Диплом: Объекты ипотеки (залога недвижимости) - текст диплома. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Диплом

Объекты ипотеки (залога недвижимости)

Банк рефератов / Законодательство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Дипломная работа
Язык диплома: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 121 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной дипломной работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

79 Министерство образования Российской Федерации Волжский Гуманитарный Институт Волгоградского Государственного Университета кафедра специально-п равовых дисциплин ДИПЛОМНАЯ РАБОТА По гражданскому прав у На тему: "Объекты ипоте ки (залога недвижимости)." выполнила: студентка курса юридического факультета группы Бушуева Е. . научный руководитель: Волжский 2001г. Со держание: Введение. 3 ГЛАВА I. Понятие ипотеки ( залога недвижимиго имущества) 8 ГЛАВА II. понятие движимого и недвижимого имущества 17 ГЛАВА III. история становления института ипотеки 22 ГЛАВА IV. предметы ипотеки по закону "об ипотеке" 25 ГЛАВА V. особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений . 31 ГЛАВА VI. особенности ипотеки земельных участков 39 ГЛАВА VII. особенности ипотеки жилых домов и квартир 58 ГЛАВА VIII. неко торые вопросы государственной регистрации и нотариального удостовере ния недвижимого имущества и сделок с ним 68 ГЛАВА IX. особенности ипотеки воздушных и морских судов, судов внутреннег о плавания и космических объектов 73 Заключение. 75 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………………………..……77 Введение. Было бы, наверное, излишним в своём вступлении описывать и без то го известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы пра вового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Нап омню лишь известную истину, суть которой состоит в следующем – совокупн ость здоровых, последовательных и своевременных мер экономики и права – реальный путь к становлению российского государства, как достойной с овременности единицы мирового сообщества. Сама модель построения сего дняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи эконом ики и права. Светскость подавляющего большинства современных государс тва предопределяет единственно возможный каркас здания – государства : правовое регулирование всех сторон общественной жизни. Нормы права сво ей общеобязательностью, погрешностью во времени и действительностью в реальных условиях человеческого сообщества имеют значение, которое тр удно переоценить. Многочисленные исследования, научные труды виднейши х правоведов и учёных из других областей науки давно доказали, что закон – важнейший инструмент регулирования отношений в обществе. Этим же над о пользоваться самым активным образом. Насколько упорядоченнее, ровнее и спокойнее стучало бы сейчас сердце экономики российского государств а, имей мы, а вернее система власти. Россия, отлаженную, выверенную, а главн ое, действенную, правовую систему. Что этому мешает? Политические распри, отсутствие квалифицированных, желающих работать кадров, коррупция во в сех звеньях власти, наконец, элементарная неопытность российского чело века в чётких законах рынка.… Не будем вдаваться в причины правового бес силия современной России. Лишь повторю – надо работать с тем, что есть. Ис пользовать все возможные правовые рычаги, которые худо-бедно присутств уют в российском правовом поле. Одним из по-настоящему действенных и вес ьма полезных в условиях рыночной практике юридических элементов являе тся институт залога (залоговых отношений). В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфе ра обращения недвижимости, денежных масс и ценных бумаг постоянно расши ряется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболе е эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами эконо мики в повседневной практике, по сути своей представляя реальную страхо вку неисполнения обязательств. Но о сущности, особенностях залога и рожд аемых им отношений чуть позже. Сегодня, несмотря на наличие негативных о ценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё больш ую популярность, о чём уже упоминалось и чему есть масса причин, вытекающ их из современной рыночной ситуации в стране. Но сегодня законодатель ма ло внимания уделяет специфике, присущей как использованию залога в разл ичных сферах предпринимательской деятельности, так и отдельным видам з алога, особенностям залога определённых объектов. Кроме того, стоит заме тить, что законы устанавливают сегодня, к сожалению, только общие правил а о залоге, чего явно недостаточно на практическом поле действия залогов ых отношений. Этот пробел сейчас активно восполняется многочисленными подзаконными актами, которые расширяют сферу применения залога за счёт включения в круг обеспечиваемых им обязательств таких, которые возника ют на основе норм административного права (например, залог, используемый таможенными органами для обеспечения уплаты таможенной пошлины, НДС, ак цизов и др.). Однако недостаточность регулирования залоговых отношений и менно на законодательном уровне весьма ощутимо. Наличие особенностей у различных видов залога, проблемы, присущие каждому из видов в отдельност и, учитывая, что в условиях преобразования расчётно-кредитной системы ос нову инфраструктуры составляют коммерческие банки, являющиеся основны ми кредиторами-залогодержателями, а также принимая во внимание то обсто ятельство, что особую сложность вызывает регулирование залоговых отно шений, предметом которых является недвижимое имущество, причём каждый о бъект недвижимости обладает собственным правовых и экономических особ енностей, где особенно важно на уровне закона закрепить гарантии реализ ации прав и законных интересов участников этих отношений, заставляют за конодателя предпринимать попытки исправить существующее положение. На иболее ярко эта тенденция проявилась в Законе РФ “Об ипотеке”. Некоторые вопросы данного Федерального закона и станут предметом данной работы. Долгая и трудная история Федерального закона “Об ипотеке ( (зало ге недвижимости)”, которая началась ещё в 1990 году, завершилась, наконец, пре одолением вето Президента Российской Ферации. Закон подписан Президен том 16 июля 1998 года, был опубликован и вступил в силу. О достоинствах и недост атках данного закона будет ещё неоднократно сказано в данной работе, но стоит заметить, что он вобрал в себя массу положений необходимых для рег улирования вопросов ипотеки. Закон подробно регулирует многие существ енные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, за ключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу п рав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества ( третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на за ложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объ ектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, к вартир и других объектов). Данные особенности отдельных объектов ипотек и и присущие им проблемы в современной российской правовой и экономичес кой действительности будут подробнее рассмотрены далее. В то же время неразрешённой осталась проблема ипотечной оборотоспособ ности объектов недвижимости в первую очередь возможности ипотеки сель скохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муни ципальной собственности. Но этот и многие другие вопросы мы рассмотрим ч уть позже, а пока для более целостного восприятия темы необходимо наибол ее точно определить место ипотечных норм в системе права и соотношений З акона об ипотеке с другими законами. Гражданский Кодекс чётко определяет в п. 2 ст. 334, что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами ГК о залоге п . 2.3 ст. 1 Закона об ипотеке. В чём заключается приоритет ипотечных норм, и как овы его пределы, где и в какой степени он может отступать от норм ГК? Вышеи зложенная норма ГК говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отлич ные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке – в данном случае оба нормативных акта поставлены вровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Система правовых норм в таком случа е выстраивается довольно чётко: на верхнем уровне находятся специальны е нормы ГК и Закона об ипотеке. При том очевидно, что внутренних противоре чий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распростра няться положение п 2. Ст.3 ГК о том, что “нормы гражданского права, содержащи еся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу”. Всё же авторитет Гражданского Кодекса несравнимо высок. Из этого следует выво д о внутренней соподчинённости ипотечных норм высшего уровня. На нижнем уровне находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотек е в случаях, когда иные правила не установлены специальными ипотечными н ормами О. Плешанова. Об ъекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция №10.98.8 . Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны заня ть чётко определённое место в системе норм гражданского права, содержащ ихся, прежде всего в ГК. В то же время ипотека не может не затрагивать и ины е отрасли права – в первую очередь, конечно, земельное право. Поэтому мес то Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяе тся также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации (пока не подписанным Президентом), Федеральными законами “Об оценочной деятель ности в Российской Федерации”, ”О государственной регистрации прав на н едвижимое имущество и сделок с ним” и другими нормативными актами росси йского законодательства. ГЛАВА I . Для наилучшего и более по лного понимания темы необходимо ясно представлять само понятие такого института гражданского права как ипотека, его сущность, характерные осо бенности и основные положения. Пункт 1, статьи 1 Закона об ипотеке представляет договор об ипотеке как дог овор о залоге недвижимости (недвижимого имущества). Одна сторона которог о – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспече нному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества, другой стороны – залогодателя. Сходное определ ение залога даёт и ГК (ст. 334). Итак, есть две стороны одного договора – должник и кредитор. Причём это м ожет быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды, п одряда, займа, кредитного договора и иного, не ограниченного федеральным законом (ст.2 Закона “Об ипотеке”). Те же стороны по взаимному согласию зак лючают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущес тва, принадлежащего должнику или третьему лицу (ст. 1 Закона “Об ипотеке”). Должник по основному договору (или третье лицо в нём не участвующее, но пр едставляющее недвижимость для залога) становится залогодателем (п.2 ст.335 ГК), а кредитор – залогодержателем (п.3 ст.335 ГК). Заложенное недвижимое имущ ество являет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога м ожет только залогодатель, поскольку именно он является собственником з аложенного имущества. Установлению данного правила при этом виде залог овых отношений есть и другие объективные причины, которые мы рассмотрим чуть позже. Залогодержатель же, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Специфика его права состоит в том, что он может ограничить со бственника в пределах распоряжения им данным имуществом. Проявляется э то в том, что залогодатель, по общему правилу может распоряжаться предме том залога только с согласия залогодержателя, если иное не установлено ф едеральным законом, договором об ипотеке или не вытекает из содержания з акладной 1 1 Вишневский А.А. З алоговое право. Уч и практическое пособие – М. : Век, 1995 . Залогодатель сохраняет права пользования заложенным им уществом – это следует из самой сути ипотеки и любое условие договора о б ипотеке, ограничивающее это право ничтожно (ст.29 Закона “Об ипотеке”), за ним сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы (п.2 с т.29 Закона “Об ипотеке”). Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи, дарения, об мена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищ ества или общества либо паевого взноса в имущество производственного к ооператива или иным способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия зал огодержателя. А, вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет п раво завещать заложенное имущество и все условия договора об ипотеке, ог раничивающие это его право, называет ничтожными. Также залогодатель впр аве без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренд у, передавать его во временное безвозмездное пользование (п.1 ст.40 Закона “ Об ипотеке”), совершать перезалог (последующую ипотеку) заложенного имущ ества в обеспечение другого обязательства того же или другого должника тому же или иному залогодержателю (ст.143 Закона “Об ипотеке”). К обязанност ям залогодателя относятся: недопущение ухудшения заложенного имуществ а и уменьшение его стоимости сверх того, что называется нормальным износ ом (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”); содержание и ремонт заложенного имущества (ст.30); страхование заложенного имущества (ст.31); принятие мер по предохране нию заложенного имущества от утраты и повреждения (ст.32); защита заложенно го имущества от притязаний третьих лиц (ст.33) и др. Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает основную сумм у, обеспеченную ипотекой полностью или в части, предусмотренной договор ом об ипотеке (ст.3 Закона “Об ипотеке”). В той же статье предусматриваются следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой: в возмещение убытк ов в качестве неустойки (штрафа, пени), в следствии неисполнения, просрочк и исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченное ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование денежным и средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством ил и федеральным законом; в возмещение возможных судебных издержек и расхо дов по реализации заложенного имущества. Закон предоставляет залогоде ржателю право на удовлетворение своего требования по обязательству, об еспеченному ипотекой из страхового возмещения за утрату или поврежден ие заложенного имущества (п.3 ст.31 Закона “Об ипотеке”); выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами предусмотренными законо м без специальной доверенности в случае, если сам залогодатель не предпр инимает необходимых действий по защите собственного имущества (п.2 ст.33) ; в праве проверять по документам и фактическое начисление, состояние и усл овие содержания заложенного имущества, тем самым осуществляя необходи мый контроль (п.2 ст.34 Закона “Об ипотеке”); требовать досрочного исполнени я обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем обеспечении з алогодателем сохранности заложенного имущества. Это о субъектах ипоте чного правоотношения. И ещё немного о самом залоге, его видах. Закон о залоге (не путать с законом “Об ипотеке”) предусматривает регули рование трёх видов залога: залог с оставлением имущества и залогодателя , залог с передачей заложенного имущества (вещей) залогодателя (заклад) и з алог прав. В отличии от залога с оставлением имущества у залогодателя (на пример, ипотека – залог недвижимого имущества), заклад – предполагает передачу имущества во владение залогодержателя. Причём залогодержател ь получает право пользования имуществом, только если это прямо предусмо трено договором. При этом доходы и иные имущественные выгоды, получаемые в результате пользования таким объектом, должны направляться либо на по крытие расходов по содержанию предмета заклада, либо на покрытие долга и ли процентов по долгу. Возвращаясь к залогу с оставлением имущества у залогодателя, стоит отме тить, что ипотека не единственная его разновидность. При залоге ценных б умаг они могут передаваться в депозит нотариальной конторы. Такой залог , так же как и залог с передачей имущества на время во владение и пользован ие третьего лица, считается залогом с оставлением имущества у залогодат еля. Гражданский кодекс (ст.338) выделяет два основных вида залога – без переда чи и с передачей заложенного имущества залогодателю, которые в зависимо сти от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога делитс я на следующие подвиды: ипотека ( п.2 ст.334 ГК ); залог товаров в обороте (ст. 357 ГК ); твердый залог или заклад ( п.2 ст.338 ГК ). Последний характеризуется как индив идуально – определенная вещь, оставленная у залогодержателя с наложен ием знаков, свидетельствующих о закладе. Кроме того, Гражданским кодексо м (ст.336 ) и законом о залоге ( ст. ст. 54 – 58 ) предусматривается самостоятельный, обладающий специфическими чертами вид залога - залог прав ( требований ). О н отличается тем, что в залоге могут быть как вещные, так и обязательствен ные права (требования), причем временного характера, но с определенным ср оком действия и до истечения срока их действия. Таковы основные виды зал ога и раз уж зашла речь о возможной двоякой природе залоговых отношений, было бы уместно определить относимость данных отношений к обязательст венному и вещевому право, что поможет составить более чёткое мнение о су щности, залога как токового. Многие специалисты придерживаются мнения, что залоговое право следует относить к числу вещных прав. Такого же мнения придерживались и дореволю ционные российские юристы. И принятый в 1922 году Гражданский Кодекс РСФСР рассматривая залог как вещное право регулируя нормами, содержащимися в его подразделах III и III-а раздела “Вещное право”. Гражданский Кодекс не раскрывает понятие “вещное право”, лишь перечисл яя виды этого права (ст. 216 ГК РФ). Тем не менее, данный институт гражданского права можно отнести к традиционно изучаемому институту российской юри спруденции. Остановимся на общепринятом понятии вещевого права, которо е понимается как право, обеспечивающее удовлетворение интересов управ омоченного лица путём непосредственного воздействия на вещь, находящу юся в сфере его хозяйственного господства 1 1 Гражданское право. Часть 1 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого М. 1997. . Вещные права имеют двойственный характер, поскольку определяют два род а отношений: Субъекта к вещи и субъекта – к другим участникам хозяйстве нных отношений, в связи с чем обладают следующими признаками: - объектом вещного права являет ся вещь, с которой у субъекта существует неразрывная связь, обусловленно го господством над ней; - господство над вещью осуществ ляется непосредственно, без привлечения участия других субъектов граж данских отношений для реализации права; - вещные права относятся к разря ду абсолютных, в связи, с чем предполагают их полную защиту от действий тр етьих лиц (выражающуюся в форме запрещений) и реализуются в полном следо вании за субъектом вплоть до момента волеизъявления самого субъекта от носительно судьбы принадлежащей ему вещи 1 1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданског о права (по изданию 1907 г.) М. 1995 . Из всех вышеперечисленных законодательно закреплённых является только третий признак (п.4 ст.216 ГК), остальные до сих пор вызывают споры. Но если ипотека обладает этими признаками, то её след ует применить к вещным правам. Прежде всего о неразрывной связи вещи и об ладающей ею субъекта. Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная, индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещени е которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее опред еление предмета ипотеки). То есть объектом ипотечного права является вещ ь. При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имущест вом, независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминало сь выше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипот еки и может ограничиваться только законом, договором или волей залогода теля. Следовательно, неразрывная связь залогодержателя с вещью безусло вно присутствует, чего нельзя сказать в отношении господства над ней. Согласно ст.338 ГК, имущество, на которое установлена ипотека, не может быть передано залогодержателю. Поэтому полное господство (в смысле, близком к понятию “владение” и “распоряжение”) над недвижимым имуществом в данно й ситуации просто невозможно. Кроме того, норма вышеуказанной статьи явл яется императивной и, следовательно, не предусматривает волеизъявлени е сторон. Однако некоторые специалисты считают, что данный признак вещны х прав является скорее специальным, нежели общим для всех вещных прав, по скольку, например, вещи могут быть объектом не только вещных прав, но и обя зательственных, а так же объекты вещных прав не всегда сводятся только к вещам. Залогодержатель, как уже говорилось, не получает полного господства над вещью, имея однако определённые полномочия, необходимые для обеспечени я сохранения целостности и стоимости предмета ипотеки, определённой в д оговоре. А значит и второй признак вещных прав не может быть в данном случ ае признан показательным. Что же касается третьего признака, то действительно, ипотека обладает та ким характерным свойством вещных прав, как право следования. То есть пра во, как бы следует за вещью. Где бы не находился предмет ипотеки, в чей бы со бственности он не находился, он будет оставаться предметом ипотеки до пр екращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущест во, переданное в залог, обременено залогом. Интересным в данном контексте представляется и позиция залогодержател я относительно возможности защищать им свои права на вещь. Ст.347 ГК фактич ески приравнивает залогодержателя к “владельцу, не являющемуся собств енником” (ст. 305 ГК), предоставляя ему защиту его права наравне с собственни ком, а так же и против собственника, но только в том случае, когда предмет з алога находится или должен находится у него, невозможно при ипотеке. Пол учается, что данное преимущество не действует, а положение ст.347 ГК на ипот ечные отношения не распространяются 1 1 А.В. Лопатников. К вопросу о сущности ипотечно го правоотношения // Юрист №7, 98 . Единственным способом защиты своего права по сохранению стоим ости предмета залога, которым может воспользоваться залогодержатель п ри ипотеке, является требование, выдвигаемое в форме иска, которое и приз вано исключительно на принципах справедливости защитить права залогод ержателя. Основаниями для предъявления данного требования являются: - оспариваемое действие должни ка должно находиться в прямой связи с его неоплатностью; - право предъявления данного ис ка может принадлежать только такому кредитору, чьё требование подлежит принудительному исполнению, то есть признано судом и основано на необхо димости оспорить юридические действия должника и устранить препятстви я к удовлетворению требований кредитора; - оспариваемое действие должно причинять вред кредитору; - оспариваемое действие следуе т после возникновения права кредитора; - злой умысел должника 2 2 Черных А.В. Залог недвижим ости в российском праве М. 1995 . Не вдаваясь в подробный анализ вышеперечисленных оснований (некоторые специалист ы оспаривают необходимость последних двух), заметим только, что, данное т ребование по своей сути не носит вещно-правового характера, несмотря на то, что нацелено на сохранение закреплённой в договоре стоимости заложе нного имущества. Таким образом, ипотечное право обладает лишь некоторыми проявлениями п ризнаками вещного права, что вряд ли может являться достаточным основан ием для причисления данного права к вещным. О том же говорит и безусловна я акцессорность залога, зависимость от основного обязательства, что не с войственно вещным правам и противоречит их природе. Вместе с тем, всё выш еизложенное свидетельствует о безусловной особенности залогового пра ва (а ипотеки, в частности), которое обладая проявлениями вещных прав, тем не менее к ним не относится. Кроме того, причисление залогового права к ве щным правам лишило бы его ряда преимуществ и создало бы препятствия для построения естественных экономических отношений на практике. Ряд современных отечественных и зарубежных юристов предлагают охаракт еризовать залог, как вещный способ обеспечения обязательств, что предст авляется наиболее удачным определением. Тем не менее, вычленение особен ных сторон залогового права, носящих вещно-правовой или обязательствен но-правовой характер, является ошибочным, поскольку обедняет одни сторо ны данного явления и видоизменяет другие, искажая его сущность. Таким об разом, рассмотрение ипотеки было бы гармоничным в системе средств обесп ечения исполнения обязательств, что отвечает сущности и назначению ипо теки при условии сохранения “вещного” элемента, что служит непосредств енно защите интересов залогодержателя. В заключении о понятии и сущности ипотеки стоит отметить следующее. Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы, нотариально го удостоверения и регистрации (ст. ст. 334, 339 ГК, ст. ст. 8-10, 19 Закона “Об ипотеке”). Залогом может быть обеспечено только действительное требование. Если о тсутствует обязательство, обеспеченное залогом - нет оснований для приз нания залога действительным. Залогом должно быть обеспечено конкретно е обязательство, которое вытекает из соответствующего договора. В том сл учае, если обеспеченное залогом обязательство отсутствует, у кредитора не возникает право удовлетворения своих требований обеспеченных залог ом. Это немаловажно в практической деятельности. И, наконец, стоит упомянуть о том, что залог может возникать не только по д оговору, но и по закону (п.3 ст.334 ГК) (например, комиссионеру из комиссионного поручения, вещи, переданные перевозчику – ст.359 ГК ). В будущем, по мнению юр истов, институт удержания имущества должника в таких случаях заменит пр именение залога по закону. ГЛАВА II . Ключевым понятием данной работы является представление предметов ипотеки как недвижимого имущества – их право вой и экономической сущности. Поэтому необходимо чётко представлять се бе такую весьма сложную категорию гражданско-правовых объектов, как нед вижимое имущество. Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском пр аве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правово й режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, с пециальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения э тих прав и административного (природоохранительного, градостроительно го и т.п.) контроля за их осуществлением 1 1 Д.А. Добаткин Вещи, включаемые в состав недвиж имости. // Юридический мир, январь 199 8 г. . Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвиж имости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и дру гих операциях с недвижимым имуществом. Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участк и недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, п еремещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению , в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также под лежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым веща м в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодат ельств и исчерпывающим. Например, недвижимостью по Французскому гражданскому кодексу являются земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст . 594 Французского ГК). Вообще, французская доктрина смешивает относимоси в ещи и недвижимости “по назначению” – предметы, которые собственник пом естил на свою недвижимость для её обслуживания и эксплуатации (например , животные, земледельческие орудия, промышленное оборудование и т.д.) и “по природе” - способу прикрепления недвижимости (например, сама земля, раст ения, строения, трубопроводы), хотя связь между этими признаками не всегд а присутствует 1 1 Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. Январь 1998 . Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого слож ного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является сущ ественным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ ис пользуются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятие “имущ ества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.с т. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а так же имущественные права (ст.ст. 18,56). Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспру денция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается с о дной стороны в: 1) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собстве нности и в силу иных вещных прав и 2) в совокупности прав на чужие действия …, а с другой 1) совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящ ихся в его обладании, 2) совокупности обязательств, лежащих на нём” 2 2 Шершеневич Г.Ф. Учебни к русского гражданского права (по изданию 1907 г.) М, 1995 . Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущ ество“, включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объ ективно материально реализованного предмета недвижимости и имуществе нных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практичес ки всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, исполь зуя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным об ъектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению раз личных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимост и. Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется допол нительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном с лучае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений. Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной св язи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без опреде лённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым совреме нным законодательством к разряду недвижимых? Так, примером, что далеко не всем перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвиж имости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, являетс я предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – про дукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается закон ом режим недвижимости. И вполне обосновано. К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Од нако, по мнению практиков “рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно” 1 1 Голиева Р.Ф. Сделки с землёй в нотариальной пр актике // Нотариус 1997 №6 с.50 . Ведь при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборо та данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многоле тними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающег о документа на данный момент? Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объек ты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам не движимости только в связи с необходимостью их государственной регистр ации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обо роте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижим остью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнес ены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об осно вах федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря дост ижениям благодаря достижениям современной техники также уже не настол ько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно из менено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначени я. Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть п ризнан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объ ективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя). Вместе с те м выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком з аконодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нор мативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, нек оторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имущес тву, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. В этой статье использую тся три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “не движимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мы сли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли не движимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представл яются не совсем уместными в отношении земли” 1 1 Чубуков Г.В. Земельная нед вижимость в системе российского права // Государство и право №9 1995 . Земля, безусловно обладающая признаками имущества и имею щая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обо роте. Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, сущ ественные по объёму и стоимости объекты большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражд анский оборот которых связан со сложной системой государственной реги страции прав и их перехода специально уполномоченным на то государстве нными органами в силу их особой государственной значимости. Данное опре деление вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически п рименяется на практике. В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвиж имости из остального имущества объясняется не только важностью для эко номики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимос ти с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и зна чимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обо роте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих право отношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом котор ых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут имет ь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека. ГЛАВА III . Полноценное представление о предмете ипот еки не представляется возможным получить без знания истории становлен ия такого правового института как ипотека. Несколько слов об этом. Залог, как гражданско-правовой институт имеет длинную историю развития. Не меняя своей сущности, как средства обеспечения обязательства, он знач ительно изменил свои основные элементы. Анализ залогового законодател ьства показывает, что этот институт возник одновременно с пользованием частной собственности. Возможности передачи в залог общинной, семейной и других видов коллективной собственности было исключено или существе нно ограничено. История залога исчисляется, таким образом, многими столетиями. Ещё в Вав илоне в VI веке до н.э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог цен ностей. В известном древнеиндийском источнике права Законах Ману (II в. до н.э.) залогу были уже отведены отдельные нормы (сдача имущества под залог – одно из восемнадцати оснований судебного разбирательства). Однако, наиболее развитую форму залоговое право получило в Древнем Риме . Это обусловлено высоким уровнем развития экономических, а вместе с ним и и правовых отношений, и именно регулирование экономики правом уменьша ло возможность вмешивания административных мер. Как только одно лицо по обещало другому выдать ссуду, оно стало задумываться о гарантиях её возв рата. А когда кредит получил широкое распространение, поиски способов об еспечения возврата ссуды стало предметом деятельности юристов. И такие способы были найдены – неустойка, поручительство, залог 1 1 Поповкин Н.А. Залог. Истори я возникновения и развития залоговых правоотношений // Юрист №3 1997 . Неустойка – угроза уплаты процентов за несвоевременный возврат ссуды безусловно дисциплинировал должника, а если к моменту возврата кредита у должника не оставалось имущества даже для погашения основного долга, а не то чтобы ещё и уплаты неустойки. Что же касается поручительства, то где гарантия, что средств для погашения кредита не окажется не только у долж ника, но и у поручителя. В то же время получение ссуды с экономической точк и зрения становится всё более необходимым, а должнику всё труднее добить ся доверия кредитора, доверия, основанного только на личности должника. Но ведь сам ссудополучатель обладает, как правило, каким-то имуществом, к оторое он мог бы сделать вместо себя самого гарантом возврата долга. Для этого необходимо, чтобы имущество оставалось в наличии у ссудодателя до погашения ссуды, и чтобы он мог воспользоваться этим имуществом. Древнер имские юристы прошли долгий путь прежде чем выработали нормы залоговых правоотношений, которые затем успешно влились в современное право. Но со временем, сама жизнь подсказала древним юристам, что если заложенное им ущество оставлять во владении и пользовании должника, лишив его лишь вре менного права отчуждения этой вещи, возможности своевременного возвра та кредита возрастают. Такая форма залога, когда имущество оставляется в о владении и пользовании залогодателя родилась в Греции и получила назв ание ипотека. В начальный период применения данной формы залога в случае неуплаты по д оговору кредитор, разрешая собственнику земельного участка взять инве нтарь арендатора в своё владение. В более поздний период основным правом , принадлежащим кредитору в случае неполучения удовлетворения от должн ика в срок, состоит в реализации (продаже) заложенной вещи. И только в редк их случаях кредитор выговаривая себе право оставить заложенную вещь за собой, да и то с разрешения канцелярии императора. Таким образом, можно ко нстатировать, что продажа заложенного имущества вместо его обращения в пользу кредитора явилось значительным продвижением вперёд. Что же до Древней Руси, то указание на залог встречается в истории русско го права достаточно поздно. Первоначальной формой залога явилось перед ача заложенного имущества во владения, не собственность, а владение кред итора с правом пользования им. При не возврате долга к кредитору переход ит и право собственности “а не будут деньги в срок, ся кабала на ту ножню и купчая грамота”. По уже Московскому закону 1557 года кредитор, имеющий в зал оге имущество обязан был в случае просрочки исполнения обязательства п о возврату долга предупредить должника о возможности лишения права соб ственности на данное имущество, а затем только при свидетелях, продать з аложенную вещь для удовлетворения своих требований, а излишки возврати ть собственнику вещи. Подобную постановку о залоге недвижимости даёт Ул ожения 1649г. Алексея Михайловича. В последствии институт залога претерпев ал множество регенераций, и только в 1800 г. с принятием Банкротского устава для недвижимости была окончательно отменена возможность обращения иму щества в собственность кредитора. После 1917 г. резко сужается институт час тной собственности и как, следствие, расширяется перечень имущества, не подлежащего залогу. Новое возрождение залогового законодательства Рос сия переживает в настоящее время. И именно сегодня особенно важно не пов торять прежних российских и мировых законодательных ошибок в регулиро вании ипотечных отношений, чётко представлять себе сущность ипотечных отношений целиком и их основных составляющих, одной из которых является проблема предметов ипотеки. ГЛАВА IV . Итак, ипотека-это залог недвижимого имущес тва, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юриди ческого или экономического характера, является недвижимость – конкре тные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данны м статусом. Что относить к недвижимому имуществу, какие объекты считать таковыми уже обсуждалось выше и, надеюсь, определённое мнение по данному вопросу уже сложилось. Закон “Об ипотеке” в ст. 5 со ссылкой на ст. 130 Граждан ского Кодекса перечисляет следующие предметы ипотеки: земельные участ ки, за исключением земельных участков, указанных в ст.63 закона “Об ипотеке ”; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, использу емое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры; дачи, сад овые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздуш ные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; дру гие предметы, допускаемые федеральными законами, в том числе Законом “Об ипотеке”. Подробно о каждом предмете ипотеки будет говориться чуть позж е, а пока об общих проблемах всех предметов ипотеки, одной из самых интере сных в ряду которых является проблема оборотоспособности предметов ип отеки. И для начала определимся относительно двух, на мой взгляд, равнозн ачных понятий – “предмет” и “объект” ипотеки. Законодатель не даёт конк ретного их различия, но Закон “Об ипотеке” называет недвижимое имуществ о, регулируемое им – “предметами”, а слово “объект” уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражда нских прав. Предприятие – гражданско-правовой объект, предмет ипотеки. Гражданский кодекс (ст.336) перечисляет следующие исключения по предмету и потеки (залога): имущество, изъятое из оборота (например, оружие, наркотики и так далее); требования, неразрывно, связанные с личностью кредитора (тре бование о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, требования об алиментах); права, уступка, которых запрещена законом. А п.2 ст.6 закона “О б ипотеке” и п.2 ст.336 ГК ещё не допускают ипотеку недвижимого имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взы скание. (Кроме того, ч. 1 ГК содержит положение о возможности расширения кр уга объектов гражданских прав, которые не могут быть предметом залога. В соответствии с п. 2). Данная оговорка даёт возможность в законе залог практ ически любого имущества, поскольку ч.1 ГК не устанавливает критерий, на ос новании которого имущество может быть объявлено незалогоспособным. Чт о же касается указания на возможность запрета или ограничения залога им ущества, на которое не может быть обращено взыскание, то оговорка эта пре дставляется не слишком удачной, ведь если в залог передаётся имущество, на которое не может быть наложено взыскание, то это означает на практике, что возникает залоговое право, которое реально не может быть осуществле но. Было бы гораздо правильнее закрепить в законе императивное правило о том, что имущество, на которое не может быть обращено взыскание, не может являться предметом ипотеки. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обор оте – явление в частном праве достаточно традиционное, распространённ ое и направлено на защиту, прежде всего публичных интересов. Как отмечал известный российский цивилист К.П. Победоносцев, “великое множество вещ ей по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе ча стному праву, не может быть предметом частного имущества ”. В дореволюци онном российском праве насчитывалось 5 классов изъятых их оборота объек тов (дороги, межи, водные пути, сообщения и т.д.), также существовали и ограни чения в обороте. Вопрос об изъятии объектов и гражданского оборота носит публичный и нередко политический характер, но находит своё выражение в том числе и в частноправовых нормах 1 1 О. Плешанова. Объекты ипотеки // Российская юстиция №10 1998. . Да это объяснимо легко. Само значение некоторых объектов недвижимости (наприм ер, земельных участков, предприятий) для функционирования государства и общества трудно переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государ ства к ограничению оборотоспособности этих объектов. Но не приводит ли э то иной раз к нежелательным убыткам? Недоразвитость и некорректность но рм права в регулировании данного вопроса лишь усугубляют реальное поло жение дел на рынке недвижимости и не только там. Вот что происходит. Норма ст. 129 ГК носит отсылочный характер и определяет, что изъятые их оборота объекты “должны быть прямо указаны в законе”, а ог раниченно оборотоспособных объектов “определяются в порядке, установл енном законом”. Таким образом, Гражданский кодекс допускает различные о граничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциа льную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности земли и д ругих природных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст.129 ГК). Закон “Об ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что “залог земельных участков, предпр иятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральным и законами”. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов нед вижимости. Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компр омисса между различными политическими силами. Она оставляет пространс тво для политических манёвров, но с юридической точки зрения вряд ли уда чна. Какова действительная роль Закона “Об ипотеке”, если правовой стату с объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующ ими)? Тем более норму п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать по принц ипу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся впечатление, что и потека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипоте ке” (п.2 ст.334). Также обращает на себя внимание опять же п.2 ст.6 Закона об ипотеке: “Не допу скается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в с оответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а та кже имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация ко торого запрещена”. Здесь усматривается уже иной подход, нежели тот котор ый отражён в п.4. ст.1: здесь “разрешено всё, что прямо не запрещено”, то есть п редставлено достаточно понятный перечень ограничений. Речь идёт уже не о допуске оборота объектов, а о случаях прямого изъятия их из гражданско го оборота и иных ограничениях. Из данной нормы следует, что Закон об ипот еке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспосо бности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается в противор ечии с п.4. ст.1. Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника п ередаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйстве нного владения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собс твенности представляет собой совокупность трёх составляющих - владени е, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса. Понятие хозяй ственного ведения отражено в ст.294 ГК. И ещё о некоторых условиях и особенн остях предметов ипотеки. Правила настоящего федерального закона применяются и к залогу незавер шённого строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. Данный предмет ипотеки довольно спорен и подробнее о его полож ении в гражданско-правовом обороте поговорим позже. Если иное не предусмотрено договором вещь, являющаяся предметом ипотек и, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое (п. 3 ст .5 Закона об ипотеке). Принадлежность ст.135 ГК определяет как вещь, предназна ченную для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим наз начением. Например, при ипотеке предприятия – это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесн ой связи с этой нормой находится и норма п.4 той же статьи : “часть имуществ а, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть само стоятельным предметом ипотеки”. Вещь, раздел которой в натуре невозможе н без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК) . Императивно сть данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого и мущества. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право ар енды и все связанные с этим правоотношением вопросы регулируются главо й 34 ч.II Гражданского кодекса), поскольку иное не предусмотрено иным федера льным законом или не противоречит сущности арендных правоотношений. Пу нкт 4. Ст.6 Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согл асия арендодателя на ипотеку данного объекта. Залог может распространяться на имущество, которое может стать собстве нностью, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п.6 с т. 340 ГК). Подобное правило существует и в ряде государств – членов СНГ - Каз ахстане (ст. 43 Закона о залоге), Украины (ст.43 о Закона о залоге). То есть, наприм ер, можно получить большие ссуды на покупку квартиры, которая станет соб ственностью залогодателя только после её выкупа. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требуе т согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а залог имущ ества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без опреде ления доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при нали чии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются прави ла статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на дол ю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскан ия на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК). ГЛАВА V . Далее рассмотрим подробнее каждый из пред метов ипотеки, группируя их примерно так же, как это делает ст.5 Закона об и потеке. И начнём с ипотеки предприятий, а также зданий и сооружений. Термин “предприятие” употребляется в ГК в двух различных по сути и содер жанию смыслах. Предприятием называется юридическое лицо, субъект гражд анского права, участник предпринимательской деятельности. В этом смысл е ГК применяет термин “предприятие” только к государственным и муницип альным унитарным предприятиям (ст.113), где унитарным предприятием признаё тся коммерческая организация, не наделённая правом собственности на за креплённое за ней собственником имущество. Унитарные предприятия в сво ю очередь делятся на унитарные предприятия, основанные на праве хозяйст венного ведения, создающиеся по решению уполномоченного на то государс твенного органа или органа местного самоуправления (ст. 114) и на унитарные предприятия основанные на праве оперативного управления (ст. 115). При тако м толковании понятия “предприятие” оно выступает как коммерческая орг анизация, подлежит обязательной государственной регистрации и выступа ет как субъект права в качестве одной из сторон в правоотношениях (гражд анско-правовых или иных). В ст. 132 ГК даётся иное толкование термина “предприятие”, где оно определе но в качестве объекта гражданского права как имущественный комплекс, ис пользуемый для осуществления предпринимательской деятельности. В этом смысле предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может в ыступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок (нап ример, купли-продажи, аренды и т.п.) В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущ ества, предназначенные для полноценного осуществления его деятельност и, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентар ь, сырьё, продукцию, права требования долга, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирмен ное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключите льные права. То есть, как уже говорилось в данной работе, предприятие, как имущественный комплекс, имеет в своём составе помимо так называемой “чи стой недвижимости” также исключительные права, права требования и иные объекты не относимые к недвижимому имуществу 1 1 Орлова М. Недвижимое имущ ество и ипотека. // Российская юстиция №11, 98 . Понятие предприятия как недвижимого имущества, которое используется д ля предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельз я сводить просто к комплекту оборудования необходимого для производст ва определённой продукции, потому что превращение такого комплекта обо рудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по организа ции на его основе процесса производства. Речь идёт об административных д ействиях руководства предприятия, всех его звеньев, а также необходимых трудовых затратах всего коллектива. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога рас пространяется на всё входящие в его состав имущество (п.1 ст.69 Закона об ипо теке). П.2 ст.70 включает в состав заложенного имущества, также относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, которые и со ставляют имущество предприятия. Состав его определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и ст оимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке (п.3 ст.70 Закона об ипотеке). Предприятие является сложным по составу своему назначению организмом. Большое количество работников, множество операций – сложных и простей ших, выполняемых ежедневно, масса обязательств, лежащих на предприятии, сочетание зачастую положение кредитора и должника – всё это требует ко нтроля и учёта, как со стороны собственника данного предприятия, так и во зможного залогодержателя. Самой эффективный способ это осуществить – ведение бухгалтерского учёта, который представляет собой упорядоченну ю систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражени и об имуществе, обязательствах предприятия и их движения путём сплошног о, непрерывного и документального учёта всех хозяйственных операций (ст 1. Закона “О бухгалтерском учёте”). Обязательство бухгалтерской отчётнос ти залогодателя перед залогодержателем отражена, как уже говорилось, в с т.70 Закона об ипотеке; право требования о её предоставлении залогодателе м может быть залогодержателю судом (п.2 ст.72). А теперь чуть отвлечёмся, чтобы решить, любое ли предприятие как имущест венный комплекс может быть заложено. Несомненно, что предметом ипотеки м ожет быть в первую очередь частное предприятие. Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные и муниципальные п редприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственно го ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых нах одится государственное и муниципальное имущество (ст. ст. 144 – 115 ГК). Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с отв етственностью собственника по их обязательствам. С введением в Российс кой Федерации казённых предприятий (о них уже говорилось чуть выше) зако нодатель ограничил возможность существования их в ипотечных отношения х – казённые предприятия как имущественный комплекс также нельзя закл адывать в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств, так как в соответствии с п.5 ст.115 ГК РФ, Российская Федерация несёт субсидиарную от ветственность по обязательствам казённого предприятия при недостаточ ности имущества 1 1 Павлодарский. Залог и ипотека // Хозяйство и право №2 1997 г. . Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, их отдельные структурные единицы и подразделения как имуществ енные комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавлив ает условие существования подобных предприятий в ипотечных правоотнош ениях – обязательное согласие собственника имущества относящегося к предприятию или уполномоченного им (собственником) органа. Без подобног о согласия договор об ипотеке считается ничтожным (п.1 ст. 70 Закона об ипоте ке). Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия отвечают основным правам залогодателя и залогодержателя. Залогодатель вправе п родавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в (залог) заём имуще ство, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку и иным образом ра споряжаться данным имуществом, а также вносить в его состав изменения. Е динственным условием установленное залогодателем для совершения подо бных действий является невозможность уменьшения указанной в договоре об ипотеке стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также недо пущение нарушения иных условий договора. Сделки, направленные на отчужд ение недвижимого имущества, относящегося к заложенному предприятию за логодатель вправе совершать только с разрешения залогодержателя (п.1 ст.72 Закона об ипотеке). Права залогодержателя отражены в п.2 той же статьи – он вправе обратитьс я в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обя зательства в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обесп ечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использован ия этого имущества, если всё это может привести в последствии к уменьшен ию стоимости предприятия. И именно возможное уменьшение стоимости може т помешать удовлетворить залогодержателю его требований в полном объё ме. Ст. 71 устанавливает возможность обеспечения обязательства ипотекой предприятия лишь в случае, когда сумма обязательства составляет не мене е половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (п.1 ст.71). Следу ющий пункт устанавливает временные ограничения обеспечения денежного обязательства ипотекой предприятия – им обеспечивается обязательств о, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договор а об ипотеке, если же срок исполнения меньше, законодатель откладывает п раво залогодержателя на удовлетворение собственных требований в случа е неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства н а тот же срок – год с момента заключения договора ипотеки, вернее не ране е года. С чем это связано? Прежде всего с тем, что предприятие – сложнейши й организм современной экономики, цикл обращения которого весьма длите лен. Не логично было бы торопить налаженное столетиями движение юридиче скими актами и требовать от залогодателя быстрых оправданий долга. После обращений в суд в обстоятельствах, описанных в п.2 ст.72 залогодержат ель может быть уполномочен судом в порядке ипотечного контроля осущест влять следующие действия: - требовать от залогодателя рег улярного предоставления бухгалтерских и иных отчётных документов, пре дварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок с относящимся к заложенному предприятию имуществом; - обращаться к собственнику иму щества, относящегося к предприятию или уполномоченному им органу с треб ованием о расторжении контракта с ныне действующим руководителем пред приятия: - предъявлять в суд иски о призна нии сделок, заключённых залогодателем, недействительными; - осуществлять иные права, преду смотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя. В частности, залогодерж атель вправе принимать меры по оздоровлению финансового положения зал оженного предприятия, требовать от залогодателя предоставления годово го баланса предприятия. В ипотеке могут быть предусмотрены различные ме ры по оздоровлению финансового положения предприятия-должника, в том чи сле назначения своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуще ством. Интересно, как стыкуется столь широкий и в общем-то обоснованный с точки зрения защиты прав кредитора комплекс прав залогодержателя с пра вом залогодателя пользоваться и владеть собственным, хотя и заложенным имуществом (например, проблема коммерческой тайны). В случае отсутствия положительных результатов деятельности залогодер жателя, а ровно неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченно го ипотекой предприятие на заложенное имущество обращается взыскание, причём, согласно п.1 ст. 73, носящую императивный характер, только по решению суда. Такой порядок обращения взыскания определён по всей видимости опя ть же стоимостью и особым положением, которое занимает предприятие, как имущественный комплекс и субъект экономических отношений. Что же касается исключительно ипотеки зданий и сооружений, то особого ин тереса, каких-либо особенностей здесь вряд ли можно увидеть. Пожалуй, лиш ь вопрос об одновременной ипотеке земельного участка, на которой находи тся здание(сооружение) стоит рассмотреть подробнее. Абзацы второй и третий ст. 69 Закона об ипотеке дают весьма туманные и дово льно противоречивые пояснения по данному вопросу. В соответствии с разъ яснениями Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ правило о со вместном залоге здания(сооружения) и соответствующего земельного учас тка, на котором расположено здание(сооружение), являющееся предметом ипо теки. Абзац 1 ст.69 умалчивает об этом условии, говоря лишь об аренде, перечис ляя возможное право аренды на соответствующий земельный участок в ряду частей участка, необходимых для функционального обеспечения заложенно го здания. В том же разъяснении Пленума 1 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбит ражного Суда РФ от 1 июля 1996г. №6 / 8 “ О некоторых вопросах, связанных с примен ением ч.1 ГК РФ ”. указывается, что в сл учаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором зе мельного участка, он вправе заключить договор ипотеки только на здание(с ооружение). И вот абзац 2 ст.69 указывает такое ограничение ипотеки для зало годателя, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования с уговоркой, что в случае реализации заложенного здания(соо ружения) новый собственник будет пользоваться земельным участком в том же объёме и на тех же условиях, что и прежний собственник. В связи с этими положениями встают ещё два вопроса. Во-первых, предполага ется, по всей видимости, что те участки, которые не принадлежат залогодат елю на праве собственности, находятся в собственности государства или м униципальных образований, иначе, исходя из смысла ст.5 Закона об ипотеке д анное ограничение одновременного залога земельного участка и находяще гося на нём здания(сооружения) неправомерно. А на практике это имеет огро мное значение – совместный залог земельного участка и здания(сооружен ия) находящегося на нём существенно сказывается на продажной цене в случ ае реализации предмета ипотеки. И во-вторых, вызывает сомнение норма абз аца 2 ст. 69 о смене собственника (а точнее - пользователя) земельным участком в случае реализации предмета ипотеки, так как постоянное(бессрочное) по льзование не предполагает по своему правовому смыслу права распоряжен ием земельным участком. И в данном случае представляется, что смена поль зователя не влечёт существенных изменений в режиме пользования данным земельным участком и закону не противоречит. Таковы особенности ипотеки предприятия, зданий и сооружений в современ ном российском праве, отражённые в главе ХII Закона об ипотеке. Перейдём к рассмотрению особенностей ипотеки следующего предмета залога недвижи мого имущества – земельных участков. ГЛАВА VI . Вопрос оборотоспособности земли в России – один из острейших. П уть, по которому шла Россия в своём историческом развитии определил неод нозначность подхода во все времена к земельным отношениям. И одной из ос новных проблем сегодня является проблема собственности на землю - именн о проблема она в сочетании с законодательным вакуумом не позволяет созд ать цивилизованный рынок земли. Но отсутствие мнения по этому вопросу на чиная с узких кругов в обществе и заканчивая масштабами государства тор мозят законодательное решение земельного вопроса. А в современном обще стве отсутствие правового регулирования предопределяет невозможност ь существования. И вот итог – наше государство, не имея развитой концепц ии земельных отношений, терпит убытки как на уровне национальных структ ур, так и хозяйствующего населения. Ипотека земельных участков остаётся камнем преткновения в залоговых отношениях и даже разработанный и прин ятый сравнительно недавно Закон об ипотеке не разрешил всех назревших в опросов. О причинах и следствиях данной ситуации далее. Залог земельных участков (мы будем говорить о нём как об ипотеке) с момент а его возникновения в Древнеё Греции непосредственно связан с правом ча стной собственности на землю. В России, как уже говорилось, возникновени е и существование и существование такого правового института как частн ая собственность на землю имеет свои особенности, в свою очередь отразив шихся на развитие отношений по ипотеке недвижимого имущества и прежде в сего, конечно, земельных участков. Изначально это было связано в первую о чередь с известными российскими факторами – обширными территориями г осударства и низкой плотностью населения, заселяющего его, в следствии ч его практически не было земельных споров. Сказалось также и положение ли чности в тех условиях, которое не рассматривалось в качестве субъекта пр ава. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на зем лю была также общинной. С ослаблением общинных связей повысилось значен ие отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частно й собственности на землю. Уже в Пековской грамоте появляется упоминание о давности, как способе приобретения права собственности. В Московском г осударстве отношение частных лиц к земле выражалось в форме или поместн ого или вотчинного права. Поместье представляло собой право пользовани я под условие отправления службы, что лишало его обладателя возможности распоряжаться поместьем. Право вотчинника было намного шире и практиче ски представляло собой право собственности в его нынешнем значении. Во в торой половине ХVII века происходит “сближение” вотчины и поместья, расши ряются права их владельцев. Однако открытая продажа поместий правитель ством не допускалось. В 1714 г. Пётр I объединил вотчины и поместья под одним и менем недвижимых имуществ. В период его правления происходит то огранич ение, то расширение прав владельцев земли. Дальнейшее развитие идеи част ной собственности на землю наблюдается при Екатерине II. Всё это способст вовало более широкому применению ипотеки земли как средства обеспечен ия обязательства. Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным пор ядком. Залог не уменьшал объём прав собственника. За ним сохранялась воз можность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сде лок. В начале ХХ века в России происходит расширение круга субъектов, имеющих право частной собственности на землю. В соответствии с Указом от 9 ноября 1906 года “О дополнении некоторых положений действующего закона, касающих ся крестьянского землевладения и землепользования” крестьянин был при знан субъектом права частной собственности на землю. С того момента нача лся переход от общинного землепользования к отрубному и хуторскому. Рук оводитель проводимых реформ П.А. Столыпина считал, что отсутствие прав н е будет стимулировать крестьянина вкладывать в землю свой труд и денежн ые затраты. И несмотря на неудачу этих реформ, практика подтверждает пра вильность выводов Столыпина. С принятием в 1917 году Декрета “О земле” земля национализирована и полност ью исключена из гражданского оборота. Как показал в дальнейшем опыт сове тского периода, исключение земли из гражданского оборота не привело к хо рошим результатам. С переходом нашего государства к рыночным формам хозяйствования назре ла необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Та к, в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. “О про грамме возрождения российской деревни и развития агропромышленного ко мплекса” было подтверждено многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля- продажа земельных участков не допускалась в течении десяти лет с момент а приобретения права собственности. Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах: от 24 декабря 1990 года – “О земельной реформе”, от 24 декабря 1990 года – “О собственности в РС ФСР”, а также в конституции Российской Федерации (ст. 9) 1 1 Головин Ю. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция №9, 1997 г. . Необходимость в этом возникла при осознании того обстоятельства, что от ношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулиро ваться только административными методами. А ведь именно так происходил о на протяжении десятилетий командно-административного руководства се льским хозяйством и земельными отношениями в обществе. Теперь земля отн осится к недвижимому имуществу и введена в гражданский оборот. Земельны е участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в т ом числе и залога. Однако окончательное законодательное регулирование правоотношений, связанных с землёй, возможно только с принятием нового З емельного кодекса, который взял бы на себя решение самых острых, основны х земельных вопросов, отрегулировал существование частной собственнос ти. Но процесс создания Земельного кодекса проходит в сложных политичес ких дискуссиях – очень уже весом и непрост в нашем государстве этот воп рос. Сторонники частной собственности на землю полагают, что именно она сможет стать импульсом в подъёме экономики, и прежде всего села. Противн ики твёрдо убеждены, что это приведёт к спекуляции землёй и полному разо рению хозяйства. На мой взгляд правы и те и другие – упорядочение и контр оль за использованием земельного фонда – ключ к решению проблемы. Но на сколько реально действительное осуществление такого контроля на росси йской почве, да в современных условиях? К решению земельного вопроса необходим особый подход. Ведь земля не толь ко недвижимое имущество и средство производства, а прежде всего объект п рироды. Поэтому в регулировании земельных отношений должен превалиров ать публично-правовой, а не частноправовой элемент. В процессе решения в опроса частной собственности на землю необходимо учитывать, что право с обственности, как великое право всегда ограничено волей государства. За конодатель всегда может поставить пределы воли собственника. Примером такого ограничения является строгое целевое использование земли. Поэт ому в процессе принятия земельных правовых норм необходимо найти оптим альный баланс интересов собственника и общества в целом. Но в любом случ ае право собственности должно быть правом наиболее полного господства над вещью её обладателя. В противном случае он будет относиться к ней как к чужой, что не будет способствовать, конечно же ничему прогрессивному в этом вопросе. Примером, достаточно ярким тому, является результат бесхоз яйственного отношения к земле на протяжении последних десятилетий, что вполне закономерно привело к выбытию из сельскохозяйственного оборота только в результате эрозии и закустаривания многих тысяч гектаров. На о громных площадях произошло резкое уменьшение плодородности земель. А о пыт поднятия целины, когда ради кратковременных богатых урожаев были за гублены огромные участки пастбищной степи. Но главная проблема – это пу стующие земли, у которых просто нет хозяина, ресурсы которых не использу ются. Очевидно, что земле нужен хозяин в лице собственника, для эффективн ой работы которого более широкое включение земельных участков в гражда нский оборот, что неизбежно ведёт к необходимости применения норм гражд анского законодательства к земельным отношениям, когда земля выступае т как имущество. Включение земельных участков в гражданский оборот даёт возможность собственнику распоряжаться им, в том числе в качестве залог а(ипотеки), для обеспечения обязательств, вытекающих из различных догово ров. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 феврал я 1996 г. №239 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, принадле жащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ве дения. Это обусловлено тем, что правом распоряжения имуществом в наиболе е полном объёме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения и пр аво пользования земельным участком, не может его заложить. Было бы лишним отмечать насколько важно понятие собственности на земел ьный участок для определения положения земельного участка как предмет а ипотеки. Рассмотрим подробнее эту тему. Согласно ГК РФ право собственности, как уже говорилось, распространяетс я на земельный участок как на недвижимое имущество. Но земля является це нным природным объектом, она же составляет территорию государства, поэт ому к регулированию права собственности на землю как недвижимое имущес тво присовокупляются общественные (в частности, экологические) и госуда рственные интересы. Благодаря особенному положению земли среди других объектов гражданско-правовых отношений, можно говорить о специфике её п равового режима. В связи с этим Конституция РФ гласит, что “владение, поль зование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществ ляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающе й среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц” (ст. 2). В приведё нной норме Конституции РФ мы встречаемся с понятиями “владение, пользов ание и распоряжение”. По сути, содержание этих трёх понятий, взятых в сово купности, это не отдельные права, а неотъемлемые составляющие одного пра ва – собственности. Рассмотрим их подробнее. Правомочие владения даёт возможность обладать землёй на основании зак она (ключевое слово “обладать”): то есть числить его на балансе, определят ь земельный участок как часть своего хозяйства, просто “иметь” его в нал ичии. С правомочием владения тесно связано другое правомочие – пользов ание. Тесная связь этих правомочий обусловлена тем, что пользоваться зем лёй можно только владея ею. Пользование даёт возможность извлекать из зе мли её полезные свойства: самостоятельно хозяйствовать на земле; исполь зовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельн ом участке общераспространённые полезные ископаемые, лесные угодья, во дные объекты и т.д.; возводить жильё и иные здания и сооружения; право собс твенности на посевы и другие посадки сельскохозяйственных культур, пол ученную продукцию и доходы от её реализации также принадлежат пользова телю, если иное не установлено законом или договором. Правомочие распоря жения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может прод ать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный учас ток – в общем, на основании и в порядке, предусмотренном законом, определ ить его судьбу. После известного, закреплённого прежней редакцией Конст итуции РФ десятилетнего запрета продавать земельные участки, находящи еся в собственности граждан, и принятие новой редакции Конституции на ос новании Указа Президента РФ “О регулировании земельных отношений и раз витии аграрной реформы в России” 1 1 Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1994г., №44, ст.4191 собственники земли получили право продавать земельный уч асток и совершать все операции, перечисленные выше, в том числе передава ть земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акцио нерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с иностранными и нвестициями. Столь широкие полномочия собственника настораживают многих даже сторо нников частной собственности. А как с этим вопросом обстоит в мире? В Авст ралии, например, нет частной собственности на землю, её сдают в аренду на 90 лет и все понимают, что этот запрет ни что иное как государственная форма льность. В США только один штат – Гавайи не имеет частной собственности на землю, так как практически вся территория этого штата является национ альным парком. Стоит отметить какую роль сыграла ипотека земли в истории этого государства. В начале освоения североамериканских территорий в с обственности населения не было практически ничего – вся страна жила на колёсах. Прямо в прерии бросали рельсы Транс-атлантической железной дор оги и по ним же двигались дальше, осваивая страну. Заложить было нечего, та к как в залог никто ничего не брал. Кроме земли, которую правительство раз давало щедро. Земля была единственным предметом залоговых отношений. По этому вся кредитно-финансовая система была связана с залоговыми обязат ельствами и до 30-х годов ХХ века была основана на земельном владении, земе льной собственности. И только с появлением Форда и начала массового стро ительства автомобилей стали приниматься в залог иное имущество 1 1 Новицкий И.Ю. Земля для все х одна // Юридический мир №2 1997г. . Неправда ли показательный исторический пример? Теперь обратимся к Закону об ипотеке, чтобы выяснить какие земельные уча стки могут быть предметом ипотеки, а оборотоспособность каких ограничи вает и почему. Согласно п.1 ст.62 по договору об ипотеке могут быть заложены земельные уча стки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических л иц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные у частки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые здани ями, сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслужив ания (функционального обеспечения). Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставл яются гражданам из земель, находящихся в распоряжении местных органов в ласти в собственность. Отличительной чертой земельных участков предос тавленных для ведения личного подсобного хозяйства, является необходи мость их расположения возле дома. Но ст. 64 Земельного кодекса, устанавлива ющее правовое положение земель крупного подсобного хозяйства допускае т возможность предоставлении части земельного участка за пределами жи лой зоны. Остальные категории земель, подлежащих ипотеке, их назначение и правовое положение, я думаю, не вызывает вопросов, а о земельных участка х, занятых зданиями, строениями и сооружениями (понятийное отличие переч исленных построек в данной работе не важно) и некоторые правовые моменты , связанные с ипотекой таких участков, оговорены в ст. 64 Закона об ипотеке. К расной нитью через все нормы данной статьи проходит положение, указываю щее на то, что при ипотеке земельного участка, право залога на находящеес я на нём строение не распространяется, залогодатель продолжает беспреп ятственно пользоваться данными строениями, а в случае реализации, обращ ении взыскания на заложенный земельный участок, вступает в действие дре внее правило ограниченного пользования – сервитут, смысл которого пре дполагает возможность использования той части уже не принадлежащего з алогодателю земельного участка, которая необходима для использования здания (сооружения) по его назначению. Подобные идеи высказывает и п.1 ст.65 – о праве залогодателя возводить на з аложенном земельном участке здания(сооружения) без разрешения залогод ержателя. Однако, делается оговорка – в случае если такое возведение со оружения влечёт или может повлечь ухудшение обеспечения (то есть земель ного участка), залогодержатель вправе в соответствии со статьёй 450 ГК (“Ос нования изменения и расторжения договора”) потребовать изменения дого вора об ипотеке, в том числе если это необходимо, путём распространения и потеки на возведённое залогодателем здание(сооружение), что на практике может быть весьма оправданным. А вот п.2 той же статьи ограничивает право з алогодателя возводить здание (сооружение) на заложенном земельном учас тке в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной и в ней предусмотрено право залогодателя на возведение построек. Но что из себя представляет, собственно, закладная? Ст. 13 Закона об ипотеке гласит: “Права залогодержателя по обеспеченному и потекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законо м”. Введение закладной Законом об ипотеке представляет собой принципиа льную новеллу, но только для постсоветского права – дореволюционное ро ссийское право использовало закладную на практике довольно широко, а уп оминания о ней встречаются уже в связи с первым указом о залоге XVI века. По сути, закладная представляет именную ценную бумагу (хотя причисление закладной к именным ценным бумагам многими правоведами оспаривается), у достоверяющую следующие права её законного владельца:право на получен ие исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущ ества, без представления других доказательств существования этого обя зательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Т аким образом, закладная удостоверяет одновременно два обязательства – основное (денежное, обеспеченное залогом) и акцессорное (залоговое). Пе речень случаев, когда закладная (её составление и выдача) не допускается, является исчерпывающим и довольно ограниченным (п.4 ст. 13), правила её соста вления и действия в п. 5 – 7 той же статьи, а содержание закладной отражено в ст. 14, причём отсутствие одного из четырнадцати перечисленных тем обязат ельных пунктов, закладная таковой не является. Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и уск орить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществля ться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. Это существенно отличает её от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдать формы самого договора об ипотеке (нота риальное удостоверение и государственная регистрация) и создаёт опред елённые удобства в практическом обороте недвижимости 1 1 Плешанова О. Залог – новый вид ценной бумаги // Российская юстиция №5, 1998г. . Стоит также отметить, что для добросовестного приобретателя закла дной устанавливается презумпция, согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого о беспечено ипотекой верным считается содержание закладной (п.4 ст.14 Закона об ипотеке). Но вернёмся к статье 62 Закона об ипотеке. Пункт 2 данной статьи регулирует ипотеку земельных участков, находящихся в общей долевой или совместной собственности, согласно которой ипотека подобных земельных участков м ожет быть установлена только на принадлежащей гражданину или юридичес кому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Земельная доля (или земельный пай) представляет собой рассчитанное в гек тарах или баллогектарах количество земельной площади, приходящейся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприяти я). Земельные доли на местности, как правило, не ограничиваются и существу ют, так сказать, в документальном выражении – до тех пор, пока в установле нных законом случаях не будет произведено выделение в натуре земельног о участка, равного по размеру установленной земельной доле. Размер земел ьной доли в гектарах рассчитывается путём деления общей площади угодий, переданных в общую собственность участников (членов) организации, на чис ло лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Обща я площадь угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутст вии – по государственному акту (свидетельству). Примерно также делается расчёт размера земельной доле в баллогектарах 2 2 Комментарий к Земельному законодательству Росси йской Федерации // отв. Ред. С.А. Боголюб ов. – М, : 1998 г. . Теперь рассмотрим вопросы, связанные с земельными участками, не подлежа щими ипотеке. Ст.63 не допускает ипотеку части земельного участка, площадь которой мень ше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного управления для земель различ ного целевого назначения и разрешённого использования, а п.1 той же стать и ограничивает ипотеку земельных участков ещё по двум основаниям – есл и земельный участок находится в государственной или муниципальной соб ственности и земельные участки из состава земель сельскохозяйственног о назначения. Земли, находящиеся в собственности РФ и субъектов РФ, являются государст венной собственностью. В ст. 224 ГК государственная собственность на имуще ство определена как собственность, не являющаяся собственностью частн ой и муниципальной. Довольно общее, но вполне чёткое определение. То есть устанавливается, что государственная собственность – это собственнос ть за минусом частной и муниципальной. Следуя тому же математическому за кону, получаем, что муниципальная собственность – это собственность, ми нус государственная и частная. Основным вопросом при этом может стать сл едующий – как разграничивать государственную и муниципальную собстве нность. Но ст.63 Закона об ипотеке своей нормой как бы уравнивает эти два ви да собственности в невозможности участвовать в ипотечных правоотношен иях и их разграничение не является предметом рассмотрения данной работ ы. Итак, государственная собственность на землю была закреплена в ст.11 Кон ституции РСФСР. Последующее закрепление государственной собственност и на землю продолжилось в соответствующих нормативных актах, в том числе , и Конституции 1993 года. Впервые право муниципальной собственности на зем лю было чётко сформулировано в Законе “О местном самоуправлении”. В ст.2 з акона названы местные (то есть муниципальные) образования: города, район ы в городах, районы, посёлки, сельские населённые пункты. Государственные земли делятся в свою очередь на федеральные земли (земл и, занимаемые федеральными объектами – здания, сооружения, предприятия другие земли, выделяемые для федеральных нужд) и земли субъектов РФ – он и собственники земли на своих территориях. Муниципальная собственность на землю – это собственность муниципальн ых образований в пределах их границ. Однако, как это понятно, и здесь не вс е земли находятся в муниципальной собственности. Для примера возьмём лю бое муниципальное образование. На его территории могут быть 1 – 2 федерал ьных объектов. Земля, занимаемая ими, является, как правило, федеральной. Д алее, на его территории могут располагаться несколько предприятий обла стного или краевого, республиканского значения (то есть земли субъекта Р Ф). На территории муниципального образования много частных собственник ов земли (под жилыми домами, приусадебными, подсобными хозяйствами и т.д.). Эти частные земли также исключаются из муниципальных земель. В остатке о стаются муниципальные земли – земли, занятые муниципальными объектам и (больницы, школы, муниципальное жильё и т.д.), так называемые земли общего пользования (дороги, парки, пляжи, кладбища) и так далее 1 1 Комментарий к Земельному законодательству РФ // отв. Ред. С.А. Боголюбов. – М. :1998 г. . Что же заставила законодателя ограничить ипотеку государственных и му ниципальных земель? Ответ возможно кроется в тех же причинах, что и с запр етом ипотеки казённых предприятий. Об этом уже говорилось в данной работ е. А что же с запретом ипотеки земель сельскохозяйственного значения? Прич ины и следствия этого запрета следует рассмотреть подробнее. Земли сель скохозяйственного назначения – это земли, предназначенные для нужд се льского хозяйства или уже предоставленные для этих целей. Главной особе нностью этой категории земель является то, что земля здесь выступает в к ачестве основного средства производства. Поэтому для земель сельскохо зяйственного назначения установлен особенный режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущения выведения таких зе мель из сельскохозяйственного оборота. Сельскохозяйственные земли сос тоят из угодий – участков земли с определённым хозяйственным использо ванием (например, пашни, пастбища и т.п.); земель под сельскохозяйственными объектами – фермами, токами, дорогами ; а также неудобьев (овраги, болота, и т.д.). Закон об ипотеке говорит лишь об угодьях. Вообще, вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в гр ажданский оборот носит прежде всего политический характер. И новый Земе льный кодекс, и Закон об ипотеке решили этот вопрос отрицательно, что в не малой степени послужило причиной президентского вето на оба закона. Экс перты с президентской стороны и сегодня считают, что изъятие сельскохоз яйственных угодий из перечня объектов, регулируемых Законом об ипотеке нежелательно. Ведь реальные собственники этих земель – крестьяне, точн о знают, что у них никогда не будет достаточных для ведения полноценного рентабельного хозяйства в современных экономических условиях оборотн ых ресурсов, если им не дадут закладывать землю. Причём всю, а не только ов раги, имеющие соответствующую оценочную стоимость. Они хотят иметь обор отный капитал также как и предприятия, и именно посредствам участия в за логовых отношениях. А некоторые деятели Государственной Думы РФ по преж нему склоняются к мысле о недопустимости ипотеки сельскохозяйственных угодий, ссылаясь на “реали сегодняшнего дня” и криминальную обстановку в государстве. А реали сегодняшнего дня – это практически не функционир ующий аграрный сектор, для которого залог – один из эффективных действе нных способов существования и развития. Всё было бы действительно не так сложно, если бы новый земельный кодекс в ступил в силу до принятия Закона об ипотеке: в этом случае можно было бы см ело согласовать с ним ипотечные нормы. Но всё получилось наоборот и поэт ому Закон об ипотеке оставил земельный вопрос не решённым. И во многом бл агодаря включению ст.63 в Закон об ипотеке был достигнут компромисс между различными политическими силами в государственной Думе. Хотя ранее, при подготовке Закона об ипотеке ко второму чтению согласите льной комиссией предлагался более “мягкий” вариант, когда Закона об ипо теке всё-таки допускал со множеством исключений ипотеку земельных учас тков из состава земель сельскохозяйственного назначения “для обеспече ния обязательств, связанных непосредственно с сельскохозяйственным пр оизводством”. Действие Закона об ипотеке при этом не распространялось н а сельскохозяйственные угодия, отношения по поводу которых целиком и по лностью регулировались бы земельным законодательством. Ипотека земель ных участков (в том числе земель сельскохозяйственного назначения), нахо дящихся в государственной или муниципальной собственности, разрешалос ь, за исключением запретов, установленных земельным законодательством ( ещё ряд ограничений был обусловлен природоохранными и градостроительн ыми правилами). Подход разработчиков предполагал, таким образом, включен ие в гражданский оборот, ограниченного круга земель (в том числе сельско хозяйственных), а законы о земле могли устанавливать специальные изъяти я этих участков из оборота. Это вариант предложенный согласительной ком иссией, депутатами был отвергнут, хотя если бы эти положения и были бы при няты, они носили бы соотношении с нормами Земельного Кодекса декларатив ный характер и скорее бы всего не имели перспектив практической реализа ции 1 1 Плешанова О. Объекты ипот еки (залог недвижимости) // Российская юстиция № 10. 1998 г. . Таким образом, выведение земельного вопроса за рамки Закона об ипотеке о тделяет его решение на неопределённый срок, оставляя российского крест ьянина в удручающем положении и для полноценного развития института ип отеки требуется принятие Земельного кодекса и введение его в действие. Одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наш е время – это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь)? Норм ативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению п роблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Но чт о, собственно, представляет собой оценка недвижимости? Оценка недвижимости – это прежде всего оценка прав собственности на да нную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями. Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта н едвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвиж имостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее веро ятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости. Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы: 1. Постановка вопроса об оце нке. 2. Отбор информации, необход имой для оценки. 3. Анализ информации. 4. Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной вел ичины стоимости. 5. Составление отчёта об опр еделении стоимости. В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости(оценки) означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости; оп ределение прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д. 1 1 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М. : Финансы и статистика, 1996г. . Закона об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается императив ная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в договор е об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются об щие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет на норматив ную цену, а в итоге и на оценку земельного участка. К таким факторам относя т: - инженерно-строительные качес тва территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие з атраты на освоение; - расположение участков относи тельно существующих и перспективных транспортных магистралей, связыва ющих их с городскими и культурными центрами; - экологическая обстановка и ка чество природных ландшафтов. Этот перечень не являет ся исчерпывающим 1 1 Новицкий И.Ю. Земля для всех одна // Юридический мир №2 1997г. . В отношениях залога, оценке отводится очень важное значение, так как от с тоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём уже гов орилось в данной работе. Это важно не только для того, чтобы иметь возможн ость быстро реализовать; как указано в законодательстве, сроки заключен ия договора об ипотеке устанавливаются сторонами, а также условия об оце нке предмета ипотеки (п.5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ), причём стороны свободны в своей оценке. Однако, сроки эти будут доста точно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не тол ько от обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд а также инфляци онные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли, что можн о использовать для предотвращения последствий инфляции, та это пересмо тр оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита. В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и, в частност и, земельных участков, в следствии того, что она непосредственно затраги вает интересы владельцев, а также принимая во внимание современное разв итие (вернее необходимость в развитии рынка недвижимости), получила знач ительно большее распространение.Так, в ряде городов (в том числе и в город е Волжском) действуют специализированные фирмы или фирмы, в деятельност ь которых входит проведение оценочных работ, которые и проводят индивид уальные оценки, осуществляется подготовка и обучение специалистов. Осн овы оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей сдело к с ними определяются ФЗ от 29.07.98 №135 – ФЗ “об основах оценочной деятельност и в Рос. Фед.”. Что же касается массовой оценки недвижимости и, в том числе, з емельных участков, то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с чётко очерченными функциями, процедурам и и правовой защиты, что конечно, негативно сказывается на реальных усло виях современного рынка. Ведь непременным условием цивилизованных рын очных отношений является, как уже говорилось, развитие института оценки недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в наст оящее время связаны с отсутствием подобающей оценки её, поскольку при оф ормлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, оста ются неизвестными, что создаёт питательную среду для того же криминальн ого рынка. Можно перечислять ещё долго, начиная с того, что верная оценка п озволяет создавать базу для обоснованного налогообложения, и заканчив ая тем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересов с обственников при с недвижимостью, но вернёмся к ипотеке земельных участ ков. Как и при ипотеке предприятий (зданий, сооружений) законодатель вводи оп ределённые правила обращения взыскания на земельные участки. Во-первых, это сохранение режима пользования земельным участком после его реализ ации (но это свойственно в отношениях с землёй вообще и смена режима поль зования скорее исключение – разрешается в ограниченных случаях и при с облюдении ряда формальностей, например, разрешение органов местного са моуправления) (п.1 ст.68). Во-вторых, вводятся ограничения на продажу и приобр етения земельных участков по конкурсу заложенных земельных участков, н а публичных торгах и аукционах по кругу лиц, которые могут приобретать т акие участки с соблюдением установленных федеральным законом ограниче ний. Конкретной отсылки данная норма не делает, а существующая путаница в законодательстве создаёт определённые трудности с установлением под обных лиц. Можно лишь предположить, что речь идёт, например, о покупке земе льных участков иностранными гражданами и фирмами. Этого закон не допуск ает. Земля, как предмет ипотеки, не мог быть обойдён Закона об ипотеке, но те не сколько статей, имеющих в нём место не в силах подавить всех нерешённых з емельных вопросов в нашем государстве и остаётся лишь надеяться, что гра мотное и реально действующее земельное законодательство по России ког да-нибудь всё-таки будет. А до тех пор земельный участок, как предмет ипоте ки, будет оставаться заманчивым ответом на поставленный вопрос. ГЛАВА VII . В данной работе уже рассматривались особенности ипотеки здани й и сооружений – не жилых строений, которым ст. 74 также причисляем гостин ицы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не пр едназначенные для постоянного проживания. В принципе, последние исполь зуются для проживания , но их конкретное отличие от жилых домов и квартир предоставляет возможность использовать их в качестве предмета ипотеки не по правилам главе ХIII Закона об ипотеке (“Особенности ипотеки жилых до мов и квартир”), а на общих основаниях. Правила установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (п.3 ст. 74) . Следует отметить, что вопреки бытующему иногда мнению жилые и не жилые п омещения относятся к недвижимости независимо от своего расположения в доме, то есть независимо от того, соприкасаются они непосредственно с зе мельным участком или находятся на верхних этажах зданий. Что же есть жилое помещение? Закон РФ “Об основах федеральной жилищной п олитики” 1 1 Закон РФ “ Об основах федеральной жилищной полити ки ” от 24.12.92 №4218-1 относит к недвижимости в жилищной сфере недвижимое имущество с установленными правами владен ия, пользования и распоряжения в границах имущества, включающего : земельные участки и прочно связанные с ними ж илые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные п остройки, зелёные насаждения с многолетним циклом развития ; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилы х домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного прожи вания (ст. 1 ФЗ “ Об основах федеральной жил ищной политики ” ). Жилищный кодекс опреде ляет жилые дома и помещения, как предназначенные для постоянного прожив ания граждан (ст.7). Предметом рассмотрения главы XIII Зако на об ипотеке является предназначенные для постоянного проживания инд ивидуальные и много квартирные жилые дома и квартиры, предназначенные н а праве собственности гражданам или юридическим лицам, а также части жил ых домов или квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных ко мнат (п.1, 4 ст.74 Закона об ипотеке). Описание предмета ипотеки в соответствии с п.5 Указа Президента РФ №293, дол жно быть достаточным для его идентификации (а также п.2 ст.9 Закона об ипоте ке). Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведённой площади кварти ры, количества комнат в квартире, доли закладываемого имущества (если за кладывается доля в праве), а так же описание комнаты (при залоге одной из к омнат). Подобно ипотеке предприятий и земельных участков, глава XIII , ст.74 в п.2 не допускает ипотеку индивидуальны х и многоквартирных жилых домов находящихся в муниципальной или госуда рственной собственности. Частная собственность граждан на жилые помещ ения (квартиры) предполагает их приобретение путём покупки, наследовани я и т.д., а так же вследствие приватизации данной жилой площади. При рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья сл едует учитывать особенности, связанные с тем, что право на жилище относи тся к основным конституционным правам граждан, в связи с тем государство особую защиту прав некоторых категорий населения. Закон об ипотеке отме чает, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в особенности не совершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособны х лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляетс я в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Опека и попечительство, кем п равовые понятия, вводятся ст. ст. 145-146 Семейного кодекса РФ, а гражданские пр ава опекуна (попечителя) определяются ст. ст. 36-38 ГК РФ. В частности, п. 2 ст. 37 зап рещает опекуну (попечителю) совершать действия или давать согласие на со вершение действий по отчуждению и иным операциям с принадлежащей опека емому недвижимостью (в том числе и залог) без предварительного разрешени я органа опеки и попечительства. Также п. в ст. 74 исключает возможность зак лючения договора об ипотеке, предметом которого является жилой дом или к вартира, через представителя, за исключением случаев, предусмотренных п унктом 5 данной статьи. Данное правило вводится прежде всего для защиты с обственника от возможных посягательств, так как на сегодняшний день раз вилась целая индустрия в криминальном мире, основу преступной деятельн ости которой составляют сделки с квартирами и домами. Также, в частности, ст.292 ГК РФ предусматривает, что для отчуждения жилого помещения, в которо м проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо с огласие органа опеки и попечительства. Но необходимо уточнить, что залог не является отчуждением имущества, поэтому для оформления собственног о залога, согласия органа опеки и попечительства не требуется, если, коне чно, несовершеннолетний не входит в число собственников. Строго говоря, банки, практикующие выдачу кредитов под залог жилья, обычно требуют, что бы закладываемая квартира была “чистой”, то есть, чтобы там не было пропи санных лиц, и чтобы собственник имел другое жилое помещение, пригодное д ля проживания его и членов его семьи. Однако Гражданский кодекс (п. 1 ст. 338) пр едоставляет право залогодателю пользоваться заложенной квартирой. Это исходит из самого смысла ипотеки. Залогодатель в принципе может прописа ть в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после регистр ации залога. В связи с этим в случае обращения взыскания на заложенную кв артиру при её регистрации могут возникнуть проблемы, связанные с прожив анием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника. Решить данну ю проблему можно следующим образом. Гражданский кодекс действительно п редоставляет залогодателю право пользования заложенной квартирой, но только залогодателю, а не членам его семьи. Следовательно, прописка член ов семьи залогодателя ( предоставление им жилья в постоянное пользовани е), в том числе несовершеннолетних, в заложенную квартиру без согласия кр едитора может рассматриваться как передача предмета залога в безвозме здное пользование другим лицам без согласия залогодержателя с последс твиями, предусмотренными ст. 351 ГК РФ о досрочном требовании исполнения об язательства и обращении взыскания. Закон об ипотеке также предусматрив ает подобную норму. Хорошие результаты могли бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его последствиях органов, осуществляющих учёт г раждан по месту жительства и пребывания, и контроль этих органов за подд ержанием режима заложенного имущества, однако соответствующие правовы е механизмы в настоящее время отсутствуют. Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст. 75, в соответствии с ко торой, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности зал огодателя и иных лиц, заложенной считается на ряду с жилым помещением со ответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем, а, п. 1 ст. 290 относит к общей собствен ности в многоквартирном доме, в частности, общие помещения дома (подъезд ы, лестничные клетки), несущие конструкции дома, механическое, электриче ское оборудование и т.д. Весьма интересный вопрос затрагивается ст. 76 Закона об ипотеке, где в каче стве возможного предмета ипотеки представлено незавершенное строител ьство. Данный предмет ипотеки уместно будет связать с предметом залога, описанном в п. 3 ст. 6 закона “О залоге”, а именно, вещи, которые могут быть при обретены залогодателем в будущем. Но могут ли быть в этом случае быть соб людены императивные требования закона об обязательности точного опред еления предмета залога (его состава, стоимости, местонахождения и т. д.)? Пр именительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем, такое возмож но тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже существ ует в натуре (то есть имеет определённую материальную законченность и в соответствии со ст. 128 ГК РФ является объектом гражданского оборота) и, во-в торых, залогодатель заранее знает, какую именно индивидуально-определё нную вещь он намерен приобрести. В качестве примера такого договора може т служить договор залога конкретной квартиры или готового дома, которые залогодатель намерен приобрести в будущем и для чего собственно он, и бе рёт ссуду или кредит у залогодателя. В подобной ситуации для сторон не со ставляет особого труда точно индивидуализировать предмет залога, даже “, будущего”, указов его основные характеристики, место расположения, ст оимость и т. п. Иное дело, когда речь идёт об обеспечении возврата кредита или ссуды, полученных залогодателем в целях осуществления нового строи тельства. Ипотека незавершённого строительства имеет много противнико в среди правоведов. По их мнению (они опираются на норму ст. 219 ГК, согласно к оторой право собственности на будущий предмет залога возникает с момен та его регистрации, а залогодателем может быть только собственник вещи и ли лицо, обладающее правом хозяйственного ведения), поскольку регистрац ии подлежат только те объекты, которые приобрели функциональные призна ки регистрируемого объекта недвижимости, а незавершённый дом не облада ет признаками такового (то есть, например, не является пригодным для прож ивания) то данный объект и не может быть признан объектом недвижимости, д аже если он является прочным, непотребляемым и связанным с землёй, а знач ит и ипотека подобных объектов невозможна. Данный подход подтверждаетс я практикой арбитражных судов. Тем не менее этот вид практически разруше н Законом об ипотеке и п. 2 Указа Президента РФ №293, но по выше указанной прич ине практически реализован быть не может. А вот адвокат Т. Пухова утвержд ает, что мнение о том, что предметом ипотеки при этом может служить тот объ ект, который предстоит построить, является ошибочным 1 1 Т. Пухова. Защита прав добросовестного приобре тателя имущества, составляемого предмет залога // Российская юстиция №3 98г. . По её мнению, правиль нее в подобных случаях говорить не о залоге вещей, а о залоге имущественн ых прав залогодателя, поскольку сам объект, как таковой, не существует и, с оответственно, не представляется возможным определить ни состав, ни сто имость вещей, образующих предмет ипотеки. Некоторые кредитные учрежден ия уже идут по этому пути: оформляют в аналогичной ситуации в качестве пр едмета ипотеки не квартиру в строящемся доме или сам строящийся дом, а им енно имущественные права залогодателя на создаваемые в ходе такого стр оительства в ходе такого строительства объекты. Подобное представляет ся наиболее действенным на практике. Но перейдём к другим вопросам, связ анным с ипотекой жилья. Несмотря на обилие государственных программ по развитию жилищного ком плекса, экономические реалии современной России таковы, что без приняти я дополнительных мер решение указанной проблемы не представляется воз можным. Достаточно сопоставить размеры платёжеспособности спроса осно вной массы населения и действительные цены на жильё. Средне заробатная п лата надёжно защищает от возможности приобрести жильё, а цены на квартир ы растут постоянно и в условиях российской современности остаётся осно вой благосостояния-недостижимой роскошью. Таким образом, ясно, что даже жестокий режим экономии не даст возможности приобрести жильё в обозрим ом будущем. Только обьединением усилий банков, государства и населения, возможно, превратить желаемое в действительное. Во-первых, взятое на себ я обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан госуда рство может реализовать, разрешив зачесть определённую долю вкладов ка к часть взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо к ардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита 1 1 Е. Терновская. Ипотека: про блемы и перспективы // Хозяйство и пра во.№9. 1997г. . Среди форм инвестирования и долгосрочного кредитования особое место з анимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. И коле способ приобрет ения жилья-ипотека жилых домов и квартир, купленных за счёт кредита банк а или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу яв ляется банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на по купку жилого дома или квартиры (ст. 77 Закона об ипотеке). В той же статье уст анавливается момент наступления залога с момента государственной реги страции договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Вообще, системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм на копления и долгосрочное кредитование под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и переп ланировки жилых помещений. В подавляющем большинстве случаев заложенн ое имущество является надёжным обеспечением выданной суммы. Существуе т несколько довольно действенных на первый взгляд систем (инвестирован ия) ипотечного кредита-это и договоры с коммерческими застройщиками, и о перации с приватизационными сертификатами, дотациями муниципалитетов и многие другие. Но их описание и анализ не является темой данной работы. Т ем не менее, стоит отметить, что практика свидетельствует о том, что широк ие возможности ипотечного кредитования для решения инвестиционных и с оциальных проблем жилья, по существу, не используются. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру зажат о в рамки конституционных прав граждан на жильё и большинство оговорок в ст. 78 Закона об ипотеке посвящено именно этой теме. Так п. 1 данной статьи закрепляет за залогодателем и членами его семьи право остаться проживать на данной жилой площади, если оно явл яется для них единственным пригодным для постоянного проживания помещ ением. В этом случае, между лицом, которое приобрело бывший предметом ипо теки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собств енником жилого дома или квартиры либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федераци и. Причём, в случае, если подобное соглашение не будет достигнуто, любая из сторон вправе потребовать его заключения и определение его условий в су дебном порядке, перекладывая это на комплекс судебных обязанностей. Пун кт второй ст.78 предусматривает исключения из правила пункта 1 при наличии которых после обращения взыскания на заложенный дом или квартиру и реал изации этого имущества залогодатель и проживающие с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение м есяца освободить занимаемое помещение. Пункт 2 ст. 78 Закона об и ч. 2 ст. 13 Указ а Президента РФ N 293 перечисляют следующие условия; - если жилой дом или к вартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кре дита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры (причем Указ Президента РФ N 293 уточняет, что предоставле ние кредита было в обеспечение строительства нового жилого помещения и это более оправдано); - если проживающие с залогод ателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в уже заложенный дом или квартиру - до их вселения нотариудо стоверенное обязательство освободить жилой дом или квартиру в случае о бращения на него взыскания (на практике, при действии данного условия не обходимо учитывать возможное противоправное воздействие на граждан дл я обеспечения подписания ими подобного обязательства). Лица, проживающие в за ложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или догов ора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации залож енного жилого дома или квартиры. В соответствии со ст.675 ГК РФ переход прав а собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не вле чет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенн ого договора найма. Отсутствие качеств енного правового регулирования ипотечных отношений приводит, как уже о тмечалось, к негативным последствиям на рынке жилья. В частности, поскол ьку регулирование залога сложно и зачастую неоднозначно, а необходимос ть реального обеспечения исполнения обязательств остается острой кред иторы часто используют схему" кредитования путем купли - продажи", при кот орой гражданин продает жилье банку (или иному возможному кредитору) и за ключает с ним соглашение о том, что в случае возврата покупателю покупно й цены до определенного срока жилье будет возвращено прежнему собствен нику. В принципе такие отношения существуют еще со времен Древнего Рима, но уже в классическом римском праве данные отношения использовались ре дко ввиду существенного ущемления прав должника. Действительно, если пр и ипотеке жилье остается в собственности и пользовании залогодержател я, причем реализация производится с публичных торгов и зачастую под конт ролем судебных органов, что призвано обеспечивать защиту прав залогоде ржателя, то при купле-продаже продавец передает все права по распоряжени ю проданным жильем. Следует также отметить, что правовое регулирование о тношения по предварительному договору также оставляет желать лучшего и содержит массу юридических оснований для признания такого договора п росто не заключенным. Мало того, недобросовестный кредитор может просто повторно продать купленную квартиру даже не дожидаясь срока погашения кредита. Истребовать повторно проданную квартиру от добросовестного п риобретателя, в силу ст.302 ГК РФ, довольно затруднительно. Единственный пр авовой способ возврата жилья в этой ситуации - доказать в суде, что сторон ы при заключении договора купли - продажи имели ввиду залог, то есть сделк а купли - продажи являлась притворной и, соответственно, к данной сделке д олжны применяться правила об ипотеке 1 1 Сапожников М.В. Залог, как способ обеспечения обязательств Юридический мир, № 1, 97). . Ипотека жилых домов и квартир при современной ситуации с земельным вопр осом остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки, так ее пр едмет- квартира, жилой дом -является, пожалуй, единственной дорогостояще й, а потому действительно оборотоспособной собственностью российских граждан. Опять же данная форма ипотеки предоставляет шанс получить жиль е в будущем, что так же не маловажно для сегодняшних российских реалий. Но проблемы и недостатки все те же. Многочисленные проблемы в праве, недора ботанные и потому вяло функционирующие нормы и, как следствие, произвел чиновников и криминальных структур. И тем не менее, такой предмет ипотек и, как жилье (жилые дома, квартиры, части квартир) занимает достойное место в ипотечных правоотношениях и его практическое будущее представляетс я более радушным. ГЛАВА VIII . Рассматривая комплекс вопросов, связанных с существовани ем на правовом поле известных и описанных выше предметов ипотеки нельзя не упомянуть о проблемах, связанных с их регистрацией и нотариальным удо стоверением, проблемами, которые при сегодняшней правовой неустроенно сти особенно остры. В чем же практическое значение регистрации ипотеки и тесно связанной с ней нотариальным удостоверением договора об ипотеке? Основной задачей и целью регистрации прав на недвижимость и недвижимое имущество (коими являются предметы ипотеки) и сделан с ними согласно Фед еральному закону " О государственной регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним являются укреплением этих прав, установление возмо жно более крепких связей между недвижимостью и имеющим на нее право субъ ектом, охрана вещных прав субъектов, гарантия стабильного гражданского оборота. А. Завьялов и В. Коновалов представляют следующие причины потре бности в регистрации прав на недвижимость и сделок с ним: 1. Хозяйственное общест во и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственно сть в процессе приватизации, желают получить доказательства данного фа кта от государства, поскольку именно оно являлось бывшим собственником имущества. 2. В силу сложившейся пси хологии участники гражданско-правовых отношений полагают, что по насто ящему "надёжные" право устанавливающие документы на недвижимое имущест во и сделки с ним могут выдать только государственные органы 3. Вследствие нехват ки оборотных финансовых средств собственники приватизированных предп риятий предпринимают попытки получить кредиты от банков и иных кредитн ых учреждений, которые в свою очередь нуждаются в весомых гарантиях - ипо теке на данное имущество, но государственно зарегистрированной 1 1 А.Завьялов, В.Коновалов. Го сударственная регистрация прав на недвижимость "Российская юстиция" N 6, 1998. . Обо всех этих условиях в том или ином контексте уже го ворилось в данной работе. Следует учитывать так же, что предварительно (п еред государственной регистрацией) договор об ипотеке должен быть нота риально удостоверен (ст. 10 Закона об ипотеке). И это непростая формальност ь. Деятельность нотариата обусловлено нормативными актами 2 2 Закон РФ " О нотариате ” и может решать своими силами опред еленные проблемы, чего не в праве делать регистрирующие органы( например , отказать в удостоверении, если выяснится не дееспособность гражданина , обратившегося с просьбой о совершении нотариального действия). Государственная регистрация ипотеки отражена в главе IV Закона об ипотек е, однако тонкости этого процесса, их осмысление и обзор не является темо й данной работы. Рассмотрим в вкратце лишь некоторые проблемы, связанные с этим процессом. Одной из самых тяжелых проблем в этой теме является проблема отсутствия единого органа в масштабах государства, который занимался бы регистрац ией недвижимости и сделок с ним. Еще в 1998 году государственной регистраци ей продолжали заниматься технические органы. Так уж сложилась в нашем го сударстве исторически, так как до 1998 года сделок с недвижимостью практиче ски не осуществлялось и государственной регистрации не требовалось ка к таковой. Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а ве рнее, их "вживлением" на почву нашей экономики - совершенно к этому не гото вой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия долгожданн ого ФЗ" О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" остаетс я трудным в некоторых регионах совместить позиции уже существующих рег истрирующих ведомств. Это и комземы, и БТИ и Минюст. Конечно, открыто они н е говорят: "Мы хотим быть главными и единственными". Но это вопрос денег и в ласти - в России сложнейший вопрос. А те же БТИ работают по инструкции 1968 го да, где, к примеру, предприятие как имущественный комплекс, может рассмат ривается как домовладение, с чем сегодня никак нельзя соглашаться. Масса осложнений, возникающих при регистрации залога, например жилых по мещений, связана с наличием различных запрещений, наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи с исками о признании недейств ительным и сделок с квартирой, расследованием уголовных дел, несогласов анными перепланированием квартиры, что получает сегодня все большее ра спространение, и по другим основаниям. Как правило, стороны договора узн ают о возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки, что довольно не удобно, так как некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу п осле нотариального удостоверения, не учитывая, что согласно Закону об ип отеке, договор считается заключенным лишь после регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок нотариусы ограничиваются зачастую истреб ованием справки БТИ, в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д. А сведения о наличии запрещений и арестов конц ентрируются не в БТИ, а, что касается, например, Москвы, в комитете муницип ального жилья. Вот пример несогласованности и разрозненности полномоч ий. С нотариальным удостоверением договоров об ипотеке тоже не мало пробле м. Одна из них вытекает из Закона ипотеки, который утверждает, что вторичн ый оборот закладных нотариального удостоверения не требует ( а ведь имен но он составляет наибольший объем в гражданском обороте). Нотариусы этим , конечно, очень не довольны и всячески пытаются лоббировать свои интере сы и без того, согласно Закону "О государственной пошлине имея 1,5% от суммы у достоверенной сделки - огромные деньги, а реальной ответственности за ее правомерность и последствие не несут. Также известна определенная путаница с удостоверением прав на землю, чт о решающим образом сказывается иной раз на процессе ипотеки земельных у частков. Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулиров ании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" свидетел ьство на право собственности на землю является документом, удостоверяю щим это право, и в то же время государственная регистрация прав - единстве нное доказательство существующего зарегистрированного права. Обязате льной государственной регистрации подлежит права на недвижимое имущес тво (в частности, земельный участок), право устанавливающие документы, на которые оформлены после введения в действие ФЗ "О государственной регис трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 2, п.2 ст. 4). Исходя из смысла и содержания этих норм, оформление и выдача свидетельств на право собственности и иных правоустанавливающих документов с 30 января 1998г. дол жна была быть прекращена. Однако отсутствие как правовой (разработка и н ормальное функционирование Единого государственного реестра прав на н едвижимость и сделок с ним, приведение нормативных актов Президента РФ и Правительства РФ в соответствии с указанным законом), так и организацио нное (создание системы учреждений по регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним), свидетельство на право собственности на землю до с их пор служит основанием при совершении ипотеки. С 31 января 1998г, когда вступил в действие Федеральный Закон "О Государственн ой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возникновени е, изменение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав вне зависимости от того, созданной или нет на территории того, или иного субъ екта РФ учреждение юстиции, осуществляется в соответствии с настоящим З аконом, по скольку согласно ст. 33 этого Закона не позднее 31 января все орган ы, осуществляющие государственную регистрацию прав обязаны были прист упить к ведению Единого Государственного реестра прав и выдачи информа ции. В соответствии с Законом Министерства Юстиции РФ является уполномо ченным федеральным органом исполнительной власти в системе государств енной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Эта деятельность приобретает исключительную важность не только в праве защиты прав и зак онных интересов граждан, но и в будущей системе налогообложения и наполн ения бюджета государства и субъектов федерации. Но для этого опять же не обходимо провести большую подготовительную работу, в том числе создать необходимую правовую базу, но отличную от практикуемого сегодня против оречивого ведомственного нормотворчества. Практика показала, что в каждом субъекте Федерации необходимо создание одного учреждения юстиции с филиалами его в городах и районах. Это позво ляет привести к единой правоприменительной практики в регионе, создани я строгой системы контроля и ответственности должностных лиц. В конечно м итоге может быть создана единая система учреждений юстиции РФ в резуль тат единообразного применения Конституции РФ, Гражданского кодекса, сп ециальных федеральных законов и подзаконных нормативных правовых акто в, единой федеральной методики государственной регистрации прав на нед вижимое имущество и сделок с ним. ГЛАВА IX . В заключении нельзя не упомянуть еще об одном предмете ипо теки - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. С одной стороны, Закон об ипотеке специально не оговаривает пор ядок и условия их ипотеки, лишь упоминая о них в п.1 ст.5 (предметы ипотеки), и п редставляется, что это происходит на общих основаниях, а с другой, гражда нский оборот подобных предметов ипотеки не имеет столь широкого распро странения, как вышеописанные предметы и что-либо существенное о их залог е сказать трудно. Тем не менее и в связи с предыдущей темой обсудим статью 40 Закона о залоге, который в отличии от нового Закона об ипотеке уделил ип отеке воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космическ их объектов хоть одну статью. Подобная ипотека, вернее договор о ней, должен быть внесен в реестр госуд арственных организаций, регистрирующих гражданские воздушные, морские , речные суда, а также другие транспортные средства (пункт 2 ст. 40). Необходим ые указания на этот счет содержатся в транспортных уставах и кодексах. Т ак в соответствии со ст.ст. 24, 27 кодекса торгового мореплавания 1 1 собрание постановлений С ССР 1959 №2 все суда, технический надзор, за которыми осуще ствляет Регистр, должны бать внесены в Государственный судовой реестр, а остальные суда должны регистрироваться в судовых книгах морских торго вых и рыбных портов страны. С момента внесения судна в Государственный с удовой реестр и регистрации в судовой книге все записи, которые были сде ланы ранее в отношении данного судна в судовых реестрах иностранных гос ударств, Российской Федерацией не признаются. Закон (п. 3 ст. 40) распространяет требования об обязательной регистрации за ложенных объектов, предназначенных для исследования или использования в гражданских целях космического пространства, Луны и других небесных т ел. Такая регистрация должна осуществляться в специальном государстве нном реестре, а регистрация заложенных объектов, которые уже находятся в космическом пространстве, на Луне или других небесных телах - в реестре, к оторый должен вестись в соответствии с нормами международного космиче ского права (п. 3 ст. 40). Конечно, речь идет об объектах принадлежащих не госуд арству, что следует из смысла Закона об ипотеки и таких государственных, представляется, подавляющее большинство потому, что разные организаци и могут сегодня финансировать собственные космические объекты (наприм ер, телевизионные спутники). Необходимость регистрации соответствующи х объектов и ее правовое значение основывается на международных обязат ельствах государств. Так, Договор о принципах деятельности государств п о исследованию и использованию космического пространства, включая Лун у и другие небесные тела (участникам Договора является РФ, как правопрее мник СССР), связывает возникновение основных прав и обязанностей госуда рства по отношению к соответствующим объектам, который ведется данным г осударством. Заключение. Итак, мы рассмотрели и обсудили основные вопросы, которые с тавит практика и теория в отношении предметов ипотеки. Их сущность, прин ципы и условия оборотоспособности, реальная действительность перспект ивы развития, нашли, по моему мнению, отражение в данной работе. Что же в ит оге хотелось бы отметить? Прежде всего то, что развитие института ипотек и - дело будущего. Современное экономико-правовое положение залога недви жимости в гражданском обороте - это робкие, неумелые и, часто, не верные ша ги. Отсутствие информации и экономико-правовой культуры столь необходи мых в современных условиях порождает массу ошибок субъектов залоговых отношений на практике, последствие которых финансовые потери с одной ст ороны и дискредитации института ипотеки, как весьма эффективного спосо ба защиты прав кредитора и одновременно источника кредитов - с другой. То т же дефицит информации способствует деятельности недобросовестных су бъектов гражданского оборота. Но эта проблема из области уголовного пра ва. Значение ипотеки трудно переоценить. И как способ получения необходимы х кредитов (как, например, при строительстве или покупке жилья это едва ли не единственный законный путь), и в качестве защиты прав и законных интер есов кредиторов, гарантии возврата долга залогодателю должником. Предм еты ипотеки, описанные в данной работе, с успехом могли бы выполнять эти д ве функции посредством своей наличности, действенности и ценности в сов ременном гражданском обороте. Причины, мешающие занять сегодня ипотеке свое достойное место достаточно подробно описаны выше. Нет смысла повто ряться. Хочу лишь заметить, что необходимость решения в этом ключе вала э кономических, юридических и просто организационных проблем не должна и сключать попыток их решения на всех уровнях и этапах одновременно и по в озможности. Целеустремленная, сбалансированная и поэтапная работа в со временных условиях вряд ли может реально осуществляться. Тому масса при меров. Поэтому я считая оправданной работу по упорядочению залоговых от ношений на каждом отдельном участке того или иного подразделения орган а и т.д. Взять хотя бы создание необходимых организационных структур в ра мках отдельного субъекта федерации - это может решить проблему с оценкой , регистрацией контролем ипотечных правоотношений в данном субъекте и п ослужить прецедентом для создания подобных органов в иных субъектах с п остепенной их централизацией и подконтрольностью центру. Так решение о дного из организационных вопросов может решить массу иных существующи х проблем. Движение идет как бы снизу вверх. Но для этого необходима иници атива на местах. Кто будет источником этой инициативы - органы местного с амоуправления, предприниматели, государственные органы - сказать сложн о. Но это лишь пример возможных действий. На практике подобные вопросы до лжны решаться специалистами-практиками, где правоведы должны тесно сот рудничать со специалистами в области экономики, представителями власт ных структур. Только тогда реальное, здоровое во всех отношениях действи е ипотечных правоотношений по средствам предметов ипотеки будет сущес твовать в нормальном достойном виде. Это дело будущего, которое закладыв ается, зарождается сегодня. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ: 1. Конституция РФ 2. Гражданский кодекс РФ 3. Гражданско-процессуальны й кодекс РФ 4. Жилищный кодекс РФ 5. Земельный кодекс РФ 6. Федеральный закон “Об ипо теке (залоге недвижимости)” от 16.07.98 № 102-ФЗ 7. Закон РФ “О залоге” от 25.05.92 № 2872-1 8. Закон РФ “О праве граждан Р оссийской Федерации на получение в частную собственность и на продажу з емельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, с адоводства и дачного строительства” от 23.12.92 №4196-1 9. Федеральный закон “ О бухгалтерском учёте ” от 21.11.96 №129-ФЗ 10. Указ През идента РФ “ О реализации конституционных прав граждан на з емлю ” №337 от 7.03.96 // Российская газета 12 ма рта 1996 год 11. Постановление правительс тва РФ “ Об утверждении правил веден ия единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сде лок с ним ” от 18.02.98 №219 // Российская газет а 4 марта 1998г. 12. Белобанов И.Т. “ Операции с недвижимостью в России ” – М: Финансы и статистика, 1996г. 13. Ерофеев Б.В. Земельное прав о : Учебник // Отв. Ред. Г.В. Чебуков . – М : Нов. Юрист, 1998г. 14. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Нед вижимое имущество : Правовое регулир ование.- М : ВЕК, 1997г. 15. Черных А.В. Залог недвижимо сти в российском праве. М.1995г. 16. Шершеневич Г.Ф. Учебник рус ского гражданского права : ( По издани ю 1907г. )-М.: Спарк, 1995г. 17. Головин Ю. Земля – как пред мет залога // Рос. Юстиция №2 1997г. 18. Шестак И.Н. Как купить, прод ать, арендовать, заложить квартиру, дом.- М. : Ось – 89, 1995 г. 19. Грачёв И.Д. Закон об ипотеке : Проблемы и перспективы // Юридический мир №2 , 1998г. 20. Завьялов А., Коновалов В. Го сударственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. №6 1998г. 21. Казанцев В. Виды прав гражд ан на землю по Российскому Законодательству // Хозяйство и право. №7, 1998 г. 22. Куликов А.Д. Понятия, кратка я история происхождения и развития института залога // Юридический мир. №9-10, 1998г. 23. Орлова М. Недвижимое имуще ство и ипотека // Российская юстиция. №11., 1998г. 24. Павлодарский Е. Залог и ипо тека // Хозяйство и право. №2., 1997г. 25. Попов М.В. О документах, удо стоверяющих права на земельные участки. // Хозяйство и право №6, 1998г. 26. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист. №3, 1997г. 27. Плешанова О. Объекты ипоте ки // Российская юстиция №10, 1998г. 28. Плешанова О. Закладная – н овый вид ценной бумаги. // Российская юстиция №5 1998 г. 29. Рубанов А. Залог и банковский счёт и его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право №9 1997г. 30. Гумаров И. Незавершённое с троительство // Хозяйство и право №10, 1997 г. 31. Руднёв В. Залог в США и Росс ии // Российская юстиция №4, 1998г. 32. Сапожников М.В. Залог как сп особ обеспечения обязательств // Юри дический мир, № 1, 1997г. 33. Свириденко О. Правовое рег улирование недвижимого имущества // Хозяйство и право. № 7, 1997г. 34. Скловский К. Залог, арест им ущества, иск, как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция №2 1997г. 35. Степашин С. Государственн ая регистрация прав на недвижимое имущество // Российская Юстиция № 3, 1998г. 36. Терновская Е. Ипотека : проблемы, перспективы // Хозяйство и право №9, 1997г.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
- На выходные ты где?
- На свадьбе гуляю.
- Опять ты тамада?
- Нет, я свидетель.
- Хорошо, что не подозреваемый.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, диплом по праву и законодательству "Объекты ипотеки (залога недвижимости)", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru