Реферат: Оценка земель сельскохозяйственного назначения - текст реферата. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Реферат

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Банк рефератов / Сельское хозяйство и землепользование

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Реферат
Язык реферата: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 52 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникального реферата

Узнайте стоимость написания уникальной работы

40 Введение. 3 I. Земли сельскохозяйственного назначения. 4 1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного наз начения 4 2. Порядо к и особенности использования земель сельскохозяйственного назначени я 8 II. Оценка земель сельскохозяйственного назнач ения 15 1. Цели оценки 15 2. Основн ые методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначени я 20 3. Основн ые понятия в оценке земель 30 III . Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения 35 1. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения 35 2. Основн ые проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России. 36 3. Кадаст ровая оценка земель сельскохозяйственного назначения 36 Заключение 39 Список используемой литературы 40 Введение Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ни м отн е сены ценные земли, облада ющие плодородным слоем – почвой, необход и мым для производства сельскохозяйственной продукции. Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании не обходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному зем лепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерацио нальную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части город ов. Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несо вершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенност ь земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидиров ать монополию государственной собственности на землю, обеспечить знач ительное число граждан земельными участками, ввести платность землепо льзования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру. В связи с этим в настоящее время оценка сельскохозяйственных земель стан овится все более актуальной. I. Земли сельскохозяйственного назначе н ия 1. Поняти е и состав земель сельскохозяйственного назначения По действующему в нашей стране законодательству землями сель скохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, пред оставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для э тих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственн ого использования, которые также как и земли сельскохозяйственного наз начения предназначены для ведения сельского хозяйства. Если генеральн ыми планами развития поселений не предусмотрено изменение вида исполь зования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угод ья, а связанное с ними имущество — как сельскохозяйственное. Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занят ые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственным и дорогами ко ммуникациями; древесно-кустарни ковой растительностью, предназначенной для обеспечения защи ты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также здани ями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, зал ежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые мног олетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйс твенных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполив ные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улуч шению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке т еррас и др. До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов делени е земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные уг одья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, та к как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организаци я ми на одном праве – праве пост оянного (бессрочного) пользования и наход и лись в государственной собственности. Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйс т венных угодий резко поменялся в ход е осуществления земельной реформы. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для веде ния сельскохозяйственного производства, создания защитных насажд е ний, научно – исследовательских, учебных и иных связанных с сельскох о зяйственным производством целей. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назн а чения могут использоваться гражданам и; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооп еративами, государственными и муниципальными унитарными предприятиям и, иными коммерческими организ а циями; некоммерческими организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производс твенными подразделениями научно – исследовательских организ а ций, образовательных учреждений се льскохозяйственного профиля и общ е образовательных учреждений; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Согласно статистике именно сельскохозяйственные предприятия-товароп роизводители используют большую часть земель сельскохозяйстве н ного назначения. Землям сельскохозяйственного назначения придается особое значение в с илу следующих факторов: ограниченности (неизменности количества); непер емещаемости; невоссоздаваемости; неуничтожаемости; практически неисче рпаемости производительной силы. Издревле земли сельского хозяйства давали человечеству се самое н е обходимое. И не случайно они ставятс я законодателем на первое место среди выделяемых в законодательстве се ми категорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение – п роизводство сельскохозяйственной пр о дукции. Поэтому при характеристике этих земель выделяется так ое важне й шее их свойство, как пл одородие, при отсутствии плодородия невозможно производство сельскохо зяйственной продукции. В соответствии со ст. 79 Земельного кодекса РФ изъятие с ельскохозяйственных земель с целью их предоставления для несельскохоз яйственных нужд допускается только в исключительных случаях: – для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйствен ных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйс твенного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сель скохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимос ти. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог , магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускаетс я предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйс твенного назначения более высокого качества. – изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключите льных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Рос сийской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, ра зработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов кул ьтурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно – бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных д орог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и други х подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного разм ещения этих объектов. – особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе с ельскохозяйственные угодья опытно – производственных подразделений научно – исследовательских организаций и учебно-опытных подразделени й образовательных учреждений высшего профессионального образования, с ельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенн о превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законод ательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование кото рых для других целей не допускается. В случае установления неправомерного изъятия сельскохозяйственных зе мель для несельскохозяйственного производства, возмещаются не только убытки, причиненные таким изъятием, но и потери сельскохозяйственного п роизводства. Также убытки будут возмещены при ограничении какими-либо предприятиям и или организациями использование земель сельскохозяйственного назна чения. Сельскохозяйственные товаропроизводители, в соответствии с законодат ельством, могут использовать земельные участки на таких вещных правах, к ак право собственности и право бессрочного (постоянного) пользования. Кр оме того, земельный участок может находится у сельскохозяйственного пр едприятия в аренде или безвозмездном срочном пользовании. Пожизненное наследуемое владение земельными участками (если оно возни кло до введения в действие нового Земельного кодекса) . В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по осно ваниям, установленным гражданским законодательством, федеральными зак онами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федерал ьным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущес тво и сделок с ним». Федеральный закон « О го сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 17 .0 6 .20 10 ) // СЗ Р Ф от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 24.07.2006, № 30, ст. 3287. Таким образом, права на земельные участки возникают на общих основаниях в соответствии с ГК и на специальн ых – по земельному законодательству. 2. Порядок и особенности использования земель сельскохозяйст венного н а значения Земли сельскохозяйственного назначения могут использоватьс я для в е дения сельскохозяйстве нного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовател ьских, учебных и иных связанных с сельскохозяйстве н ным производством целей: – гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) х о зяйства, личные подсобные хозяйства, са доводство, животноводство, огоро д ничество; – хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооп еративами, государственными и муниципальными унитарными пре д приятиями, иными коммерческими органи зациями; – некоммерческими организациями, в том числе потребительскими коопер ативами, религиозными организациями; – казачьими обществами; – опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-произво дственными подразделениями научно-исследовательских организ а ций, образовательных учреждений сельс кохозяйственного профиля и общ е образовательных учреждений; – общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Во стока Российской Федерации для сохранения и развития их тр а диционных образа жизни, хозяйствовани я и промыслов. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гра ж данами, коммерческими и некоммерч ескими организациями, однако лишь для ведения сельскохозяйственного п роизводства или иных целей, связанных с сельскохозяйственным производ ством. Гражданам земельные участки предоставляются для ведения крестья н ского (фермерского) хозяйства, лично го подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производст ва. Общая дееспособность граждан определяется нормами гражданского закон одательства, то есть, как правило, возникает в полном объеме с насту п лением совершеннолетия (по достиже нии восемнадцатилетнего возраста). Получение земельного участка для личного подсобного хозяйства предпол агает проживание вблизи участка и его использование в свободное от осно вной работы время. Земельный участок для ведения личного подсобного хоз яйства может состоять из приусадебного земельного участка и полевого у частка. Приусадебный земельный участок размещается около жилого дома. К нему может примыкать полевой земельный участок или находиться побл и зости с ним. Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назнач е ния могут быть предоставлены юрид ическим лицам, которые могут быть коммерческими организациями и некомм ерческими. Коммерческие организации в форме хозяйственных товариществ и о б ществ, производственных кооперати вов имеют общую правосубъектность (статья 49 Гражданского кодекса РФ). Как разъяснили Пленумы Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Су да РФ, Пост ановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 « О некоторых вопросах, связа н ных с применением части первой Гра жданского Кодекса Российской Федерации » от 01.07.1996 // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. коммерческ ие орган и зации, за исключением унитарных предприятий и иных организаций, пред у смотренных законом, наделены общей правоспособность ю и могут осущес т влять любые ви ды предпринимательской деятельности, не запрещенные з а коном, если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченн ый) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься. Следовательно, хозяйственные товарищества и общества, производс т венные кооперативы могут получить землю независимо от уставных целей деятельности, если в их учредительны х документах не содержится исчерп ы вающий перечень видов деятельности, которыми соответствующа я организ а ция вправе заниматьс я. Главное, чтобы эти организации использовали землю по основному целево му назначению – для ведения сельскохозяйственного производства или и ных связанных с ним целей. Это может быть как осно в ной вид деятельности организации, так и вспомогательн ый в виде подсобн о го производс тва, филиала и т.п. Унитарные предприятия и некоммерческие организации, такие, как: потреби тельские кооперативы (например, садоводческие товарищества), обществен ные организации, религиозные организации (объединения), благ о творительные фонды и иные, могут получи ть земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначен ия только при наличии специальной правосубъектности. В уставе организа ции должен быть предусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельск охозяйственного производства, или иной деятельности, связанной с сельс кохозяйственным производством. Особыми субъектами являются станичные и иные казачьи общества. Они пред ставляют собой юридические лица, которым безвозмездно отводя т ся земельные наделы для коллективного землепользования на основе трад и ционных для казачества форм общинного владения землей либо об щей со б ственности на землю (дол евой или совместной). Размер земельного надела, предоставляемого хуторскому и станичному об ществу, определяется исходя из количества его участников в соответстви и с установленным порядком, а также взятых ими на себя обязательств по н е сению государственной службы и необходимости создания запаса земель, обеспечивающего коллективное землепользование при расширении состава общества, выделение земельных участков гражданам, пожелавшим выйти из казачьего общества. Родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Севера, связанные с традиционными отраслями и промыслами, также являются ос о быми субъектами. Им передаются для испо льзования оленьи пастбища, охотничьи рыболовные и другие угодья для ком плексного использования (оленеводства, охотничьего, рыболовного и морс кого зверобойного пром ы слов, с бора ягод, грибов, орехов, лекарственных растений и других). Без согласия родовых общин и семей из числа малочисленных народов Север а земельные участки не подлежат отчуждению под промышленное или иное ос воение, не связанное с традиционным хозяйствованием. Боголюб ов С. А. Земельное право. – М.: НОРМА– ИНФРА, 2003. – С. 95. Земли сельскохозяйственного назначения ограничены в обороте. Об о рот земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок использов а ния земельных долей, возникших в результате приватизации сель скохозяйс т венных угодий, предп олагается регулировать специальным Федеральным з а коном об обороте земель сельскохозяйс твенного назначения. Федеральный закон « Об обороте земель сельскохозяйственного н азначения » от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 08 .0 5 .200 6 ) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ Р Ф от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098. Однако эти о г раничен ия не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жили щного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачн о го хозяйства, садоводства, животнов одства и огородничества, а также на з е мельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. В соответствии с принципом приоритета сохранения особо ценных з е мель, установленным в статье 1 Земел ьного кодекса РФ, изъятие ценных з е мель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограни чивается или запрещается в порядке, установленном федеральными закона ми. Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют пр и оритет в использовании и подлежат особ ой охране. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйс т венных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскох о зяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадаст ровой стоим о сти. Для строитель ства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных т рубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйстве н ного назначения более высокого качест ва. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскох озяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастрова я стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускаетс я только в исключительных случаях, связанных с выполнением м е ждународных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработк ой месторождений полезных ископа е мых (за исключением общераспространенных полезных ископаемы х), с о держанием объектов культу рного наследия Российской Федерации, стро и тельством и содержанием объектов культурно-бытового, соци ального, обр а зовательного назн ачения, автомобильных дорог, магистральных трубопров о дов, линий электропередачи, связи и дру гих подобных сооружений при о т сутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том чи с ле сельскохозяйственные угодья оп ытно-производственных подразделений научно-исследовательских органи заций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высше го профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадаст ровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень , могут быть в соответствии с законод а тельством субъектов Российской Федерации включены в перечен ь земель, использование которых для других целей не допускается. Использование земельных долей, возникших в результате приватиз а ции сельскохозяйственных угодий, р егулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственн ого назначения. Ограничения изъятия ценных и особо ценных продуктивных сельск о хозяйственных угодий предусмотрены в пунктах 2 – 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ. Однако теперь такие ограничения распространяются лишь на сельск о хозяйственные угодья из состава зе мель сельскохозяйственного назначения. В силу ч. 2 ст. 79 Земельного кодекса РФ для строительства промы ш ленных объектов и иных несельскохозяй ственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскох озяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой сто имости. При решении вопроса о предоставлении земель сельскохозяйственного наз начения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет в опрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйстве н ного производства. При этом ука занная норма, позволяющая использование земель с несельскохозяйственн ыми целями, не содержит правила о переводе таких земель в иную категорию в порядке, предусмотренном ст. 8 Земельн о го кодекса РФ. Постановление ФАС Уральского Окру га от 28.01.2004 № Ф09-67/04-ГК. Критерием отнесения сельскохозяйственных угодий к ценным и особо ценн ым является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. В соответ ствии с п. 6 Правил проведения государственной кадастровой оценки з е мель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 Постано вление Правительства РФ « Об утвер ждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель » от 08.04.2000 № 316 (ред. от 30 .0 6 .20 10 ) // СЗ РФ от 17.04.2000, № 16, ст. 1709, СЗ РФ от 17.04.2006, № 16, ст. 1744. , государственная кадастровая оценка сельскохозяйс твенных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесног о фонда осущес т вляется на осно ве капитализации расчетного рентного дохода. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том чи с ле сельскохозяйственные угодья оп ытно-производственных подразделений научно-исследовательских органи заций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высше го профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадаст ровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень , могут быть в соответствии с законод а тельством субъектов Российской Федерации включены в перечен ь земель, использование которых для других целей не допускается. II. Оценка земель сельскохозяйстве нного назначения 1. Цели о ценки Оценка сельскохозяйственной земли необходима п ри: 1) покупке или продаже сельскохозяйстве нной земли . Оценка стоимости земли для цели соверш ения сделки купли-продажи является одним из самых востребованных и отве тственных видов оценки.. Продавцу важно знать реальную рыночную стоимос ть приобретаемой земли, поскольку продавать ее слишком дешево не имеет с мысла, как впрочем и завышать цену, ведь в этом случае шансы продать землю резко снижаются. Покупатель хочет быть уверенным, что та стоимость, за ко торую выставляется на продажу интересующая его земля, не завышена и не з анижена. Оценка земли позволяет установить объективный ценовой ориент ир - реальную рыночную стоимость земли на дату проведения сделки. Провед ение оценки земли в сделках купли-продажи является не только способом ко рректно определить ее стоимость, но и доказательством соответствия вел ичины сделки реальной рыночной ситуации. 2) кредитовании под залог сельскохозяйс твенной земли; 3) принятии управленческих и инвест иционных решений; 4) ущербе, нанесенном сельскохозяйс твенной земле; 5) внесении сельскохозяйственной земли в качестве вклада в уставной капитал . Очень часто уставной капитал орган изации формируется частично или полностью за счет сельскохозяйственно й земли. При этом, оценка сельскохозяйственной земли для вклада в уставн ой капитал осуществляется независимым оценщиком. Целью оценки сельско хозяйственной земли для вклада в уставной капитал, является обосновани е рыночной стоимости при принятии решения о взносе ее в виде вклада в уст авной капитал. Оценка сельскохозяйственных земел ь является обязательной при ее внесении в виде вклада в уставной капитал вновь созд аваемого или реорганизуемого предприятия. Отчет об оценке сельскохозя йственной земли для вклада в уставной капитал является неотъемлемым эл ементом пакета документов для регистрации или реорганизации компании, а также при приобретении фирмы "под ключ". Для ООО требование обязательной оценки вклада в уставной капитал содер жится в федеральном законе "Об обществах с ограниченной ответственност ью" ФЗ № 14-ФЗ ст. 15 "Вклады в уставной капитал общества": "Если номинальная сто имость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уст авном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет б олее двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федерал ьным законом на дату представления документов для государственной рег истрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, так ой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимо сть (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачив аемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанн ого вклада, определенную независимым оценщиком". Для ОАО и ЗАО аналогичная норма содержится в федеральном законе "Об акци онерных обществах" ФЗ № 208-ФЗ ст. 34 "Оплата акций и иных ценных бумаг общества при их размещении": "При оплате акций неденежными средствами для определ ения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независи мый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина дене жной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом д иректоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком". 6) постановке сельскохозяйственной земли на баланс предприяти я; 7) кадастровой оценке сельскохозяй ственной земли; 8) принятии управленческих и инвести ционных решений . При принятии инвестиционного реше ния в отношении вариантов дальнейшего использования необходимо провес ти оценку сельскохозяйственной земли , которая ба зируется на анализе наиболее эффективного использования. Наиболее эфф ективное использование сельскохозяйственной земли является основопо лагающей предпосылкой при определении ее рыночной стоимости. При опред елении наиболее эффективного использования сельскохозяйственной зем ли определяется наиболее вероятное использование, удовлетворяющее чет ырем критериям: физической возможности, юридической правомочности, эко номической целесообразности и максимальной эффективности. Суждение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика, исходя и з анализа состояния рынка недвижимости на момент оценки, сложившихся ры ночных условий. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и конкурентное использование оцениваемой сельско хозяйственной земли, то есть то, которому соответствует максимальная ее стоимость. При этом под максимальной стоимостью, которой следует достич ь, понимается ее рыночная стоимость. Результат анализа наиболее эффекти вного способа использования сельскохозяйственной земли может быть сле дствием расчётов ее рыночной стоимости при рассмотрении различных спо собов использования. Такие расчёты основываются на исходных данных, пол учаемых Оценщиком в результате анализа соответствующих сегментов рынк а. В то же время перечень таких сегментов должен соответствовать тем спо собам использования, которые могут оказаться наилучшими. Для вынесения предварительного суждения о наиболее эффективном использовании при ми нимальных трудозатратах Оценщик анализирует юридически допустимые и т ипичные для окружения оцениваемой сельскохозяйственной земли способы использования. Анализ физически возможных способов, как и анализ эконом ически оправданных, требует выполнения расчётов, так как размеры участк а могут быть (во многих случаях) изменены путём покупки прав на прилегающ ие земли, а недостаточность несущей способности грунтов может быть комп енсирована инженерно-строительными решениями. 9) инвестиционной мотивации партнеров и привлечении дополните льных инвестиций в бизнес; 10) покупке или продаже предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей; 11) ипотечном кредитовании физически х и юридических лиц; 12) слиянии или поглощении предприя тия, владеющего сельскохозяйственной землей; 13) разработке инвестиционных проек тов; 14) оценке общей стоимости предприя тия, владеющего сельскохозяйственной землей, для управления стоимость ю бизнеса, 15) передаче сельскохозяйственной з емли в аренду; 16) определении начальной цены сель скохозяйственной земли на земельных торгах; 17) изъятии сельскохозяйственной зе мли для государственных и муниципальных нужд; 18) решении имущественных споров в судебн ом порядке (в т.ч. бракоразводные процессы); 19) судебном разбирательстве в отно шении сельскохозяйственной земли; 20) страховании сельскохозяйственной з емли; 21) нарушении прав собственника сел ьскохозяйственной земли для возмещения ущерба, убытков виновными лица ми; 22) других операциях, связанных с реа лизацией имущественных пра в на сельскохозяйственную з емлю. Оценщику непременно должны быть из вестны цели, для которых производится оценка сельскохозяйственной зем ли, чтобы в зависимости от назначения оценки определить вид оцениваемой стоимости данной сельскохозяйственной земли (рыночная, ликвидационная , инвестиционная). Заказчиком могут преследоваться несколько целей о ценки сельскохозяйственной земли, например: предоставление результато в оценки в банк для получения кредита под залог и для оценки эффективнос ти инвестиционных вложений в сельскохозяйственную землю. Указанные це ли оценки не исключают друг друга, и отдельные их процедуры анализа и обс ледования совпадают, тем не менее, конечные результаты оценки стоимости сельскохозяйственной земли, в данном случае, ликвидационной и инвестиц ионной, будут разными. 2. Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйст венного назначения При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственн ых земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принци пы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйс твенного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в опре делении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от о ценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости. Отличия эти заключаются: - в определении структуры и со става издержек; - в определении статей дохода и способов его оценки; - в применении принципа наибо лее эффективного использования через выбор технологий ведения сельско хозяйственного про изводства, системы севооборот ов и культур, обеспечивающих получение максимальн ого дохода; - в критериях отбора объектов- аналогов и выборе элементов сравнения. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой зем ли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подх одов. Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости оп ределения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости за мещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной ин фраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, напри мер, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения дру гих культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости мно голетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота. Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на ни х постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жил ые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фе рмерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного. Метод срав нения продаж . Метод сравн ения продаж в настоящее время практически не имеет своего развития, так как практика его применения пока отсутствует. Однако технология примен ение данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других кате горий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом с равнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора о бъектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректир овок в цены продаж объектов-аналогов. Например, при проведении корректир овок помимо элементов сравнения, перечисленных в методе сравнения прод аж, могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы , наличие мелиоративных сооружений, структура посе вных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от р ынков сбыта, другие факторы. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедур е внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначени я с учетом их специфики в отечественных нормативных документах не сформ улировано. Методы дох одного подхода . Оценка сель скохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и пос редством капитализации чистого операционного дохода, образующегося пр и ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализац ии земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяет ся по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственны ми угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средня я величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротаци и основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чи стого операционного дохода может проводиться как с использованием тех ники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном по рядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры. Метод капи тализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы . При определ ении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника з а минусом налогов на землю и др . Бал бонитета почвы — интегральный показатель, характ еризующий сравнительное качество почв. Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации, являет ся его определение из сделок с аналогичными земельными участками (коэфф ициент капитализации = чистый доход / цена сделки). При отсутствии таких да нных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивн ого построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельс кохозяйственного производства. Капитализа ция чистого операционного дохода . При капитал изации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход може т определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах. Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым д оходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади. Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, с ложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при п рименении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивн ости земледелия. В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции. Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же в ида использования земель являются несколько культур, то земельную рент у целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых оп ерационных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэ ффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и слож ившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за нес колько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход б удет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетне му периоду. Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукци и растениеводства занимает не менее 70%. Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа н аиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она мож ет быть определена с использованием традиционного математического апп арата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой пло щади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета макси мального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно запи сать в следующем виде: Fo = 'L Ci х yi x xi — > max, X xi = S, Ai < xi < Bi, где: yi — урожайность i-ой культуры , Ci — рыночная цена реализации i-ой сельскохозяйственной культуры, xi — иск омая площадь сельскохозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i-ой сельскохозяйственной культуры, S — общая площадь оцениваемых сел ьскохозяйственных угодий. Ai Bi — максимальная и минимальна я площадь, выделяемая под сельскох озяйственную ку льтуру i опреде ляется исходя из севооборота, а такж е договоров о поставках сельхозпродукции. В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем продаж растениев одческой продукции хозяйства. В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного до хода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необход имые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательск ие способности), привлеченных к земельному участку. Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являю тся: 1. Прямые производственные расходы: - покупка семян; - покупка удобрений; - покупка кормов; - покупка горючего; - покупка ядохимикато в, гербицидов, ветмедикаментов; - амортизация или затраты на возмещение основных ф ондов в соответствии с их рын очной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни); - текущий ремонт средств производства. 2. Оплата труда, включая отчисл ения от фонда оплаты. 3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга. 4. Косвенные издержки (общепро изводственные и общехозяйственные затраты). 5. Прибыль предпринимателя (пр оцент на капитал). 6. Налог на землю, другие налог и. 7. Затраты на создание резерво в оборотного капитала. 8. Другие виды издержек. Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек также включается вознаграждение за управление, которо е также определяется из рыночных условий. Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню приб ыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе. Прибыль пред принимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на соб ственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альт ернативных инвестиций. Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных услови й кредитования. Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределятьс я по годам и учитываться в составе операционных расходов. Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рассчитыват ься по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрени й, горюче-смазочных материалов и т.д.) и норм выработки, применяемых в сель скохозяйственном производстве при калькулировании затрат при проведе нии сельскохозяйственных работ. При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйс твах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводс тва (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпри нимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации. В таблице 16.1 приведены основные статьи калькуляции себесто имости продукции растениеводства, применяемой в сельском хозяйстве. Например, при средней урожайности 30 ц с гектара и общей площади пашни, зан ятой под зерновыми культурами, 60 га получено 30 ц Ч 60 га Ч 100 кг = 180000 кг пшеницы. Себестоимость полученной продук ции составляет 234 тыс. рублей (данные таблицы 16.2.1) Соответственно себестоим ость получения сельскохозяйственной продукции в расчете на кг или гект ар составят: 1,3 руб./1 кг (234 тыс. руб.: 180 тыс. кг) и 3900 руб./1 га (234 тыс. руб. : 60 га). Приведенные затраты на семена и посадочный материал, удобрения и ядохим икаты, определены исходя из их необходимого количества и рыночной стоим ости. Затраты на оплату труда определены исходя из затрат труда, выражен ных в человеко-днях и их денежной оценки. Затраты на автотранспорт являю тся комплексным показателем. Они определены исходя из общего количеств а тонно-километров, оплаты труда работников автотранспорта, стоимости г орюче-смазочных материалов, амортизации, текущего ремонта автомашин, га ража и др. Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости с ельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационны х отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соо тветствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К те кущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей се льскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты н а текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанн ых в процентах от балансовой стоимости основных средств. Затраты на горю че-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объе ма работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80-90% общего объема работ, в том числе на зерно — 45-60%. К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые плате жи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомен дуется определять в размере 20-25% от суммы прямых затрат. Общепроизводстве нные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников а дминистративно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10-12% от всех прямых затрат в растениеводстве. Пример расчета стоимости земли методом капитализации чистого операцио нного дохода Требуется оценить 10 га пашни. Основ ные возделываемые культуры: пшеница и ячмень. Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га. Средняя урожайность ячменя — 20 ц/га или 2000 кг/га. Средняя цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг. Средняя реализационная цена ячменя — 1,6 руб./кг. Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предприним ателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг. Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринима теля (нормы прибыли) — 1,3 руб./кг. Чистый операционный доход по пшенице = 3000 Ч (2,2 – – 1,5) = 2100 руб./га. Чистый операционный доход по ячменю = 2000 Ч (1,6 – 1,3) = = 600 руб./га. Средний доход от пашни = (2100 + 600)/2 = 1350 руб./га. Коэффициент капитализации — 0,18 Стоимость земли = 1350/0,18 = 7500 руб./га. Стоимость 10 га = 7500 Ч 10 =75000 руб. Оценка различных видов угодий Приведенные примеры в основном касались пашни. Но иногда требуется оцен ка других видов угодий, например, залежей (не возделываемых в настоящий м омент времени угодий), сенокосов, пастбищ. Для их оценки могут применятьс я методы, описанные выше. Залежи могут оцениваться методом капитализаци и чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использо вания в будущем. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из сре дней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наибол ее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом рай оне. При оценке пастбищ валовой доход также может определяться исходя из вых ода основной животноводческой продукции в расчете на га. При таком подхо де учитываются средняя продуктивность скота, сложившейся в животновод стве, допустимые нагрузки на пастбища (допустимые нормы выпаса) и сложившаяся средняя «землеем кост ь» (количество гектар в расчете на 1 голову скота) продукции животноводст ва по обеспеченности сенокосами. Многолетни е насаждения . К многолетн им насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни ко торых превышает один год. Многолетние насаждения могут оцениваться дох одными и затратными методами. При оценке многолетних насаждений доходными методами следует учитыват ь такие особенности, как возможность получения доходов от урожая только через определенный срок после создания плантации и на протяжении проду ктивного жизненного цикла, неравномерность получения урожая по годам, п ериодичность плодоношения и другие особенности. Соответственно, при оп ределении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции. Издержки будут опреде ляться всеми расходами, связанными с созданием плантации, включая и инфр аструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объекто в инфраструктуры. Наличие перечисленных особенностей означает, что для оценки многолетн их насаждений доходным методом наиболее подходит метод дисконтированн ых денежных потоков. При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все в иды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами яв ляются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде до рог, систем полива , резервуаров дл я воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружени й для хранения и первичной переработке продукции, создание других подоб ных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и ух од за многолетними культурами. Европейскими стандартами оценки стоимость многолетних культур, рассчи танная подобным образом, называется капитальной стоимостью. Она опреде ляется стоимостью земли, стоимостью инфраструктуры, затратами на посад ку культуры и текущими годовыми затратами, связанными с уходом за многол етними насаждениями и доведением их до состояния, в котором они находятс я на дату оценки. На эту величину начисляются проценты при определении о тдачи на капитал и величины его возмещения. В отечественной практике оценки существует аналогичный подход к оценк е многолетних насаждений, включая насаждения, не являющиеся плодовыми, н апример, зеленые насаждения в городах. Их стоимость, называемая восстано вительной стоимостью, определяется суммированием единовременных затр ат по созданию насаждений и текущи х затрат по уходу за ними на протяжении определенного периода, равного и ли сроку жизни (для городских насаждений), или сроку достижения возраста плодоношения (для плодово-ягодных культур). Застроенны е земельные участки . Оценка заст роенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного наз начения проводится по традиционной технологии методами доходного, зат ратного и сравнительного подхода. Сельскохозяйственные постройки (улу чшения) оцениваются по доходу, который они могут приносить от их сдачи в а ренду, по затратам на восстановление (замещение) за минусом износа и по це нам сделок с аналогичными объектами. К стоимости улучшений, рассчитанно й затратным методом, добавляется стоимость земли, определенная из цен сд елок с аналогичными незастроенными участками. Сельскохоз яйственный имущественный комплекс . Под сельско хозяйственным имущественным комплексом понимается любое сельскохозя йственное предприятие. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно-правов ые формы и крестьянские фермерские хозяйства. Основным принципом оценки сельскохозяйственного имущественного комп лекса является суммирование стоимости его составных частей. Иначе гово ря, сельскохозяйственное предприятие оценивается как единое целое, сос тоящее из различных элементов сельскохозяйственной недвижимости: земл и, строений, иных элементов обустройства, жилья, лесных и многолетних нас аждений. Наиболее типичными составными частями сельскохозяйственного имущест венного комплекса являются: 1. Сельскохозяйственные угод ья. 2. Жилые дома. 3. Сельскохозяйственные пост ройки и объекты обустройства угодий. 4. Лесные участки (если лес име ет значение для получения дохода). 5. Замкнутые водоемы (например , пруды для разведения рыбы). 6. Многолетние насаждения. 7. Объекты хранения и первично й переработки сельскохозяйственной продукции. Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствующими метод ами оценки недвижимости, вытекающими из понимания особенностей формир ования соответствующих категорий рынков, типа сельскохозяйственного и мущества и вероятных потенциальных покупателей. Стоимость земельной доли оцениваются посредством отнесением общей сто имости сельскохозяйственных угодий предприятия к числу долей. 3. Основ ные понятия в оценке земель При проведении оценки земли сельскохозяйственног о назначения используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидац ионная и инвестиционная стоимость. Рыночная стоимость земли сельскохозяйственно го назначения определяется как наиболее вероятна я цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в у словиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располага я всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие -либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;- одна из сто рон сделки не обязана отчуждать землю сельскохозяйственного назначени я, а другая не обязана принимать исполнение;- цена сделки представляет со бой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделк и в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;- оцениваемая земл я сельскохозяйственного назначения представлена на открытом рынке пос редством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участко в;- платеж выражен в денежной форме. Возможность отчуждения земли сельскохозяйственного назначения на отк рытом рынке означает, что она представлена на открытом рынке посредство м публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, при это м срок ее экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения вн имания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваем ой землей - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для пр одавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для поку пателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достат очной степени информированы о земле сельскохозяйственного назначения , по которой заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сде лки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным до ступным на дату оценки объемом информации о состоянии рынка земли сельс кохозяйственного назначения. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждени я совершить данную сделку. Ликвидационная стоимость земли сельскохозяйс твенного назначения - это расчетная величина, отра жающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за с рок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобной сельхоз. зе мли для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отлич ие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайны х обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую сельхоз. з емлю на условиях, не соответствующих рыночным. Инвестиционная стоимость земли сельскохозяйс твенного назначения рассчитывается как стоимост ь для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (ли цами) инвестиционных целях использования данной землей сельскохозяйст венного назначения. При определении инвестиционной стоимости, в отличи е от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцени ваемой земли сельскохозяйственного назначения по инвестиционной стои мости на открытом рынке не обязателен. Залоговая стоимость - с тоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которо й гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденн ой продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязат ельств. Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можн о выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него в зыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества. В МСО дается определение стоимости ипотечного кредитования. Стоимость ипотечного кредитования - это стоимость имущества, определенная оценщиком, прово дящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных ва риантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипот ечного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как правило, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования является одним из мето дов анализа рисков, который может быть использован при расчете весов рис ка, соответствующих объектам залога, удерживаемых банками. Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимост и заложенного имущества кредитным обязательствам как: в процессе предв арительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге зало га. Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью о беспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банк ом залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит счита ется полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залого вая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин: основная сумма кредита; проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога; штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога. Таким образом: Ц-И = ЗС>К +% + Ш, где ЗС - залоговая стоимость имущества; Ц - цена вынужденной продажи, т.е. денежная сумма, за которую можно реализо вать объект залога при обращении на него взыскания; И - издержки при реализации объекта залога; К - сумма кредита; % - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыс кания на предмет залога; Ш - штрафы (неустойки), рассчитанные на момент воз можного обращения взыскания на предмет залога, а именно не менее чем за 30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного дог овора. Страховая стоимость - д енежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сф ере государственного, и частного страхования. Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводс тва объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В Российско й Федерации все виды страхования объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхо вание охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей. Определение содержания имущественного страхования дано в ст.929 ГК РФ: "По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязует ся за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении п редусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить друг ой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен дого вор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными и нтересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах опр еделенной договором суммы (страховой суммы)". Базовый принцип определения страхового возме щения ( выплаты) гласит: "Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое состояние, в каком он находился на момент страхового случая". Однако на практике фактически всегда какую -то часть убытков страхователь все равно оплачивает из своего кармана. К примеру, восстановив за счет страховой выплаты уничтоженное огнем имущ ество, страхователь, тем не менее, несет убытки, связанные с простоем прои зводства, потерей арендной платы и другие. Возможно дополнительное стра хование этих рисков, но такой комплексный полис от всех возможных рисков дорогостоящий, и поэтому в большинстве своем российские предприятия ог раничиваются лишь полисом от огня. III . Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения 1. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения К особенностям, которые необходимо учитывать при п роведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий отно сятся: - необходим ость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий п осредством применения соответствующей агротехники и соблюдения опред еленных требований к способам ведения производства (например, соблюден ие норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельс кохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.; - прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-г еографических характеристик местности (геоморфологические, почвенные , гидрологические, климатические и иные особенности); - высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловле нные природными факторами и форсмажорными обстоятельствами (засухи, на воднения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедст вия); - большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственн ого производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, гор юче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику; - сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции; - сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйственную и промышл енную продукцию; - отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий; - отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство; - невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от кр упных промышленных центров; - слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности. 2 . Основны е проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России Оценка земель сельскохозяйственн ого назначения имеет в нашей стране большую историю. Развитие и проведен ие земельнооценочных работ было связано с работами по созданию земельн ого кадастра и направлено на получением неких усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного наз начения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизмеримость пр оизводственных результатов в зависимости от качества земель при разны х способах использования. Поэтому при разработке методов экономическо й оценки земель в составе земельного кадастра предлагались методологи и, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленн ого лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по ср авнению с худшими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был из ыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных платежей з а пользование земельными ресурсами. Поскольку стоимостные показатели устанавливались применительно к крупным таксономическим (территориал ьным единицам) и рассчитывались на основе усредненных показателей затр ат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть испо льзованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Российской федерации, административным района, крупным хозя йствам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический характ ер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги качественной оце нки земель выраженные не в балльной, стоимостной форме. 3. Кадастровая оценка земел ь сельскохозяйственного назначения Тенденция получать некий агрегированный показате ль качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориал ьных единиц сохранилась и в современной методологии проведения кадаст ровой оценки сельскохозяйств енных угодий, разраб отанной Рос земкадастром и закрепленной в соответ ствующих методических документах. Стоимостные характеристики, получен ные на основании данной методики являются нормативными показателями, у станавливающими в административном порядке интегральные стоимостные характеристики, позволяющие получить представление о об относительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для использования их в дальнейш ем в качестве базы для налогообложения. Кадастрова я стоимость земли устанавливается как капитализированный расчетный рентный доход, который в свою очередь определяется по разнице между стоимостью валовой продукции растениеводства, пересч итанной в условные единицы, средними оценочными затратами на ее получен ие и нормативной прибылью, установленной в размере 7% от оценочных затрат. Срок капитализации устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терм инах соответствует ставке капитализации для земли равной 3% (1:33). Стоимость валовой продукции растениеводства определяется в средних ценах реализ ации основных сельскохозяйственных культур, перечитанных в кормовые е диницы, в соответствующем природно-эконо мическом районе. Как видно из показателей, самым существенным образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализации, норма тивная прибыль), они не соответствуют рыночным параметрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оц енки не могут заменить собой рыночной стоимости и использоваться в расч етах по ее определению разными методами. В отличие от кадастровой оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях совершения сделк и с конкретным земельным участком. Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения рыночной с тоимости конкретных земельных участков или имущественных комплексов, а также прав на них не представляется возможным. Это связано и с отсутств ием использования в расчетах принципа наиболее эффективного использов ания, и с применением неких агрегированных стоимостных показателей зат рат и цен, а также необоснованными нормой прибыли и коэффициентом капита лизации, равным 3%. Но при проведении рыночных оценок можно использовать информацию и отел ьные оценочные показатели, содержащиеся в земельном кадастре, например показатель балла бонитета почв. Данный показатель является интегральн ым показателем плодородия почв по их группам или разновидностям и содер жится в материалах IV тура оценки земель, проведенной в 80-х годах прошлого с толетия. Заключение Таким образом, несмотря на многолетний опыт земель нооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохоз яйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутстви ем сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсу тствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценк и, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельн ыми участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного н азначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли. Спис ок используемой литературы 1. Боголюбов С. А. Земельное право. – М.: НОРМА– ИНФРА, 2003. 2. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюков а В.В. Земельное право: Уче б ник. – М., 2003. 3. Боровинская Н.А. Правовой режим зе мель сельскохозяйственных прои з водственных кооперативов. – Ульяновск, 2003. 4. Волков Г. Комментарий к Федеральн ому закону « Об обороте земель сель скохозяйственного назначения » // Х озяйство и право. – 2003. – № 5. 5. Иконицкая И.А. Земельное право Рос сийской Федерации: Учебник. – М., 2001. 6. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейны й комментарий к Федеральному закону « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения » (с измен е ниями и дополнениями). – М: Международная академия оцен ки и консалти н га, 2004. 7. Комментарий к Федеральному закон у « Об обороте земель сельскохозя й ственного назначения » // Под ред. С.А. Боголюбова. – М: Юриди ческий Дом « Юстицинформ » , 2003. 8. Крассов О.И. Земельное право. Учебн ик. – М.: Юристъ, 2000. 9. Крассов О.И. Право частной собстве нности на землю. – М., 2000. 10. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграр но-земельная реформа: законод а тельство, теория, практика. – Саратов, 2004. 11. Попов Д.И. Правовой режим земельны х долей в праве общей собстве н ности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – Саратов, 2004. 12. Таскин Н.И. Принудитель ное прекращение права собственности на з е мельный участок: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – Красно дар, 2003. 13. Бирман Г., Шми дт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. — М.: ЮНИТИ, 1997. 14. Горемыкин В. А. Стоимость земли и методы ее оценки//Вопросы оценки, № 1, 1996. 15. Грибовский С .В. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа. //Вопросы оценки. № 1, 1998. 16. Оценка рыноч ной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и п рактическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. — М.: Дело, 1998.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Реклама хороший двигатель торговли. К нему бы ещё глушитель, чтобы сильно не пердел...
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, реферат по сельскому хозяйству и землепользованию "Оценка земель сельскохозяйственного назначения", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru