Диплом: Сравнительно-правовой анализ разновидностей - текст диплома. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Диплом

Сравнительно-правовой анализ разновидностей

Банк рефератов / Бухгалтерский учет и аудит

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Дипломная работа
Язык диплома: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 94 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной дипломной работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

89 МОСКОВСКИЙ ОБЛ ОСТНОЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА «Сравнительно-правовой анализ разновидностей договоров аренды» Выпускная квал ификационная работа студента 6 курса группы 12МВЮ Каджая Георгия Нугзаровича Научный руково дитель: Москва 2005 ПЛАН: Введение …………………………………………………………………… .. 3 ГЛАВА I . Общие положения об аренд е …………………………………… 6 1. 1 И стория возникновения договора аренды …………………………… .. 6 1.2. П редмет договора аренды …………………………………………… … 6 1.3. С фера применения договора аре нды ………………………………… .. 7 ГЛАВА II Элементы (существенные у словия) договора аренды………… . 9 2.1. Объект договора аренды ……………………………………………… … 18 2.2. Права и обязанности сторон ……………………………………………..25 2.3. Прекращение и возобновление договора аренды …………………… . .. . 28 Выводы к главе II ……… ……………………………………………………. 32 ГЛАВА III. . Отдельные виды договор ов аренды: ………………… ... .......... 35 3.1. Д оговор проката; …………………………………………………… …… 36 3.2. Д оговор аренды транспортных с редств; …………………………… ….. 41 3.3. . Д оговор аренды зданий и сооружений; ………………………… … …..51 3.4.Д оговор аренды предприятий; …………………………………… … …..53 3.5. Д оговор финансовой аренды (Ли зинг); ………………………… …… ...55 3.6 А ренда жилья ……………………………………………………………. .62 Выводы к главе II I ………………………………………………… …………. 77 ГЛАВА IY . С равнительная характеристика договор а аренды по отечественному законодательству и законодател ьству зарубежных стран (понятие договора аренды в зарубежных странах) …... …………… ………………………………………79 Заключение ... …………………………………………………………… ……83 Библиография ……………………….. …………………………………… ….8 6 ВВЕДЕНИЕ Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда тр ебуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-пр одажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании и мущества, принадлежащего собственнику. «Во-первых, собственник может в д анный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со в ременем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказа лась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во време нное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не б удучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовани и лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может б ыть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообраз но» Иоффе О.С. Обязательственное пр аво. - М., 1975. С.304. . Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. И в первую очередь в группу обязательств, имеющих указанную направленность, входит договор аренды. Договор аренды - это один из классических договоров, чья история насчит ывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чер тах не изменились. В настоящее время, договор аренды, наряду с договором купли-продажи, явл яется самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок , направленных на аренду имущес тва. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственн ой деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм до говоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, л ибо арендодателей. Однако из широкой распространенности этих договоро в отнюдь не следует его полная ясность. По юридическим меркам совсем нед авно был принят новый гражданский кодекс, который в настоящее время и ре гулирует арендные отношения. Кроме того, кардинально обновилась правов ая база отдельных видов договора аренды. Так, новым для гражданского пра ва явился договор финансовой аренды, правовая база которого обновилась с принятием ряда специальных нормативных актов. В связи с этим, вызывает интерес не только действующая нормативная баз а регулирующая договор аренды, в общем, и его вид ы в частности, н о и судебно-арбитражная практика , сложившаяся за последние несколько лет. «Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организац ионно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо о дного из средств разгосударствления экономики» С ергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М., 1998. – С. 154. . Сформировавшийся в последнее десятилетие взгляд н а аренду, как один из способов приватизации арендованного государствен ного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных пре дприятий, в настоящее время, не имеет права на существование. Однако и сег одня договору аренды присущи некоторые «родимые пятна» разгосударствл ения в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизаци и. Отсюда чрезвычайно важным с практической точки зрения представляетс я вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены фу нкции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том чи сле путем сдачи его в аренду. Актуальность данной темы подтверждает и то, чт о от дельные виды договора аренды являются весьма персп ективным методом хозяйствования. Так, в последнее время в нашей печати, ч асто встречаются публикации, касающиеся сделок с арендой имущества, в ча стности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, предприятиями , которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производств енной площади. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые пр едставляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопро су не всегда безупречна и однозначна . Целью настоящей рабо ты является рассмотрение наиболее значимых вопросов в об ласти аренды и попытка провести сравнительный анализ отдельных видов д оговора аренды. Данная цель определила решение следующих задач · дать понятие и общую характеристи ку договора аренды, · указать э лементы и виды договора аренды и провести их анализ ГЛАВА I. Общие положения об аренде 1.1 История возникновения договора аренды Первые, хотя и фрагментарные упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавил она и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей ( Locatio-conductio rerum ) современную форму. Особеннос ть римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла п рекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования аренд атора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменились лишь некоторые детали правового регу лирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещн ого права, но основы остались без изменения. Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской п равды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводил ось различие между арендой и близким к ней институтам русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российск ой империи (ч.1. т. 10). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополня ли этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е год ы), то вновь возрастала (в период НЭПА и после 1985г.). Однако основной объем пра вовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне дейс твующий ГК РФ существенно расши рил количество норм, посвященных аренде. 1.2. Предмет дог овора аренды По договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) о бязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во вре менное владение и пользование или во временное пользование (ч.1 ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате исполь зования арендованного имущества в соответствии с договором, являются е го собственностью (ст. 606 ГК РФ). В результате заключения договора аренды возникает обязательство по п ередаче имущества в пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользован ие. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономическ их отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие по требности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаров ладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную и ли иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой п раво собственности (или иное вещное право) на него. Передача вещи собственникам во временное пользование осуществляетс я на основе договора, который может быть как возмездным, так и безвозмезд ным. Сохраняя за первоначальным владельцем права собственности (или ино го вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательств а по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа. 1.3. Сфера приме нения договора аренды Следует отме тить, что договор аренды более не рассматривается в качестве особой орга низационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Договор аренды – двусторонне-обязывающий (у каждой стороны возникают одновременно и права и обязанности), консенсуальный (когда для признани я договора заключенным, достаточно только соглашение сторон по всем сущ ественным условиям), возмездный (имущественному представлению со сторо ны одного контрагента соответствует встречное имущественное представ ление другого контрагента). Цель догово ра аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование (в ч.1 с т. 606 ГК РФ указывается не только н а временное пользование, но также и на владение имуществом, что не может и зменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть п ризнан владельцем, пользователем же он будет всегда). В этом заинтересов аны обе стороны договора. Арендатор, как правил о , нуждается в имуществе временно либо не имеет возможнос ти или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высо кой продажной цены). Вообще – то выбор между куплей-продажей и арендой за висит от того, что выгоднее. В определенные периоды, когда продажная цена вещи выше, чем совокупные арендные платежи за определенный период, скорр ектированные на существенную процентную ставку, интереснее эту вещь ар ендовать. Напротив, подчас арендная плата бывает столь велика, что сумма рные арендные плате жи оказываются немного выше покупной цены. Тогда выгоднее ту же самую ве щ ь приобрести в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он пресл едует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель пере дает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак по зволит отличить аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуд ы). Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат м ногие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как ве щные (допустим, сервитуты), так и обязательственные (например, право польз ования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора. ГЛАВА II Элемен ты (существенные условия) договора аренды Первостепенн ое значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определение м его существенных условий, поскольку договор может считаться заключен ным лишь в том случае, если между сторонами, в требуемой законом форме, дос тигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Сторонами договора аренды являются: арендодатель и арендатор. По обще му правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать люб ые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориа льные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора ар енды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или аре ндаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополн ительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущест ва или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имуществ о в аренду (ст.608 ГК РФ). «Формулиру я это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имущест вом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжать ся соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен соб ственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имущ еством» Брагинский М. И. Комментарий к ч асти второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринима телей. М., 1997. – с. 227 . Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежа щего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Важную особен ность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). Это право может быть реализовано арендатором при следующих условиях: во-первых, на званное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом испол нявшим свои обязанности по ранее заключенному договору; во-вторых, готов ность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», т.е. на условиях равных (либо не худших), чем те, которые предлагаются другим прет ендентам на аренду; в-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арен додателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходи мое для заключения договора на последующий период. Если все эти условия соблюдены арендатором, то никто другой не может ст ать вместо него арендатором спорного имущества. Если все же арендодател ь отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение го да со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с други м лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обяз анностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных от казом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмеще ния убытков. Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора а ренды на новый срок является диспозитивным и может быть изменено догово ром или законом. Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях на неопределе нный срок в случае, если после истечения срока договора он продолжает по льзоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодате ля (п. 2 ст. 621 ГК). Это положение не применяется к договору проката, договору а ренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). По мнению большинства юристов, условие о предмете – единственное абсо лютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, ч асти второй. 2-е изд. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 186; Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М. 1997. С. 156. . Для договора ар енды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной пла те (п. 1 ст. 654, п 2 ст. 650 ГК). Существует и другой взгляд на проблему существенных условий договора а ренды. Некоторые цивилисты считают, что условие об арендной плате следуе т относить к существенным условиям всякого договора аренды, и если в дог оворе нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна пр оизводиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате мо жет быть определяемым Комментарий части второй Гражда нского кодекса Российской Федерации. М., 1996. С. 79; Яковлев В.Ф. О постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитр ажного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с при менением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ВВА С РФ. 1996. № 9. С. 118). . Договор аренды, согласно ст. 606 ГК, имеет в качестве предмета «имущество». Учитывая правила ст. 128 ГК, предметом договора аренды следует признать вещ и и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключ ительные права на результаты интеллектуальной деятельности. Подтвержд ением такого толкования предмета являются и правила об аренде предприя тия, согласно которым предмет данного договора – имущественный компле кс предприятия, включающий не только вещи, но и права и обязанности, в том числе права требования и долги (ст. 656 ГК). Как уже говорилось, арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с возвратом (ст. 606 ГК). Требование о возврате имущ ества вместе с тем не действует безоговорочно. В частности, возможны сит уации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передает ся с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, – бе з цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средс тва предприятия). Поскольку, по общему правилу, сданное в аренду имущество все же подлежи т возврату, то предметом аренды прежде всего служит индивидуально-опред еленное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процес се его использования (т.е. непотребляемые вещи) – земельные участки и дру гие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, обо рудование, транспортные средства, гостиницы, дома отдыха, дачи, гаражи, му зыкальные инструменты, предметы домашнего обихода и иные объекты матер иального мира. При этом предмет договора аренды должен считаться устано вленным, если содержание договора позволяет определенно установить им ущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в до говоре непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение (когда они существуют), назначение, качественные характеристики и др. При аренд е земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельног о участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится прежде вс его к тем видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена субаренд а участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Если же при аренде основ ных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендато р приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоим ости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естест венной монополии П. 2 и 3 Федерального закона от 17 авг уста 1995 г. «О естественных монополиях» (СЗ РФ. 1995. № 34. Ст. 3426). . Согласно ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущ ество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) опре деленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единоврем енно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендо ванного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендат ором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловле нной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендат ора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущест ва. Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исч ерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре аренд ную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в ин ой, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила являе тся положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору прок ата устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платеже й, вносимых периодически или единовременно. Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотре нных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаем ые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Т ак, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской акад емии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется дог овором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно в зимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. «О науке и государ ственной научно-технической политике» (СЗ РФ. 1996. № 35. Ст. 4137; 1998. № 30. Ст. 3607). . Важную особенность правового регулирования аренды составляет реглам ентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В и зъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ог раничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмо трена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сто рон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Прави ло это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть преду смотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Срок – одно из основных усло вий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определен ный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то счита ется заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на нео пределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в о дностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другу ю сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Впроче м, законом или договором может быть установлен иной срок для предупрежде ния о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан пр едупредить об отказе в письменной. форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущест ва ГК и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки д оговора. Например, максимальный срок аренды участков лесного фонда – 49 л ет. Статья 31 Лесного кодекса РФ // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610. Если законом установлен предельный срок, то возможны две сит уации. Одна может иметь место в случаях, когда срок аренды в договоре не оп ределен и ни одна из сторон не отказывается от договора до истечения пре дельного срока, установленного законом. Подобный договор по истечении предельного срока прекращается. Другой является ситуация, при которой д оговор аренды заключен на определенный срок, но превышающий установлен ный законом предельный срок. В таком случае считается, что он заключен на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором и мущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить аренда тору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его при надлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспорто м, сертификатом качества и т.п.). Последнее правило является диспозитивны м, и стороны в договоре вправе предусмотреть иные условия предоставлени я таких принадлежностей и документов. Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре арен ды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный сро к. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причи ненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки пе редачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненны х неисполнением договорных обязательств (ст. 611 ГК). Что же касается обладателей иных вещных прав, то лю бое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, долж но иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие расп орядительные полномочия должны быть основаны на законе или специально м волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий чу жим движимым имуществом имеет полномочия сдавать его в аренду на основа нии п.1 ст.1020 ГК РФ. Если же полномоч ия из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполном очие собственника, сдавать имущество от своего имени в аренду, а не от име ни собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом пр едставительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам с обственник, т.е. представляемый, а не представитель. Если же налицо отношения представительства, то в роли арендодателя вы ступает сам собственник. Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду го сударственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и рас поряжение) государственной собственностью - прерогатива исполнительно й власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной соб ственностью на осн овании ст. 114 Конституции РФ. Главным органом, которому, предоставлено право, за ключить договоры аренды федерального имущества, является Министерство государственного имущества и его территориальные органы (агентства). Помимо Министерства государственного имущества РФ, как универсально го арендодателя законом или в установленном им порядке, правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственны е, унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме сл учаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое - толь ко с согласия (разрешения) собственника (ст.295 ГК РФ). Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено н а праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренд ы в отношении любого имущества то лько с согласия со бственника (ч. 1 п.1 ст.297 ГК РФ). От имени собственника такое согласие дает Министерство г осударственного имущества и его территориальные органы (агентства). Дач а согласия, равнозначна наделению, указанных субъектов, специальными по лномочиями, сдавать имущество в аренду. Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет смежных ассигнован ий (п.1 ст.298 ГКРФ). Но если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущес тво за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то они вправе сд авать его в аренду без ограничений. Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государств енной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Правд а, в этих случаях полномочия между представительными и исполнительными органами по сдаче имущества в аренду могут быть распределены иначе. Для получения ответа на вопрос о том, в каком порядке заключаются договоры а ренды имущества, принадлежащего субъектам РФ или муниципальным образо ваниям, нужно обращаться, к их законодательству. Арендатор - это лицо, заинтере сованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон н икаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при ар енде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей , ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соо тветствующей деятельностью или выполнять иные требования установленн ые действующим законодательством. 2.1. Объект договора аренды Объект договора – любая неупотребляемая вещь, поскольку он а не теряет своих натуральных свойств, в процессе использования. В частн ости в качестве предмета договора аренды, могут выступать земельные уча стки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, пр едприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортны е средства и иное движимое имущество. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которог о не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду также элем ент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограни ченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных огранич ений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения . Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в о бороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собст венникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи мо гут сдаваться в аренду свободно. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных у частков и других обособленных природных объектов (п.2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляем ости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности ), а потому – необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земель ных участков, должно соблюдаться их целевое назначение . Использование и ных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно , только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров, можно умн ожать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природ ных объектов, недостаточно использовать только нормы Гражданского Код екса РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству. В договоре аренды, должны быть указаны данные, позволяющие определенн о установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объе кта аренды (п.3 ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Следовате льно, объектом договора аренды может быть только индивидуально-определ енная вещь. Этот вывод вытекает также, из п.3 ст.611 Гражданского Кодекса Российской Фе дерации. Степень индивидуализации объекта аренды, зависит от его природ ы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, к ак транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон под робно перечисляет те критерии, которые, т. е. при помощи которых, производи тся их обособление и регламентирует процедуру их определения. Так, объекту недвижимости, должен быть присвоен уникальный кадастровы й номер, как результат кадастрового и технического учета (инвентаризаци и). Только, после подробного описания объекта недвижимости, могут быть за регистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка, к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения, прилагаются поэта жные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь п о окончании договора, возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять объект до говора аренды, поскольку относятся к юридически значимым. «Согласно общему правилу существенными являются: условия об объекте д оговора (п.3 ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации), условия, кото рые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необхо димые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно ко торых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Част ь 2. М., 1998. – с. 157. . Применительно к договору аренды таким существен ным условием является объект а ренды . Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее пере даче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его р асположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть призн ан заключенным. В отдельных видах договора аренды, к существенным относятся и иные усл овия, например, о цене при аренде здания или сооружения (п.1 ст. 654 ГКРФ). При ар енде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень с ущественных условий шире. Форма договора аренды урегу лирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общи х требований, к форме всякого договора законом для договора аренды устан овлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а так же, если, хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, неза висимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года, незави симо от его суммы, способен довольно серьёзно ущемить имущественные инт ересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. В устной форме могут быть заключены только, договоры аренды, между гражданами ср оком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренд или аренды определе нных видов имущества. Здесь можно отметить «отличие требований к форме договора аренды, зак лючаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сдел ок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в дес ять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки» Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Ко декса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997. – с. 226. . Договор аренды недвижимого имущества подлежит го сударственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст. 609 ГКРФ ). Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ни ми» от 21 июля 1997года. Аренда рассматривается, как ограничение права на объе кты недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вто рична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обремен ило договором аренды и права собственности, если оно не совпадает с пред ыдущим правом (п.2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет само го объекта недвижимости (ст.12 Закона). Все эти сведения должны быть внесен ы в Единый государственный реестр прав, на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды. Государственная регистрация договора аренды производится по заявле нию любой из сторон (п.1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем , участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации а рендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор а ренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удос товеренной доверенности на осуществление регистрации вместе с ним, зая вление на регистрацию должен подать арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п.2 ст. 13 Зако на). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход пра ва собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ). Для многих видов аренды, существуют особые правила и форме договора и е го государственной регистрации. Основная обязанность аренд атора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование а рендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Цена договора (арендная плата), как и ср ок не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором н е установлена, применяется обычная арендная плата (п.3 ст. 424, п.1 ст. 614 ГК РФ). Единственное исключение составл яют договоры аренды здания и сооружения, для которых условие о размере а рендной платы является обязательным (ст.654 ГК РФ). В отличие от Основ законодательства об аренде О сновы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 нояб ря 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета ССС Р, 29 ноября 1989 г., №25, ст. 481. , отличавшихся пр имитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизацион ные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыл и, которая может быть получена от общественно необходимого использован ия взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента,- Гр ажданский кодекс включает целый ряд вариантов указания в договоре арен дной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления стор он. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом ил и отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1. определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодическ и или единовременно; 2. установленной доли полученных в результате использования арендованн ого имущества продукции, плодов или доходов; 3. предоставления арендатором определенных услуг; 4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в соб ственность или в аренду; 5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат, на улучшение арендованного имущества. Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчер пывающим либо императивным. Стороны могут предусматривать в договоре а ренды, сочетание указанных норм арендной платы или иные формы оплаты аре нды. Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежн ой форме. При аренде некоторых видов государственного или муниципального имущ ества, могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы. Что же касается оплат ы аренды недвижимого имущества, то с целью эффективного использования о сновных фондов муниципальной собственности, например, Совет депутатов Наро-Фоминского района, решил, установить базовую ставку арендной платы нежилых помещений с 01.01.2003 в размере 500 руб. за 1 кв. м в год Решение Совета депутатов Наро-Фоминского района Московск ой области от 25 октября 2002 г. N 4/30 «Об установлении базовой ставки арендной пл аты за 1 кв. м нежилых помещений на 2003 год». , а глава горо да Электрогорска в соответствии с Федеральным законом «Об общих принци пах организации местного самоуправления» Федеральный закон от 28 авгу ста 1995 г. N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Р оссийской Федерации» (с изменениями от 22 апреля, 26 ноября 1996 г., 17 марта 1997 г., 4 ав густа 2000 г., 21 марта 2002 г., 7 июля 2003 г.) , в целях регулирования доходов от использования муниципальной собственности, установил с 01 янв аря 2003 года в городе ставку арендной (субарендной) платы за один квадратны й метр нежилых помещений, зданий и сооружений муниципальной собственно сти в размере 350 (триста пятьдесят) рублей в год П остановление Главы города Электрогорска Московской области от 31 декабр я 2002 г. N 391 «Об установлении базовой ставки арендной (субарендной) платы недв ижимого имущества». . Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого и мущества после истечения срока действия договора производи тся в размере, определенном договором Информационное письмо Презид иума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разре шения споров, связанных с арендой». . Что же касает ся срока, то договор аренды может быть заключен, как на определенный срок ( п.1 ст.610 ГК РФ), так и на неопределен ный (ч.2 ст.610 ГК РФ). Определенный срок до лжен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ (Установленный законом, иными пр авовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календ арной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.) Если срок аренды в договоре не ука зан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, пре дупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого и мущества за 3-месяца. Законом или договором может быт ь установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренд ы, заключенного на неопределенный срок ( ч .2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от дого вора аренды заключенного на неопределенный срок является правом, а не об язанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от догово ра, последний может длиться сколь угодно, даже «вечно». Поэтому точнее ве сти речь о договоре аренды, заключенном не на определенный срок, а без ука зания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по ини циативе любой из сторон. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки догово ра для отдельных видов аренды, а так же для аренды отдельных видов имущес тва. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и не одна из с торон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установ ленного законом, договор по истечению предельного срока прекращается. Д оговор аренды заключается на срок, превышающий установленный законом п редельный срок, считается заключенным на срок равный предельному (п.3 ст. 610 ГК РФ). Содержание договора аренды образует права и обязанности, которые изло жены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения. 2.2.Права и обяз анности сторон Содержание д оговора аренды составляют права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмот ренное договором, имущество арендатору. При этом арендодатель обязан пр едоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договор ом аренды цели. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизирован о указанием н а его технические характеристики. В соответствии с п.2 ст.611 ГКРФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим па спортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договор ом. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасным и частями (запасное колесо, инструменты и т.д.). В случае, когда такие принадлежности и документы переданы, не были, а бе з них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его на значением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе р ассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставле ния ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторже ния договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой сро к не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это иму щество. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за перио д просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае , если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Су да РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арен дой». . В свою очередь арендатор обязан пользоваться имуществом в соответств ии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляе мые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым его назн ачением. Иногда эти условия закрепляются в договоре. Особенностью некоторых договоров аренд, является необходимость собл юдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эк сплуатации определенных видов имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, произ водить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на его содержание, есл и иное не предусмотрено законом или договором аренды. Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результат ы такого пользования, и становиться собственником полученной продукци и и дохода. В процессе аренды, в имущество нередко вносятся различные улу чшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производс тва. Отдельные улучшения, произведенные арендаторо м, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятия которых не возможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта ар енды, переходят по окончании договора арендодателю, вместе с первоначал ьным условием, в данном случае является предварительное соглашение об э том с арендодателем. При отсутствии такого соглашения, стоимость неотде лимых улучшений арендатору не возмещается. В процессе пользования арендованным имуществом, арендатор вправе в ог раниченных пределах распоряжаться им. Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается отв етственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды, не может быть заключен на срок, больше срока договора аренды. С окончанием догово ра аренды, кончается и договор субаренды. Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договор у, другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безво змездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в кач естве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ ил и паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по догов ору перед арендодателем остается арендатор. По истечению срока договора, арендатор, надлежащим образом исполняющи й свои обязанности имеет при прочих равных условиях преимущественное п раво на возобновление договора, однако он может воспользоваться своим п равом только при условии письменного уведомления арендодателя о желан ии заключить новый договор аренды, до истечения срока действия старого д оговора. Возможные ситуации, когда арендодатель отказывается возобнов ить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с ин ым лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевод а на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также во змещения убытков, причиненных ему в случае отказа арендодателя в заключ ение договора на новый срок. Если же к этому моменту аренд атор утратил интерес к возобновлению арендных отно шений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков. ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРАВА АРЕНДАТОРА ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА 2.3. Прекращени е и возобновление договора аренды Принцип свободы договора позволяет его сторонам, своим соглашением не только изменить, но и расторгнуть договор, в том числе досрочно. К прекращ ению договора применяются норм гл. 28 «Прекращение обязательств» и гл. 29 «И зменение и расторжение договора» ГКРФ. Поскольку это касается договора аренды, то учитываются специальные пр авила ст. ст. 617, 619, 620 ГКРФ. Действительность изобилует ситуациям, когда по различным обстоятель ствам происходит смена лиц, участвующих в арендных отношениях. Зависимость отношений по договору аренды при смене одной из сторон. 89 Обстоятельства смены лица, участ вующего в арендных отношениях. Изменения содержания договора. Смена собственника имущества сданного, в аренду. Арендные о тношения не прерываются, даже если заключение договора аренды было обус ловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГКРФ). Происходит только замена первоначального арендодателя на нового приоб ретателя вещного права на данное имущество. Смерть арендодателя – физического лица. Договор аренды не прекращается. Прав а и обязанности арендодателя переходят к его наследнику. При нескольких наследниках, вопрос о переходе указанных правомочий, решается по соглаш ению между ними, а при недостижении его, через суд (ст. 418 ГКРФ). Смерть гра жданина, арендующего недвижимое имущество. Права и обязанности арендатора по договору аренды, переходят к его нас леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГКРФ). Указанные правомочия не могут перейти к лицу, которое в установленном по рядке лишено права на получение наследства. При нескольких наследниках вопрос о переходе прав и обязанностей арендатора решается по соглашени ю между ними, а при недостижении его, через суд. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в дого вор на оставшийся срок его действия, когда заключение договора было обус ловлено личными качествами арендатора. Ликвидаци я юридического лица, арендодателя или арендатора. Договор аренды прекращается (ст.419 ГКРФ). Договор аренды, может быть, досрочно расторгнут по решению суда, как по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). По требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расто ргнут судом, в случаях, когда арендатор: 1 . П ользуется имуществом с существенными нарушениями условий д оговора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями ус ловий договора; 2. С ущественно ухудшает арендованное имущество; 3. Б олее двух раз подряд по истечении у становленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4. Н е производит капитальный ремонт и т.д. По требованию арендатора договор аренды, может быть, досрочно расторгн ут судом в случаях когда: 1. А рендодатель не представляет имущ ество в пользование арендатору, либо создает препятствия; 2. П ереданное арендатору имущество и меет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговоре ны; 3. А рендодатель не производит являющ ийся его обязанностью капитальный ремонт; 4 . И мущество в неприго дном состоянии. Соответствующие основания не являются исчерпывающими и могут не толь ко включаться в договор, но и исключаться. Надо иметь в виду, что досрочное расторжение договора аренды, не зависи мо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий, возможно тольк о по решению суда. Поскольку арендатор при досрочном расторжении догово ра не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости и сполнения обязательства (ст. 620 ГК РФ), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирова ния спора с ответчиком по правилам п.2 ст. 452 ГК РФ. Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимуществ енное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Ес ли иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлеж ащим образом исполнивший свои обязанности по истечению срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами, на заключение договора аренды на новый срок (это право сохраняет ся и тогда, когда договор аренды заключается на торгах). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в с рок указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в р азумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок, условия договора могут б ыть изменены по соглашению сторон. Если новое условие договора не устраи вает арендатора, он теряет преимущественное право заключения договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих давних услов иях», которая используется в ч . 1 ст. 621 Г К РФ. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый с рок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор а ренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в су де перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возме щения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либ о только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендато ру, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенног о договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае на тех, от кот орых арендатор отказался заключить новый договор аренды. Если арендатор, про должает пользоваться имуществом, после истечения срока договора, при от сутствии возражения со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). Срок уведомления арендатора о наличи и у арендодателя возражения к продолжению договора, должно быть предусм отрено в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК РФ. Выводы к главе II Аренда, таким образом представляет собой способ распо ряжения имущества и одну из форм наиболее полного и рационального его и спользования. Традиционное определение аренды – это передача одним лицом (арендод атель) другому лицу (арендатору) – имущество во временное владение и пол ьзование (или только пользование) – за плату. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование и ли во временное полбзование. Плоды, продукция и доход, полученные арендатором в результате исполь зования арендованного имущество в соответствие с договором являются е го собственностью. Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обо собленные природные объекты. Предприятия и иные имещественые комплекс ы, зд а ния , сооружения , оборудование, транспортные средства и други е вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использован ия (непотребляемые вещи). Важным условием договора аренды является арендная п лата, однако ГК РФ не относит это условия к числу существенных. Единствен ное исключение составляет договор аренды зданий и сооружений, для котор ых условие о размере арендной платы обязательно. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или по каждой из его составных частей в виде: 1) О пределенных в твер дой денежной суммеплатежей, вносимых периодически или е диновременно. 2) Установленной доли по лученных в результате использования арендного имущества продукции, пл одов или доходов. 3) Предоставления арендатором определ енных услуг . 4) Передачи арендатором арендодателю о бусловленной договором вещи в собственность или в аренду. 5) Возложения на арендатора обусловлен ных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматри вать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Надо отметить что право о примущественом праве арендат ора на заключение договора аренды на новый срок дает арендатору возможн ость планирования свой деятельности. Организация взявшая в аренду пред приятие или здание , зная что при добросовестном исполнения своих обязан ностей будет иметь преимущество при заключение нового договора аренды будет прикладывать все усилия для улучшения взятого аренду имущест ва. Примером этого является компания ЗАО «ИСТ-ЛАЙН» взявшего в аренду аэропорт Домодедово. Компания провела реконструкцию аэропорт а, открыла удобное железнодорожное сообщение для пассажиров с центра го рода и все это побудило многих авиоперевозшиков пользоваться услугами этого аэропорта. ГЛАВА III. Отдельные виды договора аренды ГК РФ про водит разграничение между видами договоров аренды и арендой отдельных видов имущества (п.3 ст.610, ст.625 ГК РФ ). Виды договора аренды – это те наиболее важные социально значимые случ аи аренды, которые специально урегулированы в § 2-6 гл.34ГК РФ. Аренда же отдельных видов имущества в ГК РФ в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Мог ут существовать, только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 гл. 34 ГК. Причем эти нормы и мущества должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат о снованием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любы х видов имущества, кроме транспортных средств, зданий и сооружений, пред приятий). Примерами, подтверждающими существование различий между видами арен ды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 ст. 609 и п.2 ст.651 ГК РФ. В п.2 ст. 609 ГК РФ речь идет об аренде недвижимого имуще ства (аренда определенного вида имущества), а в п.2 ст.651 - об аренде зданий (со оружений), как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренд ы). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества как земля (п.2 ст.652 ГК РФ). Деление аренды на вид ы в ГК РФ не основано, на каком ли бо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произволь но. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий в ыделяется в зависимости от вида объекта аренды, то прокат исходя из потр ебительского характера договора для арендатора (и предпринимательског о для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она вы делена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. К отдельным видам договора аренды и договором аренды отдельных видов имущества общее правило о договорах аренды применяются, если иное не уст ановлено правилами ГК РФ об эти х договорах (ст.625 ГКРФ). ГК РФ специально урегулирова л пять видов договора аренды: 1. Д оговор проката; 2. Д оговор аренды транспортных с редств; 3. Д оговор аренды зданий и сооруж ений; 4. Д оговор аренды предприятий; 5. Д оговор финансовой аренды (лиз инга); 6. А ренда жилья. Законодательство РФ предусматривает еще и такой вид договора аренды, как договор аренды с правом выкупа. Отличие договора аренды с правом вы купа от договора аренды, не предусматривающего выкуп объекта аренды, за ключается в переходе права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору. При прекращении договора аренды арендатор с тановится собственником имущества и, не возвращая его арендодателю, учи тывает имущество у себя в балансе (естественно, при условии уплаты аренд одателю всей обусловленной договором выкупной цены). Поскольку стороны предусмотрели в договоре выкуп имущества, арендатор вместе с платой за п ользование имуществом уплачивает арендодателю и выкупные платежи. Сле довательно, договор аренды с правом выкупа является смешанным договоро м, так как содержит элементы, как договора аренды имущества, так и договор а его купли-продажи. 3.1. Договор про ката Договор проката является специальным видом договора аренды. По договору проката арендодатель, осуществляющи й сдачу имущества в аренду, в качестве постоянной предпринимательской д еятельности, обязуется предос тавить арендатору движимое имущество за плату, во временное владение и п ользование (п.1 ст. 626 ГК РФ). В определении договора проката отражены три его специфические черты: 1. В качестве арендодателя, выступает специальный субъект – предприниматель (п.1 ст. 626 ГК РФ). Причем ГК особо подчеркивает, что его предприним ательская деятельность при сдаче имущества в прокат должна быть постоя нной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становиться о сновным или дополнительным источником существования. В любом случае, та кая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключ ение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя , его профессиональным занятием. Юридическое лицо, является коммерческо й организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именн о этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную прав оспособность, то его возможность заниматься прокатом, должна быть преду смотрена учредительными документами; 2. О бъектом дог овора является только движимое имущество (кроме тра нспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), испо льзуемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договор ом или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели исполь зования имущества, могут быть не только потребительскими, но и иными, в то м числе предпринимательскими; 3. О бъект проката передается во владе ние и пользование арендатору (п.1 ст.626 ГК РФ). Следовательно, при договоре проката арендодатель не може т сохранить за собой право владения вещью. Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил отличных от общ их норм о договорах аренды. Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максим альный срок договора проката не может превышать одного года (п.1 ст.627 ГК РФ). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное п рекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопре деленный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление д оговора аренды (ст.621 ГК РФ) к договору проката не применяется (п.2 ст.627 ГК РФ). Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более коротки е сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации (напр имер, прокат коньков на катке, лодок и пляжного инвентаря на берегу водое ма). Но, ничто не препятствует тем же сторонам, заключить новый договор прок ата с соблюдением очередности удовлетворения требований контрагентов , вытекающей из правил о публичных договорах (ст.426 ГК РФ). Форма договора – только пис ьменная, причем посредством, как составления одного документа, или в вид е квитанции-обязательства, подписанного обеими сторонами, так и обмена д окументами, достоверно исходящими от каждого из сторон. Правительство РФ может издавать типовые договоры проката для отдельн ых видов имущества. Порядок заключения и исполнения договора проката, а так же определение его содержания подчиняются правилам о публичных дог оворах (ст.426 ГК РФ). Содержание договора имеет н екоторые особенности. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состо янии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества ( п.1 ст.611 ГК РФ ), дополнена дополнительными обязанностями (ст.628 ГК РФ): а) В присутствии арендатора проверит ь исправность сдаваемого в аренду имущества; б) О знакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества, либо выдать ему письменные инструкции о пользо вании этим имуществом. При исполнении арендодателем этих дополнительных обязанностей, след ует по аналогии применять нормы ст. 611 ГК РФ, а не ст.612, поско льку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки воз можно и без проверки его исправности или получения инструкции. Если недостатки арендованного имущества являлись следствием наруше ния арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имуществ а (п.2 ст. 629 ГК РФ). Если арендатор обнаруживает недостатки, он должен заявить о них. При эт ом арендодателю дается предельный десятидневный срок, для безвозмездн ого устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находя щемся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанн ости в указанный срок предоставляет арендатору права предусмотренные п.1 ст.612 ГК РФ. На арендодателя возложена обязанность по проведению капитального и т екущего ремонта, сданного в прокат имущества. Главной же обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы (ст.630 ГК РФ). Арендная плата может устанавли ваться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единов ременно. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате, производится в бесспорном порядке, на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст. 630 ГК РФ). В таком порядке может быть взыскана только задолжен ность по арендной плате. Что же касается взыскания убытков с арендатора, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производ ится в судебном порядке, если договором проката не установлено иное (нап ример, бесспорный порядок). При досрочном возврате арендатором взятого н а прокат имущества, арендодатель обязан возвратить ему соответствующу ю часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем, фактического возврата имущества (п.2 ст.630 ГК РФ). Арендатор не имеет право сдавать в субаренду имущество, предоставленн ое ему по договору проката, передавать свой права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование и т.д. (п.2 с т. 631 ГК РФ). Этот запрет примените льно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон. Что касается, досрочного расторжения договора проката, то оно возможн о по инициативе арендатора в любое время, т.е. арендатору принадлежит пра во на односторонний отказ от договора, без обращения в суд. Единственным условием для этого отказа является то, что арендатор должен письменно пр едупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор, не мене е чем за 10 дней. Несоблюдение срока предупреждения не порочит отказ от дог овора, а лишь отодвигает момент вступления его в силу. Арендодатель же не может досрочно расторгнуть договор проката, только на основании предус мотренном ст.619 ГК РФ (кроме, п.4). Приведенные выше особенности, присущи любым договорам проката. Вместе с тем, следует выделить и особую их разновидность – договоры бытового п роката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане по требители. Соответственно, предмет договора должен использоваться в по требительских целях. К таким договорам применяется гл. 1 Закона «О защите прав потребителей» ФЗ РФ «О защите прав потребител ей» по состоянию на 2005г . . За арендаторами-потребителями закрепляются специальны е гарантии качества арендованного имущества (ст.4 Закон), право на безопас ность этого арендованного имущества (ст.7) и на информацию о нем (ст.8-12), устан авливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причи ненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.13-15), наконец специальные правила судебного разбирательства (ст.17). 3.2. Договор аре нды транспортных средств Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида до говора аренды, исходя из ее предмета, которым может стать любое транспор тное средство, т.е. техническое устройство, по перевозке грузов, пассажир ов и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средст во, как правило, является сложным техническим устройством и одновременн о источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качест ва транспортных средств, требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид. Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, о пределяется существующими типами транспорта - грузового, автомобильно го, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космич еского. Помимо аренды, с транспортом связанны также договоры перевозки эксплу атации и некоторые другие. Общие правила аренды транспортных средств, в ГК РФ, не установлены. Рассматриваются только отдельны е виды такого договора, а именно договоры аренды транспортного средства с предоставление услуг по управлению и технической эксплуатации (с экип ажем или договоры фрахтования на время) и без такового предоставления (б ез экипажа). Договоры аренды транспортных средств, должны быть заключены в письменной форме , независимо от их с рока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст.33 ГК РФ). К такому договор у не применяются правила о регистрации договора аренды , р азумеется, речь в данном случае идет то лько о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам (п.1 ст.130 ГК РФ) и сделки, с которыми подлежат, по общему правилу регистрации. Что касает ся транспортных средств, которые не отнесены к недвижимому имуществу (ав томобили), то даже, если они сами по себе и подлежат регистрации, это не в ко ем случае не затрагивает договоров аренды. Ведь подобная регистрация но сит «технический» характер, касается телесных вещей, а не прав на них. При чем не имеет значения, что в реестре записываются данные о владельце тра нспортного средства. И, тем не менее, заключение договора аренды автомобилей, широкого распр остранения не получило. Этому препятствует выработанная многолетней п рактикой форма передачи владения и пользования транспортным средством «по доверенности». Такая форма искажает суть складывающихся отношений. Ведь лицо, управляющее транспортом «по доверенности», делает это не от и мени и в интересах своего доверителя, а самостоятельно. Поэтому, более пр едпочтительнее в данном случае, был бы договор аренды (или безвозмездног о пользования). Важно отличать транспортное средство, предназначенное исключительн о для передвижения в пространстве, от самодвижущихся машин, имеющих прои зводственное назначение, таких как землеройные машины, экскаваторы, бул ьдозеры, рельсоукладчики, земснаряды, тракторы, сельскохозяйственные к омбайны и т.д. Последние нельзя относить к предмету данного договора, ибо их функция перемещения в пространстве, являясь технически необходимой, с точки зрения целевого использования такого средства носит вспомогат ельный характер. Транспортные средства, являющиеся объектом регулирования третьего п араграфа гл. 34 ГК РФ, не включают т рубопроводный транспорт, а также технически несложные механические тр анспортные средства, такие как велосипеды, лодки, мопеды и др., не требующи е специальной государственной регистрации (учета). В доктрине договорного права сформулирована позиция, согласно которо й объектом договора аренды транспортного средства по смыслу регулиров ания третьего параграфа гл. 34 ГК РФ может быть только такое транспортное средство, которое требует управ ления со стороны экипажа, а именно: морское, речное, воздушное судно, поско льку одним из конституирующих признаков этих договоров и одновременно основанием их внутренней классификации является возложение обязаннос тей по управлению таким транспортным средством и его технической экспл уатации на одну из сторон договора. С этой позицией, безусловно, можно согласиться с небольшой оговоркой в отношении автомобильного транспорта, в частности большегрузных грузов ых машин и пассажирских автобусов. Хотя профессиональное управление им и его техническое обслуживание не предполагает большого числа работни ков (команды, экипажа), но их использование в предпринимательских целях, к ак представляется, требует распространения на отношения, по поводу их ар енды, положений третьего параграфа гл. 34 ГК РФ. Предельные сроки договора аренды транспортных средств, законом не уст ановлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК РФ). По истечени и срока, договор прек ращается (ч.2 ст.632, ч .2 ст. 642 ГК РФ). Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор. Аренда транспортных средств, специально регламентируется, только при менительно к автомобильному (пп. 97-99 УАТ), морскому (ст. 178-18 Кодекса торгового мореплавания, гл. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ гл. 10 (с изменениями от 5 апреля, 30 июня 2003 г.) ). Остальные транспортные уставы положений на этот с чет не содержат. ТУЖД (Транспортный Устав железных дорог) вообще не регламентирует особенности договора аренды транс портных средств. Имеющиеся в некоторых его статьях (ст.44) упоминания об ар енде касаются лишь вагонов, т.е. несамоходных перевозочных средств. УАТ ( Устав автомобильного транспорта) никаких норм, отличных, от предусмотренных ГК РФ не содержит. Вместе с тем именно аренд а автомобилей наиболее распространена на практике. При аренде автомоби лей вряд ли можно ограничиться только нормами ГК РФ. Воздушный кодекс РФ, не упоминает об аренде транспортных средств. В ст.104 ВК, идет речь о договоре фрахтования воздушного судна (воздушном чартере ), на основании которого фрахтователю предоставляется одно или нескольк о воздушных судов, либо часть судно для воздушной перевозки пассажиров, багажа и грузов. С учетом того, что договор воздушной перевозки урегулир ован отдельно (ст.103 ВК), чартер следует признать договором аренды судна. Ни каких иных норм о воздушном чартере ВК не содержит, поэтому он целиком по дчинен ГКРФ. Наиболее подробно аренда транспортных средств, урегулирована в КТМ (Кодекс торгового мореплавателя) . Ей посвящено 26 статей. Правда ни в одном из них не использован термин «аренда», но существо складывающихся отношений от этого не меняе тся. Так, согласно пп.2 п.2 ст.115 КТМ, дог овор морской перевозки груза может быть заключен с условием предоставл ения для морской перевозки груза всего судна, части его или определенных судовых помещений. Этот договор называется – чартером, разновидностям и которого вроде бы выступают тайм-чартер и бербоут-чартер. Однако после дний вообще не имеет ничего общего с морской перевозкой, перевозчик не д оставляет груз, а только передает судно в пользование фрахтователю, кото рый сам выступает в роли перевозчика. Положение не изменяется и при тайм- чартере: судно точно так же передается фрахтователю, хотя управляет им п еревозчик, который не принимает груз и поэтому не заключает договора мор ской перевозки. То, что при тайм-чартере профессиональный перевозчик ока зывает услуги по управлению и технической эксплуатации судна, а при берб о ут-чартере нет, не изме няет сути отношений между сторонами, которые сводятся к передаче имущес тва в пользование. Что касается чартера судна в целом, то он является дого вором перевозки, при котором судно остается во владении и пользовании пе ревозчика и целиком используется для перевозки груза одного фрахтоват еля. По договору аренды транспортных средств с экипа жем (фрахтования на время), арендодатель предоставляет арендатору (фрах тователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им, и по его технической эксплуатации (ч .1 ст.632 ГК РФ ). Специфика изложенного определения заключается в том, что: 1. П редмет договора – транспортное средство любого вида транспорта, железнодо рожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способн ое к перемещению в пространстве; 2. У правление и техническую эксп луатацию транспортного средства осуществляет арендодатель, своими сил ами, т.е. при помощи экипажа, а именно работника (работников) состоящего с а рендодателем в трудовых и иных отношениях в рамках которых, производитс я выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст.635 ГК РФ); 3. Т ранспортное средство переда ется арендатору во владение и пользование. Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять ком мерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслужива ние которого производит, однако, арендодатель – специалист, в своем дел е. Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об ар енде, изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя. Арендодатель в дополнение его общим обязанностям должен: 1. В течение срока договора, подд ерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средств а, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставле ние необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ ). Арендодатель освобождается от расходов, связанных с комме рческой эксплуатацией транспортного средства (ст. 636 ГК РФ), что к асается технической эксплуатации, то это является его обязанностью; 2. предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуат ации транспортного средства (п.1 ст.635 ГК РФ). Эти услуги дол жны обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию предмета договора в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Если такие цели в договоре отсутствуют, подлежит применению правило п.1ст.611 ГК РФ, т.е. услуги должны обеспечивать нормальную эксплуатацию т ранспортного средства в соответствии с его назначением. Услуги арендодателя должны распространятся лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию транспортного средства. Состав экипажа транспортного средства и его квалификации должны отве чать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязат ельными для сторон правилами такие требования не установлены, требован ием обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются рас поряжениям арендодателя, относящимся к управлению (в том числе правилам внутреннего трудового распорядка) и технической эксплуатации и распор яжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортно го средства. Таким образом, применительно к фрахтованию на время происходит раздел ение «хозяйственной власти» над работниками на две составляющие. Одна и з составляющих остается в руках арендодателя (работодателя), а другая пе редается арендатору (постороннему для работников лицу). Это разделение в ласти над работниками, вытекает из существа договора фрахтования на вре мя, согласно которому транспортное средство, передается во владение и по льзование арендатору, который извлекает из него доходы; 3. Н ести расходы по оплате услуг членов экипажа, а так же расходы на их содержание, если договором аренды н е предусмотрено иное (п.2 ст.635 ГК Р Ф). Возложение на арендатора этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности предоставлять арендатору услуги по управлению и техничес кой эксплуатации транспортного средства; 4. С траховать транспортное сред ство и/или страховать ответственность за ущерб, который может быть причи нен им (транспортным средством) или в связи с его эксплуатацией, но лишь то гда, когда такое страхование является обязательным в силу закона, или об язанность осуществлять страхование, установлена договором (ст.637 ГК РФ). Обязанность страховать возникае т у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательны м в силу закона или обязанность страхования установлена договором, в том числе и самим договором аренды. Но даже если закон вводит обязательное с трахование, договор аренды может освободить арендодателя от обязаннос ти заключить договор страхования. В этом случае в роли страхователя выст упает арендатор. Две последние обязанности арендодателя являются дисп озитивными, остальные – императивные. Арендатор в изъятии из его обычных обязанностей: 1. Д олжен нести расходы, связанны е с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расх оды на оплату топлива; 2. И меет право без согласия аренд одателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст.635 ГК РФ), если иное не предусмотрено договоро м. Субаренда возможно только с экипажем (субфрахтование на время). Ответственность сторон по договору тайм-чартера, так же отличается из вестными особенностями. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства, арендатор обязан возместить арендодателю прич иненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение произ ошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст.639 ГК РФ). По договору аренды транспортного средства без э кипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство з а плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управл ению им и его технической эксплуатации (ст.642 ГК РФ). В этом определении отражены три специфические черт ы: 1. П редмет договора - транспортно е средство любого вида; 2. У правление и техническую эксп луатацию осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьег о лица; 3. Т ранспортное средство переда ется во владение и пользование арендатору. Цель договора – получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осущест влять техническую и коммерческую эксплуатацию. Арендатор в дополнение к обычным обязанностям, в отличие от договора а ренды транспортного средства с экипажем, должен: 1. В течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии (ст.644 ГК РФ); 2. С воими силами осуществлять уп равление арендованным имуществом (ст.645 ГК РФ); 3. Н ести расходы на содержание тр анспортного средства и его страхование (ст. 646 ГК РФ). Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьим лицом договор перевозки и иные договоры, если они не противоре чат целям использования транспортного средства (п.2 ст.647 ГК РФ). Ответственность сторон дог овора без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договор а принципах. Ответственность же перед третьим лицом за вред, причиненный транспортным средством, несет арендатор, как его владелец по нормам о де ликтных обязательствах (ст. 1079 ГК РФ). В соответствии со ст. 646 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренд ы транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содерж ание арендованного транспортного средства, а также расходы, возникающи е в связи с его эксплуатацией, о чем было сказано выше. Прямо расходы на от плату топлива в данном виде договора не поименованы, однако они могут бы ть включены в расходы, возникающие в связи с эксплуатацией транспортног о средства. Таким образом, обязанность арендодателя нести расходы по оплате бензи на может быть предусмотрена и в договоре аренды транспортного средства без экипажа. Таким образом, по договору аренды транспортного средства бе з экипажа расходы по содержанию транспортного средства (текущий и капит альный ремонт), а так же расходы, связанные с эксплуатацией транспортног о средства (бензин, материалы и т.д.) несет арендатор или арендодатель по с оглашению сторон. Несмотря на то, что ГК РФ предусмотрена возможность несения расходов п о оплате расходов на бензин, как арендодателем, так и арендатором и при до говоре аренды транспортного средства с экипажем и при договоре аренды т ранспортного средства без экипажа, следует так же учитывать следующее: ю ридические лица всех форм собственности, осуществляющие деятельность по эксплуатации автотранспортных средств, должны вести первичный учет в соответствии с унифицированными формами первичной учетной документа ции (путевые листы), установленными постановлением Госкомстата России о т 28.11.97 г. № 78. Путевой лист транспортного средства является первичным документом п о учету работы автотранспорта (время работы, маршрут, пробег, расход топл ива) и основанием для начисления заработной платы водителям, а также осн ованием для списания бензина. Водитель, управляющий арендованным транс портным средством, будет находиться в трудовых отношениях либо с арендо дателем (договор аренды транспортного средства с экипаж ем ), л ибо с арендатором (договор аренды транспортного средства без экипажа). Соответственно обязанность по начислению заработной платы своему ра ботнику (водителю) производит либо арендатор, либо арендодатель на основ ании путевых листов. Кроме этого, при приобретении бензина за наличный р асчет выдача подотчетных сумм должна производится своему работнику, а н е сторонним лицам. Списание подотчетных сумм, бензина (и в случае приобретения бензина за безналичный расчет) производится так же на основании путевых листов аре ндатором или арендодателем, имеющим фактическую возможность отслежива ть маршрут транспортного средства в зависимости от того, с кем из них вод итель состоит в трудовых отношениях. Таким образом, обязанность по оформ лению путевых листов при договоре аренды транспортного средства с экип ажем может реализовать арендодатель, при договоре аренды транспортног о средства без экипажа - арендатор. При этом в соответствии со ст. 636 и ст. 646 Гражданского Кодекса РФ договором аренды транспортного средства (как с экипажем, так и без экипажа) можно пр едусмотреть компенсацию расходов на бензин либо арендодателем, либо ар ендатором. Если же между сторонами заключен договор лизинга, то по догов ору лизинга, лизингодатель обязан приобрести в собственность указанно е лизингополучателем имущество (предмет лизинга) и предоставить его лиз ингополучателю во временное пользование и владение за определенную пл ату (ст. 2 Закон № 164-ФЗ). Пунктом 3 статьи 17 Закона № 164 - ФЗ установлено, что лизинг ополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предме та лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитал ьный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено догов ором лизинга. Таким образом, в договоре аренды транспортного средства мо жно предусмотреть, что расходы на техническое обслуживание и ремонт тра нспортного средства несет арендодатель. Расходы на бензин не связанны с техническим обслуживанием и ремонтом транспортного средства, поэтому договором лизинга не может быть предус мотрено несение таких расходов лизингодателем. Таким образом, по догово ру финансовой аренды (лизинга) расходы по техническому обслуживанию, кап итальному и текущему ремонту несет лизингодатель или лизингополучател ь по соглашению сторон; расходы на бензин - лизингополучатель; обязаннос ть по оформлению путевых листов - лизингополучатель. Если же был заключен договор перевозки, то по договору перевозки пасса жира перевозчик обязуется перевезти пассажира и доставить багаж в пунк т назначения, а пассажир обязуется уплатить установленную плату за прое зд и за провоз багажа (ст. 786 ГК РФ). В отличие от договоров аренды отправитель грузов (пассажир) не несет никаки х обязательств перед перевозчиком по содержанию и обслуживанию трансп ортного средства, а также по оформлению документов, в том числе путевых л истов. Организация, оказывающая транспортные услуги, обязана иметь лицензию на перевозки пассажиров на коммерческой основе легковым автомобильным транспортом в соответствии с Федеральным законом «О лицензировании от дельных видов деятельности» Федеральный закон от 8.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». . 3.3. Договор аре нды зданий и сооружений По договору аренды зданий или сооружений, арендодатель обязуется пере дать во временное владение и пользование или во временное пользование а рендатору здание или сооружение (п.1 ст. 650 ГК РФ). По данному договору предусматривается передача, как самого здания или сооружения, так и право на ту часть земельного участка, которая занята эт ой недвижимостью и необходима для ее использования. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арен додатель (собственности, аренды и т.д.). Условия пользования земельным участком должны быть изложены в догово ре аренды. Однако их отсутствие не влечет недействительности договора. В таком случае арендатору переходит право пользования той частью земель ного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использо вания по назначению. Арендатор может получить право на земельный участо к, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателе м земельный участок. Срок дог овора аренды здания или сооружения, законодательством не установлен. Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата ). Предмет договора (объект аренды) – здание или соор ужение. Здания делятся на: жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, исп ользуемые для лечебных административных, учебных научно - просветитель ских, складских и т.п. целях. Жилыми зданиями являются те, которые использу ются для жилья. К сооружениям относятся инженерные сооружения, мосты, ор анжереи, колодцы, котельные и т.д. Если в договоре не согласованны условия предмета и арендной платы так ой договор считается незаключенным. Плата за пользование зданием (соору жением) должна включать плату за пользование земельным участком, на кото ром оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено зако ном или договором (ст.654 ГК РФ). Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендуемог о здания (сооружения) – 1кв.м. Однако в договоре стороны могут предусмотре ть и другое. Если аренда зданий носит долгосрочный характер, целесообраз но использовать годовую ставку. Размер арендной платы зависит от следующих показаний: а) места распо ложения здания; б) технического состояния объекта; в) назначения помещения; г) принадлежности здания к памятникам культуры, искусства и т.д.; д) степени обустроенности; е ) пригодности здания к коммерче ской эксплуатации; ж) вида помещения; з) фактической площади здания. Приведенный перечень не является исчерпывающим. Передача здания, осуществляется по передаточному акту или иному докум енту о передаче, который подписывают обе стороны. Уклонение одной из сто рон от подписания документа о передаче здания (сооружении) на условиях п редусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения вза имных обязанностей: арендатора – от принятия имущества, а арендодателя – от передачи имущества. В случае если обе стороны отказываются от подп исания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение д оговора по соглашению сторон. 3.4. Договор а ренды предприятий Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулировани е, поскольку его предметом является особая категория имущества - предпри ятие. К аренде предприятий применяются правила ГК РФ об аренде зданий и сооружений, если иное не предусм отрено правилами 5 параграфа ГК РФ касающегося аренде предприятий. Что касается общих положений об арен де, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случа е, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотр ено иное. По договору аренды предприятия, в целом, как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, ар ендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и други е входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаютс я в аренду в порядке, на условиях и в пределах определяемых договором. По д оговору передаются также право пользования землей, водой, иными ресурса ми и имущественными правами арендодателя, связанные с предприятием. Пер едача этих прав производиться на основе закона и иных правовых актах. Ар ендатору передаются права и на обозначения индивидуализирующие деятел ьность предприятия, другие исключительные права. Что касается формы договора аренды предприятия, то согласно ст. 658 ГК РФ он заключается только в письменн ой форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не соблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считаетс я ничтожным, его исполнение не допускается. Отсюда следует, что положени е о форме является императивной нормой, и стороны по своему усмотрению н е могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие является н едвижимостью, как имущественный комплекс, а потому подлежит государств енной регистрации. Цена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фикси руется в договоре. Предметом договора аренды предприятия является само предприятие, как единый имущественный комплекс, относящийся, к недвижимому имуществу и в ключает в себя, основные и оборотные средства, право пользования, природ ные ресурсы, исключительные права, а так же право требования и долги. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст.659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и о существляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. При прекращении договора, предприятие должно быть возвращено арендод ателю так же по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Арендатор в праве без согласия арендодателя передавать, обменивать, п редставлять во временное пользование, либо взаймы материальные ценнос ти, сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договор у в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положени я договора аренды. Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а так же уплаты платежей по страхованию арендованного имущества возлага ется на арендатора. Арендатор обязан так же нести текущий и капитальный ремонт (императивный характер). Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания д осрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618-620 ГК РФ) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досроч ного расторжения договора, а так же имущественную ответственность и штр афные санкции в отношении виновной стороны. 3.5. Договор ф инансовой аренды (лизинг) Преобразование под воздействием научно-технического производства и обращения, глубокие изменения экономических условий хозяйствования вы зывают необходимость поиска и внедрения, нетрадиционных для хозяйства нашей страны методов обновления материально-технической базы и модифи кации основных фондов субъектов различных форм собственности. Одним из таких методов является лизинг. В настоящее время большинства российских предприятий испытывает нед остаток оборотных средств. Они не могут обновлять свои основные фонды, в недрять достижения научно-технического прогресса и вынуждены брать кр едиты. Существуют различные виды кредитования: ипотечное, под залог ценн ых бумаг, под залог партий товара, недвижимости. Однако предприятию при н еобходимости обновления своих основных средств выгоднее брать оборудо вание в лизинг. Форма лизинга примиряет противоречия между предприятие м, у которого нет средств на модернизацию, и банком, который неохотно пред оставит этому предприятию кредит, так как не имеет достаточных гарантий возврата инвестированных средств. Лизинговая операция выгодна всем уч аствующим: одна сторона получает кредит, который выплачивает поэтапно, и нужное оборудование; другая сторона – гарантию возврата кредита, так к ак объект лизинга является собственностью лизингодателя или банка, фин ансирующего лизинговую операцию, до поступления последнего платежа. Конструкция лизинга (как и сам термин) пришла в Европу, а затем распрост ранилась по всему миру из США. Термин лизинг произошел от латинского гла гола « to lease », что означает «нанимать», «бр ать в аренду». В английском юридическом языке словом « leasing » обозначается и традиционна я сдача имущества в аренду, и собственно лизинг как разновидность аренды . Именно последнее значение получило более широкое распространение в ми ре. Лизинговый бизнес представляет собой один из видов предпринимательс кой деятельности. Это одна из разновидностей арендных операций, получив шая широкое распространение в послевоенный период за рубежом и развива ющаяся в настоящее время в России. Принципиальной разницы между арендой и лизингом не существует. Сегод ня лизинговые операции стали неотъемлемой частью экономики не только б ольшинства промышленно развитых, но и развивающихся стран. Условно в процессе лизинговых отношений можно вы делить три этапа: 1 – этап : подготовительная рабо та для заключения юридических договоров, которая находит отражение в сл едующих документах:
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
- Сколько вам полных лет? - спрашивает врач даму в теле, заполняя медкнижку.
- Ну, лет десять, не больше.
- Сколько?.. - не понимает доктор.
- Ну, честно! - оправдывается женщина, - До тридцати я была стройной.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru