Курсовая: Проект открытия агентства недвижимости - текст курсовой. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Курсовая

Проект открытия агентства недвижимости

Банк рефератов / Маркетинг и реклама

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Курсовая работа
Язык курсовой: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 94 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной курсовой работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

· Введение 3 · Глава 1. Теоретические и методические основы бизнес-планирования 6 o 1.1 Роль бизнес-плана в стратегическом управлении предприятием 6 o 1.2 Виды бизнес-планов и м етодические основы бизнес-планирования 10 o 1.3 Структура бизнес-пла на и краткое описание его разделов 23 · Глава 2. А нализ условий реализации проекта по открытию агентства недвижимости 33 o 2.1 Анал из социально-экономического положения Москвы 33 o 2.2 Анализ рынка жилой не движимости Москвы 36 o 2.3 Изучение особенност ей поведения потребителей на рынке жилья 55 o 2.4 Конкурентный анализ 57 · Глава 3. Р азработка проекта открытия агентства недвижимости 61 o 3.1 Опис ание (резюме) проекта 61 o 3.2 Описание предлагаем ых услуг 61 o 3.3 Определение позиции создаваемого агентства на рынке 65 o 3.4 План маркетинга 68 o 3.5 Производственный пл ан (план оказания услуг) 75 o 3.6 Организационный пла н и управление персоналом 77 o 3.7 Оценка рисков реализ ации проекта 81 o 3.8 Финансовый план 82 · Заключе ние 86 · Список использованно й литературы 88 · · Введение · · Бизнес-план представ ляет собой комплексный (сводный) план развития бизнеса (предприятия, обо собленного подразделения, бизнес-линии и т.п.). Сводный характер бизнес-пл ана - его главная отличительная черта, выделяющая этот план среди других, подготавливаемых на предприятии. Сводный характер документа проявляет ся в том, что он взаимоувязывает все основные функциональные сферы деяте льности предприятия - от производственно-технической до маркетингово-с бытовой, оценивая при этом их влияние, во-первых, друг на друга и, во-вторых , - на результирующие целевые показатели предприятия в целом. · По данным Росстата в п ервом полугодии 2007 г. в России было введено 21,2 млн. кв. м жилой площади, что на 34,8% больше, чем в соответствующем периоде 2006 г. Темпы роста строительства пр евысили также соответствующие показатели 2004 и 2005 гг. (9,8% и 9,2% соответственно). В начале 2007 г. наблюдался настоящий «строительный бум», связанный с рядом факторов, в первую очередь, теплой зимой и вводом объектов, ранее заморож енных из-за действия 214 ФЗ - с января по март было введено около 9,5 млн. кв. м жил ья. Наибольшие объемы строительства - 4 млн. кв. м, были зафиксированы в март е. Во II квартале объемы строительства несколько снизились, оставаясь тем не менее выше прошлогодних уровней, в апреле и мае объемы ввода составил и 2,8 и 2,9 млн. кв. м жилья, соответственно. Традиционно, в июне были введены мак симальные объемы жилья - 6 млн. кв. м - к концу полугодия застройщики старают ся сдать заявленные объекты http://www.gks.ru . · Рынки жилья и коммерч еской недвижимости является растущим, однако, в ближайшие годы можно ожи дать насыщения рынка и, соответственно, перехода к стадии зрелости. В свя зи с этим на текущий момент обостряется конкуренция как среди компаний-з астройщиков, так и среди компаний-посредников, к которым относятся агент ства недвижимости. Именно поэтому застройщики стараются привлекать св оих потенциальных покупателей разнообразием планировок, выгодным мест орасположением, выгодными условиями приобретения и т.п. Особенно это вид но на рынке первичной жилой недвижимости - когда рядом строятся два или н есколько объектов жилой недвижимости, между ними обязательно возникае т конкурентная борьба за потенциальных покупателей квартир. Ситуация н а рынке коммерческой недвижимости аналогична, но менее конкурента - пока еще спрос на помещения во всех сегментах этого рынка неудовлетворен, од нако, в данном случае все большее значение приобретает оперативность по иска помещений с заданными характеристиками, т.к. объектов коммерческой недвижимости строится меньше, чем жилой. Поэтому сделки по коммерческой недвижимости в основном проходят по вторичному рынку. · Таким образом, для тог о, чтобы сориентироваться в большом количестве предложений по жилому ры нку и ускорить процесс подходящего объекта на коммерческом рынке, потен циальным клиентам целесообразно обращаться к услугам посредников. В св язи с этим отмечается рост конкуренции и на рынке агентств. В данной ситу ации на первый план выходит умение привлечь потенциальных покупателей и удержать их до момента совершения сделки. Таким образом, целью данной р аботы является разработка бизнес-плана создания агентства недвижимост и на рынке Москвы. · Таким образом, в соотв етствии с целью поставлены и решены следующие задачи: · · рассмотрены теорет ические и методические основы бизнес-планирования; · · проведен комплексн ый анализ условий реализации проекта по открытию агентства недвижимос ти, а именно анализ социально-экономического положения Москвы, анализ ры нка жилой недвижимости, конкурентный анализ; · · выявлены риски реал изации проекта; · · разработан план реа лизации проекта по открытию агентства недвижимости, включая формирова ние организационной структуры, маркетинговой стратегии; · · рассчитаны затраты по реализации проекта. · В качестве объекта ис следования выступает создаваемое агентство недвижимости. Предметом ис следования является план создания агентства недвижимости. Методологической и теоретической основой исслед ования послужили работы зарубежных и российских авторов в области бизн ес-планироания, менеджмента и маркетинга, связанные с тематикой работы. Информационную основу исследования составили маркетинговые исследов ания, проводимые российскими консалтинговыми компаниями, работающими на рынке недвижимости, а также данные, полученные в ходе исследования де ятельности конкурентов. В качестве инструментов исследования были использованы сравнительный и системный анализ, качественное и количественное изучение реальности, экономико-статистические методы. Практическое значимость предложенных рекомендаций заключается в том, что их использование позволит создаваемому агентству недвижимости усп ешно выйти на рынок недвижимости Москвы. Глава 1. Теоретические и методические осно вы бизнес-планирования 1.1 Роль бизнес-плана в стратегическом управлении предприятием В условиях рыночных отношений сохраняется актуальность планирования д еятельности предприятия. Вообще, планомерное развитие экономики пониж ается как развитие, соответствующее задачам, поставленным органом упра вления. И в этом смысле планирование является важнейшей функцией управл ения, а планомерность присуща экономике вообще, вне зависимости от спосо ба производства, общественно-экономической системы. Планирование прои зводственной и коммерческой деятельности необходимо для всех организа ционно-правовых форм предприятий. Деятельность предприятия без плана е сть реакция на совершающиеся события, деятельность на основе плана - реа кция на предвиденные и запланированные явления. Наиболее совершенной формой пл анирования в условиях рынка является бизнес-планирование. Бизнес-план - это целевой программный документ, представляющий собой систему расчет ов, технико-экономических обоснований, совокупность экономических пок азателей, описание мер и действий, посвященных реализации основной цели предпринимательской деятельности - получения максимальной прибыли от нее. Таким образом, бизнес-план представляет собой модель деятельности п редприятия, которая использует все элементы традиционного планировани я применительно к категориям рыночной экономики - бизнесу, конкурентной борьбе, деятельности маркетинговых служб, коммерческому риску, стратег ии безубыточности и необходимого уровня рентабельности. Грамотно разработанный бизнес-план, позволяет эф фективно развивать предпринимательскую деятельность, привлекать инве сторов, партнеров и кредитные ресурсы; используется для повышения эффек тивности управления предприятием и прогнозирования деятельности. Мировой опыт свидетельствует, что бизнес-план - документ общепринятый в большинстве стран с развитой рыночной экономикой. В нашей стране поняти е «бизнес-план» появилось в начале 1990-х годов и с тех пор прошло своеобразн ую эволюцию: первоначально бизнес-план рассматривался лишь как инструм ент, позволяющий привлечь иностранные инвестиции; на сегодняшний же ден ь необходимость составления бизнес-планов осознана на государственном уровне и используется для обоснования деятельности всех предпринимат ельских структур. Необходимо выделить два принципиальных отличия бизнес-плана от плана в плановой экономике Гарифуллин Р.Р. Стратегическое планирование // Политически е, социально-экономические и правовые проблемы труда в современной Росс ии: сб. статей междунар. науч.-практ. конф. (22 - 23 марта 2005 г.). - Екатеринбург, 2005. - С . 165 - 168.. Во-первых, в плановой экономике понятие плана было сужено: фактически эт о был закон, который определял количественные параметры выпуска продук ции и ресурсы, которые требуются для обеспечения этого выпуска. Если «ст арый» план предприятия вложить в бизнес-план, то это будет один из его раз делов, причем, по объему расчетов и другой информации он составит лишь ма лую часть. Второе отличие рыночного бизнес-плана - в информационной базе. Поскольку целью Госплана было директивное планирование, включая планирование сп роса, информационный поток для него сознательно сужался. У бизнес-плана прямо противоположная задача: спрос не планируется, а изучается, следова тельно, необходим максимум маркетинговой информации. Поэтому и говорят, что бизнес-план - это план маркетинга, а не производства, блок маркетинга о бычно занимает в нем одно из ведущих мест. Таким образом, по сравнению с директивным планированием бизнес-планиро вание означает планирование не только производства, но всех сторон деят ельности компании. Бизнес-план помогает решить следующие проблемы Уткин Э.А. Бизнес-план. Ор ганизация и планирование предпринимательской деятельности - М.: Ассоциа ция авторов и издателей. «Тандем». Издательство Экмос, 2004.: · определить конкретные направления деятельности фирмы, целевые рынки и место фирмы на этих рынках; · сформулировать долговременные и краткосрочные цели фирмы, стратегию и тактику их достижения. Определить лиц, ответственных за реализацию стр атегии; · выбрать состав и определить показатели товаров и услуг, которые будут предложены фирмой потребителям. Оценить производственные и торговые и здержки по их формированию и реализации; · выявить соответствие имеющихся кадров фирмы; · определить состав маркетинговых мероприятий по изучению рынка, рекла ме, стимулированию продаж, ценообразованию, каналам сбыта и др.; · оценить финансовое положение фирмы и соответствие имеющихся финансо вых и материальных ресурсов возможностям достижения поставленных целе й; · предусмотреть трудности, которые могут помешать практическому выпол нению бизнес-плана. Обобщение опыта составления бизнес-плана отечественными предприятиям и и организациями позволяют выделить следующие области их применения: · подготовка инвестиционных заявок существующими и вновь создаваемыми предприятиями на получение кредитов в коммерческих банках; · обоснование предложений по приватизации предприятий государственно й и муниципальной собственности; · разработка проектов создания частных фирм, без чего риск разорения нов ых предпринимателей оказывается чрезмерным; · выбор экономически выгодных направлений и способов достижения полож ительных финансовых результатов предприятиями и фирмами, находящимися сегодня в новых условиях работы, сбыта продукции, общей неплатежеспособ ности хозяйствующих субъектов; · составление проектов эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций) предприят ий; · привлечение иностранных инвестиций для развития предприятия. Разработка конкретного бизнес-плана в большинстве случаев процесс тво рческий, основанный на учете не только общих закономерностей бизнеса, но и специфических условий, личного опыта и знаний предпринимателя. В зави симости от реальных обстоятельств подготовка бизнес-плана может быть о рганизована различным образом: · самой фирмой (предпринимателем); · персоналом фирмы (командой предпринимателя), который будет в дальнейше м реализовывать проект; · сторонней специализированной компанией за определенную плату. Неоценимую методическую помощь могут оказать профессионально составл енные примерные бизнес-планы как типовые образцы, которые могут служить им известным примером для подробного обоснования своего собственного плана. Конечно, в каждом конкретном случае любой план имеет свою специфи ку как в предмете деятельности и порядке его осуществления, так и в качес твенном и особенно количественном отношении - ценах, нормах затрат ресур сов, рынках сбыта и других показателях. Практика использования типовых проектов, которые учитывают специфику различных сфер и отраслей бизнеса, довольно широко распространена не то лько среди начинающих предпринимателей, но и в профессиональной среде р азработчиков бизнес-планов. Однако в опубликованных в России книгах и бр ошюрах, а также на Интернет-сайтах излагаются в основном различные общие методические приемы составления бизнес-планов, раскрывается их роль и з начение в достижении поставленных целей и мало приводится систематиче ски обоснованных образцов проектных решений Обобщая вышесказанное, можно утверждать, что бизнес-плане как инструмен т стратегического управления планирования выполняет следующие функци и: · обоснование стратегии (общей концепции) и тактики развития предприяти я; · планирование, позволяющее оценивать и контролировать процесс развит ия деятельности предприятия; · привлечение денежных средств со стороны (ссуды, кредиты); · привлечение инвесторов и расширение круга предприятий-партнеров, сов местно реализующих разработанный проект. 1.2 Виды бизнес-планов и методические основ ы бизнес-планирования При разработке бизнес-плана нео бходимо соблюдать основополагающие принципы планирования: необходимо сть; непрерывность; эластичность и гибкость; системность; точность и дет ализация; экономичность; оптимальность; связь уровней управления; участ ие. Формирование бизнес-плана пред полагает прохождение нескольких этапов: · определение миссии предприят ия; · формирование цели и задач прое кта; · установление общей структуры бизнес-плана; · сбор необходимой информации; · составление бизнес-плана (проц есс планирования). Бизнес-план должен давать убеди тельные ответы на основные вопросы и содержать следующие элементы: 1. Что производить (товары и услуг и)? 2. Сколько производить (оптималь ный объем производства)? 3. Как производить (техника, техно логия, организация, ресурсы)? 4. Для кого производить (потребит ели)? 5. Какая доходность проекта (приб ыльность, окупаемость затрат)? Рамки бизнес-планирования затрагивают три основн ые области принимаемых управленческих решений Бизнес план? Это просто! // Промышленный Вестник. - №3. - 2004. . 1. Управление текущей деятельностью и развитием предприятия. Современная технология бизнес-планирования позволяет использовать би знес-план в качестве основы управления текущей деятельностью и развити ем малого (среднего) предприятия. Эффективное управление на этом уровне осуществляется путем разработки управленческого бизнес-плана, объедин яющего основные элементы стратегического и оперативного планирования. Введение нового термина "управленческий бизнес-план" более точно отража ет концептуальную задачу данного типа бизнес-плана по сравнению с распр остраненным в литературе термином "бизнес-план фирмы". Концептуальной задачей управленческого бизнес-плана в целом является определение целей функционирования предприятия, а также путей и ресурс ов их достижения Данный тип бизнес-плана более реален, по сравнению со ст ратегическим планом, и позволяет определить конкретные цели предприят ия на короткий период (как правило, на год), а также подробный план действи й по достижению поставленных целей. Помимо этого, управленческий бизнес- план позволяет решить и еще одну из задач менеджмента - координация дейс твий между различными участниками, так как каждому участнику отводится своя роль, свой круг обязанностей и задач. По существу, управленческий бизнес-план представляет собой набор конкр етных действий для менеджеров, описывает роль, которую каждое подраздел ение предприятия должно сыграть в процессе достижения поставленных це лей. В этом качестве его следует рассматривать, как инструмент делегиров ания ответственности позволяющий руководству более точно определять в клад менеджеров в достижении целей предприятия. 2. Управление изменениями. Динамичное развитие предприятия возможно только при создании специаль ного механизма управления изменениями, составной частью которого явля ется разработка бизнес-планов проектов. Данный тип бизнес-планов может я вляться как составной частью общей системы бизнес-планирования, так и са мостоятельным документом для осуществления инвестиционной политики п редприятия. 3. Принятие разовых решений по отдельным аспектам управления. В процессе управления бизнесом возникают задачи успешно решить которы е возможно только при наличии специально подготовленного бизнес-плана. Круг таких задач достаточно широк и включает такие направления, как план ирование разовых финансовых операций по купле-продаже бизнеса или его ч асти, осуществления крупных коммерческих сделок, антикризисное планир ование, приглашение на предприятие ведущего специалиста или менеджера и другие. Таким образом, можно выделить три типа бизнес-планов, которые важны в фор мальном процессе планирования, как функции управления бизнесом: · управленческие бизнес-планы - применяются для управления текущей деят ельностью и развитием предприятия; · бизнес-планы проектов - направлены на планирование и управление проект ами, реализуемых в рамках данного предприятия; · разовые бизнес-планы - направлены на принятие отдельных крупных решени й, связанных с управлением бизнесом. В центре всей системы бизнес-планирования находится управленческий би знес-план. Он является ключевым звеном всего процесса бизнес-планирован ия, так как устанавливает цели и пути (стратегии), с помощью которых предпр иятие собирается эти цели достигнуть. Управленческий бизнес-план, в отли чии от стратегического, включает в себя подробные планы отдельных подра зделений или функциональных направлений деятельности. Результатом раз работки данного типа бизнес-плана должна стать согласованная стратеги я и подробный план действий с указанием конкретных шагов по достижению п оставленных целей. Бизнес-планы проектов связаны с конкретными проектами, требующих опред еленных капиталовложений. Необходимость подготовки такого типа бизнес -плана возникает тогда, когда менеджменту необходимо принять решение по капитальным затратам, исходя из того, что все проекты должны быть направ лены на оптимальное достижение интересов предприятия. Другими словами, любые капитальные затраты должны быть направлены на то, чтобы способств овать достижению целей определенных управленческим бизнес-планом. В этом смысле, бизнес-планы проектов должны быть тесно увязаны с теми цел ями, которые поставлены перед предприятием в планируемом периоде. Кажды й из выбранных проектов должен занимать соответствующее место в решени и стоящих перед предприятием задач. Вместе с тем, определенные проекты м огут и не затрагивать текущих задач, так как связаны с более долгосрочны ми целями предприятия и могут являться самостоятельным объектом управ ления. Многообразие возможных целей, решаемых на основе проекта, предопределя ют широкий диапазон видов проектов. Они могут различаться сферой прилож ения (технический, организационный, экономический и т.п.), масштабом (мелки е, средние и крупные), длительностью (кратко-среднесрочные, долгосрочные), составом участников, сложностью и другими факторами. С точки зрения методических особенностей составления бизнес-планов пр оектов достаточно выделить понятие инвестиционные проекты. К инвестиц ионным проектам обычно относят проекты в которых главной целью являетс я вложение средств в различные сферы деятельности с целью получения при были. В этой группе проектов выделяют "инновационные проекты", обеспечив ающие эффективное решение конкретной научно-технической задачи (пробл емы) приводящей к инновации. Для выделения методических особенностей составления бизнес-планов раз личных инвестиционных проектов целесообразно разделить последние на д ве большие группы. · Первую группу составляют бизнес-планы крупных инвестиционных проект ов, ориентированных на поиск внешних источников финансирования как на р оссийском рынке капитала так и на зарубежном. Методика и структура таког о типа бизнес-плана наиболее формализована и основана на общепризнанны х методических положениях. · Вторую группу - бизнес-планы локальных инвестиционных проектов, ориент ированных на решение конкретной задачи в составе общего управленческо го плана предприятия. Основная задача таких бизнес-планов - изложить кон кретный план реализации проекта и дать экономическую оценку эффективн ости инвестирования в данный проект. Бизнес-план представляет собой план реализации той или иной идеи, план м ероприятий по осуществлению проекта, направленного на достижение впол не определенной и четко поставленной задачи. В зависимости от масштаба п роекта и вида предполагаемой деятельности, структура и детализация отд ельных разделов может меняться. Но всегда бизнес-план проекта начинаетс я с исследования рынка и заканчивается оценкой эффективности и риска ин вестиций. Структура источников финансирования инвестиционных проектов предста влена в таблице 1 http://www.src-master.ru/. Таблица 1 Источники финансирования инвестиционных проектов Гр уппа Тип Организационная структура источников в группе Го сударственные ресурсы Собственные Государственный (федеральный) бю джет Бюджеты субъектов Федерации (республиканские, местные) Внебюджетные фонды (Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ , Государственный фонд занятости РФ, Федеральный фонд обязательного мед ицинского страхования РФ, прочие фонды) Пр ивлеченные Государственная кредитная система Государственная система страхования За емные Государственные заимствования (госзаймы, внешние заимствовани я, международные кредиты и пр.) Ре сурсы предприятий Собственные Собственные инвестиционные ресурсы предприятий Пр ивлеченные Взносы, пожертвования, продажа акций, дополнительная эмисс ия акций Инвестиционные ресурсы инвестиционных компаний-резидентов (в том числ е паевых инвестиционных фондов) За емные Банковские кредиты, коммерческие кредиты, бюджетные и целевые кр едиты Инвестиционные ресурсы иностранных инвесторов (включая банки и междун ародные финансовые институты), институциональных инвесторов, предприя тий Бизнес-планы принятия разовых решений подготавливаются "по требованию". Это не означает, что они никак не связаны с другими типами бизнес-планов. Н аоборот, подготовка такого типа бизнес-плана позволяет успешно решить к онкретную задачу управленческого бизнес-плана. Например, специально по дготовленный бизнес-план позволяет более успешно решить задачу заключ ения солидного соглашения или договора, привлечь кредитные средства ба нка и т.д. Анализ практики применения данных видов бизнес-планов позволяет выдел ить следующие направления их использования для принятия конкретных уп равленческих решений: · антикризисное планирование - бизнес-планы предупреждения банкротств а и выхода их кризисных ситуаций, выбора и обоснования варианта санации предприятия-банкрота; · планирование совместной деятельности - бизнес-планы организационно-ф инансового обоснования необходимости создания совместных производст в, в том числе на условиях франчайзинга. Бизнес-план активно помогает коо рдинировать деятельность партнерских фирм, организовать совместное пл анирование развития фирм, связанных кооперированием и изготовлением о дного или взаимодополняющих продуктов; · планирование структурных преобразований - бизнес-планы для принятии р ешений при слиянии (поглощении) с другими предприятиями, при выделении (о бразовании) стратегических бизнес-единиц и т.п.; · планирование разовых финансовых операций и коммерческих сделок - бизн ес-планы купли-продажи предприятия (части предприятия), осуществления кр упнооптовых поставок, осуществления эмиссии ценных бумаг и т.п.; · принятие других управленческих решений - заключение солидных соглаше ний и договоров, приглашение известного специалиста для работы на предп риятии и т.п. Исходя из целевой функции бизнес-плана, формируется его концепция, соотв етствующая определенному типу бизнес-плана. Таким образом, в настоящее в ремя можно использовать следующую типологию бизнес-планов: · бизнес-план коммерческой идеи или инвестиционного проекта; · бизнес-план как инструмент внутрифирменного планирования; · бизнес-план структурного подразделения (с целью обоснования объемов и степени приоритетности централизованно выделяемых ресурсов или велич ины прироста оставляемой в распоряжении подразделения прибыли); · бизнес-план как заявка на кредит (для получения на коммерческой основе заемных средств от организации-кредитора); · бизнес-план как заявка на грант (для получения средств из государствен ного бюджета или благотворительных фондов); · бизнес-план развития региона - обоснование перспектив социально-эконо мического развития региона и объемов финансирования соответствующих п рограмм для органов с бюджетными полномочиями; · бизнес-план финансового оздоровления. Очевидно, что при составлении бизнес-планов каждого вида должно быть бол ьше уделено внимания определенным вопросам, связанным с целью его соста вления. Следует отметить, что объем, структура, конкретное содержание, ст епень детализации отдельных разделов бизнес-плана диктуется поставлен ными в нем целями, его временным и пространственным масштабом. Таким обр азом, бизнес-план не имеет строгой регламентации ни по объему информации , ни по структуре документа. Долгосрочная стратегия практически любой компании предполагает осуще ствление инвестиционной деятельности, связанной с капитальными вложен иями в развитие и поддержание внеоборотных активов. Покупка или строите льство таких активов всегда сопряжены со значительными затратами дене жных средств, и в большинстве случаев для реализации таких проектов комп ании нуждаются во внешнем финансировании. Но вне зависимости от того, бу дет ли финансирование внешним или внутренним, для принятия решения об ин вестировании требуется тщательное обоснование эффективности потенци ального инвестиционного проекта. Причем оценка эффективности должна б ыть сделана с учетом интеграции данного проекта в общий стратегический бизнес-план развития компании. Таким образом, если компания нуждается в привлечении дополнительного к апитала со стороны банков или инвестиционных компаний, с которыми она ра нее не сотрудничала, то бизнес-план играет для нее роль визитной карточк и. Первоначальная задача бизнес-плана состоит в том, чтобы заставить пот енциального инвестора ознакомиться с ним, что позволит менеджерам комп ании предпринять следующие шаги. Каждая компания составляет лишь ей при сущий бизнес-план, используя собственные подходы и структуру, различающ иеся в зависимости от характера бизнеса, особых целей плана и индивидуал ьных требований кредиторов. Так, например, план для производственной фир мы должен включить иные разделы, чем план для предприятия в сфере услуг. Б изнес-план используемый для внутренних целей отличен от плана направле нного на привлечение инвестиций. В успешном завершении инвестиционных проектов заинтересованы все их у частники, реализующие таким образом свои индивидуальные интересы: · инвесторы в этом случае возвращают вложенные капиталы и получают уста новленные дивиденды; · заказчик (владелец, клиент) получает реализованный проект и доходы от е го использования; · руководитель проекта и его команда получают плату по контракту, дополн ительное вознаграждение по результатам работы и от прибыли, а также повы шается профессиональный рейтинг; · органы власти получают налоги со всех участников, удовлетворяются общ ественные, социальные и экологические нужды и требования на вверенной и м территории; · потребители получают необходимые им товары, продукты и услуги, плата з а которые возмещает расходы на проект и образует прибыль, получаемую акт ивными участниками. Необходимо знать, на какие простые и одновременно решающие для инвестор а вопросы бизнес-план должен дать обоснованный и детальный ответ Крюков а Н.Ю., Остертаг Т.Н. Стратегическое управление и планирование инновацион ной деятельности предприятий и организаций в современных условиях www.lib.vvsu.ru/russian/doc/sienceadm/2005_33.doc: 1. Какова инвестиционная эффективность проекта по сравнению с безрисков ой рыночной ставкой ссудного процента, характеризующей простейшую аль тернативу вложения средств, например, в государственные облигации? Как п ри этом учитываются риски проекта? 2. Насколько емким (по потребности и платежеспособному спросу), выгодным п о конъюнктуре, перспективным (растущим) и нетрудным для освоения (не слиш ком конкурентным или еще не полностью занятым) является рынок сбыта това ра или услуги, выпуск которых собираются наладить? Проработан ли вопрос получения хотя бы первых сколь либо крупных заказов на осваиваемый прод укт? 3. Если рынок сбыта является достаточно конкурентным, либо уже монополиз ированным (при недостаточном размере свободной "ниши"), то насколько знач имы и в чем заключаются конкурентные преимущества начинаемого предпри ятия и его продукта, позволяющие рассчитывать на вытеснение с рынка имею щихся там конкурентов? 4. Насколько удовлетворительным по уровню цен и объему предложения, наде жным в смысле неухудшения этих параметров и доступа к поставкам и услуга м является выбранный в бизнес-плане рынок ресурсов (сырья, материалов, ко мплектующих изделий, площадей, оборудования и пр. - особенно критичных дл я осваиваемого продукта), необходимых предприятию по предложенному про екту? 5. Каковы технические и коммерческие риски предприятия (проекта) и как, а т акже, с какими издержками, планируется их минимизировать? 6. Сколько, собственно, средств, когда, в какой форме (деньги, оборудование, н оу-хау и т.п.) и почему именно столько и в этой форме требуется от инвестора для начала и последующего развития предприятия? 7. Каковы ближайшие перспективы финансового состояния намечаемого пред приятия и возможности извлечь из него прибыль (когда и в какой форме это м ожно будет начать делать), с каким объективным стартовым периодом времен но убыточной деятельности предприятия надо считаться (и не нужно ли буде т, спасая проект и вложенный капитал, какое-то время даже предотвращать н еплатежеспособность начинаемого предприятия дополнительными "вливан иями" в него ликвидных фондов)? 8. Насколько продуманной ("оптимизированной") в смысле максимизации прибы ли является политика, планируемая предприятием в части наилучшего соче тания намечаемых цен сбыта, объемов выпуска продукта на рынок, структуры текущих издержек и размера привлекаемых стартовых инвестиций? Самыми важными из этих вопросов являются четыре - первые два, а также шест ой и седьмой. Ясность по ним уже дает инвестору представление по тому, в ка ком проекте ему предлагают участвовать, насколько реалистичны запраши ваемые у него суммы и практические перспективы получения с них отдачи в обозримое время. Бизнес-план должен быть тем более убедител ьным и подробным, чем меньше собственных средств способен вложить в его осуществление инициатор проекта и чем большую долю средств он рассчиты вает получить от инвесторов на открытие нового бизнеса. Ведь для последн их естественно рассуждать так: коль скоро инициатор проекта не способен вложить достаточных собственных фондов, то ему следует хотя бы не поскуп иться на затраты собственных времени и сил на проработку соответствующ его бизнес-плана. Если же он этого не делает, то у инвестора, которого приз ывают рисковать капиталом без какого-либо специального или хотя бы дост аточного обеспечения и гарантий, может естественным образом сложиться один из следующих неблагоприятных выводов: либо инициатор проекта лени в, но тогда он будет ленивым и во время работы с доверенными ему средствам и; либо он профессионально некомпетентен и ему по этой причине нельзя вв ерять фонды; либо продвигаемый инвестиционный проект в действительнос ти малоэффективен или слишком рискован и этого в подробном бизнес-плане не хотят показывать инвестору; либо по отношению к нему вынашиваются мош еннические планы привлечь средства и затем их откровенно неэффективно растратитьРоманова Мария Вячеславовна Сущность и структура инвестицио нной программы http://www.src-master.ru/ . Анализ рисков инвестиционного бизнес-плана должен демонстрировать тре звый и реалистичный подход к проекту, убеждающий инвестора в надежности вложения средств и служащий, к тому же, для целей самоконтроля. Однако при этом имеются еще две дополнительные существенные особенности анализа рисков в инвестиционном бизнес-плане Переходов В.Н. Управление и планиро вание инновационной деятельностью организаций: автореф. дис.… канд. экон . наук. - М., 2003. - 24 с.: 1) способность провести анализ рисков (хотя бы на качественном, не количес твенном, уровне), т.е. факторов риска, вероятности недостижения из-за них з апланированных технико-экономических показателей, величины подвергае мых рискам средств и времени их экспозиции рискам, что характеризует в г лазах инвестора, который доверяет свои фонды конкретным лицам или их мен еджерам, степень их профессиональной компетентности (владения предмет ом, подготовленности к управлению доверенными средствами); 2) результаты анализа рисков должны привести к выводам о том, как можно мин имизировать и/или застраховать выявленные риски и какие добавочные сре дства для этого потребуются - эти средства тогда можно будет обоснованно испрашивать у инвесторов и/или предусматривать в направлениях расходо вания планируемых прибылей. На различных стадиях общения с инвесторами компаниям требуются различ ные по форме и содержанию документы, каждый из которых должен обладать д олжным уровнем качества расчетов и оформления, определяемым как требов аниями самого инвестора, так и требованиями контролирующих институтов. Зачастую компании испытывают недостаток ресурсов (как временных, так и к адровых), чтобы в требуемые сроки подготовить или проанализировать инве стиционный проект. Но подготовка качественного инвестиционного проект а возможна только в случае тщательной работы и тесного взаимодействия п редставителей всех подразделений компании - формируемый инвестиционны й проект должен быть проектом команды, а не отдельного подразделения. По этому компании, которые хотят качественно решить поставленную задачу, д олжны рассмотреть все варианты и проанализировать возможность ее реше ния силами внешних консультантов, профессионально занимающимися разра боткой и оценкой инвестиционных проектов. При этом инвестиционное планирование в организации должно осуществлят ься комплексно и по скользящему во временном аспекте характеру. Суть «ск ользящего» планирования деятельности заключается в непрерывном перес мотре задач временных приоритетов, согласованности и «накрытия» плано вых задач, в интенсивной увязке планов на базе всего арсенала известных методов планирования с учетом вновь появившихся концепций. В связи с тем, что многие предприятия разрабатывают бизнес-планы самосто ятельно, не прибегая к услугам специализированных фирм, следует отметит ь наиболее типичные ошибки при разработке бизнес-планов Ошибки в написа нии бизнес планов www.getbusiness.by.ru: · Переоценка возможностей реализации продукции. Непродуманная маркети нговая стратегия, чересчур оптимистичные прогнозы продаж вызывают воп росы у кредитного эксперта. · Завышение конечной цены реализации товара, что приводит формально хор ошим финансово-экономическим показателям кредитного проекта. При этом возможны два варианта объяснения причины такого завышения. С одной стор оны, возможно, что это результат самообмана, когда клиент либо воспользо вался неверной информацией по рынку, на котором он до этого не работал, ли бо использует в качестве ориентира цену разовой партии товара, которую е му удалось продать. Гораздо худшим является вариант, при котором предпри ниматель сознательно искажает ценовые параметры, в надежде во что бы то ни стало получить кредит, рассчитывая на нецелевое использование креди та. · Занижение издержек, связанных с реализацией представленного проекта. Обычно это распространяется на все виды затрат, от цен на сырье до затрат на транспортировку и заработную плату. Особое внимание эксперт обращае т на наличие "эксклюзивных" отношений с поставщиками, что может объяснят ься сговором. Прочие статьи затрат кредитный эксперт проверяет на соотв етствие существующим нормам, тарифам, коэффициентам и т.д. К числу наибол ее занижаемых, а порой просто игнорируемых издержек, относится налогооб ложение. 1.3 Структура бизнес-плана и краткое описан ие его разделов Одним из главных вопросов при по дготовке бизнес-плана, с точки зрения полноты охвата проблем и последова тельности их решения, является вопрос о структуре бизнес-плана и внутрен ней структуре его разделов. Специалисты рекомендуют обратить внимание на два момента Гомзова Н. Есть ли у Вас бизнес-план, мистер Фикс? // Работа сегодня. - №20. - 2003.. Первый - это то, что существует, якобы, одна «правильная» структура бизнес- плана. Это утверждение верно только в том смысле, что, когда речь идет о пр ивлечении внешних инвестиций, то приходится подстраиваться под требов ания инвестора. Второй - что структура бизнес-плана и последовательность его разработки - одно и то же. Иными словами, предполагается, что существует некая линейн ая схема. Это заблуждение поддерживается существованием программных п родуктов, которые своей жесткой структурой задают единственную послед овательность работы. Здравый же смысл подсказывает, что это не так. Напри мер, в хорошо работающих системах с развитой инфраструктурой вопросы ор ганизации логистики производства, организации поставок, в определенно м смысле, второстепенны - считается, что их легко решить. С другой стороны, ведущую позицию занимает там управленческая команда, и существует глуб инная причина этого: они вкладывают деньги не в технологии, а в людей. Поэт ому на первом месте у них человеческие ресурсы и финансы. В России все пон имают, что люди - это важный фактор производства, но, все-таки, приоритет по ка отдается другим факторам: инфраструктуре, активам, собственности. Счи тается, что люди под это найдутся. Не существует какой-то универсальной последовательности составления б изнес-плана. Не важно, с чего начать, все равно придется пройти все необход имые разделы, и сделать это не один раз. Таким образом, в разных компаниях последовательность составления бизнес-плана не совпадает. Но все это не значит, что в структуре бизнес-плана нет общей внутренней логики. Структура должна быть построена так четко, чтобы потенциальный инвесто р (или тот, кто будет знакомиться с бизнес-планом) смог сразу оценить глуби ну и разносторонность, заложенную при подготовке бизнес-плана. При этом необходимо ориентироваться на разработку бизнес-плана нового предприя тия или действующего предприятия, работающего над созданием и производ ством нового изделия, внедрением новой технологии. Исходя из вышеуказан ной типологии бизнес-планов, следует и рекомендуемая структура бизнес-п лана. Типовая структура бизнес-плана включает в себя следующее Загребельный С.Н., Квашнин А.Г. , Шаронов В.Н. Особенности инновационного бизнес-планиров ания. - М: РАН. - 2004; Бизнес-план: рекомендации по составлению: Норматив. база. - М .: «Изд. ПРИОР», 2001. - 304 с.: 1. Титульный лист. 2. Содержание (оглавление). 3. Резюме - это самые яркие, убедительные 2-3 страницы предлагаемого проекта. Резюме отражает весь бизнес-план в обзорном, быстро читаемом виде, раскр ывая в сжатой форме основную сущность и цели предприятия. Это дает возмо жность увидеть важные особенности и преимущества данного проекта. Имен но по содержанию резюме потенциальные инвесторы, партнеры судят о целес ообразности прочтения бизнес-плана до конца и вообще состоятельности п редлагаемого проекта. Резюме должно содержать следующие данные: идеи, цели, суть проекта; особе нности предлагаемых товаров (услуг, работ) и их конкурентные преимуществ а в сравнении с аналогичной продукцией конкурентов; стратегия и тактика достижения поставленных целей; квалификация персонала и особенности в едущих менеджеров. Резюме целесообразно завершить информацией о прогнозе спроса, объемах продаж, потребности в финансировании, финансовых результатах, которые о жидаются в результате реализации проекта. 4. Описание предприятия и отрасли. Целевой функцией данного раздела является анализ текущего состояния и перспектив развития избранной отрасли бизнеса, а также изложение сведе ний на основе информации, взятой из учредительных документов предприят ия, свидетельства о государственной регистрации и др. На этом этапе разр аботки бизнес-плана очень важно четко сформулировать цель предприятия. Важным фактором в принятии окончательного решения потенциальными инве сторами о привлекательности, конкурентоспособности предлагаемого про екта является наличие на предприятии гармоничного управленческого кол лектива, способного успешно решать четыре основных элемента управлени я: планирование; организация; контроль; руководство. 5. Характеристика объекта бизнеса. Основной целью данного раздела бизнес-плана является подробная и обсто ятельная характеристика сути предлагаемого проекта в части описания б удущей продукции (услуги), ее потребительских свойств, конкурентоспособ ности на рынке; раскрытие ее преимуществ в сравнении с аналогами, четког о определения уникальных и отличительных качеств. При описании условий производства товара следует показать, какие измен ения должны произойти на предприятии при освоении производства данног о товара: · как меняется технология и потребуется ли новое оборудование (приспосо бление); · как меняются требования к квалификации работников, политика предприя тия в области формирования кадрового потенциала; · меняются ли используемые материалы и их поставщики. Не менее важным требованием данного раздела является предоставление н аглядного изображения товара (продукции, изделия). В приложении к бизнес- плану можно привести фотографию, рисунок или чертеж, а также копии офици альных документов, сертификатов, рецептов, патентов, заключений эксперт ов и т.п., подтверждающие качество и новизну предлагаемого товара. 6. Исследование и анализ рынка. Самая лучшая продукция, самая передовая технология оказываются беспол езными, если на них нет покупателей, нет спроса на рынке. Поэтому анализ со стояния рынка, разработка маркетинговой стратегии является одной из кл ючевых задач бизнес-плана и содержанием последующих разделов. Исследование и анализ рынка сбыта продукции (услуг) проводится поэтапно: 1) Оценка будущего рынка сбыта продукции, потенциальных потребителей и и х предпочтении - один из важнейших этапов подготовки бизнес-плана. это на иболее трудоемкий этап в силу существующей на сегодняшний день огранич енности официальных источников информации, статистических материалов о состоянии соответствующих рынков потребительских товаров. Цель данного раздела - убедить потенциальных инвесторов и кредиторов в к онкурентоспособности рассматриваемого проекта, в существовании рынка сбыта данного товара. Аналитический характер данного раздела бизнес-пл ана предусматривает изучение рынка сбыта продукции (и/или услуг) через п роведение маркетинговых исследований, сегментацию рынка и систематиза цию полученных рыночных оценок. В конечном итоге все это оказывает прямо е воздействие на прогнозируемый объем производства, маркетинговую стр атегию предприятия и позволяет определить размеры требуемых инвестици й. 2) Анализ конкурентов. Основной задачей данного этапа разработки бизнес- плана является анализ крупнейших производителей аналогичной продукци и (услуги) с целью выработки тактики конкурентной борьбы. 7. План маркетинговых действий на рынке. План маркетинга детально раскрывает политику в области торговли и обсл уживания, цен, рекламную стратегию, что позволяет достигнуть планируемы х объемов продаж и занять соответствующее место на рынке. Основными элем ентами плана маркетинга являются: каналы распределения товара; ценовая стратегия; реклама; методы стимулирования продаж; организация послепро дажного обслуживания; формирование общественного мнения («паблик риле йшнз»). 8. План производства. Данный раздел бизнес-плана в зависимости от объекта исследования, вида б изнеса может быть интерпретирован как торговый план, план оказания услу г, план перевозок и т.д. Главная задача этого раздела плана - показать прои зводственно-технические возможности предприятия по выпуску продукции (работ, услуг), на которые нацелен бизнес-план, возможности произвести их надлежащего уровня качества, в нужные сроки и необходимом количестве. Производственный план является ключевым разделом бизнес-плана. При его разработке необходимо собрать информацию по следующим вопросам: 1. где будет производиться продукция: · если на создаваемом предприятии - необходимо обосновать выбор местора сположения производства с точки зрения близости к заказчикам, поставщи кам, смежникам, доступности рабочей силы, транспортной инфраструктуры и т.д.; · если на действующем предприятии - необходимо описать имеющиеся услови я работы: производственные площади, оборудование, инструмент, оснастка; отметить, достаточна ли имеющаяся производственная база для реализаци и проекта, и каковы перспективы ее расширения, реконструкции и на каких у словиях: аренда, лизинг. Это в свою очередь позволяет определить величин у финансовых средств, требуемых для осуществления проекта; 2. какие для этого потребуются производственные мощности. Рассчитанный о бъем продаж диктует необходимый размер производственной мощности пред приятия. Если существующих мощностей по производству продукции недост аточно, то в этом разделе рассчитываются мероприятия по вводу новых мощн остей или расширению действующих; 3. Где, у кого и на каких условиях (уровень цен) будут закупаться сырье, матер иалы и комплектующие, издержки, топливо, энергия, тара, запасные части, т.е. необходимо собрать исчерпывающую информацию для обеспечения проекта; 4. Какова репутация поставщиков, и есть ли опыт работы с ними? 5. Возможно ли лимитирование объемов производства со стороны имеющихся п роизводственных мощностей или поставляемых материально-технических р есурсов? 6. Какова возможность переналадки оборудования с изменением ассортимен та? 7. Какова система контроля качества? 8. каковы системы утилизации отходов, очистки выбросов и затраты на охран у окружающей среды? 9. организационный план. Данный раздел бизнес-плана в первую очередь разрабатывается для вновь о рганизуемых либо реорганизуемых предприятий, т. к. именно в нём закладыв аются основные правовые аспекты функционирования предприятия и систем а его организации. Эта часть плана для нового предприятия предполагает: · выбор организационно-правовой формы; · разработку организационной структуры управления; · разработку производственной структуры предприятия; · организация работы персонала с учётом квалификационных требований к специалистам; · формирование штатного расписания; · определение форм, систем, уровня оплаты труда работников предприятия. 10. Оценка рисков и страхование. Риски - обязательные атрибуты деятельности предприятия в рыночной экон омике. Назначение анализа риска в бизнес-плане сводится к обоснованию це лесообразности и возможной безопасности вложения средств потенциальн ых инвесторов и, главное, разработке мер по защите от возможных потерь. Со держанием раздела является описание организационных мер по профилакти ке рисков и разработка программы страхования от рисков. 11. Финансовый план. Данный раздел бизнес-плана концентрирует в себе результаты всех предыд ущих разделов, подводит основные возможные финансовые итоги разрабаты ваемого проекта. Для этого производятся следующие финансовые расчёты: · прогноз объёмов реализации; · план доходов и расходов; · баланс денежных доходов и поступлений; · сводный баланс активов и пассивов предприятия (балансовый план). (В КР ег о можно привести в качестве приложения); · график достижения безубыточности. Финансовый план поможет вам и каждому потенциальному инвестору опреде лить, как много потребуется наличности и когда, чтобы начать и сохранить прибыльный бизнес. Составление финансовых прогнозов прибыли компании, потока наличности и финансового положения заставит фирму детально обд умать финансовые операции, которые планируется осуществить. В ходе этог о процесса ясно выявится любое противоречие, расхождение или нереалист ическое предположение. Информация, которая будет нужна, чтобы объединит ь финансовые прогнозы, в большей своей части уже собрана в предыдущих ра зделах, когда составлялись планы продаж, текущей деятельности и трудовы х ресурсов. Поскольку многообразие информации может привести к ее недостоверности необходимо разработать три варианта прогнозов: пессимистический, наиб олее реальный и оптимистический. Различия в прибылях и наличности при пе реходе от одного варианта к другому покажут степень риска, с которым фир ма, возможно, встретится. 12. Стратегия финансирования. Данный раздел бизнес-плана является завершающим. Он позволяет разработ ать схему-прогноз получения средств, необходимых для реализации проект а, и определить возможный срок окупаемости вложений, предполагаемую рен табельность производства. На основании ранее рассчитанной общей потребности в средствах для реал изации проекта определяются источники финансирования. В зависимости о т каналов поступления средств их источниками могут быть: внутренние (соб ственные) или внешние (дополнительное привлечение средств собственник ов - вкладчиков или акционеров; долевое или заёмное финансирование; лизи нговое финансирование). Каждая из возможных схем финансирования бизнес - проекта должна быть просчитана и оценена по последствиям её использов ания на данном предприятии. Существуют общие требования ко всем бизнес-планам Горемыкин В.А., Богомо лов А.Ю. Бизнес-план: Методика разработки 25 реальных образцов бизнес-плано в. - М.: «Ось-89», 2000.. · План должен быть коротким, но включать все наиболее важные особенности бизнеса. Не первоочередная информация не должна включаться в бизнес-пла н, хотя такие сведения могут быть подготовлены для последующего обсужде ния. · Следует избегать подробного технического описания продуктов, процес сов и операций. Нужно использовать общепринятые термины. Бизнес-план дол жен быть простым и полным. · План должен являть собой честный анализ, основанный на реальных допуще ниях. Допущения и проекты должны быть хорошо изучены и иметь ссылки на ры ночные и отраслевые источники и документы, результаты экономических ис следований, заключения лиц, которые будут делать бизнес компании. Не мно гие инвесторы или кредиторы будут рисковать, основываясь на нереалисти чных планах. Бизнес-план показывает инвесторам и кредиторам качество и г лубину лидерства компании и отмечает управленческую способность дости гать поставленных целей. Эти факторы лежат в сердцевине инвестиционног о решения компании. · Следует обсудить риски компании. Доверие к компании может быть серьезн о подорвано, если существующие риски и проблемы будут раскрыты не самост оятельно, а со стороны. · Не следует делать несущественных или неопределенных утверждений. Нап ример, утверждения типа "продажи удвоятся в следующем году" или "будет вве дена продуктовая линия" следует исключить и представить подробные пояс нения. Утверждения должны быть определенными и подкреплены маркетинго вой информацией и другими данными. Бизнес-план основывается на правдиво м анализе и реальных допущениях. Предположения и прогнозы должны быть тщ ательно изучены с использованием различных источников, а также данных э кономических исследований, а также заключений компетентных работников фирмы. Немногие инвесторы будут рисковать, основываясь на нереалистичн ых планах. Бизнес-план показывает инвесторам положение компании на рынк е, и характеризует возможность достижения поставленных целей. · План должен быть исчерпывающим и включать обсуждение организационно й стратегии достижения преимуществ компании и преодоления потенциальн ых трудностей. · Бизнес-план должен быть представлен в привлекательной, а не сверхсложн ой форме и размножен в достаточном для его рассмотрения количестве экзе мпляров. Глава 2. Анализ условий реализации проекта по открытию агентства недвижимости 2.1 Анализ социально-экономического положения Москвы Проведем анализ социально-экономического положения Москвы в первом по лугодии 2007 года, исследовав факторы, которые могут оказать влияние на сферу недвижимости и создаваемое а гентство недвижимости. Основные показатели, характеризующие экономику с толицы, за январь-июнь 2007 года представлены в таблице 2 http://www.mosstat.ru/eco-social.php. Таблица 2 Характеристика социально-экономического положения Москвы По казатель В фактических ценах Январь-сентябрь 2007 г. в % к январю-сентябрю 2006 г., в сопоставимой оценке сентябрь 2007 г. в % к сентябрю 2006 г., в сопоставимой оценке Справочно: январь-сентябрь 2006 г. в % к январю-сентябрю 2005 г., в сопоста вимой оценке От гружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг соб ственными силами по видам экономической деятельности: «Добыча полезны х ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распред еление электроэнергии, газа и воды», млн. руб. … 111,1 107,1 123,7 Об ъем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», млн. руб. 309029,9 104,0 89,6 107,9 Ин вестиции в основной капитал за январь-август, млн. руб. 324676,7 108,7 … 102,2 Об орот розничной торговли, млн. руб. 1442859,2 105,0 105,6 106,6 Об ъем перевозок грузов предприятиями по виду деятельности «Автомобильны й грузовой транспорт», млн. тонн 32,1 109,6 101,7 96,4 Но минальная среднемесячная заработная плата одного работника за январь- август, руб. 22006,4 127,9 … 126,9 Ре альная заработная плата одного работника за январь-август х 117,8 … 115,4 Ст оимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребитель скую корзину (для мужчины трудоспособного возраста), рассчитанная по сре днероссийским нормам потребления (на конец сентября), руб. 1907,82 111,1 111,1 108,7 Св одный индекс потребительских цен на товары и услуги, % х 108,6 108,8 109,4 Чи сленность официально зарегистрированных в органах труда и занятости б езработных (на конец сентября), тыс. человек 25,3 76,3 76,3 104,0 Рассмотрим подробнее некоторые показатели. Численность населения по оценке на 1 января 2007 г. составила 10442,7 тыс. человек. Демографическая ситуация характеризовалась сокращением естественно й убыли населения. В январе-сентябре 2007 года введены жилые дома (включая жилые дома, построен ные по программе Правительства Москвы вне территории города) на 4071,1 тыс. кв . м. общей площади. За январь-сентябрь 2007 г. выполненный объем работ по виду д еятельности «Строительство» составил 309,0 млрд. рублей, что в сопоставимой оценке составило 104,0% к январю-сентябрю 2006 г. В сентябре 2007 г. по сравнению с де кабрем 2006 г. средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир на рынке жилья, ре ализуемого юридическими лицами, осуществляющими операции с недвижимос тью, в г. Москве (по данным выборочного обследования) на первичном рынке вы росла на 6,9%, на вторичном рынке -- на 3,7%. Общий объем оборота розничной торговли за 1 полугодие 2007 г. составил 955,6 млрд . рублей. Оборот общественного питания за 1 полугодие 2007 г. увеличился по ср авнению с соответствующим периодом прошлого года на 8,7%. Объем платных усл уг населению за 1 полугодие 2007 г. составил 371,6 млрд. рублей. В январе-июне 2007 г. сводный индекс потребительских цен на товары и платные услуги для населения в г. Москве составил 106,7%. Стоимость минимального набо ра продуктов питания в июне 2007 г. составила в г. Москве 2020 рублей 33 копейки в р асчете на месяц. Уровень цен на непродовольственные товары в январе-июне 2007 г. вырос на 2,2%. Централизованно были повышены тарифы на услуги жилищно-ко ммунального хозяйства. Среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения за январь-ию нь 2007 г. составили 29156 рублей. Удельный вес численности населения г. Москвы с денежными доходами ниже в еличины прожиточного минимума по предварительным данным в I квартале 2007 г . составил 16,51%. В январе-марте 2007 г. средний уровень денежных доходов 10% населе ния с самыми высокими денежными доходами в 28,9 раза превышал средний урове нь денежных доходов 10% населения с самыми низкими доходами. Численность экономически активного населения в январе-мае 2007 г. составил а 6388 тыс. человек. Численность официально зарегистрированных безработны х уменьшилась по сравнению с концом декабря 2006 г. на 3,2 тыс. человек или на 9,3%, п о сравнению с июнем 2006 г.- уменьшилась на 3,1 тыс. человек или на 9,2%. Таким образом, можно охарактеризовать текущую социально-экономическую ситуацию как низкорисковую (деловые и рыночные риски незначительны). По казатели социально-экономического положения Москвы в первом полугодии 2007 года отражают положительную динамику развития экономики России. Дохо ды населения растут быстрее роста цен, что позволяет говорить об укрепле нии благосостояния москвичей. Безработица находится в пределах естест венного уровня. Иными словами, можно говорить о потенциальном росте спро са на жилье. 2.2 Анализ рынка жилой недвижимости Москвы Проведем анализ рынка жилой недвижимости Москвы, оказывающего наиболь шее влияние на деятельность агентств по недвижимости. Объем ввода жилых домов в Московском регионе в первом полугодии 2007 г. сост авил 4,7 млн. кв. м (+17,3% по сравнению с соответствующим периодом 2006 г.). В первом полугодии 2007 г. по объемам ввода жилья Московская область впервые вплотну ю приблизилась к Москве - лидеру среди субъектов РФ: 2,358 млн. кв. м в Москве и 2,344 млн. кв. м в Московской области. Это вполне ожидаемый результат, так как уж е долгое время на фоне незначительных темпов роста ввода московского жи лья Московская область, наоборот, наращивает объемы жилищного строител ьства. Ограниченное количество площадок под новое строительство в Моск ве и целый ряд пока нерешенных проблем, касающихся законодательства, деф ицита мощностей и высокой стоимости материалов и оборудования привели к смещению строительной активности в Московскую область. Не последнюю р оль в этом процессе сыграл спрос: существенно выросшие цены на Московску ю недвижимость обусловили смещение части спроса на рынок Подмосковья, ч то соответственным образом отразилось на ценах и, соответственно, на при влекательности подмосковных проектов. Москва также планирует постоян но наращивать объемы вводимых площадей: в 2007 г. ожидается ввод 4,8 млн. кв м, в 2008 г.- 5,3 млн. кв. м, в 2009-2010 гг. - до 12,5 млн. кв.м. Всего до 2025 г. планируется построить 85 млн. к в. м жилья. Правительство Москвы активно п оддерживает программы по комплексному развитию территорий. Более того, в ближайшее время планируется прекратить точечное строительство в цен тре города. Мотивируется это тем, что только комплексная застройка позво лит ликвидировать неравномерность развития градостроительных процес сов и обеспечить центр города необходимым объемом инфраструктуры, в том числе и социальной: детскими садами, школами, медицинскими учреждениями. К основным районам комплексной застройки в Москве можно отнести: район Куркино, Раменки, Фили-Давыдково, Южное Бутово, Северное Измайлово, Кожухово, Молжаниново, поселок Северны й, микрорайон «Камушки». Базой для дальнейшего планомер ного увеличения объемов комплексного строительства в Москве является реализация таких городских программ, как: * Снос ветхого и пятиэтажного жи лья. Программы ликвидации устаревших пятиэтажек в Центральном и Южном а дминистративных округах уже завершены. В других районах в кварталов и ко мплексов: реконструкция 48-50 кварталов в Северном Измайлово, реконструкци я 21 квартала Кунцево, реконструкция микрорайона 9-10 на «Войковской», продо лжение реконструкции кварталов на проспекте Вернадского, реконструкци я 5-6 квартала в Раменках, реконструкция микрорайона 3А «Академический» на Юго-Западе Москвы, реконструкция ряда микрорайонов Зеленограда; * Программа реорганизации промз он. Доля участков производственной застройки должна к 2025 г. сократится с 25% до 10%. Под строительство жилья предполагается отдать не менее 1,9 тыс. га. В 2006 г . на территориях высвобождаемых промзон уже осуществлено 810 тыс. кв. м комп лексной застройки. В качестве территориального резерва для этого строи тельства рассматриваются площади, занятые нерентабельными, вренд-ными промышленными предприятиями, такими как: завод «Машмир» (30 тыс. кв. м жилья ), обувная фабрика «Патита» (15 тыс. кв. м), завод «Металлист» (65 тыс. кв. м), промзо на «Братцево» (1 млн. кв. м), химзавод «Кусковский» (188 тыс. кв. м жилья), производ ственные площади на ул. Лобачевского в ЗАО, Красногорская птицефабрика в Куркино. Масштабный вывод предприятий планируется в ЮАО. В 1 полугодии 2007 г. состояние рынка жилой недвижимости можно охарактеризовать как стабилизация, обусловле нная установившимся по итогам 2006 г. высоким уровнем цен и, как следствие, сн ижением покупательской активности на рынке. Количество квартир, выставленн ых на продажу на первичном рынке Москвы, с начала года практически не мен ялось. Однако в конце июня к выжидательной позиции покупателей добавило сь действие традиционного для рынка жилья фактора сезонности, и застрой щики стали придерживать новые объекты с целью выставить их на продажу в период активизации рынка, традиционно наступающий в начале осени. В резу льтате это привело к снижению объема предложения практически на 10%. Лидером по объемам предложения на рынке новостроек в 1 полугодии традиционно стал Западный администрат ивный округ - один из самых активно застраивающихся и развивающихся в г. М оскве. По данным московского Стройкомплекса, практически 30% от ежегодног о ввода жилья в столице приходится именно на ЗАО. Здесь, как в наиболее поп улярном и благоприятном для проживания округе столицы, строятся в основ ном объекты бизнес-класса (рис. 1) Обзор жилой недвижимости в Москве 2007, первичный рынок, спрос - предложения и прогноз цен http://topplus.info/reviews/reviews1.php. Рис. 1. Структура предложения нов остроек по округам Москвы в первом полугодии 2007 года На втором месте находится Вос точный административный округ, где в микрорайоне Кожухово продолжаетс я масштабное строительство, которое планируется завершить уже к концу 2007 г. К этому моменту в микрорайоне планируется построить около 1,1 млн. кв. м жи лья эконом-класса с необходимой сопутствующей инфраструктурой. Активн ая застройка микрорайона началась еще в 2003 г. Наименьший объем предложения в 1 полугодии 2007 г. был зафиксирован в Южном и Юго-Восточном округах Москвы. Э ти территории традиционно занимают последние позиции по объемам новог о строительства, что связано с их непопулярностью среди застройщиков и ж ителей Москвы из-за сосредоточения здесь большого количества промышле нных предприятий. Однако в ближайшей перспективе в рамках программы по р еорганизации промышленных зон в Южном административном округе планиру ется активное строительство жилых, офисных и торговых объектов. Основной тенденцией 1 полугодия стало снижение количества предложений в новостройках эконом-класса. Эт а тенденция обозначилась в связи с повышением доли социального жилья в о бщем объеме ввода в 2007 г. практически до 50%. Так что практически все «дешевое » жилье на первичный рынок Москвы не попадает. Объем предложения квартир на вт оричном рынке жилья Москвы еще в конце 2006 г. практически достиг своего дод е-фицитного уровня. Рост объемов предложения продолжился вплоть до мая 2007 г. и лишь к концу 1 полугодия несколько замедлился в связи со снижением д еловой активности на рынке. Структура предложения на вторичном рынке жи лья носит достаточно равномерный характер с некоторым преобладанием Ц ентрального, Западного и Юго-Западного округов. Это преобладание обусло влено высокой долей выставленных на рынок инвестиционных квартир элит ного и бизнес-классов, которые в основном и расположены в этих округах (ри с. 2). Рис. 2. Структура предложения на вторичном рынке по округам Москвы в первом полугодии 2007 года В течение 1 полугодия 2007 г. на моско вском рынке сохранялась тенденция спада активности покупателей и пере хода платежеспособного спроса в отложенное состояние. Основными причи нами для этого послужили: - высокий уровень цен, установив шийся по итогам 2006 г.; - нестабильность ценовой ситуац ии - продолжающиеся корректировки цен на переоцененные ранее объекты, ко торые трактовались некоторыми участниками рынка как снижение цен на ры нке в целом. Несмотря на затишье на рынке, ра звитие рынка ипотеки продолжается (рис. 3). По состоянию на апрель 2007 г. объем кредитов, выданных на покупку жилья, составил, по данным Банка России, 411,6 м лрд. руб., что на 61,5% превышает уровень начала года и практически в 3 раза боль ше показателя аналогичного периода предыдущего года. При этом с января 2006 г. доля кредитов на покупку жилья в общем объеме кредитов, выданных насе лению, выросла с 12 до 20,3% Крупнейшие ипотечные банки России в I полу годии 2007 года http://rating.rbc.ru/article.shtml?2007/08/08/31588257 . Рис. 3. Динамика объема кредитов н а покупку жилья (Россия) В I полугодии 2007 г. на рынке жилья продолжилась ценовая стабилизация, начавшаяся в конце 2006 г. С начала 2007 г. це ны на рынке практически не изменились, был зафиксирован прирост на уровн е лишь 4% и 3% на первичном и вторичном рынках соответственно (рис. 4) Обзор рын ка жилой недвижимости за I полугодие 2007 года. Москва http://www.g2pdaily.ru/publications/?opn=44053&cc=1. Рис. 4. Динамика цен на первичном и вторичном рынках Москвы В течение всего 1 полугодия на ры нке происходила корректировка стоимости переоцененных в период ажиота жа объектов. К таким объектам относились в основном низкокачественные и неликвидные квартиры в «хрущевках», в малогабаритныхпанельных домах в отдаленных районах Москвы и т.д. В то же время цены на жилье повышенной ком фортности продолжали увеличиваться - предпосылок для удешевления каче ственного жилья на рынке по-прежнему нет. С начала года были отмечены след ующие события на рынке, которые могли бы оказать влияние на повышение це н: * увеличение стоимости строител ьных материалов и электроэнергии, которые составляют большую долю себе стоимости строительства; * запланированное повышение дол и социального жилья. Но в сложившейся на рынке ситуац ии (высокие цены на жилье, отложенный спрос, снижение покупательской акт ивности) эти события пока являются только факторами, поддерживающими ус тановившийся высокий уровень цен. Однако при восстановлении покупател ьской активности они несомненно окажут влияние на повышение стоимости жилья. Как уже отмечалось выше рост пок упательской активности на рынке жилья Москвы произойдет уже осенью. До к онца года прогнозируется увеличение цен на рынке в целом на 10-12%. Распределение цен по округам Мо сквы на первичном и вторичном рынке представлены на рис. 5 и 6. Рис. 5. Средние цены первичного ры ка жилья по округам Москвы, июнь 2007, долл./ кв.м Рис. 6. Средние цены вторичного ры нка жилья по округам Москвы, июнь 2007, долл./ кв.м Состояние рынка элитного жилья в 1 полугодии 2007 г. можно охарактеризовать как спокойное. В отличие от анало гичного периода предыдущего года, на рынке не наблюдалось ни ажиотажног о спроса, ни галопирующего роста цен, ни острого дефицита. Рынок вошел в ст адию созидательного развития, что выразилось, в первую очередь, в появле нии значительного числа новых проектов. Но, несмотря на это, ограниченно сть выбора в элитном сегменте сохранилась. Вывод на рынок большей части зая вленных проектов, а также возобновление продаж по «замороженным» объек там позволит создать достаточно дифференцированное предложение. Однак о в полной мере ожидать этого стоит не ранее 2008 г. В настоящее же время спро с (с учетом отложенного) по-прежнему превышает существующее предложение. В условиях пониженной активнос ти со стороны покупателей обострилась конкуренция среди девелоперов. Б ольшинство застройщиков стали понимать, что период ажиотажа прошел и за покупателя вновь придется «бороться». Применять снижение цен в качеств е источника конкурентных преимуществ девелоперы элитного сегмента не спешат - ценовая эластичность спроса в этом сегменте значительно ниже, ч ем в массовом. Вместо этого большинство застройщиков старается предлож ить рынку объекты, обладающие какими либо отличительными особенностям и, а также характеристиками, пользующимися особым спросом у клиентов. Эт о касается архитектурных решений, инфраструктурного наполнения, видов ых характеристик и др. В частности, в 1 полугодии 2007 г. рынок пополнился новы ми объектами, обладающими рядом интересных характеристик, востребован ных покупателями. Это жилые комплексы «Дом на Тишинке», «Аквамарин» и «Ш околад». В 1 полугодии 2007 г. появилось больш ое количество проектов, в которых были включены апартаменты: многофункц иональный комплекс на Лужнецкой набережной, комплексы «Легенда Цветно го» и «Русский авангард». О своих планах в 2008-2015 гг. построить в Лефортове 20 ты с. кв. м апартаментов заявила компания MR Group. «Птицефабрика «Красногорская» начала реализацию проекта строительства гольф-комплекса с апартамент ами в районе Митино вблизи села Рождествено (СЗАО). Апартаменты появилис ь и в Подмосковье - в частности, они запланированы в развлекательном цент ре «Фристайл парк» (Freestyle Park) по Киевскому шоссе Обзор рынка жилой недвижимос ти за I полугодие 2007 года. Москва http://www.g2pdaily.ru/publications/?opn=44053&cc=1. Несмотря на децентрализацию ры нка и постепенное смещение строительства жилья, в том числе и высокого к ласса в нецентральные районы города, в структуре предложения элитных кв артир кардинальных изменений не происходит. Лидерство по-прежнему прин адлежит ЦАО - на центр города приходится более 70% общего объема предложени я. Вывод на рынок новых крупномасштабных проектов, реализуемых в ЦАО, поз волит округу в ближайшей перспективе еще больше упрочить свои позиции с точки зрения структуры предложения. Второе место традиционно занимает Западный округ, в котором возводятся максимальные объемы жилья бизнес-к ласса (рис. 7). Рис. 7. Структура предложения по о кругам Москвы и районам ЦАО первом полугодии 2007 года, в % Что касается вторичного рынка э литного жилья, то он в течение 1 полугодия 2007 г. продолжал пополняться новым и предложениями, в том числе и за счет купленных ранее инвестиционных кв артир, многие из которых выставлялись по явно завышенным ценам. Этот фак тор, так же как и объективное удорожание объектов, привел к дальнейшему у величению доли самого дорогого жилья в структуре предложения. Если в I по лугодии 2006 г. на долю квартир стоимостью более 3 млн. долл. приходилось чуть более 10%, то в текущем году этот показатель вырос почти до 40%. В то же время до ля самых недорогих квартир (до 1 млн. долл.) сократилась с 45,5% до 12,7%. В первой половине 2007 г. активност ь покупателей элитного жилья была значительно ниже, чем в аналогичном пе риоде предыдущего года. Так же, как и в массовом сегменте, значительная ча сть покупателей, прежде всего инвесторов, в элитном сегменте заняла выжи дательные позиции. Прежнего ажиотажа на рынке боль ше не наблюдается. Тем не менее в течение 1 полугодия на рынке элитного жил ья отмечались всплески и спады активности клиентов, связанные с сезонны м фактором. К лету на рынке наступило традиционное затишье, связанное с п ериодом отпусков, которое с приходом осени, как ожидается, должно сменит ься активизацией спроса. Анализ спроса, предъявляемого п окупателями в элитном сегменте, показывает, что в настоящее время абсолю тное большинство клиентов (порядка 80%) приобретает жилье для собственног о проживания или для своих родственников. При выборе квартир для себя кл иенты по-прежнему интересуются такими параметрами, как местоположение, качество строительства, технические характеристики, инфраструктура ко мплекса и т.д. Тем не менее, нельзя не отметить, что со временем отдельные п араметры (например, местоположение) постепенно теряют свою первостепен ную важность, в то время как другие (например, инженерное оснащение домов) выходят на первый план. Что касается местоположения, то наиболее привлекательным для покупателей элитного жилья остается цент р Москвы, в частности районы Тверской, Хамовники, Якиманка, Арбат и Замоск воречье. Второе и третье места традиционно занимают Западный и Юго-Запад ный округа. Растет популярность и самого экологически чистого округа го рода - Северо-Западного. В то же время значительная доля покупателей элит ного жилья (более 10%) не имеет четких предпочтений в отношении района его р асположения, что лишний раз подтверждает ранее указанную тенденцию пот ери параметром «местоположение» статуса наиболее критичного. Информированность клиентов от носительно рынка жилья постоянно растет. В связи с этим ужесточаются и и х требования в отношении таких параметров, как инженерное оснащение, ком муникации, сервисное обслуживание, инфраструктура. Крайне требователь ны клиенты в отношении наличия машино-мест в подземных паркингах, которы е, как известно, являются очень дефицитным «товаром», особенно в центре г орода, где стоимость одного машиноместа может достигать $200 тыс. Интересен тот факт, что в последнее время покупатели квартир в новостройках все ча ще предъявляют требования к наличию хотя бы минимальной отделки (сейчас большинство домов сдается с квартирами без отделки и даже без внутренни х перегородок). Некоторые застройщики уже начали реагировать на появлен ие этой тенденции, предлагая квартиры с отделкой под чистовую или же раз рабатывая схемы взаимодействия с архитектурными бюро. Это свидетельст вует о постепенном развитии рынка и приближении его к западным стандарт ам (рис. 8). Рис. 8. Структура спроса по видам о тделки квартир, % Еще одной тенденцией московско го рынка стало изменение структуры спроса по бюджетам покупки в сторону увеличения доли клиентов, предъявляющих спрос на самое дорогое жилье. Та к, если в первом полугодии 2006 г. доля покупателей, рассматривающих квартир ы стоимостью более 3 млн. долл., составляла всего 7%, то в 2007 г. эта доля выросла до 24% (рис. 9). Рис. 9. Структура предложения ква ртир по бюджетам, % Таким образом, структура спроса изменяется в том же направлении, что и структура предложения. Все большее число покупателей в элитном сегменте при приобретении жилья пользуется кредитными ресурса ми, не желая изымать из оборота собственные финансовые средства (при усл овии, что последние приносят доход, превышающий стоимость кредита). По оц енкам специалистов компании Blackwood, доля покупок с использованием заемных с редств в элитном сегменте приближается к 20%. В 1 полугодии 2007 г. предложение на р ынке аренды не претерпело значительных изменений. По-прежнему предложе ние столичных квартир достаточно велико и разнообразно. Все первое полу годие на рынке продаж элитного жилья ситуация была относительно спокой ной. Из-за неопределенности дальнейших перспектив многие владельцы пре дпочитали не продавать недвижимость, таким образом, квартиры стали выхо дить на рынок аренды, пополняя предложение. Однако, как и в предыдущие перио ды, на рынке отразился фактор сезонности. В начале года отмечалось некот орое снижение предложения. Подобная ситуация - это вполне нормальное явл ение как для рынка аренды, так и для рынка продаж. Март-апрель-май, наоборо т, явились месяцами повышенной активности арендодателей и привели к уве личению объемов предложения. К летнему периоду этот показатель снова тр адиционно снизился. В структуре предложения, как и р анее, лидирующую позицию занимает Центральный округ - порядка 30% от всего объема предложения квартир высокого класса, предназначенных в аренду. П ри этом структура предложения по районам ЦАО также остается стабильной на протяжении долгого времени: наибольшее количество квартир предлага ется в Тверском районе, Замоскворечье, на Арбате, в Таганском районе и Хам овниках - более 70% от всего объема предложения в центре Москвы. В других округах наибольшее кол ичество квартир высокого ценового сегмента предлагается в Юго-Западно м и Западном округах, так как основные объекты класса бизнес и элит распо лагаются именно там. Также высока доля Северных округов (САО, СВАО и СЗАО). Квартиры подобного класса в Юго-Восточном регионе традиционно не предс тавлены (рис. 10). Рис. 10. Структура предложения по о кругам Москвы и районам ЦАО в первом полугодии 2007 года, % Вслед за ростом арендной платы с труктура предложения квартир по бюджетам начинает медленно смещаться в сторону более дорогого предложения: высокий прошлогодний рост цен на р ынке продажи жилья привел к тому, что доходность на рынке аренды несколь ко снизилась, в ответ на это владельцы квартир начали повышать уровень а рендной платы. Тем не менее, квартиры в ценовом сегменте до 3 000 долларов в м есяц по-прежнему занимают более 50%, велика также доля самых дорогих кварти р - более 10 000 долларов в месяц - порядка 15% (рис. 11). Рис. 11. Структура предложения по б юджетам в первом полугодии 2007 года, % На рынке аренды также возможно в ыделить подсегмент квартир, которые предлагаются во временную аренду. В элитном сегменте большая часть таких квартир - это предложения летней ар енды за городом, однако в структуре предложения есть и квартиры в Москве, которые предлагаются на короткий летний период. Сегмент организованной аренды, а именно апартаментов, в первом полугодии 2007 г. продолжил свое активное ра звитие. Спрос на рынке аренды в течение всего первого полугодия изменялся волнообразно. Снижение активности в январе сменилось ажиотажным спросом и поиском квартир в феврале-марте-а преле, однако уже к маю-июню в связи с началом летнего, отпускного периода он опять снизился. Как и раньше, наибольшей популяр ностью у потенциальных арендаторов пользуются квартиры в центре Москв ы, в Хамовниках, в Тверском и Пресненском районах. Такой высоких спрос опр еделяют в том числе и иностранные арендаторы, доля которых в структуре с проса по-прежнему высока - порядка 60%. Кроме центральных районов спро с предъявляют также на квартиры в Юго-западном, Северо-западном и Западн ом округах, популярных из-за своей хорошей транспортной доступности, эко логии и развитой инфраструктуры. Для иностранных арендаторов эти район ы интересны из-за расположения там иностранных учебных заведений, медиц инских центров и других важных объектов инфраструктуры. Необходимо отметить, что сейчас все больше потенциальных арендаторов интересуются квартирами в новост ройках или относительно новых жилых комплексах, что отражает тенденцию роста требований арендаторов к набору объектов инфраструктуры, подзем ному паркингу, хорошему уровню охраны и другим параметрам. Таким требова ниям как раз и соответствуют жилые комплексы высокого класса, расположе нные в западных районах. Однако эта тенденция пока не слишком актуальна для центра города - здесь в равной степени востребованными являются квар тиры как в особняках, представляющих историческую ценность, так и в новы х жилых комплексах элитного или бизнес-класса. Вместе с постоянным повышением требований к арендуемому жилью повышается и планка рассматриваемой ар ендной платы. Все большее количество арендаторов готовы платить больши е суммы, желая получать при этом полный набор требуемых характеристик. Т ак, если в первым полугодии прошлого года более 15% арендаторов желало сним ать квартиру в диапазоне от 1 000 долларов до 1 500 долларов в месяц, то сейчас, та ких запросов практически нет. Доля же арендаторов, планирующих снимать к вартиру более чем за 4 500 долларов в месяц повысилась с 40% до 50%. Это говорит о т ом, что спрос достаточно адекватен и на рынке еще есть потенциал для его р оста, а значит и для рост арендной платы квартир. На рынке аренды в первом полугод ии наблюдался стабильный рост арендной платы. В среднем рост был небольш ой и достаточно плавный - по итогам полугодия он составил 5%. Резкий рост цен на рынке продаж привел к тому, что многие арендодатели стали повышать арендную плату, чт обы вернуться к прежним уровням доходности. Однако в ряде случаев ставка поднималась слишком высоко, и время экспозиции квартир увеличивалось з начительно. В итоге арендодателям приходилось снижать уровень арендно й платы. Поэтому по многим объектам, особенно в I квартале, наблюдался знач ительный рост арендной платы, который во многих случаях в течение срока экспозиции снижался до адекватного уровня. Это и привело к среднему 5%-му р осту арендной платы в целом по рынку. Несмотря на рост ставок в целом по рынку, в предложении еще есть недорогие квартиры. Так, в первом полугод ии еще можно было найти небольшие квартиры в центре за 2 000-3 000 долларов в мес яц. Очевидно, что такие квартиры уступали бы практически по всем характе ристикам более дорогим квартирам в Центре или квартирам подобного цено вого диапазона, но расположенным за пределами Садового кольца, но все же в предложении они появлялись (таблица 3). До конца 2007 г. прогнозируется дал ьнейший рост арендной платы на 5-10%. Больший рост во втором полугодии объяс няется традиционно большей активностью участников рынка аренды в осен нее-зимние месяцы. Таким образом, рост арендной платы за год в целом соста вит 10-15%. Таблица 3 Арендная плата по райо нам города, июнь 2007, долл. в месяц Первое полугодие 2007 г. характер изовалось существенным ростом активности девелоперов на рынке загород ной недвижимости. За первые шесть месяцев текущего года продажи стартов али в 32 поселках, что на 43% больше, чем за тот же период прошлого года. Темп вы хода на рынок новых проектов позволяет прогнозировать дальнейший рост активности на рынке загородной недвижимости. Учитывая заявленные прое кты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 г. должен стать пиковы м относительно последних нескольких лет по числу новых поселков. На коне ц I полугодия 2007 г. в стадии первичных продаж находилось 225 поселков, из них т аунхаусы предлагаются в 43 поселках, что на 28% меньше, чем на конец первого п олугодия 2006 г. Если рассматривать структуру н овых проектов по классу, то половина вышедших в первом полугодии поселко в относятся к сегменту бизнес-класса, 31% от всего объема проектов приходят ся на поселки эконом-класа. Продолжает активно развиваться зона «дальне го Подмосковья». 40% новых проектов появилось в зоне за 51 км от МКАД, 31% - в зоне 16-30 км от МКАД. Также необходимо отметить увеличение за последние полгода доли поселков, расположенных за 70 км (с 7% до 11%). Традиционно наибольшее число н овых проектов вышло на Новорижском направлении, на которое пришлось 32% от общего объема новых поселков. 17% проектов стартовали по Калужскому шоссе. Структура новых загородных комплексов в целом демонстрирует наибольши й интерес застройщиков к проектам бизнес-класса, расположенным в зоне Но ворижского шоссе от 28 до 60 км (16% от общего числа новых поселков). Выход большого числа новых прое ктов повлиял на структуру предложения в целом. Несколько увеличилась до ля поселков эконом-класса (с 25% от общего числа коттеджных поселков в конц е 2006 г. до 30% в конце первого полугодия 2007 г.). Доля поселков премиум-класса прак тически не изменилась (19%). В структуре предложения по направлениям Новори жское шоссе традиционно лидирует (25,7%), увеличились доли Дмитровского шос се (12,9%) и Калужского шоссе (13,3%). По-прежнему наблюдается тенденция сокращени я доли Рублево-Успенского шоссе в общей структуре предложения. За первое полугодие 2007 г. она сократилась с 10,9% до 5,8%. Основная причина заключается в вы сокой стоимости земли, повышающей порог входа в проект и снижающей доход ность, а также в высоком уровне конкуренции, причем не только внутри зоны Рублево-Успенсокого шоссе, но и с элитными проектами по Новорижскому шос се. В структуре спроса по направлен иям лидируют Новорижское и Рублево-Успенское шоссе. Значительно выросл а популярность Киевского направления, которое по количеству заявок пра ктически сравнялось с Новорижским и Рублево-Успенким шоссе. На рост спро са на недвижимость по этому направлению в значительной мере повлияла ре конструкция трассы, что существенно повысило ее пропускную способност ь. Подобный уровень спроса позволяет прогнозировать более активное раз витие коттеджного строительства по данному направлению, обладающему п рекрасными природно-видовыми характеристиками. Также довольно высок с прос на недвижимость по Ярославскому, Симферопольскому и Минскому напр авлениям, что обусловлено сочетанием сравнительно низкого уровня цен н а недвижимость с прекрасными природными и экологическими характеристи ками этих шоссе. Если учесть существующие транспортные проблемы на Ярос лавской и Минской трассах, то можно ожидать, что с их решением возрастет у ровень спроса и это, в свою очередь, даст толчок к активному развитию данн ых территорий. Следует отметить, что структура спроса в целом по рынку отличается от структуры спроса в высоком ценовом сегменте, в том числе и по удаленности от МКАД. В высоком ценовом сегменте наибольшей популярностью пользуются дома, расположенные не дальше 30 км от МКАД. В сегменте эконом-класса наиболее популярными являются дома, ра сположенные за 70 км, т.е. так называемые «дальние дачи». Более точно, именно в этой зоне большинство потенциальных покупателей данного ценового се гмента могут позволить покупку недвижимости: предложение ближе к Москв е в большинстве случаев оказывается недоступным в силу финансовых огра ничений. Это в очередной раз подтверждает перспективы дальнего Подмоск овья (рис. 12). Рис. 12. Предпочтения клиентов по у даленности от МКАД Значительная доля спроса в сегм енте эконом-класса приходится на коттеджи до 300 кв. м. В сегменте бизнес-кла сса большинство запросов пришлось на дома площадью от 300 до 500 кв. м (78,5%). В сегм енте премиум-класса наибольшей популярностью пользуются дома от 500 до 700 к в. м (34,6%). В структуре спроса по площади участков в сегменте эконом-класса ли дируют участки от 8 до 15 соток (60,3%). В сегменте бизнес-класса наибольшей попу лярностью пользуются участки от 15 до 20 соток (36,4%). В сегменте премиум-класса 44% заявок приходится на участки от 20 до 30 соток. В конце I полугодия 2007 г. средняя ст оимость квадратного метра (с учетом стоимости земли) в коттедже, располо женном в поселке премиум-класса, составила 6 005 долларов США. Средняя стоим ость квадратного метра в поселке бизнес-класса составила 2 660 долларов США . Аналогичный показатель для дома в поселке эконом-класса составила 1 132 до лларов США. Таким образом, несмотря на некот орое замедление темпов роста рынка, можно говорить о его перспективност и. В городе строится большое количество жилых объектов, которые в послед ствии будут предложены рынку с целью продажи. Предполагаются к реализац ии проекты по реконструкции жилья и освоении промзон. Рост благосостоян ия москвичей растет, кроме того, в приобретении жилья в Москве заинтерес ованы и жители других регионов, что позволяет говорить о том, что создава емое агентство недвижимости будет иметь возможность занять свою долю р ынка. 2.3 Изучение особенностей повед ения потребителей на рынке жилья Приведем результаты исследования, описывающего о собенности поведения потребителей на рынке жилой недвижимости. · В процессе поиска большинство покупателей получают информацию из печ атных источников (84,3% респондентов). Информацию от друзей, знакомых, коллег получали 11% покупателей; 10% посещали различные выставки, и только 9% респонд ентов указали в качестве источника информации агентства недвижимости49% приобретают недвижимость для собственного проживания http://www.businesstest.ru/NewsAM/NewsAMShow.asp?ID=4892. · Среди специализированных изданий наиболее читаемым является «Бюллет ень Недвижимости» (его упомянули 73% респондентов). Далее с большим отрывом следует и «Бюллетень строящейся недвижимости» (19%). · Сетью Интернет при поиске пользуется больше половины респондентов. Пр и этом 43% покупателей, пользующихся сетью Интернет, просматривают сайты с троительных компаний. · Среди газет наиболее популярными являются деловые издания, которые де ловые люди обычно просматривают в начале рабочего дня (такие издания дос тавляются в офисы всех серьезных компаний) - «Деловая Москва» (14%) и «Коммер сант». Особо стоит обратить внимание на специализированные издания, пре доставляющие информацию по рынку недвижимости, например, «Недвижимост ь и строительство в Москве». · Среди деловых журналов лидируют журнал «Эксперт» и журнал издательск ого дома Коммерсант «Власть». · Среди журналов, посвященных недвижимости, следует отметить журналы «Э литная недвижимость» и «Собственник». · Среди радиостанций необходимо выделить Европу-Плюс, Эхо Москвы, Радио Шансон и русское радио, которые наиболее популярны среди целевой аудито рии. · 56% респондентов приобретают недвижимость для собственного проживания . Эту цель указали более половины опрошенных, купивших объекты на вторич ном рынке в течение последнего года (61%) Более 50% москвичей приобретают жиль е для собственного проживания http://www.rway.ru/nwsinfprint.asp?nws=1777&rbr=43. · Первым объектом собственности купленная квартира является для 15% план ирующих покупку недвижимости респондентов. С инвестиционной целью ква ртиры приобретают преимущественно участники опроса, планирующие совер шить покупку на первичном рынке (11%). · В основном объем затрат респондентов на приобретение недвижимости со ставил 350-500 тыс. долларов (38%). При этом максимальные затраты (более 750 тыс. долла ров) характеризуют преимущественно купивших жилье на вторичном рынке (29%). А затраты в размере 150-250 тыс. в большей степени присущи планирующим совер шение покупки на первичном рынке (5%). · 35% респондентов, планирующих покупку жилья на вторичном рынке, рассчиты вают потратить 500-750 тысяч долларов. · Минимальные затраты, не превышающие 150 тысяч долларов, представлены лиш ь в сегменте планирующих покупку на вторичном рынке (1%). Выявленные особенности поведения потребителей могут быть использован ы при формировании базы предложений агентства недвижимости, а также при формировании бюджета продвижения агентства недвижимости. 2.4 Конкурентный анализ Анализ рынка с точки зрения пяти сил конкуренции по Портеру, позволяет о тметить следующее Портер М. Конкурентная стратегия. - М.: Альпина, 2005.: 1. на рынке присутствует большое число конкурентов, многие из которых име ют большой опыт работы на рынке, сильный имидж (хорошую репутацию) и широк ий спектр предложений для клиентов. Существует четыре крупные компании, конкурирующие на рынке недвижимости в г. Москве и Московской области: ИН КОМ, МИЭЛЬ, МИАН, БЭСТ. Между компаниями ведется постоянная борьба за лиде рство, т.к. услуги оказываемые компаниями достаточно широки, то каждая из перечисленных занимает лидирующую позиция на определенном сегменте. П ри этом МИАН - единственная компания, которая сертифицирована на соответ ствии международному стандарту ISO 9001:2000 по системе управления качеством ко мпании; 2. в перспективе возможен выход на рынок новых игроков, т.к. барьеров для вы хода на данный рынок незначительны, однако потенциальные игроки не буду т представлять угрозы либо по причине своего небольшого размера, либо по причине того, что за время открытия конкурента лидеры рынка успеют отре агировать на его появление путем усиления своих позиций по наиболее уяз вимым местам. Кроме того, основной проблемой нового конкурента может ста ть отсутствие репутации на рынке, которая является одним из основных фак торов, привлекающих клиентов; 3. специфика рынка ограничивает количество товаров (услуг)-заменителей. В данном случае в качестве конкуренции может рассматриваться лишь вариа нт аренды или покупки от собственника (в том числе застройщика) или субар енду. Иными словами, заменителем будет являться самостоятельный поиск п отенциальным покупателем или арендатором объекта. Однако, это сопряжен о с определенными рисками, что приводит в большинстве случаев клиентов в агентства недвижимости. Кроме того, необходимо рассматривать наличие н а рынке «черных маклеров»; 4. потребители в условиях широкого выбора как объектов, так и агентств нед вижимости, оказывают большое влияние на деятельность обоих участников рынка, одновременно выбирая, какой объект и с помощью чьих услуг приобре сти; 5. поставщики на рынке недвижимости - это застройщики и частные лица. При э том влияние их на рынок заключается в репутации, качестве объектов, срок е строительства, местоположении объекта и стоимости объекта для застро йщиков для рынка первичной жилой и коммерческой недвижимости и в местор асположении квартиры, ее состоянием и ценой на рынке вторичной жилой нед вижимости. Дадим краткую характеристику рынку риелторских услуг Москвы. Объем рын ка риелторских услуг в Москве составляет от $150 млн. до $250-300 млн. Единовременн о на рынке выставлено на продажу около 25000-30000 квартир. Ежемесячно рилторы пр оводят около 5000-8000 сделок. Около 1500 сделок приходится на долю крупнейших аге нтств. Это «Инком» (около 14-15% в общем городском рынке), «Миэль» (8-11% по разным о ценкам), Корпорация МИАН и «Бест» (примерно по 3%). К первой пятерке причисля ет себя и агентство недвижимости «Домострой», которое оценивает свою до лю на этом рынке в 1,5% Маркетинговое исследование агентств недвижимости г . Москвы. Обзор рынка риелторских услуг, потребительские предпочтения по купателей недвижимости г. Москвы http://www.restko.ru/market/695. По мнению некоторых риелторских компаний, в 2006 году оборот рынка элитной недвижимости составил миллиард долларов. Продажей элитных квартир зан имается несколько крупных риэлторских агентств - Penny Lane Realty, Kirsanova Realty, Soho Realty, «Калинк а-Риэлти». В целом потребители не удовлетворены работой агентств недвижимости. На именьшее нарекание вызывает оформление квартиры в собственность с зач етом имеющейся недвижимости, следом идет оформление и согласование пер епланировки и оформление ипотеки. Хуже всего потребители оценивают так ие параметры работы агентств, как составление договора и культура обслу живания. Самым важным критерием при выборе агентства недвижимости для потребит еля является его известность - 25,4%, следующим по значимости идет время рабо ты компании на рынке - 18,6%. 9,8% клиентов руководствуются стоимостью жилья, а 7,2% - со спектром основных услуг. Такие критерии как наличие системы скидок и спектр сопутствующих услуг практически незначимы при выборе того или и ного агентства недвижимости (по 0,8% клиентов). Таким образом, проведенный анализ позволил выявить следующие конкурен тные преимущества, которыми должно обладать успешное агентство недвиж имости: · Универсальность. Полный комплекс риелторских услуг позволяет нашей к омпании успешно решать любые вопросы, связанные с недвижимостью. · Комплексные решения. · Современные технологии. Агентство недвижимости должно использовать в своей работе современные технологии, такие как уникальная корпоратив ная информационная система - база данных об объектах и клиентах, мобильн ые офисы, собственная служба показов и др. · Профессионализм и качество обслуживания. Высокая квалификация специ алистов компании должна обеспечиваться постоянной системой обучения и повышения квалификации сотрудников. · Открытость. Прозрачность отношений с клиентами, включая новый подход к ценообразованию в области наших услуг, - основа доверия клиентов и партн еров по бизнесу. · Удобство. Офис компании должен быть для максимально комфортного и каче ственного обслуживания клиентов. Говоря о маркетинговой стратегии, необходимо также коснуться таких фак торов как персонал и процесс оказания услуги (качество обслуживания) - эт о дополнительные элементы комплекса маркетинга, крайне важные для сфер ы услуг, т.к. от качества обслуживания и работы персонала во многом зависи т удовлетворенность клиентов Котлер Ф. Маркетинг Менеджмент. Экспресс-к урс. - СПб Питер, 2007. Для поддержания качества обслуживания в компании должн ы быть разработаны стандарты обслуживания и система оценки их исполнен ия. Система мотивации агентов у конкурентов общепринятая для рынка - фиксир ованная часть + процент от проведенной сделки. Кроме того, в качестве моти ватора используется возможность профессионального обучения (повышени я квалификации) без отрыва от работы, использование системы коучинга. «С оциальный пакет» для сотрудников в зависимости от занимаемой должност и и стажа работы в компаниях. Например, МИАН также предлагает «специальные предложения для сотрудни ков» - программы, подготовленные для сотрудников партнерскими организа циями, отличающиеся выгодными по сравнению со среднерыночными условия ми (банковские услуги, страхование, туризм, спорт). Осуществляется выбор и награждение лучших сотрудников компании в рамках ежеквартальной преми и «Профессиональный успех». Таким образом, стратегию успешного агентства недвижимости можно сформ улировать следующим образом - постоянное совершенствование деятельнос ти компании для достижения крепкого положения на рынке недвижимости. Глава 3. Разработка проекта открытия агент ства недвижимости 3.1 Описание (резюме) проекта · Организационно-правовая форма создаваем ой турфирмы: Общество с ограниченной ответственностью · Учредители: частное лицо (дире ктор) · Вариант названия: ООО «Ваш Дом » · Год создания: 2008 · Суть и цель проекта: открытие а гентства недвижимости в Москве, которое будет специализироваться на жи лой и коммерческой недвижимости · Адрес: Москва, недалеко от ст. ме тро «Китай-город» в бизнес-центре класса В. Площадь офиса составляет 60 кв. м. Как видно, агентство недвижимости будет иметь выгодное местоположени е, что позволят привлечь потенциальных клиентов. · Стоимость проекта: 3 799 890 руб. · Срок окупаемости: 7 месяцев. · Доходность проекта: IRR=11%. 3.2 Описание предлагаемых услуг Для разработки спектра услуг, ко торые будут предлагаться агентством недвижимости, проведем анализ рын ка с точки зрения перспективности видов услуг, предлагаемых риелторски м рынком. Проведем анализ рынка с точки зр ения перспективности освоения его различных сегментов (рис. 13 и 14) Виханск ий О.С. Стратегическое управление. - М.: Экономистъ, 2005., выделив следующие нап равления деятельности компании: · продажа и покупка новостроек в Москве и Подмосковье (желтый цвет); · продажа, покупка и обмен готов ых квартир в Москве и Подмосковье (синий цвет); · аренда объектов жилой недвижи мости (красный цвет); · продажа и покупка объектов заг ородной недвижимости (зеленый цвет); · продажа, покупка и аренда объе ктов коммерческой недвижимости (розовый цвет); · экспертная и лицензионная оце нка объектов недвижимости (голубой цвет); · юридическая экспертиза, оформ ление правоустанавливающих документов (черный); · согласование перепланировок жилых и нежилых помещений (серый цвет). Рис. 13. Матрица «рост - доля рынка» (БКГ) Рис. 14. Мат рица «привлекательность отрасли - конкурентная позиция» (McKinsey) Матрицы позволяют сделать следующие выводы: · наибольший оборот приходится на первичный рынок недвижимости, которы й на сегодняшний день развивается темпами, значительно превышающими те мпы роста вторичного рынка. Поэтому именно это направление является осн овным источником прибыли для компаний, которое нужно максимально разви вать; · вторым по успешности является направление, связанное со вторичным рын ком. Направление требует также дальнейшего развития, но в более отдаленн ой перспективе, чем первичный рынок (так как рано или поздно эксперты рын ка ожидают насыщения рынка первичной недвижимости, а также уже сейчас су ществует дефицит свободных пятен под застройку в Москве). Таким образом, создаваемой компании рекомендуется начинать подробнее прорабатывать рынок первичной недвижимости Подмосковья, куда в перспективе будет рас ширяться рынок, а также сконцентрироваться на вторичном рынке Москвы. Пр и этом можно наибольшее внимание уделять рынку элитной недвижимости и п овышенной комфортности, которые пользуются неизменным спросом на рынк е вторичной недвижимости по причине ограниченности предложения; · рынок аренды жилой недвижимости развивается довольно медленно, хотя и емкий. При этом можно отметить такое направление как сдача в аренду ново го жилья (при покупке арендодателями жилой недвижимости с инвестиционн ыми целями), а также рынок аренды элитной недвижимости. Данное направлен ие создаваемой компании следует в последствии развивать; · направление «загородная недвижимость» необходимо развивать, т.к. этот сегмент рынка на сегодняшний день развивается довольно интенсивно и сп рос на нем будет еще долго неудовлетворен; · сферу коммерческой недвижимости нужно обязательно включить в спектр направлений, с которыми будет работать создаваемое агентство, и развива ть впоследствии в полном объеме, т.к. рынок коммерческой недвижимости по казывает высокие темпы роста, несмотря на прогнозируемое в ближайшее вр емя насыщение рынка (например, офисного). В то же время, потребность в комм ерческой недвижимости будет актуальна всегда, поэтому данное направле ние нуждается в полноценном развитии; · услуги (все три направления) приносят незначительный объем прибыли игр окам рынка, однако, не включать их в перечень предлагаемых услуг нецелес ообразно, т.к. они являются дополняющими к основным видам предлагаемых у слуг. На текущий момент, согласно матрице Ансоффа создаваемое агентство недв ижимости будет реализовывать стратегию «старый товар - старый рынок» Ви ханский О.С. Стратегическое управление. - М.: Экономистъ, 2005., т.е. будет направ лено на постоянное совершенствование своей деятельности на рынке на ос нове выявления ошибок в деятельности конкурентов и избавления от пробл ем, которые обязательно возникнуть на начальном этапе работы агентства. Также можно рассматривать вариант по Ансоффу как развитие рынка (геогра фическое), однако, на текущий момент рано говорить о том, сколько и где нео бходимы дополнительные офисы компании, т.к. на текущий день создается ещ е только первый офис. Таким образом, создаваемое агентство недвижимости будет предлагать св оим клиентам следующие услуги на рынке недвижимости: · продажа и покупка новостроек в Москве и Подмосковье; · продажа, покупка и обмен квартир в Москве и Подмосковье; · аренда объектов жилой недвижимости; · продажа и покупка объектов загородной недвижимости; · продажа, покупка и аренда объектов коммерческой недвижимости; · экспертная и лицензионная оценка объектов недвижимости; · юридическая экспертиза, оформление правоустанавливающих документов; · согласование перепланировок жилых и нежилых помещений. В дальнейшем можно выделить основные направления товарной политики аг ентства: · расширение количества предоставляемых услуг своим клиентам; · расширение количества предложений в рамках каждой услуги (расширение базы предложений по сегментами недвижимости, районам и др.). Иными словами, компания должна реализовывать стратегию расширения и уг лубления ассортимента Завьялов П. С. Маркетинг в схемах, рисунках, таблиц ах Учебное пособие. - М. ИНФРА-М, 2006.. 3.3 Определение позиции создаваемого агент ства на рынке Чтобы определить положение соз даваемого агентства недвижимости на рынке необходимо провести SWOT- анали з, который поможет выявить сильные и слабые стороны компании и обозначит ь возможности и угрозы исходящие из внешней среды. Полученный SWOT-анализ д аст ясное представление о том, что будет представлять собой создаваемое агентство недвижимости (таблица 4). Таблица 4 SWOT-анализ создаваемого агентства недвижи мости Во зможности · Рост доходов населения. · Развитие рынка ипотечного кредитования · Рост рынка жилой и коммерческой недвижимости · Смещение спроса в Подмосковье · Комплексное освоение территорий Угрозы · Рост конкуренции на рынке. · Недоверие к агентствам недвижимости из-за широко освещенных случаев н едобросовестности риелторов · Повышение требований клиентов к оказываемым услугам · Перспективы насыщения рынка коммерческой недвижимости · Замедление темпов роста рынка жилой недвижимости · Рост продаж от застройщиков (частичный или полный отказ от услуг агент ств) · Рост цен на недвижимость · Низкие барьеры выхода на рынок новых конкурентов · Развитие самостоятельного поиска клиентами объектов жилой и коммерч еской недвижимости Си льные стороны · Выгодное местоположение офиса · Специализация на жилищном и коммерческом направлениях · Широкий спектр предлагаемых услуг · Квалифицированный персонал. · Индивидуальный подход к клиентам · Высокое качество оказываемых услуг · Юридическая проверка объектов · Выделение средств на проведение рекламной кампании Расширение ассо ртимента предлагаемых услуг. Рекламная кампания, создание сайта, повыше ние числа повторных обращений в компанию (формирование лояльности, в пер вую очередь на рынке коммерческой недвижимости). Постоянное подтвержде ние качества оказываемых услуг и качества обслуживания. Формирование п артнерских программ с застройщиками, банками, страховыми компаниями Ф ормирование лояльности клиентов. Формирование осведомленности об аген тстве путем проведения рекламной кампании. Использование преимуществ размещения практически в центре города. Обучение персонала. Увеличение базы ликвидных предложений Сл абые стороны · Нет сайта · Нет филиалов агентства в Москве (один офис). · Отсутствие осведомленности потенциальных клиентов об агентстве недв ижимости · Отсутствие опыта работы на рынке · Отсутствие постоянной группы клиентов Расширение ассортимента. Эфф ективное продвижение агентства и его услуг с помощью проведения реклам ной кампании. Создание сайта. Открытие в перспективе еще одного офиса в М оскве. Диверсификация деятельности, формирование лояльности клиенто в, которые не уйдут к конкурентам. Обучение персонала. Повышение качеств а обслуживания. Крайний вариант - продажа бизнеса Проведенный SWOT-анализ позволяет сделать вывод, что у создаваемого агентс тва недвижимости те же возможности и угрозы, что и у ее конкурентов. При эт ом, однако, учтя сильные и слабые стороны конкурентов, создаваемое агент ство недвижимости сможет сформировать такое предложение своим клиента м, которое позволит выдерживать конкуренцию на рынке. В то же время, можно говорить, что на сегодняшний день создаваемая компания не может выдержи вать конкурентной борьбы со стороны лидеров рынка, однако, может вступит ь в конкурентную борьбу со средними и мелкими агентствами недвижимости. Таким образом, в условиях конкуренции ключевыми факторами успеха для со здаваемого агентства должны стать: · высокое качество обслуживания; · эффективная рекламная кампания с целью повышения осведомленности об агентстве и его услугах; · расширение спектра услуг; · широкий выбор предложений; · партнерские программы совместно с застройщиками, банками и страховым и компаниями. 3.4 План маркетинга С формулируем цели создаваемог о агентства недвижимости. Цели - это конкретное состояние отдельных характе ристик риелторской компании, достижение которых является для нее желат ельным и на достижение которых направлена ее деятельность. Цели являютс я исходной точкой планирования деятельности, цели лежат в основе постро ения организационных отношений в компании, на целях базируется система мотивирования, а также цели являются точкой отсчета в процессе контроля и оценки результатов труда отдельных сотрудников (аудиторов и менеджер ов по продажам) и аудиторской компании в целом Виханский О. С. Стратегичес кое управление Учебник. - 2-е издание. - М. Гардарики, 2000.. В зависимости от периода времени, требуемого для их достижения, цели дел ятся на долгосрочные и краткосрочные. Для создаваемого агентства недвижимости краткосрочными целями являют ся: · выход на риелторский рынок Москвы; · создание положительного имиджа компании; · получение прибыли. В качестве долгосрочных целей создаваемого агентства недвижимости мож но рассматривать: · предоставление широкого спектра услуг на рынке; · занятие крепкого положения на рынке Москвы; · расширение географии покрытия рынка (дополнительные офисы в москве). Разделение целей на долгосрочные и краткосрочные имеет принципиальное значение, т.к. эти цели существенно различаются по содержанию. Для кратко срочных целей характерна гораздо большая, чем для долгосрочных, конкрет изация и детализация (кто, что и когда должен выполнять). Наиболее распространенными направлениями, по которым в агентствах нед вижимости устанавливаются цели, являются следующие. В сфере доходов прибыльность, отражаемая в показателях типа величины прибыли, рентабел ьности и т.п. положение на рынке, описываемое такими показателями, как доля рынка, объ ем продаж, доля отдельных продуктов в общем объеме продаж и т.п. производительность, выражающаяся в издержках на единицу продукции (в да нном случае под издержками понимаются временные и трудозатраты риелто ров) финансовые ресурсы, описываемые показателями, характеризующими структ уру капитала, движение денег в организации, величину оборотного капитал а и т.п. мощности организации, выражаемые в показателях, касающихся количества единиц техники, а также трудового потенциала риелторов и т.п. разработка новых услуг, величина затрат и сроки введения в действие новы х услуг, сроки и объемы оказываемых услуг, сроки выведения новой услуги н а рынок, качество услуг и т.п. В сфере работы с клиентами работа с клиентами, выражаемая в таких показателях, как скорость исполне ния заказа (поиск покупателя или продавца, арендатора или арендодателя), удовлетворенность клиентов от сотрудничества с агентством, число жало б со стороны клиентов и т.п. В сфере работы с сотрудниками изменения в агентстве и управлении персоналом человеческие ресурсы, описываемые с помощью показателей, отражающих ко личество пропусков работы, текучесть кадров, повышение квалификации ра ботников и т.п. В сфере социальной ответственности оказание помощи обществу, описываемое такими показателями, как объем бл аготворительности, сроки проведения благотворительных акций и т.п. Специфика иерархического построения целей в агентстве недвижимости об условлена тем, что цели более высокого уровня всегда носят более широкий характер и имеют б олее долгосрочный временной интервал достижения цели более низкого уровня выступают своего рода средствами для достиже ния целей более высокого уровня. Например, краткосрочные цели выводятся из долгосрочных, являются их кон кретизацией и детализацией, подчинены им и определяют деятельность орг анизации в ближайшей перспективе. Именно посредством достижения кратк осрочных целей организация шаг за шагом продвигается в направлении дос тижения своих долгосрочных целей. Цели по элементам комплекса маркетинга: · Product - предложение клиентам риелторских услуг; предложение в перспективе комплексного решения (полная подготовка сделки); расширение ассортимен та предлагаемых услуг. · Price - ценообразование на услуги в зависимости от себестоимости, конкурен тного положения агентства, сложности оказываемой услуги и имиджа компа нии (высокая цена за услуги компании, имеющей имидж надежного игрока рын ка риелторских услуг). · Place - реализация риелторских услуг на рынке Москвы; постепенно расширени е рынка продаж в Москве и Московской области (дополнительные офисы). · Promotion - продвижение риелторских услуг на рынке Москвы с помощью рекламы и И нтернета. · Process - разработка процесса оказания риелторской услуги (на основе правил ( стандартов) риелторской деятельности и особенностей компании) и процес са продажи аудиторской услуги. · People - подбор высококвалифицированного персонала, постоянное повышение квалификации. · Physical evidence - поиск и аренда офисных помещений в бизнес-центре не ниже В класса ( удобное месторасположение и наличие парковки) для формирования имиджа успешной компании. Необходимо отметить, что функции по контролю качества предоставляемых услуг возлагаются на директора фирмы. Необходимо отметить, что к корпоративным клиентам дожжен проявляться о собый подход, который может быть назван комплексным. Иными словами, аген тство должно при необходимости брать на себя консалтинговую функции. Для удобства клиентов рекомендуется организация онлайн-консультаций н а сайте, которые позволяют клиентам получить информацию, касающуюся инт ересующих их вопросов. Анализ условий конкурентов позволил выявить примерно одинаковые услов ия работы с клиентами, что позволяет говорить о конкуренции на рынке не т олько на основе бренда агентства, но и на основе цены, что характерно для р ынка, переходящего в стадию зрелости. Риелторские компании предлагают к омиссию в среднем в размере 1,5-2%. Крупнее компании могут позволить себе нем ного повысить процент за счет своей репутации и бренда (до 0,5% за бренд). Стоимость услуг будет составлять: для сделок продажи - 2-3% плюс НДС с продаж ной цены (в зависимости от вида и состояния объекта) или для арендных сдел ок - размер месячной арендной платы. Что касается покупки, то процент тот ж е, что и для продажи, но если клиент подберет себе вариант самостоятельно ( а на сегодня это несложно), то с него будут взяты только за сопровождение с делки (несколько сотен долларов). При этом, покупая квартиру из базы агент ства, клиентам не стоит забывать, что компания продает квартиры своих кл иентов по ценам выше, чем открытом рынке. Но как уже говорилось, на открыто м рынке существует вероятность заключения рискованной сделки. Стоимос ть дополнительных услуг в агентстве будет определяется индивидуально в зависимости от объекта. Базовые тарифы на основные риелторские услуги представлены ниже: · Подбор варианта покупки или продажи объекта недвижимости (включая юри дическое и документарное сопровождение сделки купли-продажи) - 2-3 % от сумм ы сделки, но не меньше 15000 рублей. · Юридическое и документарное сопровождение сделки купли-продажи - 7500 руб лей. · Юридическое и документарное сопровождение сделки купли-продажи чере з ипотеку или сертификат (включая подбор банка для получения ипотечного кредита) - 9000 рублей. · Оформление документов для вступления в наследство - 5000 рублей. · Приватизация - 8000 рублей. · Оформление документов на земельный участок - от 25000 рублей. · Узаконение перепланировок - от 7000 до 15000 рублей. · Подбор варианта по сдаче в аренду или поиска арендатора - в размере меся чной стоимости аренды. Разработаем стратегию продвижения, которую рекомендуется использоват ь создаваемому агентству для привлечения клиентов. Основная доля рекламных расходов (78%), согласно расчетам, будет сосредоточ ена в сегменте жилой недвижимости, 19% - в сегменте коммерческой недвижимос ти. Рекламные вложения в сектор элитной недвижимости незначительны и со ставляют - 3%. Такое распределение бюджета подтверждает результаты постр оения матриц БКГ и McKinsey. В связи с этим можно порекомендовать в последствии постепенное увеличение затрат на продвижение коммерческого направлен ия недвижимости. Это позволит «прощупать» рынок и определить, насколько велик будет прирост клиентов при увеличении затрат на рекламу в дано сег менте. Компании следует развивать Интернет-инфраструктуру для повышения удоб ства и эффективности взаимодействия с клиентами в процессе риелторско й деятельности. Сайт должен обладать достаточно широким набором интера ктивных сервисов: 1. Базы данных с фотографиями по: · Продаже готовых квартир, в том числе по ипотеке. · Продаже квартир в элитных и типовых новостройках. · Аренде квартир и коттеджей. · Аренде и продаже коммерческой недвижимости. · Коттеджным поселкам, загородным домам, дачам, участкам 2. Информация: · Новости Компании. · Аналитика рынка (статьи, ежемесячные мониторинги, услуги по оценке, инв естиционный консалтинг, маркетинговые исследования рынка). · Самые интересные публикации о недвижимости. · Сведения об агентстве. 3. Услуги на сайте: · Бесплатные юридические консультации на сайте. · Бесплатная доска частных объявлений по недвижимости. · Подписка на бесплатные рассылки по новостройкам, загородной недвижим ости, юридическим вопросам, аналитике рынка. · Книга отзывов. · Каталог полезных ресурсов по недвижимости. 4. Прочие услуги: · Корпоративным клиентам (инвесторам, застройщикам, девелоперам). · Ипотека, рассрочка, субсидии. Затраты на привлечение клиентов, рекламу и PR-активность на 2008 год представ лены в таблице 5. Таблица 5 Распределение рекламного бюджета агентства недвижимости, руб. Ме сяц Бюджет, всего Пресса Наружная реклама ян варь 240170 204690 35480 фе враль 309351 273841 35510 ма рт 307074 264224 42850 ап рель 278083 235083 43000 ма й 206557 159777 46780 ию нь 240694 195864 44830 ию ль 239644 195864 43780 ав густ 228304 185654 42650 се нтябрь 251513 205083 46430 ок тябрь 281347 234567 46780 но ябрь 289111 243211 45900 де кабрь 298956 254356 44600 Ит ого 3170804 Как видно, будет делаться акцент на прод вижение агентства и услуг в прессе - около 83% от общих затрат на рекламу. Так ая стратегия продвижения наиболее эффективная для рынка услуг - при поис ке агентства недвижимости клиент хочет получить о компании максимум ин формации уже в рекламном объявлении, что позволяет сделать пресса. Наруж ная реклама используется, скорее, для обозначения места расположения оф иса, т.к. контакт с наружной рекламой, как правило, мимолетен и не позволяе т в силу е специфики отразить много информации. Таким образом, можно сделать вывод, что агентство будет использовать мар кетинговую стратегию продвижения, наиболее эффективную для рынка недв ижимости, которая базируется на предоставлении клиентам наиболее полн ой информации о компании и ее услугах. 3.5 Производственный план (план оказания ус луг) Оказание услуг компанией планируется начать с ян варя 2008 года. В таблице представлен график продаж на 2008 год (планируемый пер иод выхода на стабильную работу) (таблица 6). При этом за 100% берется планируе мый минимальный месячный оборот в размере 850 000 руб. Таблица 6 График продаж на расчетный пери од Ме сяц Объем продаж в процентах к запланированной реализации в месяц Об основание Де кабрь 2007 года 0 Коллектив срабатывается и набирает базу вариантов Ян варь 55% Рост продаж Фе враль 75% Ма рт 85% Ап рель 95% Ма й 100% Выход на среднемесячный объем продаж услуг Ию нь 115% Ию ль 110% Летнее снижение спроса Ав густ 110% Се нтябрь 125% Рост продаж Ок тябрь 135% Но ябрь 145% Де кабрь 160% Рост продаж под влиянием акций, проводимых застройщиками Представим бизнес-процессы, направленные достиж ение цели по открытию нового офиса в виде таблицы 7. Таблица 7 Этапы реализации Фу нкциональные подсистемы организации Достигаемые цели Мероприятия Срок Ответственный Ка дры Обеспечение открытия офиса Подбор персонала 1 месяц до открытия Директор Ма ркетинг Мониторинг среды Анализ рынка, конкурентов и потенциальных к лиентов Ежемесячно Директор Ра зработка стратегии Выбор средств Месяц до открытия, Директор Вы сокое качество процесса обслуживания Разработка процесса обслуживан ия Месяц до открытия Директор, приглашенный эксперт По дготовка к началу работы и оказание услуг Формирование ассортимента у слуг, далее оптимизация Функционально-стоимостной анализ, расширение или сокращение Ежеквартально Директор, бухгалтер, менеджеры по риелт оры Заключение договоров с поставщиками Закупка ме бели, компьютерного оборудования и расходных материалов За 1 месяц по о ткрытия, затем по мере необходимости Директор По иск помещения для размещения офиса Определение требований к размещен ию офиса, поиск офиса в бизнес-центре недалеко от центра За 1 месяц до отк рытия Директор По дключение к сети Интернет Подключение к наиболее надежному провайдер у За 1 месяц до открытия Директор Об учение персонала нового офиса Адаптация новых сотрудников, обучение п роцессу обслуживания и работе в программном обеспечении. В течение год а Риелторы пр одвижения размещения рекламы, размещение рекламы, оценка эффективнос ти, разработка затем ежегодно Фи нансы Организация финансовой деятельности Контроль финансовых пок азателей, оценка эффективности работы, поиск путей повышения рентабель ности Ежемесячно Бухгалтер Как видно, часть мероприятий носит регулярный х арактер, часть - единовременный. При открытии офиса основные усилия прил агаются директором, являющимся учредителем создаваемого агентства нед вижимости. 3.6 Организационный план и управление персо налом На рис. 20 представлена организац ионная структура будущего агентства недвижимости. Рис. 15. Организационная структур а агентства недвижимости Штатное расписание представле но в таблице 8. Таблица 8 Штатное расписание соз даваемого агентства недвижимости № Должность Численность Заработная плата 1 Д иректор 1 35000 2 Б ухгалтер 1 25000 3 Р иелтор 4 18000 4 В одитель 1 18000 5 Ю рист 1 25000 6 С екретарь 1 18000 Итого 9 139000 Заработная плата сотрудников указана без вознаграждения за совершенные сделки (в размере 30% от получаемых комисси онных). Должность водителя введена в шт ат в связи с необходимостью постоянного осмотра объектов риелторами. Сформулируем требования к риел торам, которые будут являться основными источниками формирования приб ыли агентства (таблица 9). Таблица 9 Требования к риелтору Оп ыт работы от 3 лет Об разование высшее Во зраст от 25 до 45 лет Гр афик работы свободный график Оп исание Требования: Активная жизненная позиция, коммуникабель ность, мобильность, ответственность, аккуратность, стремление к повышен ию квалификации, желание зарабатывать. Обязанности: Проведении договоров ( с облюдение этики делового общения). Изучение спроса и предложений на рынке недвижимости. Составление установленной отчетности о выполненной работе. Заключение и ведение договоров Организация просмотров/показов объектов. Как видно из штатного расписания, предлага емая заработная плата оставляет 18 тыс. руб. + % от сделок. Агентство заинтересовано в при влечении опытных специалистов, которым не требуется обучение, т.к. именн о высококвалифицированный персонал, как уже говорилось выше, является з алогом успеха компании. Кадровая политика создаваемого агентства недвиж имости может быть проанализирована с помощью в таблицы 10. На сегодняшний день штат уже укомплектован полностью. Таблица 10 Анализ наличия, состава и движения кадров По казатель 1 декабря 2007 Че л. Доля, % 1.Чи сленность работающих, всего: 9 100,0 в т ом числе: -ад министративно-управленческий персонал 4 44,4 - об служивающий персонал 5 55,6 2. Ка тегории персонала по уровню персонала: -с в ысшим образованием 7 77,8 -со средне специальным образованием 2 22,2 - со средним образованием 0 0 3. Ка тегории персонала по возрастному признаку: -до 30 лет 1 11,1 -от 30 до 40 лет 5 55,6 -от 40 до 50 лет 3 33,3 -св ыше 50 лет 0 0 4. Пр инято работников: 6 100,0 5. Вы было работников, всего: 0 0 в т ом числе: -по собственному желанию 0 0 -за нарушение трудовой дисциплины - по сокращению штатов 0 0 Анализируя кадровый состав создаваемого агентства, можно сделать след ующие выводы: · наибольшее количество сотрудников приходится на обслуживающий персо нал, осуществляющий непосредственную работу с клиентами (риелторы и юри ст); · 77,8% персонала компании имеют высшее образование, 22,2% - среднее специальное (водитель и один из риелторов); · 11,1% сотрудников моложе 30 лет, 55,6% - в возрасте от 30 до 40 лет, 33,3 - от 40 до 50 лет. Таким о бразом, можно говорить об определенном возрастном балансе кадров в турф ирме. Предполагается следующий график отпусков: отпуска сотрудников будут р аспределены в течение года (2 раза по 2 недели). При этом одновременно в отпу ске может находиться только один сотрудник, на время отсутствия которог о его функции исполняют оставшиеся сотрудники. Понимая важность персонала в деятельности агентства недвижимости, дир ектор предполагает ежегодное обучение сотрудников. На 2008 год уже заплани рованы следующие виды обучения. В ходе анализа предложений по обучению сотрудников агентств недвижимо сти были выявлены следующие фирмы: ЦНТИ «Программа», «Бюро исследования бизнеса», ITC Group. Можно говорить о том, что предложение краткосрочных програ мм в сфере недвижимости на рынке Москвы ограничено. Проведенный анализ п рограмм, предлагаемых указанными компаниями, позволяет сделать следую щие выводы: · ЦНТИ «Программа» предлагает 5-дневные программы обучения стоимостью о т 20 тыс. руб. за одного сотрудника. С точки зрения длительности и цены данны е программы не подходят создаваемому агентству недвижимости. · «Бюро исследования бизнеса» предлагает однодневные программы обучен ия, не позволяющие комплексно рассмотреть интересующие вопросы. · ITC Group предлагает двухдневные программы, оптимальные для создаваемого аг ентства с точки зрения цены и объема получаемой информации. В связи с этим рекомендуется в 2008 году пройти обучение менеджерам на след ующих семинарах компании ITC Group. Успешные технологии взаимодействия с клиентами с учетом их индивидуал ьно-психологических особенностей при продаже Основные вопросы семинара: 1. Типологические особенности клиентов и алгоритм взаимодействия с ними. 2. Технологии взаимодействия с клиентом: снятия эмоционального напряжен ия, технологии аргументация, создание положительного впечатления о сот рудниках и организации в целом. 3. Технологии присоединения к клиенту с учетом его конституции и основно й модальности при получении информации из вне 4. Механизмы влияния на поведение клиента. 5. Технологии невербального и вербального поведения персонала, влияющие на успешность продаж: правило 4х20, активные слушанья. 6. Социально-психологические особенности группового поведения. 7. Типологические особенности поведения клиентов на выставке, при покупк е. 8. Слова-ловушки, влияющие на эффективность продаж. 9. Невербальные жесты поведения. 10. Стереотипы восприятия других людей. 11. Техники вербализации. 12. Технологии управления конфликтом. 13. Основные модальности человека и их учет во взаимоотношениях. 14. Техники аттракции - создание положительного эмоционального отклика, м инуя создание, у другого человека. 15. Технологии отказа от выполнения просьб. 16. Технологии ведения телефонных переговоров с разными типами клиентов: разговорчивый, деловой, пассивный, агрессивный с использованием слов-ло вушек. 17. Рассмотрение практических ситуаций, мини-тренинги. Стоимость участия одного специалиста составляет 8850 рублей, в т.ч. НДС-18% (1350 ру блей). При участии двух специалистов, предоставляется скидка 10%, трех - 20%. Ски дка постоянным участникам - 20%. Итого, обучение четырех риелторов составит 8850х4х0,8 = 28320 руб. Обучение будет пр оводиться по 2 человека (2 человека в феврале, 2 человека в марте 2008 года). Как видно, суммарные затраты невелики, однако, эффект от обучения может б ыть очень высок. Несмотря на то, что все сотрудники имеют опыт работы, им в се равно будет нужна адаптация в новой фирме, что особенно важно для риел торов. В этой ситуации на помощь придет обучение, которое запланировано на первую половину 2008 года (первого года работы). 3.7 Оценка рисков реализации проекта Проведенный во 2 главе анализ по зволяет сделать вывод о том, что в процессе своей деятельности создаваем ое агентство недвижимости может столкнуться со следующими рисками (таб лица 11). Таблица 11 Оценка рисков реализа ции проекта Ри ск Значимость (1-10) Вероятность Мероприятия Ув еличение числа игроков на рынке 6 Средняя Формирование уникального предложения, повышение конкурентоспособности Ни зкий уровень квалификации и подготовки персонала в сфере продаж / услуг 6 Средняя Обучение персонала Не знание потребителей о существовании данного агентства недвижимости 8 Высокая Проведение рекламной кампании За медление темпов роста рынка жилой недвижимости 6 Средняя Развитие н аправления коммерческой недвижимости Не удовлетворенность клиентов от сотрудничества с агентством недвижимос ти 8 Низкая Разработка стандартов обслуживания, контроль работы пер сонала От каз застройщиков от работы с агентствами 8 Низкая Развитие направле ния вторичной недвижимости Таким образом, обобщая данные, представлен ные в таблице 11, можно говорить о том, что проект является средне рисковым, требующим разработки детального плана по организации бизнеса и эффект ивной маркетинговой деятельности. 3.8 Финансовый план Рассчитаем затраты на 2008 год. 1. Единовременные затраты на отк рытие: · регистрация предприятия - 35000 ру блей; · приобретение компьютеров (8 ко мпьютеров) - 160000 рублей; · оргтехника - 60000 рублей; · мебель офисная - 80000 рублей; · мебель для клиентов - 35000 рублей. Итого: 350 тыс. руб. 2. Ежемесячные затраты представл ены в таблице 12. Таблица 12 Ежемесячные затраты н а функционирование агентства Ст атья расходов январь февраль март апрель май июнь Бе нзин 6000 6000 6000 6000 6000 6000 За работная плата (из таблицы 8) 278000 139000 139000 139000 139000 139000 ЕС Н 72280 36140 36140 36140 36140 36140 Те лефония 3000 5000 5000 5000 5000 5000 Ин тернет (выделенная линия) 4000 3000 3000 3000 3000 3000 Ар енда офиса 60 кв.м (арендная ставка - 520 руб. за 1 кв.м. в месяц) 31200 31200 31200 31200 31200 31200 Ра сходы на рекламу 240170 309351 307074 278083 206557 240694 Ко ммунальные услуги 2400 2400 2400 2400 2400 2400 Пр едставительские расходы 25000 25000 25000 25000 25000 25000 Ра сходные материалы 1500 1500 1500 1500 1500 1500 Об учение персонала 79475 223125 252875 282625 297500 342125 За траты на ведение деятельности (17% от выручки) 0 14160 14160 0 0 0 Ит ого 743025 795876 823349 809948 753297 832059 Бе нзин 6000 6000 6000 6000 6000 6000 За работная плата (из таблицы 8) 139000 139000 139000 139000 139000 139000 ЕС Н 36140 36140 36140 36140 36140 36140 Те лефония 5000 5000 5000 5000 5000 5000 Ин тернет (выделенная линия) 3000 3000 3000 3000 3000 3000 Ар енда офиса 60 кв.м (арендная ставка - 520 руб. за 1 кв.м. в месяц) 31200 31200 31200 31200 31200 31200 Ра сходы на рекламу 239644 228304 251513 281347 289111 298956 Ко ммунальные услуги 2400 2400 2400 2400 2400 2400 Пр едставительские расходы 25000 25000 25000 25000 25000 25000 Ра сходные материалы 1500 1500 1500 1500 1500 1500 Об учение персонала 327250 327250 371875 401625 431375 476000 За траты на ведение деятельности (17% от выручки) 0 0 0 0 0 0 Ит ого 816134 804794 872628 932212 969726 1024196 При этом нужно учесть, что до открытия аген тства офис арендуется в течение 1 месяца, а также выплачивается заработн ая плата нанятым сотрудникам. Это необходимо для того, чтобы персонал мо г сработаться между собой и набрать базу вариантов. Для упрощения расчет ом эти затраты отнесены на январь 2008 года. Итого, затраты за год: 10 177 244 рублей. Проведем оценку финансовой сос тоятельности проекта. Для этого нужно свести в единую таблицу доходы и р асходы агентства. Как уже было сказано ранее, для упрощения расчетов при мем, что затраты, относящиеся к 2007 году (декабрь) будут отнесены на январь 2008 года (заработная плата персонала на время открытия, регистрация, закупка мебели и оборудования). Представим расчеты в виде табли цы 13. Таблица 13 Финансовый план ян варь февраль март апрель май июнь Ед иновременные издержки 350000 Еж емесячные издержки 743025 795876 823349 809948 753297 832059 Вы ручка от реализации услуг 467500 637500 722500 807500 850000 977500 Пр ибыль до налогообложения -625525 -158376 -100849 -2448 96703 145441 Пр ибыль до налогообложения нарастающим итогом -625525 -783901 -884750 -887198 -790495 -645054 На лог -150126 -38010 -24204 -588 23209 34906 Чи стая прибыль -475399 -120366 -76645 -1860 73494 110535 Чи стая прибыль нарастающим итогом -475399 -595765 -672410 -674270 -600776 -490241 ию ль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь Ед иновременные издержки Еж емесячные затраты 816134 804794 872628 932212 969726 1024196 Вы ручка от реализации услуг 935000 935000 1062500 1147500 1232500 1360000 Пр ибыль до налогообложения 118866 130206 189872 215288 262774 335804 Пр ибыль до налогообложения нарастающим итогом -526188 -395982 -206110 9178 271952 607756 На лог 28528 31249 45569 51669 63066 80593 Чи стая прибыль 90338 98957 144303 163619 199708 255211 Чи стая прибыль нарастающим итогом -399903 -300946 -156644 6975 206684 461895 Таким образом, окупаемость проекта по чист ой прибыли составит 10 месяцев. Во многом это обусловлено поведением рекл амной кампании и выгодным месторасположением офиса. Рентабельность проекта, получа емая делением чистой прибыли за год на годовую выручку, составляет 4,41%. Пок азатель невысок, что обусловлено большими затратами на проект в начале г ода. В 2009 году можно ожидать роста продаж услуг за счет роста осведомленно сти клиентов об агентстве и формирования его положительной репутации. Иными словами, проведенное в работе исследование позволило обосновать проект по созданию агентства недвижимости в Моск ве. В целом текущая ситуация с открытием агентства недвижимости может быть оценена как средне рисковая. При условии проведения эффективной маркет инговой политики, расширении географии покрытия рынка, поддержании ста бильного качества предлагаемых услуг и постоянном совершенствовании п роцесса обслуживания, создаваемое агентство недвижимости имеет высоки е шансы на успешное функционирование. Заключение Конкурентная среда, в которой бу дет работать риелторская фирма, постоянно предъявляет новые требовани я для успешного ведения бизнеса. Неизменным остается одно -- высокое каче ство предоставляемых услуг, которое во многом определяет успех и призна ние, которых удалось добиться риелторской компании. По мере ужесточения требований законодательства на рынке жилой недвижимости, а также с рост ом доходов и ожиданий потребителей риелторских услуг также изменяются, и высокое качество работы создаваемого агентства недвижимости в таких условиях невозможно добиться без эффективной системы планирования дея тельности компании. Успех риелторской компании опр еделяют следующие факторы: · соответствие персонала фирмы требованиям, предъявляемым к профессии риелтора; · высокий уровень профессионал ьной подготовки персонала компании, позволяющий выполнять свои обязан ности на должном уровне; · уровень руководства и контрол я, необходимый для оказания риелторских услуг; · анализ и оценка перспективных и существующих клиентов и выявление особенностей поведения конечных п отребителей; · анализ всех сегментов недвижи мости; · постоянный мониторинг эффект ивности внутрифирменного контроля качества предоставляемых услуг; · наличие системы оценки удовле творенности клиентов. Проведенный анализ рынка жилой недвижимости показал, что в последующие годы будет продолжаться замедл ение роста рынка, в то же время, это приведет к ужесточению конкуренции в с фере предоставления риелторских услуг. Однако, на рынке есть место для н овых компании, которые выйдут на него в ближайшее время. Стремление потребителей к удоб ству и безопасности при приобретении недвижимости является основным ф актором развития рынка риелторских услуг. В работе проведено обоснование проекта по созданию агентства недвижимости на рынке Москвы, предложен с пектр его услуг, разработана маркетинговая стратегия. Согласно поведенным расчетам, о ткрытие агентства можно считать целесообразным. Список использованной литера туры 1. 49% приобретают недвижимость для собственн ого проживания http://www.businesstest.ru/NewsAM/NewsAMShow.asp?ID=4892 2. Бизнес план? Это просто! // Промыш ленный Вестник. - №3. - 2004. 3. Более 50% москвичей приобретают жилье для собственного проживания http://www.rway.ru/nwsinfprint.asp?nws=1777&rbr=43 4. Виханский О.С. Стратегическое у правление. - М.: Экономистъ, 2005. 5. Гарифуллин Р.Р. Стратегическое планирование // Политические, социально-экономические и правовые пробле мы труда в современной России: сб. статей междунар. науч.-практ. конф. (22 - 23 мар та 2005 г.). - Екатеринбург, 2005. - С. 165 - 168. 6. Гомзова Н. Есть ли у Вас бизнес-п лан, мистер Фикс? // Работа сегодня. - №20. - 2003. 7. Горемыкин В.А., Богомолов А.Ю. Биз нес-план: Методика разработки 25 реальных образцов бизнес-планов. - М.: «Ось-89 », 2000. 8. Завьялов П. С. Маркетинг в схема х, рисунках, таблицах Учебное пособие. - М. ИНФРА-М, 2006. 9. Загребельный С.Н., Квашнин А.Г. , Ш аронов В.Н. Особенности инновационного бизнес-планирования. - М: РАН. - 2004; Биз нес-план: рекомендации по составлению: Норматив. база. - М.: «Изд. ПРИОР», 2001. - 304 с. 10. Котлер Ф. Маркетинг Менеджмент . Экспресс-курс. - СПб Питер, 2007 11. Крупнейшие ипотечные банки Ро ссии в I полугодии 2007 года 12. Крюкова Н.Ю., Остертаг Т.Н. Страте гическое управление и планирование инновационной деятельности предпр иятий и организаций в современных условиях www.lib.vvsu.ru/russian/doc/sienceadm/2005_33.doc 13. Маркетинговое исследование а гентств недвижимости г. Москвы. Обзор рынка риелторских услуг, потребите льские предпочтения покупателей недвижимости г. Москвы http://www.restko.ru/market/695 14. Обзор рынка жилой недвижимост и за I полугодие 2007 года. Москва http://www.g2pdaily.ru/publications/?opn=44053&cc=1 15. Ошибки в написании бизнес план ов www.getbusiness.by.ru 16. Переходов В.Н. Управление и пла нирование инновационной деятельностью организаций: автореф. дис.… канд. экон. наук. - М., 2003. - 24 с. 17. Портер М. Конкурентная стратег ия. - М.: Альпина, 2005. 18. Романова Мария Вячеславовна С ущность и структура инвестиционной программы 19. Уткин Э.А. Бизнес-план. Организа ция и планирование предпринимательской деятельности - М.: Ассоциация авт оров и издателей. «Тандем». Издательство Экмос, 2004. 20. http://www.gks.ru 21. http://www.src-master.ru/ 22. http://www.mosstat.ru/eco-social.php 23. http://rating.rbc.ru/article.shtml?2007/08/08/31588257
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Жизнь подобна движению собак в упряжке: если ты не лидер, то пейзаж перед тобой никогда не изменится.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, курсовая по маркетингу и рекламе "Проект открытия агентства недвижимости", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru