Курсовая: Оценка страховой стоимости недвижимости - текст курсовой. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Курсовая

Оценка страховой стоимости недвижимости

Банк рефератов / Государственное регулирование и налоги

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Курсовая работа
Язык курсовой: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 52 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной курсовой работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

36 МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКО ГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФГОУ ВПО Башкирский государственный аграрный университет Факультет : экономический Кафедра: ф инансов Специальность: финансы и кредит Форма обучения: заочная Группа: 4 (с окр.) 1 группа Дисциплина : оценка собственности Шифр: 5524 Гарипова Ирина Фасхетд иновна Оценка страховой стоимости недвижимости Курсовая работа Оглавлени е Введение…… ……………………………………………… ……. ……………….. 4 1 Теоретические аспекты оценки недвижи мости ……………………………… .8 1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость… ………………………………………………………………………..8 1.2 Нормативно-правовое регулирование ………… …………………………12 2 Описание и анализ объекта оценки …………………………………… …….19 2.1 Описание объекта оценки …………………………………………… ...…19 2.2 Характеристика объ екта ……………………………………………… …...22 3 Расчет величины рыночной стоимости квартиры……………… …… ……….24 3.1 Расчет стоимости доходным подходом …………………………… ……..24 3.2 Расчет стоимости сравнительным под ходом… …………………………..26 3.3 Расчет стоимости затратным подходо м… ………………………………..31 3.4 Определение итоговой вели чины стоимости объекта оц енки ……… ….32 Заключение ……………………………………………………………………… ..34 Библиографический список…………………………………………………… …36 Приложение 1…………………………………………………………… ………...37 Введение Деление имущ ества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского прав а. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой не возможно существование ни одного развитого общества и государства. Рас смотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а такж е зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная соб ственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земл и, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, до ма, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а такж е железные дороги» [1]. Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывн о с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость». Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (зе мельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то ест ь принимают во внимание физическую суть объекта собственности[8]. Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют пра вовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходи мо именовать как «объект недвижимости» [1]. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель ко торого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложени я на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, к оторая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости иму щественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[8] Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правил ьно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнкту ру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижим ость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востреб ованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень ва жна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под з алог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущес тва и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходи ма тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный до говор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижим ого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и по этому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. В едь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости о т различных условий и обстоятельств рынка. Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйс твенной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оц енка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной пробле мой. Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земе льные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочн о связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерн ого ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаж дения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие го сударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего п лавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступл ение в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования , для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недви жимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвиж имости как правило включает несколько постоянных разделов: описание об ъекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его на илучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижим ости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использов анием различных подходов или обоснование от использования того или ино го подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимост и объекта. До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различн ых построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости , отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, догов оров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводим ые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявля ется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксп луатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельно й страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо облад ать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые име ют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяй ственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую преми ю), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости. Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их р ыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравните льного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капита лизации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основ ывается на определенной методологии, имеет определенные требования к р асчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимост и играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важн ых мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Лю ди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает п роживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и совреме нное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимо сти недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. 1 Теоретические аспекты оценки недвижимост и 1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость Как и любой т овар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объек та недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальн ой и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоим ости в обмене. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта раз ница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например на личия аналогов или стабильности рынка. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под возд ействием личных представлений участников сделки и не поддается прогно зам. Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспе ктов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и во сстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стои мость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первонача льная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аре нды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимо сть объекта недвижимости при существующем использовании и т.д. Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассм отрим основные из них: 1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, кот орые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недв ижимости. Их можно разделить на: - макроэконом ические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлин ы, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплат ы труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономиче ской деятельности и т.д.); - микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметр ы конкретных сделок. 2. Факторы, связ анные с феноменом массового сознания и факторы психологического харак тера: - массированн ая реклама; - инфляционные ожидания; - симпатии; - осведомленность и т.д. 3. Физические ф акторы: - местонахожд ение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и трансп ортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимо сть недвижимости; - архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения да льнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; - состояние объекта недвижимости; - наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.); - экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные са нитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир). 4. Факторы, влия ющие на цену и скорость продажи квартир : - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип кв артир именно в этой части города; - объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая план ировка, износ и т.п.); - престижность района; - экологическая обстановка в районе; - транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; - социальная однородность дома; - характер сделки («прямая» или «встречная» продажа); - юридическая «чистота» объекта. Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для об еих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно ско рее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит б ыстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай н адежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение г рафика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и прио ритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и со бственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить вз аимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах. С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся п ри операциях купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, получении креди тов, страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров и др. Оценке стоимости недвижимости подвергаются как промышленные или комме рческие, так и жилые объекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка у частков) включает в себя как рыночную оценку, так и кадастровую, что очень важно для исчисления налогов. Это же соображение относится и к оценке жи лой недвижимости, где также принимается в расчет и рыночная оценка недви жимости. Оценка недвижимости в Уфе требует изучения и уточнения большог о числа документов, подтверждающих право собственности, что под силу лиш ь профессионалам с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о кот орой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции. Оценка ущерба необходима в различных жизненных ситуациях и требуется д ля того, чтобы возместить прямые убытки, связанные с повреждением или ут ратой имущества, но и для того, чтобы скомпенсировать будущие расходы ил и упущенную выгоду. Независимая оценка ущерба экспертами нужна при пожарах, наводнениях и д ругих стихийных бедствиях. Впрочем, к оценке ущерба, нанесенного имущест ву, иногда приходится прибегать и в бытовых, житейских ситуациях, наприм ер, при оценке после залива вашей квартиры соседом с верхнего этажа. Нужн а оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии иму щества. Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делает ся в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имуществ а. Развитие рыночных отношений, появление нетрадици онных видов имущественного страхования, в частности в сфере страховани я объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями пробле му оценки этих объектов. 1.2 Нормативно-правовое регулиров ание В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельно сти» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусло вным и не зависит от установленного законодательством Российской Феде рации порядка осуществления государственного статистического и бухга лтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частнос ти, обязательной признается оценка имущества при определении стартово й цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов н едвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ и ли муниципальным образованиям. Развитие рыночных отношений, появление нетрадицио нных видов имущественного страхования, в частности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями проблему оценки этих объектов. До настоящего времени оценка зданий, сооружений, ч астных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, ка к правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимос ти имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сил ьно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточ но большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объе кты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответс твенности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и стр ахователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на пра ве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену стр аховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости. Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости пок азывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на ос нове их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции. Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что с тоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичн ого объекта, уже явившегося предметом купли-продажи на рынке недвижимос ти. Оценка, проводимая этим методом, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объек ты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использова ть для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Работа оце нщика по первому методу включает в себя пять этапов: 1) сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по про даже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому; 2) отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтв ерждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных ус ловиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.); 3) подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метр ы и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единиц ы измерения; 4) сравнение о цениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке п о отдельным элементам, и корректировка цены оцениваемого объекта. 5) установлен ие стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характе ристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показа телей. Метод сравни тельного анализа продаж - наиболее простой, и используется он в основном для оценки стоимости жилых помещений. При этом должно быть достаточное к оличество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недв ижимости. Для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не мен ее трех. Применять этот метод для оценки специфических объектов (стадион ы, музеи, церкви и т.п.) нельзя, так как по таким объектам производится мало п родаж и сравнить их практически не с чем. Оценка таких объектов производ ится затратным методом, или методом калькуляции. Второй метод оценки недвижимости - метод капитализации доходов - основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доход ов от использования этой недвижимости. Сообразно этому стоимость объек та определяется исходя из его способности приносить в будущем доход. Мет од используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного хара ктера - при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостинич ных номеров и т.п. Основные этапы работы оценщика по второму методу: 1) оценка потенциального валового дохода на основе использования ставок и тарифов арендной платы при сдаче объектов инвестиционного характера, которые действуют на рынке недвижимости; 2) оценка возможных потерь, связанных с неполной загрузкой арендуемых по мещений, гостиничных номеров, складских помещений и потерей арендной пл аты по объективным и субъективным причинам; 3) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе фа ктических затрат; 4) оценка чистого дохода, который определяется как разница между валовым доходом и возможными потерями и фактическими затратами; 5) чистый дохо д пересчитывается в текущую стоимость объекта. Процесс пересчета это и е сть капитализация дохода. Пересчет производится по формуле: V = I/R (1.1) где V - стоимос ть; I - чистый доход; R - коэффициент капитализации. Коэффициент капитализа ции применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инве стиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Наибольшую сложность при использовании второго метода оценки недвижим ости вызывает определение коэффициента капитализации. Затратный метод , или метод калькуляции, используется при оценке: вновь построенных объе ктов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимо сти; зданий и сооружений специального назначения - памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этот метод предполагает три подход а. Первый - оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основ е бухгалтерской отчетности. Второй - оценка по ликвидационной стоимости , которая определяется как сумма дохода, полученная при быстрой распрода же недвижимости. Третий подход - оценка по восстановительной стоимости, состоящая из следующих этапов: 1) расчет стоимости возвещения нового объекта, аналогичного оцениваемому; 2) определение величины физического и морального износа оцениваемого об ъекта; 3) определение реальной стоимости объекта путем уменьшения восстановит ельной стоимости на сумму износа; 4) расчет “стоимости” приобретения или имеющейся в распоряжении земли; 5) суммирование восстановительной стоимости оцениваемого объекта и “ст оимости” земли. Особую сложн ость при использовании третьего метода оценки недвижимости представля ет оценка земли. Земля не является продуктом труда, в классическом вариа нте цена земли - это капитализированная рента. Заключительным этапом оце нки объектов недвижимости является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, кальку ляции), и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объе кта. Квалификация оценщика определяется именно этим последним этапом, к огда он должен, используя все свои знания и интуицию, правильно определи ть окончательную стоимость объекта недвижимости. При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следу ет учитывать следующие критерии: - членство оценщика в профессиональной организации; - наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке; - желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами п рофессиональной организации; - профессиональный опыт оценщика; - наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской ) ответственности. При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опы те работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложнос ть оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сам а фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о ст раховании профессиональной (гражданской) ответственности. В практике страховых компаний споры нередко возникают из-за того, что ст раховая сумма, установленная договором страхования имущества, "не дотяг ивает" до максимального размера потенциальных убытков. Как следствие, ст раховое возмещение оказывается недостаточным для покрытия фактически х убытков. Есть и другая проблема: страховая сумма, превышающая максимал ьные вероятные убытки, всегда означает излишне уплаченную страховател ем страховую премию. Как при "недостраховании", так и при "избыточном страховании" страховател ь несет убытки. И в обоих случаях причиной этого, в конечном счете, служит неверно установленная страховая стоимость имущества. Ведь максимальны м допустимым размером страховой суммы является именно страховая стоим ость, и поэтому от ее величины зависит, будут ли иметь место "неполнота" ил и "избыточность" страхования, либо его объем окажется как раз достаточны м для покрытия максимальных потенциальных убытков. Вопрос о страховой стоимости не менее актуален и для страховщиков. Резул ьтатом систематической переоценки страховых стоимостей и завышения ст раховых сумм может явиться неоправданно высокая убыточность страхован ия. Напротив, недооценка страховых стоимостей и занижение страховых сум м чреваты конфликтами со страхователями. Проблема оценки страховой стоимости приобретает особую остроту при ст раховании такого дорогостоящего имущества как недвижимость - здания, ст роения, помещения. Важнейший фактор, определяющий адекватность страхового покрытия для н едвижимости потребностям страхователя, - правильное понимание экономи ко-правовой природы страховой стоимости недвижимого имущества. Ключом к такому пониманию может служить только комплексный подход, синтезирую щий правовые категории, мировой опыт страхования и принципы оценочной н ауки. При подготовке к страхованию следует определить рыночную и восстанови тельную стоимость недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, хотя для дорогих объектов есть смысл подумать об услугах профессионального оценщика. Необходимо проанализировать свои вероятные действия при полном уничто жении страхуемой недвижимости: - если предполагается ее реальное восстановление, то в качестве страхово й стоимости разумно выбрать восстановительную; - если наиболее вероятно приобретение подходящего аналога, то на роль страховой стоимости больш е подойдет рыночная. Страховые компании, предоставляющие страховую защиту объектов недвижи мости, должны правильно и объективно оценивать такие объекты. Есть два п ути решения данной проблемы. Первый - при определении стоимости объектов недвижимости пользоваться услугами профессиональных оценщиков из Общ ества оценщиков Российской Федерации, Российской гильдии риэлторов и д ругих независимых организаций, занимающихся оценкой. Услуги профессио нальных оценщиков довольно дороги. Второй путь - подготовка страховыми к омпаниями своих собственных оценщиков. Наиболее выгодным для страховой компании представляется компромисс с очетание элементов обоих вариантов. При страховании объектов недвижим ости, оценка которых наиболее сложна (памятники истории и культуры, здан ия театров, спортивных сооружений, культовые сооружения и др.), лучше поль зоваться услугами профессиональных оценщиков, а на перспективу готови ть своих. Росгосстрах осознает всю сложность данной проблемы и, идя по пу ти повышения своей профессиональной ответственности перед страховате лями, в октябре 1995 г. вступил в члены Р оссийской гильдии риэлторов. Более двадцати специалистов страховых фи рм нашей системы уже прошли обучение на семинаре “Основы анализа и оценк и недвижимости”, организованном Институтом экономического развития Вс емирного банка совместно с Правительством Москвы и Российской гильдие й риэлторов. Курс на обучение страховщиков методам оценки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса будет продолжен. Появление собственных оце нщиков предполагает более высокий уровень работы компании при проведе нии страхования объектов недвижимости хозяйствующих субъектов. Два мо лодых, но бурно развивающихся рынка (страховой рынок и рынок недвижимост и) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества — это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страх ования. 2 Описание и ан ализ объекта оценки 2.1 Описание объекта оценки Произведем оценку рыночной стоимости квартир ы, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65. Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости . Уфа - это духовный и культурный центр республики. В г ороде действуют 6 театров, филармония, балетный и хореографические студи и, 7 Дворцов культуры, 17 кинотеатров, 5 музеев, 3 выставочных зала, училище и ин ститут искусств. В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Гор од располагает 24 больницами, 27 поликлиническими учр еждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На т ерритории города - 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 раз нопрофильных центра, 2 госпиталя. Зарождение рынка недвижимости в Республике Башкортостан относится к н ачалу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, привати зацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собст венность граждан занимаемых ими жилых помещений. Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной и муници пальной собственности способствовал развитию рынка жилья. Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости являе тся рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиц ионной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи м униципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, нах одящиеся в собственности граждан. На сегодняшний день в республика прив атизировано около 270 тыс.квартир общей площадью более 13 млн.кв.метров. Для целей оценки квартир в городе Уфе анализировался рынок жилой недвиж имости города Уфы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынк е недвижимости выбиралась из печатных изданий, таких как газета «Из рук в руки», журналы «Витрина недвижимости» и др.. По ценовым характеристикам город Уфа можно разбить на несколько ценовы х зон. Это: центр (от ул. Айской до ул. Гафури и ул Воровского до бульвара Ибрагимова) район Зеленой Рощи , проспект Окт ября район «Сипайлово» , район «Черн иковка» район «Затон» , район «Инорс» район «Дема» , район «Шакша» Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наи более дорогими районами города Уфы являются «Центр», «Зеленая Роща», «Пр оспект», «Сипайлово». Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайон е «Затон». Цены на вторичное жилье имеют устойчивую тенденцию к росту. Активное строительство жилья ведется в нескольких районах - Сипайлово, Ц ентр, Проспект Октября, Зеленая Роща. Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие: месторасположение строительства материал стен дома вид отделки (черновая, получистовая, чистовая) срок окончания строительства наличие рассрочки продажа от заказчика - застройщика или посредника Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можн о увидеть в таблице 2.1 . Таблица 2.1 Средни е цены на рынке первичного жилья в зависимости от района Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района ( в тыс.руб./кв.м) Центр Зеленая роща Проспек т Сипай-л ово Ч ерниковка Инорс- Док Дема Затон Ср едни е ц ены 55,0 43,0 43,5 46,0 35,5 35,0 34,65 35,0 Цены получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынке недвижимости г. Уфы, опуб ликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57) от 16-21 января 2009 г.. Цены на с троящееся ж илье пока заморожены, всвязи с экономическим кризисом, который повлиял н а банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положитель ную сторону . Рассмотрим ситуацию на рынке вторичного жилья в Уфе. Наблюдается спрос населения на вторичную недвижимость. Недвижимость - это имущество, которое может использовать ся не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использо вания объекта недвижимости соответствует определенная величина его ст оимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использова ния, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучше м использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего испол ьзования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Принимая во внимание месторасположение оцениваемого об ъекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что исп ользование объекта по своему функциональному назначению в качестве жи лья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использован ия собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном р ежиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице 2.2 : Таблица 2.2 Характеристика местоположен ия объекта оценки Пок азатель Описание или характеристика показателя Рай он Советский район г. Уфа Мес тоположение в микрорайоне РБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д.11 , кв. 65 Преобладающая застройка Здания в 5, 9 этажей Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) десять минут ходьбы до остановки на ул. Проспект Октября Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пеше й доступности (менее 1 км). Детский сад № 126, школа, магазины, к афе и т. д. Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры Район с развитой инфраструктур ой Объекты пром - ой инфрастр уктуры мкр - на нет Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона Автобусный, троллейбусный Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Хорошее Дополнительная существенная информация Местоположение объекта на карте гор ода приведено в приложениях к Отчёту 2.2 Характеристика объекта Критерием наилучшего и наиболее эффективного использовани я собственности как улучшенной является максимизация стоимости собств енности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данн ый анализ базируется на тех же 4-х критериях: A) Физически возможные варианты использования Необходимо оценить размер, проектные характеристики и со стояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это - жильё Б) Законодательно разрешенное использование Текущее использование объекта оценки не нарушае т законодательство. B) Экономически целесообразное использование Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оц енки, я считаю наиболее экономич ески целесообразным один вариант - жильё. Г) Наиболее доходно е использование Вариант использов ания, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и закон одательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных пр и соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эфф ективным использованием имеющихся улучшений. Характеристика оцениваемого объекта представлена в виде табли цы 2.3. Таблица 2.3 Хара ктеристика оцениваемой квартиры Адр ес квартиры: РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65 Собственники Иванов Иван Иванович Адр ес владельца: РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 1 1, кв. 65 Оце ниваемые права Право собственности Тех нический паспорт Сви детельство ГРП Инв ентар. стоим., руб. Пла нировка Никаких изм енений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное со ответствие плану квартиры по тех. паспорту. Мат ериал стен Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели Год постройки 1979 Этаж/этажность 4/9 Кол-во комнат 1 Общая площадь кварт., 22,3 Жилая площадь , м2 12,4 Общая площадь жилого поме щения, (без балк.) 21,6 Высота помещений, м2 2 ,51 Ванная комната, м2 2,3 Балкон, м2 0,7 Кухня, м2 4,7 Коридор, м2 2,2 Встроенные шкафы, м2 0 Лоджия, м2 0 Строительные характеристи ки Фундамент Ж/бетонный Двери деревя нные Стены Крупноразмерные блоки и однослойны е несущие панели Внутр. отд елка Обои, побелка, пот олочное покрытие, кафель. Перекрытия ж/бетонные Качество стр оительства хорошее Полы Дерево, кафель, линолеум Привлекательность/внешни й вид хороший Окна Деревянные Системы инженерного обеспечения Водопровод + Входная дверь металлическая + Канализация + Домофон - Газ + Лиф т - ТУ-антенна с колл. + Радио + Водяное отопление + Электросети + Горячее водоснабжение + Телефон + Внешнее благоустройств о Озеленение + Детская площадка + Стоянка для а/м + Двор + 3 Расчет величины рыночной стоимости квартиры 3.1 Расчет с тоимости доходным подходом Определени е стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющи х как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность ра ссматриваемой собственности. Методология оценки предусматривает три п одхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный. Подходы к оценке: затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценк и, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либ о замещения объекта оценки, с учетом его износа; сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта о ценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Оценка использов ания одного из трёх существующих подходов - доходн ого,- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования этого подхода при расчёте величины с тоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного р ешения. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что в се стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При прим енении данного подхода анализируется возможность недвижимости генери ровать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от э ксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Прим енительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он при обретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной сит уации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это и нформация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использов аться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не пл анирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, чт о покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам об ъекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке кварт иры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравните льный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного об еспечения даёт наиболее объективные результаты. Доходный подход - это определение текущей стоимости буду щих доходов, которые возникнут в результате использования собственнос ти и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценоч ный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют сл едующие методы; Метод капитализ ации. Согласно методу капитализации рыночная стоимость недвижимости о пределяется по формуле V — N01 / Ко, (3.1) где N01 - чистый операционный доход, Ко - общий коэффициент капитализации, V – стоимость. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогноз ировании этих потоков от эксплуатации недвижимости, которые затем диск онтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором с тавке дохода. В данном отчёте для определения обоснованной рыночной стоимости недви жимости доходный подход не использовался ввиду отсутствия данных по сд аче в аренду аналогичных квартир в г. Уфе. На основании вышеизложенного м ы считаем, что использование доходного метода может значительно искази ть результаты оценки, и поэтому принято решение не использовать данный п одход. 3.2 Расчет с тоимости сравнительным подходом Сравнительный подход - совокупнос ть методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объ екта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется инфор мация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество и нформации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод с равнения продаж не применим. Основой применения данного подхода являет ся тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с цено й продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивае тся с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (ко рректировки), отражающие существенные различия между ними. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от тип ичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. По этому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: 1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверно й информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой п олезности. 2. Подбор сопоставимых объе ктов, использование которых соответствует наилучшему использованию об ъекта. 3. Определение подходящих е диниц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. 4. Сопоставление исследуемо го объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их пр одажных цен или исключения из списка сравнимых. 5. Приведение ряда показате лей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стои мости исследуемого объекта. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценам и аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных о ферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изда ний, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, о правдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем при нять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее ры ночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объек тов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реаль ных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стр ан мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт на иболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в н аибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, Оце нщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ к ак «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотет ически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, « сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, ко торым будет принято предложение». На момент проведе ния оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, матер иальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, к оторая приведена в отчёте. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной пра ктике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые до лжны анализироваться в обязательном порядке: • права собственности на недвижимость, • условия финансирования, • условия продажи, • состояние рынка, • местоположение, • физические характеристики, • экономические характеристик и, • характер использования, • компоненты, не связан ные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объек та сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Величина корректировки определялас ь Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сра внения в общей стоимости квартиры. Также Оценщик учёл следующие виды кор ректировок: тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шум а; состояние и уровень отделки квартиры; покрытие полов; наличие телефон а, отопления, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, сан узла, мусоропровода, лифта, удаленность от остановок общественного тран спорта, наличие металлической двери. На основании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п .5 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использо вания, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных ну жд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас .» Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005г.. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом бал конов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректи рованной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом ба лконов и лоджий. Отрицательная п оправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому иму ществу. Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов эксп ертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества вв еденных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного к вадратного метра общей площади объекта. Подобранные аналоги и их характеристика приведены в Приложении № 1 . После сопоставления информации о приведенных аналогах нео бходимо применить следующие поправки в их цены: Местоположения , корректировка не проводилась, так как объект оце нки и аналоги имеют ид ентичное местоположение. Право собственн ости: корректировка не применялась. Условия финансирования: не примен ялась. Тип цены: корректировка проведена с учетом того, что цена предложения отличается от фактической цены сдел ки в среднем от 1% до5%. В настоящей оценке проводилась корректировка в разм ере 1%. Наличие балко на (лоджии): на основании анализа рынка недвижимос ти цены на квартиры с наличием балкона выше цен на квартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась к орректировка первого аналога в размере 1%. Наличие телефо на: корректировка проводится с учетом того, что це ны, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установки городского телефона ). В данном отчете корректировка не применялась . Этаж/этажность: корректировка цены проводится с учетом того, что ц ена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже цены квартир на сред них этажах, в среднем, на 1 -2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %, так как данная кв артира расположена на первом этаже. Материал стен: корректировка цены проводится с учетом того, что ц ена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир с панельными стенами в среднем на 0,5-5%. В данном отчете корректировка не проводилась. Расположение ко мнат: корректировка цены проводится с учетом того , что цена квартир с изолированными комнатами выше, в среднем, на 1-2% из расч ета стоимости квартиры. В данном отчете корректировка не проводилась. Отделка помещен ий: обычная. Состояние хорошее. Проводилась коррек тировка первых двух аналогов, состояние которых среднее на 50 тыс. руб. на с тоимость установленной новой сантехники, проведенный ремонт в ванной к омнате и кухне, постеленный новый линолеум. Площадь кухни: корректировка не проводилась. Таблица, отражающая процесс расчета скорректированных цен предложений объектов - ан алогов, приведена в Приложении № 1 . Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналого в экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количес тва введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость од ного квадратного метра общей площади объекта оценки. Стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнител ьным подходом, составляет: 1 595 342 (Один ми ллион пятьсот девяносто пять тысяч триста сорок два) рубля. 3.3 Расчет стоимости затратным подходом В данном отчете не проводилась оценка стоимости земельн ого участка, так как не предоставлены правоустанавливающие документы н а земельный участок. Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта оценщик применяет метод сравнительной единицы. На сегодняшний день средняя рыночн ая цена предложения 1 кв.м. нового жилья в Советском районе города Уфы сост авляет 43 500 рублей с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налого в. Восстановительная стоимост ь 1 кв.м. ВС 43 500 Пл ощадь объекта оценки, кв.м. S 21,6 Полная восстановительная ст оимость, руб. ПВС =S * ВС 939 600 Расчет величины накопленного (совокупного) изно са При расчете физического износа оцениваемого объекта испол ьзуем метод срока жизни. Наименование показателей По казате Обоснование пока зателей Хронологический возраст, лет ХВ 27 2006г.- 1979г.= 27 Физическая жизнь здания, лет ФЖ 150 Согласно методики определения изно са Фомина С.Е., Санкт-Петербург, 1994г. Физический износ, % Ифиз 18 Ифиз = (ХВ : ФЖ) * 100 Величина физиче ского износа объекта оценки составляет 18%. Признаков функционального из носа у оцениваемого объекта не обнаружено. Объект оценки соответствует современным стандартам объемно — планировочных и конструктивных эле ментов недвижимости. Величина функционального износа принята на уровн е 0%. Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношен ию к объекту недвижимости. Это - местоположение объекта, состояние рынка недвижимости, любые местные или федеральные ограничения и т. д. Внешний и знос относится как к земельному участку, так и к улучшениям. Внешний износ принимаем равным 0%. Определим остаточную стоимость объекта оценки : Сн = ПВС *(1 -Ин)=939 600 *(1 -0 ,18)= 770 472 руб. Стоимость объект а оценки, определенная затратным подходом, составляет: 770 472 (Семьсот семьдесят тысяч четыреста семьдесят два) рубля. 3.4 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждог о из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг о т друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки , имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итого вой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения , а также субъективное мнение Оценщика. На основании инфо рмации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребител ьский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существую щей динамики развития рынка недвижимости в г. Уфе объект оценки останетс я ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению. Анализи руя применимость каждого подхода к оценке объекта, оценщик пришел к след ующим выводам. Стоимость недвижимости, полученная затратным подходом, в условиях активного рынка не отражает реального состояния рынка купли-п родажи жилых помещений. В данной оценке имеется информация об уровне цен на жилую недвижимость. Сравнивая реальные рыночные цены со стоимостью, полученной по затратному подходу можно видеть большой разрыв, который н е позволяет использовать данный подход с достаточной степенью достове рности. Следовательно, затратному подходу присваивается удельный вес, р авный 0. Особенностью сравнительного подхода является ориентация величины сто имости оцениваемого объекта на рыночные цены купли-продажи аналогичны х объектов. При этом основным условием достоверности показателя стоимо сти, полученного сравнительным подходом, является значительное количе ство тщательно подобранных фактических сделок по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возн икнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателе й. Следовательно, сравнительному подходу присваивается удельный вес, ра вный 1. С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величи ны стоимости оцениваемого объекта. Согласно полученным весам рассчитаем рыночную стоимос ть оцениваемого объекта. Наименование подхода в оценке Расчетная стоимость, руб. Весовой коэффициент, д оли Компонент стоим ости Затратный подход 795 441 0 _ Сравнительный подход 1 595 342 1 1 595 342 Доходный подход 0 0 Общая итоговая стоимость, руб. 1595 342 Общая итоговая стоимость с учетом о кругления, руб. 1 600 ООО Таким образом, н а основании имеющейся информации и данных, полученных в результате пров едения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость права собственности на однокомнатн ую квартиру, с учетом округления, расположенной по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ник олая Дмитриева, д. 11, кв.65 на 23.12.2006г. составляет 1 600 ООО (О дин миллион шестьсот тысяч) рублей. Заключение Обобщив все в ышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назнач ению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооруж ения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происход ящие в Российской Федерации процессы перехода к р ы ночной модели экономики возродили п рава частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка вл а деть, р аспоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зд а ниями, сооружениями, а также земельн ыми участками определенного целевого назначения. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимал ьный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтоб ы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объект ов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и пре дставлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независи мой оценки собственности, без которого невозможно ст а новление права собственности и демо кратизация экономической жизни. [2] В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого мож ет определить в перспективе характер изменений всей экономики. Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, и н вестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима: — при операци ях купли-продажи или сдачи в аренду; — при акционировании предприятий и перераспределении имущес т венных долей; — для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии а к ций; — при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов н е движимости: зданий и земельных у частков; — для страхования объектов недвижимости; — при кредитовании под залог объектов недвижимости; — при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уста в ный капитал предприятий и органи заций; — при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвест о ров, в том числе и зарубежных; — при ликвидации объектов недвижимости; — при исполнении прав наследования, судебного приговора; - при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на об ъекты недвижимости. Библиографи ческий список 1. Асаул А.Н. Эк ономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с. 2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ. 3. Валдайцев С.В. Оценка бизн еса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997. 4. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Пр авительства РФ № 519 от 06.07.2001г. 5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земель ных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р 6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособ лупрполиграфиздат. 1994. 7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997. 8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. 9. Григорьев В.В., Федотова М.А . Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997. 11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997. 12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недви жимости. — М: Дело ЛТД, 1995. 13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотово й. - М.: Финансы и статистика, 2002г. 14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / п од ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997. 15. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Почему если мужчина считает что он инопланетянин, или Наполеон, его лечат, а если считает что он женщина, его права защищают???
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, курсовая по государственному регулированию и налогам "Оценка страховой стоимости недвижимости", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru