Курсовая: Маркетинг рынка недвижимости - текст курсовой. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Курсовая

Маркетинг рынка недвижимости

Банк рефератов / Маркетинг и реклама

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Курсовая работа
Язык курсовой: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 48 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной курсовой работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

Федеральное агентство п о образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионально го образования «Сибирский Государственный Технологический университ ет» Химико - технологический факультет заочно - дистанционного обучения Кафедра «Экономики и менеджмента» Курсовой проект По дисциплине: Маркетинг Тема: Маркетинг рынка недвижимости Оглавление Введение Глава 1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости 1.1 Роль рынка недвижимости 1.2 Маркетинг в недвижимости: ключевые моменты 1.3 Маркетинговые услуги на рынке недвижимости 1.4 Задачи маркетинга на рынке недвижимости Глава 2 Анализ рынка недвижимости 2.1 Общая оценка рынка недвижимости 2009 года 2.2 Вторичный рынок жилья 2.3 Первичный рынок жилья 2.4 Аренда жилья 2.5 Ипотечное кредитование 2.6 Коммерческая недвижимость Глава 3 Маркетинговая деятельность компании «Аревера Недвижимость» 3.1 Общие сведения об «Аревера Недвижимость » 3.2 Особенности деятельности «Аревера Недвижимость» на рынке 3.3 Анализ конкурентов 3.4 STEP Анали з Красноярского рынка недвижимости 3.5 SWOT анализ «Аревера Недвижимость» Заключение Библиографический список Приложение Введение Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость , которая выступает в качестве средств производства (земля, администрати вные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета потребления (земельные участки, жи лые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и сл ужит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и орг анизаций всех форм собственности. В России происходит активное формиро вание и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предпри ятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации г осударственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых поме щений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владел ьцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сфера х предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структ уры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность о течественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение име ет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая за щита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинс тва граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на и мущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развивать ся местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. 1 Понятие, сущность и основные характер истики недвижимости Недвижимость -- вид имущества, признаваемый в законодательном порядке н едвижимым. К недвижимости по происхождению относятся http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BAземельные участки, участки недр и вс е, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без не соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооруж ения, объекты незавершенного строительства. Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведен о четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. К недвиж имым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воз душные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. З аконом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, напр имер, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается н едвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие р ассматривается не как субъект, а непосредственно, как объект граждански х прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-прода жи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по нас ледству. К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести: · редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); · стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредног о производства); · территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтен ий может повысить стоимость недвижимости без физических изменений); · целевое назначение. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые по мещения (Рис. 1.1.). В зависимости от характера использования, недвижимость распределяется : · на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры); · для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.); · для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.); · для сельскохозяйственных (фермы, сады); · специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.). Рис. 1.1. Основные типы недвижимости Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм соб ственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квар тиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилая недвижимость, как товар обладает следующими свойствами, отличающ ими его от других товаров (рис. 1.2). Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их ча сть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрирова нные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функцио нальному назначению на офисные, торговые, складские и производственные. По целям владения · для ведения бизнеса; · для проживания владельца; · в качестве инвестиций; · в качестве товарных запасов и НЗП; · для освоения и развития; · для потребления истощимых ресурсов. По степени специализации · специализированная (в силу своего специального характера редко, если в ообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она ре ализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещ ения, принадлежащие общественному сектору; · неспециализированная -- вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в су ществующих или аналогичных целях. По степени готовности к эксплуатации · введенные в эксплуатацию; · требующие реконструкции или капитального ремонта; · незавершенное строительство. По воспроизводимости в натуральной форме · не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископа емых; · воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения. Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и являет ся довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости: · будущие периодические потоки денежных средств; · увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, при обретения новых и развития старых объектов; · доход от перепродажи объекта в конце периода владения 1.1 Роль рынка недвижимости Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, я вляясь значительной частью его национального богатства. И величина дол и недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. На пример, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%, а Ин дии и Индонезии - 95%. Исходя из определения, что рынок - это место встречи продавца и покупател я, можно сделать вывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой участник рынка нуждается в помещении, собств енном или арендованном, для осуществления своей деятельности. Рынок нед вижимости требует регионального деления, поскольку местонахождение об ъекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций. С точки зрения права собствен ности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав, как на саму собственность, так и на возможн ость её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи. Резуль татом деятельности рынка недвижимости является разделение пространст ва между участниками рынка с использованием определённой формы землеп ользования. С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимост и - это система функций управления, финансирования и информационного обе спечения сделок, объектом которых является недвижимость. Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлет ворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвиж имости, возможности её эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, с тоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недв ижимость характеризуется как капитал. При этом возможность получения д охода не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату. А владелец предприятия или маг азина, использует собственность для осуществления своей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует недвижимость для получен ия дохода или прибыли. Такое свойство недвижимости как возможность её эк сплуатации для получения дохода или прибыли делает очевидной связь рын ка недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. В то же время, сле дует признать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случае не ассоциировать его с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием эко номики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельность обусло влена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связ ей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с г осударством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую. Кроме того, отличительные черты рынку недви жимости придаёт специфический характер его товара, который однозначно отличается от других видов товаров. Главное отличие недвижимости - это и ндивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объект недв ижимости может обладать практически неповторимым комплексом свойств. Объекты недвижимости могут различаться по физическим свойствам: по мат ериалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архит ектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее. Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться свойс твами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйс тва, политическим и культурным развитием региона. Кроме того, есть компл екс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Напри мер, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п. Многообразие свойств объектов недвижимости обуславливает практическ и индивидуальное формирование цен. При этом, чем выше степень уникальнос ти недвижимости, тем выше и цена. Здесь стоит отметить наличие ощутимой о граниченности продавцов и покупателей, существующей на рынке дорогой н едвижимости, в особенности жилой. К примеру, высокой стоимостью характер изуются объекты недвижимости в экологически чистых или центральных ра йонах, недавно возведённые, имеющие развитую инфраструктуру и художест венную выразительность. В силу их высокой цены ограничено количество по купателей. А ограниченность спроса влечёт за собой ограниченность и кол ичества продавцов. Рынок недвижимости характеризуется закрытостью информации о содержан ии и ценах по осуществлённым сделкам. То есть он не так открыт, как рынок п отребительских товаров и услуг. Применение других форм передачи собств енности, таких как обмен, дарение и тому подобное, обусловлено желанием у частников рынка скрыть реальную цену сделки. Это желание определяется в ысоким уровнем сопутствующих налогов и пошлин. Для оформления процесса купли-продажи нежилой недвижимости применяются такие формы, как продаж а акций, смена учредителей и так далее. Дороговизна стоимости кредита и н едостаточность собственных средств уменьшает как спрос на недвижимост ь, так и её предложение (особенно возведение новых объектов). А это последо вательно ведёт и к росту цен. 1.2 Маркетинг в недвижимости: ключевые моменты Жизненный цикл объекта недвижимости характерен для каждого сектора не движимости. Весь жизненный цикл объекта делится на две стадии от бизнес- идеи, до окончания строительства или реконструкции длится девелоперск ая стадия, а после нее - инвестиционная. По окончанию строительства начин ается обращение объекта. В продолжение жизненного цикла объекта выделились следующие направлен ия деятельности в сфере маркетинга недвижимости: · маркетинг строящихся объектов (бизнес-идея-окончание строительства); · маркетинг построенных объектов и земельных участков (обращение объек та); · маркетинг услуг. Маркетинг строящихся объектов: Как правило, компания-консультант приглашается в проект на стадии изуче ния участка под строительство. На этом этапе консалтинговая компания ан ализирует инвестиционные возможности участка и на основании полученно й информации определяет функцию будущего здания, его площадь и другие па раметры. Стандартная концепция объекта недвижимости включает в себя сл едующие маркетинговые операции: · анализ социально-экономической ситуации, бизнес-среды, а также сегмент ов рынка недвижимости, спроса и предложения; · определение вероятной рыночной стоимости для объектов, расположенны х в конкретном географическом месте и выработка конкурентных преимуще ств анализируемого объекта; · анализ эффективности инвестиционных проектов, с учетом необходимост и привлечения заемных средств и продолжительности строительства. После разработки концепции привлекается девелоперская компания, котор ая продолжает ведение проекта, заканчивая сдачей его в эксплуатацию. Дев елоперская компания берет на себя все работы по оформлению документаци и на строительство и получению разрешений, техническому и инженерному к онтролю строительства, заключению договоров с генподрядчиками вплоть до качественного выполнения объекта в установленные сроки. После этого на стадии реализации и удержания проекта девелопер контролирует работ у риелторской компании по сдаче площадей. В обязанности девелопера вход ит также проведение рекламной компании проекта, которая начинается зад олго до сдачи объекта в эксплуатацию. В процессе нее все шире используются маркетинговые коммуникации, включ ающие элементы и приемы рекламы, стимулирования сбыта, прямой продажи, PR и других коммуникационных, которые образуют единую систему. После сдачи объекта в эксплуатацию настает этап управления недвижимос тью. В процессе него осуществляется контроль не только над функциониров анием систем жизнеобеспечения, но и контроль финансовых потоков, коррек тировка арендных ставок, поиск новых клиентов. Маркетинг построенных объектов: Основные усилия девелопера, построившего здание, концентрируются на сд ачу в аренду этого помещения, что гарантирует собственнику адекватный д оход от вложений. С целью поиска потенциальных арендаторов и их убеждени я в уникальности данного помещения для аренды разрабатывается маркети нговая стратегия - это план поиска организаций для заполнения площадей з дания, включающий в себя определение целевой аудитории, позиционирован ие проекта на рынке, способы распространения информации на целевом рынк е, пути контроля рынка и поддержания интереса к объекту. Что касается мар кетинговых услуг, то рассмотрим их подробнее в следующем разделе. 1.3. Маркетинговые услуги на рынке недвиж имости После выработки концепции объекта и изучения его целевой аудитории про исходит выбор оптимальных по стоимости маркетинговых коммуникаций. Исходя из практики ведущих проектов коммерческой недвижимости, можно в ыделить следующие основные маркетинговые коммуникации: · Наружная реклама. На рынке недвижимости наружная реклама является наи более эффективным способом информирования. Наружная реклама недвижимо сти делится на несколько составляющих. Прежде всего, это оформление объе кта. · Оформление объекта - отдельный вид наружной рекламой, который пользует ся большой популярностью у девелоперских компаний. Наиболее эффективн о его использование для объектов с хорошим месторасположением: в центре города, элитных районах, или для загородной недвижимости как оформление места продаж (дизайн въездной группы, шоу-рум). Большие билборды, сити-лайт ы, растяжки, расположенные вблизи объекта или непосредственно на нем, не остаются не замеченными проезжающим транспортом и пешеходами. На таких рекламных носителях указывается название девелопера и его телефонный номер. С момента начала строительства до открытия комплекса наружная ре клама служит эффективным средством информирования широкой публики о р еализации площадей и контактной информации; · Печатная реклама. Данный вид рекламы предполагает размещение текстов ых сообщений либо иллюстраций в средствах массовой информации. При этом СМИ по своему профилю и аудитории делятся на общественно-политические и деловые издания. Такие издания направлены непосредственно на конечног о потребителя недвижимости - руководителей компаний, топ-менеджеров, а т акже всех, кто может заинтересоваться объектом недвижимости, Специализ ированные издания о недвижимости служат источником информирования для участников рынка, застройщиков, риелторов, юридических компаний. Отдель ная группа специализированной литературы - еженедельные газеты и журна лы объявлений об объектах недвижимости, которые публикуются по несколь ко раз в неделю и информируют тех, кто задался поиском недвижимости. Наря ду с рекламными блоками и объявлениями девелоперы дают в прессу коммент арии, статьи, новости в зависимости от целей, сопровождающих объект на ра зных этапах его реализации. · Адресная реклама. Одно из наиболее эффективных и часто используемых ср едств продвижения объектов недвижимости - адресная реклама для заинтер есованных лиц. Такая реклама содержит информационный лист либо флайер, к оторый рассылается в больших количествах потенциальным клиентам. Друг им вариантом direct mail является широко распространенная рассылка информации по электронной почте с иллюстрациями и описанием предложения. Как прави ло, такая реклама интересна и эффективна. · Интернет. Создание крупного объекта недвижимости часто сопровождает ся разработкой веб-страницы, на которой посетители могут узнать о самом объекте, его арендаторах, услугах и прочем. К сожалению, очень немного тор говых и бизнес-центров, логистических комплексов могут похвастаться на личием своей веб-страницы либо сайта. По этой причине, девелоперы и риелт оры, имеющие свои сайты, размещают информацию про проекты у себя на сайта х. При этом посетителям предоставляется подробная информация о техниче ских характеристиках здания, инфраструктуре объекта, его фотографии и к оммерческие условия. · Прямой маркетинг и презентация. Презентация объекта недвижимости про ходит увлекательно и эффективно при наличии грамотно составленных пре зентационных материалов. Буклеты, проекты, видео-презентации содержат с пецифические особенности объекта, планы, описание конкурентных преиму ществ объекта, коммерческие условия и всю необходимую информацию для бр океров и покупателей площадей объекта. Данные рекламные материалы долж ны отличаться единым стилем, общей темой и единым логотипом, создавая по зитивный имидж. · Мерчандайзинг объекта недвижимости предполагает организацию показо в на объекте, а также методы наглядного представления его преимуществ, н ачиная с внешней привлекательности объекта. Для создания позитивного п ервого впечатления у съемщика объекта применяют следующие мероприятия : демонстрационные модели объекта, поэтажные планы и раздаточные матери алы, интерактивные модели помещения, поддержание порядка на окружающей территории во время и после строительства. При эффективном комплексном использовании различных маркетинговых мероприятий, включающих PR, DM, рекл аму и мерчандайзинг, девелопер может достичь максимальных успехов в раз витии и реализации своего проекта. · Телевидение. Практика показывает, что реклама недвижимости на ТВ являе тся малоэффективным инструментом продвижения. Вложенные в нее средств а не окупаются, а отдача - минимальна. Конечно, речь идет исключительно о р егиональном телевидении, желательно наиболее популярные каналы. Специ алисты советуют использовать рекламу недвижимости на телевидении толь ко во время проведения акций, или для формирования какого либо имиджа об ъекта недвижимости и компании. · Радио. Чаще всего радио используется для охвата широкой аудитории, и не с целью рекламы какого-либо объекта, а для донесения информации до потен циальных клиентов о новых планах, проектах или для увеличения узнаваемо сти бренда. · PR используется в рекламе всех видов недвижимости. · Например, в рекламе элитных домов используются особые приемы: презента ции, праздники, тусовки, закрытые клубы и т.п. Персонифицированные рассыл ки (direct-marketing), а также точечное распространение дорогих, высокохудожественны х и высококачественных рекламных материалов. · Вирусный маркетинг - это разработка таких рекламных стратегий, которые поощряют потребителей передавать рекламное сообщение друг другу. Виру сный маркетинг позволяет действовать точечно и таргетировать аудитори ю по признакам, характерным при покупке той или иной недвижимости (назна чение, ценовой диапазон, географический район). К сожалению, в России пока нет достойных примеров медиавирусов недвижимости, но на Западе уже успе шно применяют инструменты вирусного маркетинга для этой отрасли. Содер жание рекламы тоже влияет на выбор носителя. Если необходимо срочно анон сировать какую-либо акцию или сообщить о скидках, то нужен "быстрый" канал с хорошей отдачей. В этом случае используется радиореклама, эффективны р астяжки и интернет-реклама. Если же вы хотите, чтобы ваша реклама вызвала настоящий резонанс и всколыхнула ряды потенциальных покупателей незаб ываемым креативом, выбор очевиден - вирусный маркетинг. А так как российс кий интернет пока еще свободен для вирусных рекламных кампаний недвижи мости, то у любого желающего есть шансы стать первым. Не правда ли, заманчи во? · Сетевой маркетинг, как инструмент для раскрутки сайта недвижимости. Не редко бывает, что, несмотря на известность риэлтерской фирмы, покупателя или продавца недвижимости может найти человек, далекий от этой деятельн ости. Такой человек может быть нештатным сотрудником фирмы, младшим парт нером и т.д. Не так важно, как будет называться его должность, как важно то, ч тобы он приносил прибыль. Интернет предоставляет широкие возможности о рганизации сетевого маркетинга. Для организации сетевого маркетинга п о недвижимости можно использовать создание многих персональных сайтов по недвижимости, как с доменом второго уровня, так и с доменом третьего ур овня. Более эффективна схема работы, когда риэлтерская фирма регистрирует на себя несколько доменов второго уровня, а затем сдает их в аренду участни кам сетевого маркетинга. Уникальными должны быть не только имя домена и дизайн сайта, но и контент сайта. Если участник сетевого маркетинга буде т копировать содержимое с основного сайта по недвижимости, то, тем самым, он нанесет ему ущерб. 1.4 Задачи маркетинга на рынке недвижимости Работа отдела маркетинга в строительной или девелоперской компании сп особствует прямому увеличению дохода. Сегодня и в обозримом будущем мар кетинг будет являться одновременно стратегией и тактикой преуспевания . Маркетинг это скелет, мозг и глаза бизнеса. Уже потом на маркетинг нанизы ваются экономика и финансы, а после воплощения удачных маркетинговых ст ратегий мы начинаем детализировать и уточнять их при помощи юриспруден ции и бухгалтерских механизмов отражения результатов. Вы никогда не обр ащали внимание на то, почему одни квартиры продаются по $10 000 за квадратный метр, их покупают, а другие квартиры там же предлагают по $7 500, и при всей схож ести параметров покупатели предпочитают более дорогие квартиры. Ответ на этот вопрос заключается в различных подходах к маркетинговой полити ке. При продуманной концепции позиционирования объекта, правильного по строения бренда, организованного взаимодействия с потребителями, на ка ждый дополнительный рубль вложений мы получаем до 35-40% прибыли. Путь службы маркетинга на рынке недвижимости был сложным. В середине 90-х г одов многие маркетинговые подразделения создавались просто как дань м оде (все про это говорят, у соседа уже есть, пора и нам создать). Отсутствие ч етко определенных функций и задач служб маркетинга зачастую приводило к тому, что они оказывались невостребованными руководством предприяти й и смежными подразделениями. Далее сценариев было несколько. Во многих случаях отделы маркетинга постепенно умирали (уходили сотрудники, не по нимая, для чего же нужна их работа, или руководство просто закрывало отде л, наигравшись с новой «зверюшкой» и не видя практического смысла в даль нейшей работе подразделения). Также весьма распространена ситуация, ког да маркетологи становились «прислугой за все», полностью теряя свой ста тус на предприятии. Одним из таких вариантов является, например, превращ ение отдела маркетинга во второй (параллельный) отдел продаж. Сегодня не многие компании могут похвастаться эффективной службой маркетинга. Служба маркетинга приходит на помощь, когда застройщику необходимо сфо рмулировать задание для проектировщиков. Иными словами именно маркети нг поможет ответить на вопрос «Что строить?» и «Кто это купит?». Анализируя рынок недвижимости можно сказать, в ближайшей перспективе (5-7 лет) наиболее прибыльным будет строительство жилых и офисных комплексо в бизнес -- класса. Потребитель квартир и иных помещений в таких домах полу чает возможность жить и работать в самых уникальных комплексах элит и би знес -- класса. Маркетинг -- это комплекс мер по продвижению товара/объекта/компании на р ынке. В полной мере, к задачам маркетинга недвижимости можно отнести дос тижение высокой степени конкурентоспособности товара/объекта/фирмы, о беспечение долговременного присутствия их на рынке, а так же максимизац ии прибыли фирмы. Если для торговли и некоторых других отраслей экономики маркетинг давн о уже стал «нормой ведения бизнеса», то на рынке недвижимости необходимо сть проведения маркетинговых мероприятий была осознана лишь в последн ие несколько лет, в основном благодаря росту конкуренции. Создание любой маркетинговой программы начинается с выявления проблемы и постановки задач. Работа всегда начинается с определения потребностей клиента, кот орые имеют свои особенности, представленные ниже. - Все участники рынка заинтересованы в заключение сделки на наиболее выг одных для себя условиях: аренды/покупки/продажи объекта недвижимости. Та лант специалиста по недвижимости заключается в достижении компромисса между контрагентами; - Некоторые клиенты не готовы платить комиссионные. Более того, некоторы е не готовы в принципе что-либо купить или взять в аренду. Они просто прово дят мониторинг рынка. Специалисту по недвижимости необходимо вовремя р аспознать такого клиента. Если у собственника нет никаких идей относительно будущего проекта, ему и его консультантам до начала строительства нужно определиться с место положением участка и с тем, что из соответствующего целям собственника л учше всего построить на данном участке. Цели могут быть самые различные: · строительство объекта с целью его последующей продажи; · строительство объекта для собственных нужд (производственных, торгов ых, офисных, складских и т. д.); · строительство объекта для извлечения прибыли посредством сдачи в аре нду коммерческих помещений. · В любом случае коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственн иком до двух тезисов: · максимизация прибыли; · максимизация стоимости объекта недвижимости. Специалисты считают, что по стадиям развития любого объекта недвижимос ти маркетинг можно разделить на следующие работы: · На этапе идеи создания объекта маркетинг играет наиболее ответственн ую роль. Для создания конкурентоспособного в будущем продукта необходимо прове сти всесторонний анализ рынка, включающий: - исследование рынка спроса и предложения для выявления привлекательны х сегментов и ниш; - детальное исследование местоположения создания объекта для определе ния возможностей его развития; - анализ финансовой реализуемости выбранных вариантов развития для опр еделения единственно правильно го направления дальнейших действий. На этапе реализации проекта маркетинг направлен в основном на рекламу б удущего объекта для обеспечения к нему интереса со стороны рынка, что в к онечном итоге выразится в достижении запланированного уровня до ходов. В список необходимых задач входит: - разработка маркетинговой концепции и стратегии; - разработка логотипа проекта и всех атрибутов; - разработка и создание пакета рекламно-информационных материалов для п ривлечения арендаторов; - размещение рекламы в средствах массовой информации; - осуществление PR-деятельности по продвижению объекта; - осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам; На этапе эксплуатации готового объекта проекта маркетинг должен быть н аправлен на повышение стоимости объекта недвижимости. Это достигается путем проведения постоянного мониторинга рынка с целью своевременной корректировки: - концепции развития объекта; о ценообразования; - комплекса рекламных мероприятий, направленных на поддержание интерес а рынка к объекту; Одним из основных элементов деятельности по управлению коммерческим о бъектом является сдача в аренду помещений. Эта деятельность связана с ма ркетинговыми задачами управления недвижимостью. 2 Анализ рынка недвижимости 2.1 Общая оценка рынка недвижимости 2009 год а В 2001-2005 годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопров ождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количе ство кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Раздача всем ж елающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми за долженностями. Так начался кризис банковской системы США, который приоб рел мировые масштабы. В докладе компании Global Property Guide указывается, что «цены на жилье в Латвии «просе ли» на 59,7%, что также является самым крупным снижением на мировых рынках не движимости» к концу 2009 года. В Объединенных Арабских Эмиратах цены на нед вижимость за год снизились на 48,05%, в Болгарии - на 28,66%, в Исландии - на 21,21%, в Росси и - на 19,5%, в Словакии - на 15,3%http://www.gilportal.ru/analytics/krasnoyarsk/29-12.html - _ftn2#_ftn2. Кризисный период, с середины 2008 года, серьезно подорвал основу жилищного рынка и г. Красноярска. Рассмотрим подробнее влияние экономической обст ановки на рынок недвижимости в г. Красноярске · в первую очередь спрос сократился в разы из-за нестабильной ситуации н а рынке труда и невысоких доходов граждан; · -с начала 2009 года покупатели стали больше тратить время на принятие реше ния о покупке той или иной квартиры. В большей степени это было связано с д вумя важными факторами: во-первых, увеличился выбор квартир по доступной цене, вторых, с ожиданием дальнейшего снижения цены; · - с апреля 2008 года началось снижение цен на вторичном рынке жилья города и составило 36% к концу 2009 года; · на некоторые объекты незавершенного строительства снижение цены за к вадратный метр составило 46%. · С мая 2009 года отмечено снижение динамики падения цены, как на вторичном, т ак и на первичном рынке, возобновляется ипотечное кредитование. Текущий тренд на рынке - стабилизация и постепенное оживление. Но уже сейчас, в кон це года, эксперты снова заговорили о возможных перспективах повышения ц ен на недвижимость, мотивируя это отложенным спросом и постепенным сокр ащением предложения. Отложенный спрос, который начал возвращаться на ры нок осенью 2009 года, в 2010 году будет медленно, но все, же расти, предложение отн осительно спроса будет сокращаться. Безусловно, вслед за ним начнет возв ращаться и частный инвестиционный спрос. Повышающийся интерес к недвиж имости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфл яции плюс 5%. Ситуация может развиваться двумя путями: В 2010 году - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не ран ьше осени. При этом на некоторые категории жилья повышение цены более вы сокое, а на иные - продолжающаяся фиксация. Продавцы, излишне воодушевлен ные осенним оживлением рынка, начнут повышать цены уже в феврале - марте. П ричем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психолог ию, что в прочем периодически происходит на рынке (продавцы несколько по вышают цену, не находят «своего» покупателя и вновь снижают до реальной цены). В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия интереса со стороны покупателей. Тот факт, что впервые со времени начала кризиса цены на жилье в России пош ли в рост, подтверждают и исследования Российской Гильдии Риэлторов, сог ласно которым уже в ноябре было зафиксировано повышение стоимости квад ратного метра в С.-Петербурге (1%), Брянске (1,2%), Ижевске (2%), Мурманске (1,8%), Перми (0,9%). Согласно исследованиям Global Property Guide наибольший рост цен на недвижимость заре гистрирован в Израиле - на 10,15%. Из 26 стран, которыми располагают эксперты, в 10 странах был зафиксирован рост цен на недвижимость и в 16 - падение. Цены на н едвижимость в конце 2009 года выросли также в Австралии, Швейцарии, Китае, Го нконге, Норвегии, Новой Зеландии, Португалии, Финляндии и Швеции. 2.2 Вторичный рынок жилья Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощути л негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в марте - апреле, когда были изменения в тренде курса доллара. Весь 2009 год был доста точно непростым как для продавца, так и для покупателя. Если первому прих одилось снижать цену, что понятно не приносило радости, то второй ждал, чт о цены еще упадут, и не торопился совершать сделку. Долг ожданное оживление на рынке готового жилья началось с осени 2009 года. Поку патели, которые терпеливо выжидали в течение всего года, осенью, наконец, вышли на рынок. И этому способствовало следующее: падение цен замедлилос ь и с сентября ситуация перешла в стадию стабилизации. Кроме того, спрос у величился и за счет покупателей, получивших государственные сертифика ты, со сроком реализации до конца года. Пожа луй, положительной чертой текущей ситуации можно назвать то, что 2009 год - эт о год покупателя, в отличие от предкризисных годов, тогда рынком «правил » продавец - на просмотр квартиры нужно было приходить с деньгами в карма не и покупать понравившийся вариант сразу же, без всяких раздумий. Сейча с покупатель имеет возможность спокойно выбирать. И если нужна квартира , то сегодня, пожалуй, действительно удачное время для покупки. Предпочтения покупателей сегодняшнего рынка, исходя из предложений и ф инансовой возможности, распределились следующим образом: Социальная среда. Мы у же говорили о тенденции рынка готового жилья города, а именно то, что наиб ольшей популярностью пользуются 1, 2 - комнатные квартиры новой планировк и (в процент 1-комнатных квартир гостинки не входят). Спрос на подобное жил ье с каждым годом растет. Учитывая высокий процент горожан нуждающихся в улучшении своих жилищный условий, износ старого жилого фонда, постоянны й приток в Красноярск новых жителей из районов края, потребность в качес твенном, комфортном, недорогом жилье будет сохраняться в Красноярске дл ительное время. На фоне сделок купли-продажи выделяются так называемые альтернативные, т.е. сделки с одновременной продажей «старой» и покупкой «новой» квартир ы. Объем таких сделок около 90% от общего количества сделок, ранее этот пока затель был в пределах 55 - 60%. Рынок дорогого, качественного - элитного жилья в Красноярске формируетс я. Спрос на подобное жилье стабилен, хотя и значительно ниже чем на типово е жилье. Этот сегмент вторичного рынка жилья менее подвержен колебаниям , и снижением цены отреагировал гораздо позже, чем остальной рынок. Диапа зон цен на элитное жилье колеблется от 41 600 до 120135 рублей за один квадратный м етр (на декабрь, 2009 г.). В среднем по городу цена снизилась за отчетный период на 17% и есть ожидания. 2.3 Первичный рынок жилья Ввод жилья в России в январе-ноябре текущего года снизился на 0,4% по сравне нию с аналогичным периодом прошлого года, в целом объемы строительства у пали на 17,5% (по данным Росстата). Из данных ведомства следует, что в ноябре было введено в строй 5,8 миллиона квадратных метров жилых площадей, что больше октябрьских показателей н а 0,1% (в октябре - 4,74 миллиона квадратных метров). Ввод жилья за 11 месяцев этого года составил 45,5 миллиона квадратных метров, снизившись по сравнению с ан алогичным периодом прошлого года на 0,4% (по результатам 10 месяцев снижение также на 0,4%). Объем строительства в целом по России в ноябре 2009 года составил 368,5 миллиарда рублей (падение на 13,2% к уровню соответствующего периода пред ыдущего года), в январе-ноябре - 3,359 триллиона рублей (падение на 17,5%). В Красноя рском крае за 11 месяцев 2009 года объемы строительства снизились на 12 %. Строит ели сдали в эксплуатацию 2418 жилых домов общей площадью 617 тысяч квадратных метров, из них 1362 дома построили в сельской местности, 137 домов в Красноярск е (обшей площадью 324 тысячи квадратных метров). По мнению экспертов компании, наибольшим спросом сейчас пользуются ква ртиры в практически готовых новостройках, быстрее всего выкупают не тол ько однокомнатные, но и трехкомнатные квартиры. Такая тенденция сохрани ться и в 2010 году - больше квартир будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности. 2.4 Аренда жилья Аренда жилья, как сегмент рынка недвижимости был в 2009 году одним из самых а ктивных. Почему? Ответ достаточно логичен: любой экономический кризис да же самый локальный существенно ограничивает финансовые возможности лю дей, в том числе к кредитным средствам. Учитывая высокую потребность граждан в жилье и низкую способность в усл овиях экономической нестабильности купить собственную квартиру, необх одимость решения квартирного вопроса приводит б о льшее число клиент ов на рынок аренды. Тем не менее, эта активность не привела к росту арендных ставок. Подтверж дением этому может служит оценка рынка аренды жилья, приведенная в анали тическом отчете за 1 полугодие, - большое число предложений так называемы х «инвестиционных квартир» в районах массовой застройки в период 2006-2008 гг. ( Взлетка, Северный, Первомайский) было выставлено в базу предложений для сдачи в наем, зафиксировано снижение средней ежемесячной ставки по горо ду на 10%. Средняя месячная арендная ставка самой востребованной клиентом 1 комна тной квартиры в конце года такова: Район / планировка «хрущевка» улучшенная новая Академгородок 11000 11000 12000 БСМП 10200 10900 Ветлужанка 9500 9500 10000 Взлетка 11300 Копылова 11000 11000 13000 Северный 10600 Пашенный 9500 9500 9700 Предмостная 9900 10000 9000 Первомайский 9700 9850 Хотелось бы подчеркнуть следующее, в настоящее время аренда жилья, как с егмент рынка недвижимости, может послужить индикатором изменения ситу ации в сегменте купли-продажи. А именно, как только в стране, в городе начн ет улучшаться общеэкономическая ситуация, увеличатся доходы и платеже способность населения, то рынок аренды жилья, как более динамичный, отре агирует на это первым, и месячные арендные ставки начнут повышаться. Всл ед за этим повышением через несколько месяцев можно ждать повышения цен ы на рынке купли-продажи жилья. 2.5 Ипотечное кредитование 2009 год закончился на довольно оптимистичных для рынка недвижимости, в час тности ипотечного кредитования, настроениях. Последний квартал инфляция была минимальна, Центробанк РФ девять раз за год снизил ставку рефинансирования, причем последний раз - до небывало н изкой величины в 9%. И как следствие, оперативная реакция флагмана ипотечн ого рынка - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) также сни жало свою ставку рефинансирования (минимальная ставка 9,43% (на декабрь 2009 г.)). Это в свою очередь дало основание заговорить о возвращении процентных с тавок по ипотеке на докризисный уровень. Коммерческие банки начали возв ращаться на рынок ипотеки и предлагать продукты на приемлемых условиях, в отличие от начала года. Тогда оформление кредита на покупку жилья выгл ядело мало привлекательным: процентная ставка в рублях была 19-20%, в валюте - 16-18%, первоначальный взнос не менее 30%. В докризисное время процент сделок на вторичном рынке с привлечением кр едитных средств доходил до 60%. В 2009 году процент таких сделок колеблется в п ределах 15% (на начало года) - 30% (на конец года). Реакцией на снижение ставок и стабилизацию цен на рынке жилья был рост о бъемов выдачи кредитов. В то же самое время одно лишь снижение ставок, пер воначального взноса, требований к заемщику, не приведет к возрождению ип отеки на рынке недвижимости, необходима и экономическая стабильность. П окупателям нужно от 500 000 до 2 000 000 рублей на 15-25 лет (сейчас средняя сумма кредита , выдаваемая банками ок. 1 150 тысяч рублей, сроком на 12 лет, в начале 2009 года - 850 ты сяч рублей, сроком на 15 лет), но лишь при условии уверенности в завтрашнем д не. Судя по всему, возврат ипотеки даже на докризисный уровень займет не м енее одного года. 2.6 Коммерческая недвижимость Исходя из анализа ситуации на рынке в 2009 году, можно сказать, что коммерчес кая недвижимость ощутила кризис сильнее всего: - во-первых, это обусловлено отсутствием дефицита предложения в этом сег менте. В отличие от квартир, количество новых офисов и торговых центров р осло с каждым годом, - во-вторых, если потребность населения в жилье никуда не исчезла с приход ом кризиса, а сократилась только платежеспособность, то необходимость п режнего расширения бизнеса сменилась, как правило, стратегией экономии и разумного минимализма. Начало года было отмечено ежемесячными темпами снижения цен и арендных ставок во всех сегментах коммерческой недвижимости, появлялся избыток свободных площадей: - значительное снижение потребительского спроса повлияло на доходност ь всего бизнеса и вынудило многие компании оптимизировать структуру за трат. В результате нерентабельные торговые точки, которые открывались в расчете на рост рынка или из имиджево-рекламных целей закрывались, - объемы производства товаров и услуг падали, поэтому производственные п лощади освобождались, - многие бизнесмены сокращали складские запасы и старались закупать тов ар чаще, но небольшими партиями из-за отсутствия и дороговизны оборотных средств. Появился избыток складских помещений. Негативное влияние кризиса на офисные помещения оказалось более сущес твенным. В результате этого рост объема предложения, а также снижение ср едних ставок и средневзвешенных цен в этом сегменте оказались более зна чительными, чем в торговом: - более высокий рост объема предложения и более существенное снижение це н в Центре и на Взлетке, например, в центре города в зданиях бывших институ тов, офисных зданиях среднего уровня сегодня можно снять офисное помеще ние за 500-600 рублей/месяц за кв.м., купить за 50 000 - 60 000 рублей за кв.м., сейчас на Взлет ке офис можно снять в аренду за 800 - 1000 рублей/месяц за кв.м., купить - 55 000 - 70 000 рубле й за кв.м. Есть и положительный момент кризиса, а именно, для некоторых компаний сн ижение арендных ставок в кризисный период стало благоприятной возможн остью для переезда в более качественный офис. Осенью специалистами компании было отмечено увеличение в количестве п ереговоров и звонков, что говорит о росте интереса со стороны потенциаль ных клиентов к покупке и аренде коммерческой недвижимости. При этом набл юдается относительная стабилизация цен и арендных ставок. Спрос начина ет медленно, но расти, чего не было уже давно. На сегодняшний день спросом пользуются небольшие помещения с удачным месторасположением и ценой з а квадратный метр в торговом сегменте (около 100 кв.м.) - 50 000 - 100 000 рублей за квадра тный метр, в офисном (50-60 кв.м) - 40 000 - 85 000 рублей за квадратный метр. 3 Маркетинговая деятельность компании «Аревера Не движимость» 3.1 Общие сведения об «Аревера Недвижимос ть» Копания «Аревера Недвижимость» располагается по адресу г. Красноярск, у л. Парижской коммуны, 33, оф. 409. Единый справочный телефон : +7 (3912) 90-44-88 . E-mail: info@arevera.ru, Сайт : www.arevera.ru АРЕВЕРА - Недвижимость» - член Красноярского Союза риелторов и Российско й Гильдии Риэлторов, Профессиональная деятельность компании застрахов ана и сертифицирована. Компания включает в себя юридическую службу, службу ипотечных консульт антов, службу контроля качества, учебный центр, отдел маркетинга и рекла мы, отдел по персоналу, отдел информационных технологий. На сегодняшний день компания - это 10 отделений по городу, 300 сотрудников, ок оло 200 риэлторов. Для клиентов представлен большой спектр услуг, оказывае мых компанией на рынке недвижимости Красноярска: риэлтерская услуга по покупке, продаже жилых и нежилых помещений, загородной недвижимости и зе мельных участков, найму квартир и аренде коммерческой недвижимости, юри дическая помощь в оформлении прав на объекты недвижимости, профессиона льная поддержка в продвижении объектов недвижимости. Редакция собстве нной газеты выпускает единственный в крае специализированный еженеде льник о недвижимости (тираж 240000 экземпляров в месяц, 16 полос полноцветной п ечати, формата А3+, выходит и распространяется через офисы компании, офисы фирм города, рынки, магазины, супермаркеты, VIP-рассылкой и рассылкой по кра ю). С 2003 года успешно работает портал по недвижимости www.arevera.ru (ежемесячное пос ещение свыше 30 000 человек). Офисы компании в достаточном количестве оборудованы ПК и Интернетом, чт о позволяет риэлторам проводить презентации объектов в офисе, существе нно экономя время клиента. 3.2 Особенности деятельности «Аревера Недвижимость » на рынке Первичный рынок. Компания «АРЕВЕРА-Недвижимость» сотрудничает с надежными застройщика ми, предлагающими покупателю комфортное качественное жилье. Городские новостройки объединены в полноцветный удобный для просмотра каталог, с одержащий все необходимые информационные материалы (макеты и фотограф ии строящихся домов, схемы планировки квартир, инфраструктуру и т.д.). Поэт ому покупатель может получить полное представление о строящемся жилье. Знакомство с рынком новостроек Красноярска сопровождается консультац иями об особенностях приобретения долевого жилья. А также предлагаются различные, удобные для клиента, варианты приобретения жилья: например, п родажа «старой» квартиры в счет оплаты новой, покупка квартиры в строяще мся доме с привлечением кредитных средств. Компания является официальным партнером - генеральным риэлтором извес тных застройщиков Красноярска. В их числе: ФСК «Готика» , ООО ПСК "Омега", ООО " Зодчий", ООО "Сибинвестжилстрой", ООО "Ситэкстрой", ЗАО "Сибстоун", ООО "Арбан" . Вторичный рынок. Преимущество «готовой квартиры» -- квартиры на вторичном рынке жилья, в т ом, что в нее можно заселиться сразу после внесения денежной суммы прода вцу и оформления правоустанавливающих документов. Специалисты компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» всегда готовы предложить покупателю достаточно обширный перечень квартир в Красноярске: от секц ионого типа до крупногабаритных квартир в элитных домах. Квартира подби рается с учетом денежных средств, которыми располагает покупатель, и рай онов ее расположения, где покупатель хотел бы жить. Сделка от начала до ко нца сопровождается юристами компании. Аренда. Найм жилых помещений -- дело не менее ответственное и хлопотное, чем опера ции по купле-продаже квартир. Риэлторы обязаны защищать интересы и наним ателя и наймодателя. Для нанимателя важно знать, кто сдает квартиру, собственник либо сторонн ее лицо. Не редки случаи, когда мошенники, снявшие в найм квартиру, к приме ру, на месяц, сдавали ее другим нанимателям, при этом получая арендную пла ту за квартал. Чтобы подобного инцидента не произошло, риэлторы обязаны проверить у наймодателя правоустанавливающие документы. В свою очередь наимодателя от разного рода неприятностей оберегает сос тавленный юристами «АРЕВЕРА-Недвижимость» договор найма и сбор риэлто рами всей необходимой информации о будущих жильцах. Договор найма и передача денег за снимаемое в найм жилье осуществляется в офисе компании, что исключает факты мошенничества как со стороны наним ателя, так и со стороны наймодателя. Благодаря обширной базе данных вариантов найм квартир, клиенты имеют во зможность выбирать то жилье, которое им наиболее подходит по цене, терри ториальной расположенности и внутреннему обустройству (наличие мебели , телефона и т.д.). Работа с клиентом не заканчивается после подписания договора найма. По л юбым спорным моментам, возникшим в период найма жилья, риэлторы и юристы «АРЕВЕРА-Недвижимость» готовы дать подробные консультации. Ипотека и кредитование. Ипотека, или ипотечный кредит -- это денежная сумма, которую дает Вам банк или другая кредитная организация на покупку жилья. С помощью ипотечного кредита можно купить квартиру на вторичном рынке жилья (приватизирован ную), квартиру на этапе строительства, индивидуальные жилые дома, находя щиеся в собственности, и строящиеся индивидуальные жилые дома. Ипотека позволяет Вам не копить деньги годами, а сразу же стать собствен ником жилья и переехать в новую квартиру. Покупка квартиры с помощью кредита -- процесс сложный. Клиенту придется с толкнуться с целым рядом проблем, поэтому без квалифицированной помощи ипотечного консультанта клиент м ожете потерять время на сбор и оформлении документов, в результате чего рискует не уложиться в оговоренное банком время и понести убытки. Опыт р аботы нашей компании показал, что для достижения положительного резуль тата необходимо, чтобы и банк-кредитор, и заемщик, и продавец квартиры име ли одно связующее звено -- риэлторскую компанию. На разных этапах сделки с привлечение кредита с клиентом будут работать специалисты: ипотечный к онсультант, риэлтор, юрист, страховщик и оценщик. Дисконт Специалисты компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» разработали специальную дисконтную программу, призванную помочь клиентам в создании комфортны х условий для жизни и сэкономить на необходимых тратах на приобретение и обустройство своего нового жилья. Участниками дисконтной программы становятся клиенты, совершившие сдел ку с недвижимостью через нашу компанию и получившие дисконтную карту. Дисконтная карта позволяет клиентам получить 10 % скидку на услуги компан ии при последующих обращениях. После совершения сделки в компании дарятся подарочные сертификаты вед ущих производителей и продавцов материалов для ремонта и товаров для до ма. 3.3 Анализ конкурентов Лидерский «костяк» рынка агентств недвижимости остается прежним -- это о коло 10-15 компаний. Лидером рынка эксперты назвали компанию «АРЕВЕРА-Недви жимость». По оценкам аналитиков, у нее около 15-20% красноярского рынка агент ств недвижимости. Также в ряду ведущих игроков на рынке эксперты отметил и компании «Гранта», «РЖИЦ», ООО «Красноярское инвестиционное агенство недвижимости», «РИЦА», «ИЖИ», «Компания «Ваш рай-ON», «Посад», «Кром», «Септ има», «Квартирный ответ», «Профессионал», «Исполин». Крупнейшие риэлтер ские фирмы держат около 60-65% местного рынка агентств недвижимости. Рассмотрим некоторые из них подробнее, а так же выясним, насколько комму никабельными являются конкуренты. Агентство недвижимости «Гранта». «Гранта» сегодня является одной из крупнейших компаний на рынке недвиж имости г. Красноярска. Агентство недвижимости образовалось в Красноярс ке в результате слияния двух ведущих агентств недвижимости г. Краснояр ска -- «Институт Жилищных инвестиций» и «Енисейская губерния», которые з арекомендовали себя высоко профессиональными агентствами с успешной историей, стабильным положением на рынке, устоявшейся репутацией, как ср еди партнеров, так и среди клиентов. Среди деловых партнеров крупные предприятия г. Красноярска, такие как: « Енисейский объединенный банк», Сбербанк РФ, Банк «Кедр», ОАО «Красноярс кий хлеб», Администрация ЭАО, «Енисейнефтегаз», Бородинский разрез, СИАТ и другие. У фирмы также установлены партнерские отношения с риэлторами в разных городах России. Успешный опыт работы на рынке составляет 17 лет. Сейчас агентство недвижимости «ГРАНТА» -- это: · широкий выбор предлагаемых вариантов из базы данных; · инновационные технологии; · единый call-центр; · учебный центр; Преимущества: · квалифицированные и опытные специалисты; · добросовестное отношение к клиенту, положительная репутация в широко м кругу; · общая база данных, налаженная работа с информацией; · единый call-центр; · грамотная реклама; · авторитет среди риэлторов, членство в профессиональных союзах; · участие в информационном обмене с агентствами недвижимости Краснояр ска; · удобно расположенный офис, в котором созданы условия для проведения пе реговоров; · необходимая материально-техническая база. ООО «Красноярское инвестиционное агентство недвижимости. ООО «Красноярское Инвестиционное Агентство Недвижимости» работает на рынке недвижимости уже 11 лет. За это время было достигнуто много результа тов: · Наработаны тесные связи с Инвесторами и Застройщиками нашего города; · Созданы крупнейшие базы данных объектов; · Подписаны договора о сотрудничестве с Банками-партнерами, которые даю т возможность нашим клиентам оформлять ипотечные кредиты на льготных у словиях; · БАНКИ-ПАРТНЕРЫ: · 1. ЗАО «Газпромбанк» · 2. ОАО «Уралсиб» · 3. ЗАО «Банк Москвы» · 4. ООО «ВТБ 24» · 5. ЗАО КБ «Кедр» · 6. АКБ ОАО МБРР · 7. ОАО «ИМПЭКСБАНК» · 8. «Юниаструм» · 9. «ТрансКредитБанк» · 10. «Росбанк» · 11. ООО КБ «Стромкомбанк» · 12. ЗАО «Райфайзен Банк» · 13. КИТ Финанс · 14. ОАО МДМ Банк · 15. Городской Ипотечный Банк · МЫ ПРЕДЛАГАЕМ ВАМ УНИКАЛЬНЫЕ ПРЕФЕРЕНЦИИ: · 1. снижение процентной ставки · 2. отсутствие комиссии за выдачу кредита · 3. сокращения срока моратория · 4. рассмотрение заявки в более короткие сроки · 5. возможность выдачи кредита в день сделки · и ряд других льготных условий для наших клиентов от наших партнеров-Ба нков. · Сертифицированный ипотечный брокер, который профессионально подбере т оптимальную программу ипотечного кредитования; · Проведение операций с жилой недвижимостью (продажа, покупка, обмен, аре нда) · Проведение операций с коммерческой недвижимостью (продажа, покупка, об мен, аренда) · Юридические услуги (составление договоров, консультирование по сложн ым вопросам) · Оформление необходимых документов (перевод в нежилой фонд, утверждени е перепланировки, · проведение работ по формированию земельного участка и др.) · Проведение операций с загородной недвижимостью (земля, дома, коттеджи): продажа, оформление прав. РЖИЦ. ООО «Региональный жилищно-инвестиционный центр». За 13 лет деятельности в «РЖИЦ» сформировался сплоченный, профессиональн о подготовленный коллектив. Сейчас это около 60 специалистов рынка недви жимости. Коллектив компании отличает корпоративный дух, здоровый морал ьный климат. Каждый сотрудник нашей фирмы имеет широкие возможности для самораскрытия и профессионального совершенствования. Сейчас это более 26 видов услуг, как традиционных риэлтерских, так и дополнительных. Крупне йшая общегородская база данных на рынке недвижимости и прекрасный серв ис. В настоящее время РЖИЦ это: · подготовка и оформление сделок с недвижимостью; · правовое сопровождение строительства «под ключ»; · оформление прав собственности на самовольное строительство; · оформление договоров аренды на земельные участки. Выкуп их в собственн ость; · перевод жилых помещений в нежилые; · согласования, заключения контролирующих органов. · Наработанная база данных клиентов · Единый Call центр · Тренинг центр для сотрудников. 3.4 STEP Анализ Красноярского рынка недвижимости Влияние социальной, экономической, технологической и политической сре д на Красноярский рынок недвижимости. «S» 1. Рост рождаемости; 2 Спад спроса на жилье из- за экономической обстановки; 3 Самые популярные среди потребителей одно- и двухкомнатные квартиры на средних этажах новостроек; 4 Спрос на элитное жилье, загородные коттеджи -- на все дорогие объекты жил ой недвижимости -- стабилен. Определяющая причина покупки в этом ценовом сегменте -- «нравится -- не нравится»; «T» 1. Оказание услуг на территории СФО без затрат на строительство собствен ных сетей; 2. Запускают call-центры (оптимизация рабочего процесса); 3. Разрабатывают программы лояльности (дисконт); «E» 1. Макроэкономический кризис ; 2. Рост ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований к заемщика м; 3. Мелкие игроки консолидируются друг с другом или примыкают к крупным аг ентствам; 4. Снижение цен у застройщиков; 5. Повышение ставки рефинансирования; 6. Предоставление рассрочки платежа до конца строительства; 7. Подарочный дисконт для покупок в магазинах партнерах; 8. Скидки от застройщиков, которые риэлторы получают для своих клиентов; 9. Крупнейшие банки страны «замораживают» кредитные линии. Если у застро йщиков не будет возможности брать займы на строительство, то по всем рег ионам мы будем наблюдать «недострои», В этом случае вырастут цены на вто ричное жилье»; 10. Покупка недвижимости за рубежом; «P» 1. Ужесточение госконтроля за деятельностью бизнес-субъектов и штрафные санкции; 2. Торговая политика; 3. Финансирование, гранты и инициативы ; 4. Экологические проблемы ; 5. 3.5 SWOT анализ «Аревера Недвижимость Сильные стороны, слабые стороны, возмож ности, угрозы «S» 1. Наличие клиентской базы; 2. Единый call-центр; 3. Квалифицированные и опытные специалисты; 4. Хорошая репутация; 5. Ипотечный брокер; 6. Организации и Банки партнеры; 7. Юридические услуги и сопровождение сделки; 8. Офисы продаж на объекте (ЖК «Перья»); 9. Отдел информационных технологий; 10. Газета; 11. Операции со всеми видами недвижимости, а так же с землей; 12. Офисы продаж в каждом районе. «W» 1. Наличие сильных конкурентов на рынке: Гранта, РЖИЦ, Исполин, Септима и тд. 2. Наличие аналогичных видов услуг у конкурентов (за некоторым исключени ем); 3. Экономическая нестабильность; 4. Снижение спроса на недвижимость; 5. Гос. Контроль; «OW» Сильные стороны позволят лучше укрепить уже существующие позиции на ры нке. Слабые стороны наоборот, подорвут стабильность организации. «O» 1. Поиск партнеров по СФО, для создания сетей агентств; 2. Примыкание мелких частных агентств, для расширения сферы деятельности и большего охвата рынка; 3. Продажа недвижимости за рубежом; Программа лояльности увеличит число клиентов, а так же утвердит позиции на рынке; «T» 1. Дальнейший спад спроса на жилую недвижимость; 2. Ухудшение экономической ситуации; 3. Появление крупного международного агентства на рынке, со связями загр аницей, более гибкой программой лояльности, и улучшенным сервисом обслу живания. «OT» Возможности позволят раздвинуть географические границы бизнеса. Угрозы способны вытеснить организацию с занимаемой рыночной ниши. Исхо дя из проделанного анализа, можно сделать вывод, что «Аревера недвижимос ть» занимает одну из лидирующих позиций на рынке недвижимости. Учитывая сервис предоставляемый «Аревера Недвижимость», нужно учесть и то, что у конкурентов этот сервис не менее развит. А именно: · Операции со всеми видами недвижимости и землей; · Ипотечное кредитование; · Возможность рассрочки платежа до конца строительства; · Наличие единой справочной системы для работы с клиентами; · Юридическое сопровождение сделки; · Информационные технологии; · Реклама. В связи с этим, предлагаю: 1. Повысить сервис обслуживания потенциальных покупателей, обеспечивая выезд клиента непосредственно к объекту на служебной машине (при желани и клиента); 2. Организовать Call центр непосредственно на строящемся объекте, для более подробного информирования клиентов; 3. Используя информационные технологии, обеспечить визуальное представ ление объектов недвижимости, а так же помещений/квартир в формате 3D с вари антами дизайна внешней и внутренней отделки; 4. Для покупателей элитного жилья делать персональные рассылки по электр онной и почте России с вариантами объектов; 5. Обеспечить рассылку каталогов с вариантами нежилых помещений юридиче ским лицам; 6. При покупке крупного объекта или сразу нескольких объектов, организов ать программу выдачи дисконтов или сертификатов, для дальнейшего сотру дничества клиента с организациями - партнерами. (Например, при покупке 5 ко мнатной квартиры выдавать подарочный сертификат в магазин мебели и тп.) Я убеждена, что эти нововведения будут оставлять приятный отпечаток в па мяти клиентов, внесут немалый вклад в развитие бизнеса и укрепят существ ующие позиции компании. Заключение Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что Красноярский рынок недв ижимости постепенно начнет увеличивать цены. Это будет происходить пла вно, но неизменно. Социальные программы, в рамках которой выдаются жилищ ные сертификаты, побуждает потребителей на поиски различных вариантов жилья. Сами же потребители, наблюдая избыток предложения на рынке недвиж имости, все чаще отдают предпочтения новостройкам, которых, за последние 3 года значительно прибавилось. Что касается потребителей с более высок им доходом, то тут отдается предпочтение загородному жилью. Дальнейшее состояние экономики покажет, насколько стабилизируется сит уация в стране. Если стабильность продолжится, то постепенно начнется на ращивание оборотов экономики и, соответственно, доходов населения. Это в свою очередь повысит покупательскую способность и отложенный спрос на жилье. Банки смогут восстановить рефинансирование, как покупателей, так и строительных компаний. При таком положении продолжится стабилизация и небольшой, плавный рост цен. Одним из основных факторов, который может как-то повлиять на покупательс кий спрос, эксперты называют возрождение ипотеки. Основные факторы, способствующие возвращению покупателей на рынок - пси хологический и финансовый. Первый сглаживается при наступлении стабил изации на рынке, второй - характеризует платежеспособность покупателей. В условиях кризиса люди не могут найти стабильный ресурс для вложения ср едств. Тем не менее, стабилизация, возникшая на рынке недвижимости, может стать отправной точкой для возвращения спроса. Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и раз витием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоят ельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельно сть обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономи ки, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в с ебя важную регулирующую составляющую. · Во - первых это отношения с регулирующими органами и нормами; · ужесточение госконтроля за деятельностью бизнес-субъектов и штрафны е санкции при нарушении норм строительства объектов; · Будущие изменения в законодательстве; · Государственное регулирование конкуренции; · Торговая политика; · Финансирование, гранты и инициативы; · Экологические проблемы; · Отношения организации с Правительством и федеральной властью в целом; · Прочее влияние государства в отрасли; Библиографический список 1. http://realty.web-3.ru/definitions/def/ . - раздел «Рынок недвижимости». 2. http://www.allbest.ru/. - раздел «маркетинг, реклама торговля». 3. http://www.asnu.net/rus/news/2005/06/04/a01.html 4. http://www.erudition.ru/referat/printref/id.30544_1.html . - Система маркетинга. 5. http://www.gilportal.ru/analytics/krasnoyarsk/29-12.html 6. www.arevera.ru. 7. http://www.gilportal.ru/services/ 8. http://www.inform24.ru/articles/projects/agentstva_nedvizhimosti_krsk.html 9. http://www.nkvartal.ru/index.php?i1=3 10. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент. Экспресс-курс: Пер. с англ. /Под ред. Ю.Н. Кап туревского. - СПб: Питер, 2001,С.20-44. 11. Кравченко М.В. - УМКД по маркетингу, кафедра экономики и менеджмента, СибГ ТУ, 2009г. Приложение Анализ «4P» (четырех Пи) Product ( товар ) Price ( цена ) Place ( место ) Promotion (продвижение) Product ( товар) Жилая недвижимость, Коммерческая недвижимость, земельные участ ки. Price (ц ена) Жилая недвижимость: Аренда от 400 - 800 руб. кв.м. Покупка от 40 000 -120 000 кв.м. Коммерческая недвижимость: Аренда: 500-900 руб. кв.м. Покупка: 50 000 - 70 000 кв.м. Земельные участки: от 3-4 тыс.руб. за сотку Place (м есто) Черта города, загородные поселки от 5-30 км от города Promotion ( продвижение) Наружная реклама, печатная реклама, адресная реклама, ТВ, р адио, Интернет, прямые маркетинговые презентации объектов, сетевой марк етинг.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Из-за криков Марии Шараповой на корте, теннисные соревнования из категории 6+ переведены в категорию 18+.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, курсовая по маркетингу и рекламе "Маркетинг рынка недвижимости", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru