Контрольная: Договор оценки объекта недвижимости. Отчет об оценке - текст контрольной. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Контрольная

Договор оценки объекта недвижимости. Отчет об оценке

Банк рефератов / Законодательство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Контрольная работа
Язык контрольной: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 45 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

17 Договор на проведение оценки объ е кта недвижимости . Отчет об оценке. Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор . Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной фор ме , хотя и не требует нотариального удостоверения. Согласно ст . 10 Закона «Об оц еночной деятельности в Российской Федерации» , договор должен содержать : ь основания заклю чения договора ; ь вид объекта оценки ; ь вид определяемой ст оимости (стоимостей ) объекта оценки ; ь денежное вознаграждение за проведение о ценки объекта оценки ; ь сведения о страхова нии гражданской ответственности оценщика. В догов ор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осу ществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи это й лицензии , органа , ее выдавшего , а также срока , на который данная лицензия в ыдана. Договор об оценке как единичного объе кта оценки , так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки ), а также е го (их ) описан ие. В отношении оценки объектов оценки , пр инадлежащих Российской Федерации , субъектам Росси йской Федерации или муниципальным образованиям , договор заключается оценщиком с лицом , упол номоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки , если ино е не установлено законодательством Российской Федерации . Согласно ст . 14 Закона «Об оценочной дея тельности в Российской Федерации» , оценщик им еет право : ь применять самостоятельно методы п роведения оценки объекта оценки в соответстви и со стандартами оценки ; ь требовать от заказчика при проведении обязательной оце нки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации , необходимой для осуществления этой оценки ; ь получать разъясн ения и дополнительные сведения , необходимые д ля осуществления да нной оценки ; ь запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию , необходимую для проведения оц енки объекта оценки , за исключением информаци и , являющейся государственной или коммерческой тайной ; в случае , если отказ в предостав лении указа нной информации существенным о бразом влияет на достоверность оценки объекта оценки , оценщик указывает это в отчете ; ь привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оцен ки иных оценщиков либо других специалисто в ; ь отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях , если заказчик нарушил условия договора , не обеспечил предоставление необходимой информац ии об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы . Обязанности оценщи ка ре гламентируются ст . 15 Закона «Об оц еночной деятельности в Российской Федерации» . Оценщик обязан : ь соблюдать при осуществлении оцено чной деятельности требования настоящего Федераль ного закона , а также принятых на его о снове нормативных правовых актов Росси йск ой Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации ; ь сообщать заказчи ку о невозможности своего участия в прове дении оценки объекта оценки вследствие возник новения обстоятельств , препятствующих проведению объективной оценки объект а оценки ; ь обеспечивать сох ранность документов , получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки ; ь предоставлять за казчику информацию о требованиях законодательств а Российской Федерации об оценочной деятельно сти , об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (професс ионального общественного объединения оценщиков и ли некоммерческой организации оценщиков ), на ч ленство в которой ссылается оценщик в сво ем отчете ; ь предоставлять по требованию заказчик а документ об обра зовании , подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности ; ь не разглашать конфиденциальную информацию , полученную от зака зчика в ходе проведения оценки объекта оц енки , за исключением случаев , предусмотре нн ых законодательством Российской Федерации ; ь хранить копии составленных отчетов в течение трех лет ; ь в случаях , пр едусмотренных законодательством Российской Федерации , предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным , су дебным , иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию . Важным усл овием , обеспечивающим защиту прав потребите лей услуг оценщиков , является страхование их профессиональной (гражданской ) ответстве нности . Оценщик не вправе занимать ся оценочной деятельностью без заключения договора страхования — наличие у него страхового полиса согласно федерал ьному закону является обязательным условие м для получения лицензии на осуществл ение оценочной деятельности. Страхов ая сумма в случае недобросовестной оц енки имущества гарантирует заказчику , если он потерпел по этой причине мат ериальный ущерб , определенную денежную комп енсацию. Независимость оцен ки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущени и вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц , в том числе заказчика , если это может негати вно повлиять на достоверность результатов оце нки . Оценщики не должны быть учредителями , собственниками , акционерами или должностными лицами данного акционе рного общества , либо заказчиками , л ибо физическими лицами , имеющими имуществен ный интерес в объекте оценки , либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве. Размер оп латы оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итогов о й величины стоимости объекта оценки. О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствуе т передаваемый заказчику отчет профессиона льного оценщика об оценке объекта. Отчет об оц енке – это письменный докум ент , отвечающий всем требованиям профессиональной этики , понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащи й в себе использованные оценщиком исходные данные , их анализ , выводы и итоговую вел ичину стоимости . Приложение к отчету об оц енке содержит все фотографии , зарисовки и карты , не включенные в основные ра зделы отчета . Иногда в приложение включают словарь терминов. В отчете , помимо ограничивающих условий , могут быть указаны допущения – утверждения , сделанные оц енщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения , но не по дкреп ленные фактическими данными. Основные требования , предъявляемые к отче ту об оценке. Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно . Отчет не долж ен допускать неоднозначного толкования или вв оди ть в заблуждение . Если определяется не рыночная , а иные виды стоимости , долж ны быть указаны критерии установления результ ата оценки и причины отступления от возмо жности определения рыночной стоимости объекта оценки. Согласно ст . 11 Закона «Об оценочной дея тельности в Российской Федерации» , в о тчете об оценке указываются : 1) дата состав ления и порядковый номер отчета ; 2) основание для проведе ния оценщиком оценки объекта оценки ; 3) юридический адрес оце нщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества ; 4) точное описание объек та оценки , а в отношении объекта оценки , принадлежащего юридическому лицу , - реквизиты юр идического лица и балансовая стоимость данног о объекта оценки ; 5) стандарты оценки для опред еления соответствующего вида стоимо сти объекта оценки , обоснование их использова ния при проведении оценки данного объекта оценки , перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения , а также принятые при п роведении оценки объекта оценки допущения ; 6) последовательность опреде ления стоимости объекта оценки и ее итого вая величина , а также ограничения и предел ы применения полученного результата ; 7) дата определения стои мости объекта оценки ; 8) перечень докумен т ов , используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объ екта оценки. Отчет может так же содержать иные сведения , которые , по мн ению оценщика , очень важны для полноты отр ажения примененного им метода расчета стоимос ти ко нкретного объекта оценки. Отчет собственно ручно подписывается оценщиком и заверяется пе чатью. В случа е наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки , установленной в отчете , указанный спор подл ежит рассмотрению судом . Су д , принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины ст оимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска , вправе своим определение м назначить оценщика для проведения п овторной оценки объекта оценки в поря дке , у с тановленном процессуальным законодательством РФ . ДОГОВО Р № . 17 об оценке имущества. г . Вологда " 02" ноября 2003 г. Закрытое акционерное общест во «АВИ» , именуемое в дальне йшем "Заказчик ", в лице генераль ного директора Петрова Н.Н. , действующего на основании Устава , и Закрытое акционерное общество «Независимая оценка» , и менуемое в дальнейшем "Оценщик ", заключили наст оящий Договор о нижеследующем : 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Основание м для заключения настоящего Договора служит купля-продажа объекта оценки . 1.2. Имущество , подлежащее оценке , принадлежит «Заказчику». 1.4. Оценщик действует на основании лиценз ии № ХХХ от "20" августа 2002 г. , выданной _ ___________________________________. Срок действия л ицензии - Х лет . Ответственность Оценщика за нарушение на стоящего Договора застрахована ООО «Страховая компания «Ворота севера» (указать наименование страховщика ), страховой полис № 33546 , серия 19-01 , да та выдачи " 30 " августа 2002 г. 1.5. По результатам проведения оценки имущ ества , указанного в разделе 2 настоящего Догово ра , подлежит установлению его рыночная стоимо сть . 2. ИМУЩЕСТВ О , ПОДЛЕЖАЩЕЕ ОЦЕНКЕ 2.1. Оценке подлежит следующее имущество : Земельн ый участок 625 кв . м . (дого вор аренды , заключенный на основании постанов ления мэрии г . Вологды № 16/789-01 от 28.09.1999), располож енный по адресу г . Вологда , ул . Залинейная , 64. Склад шиферный , местоположение то же . Общая площадь – 411,5 кв . м . При длине 2 2,1 м и ши рине 18,62 м . Здание склада имеет кирпичные ст ены толщиной около 90 см , за счет которых полезная площадь составляет 370 кв . м . Высота помещений составляет 6,0 м . Строительный объем по данным технического паспорта составляет 2500 куб . м . Дата пос т ройки 1969 год . (справка № 104-с от 12.10.1999, выдана КУГИ Админ истрации г . Вологды ) . (указать объект недвижимости : адрес , внешняя характерист ика , площадь в кв . м , а также рекви зиты правоустанавливающего документа : номер , дата выдачи , кем выдан ) 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Оценщик обязан : - обеспечивать сохранность документов , получаемых от Заказчика в ходе проведения оценки ; - соблюдать при осуществл ении оценочной деяте льности требования де йствующего законодательства РФ ; - своевременно предоставить Заказчику отчет о проделанной работе с итоговыми результатами оценки ; - в случае необходимости отстаивать результаты оценки имущества в суде при рассмотрении дела о разделе и мущества между супругами ; - своевременно и надлежащ им образом уведомлять Заказчика об отказе от настоящего Договора и иных обязательств ах , влияющих на исполнение настоящего Договор а ; - выделить своего сотрудн ика , а при необходимости нескольких сотрудник ов для выполнения поручения , указанного в настоящем Договоре ; - выполнять иные обязанно сти , предусмотренные действующим законодательством РФ . 3.2. Заказчик обязан : - предоставить всю необходимую документацию (информацию ), котор ая необходима для выполнения О ценщиком условий настоящего Договора ; - своевременно и надлежащ им образом уведомлять Оценщика об отказе от настоящего Договора и иных обстоятельствах , влияющих на исполнение настоящего Договора ; - обеспечить сотрудникам Оценщика условия для беспрепятственн ого и сполнения ими своих обязательств по настоящем у Договору (доступ на объекты для осмотра , экспертизы , получения информации (документации ), необходимой , по мнению Оценщика , для провед ения оценки в государственных и местных о рганах или у иных лиц , а такж е оказывать иное содействие ). 3.3. Оценщик вправе : - получить в ознаграждение за выполненную им работу в сроки и размере , указанные в настоящем Дог оворе ; - привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либ о других специалистов ; - отказаться от проведени я оценки в случаях , если Заказчик нарушил условия Договора , не обеспечил предоставлени е необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие настоящему Договору условия работы ; - осущест влять иные права , предусмотренные действующим законодательств ом РФ . 3.4. Заказчик вправе : - требовать своевременного исполнения заказа ; - осуществлять контроль з а выполнением заказа , не вмешиваясь в обла сть строго профессиональной компетенции Оценщика ; - требовать от Оценщика и его сотрудников соблюдения конфиденциальност и информации , ставшей им известной в связи с проведением оценки . 4. СТОИМОСТЬ УСЛУГ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 4.1. Стоимость услуг по настоящему Договору составляет __________ (_______________ ________________________) рублей , а также НДС - ____% в разме ре _______ (_______________________________) рублей . 4.2. Оплата производится в два этапа путем безналичного перечисления денежн ых средств в рублях на счет Оценщика . ______% суммы , указанной в п . 4.1 настоящего Дого вора , оплачивается в течение ___________ дней после подписания настоящего Договора , а остальные _____% - в течение ________ дней после подписания акта выполненных работ . 5. СРОКИ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ 5.1. Оценщик пр иступает к работе в течен ие ____ дней с даты внесения Заказчиком на счет Оце нщика предоплаты в размере , указанном в п . 4.2 настоящего Договора. 5.2. Окончание срока оказания услуг по настоящему Договору - "09" ноября 2003 г. Срок оказания услуг продлевает ся на количество дней заде ржки предос тавления информации от Заказчика . 5.3. В течение 3 дней после окончания оценки имущества Заказчик и Оценщик подписывают а кт выполненных работ , а Оценщик передает З аказчику отчет об оценке имущества. 6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 6.1. За невыполнени е или ненадлежащее выполнение условий настоящего Дог овора Оценщик и Заказчик несут имущественную ответственность в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодате льством . 6.2. В случае просрочки платежа Оценщик вправе требовать от За казчика уплаты пени в размере ___% от суммы Дого вора за каждый день просрочки . 6.3. Оценщик не несет ответстве нности за несоблюдение сроков выполнения рабо т в случае непредоставления сведений и до кументов , а также при нарушении Заказчиком п . 3.2 абзаца 3 настоящего Договора . 6.4. Оценщик не несет ответственно сти за недостоверность информации , предоставленно й ему : - Заказчиком ; - уполномоченными на предост авление такой информации государственными и м униципальными (местными ) органами , организациями и предпр иятиями ; - юридическими и физическим и лицами , принявшими на себя ответственность за достоверность информации. 7. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА 7.1. Действие н астоящего Договора может быть прекращено по взаимному соглашению сторон . 8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 8.1. Все споры по настоящему Договору решаются по согласованию сторон , а при невозможности до стижения согласия - в соответствии с действующ им законодательством РФ . 9. НЕПРЕОДОЛИ МАЯ СИЛА 9.1. Стороны ос вобождаются от ответственности за невыполнение условий на стоящего Договора , если причи ной этого были : - стихийные бедствия , аварии , пожары , война и другие происшествия по не зависящ им от сторон причинам ; - действия третьих лиц , носящие уголовный характер ; - решения органов власти , приводящие к полному или части чному невыполнению условий настоящего Договора . 10. ЗАКЛЮЧИТЕЛ ЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 10.1. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах , имеющих одинаковую юридическую силу . 10.2. Отчет Оценщика , составленный в соответ ствии с требованиями действующего законодат ельства РФ , служит документом , устанавлива ющим рыночную стоимость имущества , указанного в разделе 2 настоящего Договора . Отчет Оценщика может быть использован в суде в ходе рассмотрения дела о разделе имущества ме жду супругами. 10.3. Во всем остальном , что не пр едусмотрено настоящим Договором , стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ . 10.4. Все споры и разногласия , не разреш енные мирным путем , стороны будут решать в судебном порядке , предусмотренном действующим законодательством РФ . 10.5. С требованиями законодательства Российско й Федерации об оценочной деятельности , порядк ом лицензирования оценочной деятельности , обязанн остями Оценщика , требованиями к Договору об оценке и отчету об оценке , а также стандартами оценки Заказчик ознак омлен. 11. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Заказчик : ЗАО «АВИ» , 160035, г . Вологда , ул . Козленская , д .35,оф . 225. ИНН 3525077882 Р /с 40702810800000000756 в ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАК» , к /с 30101810800000000786, БИК 041909786. Оценщик : ЗА О «Независимая оценка» , 160035, г . Воло гда , ул . Козленская , д .33 оф . 415, ИНН 3525123599, р /с 407028103120001000268 в Вологодском отд . № 8638 СБ РФ , к /с 30101810900000000644, БИК 041909644. 12. ПОДПИСИ СТОРОН Заказчик : ________________/ Петров Н.Н. / Оценщик : ________________/ Сидоров А.В. / О ТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. (сокращенный , полная версия - Щербакова Н.А . Экономика недвижимости : Учебное пособие . Ростов н /Д : Феникс , 2002. – 320 с .) СОДЕРЖАНИЕ : Сопроводительное письмо. 1. Общие сведения. 1.1. Основные факты и выводы. 1.2. Цель оц енки. 1.3. Оцениваемые права. 1.4. Сертификат качества оценки. 1.5. Квалификация оценщиков. 1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия. 2. Используемая терминология и процесс оценки. 3. Анализ объекта оценки и его окруже ния. 3.1. Описание земельного участка. 3.2. Описание улучшений. 3.3. Общая характеристика региона. 3.4.Анализ рынка недвижимости города. 4. Анализ наил учшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ ). 4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного. 4.2. Анализ НН ЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями. 5. Определение стоимости объекта оценки. 5.1. Определение стоимости земли. 5.2.Определение стоимости улучшений : ь затратным методом, ь сравнительным методом, ь доходным методом. 6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости. 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ. 1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. Наименование Заказчика , нанимающег о Оценщика Закрытое акционерное общество «АВИ» (далее ЗАО «АВИ» или З аказчик ) Реквизиты Заказчика ИНН 3525077882 Р /с 40702810800000000756 в ОАО КБ «СЕ ВЕРГАЗБАК» , к /с 30101810800000000786 Местонахождение Заказчика 160035, г . Вологда , ул . Козленская , д .35,оф . 225 Наименование О ценщика Закрытое акционерное общ ество «Независимая оценка» (далее ЗА О «Н езависимая оценка» или Оценщик ) Реквизиты Оценщика ИНН 3525123599, р /с 407028103120001000268 в Вологодском отд . № 8638 СБ РФ , к /с 30101810900000000644 Местонахождение Оценщика 160035, г . Вологда , ул . Козленская , д .33 оф . 415 Сведения о лицензировании на осуществление оценочно й деятельности Лицензия № ХХХ , выдана ХХХ Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика Догово р на страхование гражданской ответственно-сти № 33546 от 30.08.2002 года ООО «Страховая компания «Во рота севера» Основание для проведения оцен ки До говор № 17 от 02.11.2003 Цели оценки К упля-продажа объекта оценки Задачи оценки Опред еление рыночной стоимости объекта оценки Дата оценки объекта 02.11.2003 График проведения оценки 02.11.2003-08.11.2003 Составление от чета 08.11.2003-09.11.2003 Форма отчета Письменная Описание объекта оценки Наименование оцениваемого объекта Склад шиферный Тип объекта оценки Отдельный материальный объект Состав оцениваемого объекта Земельный участок 625 кв . м. Здание : склад Балансовая сто имость объекта оценки на 01.01.03 Данные не были предоставлены Собственник объекта оценки ЗАО «АВИ» Назначение оце нки Консультирование Заказчика о тносительно возможной цены продажи Ценность в качестве исторического , культурного и архитектурного объекта Не выявлена Опасность , вызванная окружающей ср. Отсутствует Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 02.11.2003 составляет 6300000 (шестьсот тридца ть тысяч ) рублей. 1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ. Цель о ценки – решение вопроса о возможной цене купли-продажи имуще ства . Для целей оц енки определялась рыночная стоимость объекта оценки. 1.3. ОЦЕНИВАЕ МЫЕ ПРАВА Оценка пр оводилась для права собственности на оценивае мые помещения и права аренды земельного у частка. 1.4. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ Оценщики , выполняющие дан ную работу и подписавшие данный отчет , подтверждают на основании своих знаний и убеждений следу ющее : - утверждения и факты , изложенные в отчете , являются правильными , корректными и соответствующими действительности ; - наружный и внутренний осмотр оцениваем ого имущества был пр оизведен Оценщиком лично , дата инспектирования объекта 1 ноября 2003 г .; - содержащиеся в отчете анализ , мнения и заключения являются неза висимыми и профессиональными анализом и заклю чениями Оценщика и действительны строго в пределах ог раничительных условий и доп ущений , являющихся частью настоящего отчета ; - Оценщик не имел ни текущей , ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте , отсутствуют какие-либо вещ ные права и дополнительные обязательства (кро ме обязательств по договору на проведен ие оценки ) по отношению к какой-либо из сторон , связанных с объектом оценки , Оценщик действовал непредвзято и без предубеждения ; - оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимос ти объекта и также не связана с заран ее предопределе нной стоимостью или стоимо стью , определенной в пользу клиента , … - оценка была проведена и отчет составлен в соответствии со Стандартами оценки , обязательными к применению субъектами оценочной деятельности , утвержденными … 1.5. КВАЛИФИКАЦИ Я ОЦЕНЩИКОВ Раб от а проведена под руководством и при непоср едственном участии специалиста , имеющего професси ональное образование в области оценки недвижи мости . Ниже приведен список оценщиков , участво вавших в выполнении работ : - … - … Копии обр азовательных и профессиональн ых документов участников работ приводятся в приложении к настоящему отчету . 1.6. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ Неотъемлемой частью данного отчета являют ся следующие допущения : 1. Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких-либо пре тензий или ограничений , кроме оговоренных в отчете. 2. При оценке выводы д елались на основании того допущения , что в ладелец управляет недвижимостью исходя из сво их наилучших интересов. 3. и т.д. Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями : 1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных нами целях . Ни Заказчик , ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть ) иначе , чем это предусмотрено договоро м об оценке. 2. Оц енщик не прои зводил обмер земельного участка , зданий и сооружений , полагаясь на верность исходной ин формации , предоставленной Заказчиком. 3. Оценщику не требуется появляться в суде или свидетельствовать ин ым способом по поводу произведенной оценки , иначе к ак по официальному вызову с уда. 4. и т.д. 2. ИСПОЛЬЗУЕМА Я ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ Определение рыночной стоимости. Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная ц ена , по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус ловиях конкуренции , когда стороны сделки дейс твуют разумно , располагая всей необходимой ин формацией , а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятел ь ства , то есть когда : - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки , а другая сторона не обязана принимать исполнение ; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действую т в своих интересах ; - и т.д. Являясь ф ункцией экономической ситуации на рынке , рыночная стоимость определяется на базе ос новных принципов оценки – спроса и предл ожения , замещения , баланса , соответствия… Оцениваемые права. Оценка проводилась для права собственн ости на оцениваемое помещение и права аре нды земельного участка. Право собственности , согласно ГК РФ , ч . 1 ст . 209, … Аренда представляет собой… Процесс оценки. Процесс оценки – последовательность э тапов , выполняемых специалистом-оценщиком для опре деления стоимости объекта оценки. Проведение оценки включает в себя следующие этапы : 1. Заключение с заказчиком договора об оценке. 2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. 3. Анализ рынка , к кото рому относится объект оценки. 4. Выбор метода (методов ) оценки в рамках каждого из подх одо в к оценке и осуществление необходимых ра счетов. 5. Обобщение результатов , п олученных в рамках каждого из подходов к оценке , и определение итоговой величины с тоимости объекта оценки. 6. Составление и передача заказчику отчета об оценке. 3. АНАЛИЗ О БЪЕК ТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ Местонахождение объекта оценки : г . Вологда. Состав объекта оценки : земельный участок площадью 0,62 га и здание склада. 3.1. ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Описание земельного участка , на котором расположено зд ание склада , приведен о в таблице : Описание зе мельного участка Местоположени е участка Г . Вологда , между ул . Залинейная и ул . Клубова Кадастровый номер участка 0123457 Форма участка Сложная Площадь участка , кв.м. 625 Рельеф участка Ровный Водные ресурсы Нет информации Эко логичес кое состояние Удовлетворительное Оцениваемые улучшения участка Здание ЗАО «АВИ» Инв . номер Наименование 116 Склад шиферный Описание окруж ения Промышленная зона Окружающий тип землепользования Промышленная зона Транспортная доступность По ул . Залинейной , ул . Клубова Инженерные сети и коммуникации Водоснабжение , канализация , теплоснабжение , электроснабжение Разрешенное использование Эксплуатация зданий и сооружений , находящ ихся на участке Имущественные права Договор аренды , заключенный на о сновании пост а-новления мэрии г . Вологды № 16/789-01 от 28.09.1999 3.2. ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ Оценщик использует наименование улучшений , входящих в состав объекта оценки согласно обозначениям , согласованным с Заказчиком. Улучшения – здания , сооружения и все изменения , являющиеся результатом деятельно сти по преобразованию свободного и неосвоенно го земельного участка для целей его испол ьзования , постоянно закрепленные на нем. Общие сведения об улучшениях приведены в таблице. Общие сведе ния об улучшениях. Здани я и сооружения , входящи е в состав объекта оценки Инв . № Наименование Общая площадь 116 склад 411,5 Текущее использование зданий Обслуживающего назначения Собственник ЗАО «АВ И» Адрес собственника 160035, г . Вологда , ул . Козленская , д .35,оф . 225 Описан ие прав собственности Согласно справке № 104-с от 12.10.1999 года , выд . КУГИ Администрации г . Вологды , следующее имущество , расположенное по адресу г . Вологда , ул . Залинейная , 64, включено в УК ЗАО «АВИ» и является его собственно сью : Инв . № Наименование 116 склад Также оценщику была предоставлена информация БТИ г . Воло гды по форме 1-РП на здание склада (№ 22115 от 11.01.1999). Для целей оценки Оценщик считает право собственности на оцениваемый объект достоверным. Физические характеристики Общая площадь – 411,5 кв . м . При длине 22,1 м и ши рине 18,62 м . Здание склада имеет кирпичные ст ены толщиной около 90 см , за счет которых полезная площадь составляет 370 кв . м . Высота помещений составляет 6,0 м . Строительный объем по данным технического паспорта соста в ляет 2500 куб . м. Хронологический возраст 34 года (объект построен в 1969 г .) Фотографии и подробные описания элементов объектов приводятся в Приложении к отчет у об оценке. 3.3. ОБЩАЯ ХА РАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА (г . Вологды и Вологодской области ) Площад ь территории области – Население – Административный центр – Географическое положение. Климат. Природные ресурсы. Промышленность. Сельское хозяйство. Транспорт. Описание г . Вологды приведено в таблиц е. Описание г . Вологды как административного центра Волог одской области. Факт оры Характеристика Значение Масштаб города , характер экономичес-кого значения Наименование Административный статус Эко номический статус Число жителей , тыс.чел. Чис ло безработных Территория (площадь ) Изм енение уровня В ВП отно-сительно предыдуще го года Кол ичество промышленных предприятий Чис ло вузов Характер трансп ортных связей Аэропорт Ж /д магистра ль Авт омагистраль Реч ной порт Пло щадь зеленых насаждений Экологические ус ловия Высокая транспортна я доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет гов орить о высоком потенциале дальнейшего развит ия рынка недвижимости г . Вологды , однако н а сегодняшний день эффективность функционировани я этого рынка ниже , чем в ряде других регионов. 3.4. АНАЛИ З РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г . ВОЛОГДЫ Рынок недвиж имости. Рынок продаж. Рынок аренды. 4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ ). 4.1. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧА СТКА КАК СВОБОДНОГО. При проведении данного анализа предполаг ается , что у часток земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зд аний и сооружений . Оценка земельного участка при этих условиях необходима для коррект ного применения метода оценки по затратам. Оцениваемый объект с соответст вующей ему инфраструктурой находится в той част и города , которая относится к промышленной зоне . Его окружают административные , промышленн ые предприятия . В ста метрах от объекта проходит крупная автомагистраль города , открыта я для любого вида транспорта . В д оль территории объекта проходят железнодо рожные пути общего пользования . Земельный уча сток , на котором расположен оцениваемый объек т , имеет прямоугольную форму , на данную те рриторию имеется отдельный въезд для автомоби льного транспорта . Поэтому ННЭИ – исп о льзование под административную или промы шленную застройку. 4.2. АНАЛИЗ Н НЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯ МИ Для определения наиболее эффективного исп ользования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями : ь Макс имальная эффективность. ь Финансовая обоснованность. ь Физическая осуществимость. ь Соответствие законодатель ству. … Вывод по анализу ННЭИ . Исходя из п еречисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта , конструктивную с хему , объем вып олненных работ на дату оценки , можно сделать вывод , что оптималь ное использование оцениваемого здания достигаетс я при эксплуатации его только как здания складского назначения. 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 5.1. ОПРЕДЕЛЕНИ Е СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ На д ат у оценки рынок продаж земельных участков в г . Вологда развит слабо , земельный участ ок принадлежит Заказчику на правах аренды , поэтому в целях оценки учитывается стоимос ть права аренды земельного участка . Для эт ого определим затраты на отвод земельного у ч астка под строительство… …Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс . руб. 5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ В современной практике оценки используют три основных подхода к оценке недвижимос ти : затратный , сравнительный, доходный. Расчет сто имости объекта затратным подходом. В общем сл учае формула имеет следующий вид : С ЗП =С З + ПИ + КИ + ПП – И Н , где С З – стоимость земельного участка (градостроительный сбор ), ПИ – прямые издержки (стоимость непос редственно строительства ), КИ – косвенный издержки (предстроительны е расходы , налоги и т.д .), ПП – прибыль предпринимателя, И Н - износ накопленный. … Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2003 г . округленно составля ет 1 128 000 руб . Расчет стои мости об ъекта сравнительным подходом. Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв . м . Данные приведены в таблице. Данные о сопоставимых продажах складских помеще ний. Характеристики объ ектов Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 1 2 3 4 5 6 Це на продажи , приведенная по времени , тыс . р. - 755 600 728 551 Условия финансирования Собств . ср. Собств . ср. Собств . ср. Собств . ср. Собств . ср. Корректиро вк а - 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена , т . р. - 755 600 728 551 Общая площадь , кв . м. 411,5 500 400 455 380 Цена продажи , р ./кв . м. - 1550 1500 1600 1450 Скорректированная по площа-ди цена , тыс . р. - 621,4 617,3 658,4 596,7 Ус ловия продажи ( чистота сделки ) Продажа на о ткрытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Продажа на открытом рынке Ко рректировка - 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена , т . р. - 621,4 617,3 658,4 596,7 Местоположение Район «А» Район «А» Район «А» Район «А » Район «В» Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,03 Скорректированная цена , т . р. - 621,4 617,3 658,4 614,6 Состояние объект а хорошее хорошее хорошее отличное хороше е Корректировка - 1,00 1,00 0,90 1,00 Скорректирова нная цена , т . р. - 621,4 617,3 592,6 614,6 Наличие парковки нет есть нет нет нет Корректировка - 0,95 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена , т . р. - 590,3 617,3 592,6 614,6 Отклонение от целевого исп. нет нет нет нет нет Корректировка - 1,00 1,00 1,00 1,00 Скорректированная цена , т . р. - 590,3 617,3 592,6 614,6 Среднее зн ачение 603,7 Стоимость объекта , рассчитанная сравнительным подходом , составит на дату оценки округле нно 600 000 руб . Оценка объ екта доходным подходом. Необходимо рас считать следующ ие показатели : ь Потенциальный валовой доход, ь Действительный валовой доход, ь Операционные расходы ( налоги , аренда земельного участка , управленческие расходы и т.п .), ь Чистый операционный до ход. С ДП = ОД Ч * К , где ОД Ч - чистый операционный дохо д, К – ст авка капитализации , %. Стоимость объекта , рассчитанная на основе доходного подхода , составит на дату оценк и 561 152 руб . 6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ИТОГОВ УЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ. В настоящей работе по оценке использо ваны три подхода , которые позволяют наи более корректно оценить величину рыночной стоимости объекта . Так как имеется три возможные величины стоимости объекта , то ну жно каждому из подходов придать весовой к оэффициент и определить искомую стоимость. В данном случае наибольший весовой ко эффициент ( 55%) присваивается доходному подходу , поскольку объектом оценки являются складские помещения , которые сдаются в аренду и , соответственно , приносят определенный доход. Затратному подходу присваивается наименьший коэффициент (10%) по той причине , что на стро ительство объекта требуется много вре мени , а также возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижи мости затратам на новое строительство аналога . Сравнительному подходу присвоен коэффициент 35%. Таким образо м , применяя различные подходы к оценке стоимости объекта , мы пришли к следующим результатам : Подход к оценк е Стоимость , руб. Вес , % Значение , руб. Затра тный 1 128 029 10 112 803 Сравнительный 603 700 35 211 295 До ходный 561 152 55 308 633 Итого - 100 632 731 В итоге при с огласовании получает ся следующий результат : 632731 руб . По мнению оц енщика , этот результат можно округлить до 630 000 рублей. Рыночная стоим ость объекта оценки на 02.11.2003 года составляет 630 000 (шестьсот тридцать тысяч ) рублей , доверительный интервал (+/-) 15%. Генеральный директор ЗАО «Независимая оценка» / Иванов И.И . / Эксперт-оценщик / Сидоров А.В . /
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Работодатель: Назовите вашу главную слабость.
Кандидат: Я даю семантически корректные, но практически неприменимые ответы на вопросы.
Работодатель: Могли бы вы привести пример?
Кандидат: Да, мог бы.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, контрольная по праву и законодательству "Договор оценки объекта недвижимости. Отчет об оценке", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru