Диплом: Ипотека как основа жилищного строительства в России: проблемы правоприменения - текст диплома. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Диплом

Ипотека как основа жилищного строительства в России: проблемы правоприменения

Банк рефератов / Законодательство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Дипломная работа
Язык диплома: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Архив Zip, 58 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной дипломной работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

80 МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ИНСТИТУТ ПРАВА И ЭКОНОМИКИ» ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ КАФЕДРА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 030501 ЮРИСПРУДЕНЦИЯ Работа допущена к з ащите в ГАК Заведующий кафедрой к.ю.н. «____» ________________2008 г. ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА НА ТЕМУ: «Ипотека как основа ж илищного строительства в России: пробл емы правоприменения. » Выполнил студент : Научный руководитель: Липецк 2008 г. СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 4 1. СУЩНОСТ Ь И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 6 1.1. Зарожден ие института ипотеки 6 1.2. Развитие ипотеки в России 12 2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВ АНИЯ, ИНСТРУМЕНТЫ И МИРОВОЙ ОП ЫТ. 18 2.1. Инструме нты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам 18 2.2. Риски ипо течного кредитования 24 2.3. Ипотечны й рынок 33 2.4. Мировой о пыт ипотечного кредитования 37 З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ. 45 3.1. Порядок п редоставления ипотечного кредита коммерческими банками. 45 3.2. Становле ние и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Фе дерации 49 3.3. Проблемы правоприменения и общие проблемы законода тельства в ипотечном кредитовании 58 3.4 . Нормативно-правовое регулирование ипотечного кред итования в Российской Федерации и перспективы его развития 60 3.5 . Рынок ипотечного жилищного кредитования в Липецке . 66 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76 СПИСОК ЛИТ ЕРАТУРЫ 78 ВВЕДЕНИЕ В России рынок ипотеч ного жилищного кредитования находит с я на этапе зарождения и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в нацио нальной экономике и не менее важное место в законодател ьстве. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитова ние в большинстве экономически развитых стран не только является основ ной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влия ние на экономическую ситуацию в стране в це лом, что нево зможно без законодательной поддержки. С другой стороны , система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший мех анизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития с истемы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жил ищны х условий населения, а с другой сти мулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого , поддержка государством развития ипот ечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного креди тования определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвес тиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влия ние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в общест ве. Задачами работы можно назвать следующие: рассмотрение сущности и исторических аспекто в ипотеки, проведение анализа ипотечного рынка, а также выявление сущест вующих проблем на законодательном уровне и перспектив развития ипотеч ного кредитования. Актуальность р аботы обусловлена проблемой п риобретения собственного жи лья , что является первоочеред ной потребность ю для каждой сем ьи, поскольку без удовлетворени я этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах об щества. Объектом иссл едования будет не только состояние и опыт по внедрению ипотеки в рамках одного государства, но и правовая основа. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рас сматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая про блема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значител ьной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальн ое благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, полити ческие оценки и мотивация поведения. В данной дипломной работе будет рассмо трена необходимость и возможность организации ипотечного кредитовани я в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии р ыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования ми рового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного к редитования как целостной систе мы. П ро веден анализ возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок и потечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также уделено внимание состоянию ипотеки в го роде Липецке. 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТ ИЯ ИПОТЕКИ 1.1. Зарождение института ипотек и Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими кор нями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-эконом ическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник С олона – Др аконт – ввел порядок (в 621 г. д о н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собствен ность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательн о переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать «со бственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с под обного рода обязательств была личность должника, которому в случае нево зможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собствен ности в имущественную Солон предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, ч то эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой [ 2, т. 24, с. 470 ] . На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, по дпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипоте чными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждо му заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состояни и данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. созда вались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущес тва частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особо е законодательство для ипотечных банков [ 4, с. 95 ] . Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщическ их и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивал ись различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государс тво всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для эт ого создавались специальные социальные институты. При императоре Трая не были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сиро т, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образован ы в России в Х1Х в.) [ 4, с. 100 ] . Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшо го времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или до верительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогресси вной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что пер вая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В нача ле развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неф ормальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредит ных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредит ора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и креди тор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременн ого исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою э волюцию [ 4, с. 102 ] . На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практиче ски никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое от меняло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в те хнологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, кот орыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику. Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогресс ивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Дог овор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал переда чу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владен ие ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовалс я данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось усл овное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже т огда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (пре дмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником , кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выруч кой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщатель но регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были пред метом особого судебного разбирательства [ 4, с. 112 ] . Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотек и - было обосновано политическими и экономическими условиями того време ни: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая пер едача земель арендаторам привели к возникновению классического инстит ута ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая пра вовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между соб ственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие аренд аторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профес сии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой форм ы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи пр едмета залога во владение арендодателя [ 4, с. 120 ] . Если желаете запо лучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положи те на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом б удет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! Если желаете запо лучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положи те на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом б удет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олп латы услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в эт от же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! Если желаете запо лучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положи те на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом б удет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! Если желаете запо лучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положи те на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом б удет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! Если желаете запо лучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положи те на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом б удет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! Если желаете запо лучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положи те на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом б удет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! Если желаете запо лучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положи те на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом б удет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! нодательство не предусматривает особой формы кредитн ых организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создат ь такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, та к как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использова ны на другие нужды [14, с. 17]. Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это огра ничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется перио дом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредито вания - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распрост ранения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика по купать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завыс ить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо при чине (например, из за недостаточного притока клиентов и, следовательно, н ехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой уча стник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владел ьцем недостроя, ликвидность которого нулевая. Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки се годня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать ср едства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Д аже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только ес ли кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, га рантированной государством или субъектом федерации. В целом же к проблемам реализации ипотеки, а также косве нном у , но очень важному фактору, влияющ е му на работу и внедрение в жизнь ипотеки во всех страна х – можно отнести политическую ситуацию и социальные проблемы. Именно э то не даёт ипотеке, и не только в России, развиться и стать доступной кажд ому так, как в большинстве случаев невозможность погасить многолетний и потечный кредит становится основной проблемой, с присущими негативным и факторами. А также нельзя не сказать о том что данное имущество являетс я обременённым залогом, что вносит существенные коррективы на его распо ряжение. З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ. 3.1. Порядок предоставления ипот ечного кредита коммерческими банками. Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земл и, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечног о банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускае мых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент [10, с. 9] . В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организаци онной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипот ечного кредитования. При многовариантности различных элементов органи зации процесса кредитования можно констатировать во всех банках налич ие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотеч ного кредита: - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предп олагаемым заемщиком; - андеррайтинг; - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды; - оформление кредитного договора и договора о залоге; - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора. На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кре дита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рас сматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кре дита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументи ровано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информируе т возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом эта пе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планиро вка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние ко нструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходим ость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В резул ьтате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого з алога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимост и, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений иск усства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога пре длагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документ ация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной ор ганизации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил разв итие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляют ся на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья [10, с. 14] . Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейше м сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и пре дварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются сле дующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного воз награждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, до ход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата ж илья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые до лговые обязательства, медицинское страхование и др. Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и п ередаются на рассмотрение кредитного комитета. На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после че го принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник с оставляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: к омиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение док ументов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбо р за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрац ию договора залога; страхование предмета залога. На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При за ключении договора стороны руководствуются основными положениями, пред усмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особ енностей кредитной политики банка. По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре , заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и упл атить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов , как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламенти рующие права и обязанности сторон: - сумма кредита и размер банковского процента; - порядок и сроки выдачи кредита; - порядок и сроки погашения процента; - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре за лога; - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор за лога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита. На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает: - выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре. - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования; - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечени е кредита; - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при зак лючении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов. При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдел ьных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих об язательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды боле е высокого процента. При нарушении повторных сроков , по общему правилу, погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога , хотя у каждого банка есть свои инструкции по делам таког о рода [7, с. 350]. 3.2. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации По данным ЦБ на 01.10.07 в России насчитывалось 735 кредитных орган изации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 557 кредитных орга низаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число участн иков ипотечного рынка увеличивается не так стремительно, как это было ра нее. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации опреде лились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Е сли говорить о региональном аспекте развития рынка ипотечного кредито вания, регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов по итог ам трех кварталов 2007 года стали: Москва (51,1 млрд. руб), Тюменская область (24,3 млр д. руб), Санкт-Петербург (23,8 млрд. руб), Московская область (21,6 млрд. руб), Свердло вская область (13,7 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (13,3 млрд. руб), Новосибирская область (13,1 млрд. руб), Красноярский край (12,8 млрд. руб), Самарская область (11,9 мл рд. руб), Челябинская область (11,8 млрд. руб), Алтайский край (9,5 млрд. руб) [10, с. 23] . На рынке успешно работают специализированные ипот ечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московско е ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Ав стрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Среди новы х участников рынка можно отметить ИпоТек банк. Изменение в расстановке с ил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с кол ичественным ростом числа участников, а с активной экспансией иностранн ых банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, оте чественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иност ранных банков в регионах. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опци он”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земе льный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др. Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничив ался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных о рганизаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигацио нные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпус кал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года). В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибир ск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” с овместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую програм му ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусм атривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассч итана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих стр уктур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечн ого кредитования жилищного строительства. 1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщико в (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельн ым покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога являе тся строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладн ые осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. 2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных услов ий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее р ыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой. 3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда сто имость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющег ося. 4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладыв ать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселе ния на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собст венник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строит ельство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счет а генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительст ва, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового. 5. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на принадлежащ ее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируем ую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20– кратного миним ального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости. 6. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительны е счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счет е для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство д ома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимост и социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% ст оимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или ст роительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 ле т при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми до кументами. В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные к редиты, значительно увеличилось. Самым известным из них явля ется ипотечный «Сбербанк» и банк «Дельта Кредит». П рограмма "Дельта Кредит" отли чается открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных т ребований, присущих другим программам. Например, нет требования по налич ию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуют ся поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору ква ртиры. Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит " в России, должны соответствовать следующим критериям: - Срок кредита до 10 лет; - Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма кредита не должн а превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взн ос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры; - Каждый месяц необходимо платить одну и ту же сумму. В нее входят проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не дол жен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты н алогов. - Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при услов ии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобе тонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сн осу или капитальному ремонту. - Ф иксированная процентная ставка, - Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке пр едлагаются ставки от 13 до 15%), - По каждому кредиту н еобходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков у траты, и права собственности на квартиру [21, с. 89]. Срок рассмотрения за явки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно д ве недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручител ьства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная пл ата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получ ения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по цен ным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода [19, с. 134]. Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита: - Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жиль я рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Ро ссийской Федерации, в возрасте от 18 до 6 0 ( женщинам до 55) лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход; - У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные сре дства для первоначал ьного денежного взноса (от 10 до 30% стоимости приобретаемой квартиры); - Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика; - Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выпл ату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи; - Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и пр одающиеся на вторичном рынке; - Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования"; - Процентная ставка по кредитам в рублях – 11.75 % годовых; - Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика ил и совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставл енного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта н едвижимости; - Обязательным условием для заемщика является вложение им собствен ных средств в размере от 10 до 30% стоимости пок упаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос); - Срок действия кредита - до 25 лет. - В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сб ербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с о рганами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Б анк до заключения договора купли-продажи. Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющим и: - залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становит ся собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полн ой выплаты кредита); - поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (эт о могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица); - поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются доку менты на получение кредита. При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качест ве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4- х физических лиц. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одноврем енной уплатой процентов за пользование кредитом , либо н е ровными долями согласно графику платежа и выбранной кредитной програ ммы, но не мен е е суммы указанной в графике . Это позволяет зае мщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совм естную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кр едита. Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматри вает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного дого вора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за факти ческое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих о бязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформ ляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распор яжения ею. Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают еж емесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать за ложенное жилье. Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открыт ых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаж е жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья [14, с. 22]. Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты – Райффайзенба нк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был д аже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот п ериод длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых. И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбе рбанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличи тельной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются пор учители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту. Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие: - 12 процентов годовых; - срок кредитования до 30 лет; - максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика; - Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму; - Возможность досрочного погашения (после года); - Кредитный договор можно заклю чить на любой срок от год а до 30 лет. Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитован ие загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломба рдные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и и потечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечн ые продукты с пла вающей ставкой. Активно раз вивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам. Наиболее востребованным сегодня по-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде все го, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовые кварт иры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рын ке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования п рограмм ипотечного кредитования стр оящегося жилья, в течение 2007 года наблюдается снижение доли кредито в предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увелич ения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кред итов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости. Условия и па раметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. П оявились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процент ные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по от ношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время пр оведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики ми нимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании свои х клиентов. Развитие ип отечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как о тношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жил ой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал д ля дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост об ъемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходо в населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий. Подводя итоги, х отелось бы отметить, что Существенной проблемой р азвития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низки й уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в 2007 году, стоимость жилья увели чивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в рег иональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых города х достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2 006 года соста вила 1390 $/кв. м [20, с. 14]. Стремитель ный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционн ого спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение н а рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в доста точном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий к редитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактичес ки конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенден ция стабилизации цен внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении п роблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты. Среди итогов 2007 года следует отметить ускоренный рост объемов ипотечног о кредитования в регионах. Произошла сегментация рынков жилья и клиентс кой базы, банки переориентируются с продуктов, рассчитанных на широкие к лиентские группы, на кредиты, предназначенные для целевой аудитории, нап ример, молодые семьи. Совершенствование бизнес-процессов и либерализац ия условий кредитования обусловили повышение доступности (увеличение максимального размера кредита). В то же самое время мы увидели, что, выходя на международные рынки, российская ипотека становится частью глобальн ой финансовой системы и зависит от изменений, которыми нельзя управлять . Потенциал роста российского ипотечного рынка значителен, но долгосроч ное фондирование является основной проблемой. Кроме того, повышение дос тупности кредитов несет дополнительные риски, ипотечные портфели долж ны быть сегментированы по рискам, необходимо их точно оценивать и управл ять ими. 3.3. Проблемы правоприменения и общие проблемы законодательства в ипотечном кредитовании . В России растет объем задолженности по кредитам, и это вызывает опасения банковского сообщества: не повторится ли у нас такая ж е ситуация, как в США? Помимо того, экспертов рынка ипотечного кредитован ия беспокоит проблема исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой. Сегодня увеличение объема задолженности по кредитам эксперты в первую очередность связывают с увеличением объемов кредитования. "За отрезок в ремени c 2002 по 2006 год он увеличился с 3,6 млрд. до 264 млрд. рублей", - рассказывает Ев гений Чепенко, заместитель председателя комитета по ипотечному кредит ованию Ассоциации российских банков (АРБ), вице-президент Европей ского трастового банка [23, с. 6]. Так, по данным ЦБ Россия на 1 октября 2007 года объем задолженности по ипотечн ым кредитам у банков вырос до 486,2 млрд руб., увеличившись в два раза по сравн ению с 1 января 2007 года. Директор по развитию финансовой группы "Секвойя Кредит Консолидейшн" Ир ина Поддубная, выступая на конференции "Суды и претворение в жизнь обяза тельств, обеспеченных ипотекой. Возврат кредитных средств: проблемы и пр авовые механизмы защиты от недобросовестных заемщиков", отметила, что в условиях кризиса ликвидности существуют тенденции роста просроченной за долженности по кредитам [23, с. 7] Эксперты утверждают, что доля невозврата ипотечных кредитов по сравнен ию с потребительскими кредитами незначительна. "По предварительным оценкам, в 2007 году доля невозврата ипотечных кредитов со ставила рядом 1,2% по сравнению с 0,021% невозврата ипотечных кредитов по данны м на 1 января 2007 года" [24, с. 10] , - отмечает Е вгений Чепенко. По словам Владимира Никитина, начальника юридического управления АБ "ГПБ-Ипотека", в эти дни существует мас са нерешенных проблем по взысканию заложенного имущества. Они возникаю т как на этапе судебного обращения взыскания, так и на этапе исполнитель ного производства; это ещё общие проблемы законодательства. К проблемам судебного обращения взыскания относятся: - формулировка предмета иска о взы скании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки; - определение подсудности: по мест у нахождения предмета ипотеки или по месту жительства ответчика; - оплата государственной пошлины; - направление уведомлений: по адре су предмета ипотеки или по адресу, указанному в кредитном договоре; - п роблема начисления процентов и пеней. К проблемам исполнительного производства относя тся: - существенный исполнительский сб ор - 7%; - существенное затягивание сроков ; - отсутствие опыта реализации зал оженного жилья на торгах; - определение даты взыскания проц ентов; - проблема продажи имущества и при знания торгов несостоявшимися в случае завышения цены предмета ипотек и и др. К общим проблемам законодательства и правоприменения Владимир Никитин от носит также вопрос о том, что - возникает ли ипотека в силу закона на долю несовершеннолетних лиц в праве имущества на предмет ипотеки, и проб лему обращения взыскания на предмет ипотеки третьими лицами, если залог одержатель посредством обращения в суд не подтвердит свои права залогодержател я [23, с. 10] . 3.4 . Норма тивно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Ф едерации и перспективы его развития Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российск ой Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Приняти е части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Фе дерации с тало решающим шагом в развитии р оссийского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитова нием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недв ижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещ ных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложен ное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором име ются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создал о правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской д еятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено приня тие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию воп росов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сдел ок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федер альный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недв ижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосред ственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соотв етствии с ним: · вводится единая система регистрации прав на недвижимо е имущество и сделок с ним; · государственная регистрация являет ся единственным доказательст вом существова ния зарегистрированного права; · государственной регистрации подлеж ат - право собственности на недвижимое имущество и иные вещные права ; - некоторые сделки с недвижимостью - ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительно е управление); · создается единый банк информации в пределах регистраци онного округа; · государственная регистрация прав н осит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объе кты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запро су физического или юридического лица; · государственная регистрация провод ится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге н едвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: · в законе подробно регламентированы обязанности залого дателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение дей ствия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защ ите от притязаний третьих лиц и т.п.) · в связи с долгосрочностью ипотечног о кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возмож ного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате ре организации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; · изменен порядок реализации заложен ного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается е го продаже не только с публичных торгов, но и аукциона ил и по конкурсу, а также приобретение самим залогодержате лем. В 2004 году, после принятия Федерального закона от 22.12.04 №216 -ФЗ «О внесении изменений в ФЗ о б ип отеке (залоге недвижимости)», законодательство в области рефинансирования ипотечных кред итов резко начало набирать обороты и по сей день продолжает развиваться. Институт ипотечных ценных бумаг появился в россий ском законодательстве в 2003 году, когда был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Основной его целью значилось разв итие ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу с редств частных и институциональных инвесторов с помощью создания спец иального законодательного механизма для рефинансирования ипотечных к редитов. По данному закону не было осуществлено ни одного выпуска ипотеч ных ценных бумаг, что объясняется в значительной степени его недостатка ми. Еще не побывав «в действии», этот закон подвергся корректировке: перв ые поправки были внесены Федеральным Законом от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ «О внесении и зменений в Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах». Последние из менения, были внесены Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 141-ФЗ. Как говорилось в Пояснительной записке (ссылка) к проекту 141-ФЗ, изменения направлены на «устранение препятствий для выпуска ипотечных ценных бу маг, а также на совершенствование положений закона об ип отечных ценных бумагах . В ряду внесенных поправок м ожно выделить следующие: - исключение из закона положения о страховании заемщиком - физиче ским лицом жизни и здоров ья; - возможность эмиссии двух и более в ыпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что п озволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и д оходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено пра во эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случая х, предусмотренных решением о выпуске указанных облига ций; - возможность включения в ипотечно е покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным дого ворам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по эт им же догово рам; - ограничение размера страховой су ммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или поврежде ния размером требования о возврате суммы основного дол га [23, с. 16]. Механизм секьюритизации применяется во всем мире для рефинансирования самых различных активов. В России для распространения этой техники за п ределы рынка ипотечного кредитования необходимо создание универсальн ой для секьюритизации разного рода финансовых активов, правовой базы. Де йствующее российское законодательство не позволяет эффективно секьюр итизировать какое-либо имущество, кроме ипотечных кредитов. К числу норматив ных актов , регулирующих ипотечное кред итование также следует отнести Федеральный закон «Об ипотеч ных эмиссионных ценных бумагах»,предусматривающий установление требований к кредитным организациям, осуществляющим эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, и единого порядка регулирования деятельности эм итентов облигаций с ипотечным покрытием. Этот закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже пост епенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизм ов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называем ые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шл а дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бума г. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необ ходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в зак онодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но, тем не мене е, по мнению Глазунова Д. А. (член ФКЦБ России), спектр который в настояще е время определен в закон е - тот оптимальный набор инструментов, который поз волит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось б ы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для секъютири зации ипотечного кредитования [10, с. 18] . Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отлич ие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынк е, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечн ым покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в с вою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, эт о ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаг и, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в с вою очередь, обеспечен недвижимым имуществом [16, с. 63]. В Р оссии так же уже принят закон опроект «О сторойсберкасс ах» . В основу этого законопроекта полож ено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного зако нопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтом у люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них д еньги под будущую квартиру. Одна из важнейших задач - законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, кот орые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, ч то решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам. Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен б ыть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банко вскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсб еркассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не им еют права работать со средствами физических лиц. Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором бу дут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по су ти, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организац ия. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разраб отка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс. Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. О чевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироват ься: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны напра вляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может о существлять. Четвертый п о порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут закл ючаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стр ойсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под н изкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с друг ой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это против оречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные пер иоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска [8, с. 23]. В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упира ются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского б анковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской деятель ности», в которой содержится классификация кредитных организаций, кото ры е имеют право существовать в РФ. Хотя с точки зрения пр ава в закон можно внести изменения, которые бы убрали данную проблему, но отсутствие этих изменений и наличие социальных и политических проблем в целом не дают возможности полноцен ного функционирования законодательства, а, в частности, внедрения ипоте ки в массовом порядке. 3.5 . Рынок ипотеч ного жилищного кредитования в Липецке Ипотеку в Липецке и Липецкой област и представляют 16 ипотечных банков ( Банк Москвы , Райф файзенбанк , ВТБ24 , Абсолют Банк , Росбанк , Сбербанк России , Россельхозбанк , КМБ-Банк , Альфа-Банк , МДМ-Банк , Банк Жилищного Финансирования , Европейский трастовый банк , Экспобанк , КИТ Финанс , Юниаструм , Славинвестбанк ) , которые предлагают заемщикам 148 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынк ах недвижимости. Если желаете заполучить полную версию диплома – то чер ез терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! программу с более низкой процентной ставкой – то по ней окажется обязательным наличие большого числа поручителей либо использ ова ния другой валюты, что уже рассматри вал ось выше. Нельзя также не сказать о б и нициативе Админист рации города Л ипецка, кото рая при менила программу «Свой дом» - постановление Липецкого областного Совета депутатов от 19 сентября 2002 г. N 94-пс (в ред. постановлени я Липецкого областного Совета деп утатов от 23.12.2004 N 735-пс, от 25.08.2005 N 932-пс) . Главной целью данн ой Программы является совершенствование организационных, правовых и финансовых предпосылок для ускоренного решения жилищной проблемы, обеспечение всех категорий граждан доступн ым жильем, стоимость одного кв. м етра которого не должна превышать величину среднего 2-месячного денежного дохода на душу населения в Липецкой области. Программой предусматривается предоставление целев ых долгосрочных льготных займов населению и на этой основе максимального привлечения собственных средств граждан на финансирование строительс тва жилья. Ввод жилья в эксплуатацию по программе "Свой дом" составит: I этап: II этап: 2002 год - 100 тыс. кв. м 2003 год - 160 тыс. кв. м 2004 год - 160 тыс. кв. м 2005 год - 160 тыс. кв. м 2006 год - 160 тыс. кв. м 2007 год - 160 тыс. кв. м 2008 год - 160 тыс. кв. м 2009 год - 160 тыс. кв. м 2010 год - 160 тыс. кв. м 2011 год - 160 тыс. кв. м. При этом предусматривается довести удельный в ес ввода индивидуального жилья к 2006 году до 40% от общего объема жилья, вводимого в Липецкой области. Для достижения намеченных целей предстоит решить следующие задачи: - совершенствование механизма долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 12 лет. - развитие малоэтажного жилищного строительства с переходом от типового проектирования домов к созданию открытой архитектур но-строительной системы на основе унификации конструктивных элементов; - повышение качества жилья за счет улучшения плани ровочных решений и развития сист ем инженерного оборудования; - создание современных типов малоэтажных домов из унифицированных индустриальных конструкций с исп ользованием строительных материалов на основе местных сырьевых ресурсов; - развитие на основе государственной собственности собственной базы по производству строительных ма териалов и конструкций, применение которых обеспечит снижение стоимости строительства . Данная программа – является непл охо й задумкой, но следует отметить чт о не каждый желающий может участвовать в этой программ е – из за наличия большого спроса на жильё и из за отсут ств ии уверенности в следующем дне, да же не смотря на последнюю стабильность в развитии страны не все могут пр огнозировать многолетние платежи по ипотечному кредиту. В целом можно же сказать, что в настоящее время рынок жилья в Ли пецке практически сложился. Разработана и успешно функ ционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских, риэлторских, оценочных, информационных аг ентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления. Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемы е к его ресурсному обеспечени ю, а также технологиям выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг уча стников . Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором кредитных продуктов, сроками, процентными став ками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов. Как правило, заемщик оплачи вает про центы от оценочной стоимости жилья , за счет собственных средств до выдачи кредита. Обеспече нием по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое жилье. Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учет ом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы ежеме сячный платеж по кредиту, включающий погаш ение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети се мейного дохода. Выдача кредитов по этим программам сопровождается обязатель ным либо необязательным страхованием по трем видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и временной нетрудоспособности заемщика, утр аты прав собственности на квартиру. Общая годовая стоимость всех видов с трахования в аккредитованных страховых компаниях составляет 1,5% от сумм ы кредита, увеличенной на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается со сниж ением задолженности по кредиту. Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипот ечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и с троительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настояще му моме нту освоено менее 5% липецкого ры нка жилищного ипотечного кредитования. Но даже при тако м состоянии рынка ипотечного кредитования в Липецке количество, общий объем и средний размер кредитной сдел ки из года в год увеличиваются. Анализ рынка ип отечного кредитования в Липецке , показ ывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, являетс я низкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности н аселения. Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, заключаются в следующем: а) значительный удельный вес недекларируемых доходов г раждан; д окументально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных за емщиков; б) сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам; г) в структуре пр едложения жилья наибольший удельный вес занимает , так называемый , перв ичный рынок , за счет различ ных фо рм долевог о участия в строительс тве жилья; е) недостаточная информированность продавцов жилья о сущност и и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать офи циаль ные механизмы денежных расчетов; ж) неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую о чередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, р аб отающих на липецком рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Если желаете запо лучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положи те на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом б удет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! Изучение и анализ осн овных проблем с которыми сталкивается банки и их клиент ы при ипотечном кредитовании показывает, что основной п роблемой является невыгодность для кредитных организа ций осуществлять предложение ипотечных кредитов по низким процентным ставкам, а для клиентов ( в основной массе) отсутствие возможности получе ния такого кредита по существующим условиям. Также к существенным причинам сдерживающим развитие ип отеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных с выс окими кредитными и процентными рисками ; отсутствие долгосрочных и относ ительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсут ствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного ры нка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сф еру. Очень важная проблема в плане создания сети и развития ипотеки в широком масштабе - эт о подготовка высококвалифицированных кадров и внедрение их в систему , - целенаправленной и системной работы в этой области пока - неза метно . И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России либо Агентство по ипотечному жилищному креди тованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не т олько заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанным и с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подгот овкой к адров и так далее, либо федераль ный центр, что, по моему мнению привело к положительным те нденциям и дало новый положительный скачок в области развития ипотечно го кредитования. Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближа йшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить созда ние целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сф ере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на террит ории всех субъектов Российской Федерации. Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России д олжна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым право вым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшит ь жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устой чивой банковской системы, чего невозможно добиться без законодательной поддержки. А также решение выше указанных проблем буде т неэффективным или малозначительным без решения социальных и политич еских проблем, которые затрагивают и правовую, и экономическую составля ющие. Так как при нынешнем состоянии рынка ипотечного кредитования суще ствующие условия, по сути, являются кабальными и неприемлимыми для подав ляющего большинства граждан. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ: Если желаете заполуч ить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите н а счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом буде т у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! МОНОГРАФИИ И ИНЫЕ ИСТО ЧНИКИ: 13. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости [ Текст ] : учеб.пособ. / И.Т. Балабанов – СПб.: П итер, 2000. – 344 с. 14. Большая сов етская энциклопедия [ Текст ] : – М.: Советская энциклопедия,1976. 15. Будилов В.М. Залоговое право России [ Текст ] : науч.-практ. пособ. / В.М. Будилов – СПб, 1997. – 658 с. 16. Васильев Л.С. История Востока [ Текст ] : учеб. / Л.С. Васильев – М.: Высшая школа, 1999. – 890 с. 17. Голицин Ю.М. Вечный к вартирный вопрос [ Текст ] / Ю.М. Голицин // Эксперт.- 2000 г. - № 12 18. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России [ Текст ] : учеб.пособ. / Ю.В. Головин – М.: Финансы и статистика, 2005. – 451 с. 19. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: [ Текст ] : учеб. / Ю.В. Головин. – СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2004. – 388 с. 20. Грачев И .С. Стройсберкассам — быть! [ Те кст ] / И.С. Грачев // Банковское дело . - 2002 г. № 11. 21. Довдиенко И.В. И потека как основа жилищного строительства [ Текст ] учеб.пособ. / И.В. Довдиенко – М.: Зенит, 2003 . – 641 с. 22. Журкина Н.Г. Соврем енная ипотека: состояние, проблемы, решения [ Текст ] / Н.Г. Журкина//Финан сы.-2007. -№56 23. Иванов В.В. Все об ипотеке [ Текст ] : науч.-практ. пособ./ В.В. Иванов – М.: МТ-Пресс, 2007. – 390 с. Если желаете заполучить полну ю версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике!!! Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся диплом ами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы ,а о тдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку!!! 24. 25. 26. 27. 28. 29. Попов А.Ю. Ипотечное кредитова ние : механизмы, проблемы, состояние [ Текст ] / А.Ю. Попов// Банковское дело. – 2008. - № 105 30. Разумова И.А. Ипотечное кредитование [ Текст ] : учеб.пособ. / И.А. Разумова, А.В. Майфат. – Сп б.: Питер, 2005 . – 406 с. 31. Рубченко М.В. Наша за дача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг [ Текст ] / М.В. Рубченк о//РБК. - 2008 г. -№ 57 32. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям [ Текст ] : учеб.пособ. / В.В. Смирнов, С.Н. Максим ов. – М.: Профи, 2004. – 701 с. 33. Тарасевич Е.И. Оценк а недвижимости [ Текст ] : учеб.пособ. / Е.И. Тарасевич, Д.А. Пенцов. – СПБ.: СПБГТУ, 2005. – 556 с. 34. Увалов П.А. Особ енности организации ипотечного кредитования в современных условиях [ Текст ] / П.А. Увалов //Финансовые известия. -2008. - №38 35. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных усл овиях [ Текст ] / Ж.М. Урчукова//Фи нансист. -2007. -№29 36. Усокин В.М. Деньги и кредит [ Т екст ] : учеб.пособ. / В.М. Усокин – М.: Высшая школа, 2006. – 498 с. 37. Ужегов А. Н . Квартира в кредит: ипотечная сделка [ Текст ] : учеб. / А.Н. Ужегов – СПб.: Питер, 2001 . – 560 с. 38. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит [ Текст ] : учеб. / Г.А. Цылина – М.: Финансы и статистика, 2002 . – 422 с. 39. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски [ Текст ] / Г.А. Цылина// Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Когда регулярно ешь сочные эскалопы с ароматной молодой картошечкой с чесночком и зеленью, самое главное - не спиться.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, диплом по праву и законодательству "Ипотека как основа жилищного строительства в России: проблемы правоприменения", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru