Контрольная: Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом - текст контрольной. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Контрольная

Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом

Банк рефератов / Экономика и финансы

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Контрольная работа
Язык контрольной: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 32 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

21 СОДЕ РЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ. 3 1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВ НИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 5 1.1. Принципы и основное экономи ческое содержание методов сравнительного по дхода к оценке недвижимости 5 1.2. Методы анализа и внесения коррект ировок 9 1.3. Метод соотнесения цены и дохода 13 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 15 2.1. ЗАДАЧА № 1. 15 2.2. ЗАДАЧА № 2. 16 2.3. ЗАДАЧА № 3. 17 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 19 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 21 В ВЕДЕНИЕ . Деление имущест ва на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и госуд арства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество» . «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а такж е зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная соб ственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земл и, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, до ма, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а такж е железные дороги».[1] Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывн о с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость». Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (зе мельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то ест ь принимают во внимание физическую суть объекта собственности.[ 8 ] Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют пра вовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходи мо именовать как «объект недвижимости».[1] Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель ко торого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложени я на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, к оторая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости иму щественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[ 8 ] Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственн ика – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимост ь по стоимости, адекватной той , которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся нед вижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не во стребованы в том случае, когда недвижимость в ыставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечн ого кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под зало г. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под зало г недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального обр азования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имею щим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. В едь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости о т различных условий и обстоятельств рынка. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основ ывается на определенной методологии, имеет определенные требования к р асчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимост и играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важн ых мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Лю ди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает п роживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и совреме нное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимо сти недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. 1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТ ОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 1.1. Принципы и основно е экономическое содержание методов сравните льного подхода к оценке недвижимости Ме тод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравн итель ного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа про д аж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оцен ки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших ме сто на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. Метод сравнительного анализа помимо прямого назнач ения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендн ых ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко эффициентов зап олняемости и других параметров, которые необхо димы для оценки стоимост и недвижимости с использованием других подходов. Метод рыночных сравнений базируется на принципе «с проса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижи мо сти определяется в результате взаимодействия сил спроса и пред ложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Корректировка цены аналога по ценообразующему фак тору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на кото рую може т измениться цена объекта недвижимости на рынке при до бавлении того ил и иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартир ы может быть больше, меньше или равен затратам на его создание. П ри оцен ивании объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корр ектировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог , если бы он имел те же характе ристики, что и объект оценки. Метод сравнения продаж используется в том случае, ес ли рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о д остаточном для оценки количестве сделок или предложений. Метод рыночны х сравнений при наличии достаточного количест ва данных позволяет полу чить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стои мости. Именно поэтому его ста раются использовать даже тогда, когда данн ых явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ог раниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в кото ром может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в каче стве поверочной при использовании других методов оценки. В методе рыночных сравнений огромное значение имее т инфор мация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она долж н а быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желатель но это делать по позициям, по которым будет осуществ ляться сравнение ег о с объектом оценки и соответствующая коррек тировка цены. Целесообразн о в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окру жение, а также отличия или сходства с объе ктом оценки. Осн овные этапы метода рыночных сравнений Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры ночных сравнен ий, как правило, используется следующая последо вательность действий: 1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае мо му объекту. 2. Проверка точности и надежности собранной информац ии и со ответствие ее рыночной конъюнктуре. 3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта еди ниц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартир у, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове дение сравнител ьного анализа по выбранной единице. 4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналого в) с оце ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди ни цы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта о тносительно оцениваемого объекта. 5. Сведение откорректированных значений цен объекто в-анало гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости. Выбор единицы сравнения определяется, как правило, т ипом не движимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис п ользуется единица площади. Складские помещения и промышлен ные объекты , как правило, сравнивают на основе цены за квадрат ный или кубический мет р здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гос тиничный номер. Рестора ны, театры и концертные залы сравнивают на основ е цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу пло щади: кв. метр, сотка, гектар. Эле менты сравнения Сущ ествует десять основных элементов сравнения, которые сле дует учитыват ь в методе рыночных сравнений: 1. Передаваемые имущественные права. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи. 4. Расходы, сделанные сразу же после покупки. 5. Рыночные условия. 6. Местоположение. 7. Физические характеристики (размер, качество строи тельных работ, состояние здания). 8. Экономические характеристики (эксплуатационные р асходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арен даторов). 9. Вид использования (зонирование). 10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижи мости. Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. Поправки можно д елать в отношении цены за весь объект недви жимости или соответствующих единиц сравнения. Большое значение имеет количество объектов сравнени я. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей полу чить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо образно ост ановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо жет находиться зна чение стоимости оцениваемого объекта. Идеальным результатом корректировки цен объектов-а налогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исхо дя из этого, редко удается получить близкие значения откорректиро ванных цен . Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваив ать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует сч итать тот объект, цена кото рого подвергалась наименьшему количеству ко рректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими. 1.2 . Методы анализа и внесения корректировок В ме тоде рыночных сравнений различают две группы методов анализа корректи ровок: количественные и качественные. Отличаются эти группы соот ношением количества ценообразую щих факторов и количества ан алогов, используемых для оценки. Ко личественные методы анализа Кол ичественные методы анализа предусматривают использова ние математиче ских методов. Один из наиболее простых — анализ пар данных. Применение д анного метода позволяет оценщику опре делить поправку на элемент сравн ения путем сравнения двух объек тов, отличающихся этим элементом. Анали з пар данных представля ет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко , при этом не исключена возможность их неверного использования. Анализ пар данных имеет достаточно ограниченное пр именение, поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достат очно схожих объектов, при этом трудно количественно определить по правк и, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам. Поправка, полученн ая из одной пары продаж, не обязательно отли чается репрезентативностью , как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Тем не менее, д аже если доступны только ог раниченные данные, этим методом не следует п ренебрегать. Необхо димо определить с его помощью поправки, затем прове рить их по средством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал вс е аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче. Аналогичный метод — метод анализа групп д анных. Он предус матривает группирование данных по таким независимым пе ремен ным, как дата продажи и расчет эквивалентных типичных показате ле й стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы опреде лить зависи мый переменный показатель (например, цену за единицу площади или соотнош ение фасадной длины и площади). Анализ пар данных и групп данных представляет собой вариант анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это мето д, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимос ть. В оценочной деятельности все чаще применяют статис тический анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется к орреляционно-регрессионный анализ. Этот метод при наличии хо рошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедитель ные результаты. Эф фективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравн ения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной долж на быть база данных, чтобы идентифицирова ть взаимосвязи. Графический анализ я вляется вариантом статистического анали за, позволяющим оценщику сдел ать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического из ображения и применения статистических методов подбора кривых. В методе анализа затрат в качестве основы для внесен ия поправок используются такие показатели расходов, как затраты для рем онта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные по правки соответствовали средним рыночным показателям. Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, ко т орые используют данные, не имеющие прямого отношения к оце ниваемому ил и сравниваемым объектам. Вторичные данные харак теризуют общий рынок не движимости. Как правило, информацию о них получают из специализированны х изданий по недвижимости. Капитализ ация арендных различий может использоваться для по лучения поправки, ко гда арендные убытки, понесенные сопостави мым объектом. Они могут отраж ать конкретный недостаток у сопос тавимого объекта, например отсутстви е лифта в малоэтажном офис ном здании или плохую автостоянку у рознично го магазина. Ка чественные методы анализа Отн осительный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без исполь зования расчетов. Многи е оценщики применяют этот метод, по скольку он отражает несовершенный х арактер рынков недвижи мости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оценив аемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поп равки в методе относительного сравнительного анализа н е выра жаются в денежном виде или в процентных значен иях. Метод экспертных оценок пр едставляет собой модификацию от носительн ого сравнительного анал иза. В этом методе данные сопос тавимых продаж, полученные ме тодом эк спертного опроса, ранжи руют в убывающем или возраст а ющем порядке. Затем оценщик ана лизи рует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемо го объекта в выборке. Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемо го объекта недвижимости. Такую ин фор мацию необходимо рассматривать как вторичные да нные, ко то рые не следует использовать в качестве единствен ного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимос ти. Сра внительный анализ Сра внительный анализ — это общий термин, используемый для обозначения про цедуры, в которой применяют ме тоды количествен ного и/или качественного анализа для определе ния показателя стои мости в методе сравнения продаж. Оба метода можно использовать по отдельности или вместе. Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, мо­гут выраж аться как процентные значения, денежные суммы или описание, где четко фо рмулируется объем различий в элементе срав нения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедур а анализа включает пять основных этапов. 1. Выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость о це ниваемого типа собственности. 2. Сравнение характеристик оцениваемого и сопоставляемых объектов, а так же определение ра зличий по каждому элементу срав нения. Каждую количественную поправку необходимо адеква тно объяснить, чтобы третьей стороне была понятна аргументация, лежащая в основе данной поправки. 3. Определение итогового знач ения поправки для каждого со пос тавимого объекта, умножение его н а цену продажи или удельную це ну сопоставимого объе кта, чтобы получить диапазон цен продажи или удельных цен для оцениваемо го объекта. При этом итоговое зна чени е поправки рассчитывается как разность между общей поло жи тельной и общей отрицательной поправками. 4. Сравнение всех скорректированных сопоставимых объектов и классифика ция их относительно оцениваемого объекта собственности по параметрам, которые превосходят оцениваемый объект, равны или уступают им. 5. Проведение качественного анализа для сверки диапа зона пока зателей стоимости с оцениваемым объектом. Оценщик может использовать как количественные попр авки, так и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно ко личественные поправки делают до проведения качественного анали за. Оце ночные отчеты, включающие качественный анализ, часто требуют более широ кой аргументации. Со гласование показателей стоимости Сог ласование (обобщение) показателей стоимости является по следним и доста точно важным этапом метода сравнительного анали за. В процессе этого эт апа оценщик анализирует полученные показа тели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно в звешиваются достоинства и не достатки каждого показателя стоимости, на дежности рыночных дан ных, а также используемых методов анализа. В отчет е об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в осн ове вывода о стоимости объекта оценки. В ходе согласования необходимо убедиться, что получ енный по казатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями с тоимости, полученными с помощью других методов оценки. 1.3 . Метод соотнесения цены и дохода Мет од соотнесения цены и дохода основывается на предположе нии, что величи на дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим факторо м, и соизмерение цены и дохода по анало гичным объектам дает основание дл я использования усредненных результатов при оценке конкретного объект а недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью до хода мож но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий ко эффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и вало вого дохода объекта недвижимос ти. Валовой рентный мультипликатор прим еняется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциа льный, либо дей ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитыва ется по аналогичным объектам недвижимости и используется как множи тел ь к адекватному показателю оцениваемого объекта. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты вается по формуле Сн = ПВДоц (ДВ Доц) Ч ВРМср или Сн = ПВДоц (ДВ Доц) Ч (Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п , где: Сн — ра счетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВД — потенциальный валовой доход; ДВД — действите льный валовой доход; ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ца — цена продажи аналогичного объекта н едвижимости; Оц — оцениваемый объект; а — аналогичный объект недвижимости; п — число используемых аналогов. Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож н ость получения достоверной рыночной и экономической информа ции. К недо статкам метода можно отнести невозможность до стижения полной сопоста вимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную сто имость величины операционных расходов. Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе рационному доходу объекта недвижи мости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чи стого операци онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене . Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объект ом, про водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви жи мости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень рис ка, уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет опреде ляться фор мулой Сн = ЧОДоц / ОККср или Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДп/Цп) : п , где Сн — ра счетная рыночная цена объекта оценки; ЧОД — чистый операционный доход; Ц а — цена аналога; Оц — оцениваемый об ъект; а — аналог; п — число аналог ов, используемых для оценки. 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 2.1. ЗАДАЧА № 1. Определите стоимость объекта недвижимости затратным по дходом. Ставка земельного налога 3,5 руб./кв.м. Площадь земельного участка 2000 кв.м. Стоимость строительства главного сооружения 500 тыс. у. ед. Косвенные и здержки составляют 16 % стоимости главного сооружения. Норма прибыли на вл оженный капитал 25%. Износ сооружения 4 %. Стоимость вспомогательного соору жения 10 тыс. у. ед. Износ вспомогательного сооружения 5%. РЕШЕНИЕ: Стоимость объекта = Стоимость земли + стоимость строений - износ 1) Находим нормативную цену участка. Ц н.уч. = С з.н. Ч 200 Ч П уч., Где Ц н.уч. – нормативная цена земли, С з.н. – ставка земельного налога, П уч. – площадь участка. Ц н.уч. = 3,5 Ч 200 Ч 2000 = 1 400 000 руб. 2) Находим стоимость строен ий. Косвенны е издержки = 80 000 у. ед . Стоимость главного строения = стоимость строительства + и здержки + прибыль Стоимость главного строения = 500 000 + 80 000 + 125 000 = 705 000 у. ед. Стоимость всех строений = 705 000 + 10 000 = 715 000 у. ед. 3) Износ главного сооружени я составляет 4 %, т.е. 20 000 у. ед. Износ всп омогательного сооружения составляет 5 %, т.е. 500 у. ед. Общий изн ос = 20 500 у. ед. 4)Стоимост ь объекта недвижимости = 1 400 000 + 715 000 – 20 500 = 2 094 500 у. ед. ОТВЕТ: 2 094 500 у. ед. 2.2. ЗАДАЧА № 2. Сопоставимый объект был продан за 100 000 у. ед. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий. Отличия пред ставлены в таблице 1. Таблица 1. Отл ичие Характеристика Коррект ировка Местоположение Уступает 8 % Условия продажи Уступает 5 % Физические характеристики Прево сходит 5 % Рыночные условия Превосходит 6 % Льготное финансирование Превосх одит 8 % Определить стоимость объекта н едвижимости. РЕШЕНИЕ : Решение приводится в таблице 2. Таблица 2. Наименование Объект оценки Цена продажи сопоставимого объекта, у. ед. 100 000 Местоположение, корректировка -8 % Цена после корректировки 92 000 Условия продажи, корректировка -5 % Цена после корректировки 87 400 Физические характеристики, корректиров ка +5 % Цена после корректировки 91 770 Рыночные условия, корректировка +6 % Цена после корректировки 97 276,2 Льготное финансирование, корректировка +8 % Цена после корректировки 105 058,29 ОТ ВЕТ: Стоимость объекта недвижимости составляет 105 058,29 у. ед. 2.3. ЗАДАЧА № 3. Определить стоимость собственности (всего объекта недв ижимости), если стоимость земли 300 тыс. у. ед., чистый операционный доход для всего объекта недвижимости = 100 тыс. у. ед., коэффициент капитализации для зе мли = 8 %, коэффициент капитализации для здания = 15 %. РЕШЕНИЕ: Стоимость объекта недвижимости доходным подходом = ЧОД / К кап. , Где ЧОД – чистый операционный доход, К кап. – Коэффициент капитализации. 1) Находим чистый операцион ный доход земли. ЧОД зем. = Стоимость земли Ч К кап. зем. , где К кап. зем - коэффициент капитализации зе мли. ЧОД зем. = 300 000 Ч 0,08 = 24 000 у. ед. 2) Находим чистый операцион ный доход здания ЧОД зд. = ЧОД общ. - Ч ОД зем. , ЧОД зд. = 100 000 – 24 000 = 76 000 у. ед. 3) Находим стоимость здания. Стоимост ь здания = ЧОД зд. / К кап. зд. , Где К кап. зд. – коэффициент капитализаци и здания. Стоимост ь здания = 76 000 / 0,15 = 506 667 у. ед. 4) Стоимость всего объекта н едвижимости = стоимость земли + стоимость здания 5) Стоимость всего объекта недвижимости = 300 000 + 506 667 = 806 667 у. ед. ОТВЕ Т: 806 667 у. ед. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Обобщив все вышеизложенное можно сде лать несколько выводов. Недвижимость включает в себя о бъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Ры нок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объек тами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы п ерехода к р ы ночной м одели экономики возродили права частной собственно сти и свободу предп ринимательства, позволяющие субъектам рын ка вл а деть, распоряжаться и пользо ваться объектами недвижимо сти: зд а ниями, сооружениями, а также земельными участками оп р еделенного целевого назначения. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционировани е продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достиже ния главной задачи – принятия оптимального экономического решения, пр иносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде все го, в том, чтобы физические характеристики (качество ) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим х арактеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаем ых к реализации объектов. Необходимым элементом рыночной экономики выступает ин ститут независимой оценки собственности, без ко торого невозмож но ст а новление права собственности и демократизация экономи че ской жизни. [2] В первую очередь это касается рынка недвижимос ти, развитие которого может определить в перспективе характер изменени й всей экономики. Объективная оценка различных видов стоимости ( рыночной, и н вестиц ионной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и дру гих) недвижимого им ущества необходима: — при операциях купли-продажи или сдачи в аренд у; — при акционировании предприятий и перераспре делении имущес т вен ных долей; — для привлечения новых пайщиков и дополнител ьной эмис сии а к ций; — при кадастровой оценке для целей налогообло жения объек тов н е д вижимости: зданий и земельных участков; — для страхования объектов недвижимости; — при кредитовании под залог объектов недвижи мости; — при внесении объектов недвижимости в качест ве вклада в уста в ны й капитал предприятий и организаций; — при разработке инвестиционных проектов и пр ивлечения инвест о р ов, в том числе и зарубежных; — при ликвидации объектов недвижимости; — при исполнении прав наследования, судебного приговор а; - при других операциях, связанных с реализацией имущест в енных прав на объекты недвижимости. Л ИТЕРАТУРА 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимос ти: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с. 2 . Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07. 1998 года № 135-ФЗ. 3 . Валдайцев С.В. О ценка бизнеса и инноваций. — М.: Информаци онно-издательский дом «Филинъ », 1997. 4 . Ст андарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г . 5 . «Методические рекомендации по определе нию рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжение м Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р 6 . Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупр полиграфиздат. 1994. 7 . Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997. 8 . Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер , 2001 . 9 . Григорьев В.В., Ф едотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997. 11 . Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997. 1 2 . Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход н едви жимости. — М: Дело ЛТД, 1995. 1 3 . Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А. Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г. 14. Оценка объектов недвижим ости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григ ор ьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Просвещение внедрять с умеренностью, по возможности избегая кровопролития.
М.Е. Салтыков-Щедрин.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, контрольная по экономике и финансам "Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru