Диплом: Объекты ипотеки залога недвижимости - текст диплома. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Диплом

Объекты ипотеки залога недвижимости

Банк рефератов / Законодательство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Дипломная работа
Язык диплома: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 1149 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной дипломной работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

6 Министерство общего и профессионального образования Волжский Гуманитарный Институт Волгоградского Государственного Университета кафедра правовых дисциплин ДИПЛОМНАЯ РАБОТА По гражданскому праву На тему : "Объекты ипотеки ( залога недвижимости ) ." выполнил : студент V курса юридического факультета группы ЮФ -944 Братченко А . В . научный руководитель : Апотонов Э . Г. Волжский 1999г. Содержание : Введение. 3 ГЛАВА I. Понятие ипотеки ( залога недвижимиго имущества ) 8 ГЛАВА II. понятие движимого и недвижимого имущества 17 ГЛАВА III. история становления института ипотеки 22 ГЛАВА IV. предметы ипотеки по закону "об ипотеке " 25 ГЛАВА V. особенности ипотеки предприятий , зданий , сооружений . 31 ГЛАВА VI. особенности ипот еки земельных участков 39 ГЛАВА VII. особенности ипотеки жилых домов и квартир 58 ГЛАВА VIII. некоторые вопросы государственной регистрации и нотариального удостоверения недвижимого имущества и сделок с ним 68 ГЛАВА IX. особенно сти ипотеки воздушных и морских судов , судов внутреннего плавания и космических объектов 73 Заключение. 75 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………………………..…… 77 Введение. Было бы , наверное , излишним в своём вступлении описывать и без того известную ситуацию в государстве . Положение в экон омике , проблемы правового поля , социальные бури - страна переживает это всё не первый год . Напомню лишь известную истину , суть которой состоит в следующем – совокупность здоровых , последовательных и своевременных мер экономики и права – реальный путь к ст а новлению российского государства , как достойной современности единицы мирового сообщества . Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права . Светскость подавляющего большинства современных государ с тва предопределяет единственно возможный каркас здания – государства : правовое регулирование всех сторон общественной жизни . Нормы права своей общеобязательностью , погрешностью во времени и действительностью в реальных условиях человеческого сообщества им е ют значение , которое трудно переоценить . Многочисленные исследования , научные труды виднейших правоведов и учёных из других областей науки давно доказали , что закон – важнейший инструмент регулирования отношений в обществе . Этим же надо пользоваться самым активным образом . Насколько упорядоченнее , ровнее и спокойнее стучало бы сейчас сердце экономики российского государства , имей мы , а вернее система власти . Россия , отлаженную , выверенную , а главное , действенную , правовую систему . Что этому мешает ? Политич е ские распри , отсутствие квалифицированных , желающих работать кадров , коррупция во всех звеньях власти , наконец , элементарная неопытность российского человека в чётких законах рынка.… Не будем вдаваться в причины правового бессилия современной России . Лишь повторю – надо работать с тем , что есть . Использовать все возможные правовые рычаги , которые худо-бедно присутствуют в российском правовом поле . Одним из по-настоящему действенных и весьма полезных в условиях рыночной практике юридических элементов являет с я институт залога (залоговых отношений ). В расцвет рыночных отношений в России , который многие , и не без оснований , именуют «разгулом» , когда сфера обращения недвижимости , денежных масс и ценных бумаг постоянно расширяется , а элементарные основы , цивилизо в анный рынок ещё не устоялись , не приобрели законченных форм , залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике , по сути своей представляя реальную страховку неиспол н ения обязательств . Но о сущности , особенностях залога и рождаемых им отношений чуть позже . Сегодня , несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге , он приобретает всё большую популярность , о чём уже упоминалось и чему есть м а сса причин , вытекающих из современной рыночной ситуации в стране . Но сегодня законодатель мало внимания уделяет специфике , присущей как использованию залога в различных сферах предпринимательской деятельности , так и отдельным видам залога , особенностям з а лога определённых объектов . Кроме того , стоит заметить , что законы устанавливают сегодня , к сожалению , только общие правила о залоге , чего явно недостаточно на практическом поле действия залоговых отношений . Этот пробел сейчас активно восполняется многочи с ленными подзаконными актами , которые расширяют сферу применения залога за счёт включения в круг обеспечиваемых им обязательств таких , которые возникают на основе норм административного права (например , залог , используемый таможенными органами для обеспече н ия уплаты таможенной пошлины , НДС , акцизов и др .). Однако недостаточность регулирования залоговых отношений именно на законодательном уровне весьма ощутимо . Наличие особенностей у различных видов залога , проблемы , присущие каждому из видов в отдельности , у читывая , что в условиях преобразования расчётно-кредитной системы основу инфраструктуры составляют коммерческие банки , являющиеся основными кредиторами-залогодержателями , а также принимая во внимание то обстоятельство , что особую сложность вызывает регули р ование залоговых отношений , предметом которых является недвижимое имущество , причём каждый объект недвижимости обладает собственным правовых и экономических особенностей , где особенно важно на уровне закона закрепить гарантии реализации прав и законных ин т ересов участников этих отношений , заставляют законодателя предпринимать попытки исправить существующее положение . Наиболее ярко эта тенденция проявилась в Законе РФ “Об ипотеке” . Некоторые вопросы данного Федерального закона и станут предметом данной рабо т ы. Долгая и трудная история Федерального закона “Об ипотеке ( (залоге недвижимости )” , которая началась ещё в 1990 году , завершилась , наконец , преодолением вето Президента Российской Ферации . Закон подписан Президентом 16 июля 1998 года , был опубликован и вступил в силу . О достоинствах и недостатках данного закона будет ещё неоднократно сказано в данной работе , но стоит заметить , что он вобрал в себя массу положений необходимых для регулирования вопросов ипотеки . Закон подробно регулирует многие существен н ые вопросы ипотечного правоотношения : сущность договора ипотеки , заключение договора об ипотеке , составление и выдачу закладной , передачу прав залогодержателя третьим лицам , обременение заложенного имущества (третьими лицами ) правами третьих лиц , последую щ ий залог , взыскание на заложенное имущество и его реализацию , особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий , зданий , сооружений , земельных участков , жилых домов , квартир и других объектов ). Данные особенности отдельных объектов ипотеки и присущие им проблемы в современной российской правовой и экономической действительности будут подробнее рассмотрены далее. В то же время неразрешённой осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости в первую очередь возможности ипотеки сельскохоз яйственных угодий и земель , находящихся в государственной и муниципальной собственности . Но этот и многие другие вопросы мы рассмотрим чуть позже , а пока для более целостного восприятия темы необходимо наиболее точно определить место ипотечных норм в сист е ме права и соотношений Закона об ипотеке с другими законами. Гражданский Кодекс чётко определяет в п . 2 ст . 334, что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами ГК о залоге п . 2.3 ст . 1 Закона об ипотеке . В чём заключает ся приоритет ипотечных норм , и каковы его пределы , где и в какой степени он может отступать от норм ГК ? Вышеизложенная норма ГК говорит о том , что специальные ипотечные нормы , отличные от общих правил о залоге , могут быть установлены и самим ГК , и Законом об ипотеке – в данном случае оба нормативных акта поставлены вровень по отношению к общим нормам ГК о залоге . Система правовых норм в таком случае выстраивается довольно чётко : на верхнем уровне находятся специальные нормы ГК и Закона об ипотеке . При том о чевидно , что внутренних противоречий между ипотечными нормами , содержащимися в ГК и в специальном законе , быть не должно . Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п 2. Ст .3 ГК о том , что “нормы гражданского права , содержащ и еся в других законах , должны соответствовать настоящему Кодексу” . Всё же авторитет Гражданского Кодекса несравнимо высок . Из этого следует вывод о внутренней соподчинённости ипотечных норм высшего уровня . На нижнем уровне находятся общие правила ГК о зало г е , которые применяются к ипотеке в случаях , когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами О . Плешанова . Объекты ипотеки (залога недвижимости ) // Российская юстиция № 10.98.8 . Нормы об ипотеке , являющейся институтом гражданского пра ва , должны занять чётко определённое место в системе норм гражданского права , содержащихся , прежде всего в ГК . В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права – в первую очередь , конечно , земельное право . Поэтому место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации (пока не подписанным Президентом ), Федеральными законами “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” , ”О государственной регистрации пр а в на недвижимое имущество и сделок с ним” и другими нормативными актами российского законодательства. ГЛАВА I . Для наилучшего и более полного понимания темы необходимо ясно представлять само понятие такого института гражданского права как ипотека , его сущность , характерные особенности и основные положения. Пункт 1, статьи 1 Закона об ипотеке представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимости (недвижимого имущества ). Одна сторона которого – залогодержатель , являющи йся кредитором по обязательству , обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества , другой стороны – залогодателя . Сходное определение з алога даёт и ГК (ст . 334). Итак , есть две стороны одного договора – должник и кредитор . Причём это может быть обязательство , вытекающее из договора купли-продажи , аренды , подряда , займа , кредитного договора и иного , не ограниченного федеральным законом (с т .2 Закона “Об ипотеке” ). Те же стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущества , принадлежащего должнику или третьему лицу (ст . 1 Закона “Об ипотеке” ). Должник по основному договору (или третье ли ц о в нём не участвующее , но представляющее недвижимость для залога ) становится залогодателем (п .2 ст .335 ГК ), а кредитор – залогодержателем (п .3 ст .335 ГК ). Заложенное недвижимое имущество являет собой предмет залога (предмет ипотеки ). Сущность ипотечного п равоотношения заключается в том , что распоряжаться предметом залога может только залогодатель , поскольку именно он является собственником заложенного имущества . Установлению данного правила при этом виде залоговых отношений есть и другие объективные причи н ы , которые мы рассмотрим чуть позже . Залогодержатель же , приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке , не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом . Специфика его права состоит в том , что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им данным имуществом . Проявляется это в том , что залогодатель , по общему правилу может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя , если иное не установлено федеральным законом , договором об ипотеке или не вытека е т из содержания закладной 1 1 Вишневский А.А . Залоговое право . Уч и практическое пособие – М. : Век , 1995 . Залогодатель сохраняет права пользования заложенным имуществом – это следует из самой сути ипотеки и любое условие договора об ипотеке , ограничивающе е это право ничтожно (ст .29 Закона “Об ипотеке” ), за ним сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы (п .2 ст .29 Закона “Об ипотеке” ). Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать заложенное по договору об ипотеке имущест во другому лицу путём продажи , дарения , обмена , внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом , но , как уже упоминалось , лишь с согласия з а логодержателя . А , вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет право завещать заложенное имущество и все условия договора об ипотеке , ограничивающие это его право , называет ничтожными . Также залогодатель вправе без согласия залогодержателя сда в ать заложенное имущество в аренду , передавать его во временное безвозмездное пользование (п .1 ст .40 Закона “Об ипотеке” ), совершать перезалог (последующую ипотеку ) заложенного имущества в обеспечение другого обязательства того же или другого должника том у же или иному залогодержателю (ст .143 Закона “Об ипотеке” ). К обязанностям залогодателя относятся : недопущение ухудшения заложенного имущества и уменьшение его стоимости сверх того , что называется нормальным износом (п .2 ст .29 Закона “Об ипотеке” ); содерж а ние и ремонт заложенного имущества (ст .30); страхование заложенного имущества (ст .31); принятие мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения (ст .32); защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц (ст .33) и др. Из самого смысл а договора ипотеки залогодатель получает основную сумму , обеспеченную ипотекой полностью или в части , предусмотренной договором об ипотеке (ст .3 Закона “Об ипотеке” ). В той же статье предусматриваются следующие случаи выплат сумм , обеспеченных ипотекой : в возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа , пени ), в следствии неисполнения , просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченное ипотекой обязательства ; в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами , предусмотрен н ых обеспеченным ипотекой обязательством или федеральным законом ; в возмещение возможных судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества . Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по обязательству , обес п еченному ипотекой из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (п .3 ст .31 Закона “Об ипотеке” ); выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами предусмотренными законом без специальной доверенности в случае , е с ли сам залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного имущества (п .2 ст .33) ; вправе проверять по документам и фактическое начисление , состояние и условие содержания заложенного имущества , тем самым осуществляя необходимый контр о ль (п .2 ст .34 Закона “Об ипотеке” ); требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем обеспечении залогодателем сохранности заложенного имущества . Это о субъектах ипотечного правоотношения . И ещё немного о самом залоге, его видах. Закон о залоге (не путать с законом “Об ипотеке” ) предусматривает регулирование трёх видов залога : залог с оставлением имущества и залогодателя , залог с передачей заложенного имущества (вещей ) залогодателя (заклад ) и залог прав . В отличии от зал ога с оставлением имущества у залогодателя (например , ипотека – залог недвижимого имущества ), заклад – предполагает передачу имущества во владение залогодержателя . Причём залогодержатель получает право пользования имуществом , только если это прямо предус м отрено договором . При этом доходы и иные имущественные выгоды , получаемые в результате пользования таким объектом , должны направляться либо на покрытие расходов по содержанию предмета заклада , либо на покрытие долга или процентов по долгу . Возвращаясь к залогу с оставлением имущества у залогодателя , стоит отметить , что ипотека не единственная его разновидность . При залоге ценных бумаг они могут передаваться в депозит нотариальной конторы . Такой залог , так же как и залог с передачей имущ е ства на время во владение и пользование третьего лица , считается залогом с оставлением имущества у залогодателя . Гражданский кодекс (ст .338) выделяет два основных вида залога – без передачи и с передачей заложенного имущества залогодателю , которые в зав исимости от того , какое имущество выступает в качестве предмета залога делится на следующие подвиды : ипотека ( п .2 ст .334 ГК ); залог товаров в обороте (ст . 357 ГК ); твердый залог или заклад ( п .2 ст .338 ГК ). Последний характеризуется как индивидуаль н о – определенная вещь , оставленная у залогодержателя с наложением знаков , свидетельствующих о закладе . Кроме того , Гражданским кодексом (ст .336 ) и законом о залоге ( ст . ст . 54 – 58 ) предусматривается самостоятельный , обладающий специфическими чертами вид залога - залог прав ( требований ). Он отличается тем , что в залоге могут быть как вещные , так и обязательственные права (требования ), причем временного характера , но с определенным сроком действия и до истечения срока их действия . Таковы основные ви д ы залога и раз уж зашла речь о возможной двоякой природе залоговых отношений , было бы уместно определить относимость данных отношений к обязательственному и вещевому право , что поможет составить более чёткое мнение о сущности , залога как токового . М ногие специалисты придерживаются мнения , что залоговое право следует относить к числу вещных прав . Такого же мнения придерживались и дореволюционные российские юристы . И принятый в 1922 году Гражданский Кодекс РСФСР рассматривая залог как вещное право рег у лируя нормами , содержащимися в его подразделах III и III-а раздела “Вещное право”. Гражданский Кодекс не раскрывает понятие “вещное право” , лишь перечисляя виды этого права (ст . 216 ГК РФ ). Тем не менее , данный институт гражданского права можно отнести к т радиционно изучаемому институту российской юриспруденции . Остановимся на общепринятом понятии вещевого права , которое понимается как право , обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путём непосредственного воздействия на вещь , находящую с я в сфере его хозяйственного господства 1 1 Гражданское право . Часть 1 / Под ред . А.П . Сергеева и Ю.К . Толстого М . 1997. . Вещные права имеют двойственный характер , поскольку определяют два рода отношений : Субъекта к вещи и субъекта – к другим участникам хо зяйственных отношений , в связи с чем обладают следующими признаками : - объектом вещного права является вещь , с которой у субъекта существует неразрывная связь , обусловленного господством над ней ; - господство над вещью осуществляется непосредственно , без привлечения участия других субъектов гражданских отношений для реализации права ; - вещные права относятся к разряду абсолютных , в связи , с чем предполагают их полную защиту от действий третьих лиц (выражающуюся в форме запрещений ) и реализуются в полном следовании за субъектом вплоть до момента волеизъявления самого субъекта относительно судьбы принадлежащей ему вещи 1 1 Шершеневич Г.Ф . Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г .) М . 1995 . Из всех вышеперечисленных законодательно закреплённых является только третий признак (п .4 ст .216 ГК ), остальные до сих пор вызывают споры . Но если ипотека обладает этими признаками , то её следует применить к вещным правам . Прежде всего о неразрывной связи вещи и обладающей ею субъекта. Предметом ипотеки являе тся недвижимое имущество , то есть материальная , индивидуально определённая вещь , прочно связанная с землёй , перемещение которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее определение предмета ипотеки ). То есть объектом ипотечного права являе т ся вещь . При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка . Ипотека следует за имуществом , независимо от права собственности на него , поскольку , как упоминалось выше , залогодатель вправе отчуж д ать предмет залога , передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться . Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться только законом , договором или волей залогодателя . Следовательно , неразрывная связь залогодержателя с вещью безусловно п р исутствует , чего нельзя сказать в отношении господства над ней. Согласно ст .338 ГК , имущество , на которое установлена ипотека , не может быть передано залогодержателю . Поэтому полное господство (в смысле , близком к понятию “владение” и “распоряжение” ) над н едвижимым имуществом в данной ситуации просто невозможно . Кроме того , норма вышеуказанной статьи является императивной и , следовательно , не предусматривает волеизъявление сторон . Однако некоторые специалисты считают , что данный признак вещных прав являетс я скорее специальным , нежели общим для всех вещных прав , поскольку , например , вещи могут быть объектом не только вещных прав , но и обязательственных , а так же объекты вещных прав не всегда сводятся только к вещам. Залогодержатель , как уже говорилось , не пол учает полного господства над вещью , имея однако определённые полномочия , необходимые для обеспечения сохранения целостности и стоимости предмета ипотеки , определённой в договоре . А значит и второй признак вещных прав не может быть в данном случае признан п оказательным. Что же касается третьего признака , то действительно , ипотека обладает таким характерным свойством вещных прав , как право следования . То есть право , как бы следует за вещью . Где бы не находился предмет ипотеки , в чей бы собственности он не нах одился , он будет оставаться предметом ипотеки до прекращения основного обязательства . В этом смысле вещь либо иное имущество , переданное в залог , обременено залогом. Интересным в данном контексте представляется и позиция залогодержателя относительно возмож ности защищать им свои права на вещь . Ст .347 ГК фактически приравнивает залогодержателя к “владельцу , не являющемуся собственником” (ст . 305 ГК ), предоставляя ему защиту его права наравне с собственником , а так же и против собственника , но только в том сл у чае , когда предмет залога находится или должен находится у него , невозможно при ипотеке . Получается , что данное преимущество не действует , а положение ст .347 ГК на ипотечные отношения не распространяются 1 1 А.В . Лопатников . К вопросу о сущности ипотечного правоотношения // Юрист № 7, 98 . Единственным способом защиты своего права по сохранению стоимости предмета залога , которым может воспользоваться залогодержатель при ипотеке , является требование , выдвигаемое в форме иска , которое и призвано исключительно н а принципах справедливости защитить права залогодержателя . Основаниями для предъявления данного требования являются : - оспариваемое действие должника должно находиться в прямой связи с его неоплатностью ; - право предъявления данного иска может принадлежа ть только такому кредитору , чьё требование подлежит принудительному исполнению , то есть признано судом и основано на необходимости оспорить юридические действия должника и устранить препятствия к удовлетворению требований кредитора ; - оспариваемое действ ие должно причинять вред кредитору ; - оспариваемое действие следует после возникновения права кредитора ; - злой умысел должника 2 2 Черных А.В . Залог недвижимости в российском праве М . 1995 . Не вдаваясь в подробный анализ вышеперечисленных оснований (нек оторые специалисты оспаривают необходимость последних двух ), заметим только , что , данное требование по своей сути не носит вещно-правового характера , несмотря на то , что нацелено на сохранение закреплённой в договоре стоимости заложенного имущества. Таким образом , ипотечное право обладает лишь некоторыми проявлениями признаками вещного права , что вряд ли может являться достаточным основанием для причисления данного права к вещным . О том же говорит и безусловная акцессорность залога , зависимость от основног о обязательства , что не свойственно вещным правам и противоречит их природе . Вместе с тем , всё вышеизложенное свидетельствует о безусловной особенности залогового права (а ипотеки , в частности ), которое обладая проявлениями вещных прав , тем не менее к ним н е относится . Кроме того , причисление залогового права к вещным правам лишило бы его ряда преимуществ и создало бы препятствия для построения естественных экономических отношений на практике. Ряд современных отечественных и зарубежных юристов предлагают оха рактеризовать залог , как вещный способ обеспечения обязательств , что представляется наиболее удачным определением . Тем не менее , вычленение особенных сторон залогового права , носящих вещно-правовой или обязательственно-правовой характер , является ошибочны м , поскольку обедняет одни стороны данного явления и видоизменяет другие , искажая его сущность . Таким образом , рассмотрение ипотеки было бы гармоничным в системе средств обеспечения исполнения обязательств , что отвечает сущности и назначению ипотеки при ус л овии сохранения “вещного” элемента , что служит непосредственно защите интересов залогодержателя. В заключении о понятии и сущности ипотеки стоит отметить следующее. Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы , нотариального удостоверения и рег истрации (ст . ст . 334, 339 ГК , ст . ст . 8-10, 19 Закона “Об ипотеке” ). Залогом может быть обеспечено только действительное требование . Если отсутствует обязательство , обеспеченное залогом - нет оснований для признания залога действительным . Залогом должно б ыть обеспечено конкретное обязательство , которое вытекает из соответствующего договора . В том случае , если обеспеченное залогом обязательство отсутствует , у кредитора не возникает право удовлетворения своих требований обеспеченных залогом . Это немаловажно в практической деятельности. И , наконец , стоит упомянуть о том , что залог может возникать не только по договору , но и по закону (п .3 ст .334 ГК ) (например , комиссионеру из комиссионного поручения , вещи , переданные перевозчику – ст .359 ГК ). В будущем , по мн ению юристов , институт удержания имущества должника в таких случаях заменит применение залога по закону. ГЛАВА II . Ключевым понятием данной работы является представление предметов ипотеки как недвижимого имущества – их правовой и экономической сущности . Поэтому необходимо чётко представлять себе такую весьма сложную категорию гражданско-правовых объектов , как недвижимое имущество. Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами . В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим , предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения , специальную регистрацию прав на недвижимость , некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного , градостроительного и т.п .) контроля за их осуществлением 1 1 Д.А . Добаткин Вещи , включаемые в состав недвижимости . // Юридический мир , январь 199 8 г. . Ясно , что вопрос о включении тех иных вещей в состав нед вижимости имеет важное значение при оценке , продаже , залоге , завещании и других операциях с недвижимым имуществом. Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст . 130 ГК РФ , согласно которой к недвижимости относятся земельные участки , у частки недр , водные объекты и всё , что прочно связано с землёй , то есть объекты , перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению , в том числе леса , многолетние насаждения , здания , сооружения , а также подлежащие регистрации воздушны е , морские суда , суда внутреннего плавания , космические объекты . Перечень объектов , приравненных к недвижимым вещам в ст . 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Например , недвижимостью по Французскому граж данскому кодексу являются земледельческие орудия , семена на участке и другие вещи , а также права (ст . 594 Французского ГК ). Вообще , французская доктрина смешивает относимоси вещи и недвижимости “по назначению” – предметы , которые собственник поместил на с в ою недвижимость для её обслуживания и эксплуатации (например , животные , земледельческие орудия , промышленное оборудование и т.д .) и “по природе” - способу прикрепления недвижимости (например , сама земля , растения , строения , трубопроводы ), хотя связь между этими признаками не всегда присутствует 1 1 Добаткин Д.А . Вещи , включаемые в состав недвижимости // Юридический мир . Январь 1998 . Понятие , приведённое в ст . 130 ГК РФ , не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость . Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество” , что является существенным применительно к недвижимости . Так , в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации ) по объёму понятие “имущества” : под ним могут п ониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст . 15,46); вещи , деньги и ценные бумаги (ст.ст . 302,307); вещи , деньги , ценные бумаги , а также имущественные права (ст.ст . 18,56). Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция : “содержание имущества с юридической точки зрения выражается с одной стороны в : 1) совокупности вещей , принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и 2) в совокупности прав на чужие действия … , а с другой 1) совокупности вещей , прин а длежащих другим лицам , но находящихся в его обладании , 2) совокупности обязательств , лежащих на нём” 2 2 Шершеневич Г.Ф . Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г .) М , 1995 . Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “иму щество“ , включающее в себе также имущественные права и права требования . Вместе с тем такое понятие , верное с теоретической точки зрения вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового . Смешение объективно материально реализованного пред м ета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов . Так , в отношении ипотеки , используя данный подход , следует говорить не о залоге объекта недвижимости , а о залоге прав а собственности или права хозяйственного ведения данным объектом , что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости. Получается , что при использовании понятия “имущество” т ребуется дополнительное уяснение того , что именно имеется в виду в данном конкретном случае , в частности , при рассмотрении ипотечных правоотношений. Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объек тов к недвижимым . Следуя п .1 ст .130 ГК , вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей . Также в качестве необходимых признаков недвижимости в т е ории гражданского права указываются прочность и непотребляемость . Насколько эти признаки реально применимы к объектам , относимым современным законодательством к разряду недвижимых ? Так , примером , что далеко не всем перечисленные в ст .130 ГК в качестве недв ижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками , является предприятие , в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция , сырьё , инвентарь , но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости . И вполне обоснован о. К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения . Однако , по мнению практиков “рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно” 1 1 Голиева Р.Ф . Сделки с землёй в нотариальной практике // Нотариус 1997 № 6 с .50 . Ведь при этом возникают вполне уместные вопросы , касающиеся оборота данного объекта : кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями , что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент ? Воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в г ражданском обороте . Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях , а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной по л итики” ). Здания и сооружения благодаря достижениям благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй , их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения. Пожалуй , единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли , поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя ). Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте Ро ссии выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса . Кроме того , некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу , ссылаясь на аль т ернативный характер ст .130 ГК . В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета : “недвижимые вещи” , “недвижимое имущество” , “недвижимость” . Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий . В связи с этим вопрос о т о м “всякая ли недвижимость является имуществом , и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли” 1 1 Чубуков Г.В . Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право № 9 1995 . Земля , безусловно обладаю щая признаками имущества и имеющая экономическую ценность , также должна участвовать в гражданском обороте. Таким образом , к недвижимости относятся материально реализованные , существенные по объёму и стоимости объекты большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё , чей правовой режим близок к земельному , а гражданский оборот которых связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной з н ачимости . Данное определение вряд ли может быть признано научным , однако оно уже фактически применяется на практике. В завершении рассмотрения данного вопроса замечу , что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для эк ономики страны имеющихся природных ресурсов , тесной связью с недвижимости с землёй , но и с тем , что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты . Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте , что находит своё отражение в осо б енностях содержания многих правоотношений , особом порядке и форме заключения договоров , предметом которых является недвижимое имущество . Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество , например , ипотека. ГЛАВА III . Полноценное представление о предмете ипотеки не представляется возможным получить без знания истории становления такого правового института как ипотека . Несколько слов об этом. Залог , как гражданско-правовой институт имеет длинную историю раз вития . Не меняя своей сущности , как средства обеспечения обязательства , он значительно изменил свои основные элементы . Анализ залогового законодательства показывает , что этот институт возник одновременно с пользованием частной собственности . Возможности п е редачи в залог общинной , семейной и других видов коллективной собственности было исключено или существенно ограничено. История залога исчисляется , таким образом , многими столетиями . Ещё в Вавилоне в VI веке до н.э . существовали банкиры , выдававшие ссуды по д залог ценностей . В известном древнеиндийском источнике права Законах Ману (II в . до н.э .) залогу были уже отведены отдельные нормы (сдача имущества под залог – одно из восемнадцати оснований судебного разбирательства ). Однако , наиболее развитую форму зал оговое право получило в Древнем Риме . Это обусловлено высоким уровнем развития экономических , а вместе с ними и правовых отношений , и именно регулирование экономики правом уменьшало возможность вмешивания административных мер . Как только одно лицо пообе щ ало другому выдать ссуду , оно стало задумываться о гарантиях её возврата . А когда кредит получил широкое распространение , поиски способов обеспечения возврата ссуды стало предметом деятельности юристов . И такие способы были найдены – неустойка , поручитель с тво , залог 1 1 Поповкин Н.А . Залог . История возникновения и развития залоговых правоотношений // Юрист № 3 1997 . Неустойка – угроза уплаты процентов за несвоевременный возврат ссуды безусловно дисциплинировал должника , а если к моменту возврата кредита у до лжника не оставалось имущества даже для погашения основного долга , а не то чтобы ещё и уплаты неустойки . Что же касается поручительства , то где гарантия , что средств для погашения кредита не окажется не только у должника , но и у поручителя . В то же время п олучение ссуды с экономической точки зрения становится всё более необходимым , а должнику всё труднее добиться доверия кредитора , доверия , основанного только на личности должника . Но ведь сам ссудополучатель обладает , как правило , каким-то имуществом , кото р ое он мог бы сделать вместо себя самого гарантом возврата долга . Для этого необходимо , чтобы имущество оставалось в наличии у ссудодателя до погашения ссуды , и чтобы он мог воспользоваться этим имуществом . Древнеримские юристы прошли долгий путь прежде че м выработали нормы залоговых правоотношений , которые затем успешно влились в современное право . Но со временем , сама жизнь подсказала древним юристам , что если заложенное имущество оставлять во владении и пользовании должника , лишив его лишь временного пра в а отчуждения этой вещи , возможности своевременного возврата кредита возрастают . Такая форма залога , когда имущество оставляется во владении и пользовании залогодателя родилась в Греции и получила название ипотека. В начальный период применения данной формы залога в случае неуплаты по договору кредитор , разрешая собственнику земельного участка взять инвентарь арендатора в своё владение . В более поздний период основным правом , принадлежащим кредитору в случае неполучения удовлетворения от должника в срок , с о стоит в реализации (продаже ) заложенной вещи . И только в редких случаях кредитор выговаривая себе право оставить заложенную вещь за собой , да и то с разрешения канцелярии императора . Таким образом , можно констатировать , что продажа заложенного имущества в м есто его обращения в пользу кредитора явилось значительным продвижением вперёд. Что же до Древней Руси , то указание на залог встречается в истории русского права достаточно поздно . Первоначальной формой залога явилось передача заложенного имущества во влад ения , не собственность , а владение кредитора с правом пользования им . При не возврате долга к кредитору переходит и право собственности “а не будут деньги в срок , ся кабала на ту ножню и купчая грамота” . По уже Московскому закону 1557 года кредитор , имеющ и й в залоге имущество обязан был в случае просрочки исполнения обязательства по возврату долга предупредить должника о возможности лишения права собственности на данное имущество , а затем только при свидетелях , продать заложенную вещь для удовлетворения с воих требований , а излишки возвратить собственнику вещи . Подобную постановку о залоге недвижимости даёт Уложения 1649г . Алексея Михайловича . В последствии институт залога претерпевал множество регенераций , и только в 1800 г . с принятием Банкротского уста в а для недвижимости была окончательно отменена возможность обращения имущества в собственность кредитора . После 1917 г . резко сужается институт частной собственности и как , следствие , расширяется перечень имущества , не подлежащего залогу . Новое возрождени е залогового законодательства Россия переживает в настоящее время . И именно сегодня особенно важно не повторять прежних российских и мировых законодательных ошибок в регулировании ипотечных отношений , чётко представлять себе сущность ипотечных отношений це л иком и их основных составляющих , одной из которых является проблема предметов ипотеки. ГЛАВА IV . Итак , ипотека-это залог недвижимого имущества , значит , основным составляющим всех операций , будь то действия юридического или эконо мического характера , является недвижимость – конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности , которые наделены данным статусом . Что относить к недвижимому имуществу , какие объекты считать таковыми уже обсуждалось выше и , надеюсь , определённое мнение п о данному вопросу уже сложилось . Закон “Об ипотеке” в ст . 5 со ссылкой на ст . 130 Гражданского Кодекса перечисляет следующие предметы ипотеки : земельные участки , за исключением земельных участков , указанных в ст .63 закона “Об ипотеке” ; предприятия , здания, сооружения и иное недвижимое имущество , используемое в предпринимательской деятельности ; жилые дома , квартиры ; дачи , садовые дома , гаражи и другие строения потребительского назначения ; воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания и космические объ е кты ; другие предметы , допускаемые федеральными законами , в том числе Законом “Об ипотеке” . Подробно о каждом предмете ипотеки будет говориться чуть позже , а пока об общих проблемах всех предметов ипотеки , одной из самых интересных в ряду которых является п роблема оборотоспособности предметов ипотеки . И для начала определимся относительно двух , на мой взгляд , равнозначных понятий – “предмет” и “объект” ипотеки . Законодатель не даёт конкретного их различия , но Закон “Об ипотеке” называет недвижимое имуществ о , регулируемое им – “предметами” , а слово “объект” уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав . Предприятие – гражданско-правовой объект , предмет ипотеки. Гражданский кодекс (ст .336) перечисляет следу ющие исключения по предмету ипотеки (залога ): имущество , изъятое из оборота (например , оружие , наркотики и так далее ); требования , неразрывно , связанные с личностью кредитора (требование о возмещении вреда , причинённого жизни или здоровью , требования об а л иментах ); права , уступка , которых запрещена законом . А п .2 ст .6 закона “Об ипотеке” и п .2 ст .336 ГК ещё не допускают ипотеку недвижимого имущества , на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание . (Кроме того , ч . 1 ГК соде р жит положение о возможности расширения круга объектов гражданских прав , которые не могут быть предметом залога . В соответствии с п . 2). Данная оговорка даёт возможность в законе залог практически любого имущества , поскольку ч .1 ГК не устанавливает критери й , на основании которого имущество может быть объявлено незалогоспособным . Что же касается указания на возможность запрета или ограничения залога имущества , на которое не может быть обращено взыскание , то оговорка эта представляется не слишком удачной , ве д ь если в залог передаётся имущество , на которое не может быть наложено взыскание , то это означает на практике , что возникает залоговое право , которое реально не может быть осуществлено . Было бы гораздо правильнее закрепить в законе императивное правило о т ом , что имущество , на которое не может быть обращено взыскание , не может являться предметом ипотеки. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте – явление в частном праве достаточно традиционное , распространённое и направлено на защиту , прежде всего публичных интересов . Как отмечал известный российский цивилист К.П . Победоносцев , “великое множество вещей по русским законам изъято из частного произвола , не подлежит вовсе частному праву , не может быть предметом частного имущест в а ” . В дореволюционном российском праве насчитывалось 5 классов изъятых их оборота объектов (дороги , межи , водные пути , сообщения и т.д .), также существовали и ограничения в обороте . Вопрос об изъятии объектов и гражданского оборота носит публичный и нере д ко политический характер , но находит своё выражение в том числе и в частноправовых нормах 1 1 О . Плешанова . Объекты ипотеки // Российская юстиция № 10 1998. . Да это объяснимо легко . Само значение некоторых объектов недвижимости (например , земельных участко в , предприятий ) для функционирования государства и общества трудно переоценить . Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборотоспособности этих объектов . Но не приводит ли это иной раз к нежелательным убыткам ? Недоразвитость и некор р ектность норм права в регулировании данного вопроса лишь усугубляют реальное положение дел на рынке недвижимости и не только там. Вот что происходит . Норма ст . 129 ГК носит отсылочный характер и определяет , что изъятые их оборота объекты “должны быть прямо указаны в законе” , а ограниченно оборотоспособных объектов “определяются в порядке , установленном законом” . Таким образом , Гражданский кодекс допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность , реал и зовать которую можно в самых различных законах . Из общего правила есть исключения : вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п .3 ст .129 ГК ). Закон “Об ипотеке” (п . 4 ст . 1) устанавливает , что “залог земель н ых участков , предприятий , зданий , сооружений , квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку , поскольку их оборот допускается федеральными законами” . Следовательно , здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов , касающихся , о ч евидно , правового статуса отдельных объектов недвижимости . Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса между различными политическими силами . Она оставляет пространство для политических манёвров , но с юридической точки зрения вряд ли удачна . Какова действительная роль Закона “Об ипотеке” , если правовой статус объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующими )? Тем более норму п .4 ст .1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать по принципу “запрещено всё , что прямо не з а прещено” . Создаётся впечатление , что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда , когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом , хотя ГК гласит , что “залог земельных участков , предприятий , зданий , сооружений , квартир и другого недвижимого имущества (ипотека ) регулируется законом об ипотеке” (п .2 ст .334). Также обращает на себя внимание опять же п .2 ст .6 Закона об ипотеке : “Не допускается ипотека имущества , изъятого из оборота , имущества , на которое в соответствии с фед еральным законом не может быть обращено взыскание , а также имущество , в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена” . Здесь усматривается уже иной подход , нежел и тот который отражён в п .4. ст .1: здесь “разрешено всё , что прямо не запрещено” , то есть представлено достаточно понятный перечень ограничений . Речь идёт уже не о допуске оборота объектов , а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных огра н ичениях . Из данной нормы следует , что Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов , пусть и в довольно общем виде , что отражается в противоречии с п .4. ст .1. Пункт 1 ст . 6 Закона об ипотеке определяет з алогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного владения . Этот перечень представляется исчерпывающим . Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение , пользование и распоряжение (ст . 209 ГК ). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса . Понятие хозяйственного ведения отражено в ст .294 ГК . И ещё о некоторых условиях и особенностях предметов ипотеки. Правила настоящего фе дерального закона применяются и к залогу незавершённого строительства недвижимого имущества , возводимого на земельном участке . Данный предмет ипотеки довольно спорен и подробнее о его положении в гражданско-правовом обороте поговорим позже. Если иное не пр едусмотрено договором вещь , являющаяся предметом ипотеки , считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое (п . 3 ст .5 Закона об ипотеке ). Принадлежность ст .135 ГК определяет как вещь , предназначенную для обслуживания другой , главной вещи и связанной с ней общим назначением . Например , при ипотеке предприятия – это станки , оборудование , подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д . В тесной связи с этой нормой находится и норма п .4 той же статьи : “часть имущества , раздел к оторого в натуре невозможен (неделимая вещь ), не может быть самостоятельным предметом ипотеки” . Вещь , раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения , признаётся неделимой (ст .133 ГК ) . Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипот е ки , как залога недвижимого имущества. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды и все связанные с этим правоотношением вопросы регулируются главой 34 ч. II Гражданского кодекса ), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным законом или не противоречит сущности арендных правоотношений . Пункт 4. Ст .6 Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согласия арендодателя на ипотеку данного объект а. Залог может распространяться на имущество , которое может стать собственностью , которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п .6 ст . 340 ГК ). Подобное правило существует и в ряде государств – членов СНГ - Казахстане (ст . 43 Закона о залоге ) , Украины (ст .43 о Закона о залоге ). То есть , например , можно получить большие ссуды на покупку квартиры , которая станет собственностью залогодателя только после её выкупа. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия ос тальных собственников (п .2 ст .7 Закона об ипотеке ), а залог имущества , находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности ) лишь при наличии согласия всех собственников . Причём , в случ а е обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности ) применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки , принадлежащим остальным собственникам , и об обращении взыскания на долю в праве об щ ей собственности , за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст . 290 ГК ). ГЛАВА V . Далее рассмотрим подробнее каждый из предметов ипотеки , группируя их примерно так ж е , как это делает ст .5 Закона об ипотеке . И начнём с ипотеки предприятий , а также зданий и сооружений. Термин “предприятие” употребляется в ГК в двух различных по сути и содержанию смыслах . Предприятием называется юридическое лицо , субъект гражданского пра ва , участник предпринимательской деятельности . В этом смысле ГК применяет термин “предприятие” только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст .113), где унитарным предприятием признаётся коммерческая организация , не наделённая правом с о бственности на закреплённое за ней собственником имущество . Унитарные предприятия в свою очередь делятся на унитарные предприятия , основанные на праве хозяйственного ведения , создающиеся по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (ст . 114) и на унитарные предприятия основанные на праве оперативного управления (ст . 115). При таком толковании понятия “предприятие” оно выступает как коммерческая организация , подлежит обязательной государственной регистрации и в ыступает как субъект права в качестве одной из сторон в правоотношениях (гражданско-правовых или иных ). В ст . 132 ГК даётся иное толкование термина “предприятие” , где оно определено в качестве объекта гражданского права как имущественный комплекс , использу емый для осуществления предпринимательской деятельности . В этом смысле предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок (например , купли-продажи , аренды и т.п .) В состав предп риятия как имущественного комплекса входят все виды имущества , предназначенные для полноценного осуществления его деятельности , включая земельные участки , здания , сооружения , оборудование , инвентарь , сырьё , продукцию , права требования долга , а так же прав а на обозначения , индивидуализирующие предприятие , его продукцию , работы и услуги (фирменное наименование , товарные знаки , знаки обслуживания ) и другие исключительные права . То есть , как уже говорилось в данной работе , предприятие , как имущественный компле к с , имеет в своём составе помимо так называемой “чистой недвижимости” также исключительные права , права требования и иные объекты не относимые к недвижимому имуществу 1 1 Орлова М . Недвижимое имущество и ипотека . // Российская юстиция № 11, 98 . Понятие пред приятия как недвижимого имущества , которое используется для предпринимательской деятельности , имеет свои особенности . Его нельзя сводить просто к комплекту оборудования необходимого для производства определённой продукции , потому что превращение такого ко м плекта оборудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по организации на его основе процесса производства . Речь идёт об административных действиях руководства предприятия , всех его звеньев , а также необходимых трудовых затратах всего коллекти в а. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на всё входящие в его состав имущество (п .1 ст .69 Закона об ипотеке ). П .2 ст .70 включает в состав заложенного имущества , также относящиеся к данному предприятию материаль ные и нематериальные активы , которые и составляют имущество предприятия . Состав его определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества . Акт инвентаризации , бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стои м ости имущества , относящегося к предприятию , являются обязательными к договору об ипотеке (п .3 ст .70 Закона об ипотеке ). Предприятие является сложным по составу своему назначению организмом . Большое количество работников , множество операций – сложных и прос тейших , выполняемых ежедневно , масса обязательств , лежащих на предприятии , сочетание зачастую положение кредитора и должника – всё это требует контроля и учёта , как со стороны собственника данного предприятия , так и возможного залогодержателя . Самой эффек т ивный способ это осуществить – ведение бухгалтерского учёта , который представляет собой упорядоченную систему сбора , регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе , обязательствах предприятия и их движения путём сплошного , непрерывно г о и документального учёта всех хозяйственных операций (ст 1. Закона “О бухгалтерском учёте” ). Обязательство бухгалтерской отчётности залогодателя перед залогодержателем отражена , как уже говорилось , в ст .70 Закона об ипотеке ; право требования о её предоста в лении залогодателем может быть залогодержателю судом (п .2 ст .72). А теперь чуть отвлечёмся , чтобы решить , любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено . Несомненно , что предметом ипотеки может быть в первую очередь частное предприятие . Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные и муниципальные предприятия , имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного ведения , и бюджетные учреждения , в оперативном управлении которых находится государствен н ое и муниципальное имущество (ст . ст . 144 – 115 ГК ). Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки , что связано с ответственностью собственника по их обязательствам . С введением в Российской Федерации казённых предприятий (о них уже говорилось чуть выше ) законодатель ограничил возможность существования их в ипотечных отношениях – казённые предприятия как имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств , так как в соответствии с п .5 ст .115 ГК РФ , Р о ссийская Федерация несёт субсидиарную ответственность по обязательствам казённого предприятия при недостаточности имущества 1 1 Павлодарский . Залог и ипотека // Хозяйство и право № 2 1997 г. . Предприятия , за которыми имущество закреплено на праве хозяйственн ого ведения , их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки . Законодатель устанавливает условие существования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях – обязательное согласие собственника и мущества относящегося к предприятию или уполномоченного им (собственником ) органа . Без подобного согласия договор об ипотеке считается ничтожным (п .1 ст . 70 Закона об ипотеке ). Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия отвечают основным п равам залогодателя и залогодержателя . Залогодатель вправе продавать , обменивать , сдавать в аренду , предоставлять в (залог ) заём имущество , относящееся к предприятию , переданному в ипотеку и иным образом распоряжаться данным имуществом , а также вносить в е г о состав изменения . Единственным условием установленное залогодателем для совершения подобных действий является невозможность уменьшения указанной в договоре об ипотеке стоимости имущества , относящегося к предприятию , а также недопущение нарушения иных ус л овий договора . Сделки , направленные на отчуждение недвижимого имущества , относящегося к заложенному предприятию залогодатель вправе совершать только с разрешения залогодержателя (п .1 ст .72 Закона об ипотеке ). Права залогодержателя отражены в п .2 той же ста тьи – он вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства в случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества , неэффективного использования этого имущества , ес л и всё это может привести в последствии к уменьшению стоимости предприятия . И именно возможное уменьшение стоимости может помешать удовлетворить залогодержателю его требований в полном объёме . Ст . 71 устанавливает возможность обеспечения обязательства ипот е кой предприятия лишь в случае , когда сумма обязательства составляет не менее половины стоимости имущества , относящегося к предприятию (п .1 ст .71). Следующий пункт устанавливает временные ограничения обеспечения денежного обязательства ипотекой предприяти я – им обеспечивается обязательство , подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке , если же срок исполнения меньше , законодатель откладывает право залогодержателя на удовлетворение собственных требований в случае неиспо л нения или ненадлежащего исполнения основного обязательства на тот же срок – год с момента заключения договора ипотеки , вернее не ранее года . С чем это связано ? Прежде всего с тем , что предприятие – сложнейший организм современной экономики , цикл обращения которого весьма длителен . Не логично было бы торопить налаженное столетиями движение юридическими актами и требовать от залогодателя быстрых оправданий долга. После обращений в суд в обстоятельствах , описанных в п .2 ст .72 залогодержатель может быть уполно мочен судом в порядке ипотечного контроля осуществлять следующие действия : - требовать от залогодателя регулярного предоставления бухгалтерских и иных отчётных документов , предварительного согласования вопросов , связанных с заключением сделок с относящимс я к заложенному предприятию имуществом ; - обращаться к собственнику имущества , относящегося к предприятию или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с ныне действующим руководителем предприятия : - предъявлять в суд иски о признан ии сделок , заключённых залогодателем , недействительными ; - осуществлять иные права , предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя. В частности , залогодержатель вправе принимать меры по оздоровлению финансового положения заложенного пре дприятия , требовать от залогодателя предоставления годового баланса предприятия . В ипотеке могут быть предусмотрены различные меры по оздоровлению финансового положения предприятия-должника , в том числе назначения своих представителей в руководящие органы предприятия , ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом . Интересно , как стыкуется столь широкий и в общем-то обоснованный с точки зрения защиты прав кредитора комплекс прав залогодержателя с правом залогодателя пользоватьс я и владеть собственным , хотя и заложенным имуществом (например , проблема коммерческой тайны ). В случае отсутствия положительных результатов деятельности залогодержателя , а ровно неисполнения залогодателем обязательства , обеспеченного ипотекой предприятие н а заложенное имущество обращается взыскание , причём , согласно п .1 ст . 73, носящую императивный характер , только по решению суда . Такой порядок обращения взыскания определён по всей видимости опять же стоимостью и особым положением , которое занимает предпр и ятие , как имущественный комплекс и субъект экономических отношений. Что же касается исключительно ипотеки зданий и сооружений , то особого интереса , каких-либо особенностей здесь вряд ли можно увидеть . Пожалуй , лишь вопрос об одновременной ипотеке земельног о участка , на которой находится здание (сооружение ) стоит рассмотреть подробнее. Абзацы второй и третий ст . 69 Закона об ипотеке дают весьма туманные и довольно противоречивые пояснения по данному вопросу . В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ правило о совместном залоге здания (сооружения ) и соответствующего земельного участка , на котором расположено здание (сооружение ), являющееся предметом ипотеки . Абзац 1 ст .69 умалчивает об этом условии , говоря лишь об аренде , п е речисляя возможное право аренды на соответствующий земельный участок в ряду частей участка , необходимых для функционального обеспечения заложенного здания . В том же разъяснении Пленума 1 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г . № 6 / 8 “ О некоторых вопросах , связанных с применением ч .1 ГК РФ ”. указывается , что в случаях , когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка , он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружени е ). И вот абзац 2 ст .69 указывает такое ограничение ипотеки для залогодателя , которому земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования с уговоркой , что в случае реализации заложенного здания (сооружения ) новый собственник будет пользоваться земельным участком в том же объёме и на тех же условиях , что и прежний собственник. В связи с этими положениями встают ещё два вопроса . Во-первых , предполагается , по всей видимости , что те участки , которые не принадлежат залогодателю на праве собственности , находятся в собственности государства или муниципальных образований , иначе , исходя из смысла ст .5 Закона об ипотеке данное ограничение одновременного залога земельного участка и находящегося на нём здания (сооружения ) неправомерно . А на практике это имее т огромное значение – совместный залог земельного участка и здания (сооружения ) находящегося на нём существенно сказывается на продажной цене в случае реализации предмета ипотеки . И во-вторых , вызывает сомнение норма абзаца 2 ст . 69 о смене собственника (а т очнее - пользователя ) земельным участком в случае реализации предмета ипотеки , так как постоянное (бессрочное ) пользование не предполагает по своему правовому смыслу права распоряжением земельным участком . И в данном случае представляется , что смена пользо в ателя не влечёт существенных изменений в режиме пользования данным земельным участком и закону не противоречит. Таковы особенности ипотеки предприятия , зданий и сооружений в современном российском праве , отражённые в главе Х II Закона об ипотеке . Перейдём к рассмотрению особенностей ипотеки следующего предмета залога недвижимого имущества – земельных участков. ГЛАВА VI . Вопрос оборотоспособности земли в России – один из острейших . Путь , по которому шла Россия в своём историческом развитии определил неоднозначность подхода во все времена к земельным отношениям . И одной из основных проблем сегодня является проблема собственности на землю - именно проблема она в сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать цивилизованны й рынок земли . Но отсутствие мнения по этому вопросу начиная с узких кругов в обществе и заканчивая масштабами государства тормозят законодательное решение земельного вопроса . А в современном обществе отсутствие правового регулирования предопределяет невоз м ожность существования . И вот итог – наше государство , не имея развитой концепции земельных отношений , терпит убытки как на уровне национальных структур , так и хозяйствующего населения . Ипотека земельных участков остаётся камнем преткновения в залоговых от н ошениях и даже разработанный и принятый сравнительно недавно Закон об ипотеке не разрешил всех назревших вопросов . О причинах и следствиях данной ситуации далее. Залог земельных участков (мы будем говорить о нём как об ипотеке ) с момента его возникновения в Древнеё Греции непосредственно связан с правом частной собственности на землю . В России , как уже говорилось , возникновение и существование и существование такого правового института как частная собственность на землю имеет свои особенности , в свою очере д ь отразившихся на развитие отношений по ипотеке недвижимого имущества и прежде всего , конечно , земельных участков . Изначально это было связано в первую очередь с известными российскими факторами – обширными территориями государства и низкой плотностью нас е ления , заселяющего его , в следствии чего практически не было земельных споров . Сказалось также и положение личности в тех условиях , которое не рассматривалось в качестве субъекта права . Эту функцию выполняла община , и первоначальная собственность на землю была также общинной . С ослаблением общинных связей повысилось значение отдельной личности , создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю . Уже в Пековской грамоте появляется упоминание о давности , как способе приобретения права соб с твенности . В Московском государстве отношение частных лиц к земле выражалось в форме или поместного или вотчинного права . Поместье представляло собой право пользования под условие отправления службы , что лишало его обладателя возможности распоряжаться пом е стьем . Право вотчинника было намного шире и практически представляло собой право собственности в его нынешнем значении . Во второй половине Х VII века происходит “сближение” вотчины и поместья , расширяются права их владельцев . Однако открытая продажа помест и й правительством не допускалось . В 1714 г . Пётр I объединил вотчины и поместья под одним именем недвижимых имуществ . В период его правления происходит то ограничение , то расширение прав владельцев земли . Дальнейшее развитие идеи частной собственности на з е млю наблюдается при Екатерине II. Всё это способствовало более широкому применению ипотеки земли как средства обеспечения обязательства. Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком . Залог не уменьшал объём прав собственника . За ним сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. В начале ХХ века в России происходит расширение круга субъектов , имеющих право частной собственности на землю . В соответствии с Указом от 9 ноября 1906 года “О дополнении некоторых положений действующего закона , касающихся крестьянского землевладения и землепользования” крестьянин был признан субъектом права частной собственности на землю . С того момента начался переход от общинного землепользования к отрубному и хуторскому . Руководитель проводимых реформ П.А . Столыпина считал , что отсутствие прав не будет стимулировать крестьянина вкладывать в землю свой труд и денежные затраты . И несмотря на неудачу этих реформ , практика подтверждает правильность выводов Столып и на. С принятием в 1917 году Декрета “О земле” земля национализирована и полностью исключена из гражданского оборота . Как показал в дальнейшем опыт советского периода , исключение земли из гражданского оборота не привело к хорошим результатам. С переходом на шего государства к рыночным формам хозяйствования назрела необходимость в возрождении права частной собственности на землю . Так , в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г . “О программе возрождения российской деревни и развития аг р опромышленного комплекса” было подтверждено многообразие и равенство государственной , колхозно-кооперативной , коллективно-долевой форм собственности . Купля-продажа земельных участков не допускалась в течении десяти лет с момента приобретения права собстве н ности . Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах : от 24 декабря 1990 года – “О земельной реформе” , от 24 декабря 1990 года – “О собственности в РСФСР” , а также в конституции Российской Федерации (ст . 9) 1 1 Г оловин Ю . Земля как предмет залога в России // Российская юстиция № 9, 1997 г. . Необходимость в этом возникла при осознании того обстоятельства , что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными ме тодами . А ведь именно так происходило на протяжении десятилетий командно-административного руководства сельским хозяйством и земельными отношениями в обществе . Теперь земля относится к недвижимому имуществу и введена в гражданский оборот . Земельные участк и могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок , в том числе и залога . Однако окончательное законодательное регулирование правоотношений , связанных с землёй , возможно только с принятием нового Земельного кодекса , который взял бы на себя решение самых острых , основных земельных вопросов , отрегулировал существование частной собственности . Но процесс создания Земельного кодекса проходит в сложных политических дискуссиях – очень уже весом и непрост в нашем государстве этот вопрос . Сторонники частной собственности на землю полагают , что именно она сможет стать импульсом в подъёме экономики , и прежде всего села . Противники твёрдо убеждены , что это приведёт к спекуляции землёй и полному разорению хозяйства . На мой взгляд правы и те и другие – упорядочен и е и контроль за использованием земельного фонда – ключ к решению проблемы . Но насколько реально действительное осуществление такого контроля на российской почве , да в современных условиях ? К решению земельного вопроса необходим особый подход . Ведь земля не только недвижимое имущество и средство производства , а прежде всего объект природы . Поэтому в регулировании земельных отношений должен превалировать публично-правовой , а не частноправовой элемент . В процессе решения вопроса частной собственности на землю необходимо учитывать , что право собственности , как великое право всегда ограничено волей государства . Законодатель всегда может поставить пределы воли собственника . Примером такого ограничения является строгое целевое использование земли . Поэтому в процес с е принятия земельных правовых норм необходимо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом . Но в любом случае право собственности должно быть правом наиболее полного господства над вещью её обладателя . В противном случае он будет отн о ситься к ней как к чужой , что не будет способствовать , конечно же ничему прогрессивному в этом вопросе . Примером , достаточно ярким тому , является результат бесхозяйственного отношения к земле на протяжении последних десятилетий , что вполне закономерно при в ело к выбытию из сельскохозяйственного оборота только в результате эрозии и закустаривания многих тысяч гектаров . На огромных площадях произошло резкое уменьшение плодородности земель . А опыт поднятия целины , когда ради кратковременных богатых урожаев бы л и загублены огромные участки пастбищной степи . Но главная проблема – это пустующие земли , у которых просто нет хозяина , ресурсы которых не используются . Очевидно , что земле нужен хозяин в лице собственника , для эффективной работы которого более широкое вк л ючение земельных участков в гражданский оборот , что неизбежно ведёт к необходимости применения норм гражданского законодательства к земельным отношениям , когда земля выступает как имущество . Включение земельных участков в гражданский оборот даёт возможнос т ь собственнику распоряжаться им , в том числе в качестве залога (ипотеки ), для обеспечения обязательств , вытекающих из различных договоров . В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г . № 239 “О дополнительных мерах по развити ю ипотечного кредитования” по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество , принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения . Это обусловлено тем , что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объёме обладает только собственник . Следовательно , обладатель такого вещного права , как право пожизненного наследуемого владения и право пользования земельным участком , не может его заложить. Было бы лишним отмечать насколько важно понятие собственности на земель ный участок для определения положения земельного участка как предмета ипотеки . Рассмотрим подробнее эту тему. Согласно ГК РФ право собственности , как уже говорилось , распространяется на земельный участок как на недвижимое имущество . Но земля является ценны м природным объектом , она же составляет территорию государства , поэтому к регулированию права собственности на землю как недвижимое имущество присовокупляются общественные (в частности , экологические ) и государственные интересы . Благодаря особенному полож е нию земли среди других объектов гражданско-правовых отношений , можно говорить о специфике её правового режима . В связи с этим Конституция РФ гласит , что “владение , пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляется их собствен н иками свободно , если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц” (ст . 2). В приведённой норме Конституции РФ мы встречаемся с понятиями “владение , пользование и распоряжение” . По сути , содержание этих трёх по н ятий , взятых в совокупности , это не отдельные права , а неотъемлемые составляющие одного права – собственности . Рассмотрим их подробнее. Правомочие владения даёт возможность обладать землёй на основании закона (ключевое слово “обладать” ): то есть числить ег о на балансе , определять земельный участок как часть своего хозяйства , просто “иметь” его в наличии . С правомочием владения тесно связано другое правомочие – пользование . Тесная связь этих правомочий обусловлена тем , что пользоваться землёй можно только в л адея ею . Пользование даёт возможность извлекать из земли её полезные свойства : самостоятельно хозяйствовать на земле ; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространённые полезные ископаемые , лесные у г одья , водные объекты и т.д .; возводить жильё и иные здания и сооружения ; право собственности на посевы и другие посадки сельскохозяйственных культур , полученную продукцию и доходы от её реализации также принадлежат пользователю , если иное не установлено з а коном или договором . Правомочие распоряжения проявляется в том , что собственник по своему усмотрению может продать , подарить , обменять , завещать , сдать в аренду , заложить земельный участок – в общем , на основании и в порядке , предусмотренном законом , опре д елить его судьбу . После известного , закреплённого прежней редакцией Конституции РФ десятилетнего запрета продавать земельные участки , находящиеся в собственности граждан , и принятие новой редакции Конституции на основании Указа Президента РФ “О регулирова н ии земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” 1 1 Собрание актов Президента и Правительства РФ , 1994г ., № 44, ст .4191 собственники земли получили право продавать земельный участок и совершать все операции , перечисленные выше , в том числе пере давать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы ) акционерных обществ , товариществ , кооперативов , в том числе и с иностранными инвестициями. Столь широкие полномочия собственника настораживают многих даже сторонников частной собственно сти . А как с этим вопросом обстоит в мире ? В Австралии , например , нет частной собственности на землю , её сдают в аренду на 90 лет и все понимают , что этот запрет ни что иное как государственная формальность . В США только один штат – Гавайи не имеет частно й собственности на землю , так как практически вся территория этого штата является национальным парком . Стоит отметить какую роль сыграла ипотека земли в истории этого государства . В начале освоения североамериканских территорий в собственности населения не было практически ничего – вся страна жила на колёсах . Прямо в прерии бросали рельсы Транс-атлантической железной дороги и по ним же двигались дальше , осваивая страну . Заложить было нечего , так как в залог никто ничего не брал . Кроме земли , которую правите л ьство раздавало щедро . Земля была единственным предметом залоговых отношений . Поэтому вся кредитно-финансовая система была связана с залоговыми обязательствами и до 30-х годов ХХ века была основана на земельном владении , земельной собственности . И только с появлением Форда и начала массового строительства автомобилей стали приниматься в залог иное имущество 1 1 Новицкий И.Ю . Земля для всех одна // Юридический мир № 2 1997г. . Неправда ли показательный исторический пример ? Теперь обратимся к Закону об ипотеке , чтобы выяснить какие земельные участки могут быть предметом ипотеки , а оборотоспособность каких ограничивает и почему. Согласно п .1 ст .62 по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки , находящиеся в собственности граждан , их объединений , ю ридических лиц и предоставленные для садоводства , животноводства , индивидуального жилищного , дачного и гаражного строительства , приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки , занятые зданиями , сооружениями в размере , необ х одимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения ). Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам из земель , находящихся в распоряжении местных органов власти в собственность . Отличительной чертой земельных участков предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства , является необходимость их расположения возле дома . Но ст . 64 Земельного кодекса , устанавливающее правовое положение земель крупного подсобного хозяйства допускает возможность пр е доставлении части земельного участка за пределами жилой зоны . Остальные категории земель , подлежащих ипотеке , их назначение и правовое положение , я думаю , не вызывает вопросов , а о земельных участках , занятых зданиями , строениями и сооружениями (понятийно е отличие перечисленных построек в данной работе не важно ) и некоторые правовые моменты , связанные с ипотекой таких участков , оговорены в ст . 64 Закона об ипотеке . Красной нитью через все нормы данной статьи проходит положение , указывающее на то , что при и п отеке земельного участка , право залога на находящееся на нём строение не распространяется , залогодатель продолжает беспрепятственно пользоваться данными строениями , а в случае реализации , обращении взыскания на заложенный земельный участок , вступает в дей с твие древнее правило ограниченного пользования – сервитут , смысл которого предполагает возможность использования той части уже не принадлежащего залогодателю земельного участка , которая необходима для использования здания (сооружения ) по его назначению. По добные идеи высказывает и п .1 ст .65 – о праве залогодателя возводить на заложенном земельном участке здания (сооружения ) без разрешения залогодержателя . Однако , делается оговорка – в случае если такое возведение сооружения влечёт или может повлечь ухудшени е обеспечения (то есть земельного участка ), залогодержатель вправе в соответствии со статьёй 450 ГК (“Основания изменения и расторжения договора” ) потребовать изменения договора об ипотеке , в том числе если это необходимо , путём распространения ипотеки на в озведённое залогодателем здание (сооружение ), что на практике может быть весьма оправданным . А вот п .2 той же статьи ограничивает право залогодателя возводить здание (сооружение ) на заложенном земельном участке в случае , если права залогодержателя удостове р ены закладной и в ней предусмотрено право залогодателя на возведение построек . Но что из себя представляет , собственно , закладная ? Ст . 13 Закона об ипотеке гласит : “Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке мог ут быть удостоверены закладной , поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом” . Введение закладной Законом об ипотеке представляет собой принципиальную новеллу , но только для постсоветского права – дореволюционное российское право использова л о закладную на практике довольно широко , а упоминания о ней встречаются уже в связи с первым указом о залоге XVI века . По сути , закладная представляет именную ценную бумагу (хотя причисление закладной к именным ценным бумагам многими правоведами оспаривае тся ), удостоверяющую следующие права её законного владельца :право на получение исполнения по денежному обязательству , обеспеченному ипотекой имущества , без представления других доказательств существования этого обязательства ; право залога на указанное в д о говоре об ипотеке имущество . Таким образом , закладная удостоверяет одновременно два обязательства – основное (денежное , обеспеченное залогом ) и акцессорное (залоговое ). Перечень случаев , когда закладная (её составление и выдача ) не допускается , является и счерпывающим и довольно ограниченным (п .4 ст . 13), правила её составления и действия в п . 5 – 7 той же статьи , а содержание закладной отражено в ст . 14, причём отсутствие одного из четырнадцати перечисленных тем обязательных пунктов , закладная таковой не является . Практическое значение закладной в том , что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости . Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации . Это существенно о тличает её от передачи прав по договору об ипотеке , где требуется соблюдать формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация ) и создаёт определённые удобства в практическом обороте недвижимости 1 1 Плешанова О . Залог – новый вид ценной бумаги // Российская юстиция № 5, 1998г. . Стоит также отметить , что для добросовестного приобретателя закладной устанавливается презумпция , согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору , обязательство из которого обеспечено ипотекой верным считается содержание закладной (п .4 ст .14 Закона об ипотеке ). Но вернёмся к статье 62 Закона об ипотеке . Пункт 2 данной статьи регулирует ипотеку земельных участков , находящихся в общей долевой или совместной собственно сти , согласно которой ипотека подобных земельных участков может быть установлена только на принадлежащей гражданину или юридическому лицу земельный участок , выделенный в натуре из земель , находящихся в общей долевой или совместной собственности. Земельная доля (или земельный пай ) представляет собой рассчитанное в гектарах или баллогектарах количество земельной площади , приходящейся на одного члена (участника ) сельскохозяйственной организации (предприятия ). Земельные доли на местности , как правило , не огр а ничиваются и существуют , так сказать , в документальном выражении – до тех пор , пока в установленных законом случаях не будет произведено выделение в натуре земельного участка , равного по размеру установленной земельной доле . Размер земельной доли в гектар а х рассчитывается путём деления общей площади угодий , переданных в общую собственность участников (членов ) организации , на число лиц , имеющих право на получение в собственность земельных долей . Общая площадь угодий определяется по данным инвентаризации , а п ри их отсутствии – по государственному акту (свидетельству ). Примерно также делается расчёт размера земельной доле в баллогектарах 2 2 Комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации // отв . Ред . С.А . Боголюбов . – М, : 1998 г. . Теперь рассмотр им вопросы , связанные с земельными участками , не подлежащими ипотеке . Ст .63 не допускает ипотеку части земельного участка , площадь которой меньше минимального размера , установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного управления для земель различного целевого назначения и разрешённого использования , а п .1 той же статьи ограничивает ипотеку земельных участков ещё по двум основаниям – если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и зе м ельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Земли , находящиеся в собственности РФ и субъектов РФ , являются государственной собственностью . В ст . 224 ГК государственная собственность на имущество определена как собственность , не являю щаяся собственностью частной и муниципальной . Довольно общее , но вполне чёткое определение . То есть устанавливается , что государственная собственность – это собственность за минусом частной и муниципальной . Следуя тому же математическому закону , получаем, что муниципальная собственность – это собственность , минус государственная и частная . Основным вопросом при этом может стать следующий – как разграничивать государственную и муниципальную собственность . Но ст .63 Закона об ипотеке своей нормой как бы уравн и вает эти два вида собственности в невозможности участвовать в ипотечных правоотношениях и их разграничение не является предметом рассмотрения данной работы . Итак , государственная собственность на землю была закреплена в ст .11 Конституции РСФСР . Последующе е закрепление государственной собственности на землю продолжилось в соответствующих нормативных актах , в том числе , и Конституции 1993 года . Впервые право муниципальной собственности на землю было чётко сформулировано в Законе “О местном самоуправлении” . В ст .2 закона названы местные (то есть муниципальные ) образования : города , районы в городах , районы , посёлки , сельские населённые пункты. Государственные земли делятся в свою очередь на федеральные земли (земли , занимаемые федеральными объектами – здания , с ооружения , предприятия другие земли , выделяемые для федеральных нужд ) и земли субъектов РФ – они собственники земли на своих территориях. Муниципальная собственность на землю – это собственность муниципальных образований в пределах их границ . Однако , как э то понятно , и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности . Для примера возьмём любое муниципальное образование . На его территории могут быть 1 – 2 федеральных объектов . Земля , занимаемая ими , является , как правило , федеральной . Далее , на ег о территории могут располагаться несколько предприятий областного или краевого , республиканского значения (то есть земли субъекта РФ ). На территории муниципального образования много частных собственников земли (под жилыми домами , приусадебными , подсобными х озяйствами и т.д .). Эти частные земли также исключаются из муниципальных земель . В остатке остаются муниципальные земли – земли , занятые муниципальными объектами (больницы , школы , муниципальное жильё и т.д .), так называемые земли общего пользования (дорог и , парки , пляжи , кладбища ) и так далее 1 1 Комментарий к Земельному законодательству РФ // отв . Ред . С.А . Боголюбов . – М. :1998 г. . Что же заставила законодателя ограничить ипотеку государственных и муниципальных земель ? Ответ возможно кроется в тех же причин ах , что и с запретом ипотеки казённых предприятий . Об этом уже говорилось в данной работе. А что же с запретом ипотеки земель сельскохозяйственного значения ? Причины и следствия этого запрета следует рассмотреть подробнее . Земли сельскохозяйственного назн ачения – это земли , предназначенные для нужд сельского хозяйства или уже предоставленные для этих целей . Главной особенностью этой категории земель является то , что земля здесь выступает в качестве основного средства производства . Поэтому для земель сельс к охозяйственного назначения установлен особенный режим , имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв , так и недопущения выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота . Сельскохозяйственные земли состоят из угодий – участков земли с определ ё нным хозяйственным использованием (например , пашни , пастбища и т.п .); земель под сельскохозяйственными объектами – фермами , токами , дорогами ; а также неудобьев (овраги , болота , и т.д .). Закон об ипотеке говорит лишь об угодьях. Вообще , вопрос включения зе мель сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот носит прежде всего политический характер . И новый Земельный кодекс , и Закон об ипотеке решили этот вопрос отрицательно , что в немалой степени послужило причиной президентского вето на оба закона . Э ксперты с президентской стороны и сегодня считают , что изъятие сельскохозяйственных угодий из перечня объектов , регулируемых Законом об ипотеке нежелательно . Ведь реальные собственники этих земель – крестьяне , точно знают , что у них никогда не будет доста т очных для ведения полноценного рентабельного хозяйства в современных экономических условиях оборотных ресурсов , если им не дадут закладывать землю . Причём всю , а не только овраги , имеющие соответствующую оценочную стоимость . Они хотят иметь оборотный капи т ал также как и предприятия , и именно посредствам участия в залоговых отношениях . А некоторые деятели Государственной Думы РФ по прежнему склоняются к мысле о недопустимости ипотеки сельскохозяйственных угодий , ссылаясь на “реали сегодняшнего дня” и крими н альную обстановку в государстве . А реали сегодняшнего дня – это практически не функционирующий аграрный сектор , для которого залог – один из эффективных действенных способов существования и развития . Всё было бы действительно не так сложно , если бы новый земельный кодекс вступил в силу до принятия Закона об ипотеке : в этом случае можно было бы смело согласовать с ним ипотечные нормы . Но всё получилось наоборот и поэтому Закон об ипотеке оставил земельный вопрос не решённым . И во многом благодаря включени ю ст .63 в Закон об ипотеке был достигнут компромисс между различными политическими силами в государственной Думе. Хотя ранее , при подготовке Закона об ипотеке ко второму чтению согласительной комиссией предлагался более “мягкий” вариант , когда Закона об ипо теке всё-таки допускал со множеством исключений ипотеку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения “для обеспечения обязательств , связанных непосредственно с сельскохозяйственным производством” . Действие Закона об ипотеке при эт о м не распространялось на сельскохозяйственные угодия , отношения по поводу которых целиком и полностью регулировались бы земельным законодательством . Ипотека земельных участков (в том числе земель сельскохозяйственного назначения ), находящихся в государств е нной или муниципальной собственности , разрешалось , за исключением запретов , установленных земельным законодательством (ещё ряд ограничений был обусловлен природоохранными и градостроительными правилами ). Подход разработчиков предполагал , таким образом , вк л ючение в гражданский оборот , ограниченного круга земель (в том числе сельскохозяйственных ), а законы о земле могли устанавливать специальные изъятия этих участков из оборота . Это вариант предложенный согласительной комиссией , депутатами был отвергнут , хот я если бы эти положения и были бы приняты , они носили бы соотношении с нормами Земельного Кодекса декларативный характер и скорее бы всего не имели перспектив практической реализации 1 1 Плешанова О . Объекты ипотеки (залог недвижимости ) // Российская юстиция № 10. 1998 г. . Таким образом , выведение земельного вопроса за рамки Закона об ипотеке отделяет его решение на неопределённый срок , оставляя российского крестьянина в удручающем положении и для полноценного развития института ипотеки требуется принятие Зе мельного кодекса и введение его в действие . Одна из проблем , которая возникает при введении залоговых операций в наше время – это развитие института оценки земли и другой недвижимости . Но как оценивать предмет залога там , где он ещё не вошёл в рыночный об орот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь )? Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу . Ближе к решению проблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов . Но что , собственно , представляет соб о й оценка недвижимости ? Оценка недвижимости – это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость . Следовательно , оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй , или зданиями. Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости . Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью . Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена , которую можно получить при продаже данной недвижимости. Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы : 1. Постановка вопроса об оценке. 2. Отбор информации , необходимой для оценки. 3. Анализ информации. 4. Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости. 5. Составление отчёта об определении стоимости. В частности , постановка вопроса об объекте недвижимости (оценки ) означает ясное и чёткое задание по определению стоимости , а именно : определение объекта недвижимости ; оп ределение прав собственности ; установление цели использования оценки ; указание даты оценки стоимости и т.д. 1 1 Балабанов И.Т . Операции с недвижимостью в России . – М. : Финансы и статистика , 1996г. . Закона об ипотеке говорит об оценке в ст .67, где устанавлив ается императивная норма : оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены . А также в п .3 ст .9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки . Что же конкретно влияет на нормативную цену , а в итог е и на оценку земельного участка . К таким факторам относят : - инженерно-строительные качества территорий , характеризующие их пригодность к застройке , снижающие затраты на освоение ; - расположение участков относительно существующих и перспективных транспо ртных магистралей , связывающих их с городскими и культурными центрами ; - экологическая обстановка и качество природных ландшафтов. Этот перечень не является исчерпывающим 1 1 Новицкий И.Ю . Земля для всех одна // Юридический мир № 2 1997г. . В отношениях за лога , оценке отводится очень важное значение , так как от стоимости земли зависит размер кредита , и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли , о чём уже говорилось в данной работе . Это важно не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать ; как указано в законодательстве , сроки заключения договора об ипотеке устанавливаются сторонами , а также условия об оценке предмета ипотеки (п .5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п .1 ст .339 и п .4 ст .421 ГК Р Ф ), причём стороны свободны в своей оценке . Однако , сроки эти будут достаточно длительными , поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств , за которое отвечают обе стороны по договору , но и от тех обстоятельств , которые от сторон н е зависят . Это , например , стихийные бедствия , изъятие земель для государственных и иных нужд а также инфляционные процессы , которые сильно тормозят развитие ипотеки земли , что можно использовать для предотвращения последствий инфляции , та это пересмотр оц е нки земли и возможная индексация сумм возврата кредита. В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и , в частности , земельных участков , в следствии того , что она непосредственно затрагивает интересы владельцев , а также принимая во внимание со временное развитие (вернее необходимость в развитии рынка недвижимости ), получила значительно большее распространение.Так , в ряде городов (в том числе и в городе Волжском ) действуют специализированные фирмы или фирмы , в деятельность которых входит проведе н ие оценочных работ , которые и проводят индивидуальные оценки , осуществляется подготовка и обучение специалистов . Основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними определяются ФЗ от 29.07.98 № 135 – ФЗ “об основах оценочной д еятельности в Рос . Фед.” . Что же касается массовой оценки недвижимости и , в том числе , земельных участков , то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с чётко очерченными функциями , процедурами и правовой защиты , что к о нечно , негативно сказывается на реальных условиях современного рынка . Ведь непременным условием цивилизованных рыночных отношений является , как уже говорилось , развитие института оценки недвижимости . Многие недостатки становления рынка недвижимости в наст о ящее время связаны с отсутствием подобающей оценки её , поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены , как правило , остаются неизвестными , что создаёт питательную среду для того же криминального рынка . Можно перечислять ещё долго , н а чиная с того , что верная оценка позволяет создавать базу для обоснованного налогообложения , и заканчивая тем , что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересов собственников при с недвижимостью , но вернёмся к ипотеке земельных участков. Как и при ипотеке предприятий (зданий , сооружений ) законодатель вводи определённые правила обращения взыскания на земельные участки . Во-первых , это сохранение режима пользования земельным участком после его реализации (но это свойственно в отношениях с землёй в ообще и смена режима пользования скорее исключение – разрешается в ограниченных случаях и при соблюдении ряда формальностей , например , разрешение органов местного самоуправления ) (п .1 ст .68). Во-вторых , вводятся ограничения на продажу и приобретения земел ь ных участков по конкурсу заложенных земельных участков , на публичных торгах и аукционах по кругу лиц , которые могут приобретать такие участки с соблюдением установленных федеральным законом ограничений . Конкретной отсылки данная норма не делает , а существ у ющая путаница в законодательстве создаёт определённые трудности с установлением подобных лиц . Можно лишь предположить , что речь идёт , например , о покупке земельных участков иностранными гражданами и фирмами . Этого закон не допускает. Земля , как предмет ипо теки , не мог быть обойдён Закона об ипотеке , но те несколько статей , имеющих в нём место не в силах подавить всех нерешённых земельных вопросов в нашем государстве и остаётся лишь надеяться , что грамотное и реально действующее земельное законодательство п о России когда-нибудь всё-таки будет . А до тех пор земельный участок , как предмет ипотеки , будет оставаться заманчивым ответом на поставленный вопрос. ГЛАВА VII . В данной работе уже рассматривались особенности ипотеки зданий и с ооружений – не жилых строений , которым ст . 74 также причисляем гостиницы , дома отдыха , дачи , садовые домики и другие строения и помещения , не предназначенные для постоянного проживания . В принципе , последние используются для проживания , но их конкретное о тличие от жилых домов и квартир предоставляет возможность использовать их в качестве предмета ипотеки не по правилам главе Х III Закона об ипотеке (“Особенности ипотеки жилых домов и квартир” ), а на общих основаниях . Правила установленные для ипотеки жилых домов и квартир , на них не распространяются (п .3 ст . 74) . Следует отметить , что вопреки бытующему иногда мнению жилые и не жилые помещения относятся к недвижимости независимо от своего расположения в доме , то есть независимо от того , соприкасаются они не посредственно с земельным участком или находятся на верхних этажах зданий. Что же есть жилое помещение ? Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” 1 1 Закон РФ “ Об основах федеральной жилищной политики ” от 24.12.92 № 4218-1 относит к недвижимости в жилищной сфере недвижимое имущество с установленными правами владения , пользования и распоряжения в границах имущества , включающего : земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями , приусадебные хозяйственные постройк и , зелёные насаждения с многолетним циклом развития ; жилые дома , квартиры , иные жилые помещения в жилых домах и других строениях , пригодные для постоянного и временного проживания (ст . 1 ФЗ “ Об основах федеральной жилищной политики ” ). Жилищный кодекс опр еделяет жилые дома и помещения , как предназначенные для постоянного проживания граждан (ст .7). Предметом рассмотрения главы XIII Закона об ипотеке является предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и много квартирные жилые дома и квартиры , предназначенные на праве собственности гражданам или юридическим лицам , а также части жилых домов или квартир , состоящих из одной или нескольких изолированных комнат (п .1, 4 ст .74 Закона об ипотеке ). Описание предмета ипотеки в соответствии с п .5 Указа Пре зидента РФ № 293, должно быть достаточным для его идентификации (а также п .2 ст .9 Закона об ипотеке ). Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости , общей , жилой и приведённой площади квартиры , количества к омнат в квартире , доли закладываемого имущества (если закладывается доля в праве ), а так же описание комнаты (при залоге одной из комнат ). Подобно ипотеке предприятий и земельных участков , глава XIII , ст .74 в п .2 не допускает ипотеку индивидуальных и много квартирных жилых домов находящихся в муниципальной или государственной собственности . Частная собственность граждан на жилые помещения (квартиры ) предполагает их приобретение путём покупки , наследования и т.д ., а так же вследствие приватизации данной жило й площади. При рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья следует учитывать особенности , связанные с тем , что право на жилище относится к основным конституционным правам граждан , в связи с тем государство особую защиту прав некоторых категорий населения . Закон об ипотеке отмечает , что ипотека жилого дома или квартиры , находящихся в особенности несовершеннолетних граждан , ограниченно дееспособных или недееспособных лиц , над которыми установлены опека или попечительство , осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных . Опека и попечительство , кем правовые понятия , вводятся ст . ст . 145-146 Семейного кодекса РФ , а гражданские права опекуна (попечителя ) определяются ст . ст. 36-38 ГК РФ . В частности , п . 2 ст . 37 запрещает опекуну (попечителю ) совершать действия или давать согласие на совершение действий по отчуждению и иным операциям с принадлежащей опекаемому недвижимостью (в том числе и залог ) без предварительного раз р ешения органа опеки и попечительства . Также п . в ст . 74 исключает возможность заключения договора об ипотеке , предметом которого является жилой дом или квартира , через представителя , за исключением случаев , предусмотренных пунктом 5 данной статьи . Данное правило вводится прежде всего для защиты собственника от возможных посягательств , так как на сегодняшний день развилась целая индустрия в криминальном мире , основу преступной деятельности которой составляют сделки с квартирами и домами . Также , в частности, ст .292 ГК РФ предусматривает , что для отчуждения жилого помещения , в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника , необходимо согласие органа опеки и попечительства . Но необходимо уточнить , что залог не является отчуждением имущества , п о этому для оформления собственного залога , согласия органа опеки и попечительства не требуется , если , конечно , несовершеннолетний не входит в число собственников . Строго говоря , банки , практикующие выдачу кредитов под залог жилья , обычно требуют , чтобы зак л адываемая квартира была “чистой” , то есть , чтобы там не было прописанных лиц , и чтобы собственник имел другое жилое помещение , пригодное для проживания его и членов его семьи . Однако Гражданский кодекс (п . 1 ст . 338) предоставляет право залогодателю пол ь зоваться заложенной квартирой . Это исходит из самого смысла ипотеки . Залогодатель в принципе может прописать в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после регистрации залога . В связи с этим в случае обращения взыскания на заложенную квартиру п ри её регистрации могут возникнуть проблемы , связанные с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника . Решить данную проблему можно следующим образом . Гражданский кодекс действительно предоставляет залогодателю право пользования заложен н ой квартирой , но только залогодателю , а не членам его семьи . Следовательно , прописка членов семьи залогодателя ( предоставление им жилья в постоянное пользование ), в том числе несовершеннолетних , в заложенную квартиру без согласия кредитора может рассматр и ваться как передача предмета залога в безвозмездное пользование другим лицам без согласия залогодержателя с последствиями , предусмотренными ст . 351 ГК РФ о досрочном требовании исполнения обязательства и обращении взыскания . Закон об ипотеке также предус м атривает подобную норму . Хорошие результаты могли бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его последствиях органов , осуществляющих учёт граждан по месту жительства и пребывания , и контроль этих органов за поддержанием режима заложенного имущест в а , однако соответствующие правовые механизмы в настоящее время отсутствуют . Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст . 75, в соответствии с которой , при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме , части которого в соответствии с п .1 ст .290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц , заложенной считается на ряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом . Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем , а , п . 1 ст . 290 относ и т к общей собственности в многоквартирном доме , в частности , общие помещения дома (подъезды , лестничные клетки ), несущие конструкции дома , механическое , электрическое оборудование и т.д . Весьма интересный вопрос затрагивается ст . 76 Закона об ипотеке , гд е в качестве возможного предмета ипотеки представлено незавершенное строительство . Данный предмет ипотеки уместно будет связать с предметом залога , описанном в п . 3 ст . 6 закона “О залоге” , а именно , вещи , которые могут быть приобретены залогодателем в бу д ущем . Но могут ли быть в этом случае быть соблюдены императивные требования закона об обязательности точного определения предмета залога (его состава , стоимости , местонахождения и т . д .)? Применительно к вещи , приобретаемой залогодателем в будущем , такое возможно тогда , когда приобретаемая залогодателем вещь , во-первых , уже существует в натуре (то есть имеет определённую материальную законченность и в соответствии со ст . 128 ГК РФ является объектом гражданского оборота ) и , во-вторых , залогодатель заранее знает , какую именно индивидуально-определённую вещь он намерен приобрести . В качестве примера такого договора может служить договор залога конкретной квартиры или готового дома , которые залогодатель намерен приобрести в будущем и для чего собственно он , и берёт ссуду или кредит у залогодателя . В подобной ситуации для сторон не составляет особого труда точно индивидуализировать предмет залога , даже “ , будущего” , указов его основные характеристики , место расположения , стоимость и т . п . Иное дело , когда реч ь идёт об обеспечении возврата кредита или ссуды , полученных залогодателем в целях осуществления нового строительства . Ипотека незавершённого строительства имеет много противников среди правоведов . По их мнению (они опираются на норму ст . 219 ГК , согласно к оторой право собственности на будущий предмет залога возникает с момента его регистрации , а залогодателем может быть только собственник вещи или лицо , обладающее правом хозяйственного ведения ), поскольку регистрации подлежат только те объекты , которые при о брели функциональные признаки регистрируемого объекта недвижимости , а незавершённый дом не обладает признаками такового (то есть , например , не является пригодным для проживания ) то данный объект и не может быть признан объектом недвижимости , даже если он я вляется прочным , непотребляемым и связанным с землёй , а значит и ипотека подобных объектов невозможна . Данный подход подтверждается практикой арбитражных судов . Тем не менее этот вид практически разрушен Законом об ипотеке и п . 2 Указа Президента РФ № 293, но по выше указанной причине практически реализован быть не может . А вот адвокат Т . Пухова утверждает , что мнение о том , что предметом ипотеки при этом может служить тот объект , который предстоит построить , является ошибочным 1 1 Т . Пухова . Защита прав доб росовестного приобретателя имущества , составляемого предмет залога // Российская юстиция № 3 98г. . По её мнению , правильнее в подобных случаях говорить не о залоге вещей , а о залоге имущественных прав залогодателя , поскольку сам объект , как таковой , не с уществует и , соответственно , не представляется возможным определить ни состав , ни стоимость вещей , образующих предмет ипотеки . Некоторые кредитные учреждения уже идут по этому пути : оформляют в аналогичной ситуации в качестве предмета ипотеки не квартиру в строящемся доме или сам строящийся дом , а именно имущественные права залогодателя на создаваемые в ходе такого строительства в ходе такого строительства объекты . Подобное представляется наиболее действенным на практике . Но перейдём к другим вопросам , св я занным с ипотекой жилья . Несмотря на обилие государственных программ по развитию жилищного комплекса , экономические реалии современной России таковы , что без принятия дополнительных мер решение указанной проблемы не представляется возмож ным . Достаточно сопоставить размеры платёжеспособности спроса основной массы населения и действительные цены на жильё . Средне заробатная плата надёжно защищает от возможности приобрести жильё , а цены на квартиры растут постоянно и в условиях российской со в ременности остаётся основой благосостояния-недостижимой роскошью . Таким образом , ясно , что даже жестокий режим экономии не даст возможности приобрести жильё в обозримом будущем . Только обьединением усилий банков , государства и населения , возможно , превр а тить желаемое в действительное . Во-первых , взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать , разрешив зачесть определённую долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья . Во-вторых , н е обходимо кардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита 1 1 Е . Терновская . Ипотека : проблемы и перспективы // Хозяйство и право.№ 9. 1997г . . Среди форм инвестирования и долгосрочного кредитования особое место занимают ссуды , выдаваемые под з алог недвижимости . И коле способ приобретения жилья-ипотека жилых домов и квартир , купленных за счёт кредита банка или иной кредитной организации . Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация , предоставившая кредит на по к упку жилого дома или квартиры (ст . 77 Закона об ипотеке ). В той же статье устанавливается момент наступления залога с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Вообще , системы ипотечного инвестирования предусматри вают механизм накопления и долгосрочное кредитование под невысокий процент . Ипотечные ссуды используются для финансирования , приобретения , постройки и перепланировки жилых помещений . В подавляющем большинстве случаев заложенное имущество является надёжным обеспечением выданной суммы . Существует несколько довольно действенных на первый взгляд систем (инвестирования ) ипотечного кредита-это и договоры с коммерческими застройщиками , и операции с приватизационными сертификатами , дотациями муниципалитетов и мног и е другие . Но их описание и анализ не является темой данной работы . Тем не менее , стоит отметить , что практика свидетельствует о том , что широкие возможности ипотечного кредитования для решения инвестиционных и социальных проблем жилья , по существу , не исп о льзуются . Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру зажато в рамки конституционных прав граждан на жильё и большинство оговорок в ст . 78 Закона об ипотеке посвящено именно этой теме . Так п . 1 данной статьи закрепляет за залогодателем и чле нами его семьи право остаться проживать на данной жилой площади , если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением . В этом случае , между лицом , которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в резуль т ате его реализации , и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации . Прич ё м , в случае , если подобное соглашение не будет достигнуто , любая из сторон вправе потребовать его заключения и определение его условий в судебном порядке , перекладывая это на комплекс судебных обязанностей . Пункт второй ст .78 предусматривает исключения из правила пункта 1 при наличии которых после обращения взыскания на заложенный дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освобо д ить занимаемое помещение . Пункт 2 ст . 78 Закона об и ч . 2 ст . 13 Указа Президента РФ N 293 перечисляют следующие условия ; - если жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита , предоставленного на приобретение и ли строительство этого жилого дома или квартиры (причем Указ Президента РФ N 293 уточняет , что предоставление кредита было в обеспечение строительства нового жилого помещения и это более оправдано ); - если проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке , а если они были вселены в уже заложенный дом или квартиру - до их вселения нотариудостоверенное обязательство освободить жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания (на практике , при действии данного усло в ия необходимо учитывать возможное противоправное воздействие на граждан для обеспечения подписания ими подобного обязательства ). Лица , проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения , не п одлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры . В соответствии со ст .675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения . При это м новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма . Отсутствие качественного правового регулирования ипотечных отношений приводит , как уже отмечалось , к негативным последствиям на рынке жилья . В частности , поскольку р егулирование залога сложно и зачастую неоднозначно , а необходимость реального обеспечения исполнения обязательств остается острой кредиторы часто используют схему " кредитования путем купли - продажи ", при которой гражданин продает жилье банку (или иному в о зможному кредитору ) и заключает с ним соглашение о том , что в случае возврата покупателю покупной цены до определенного срока жилье будет возвращено прежнему собственнику . В принципе такие отношения существуют еще со времен Древнего Рима , но уже в классич е ском римском праве данные отношения использовались редко ввиду существенного ущемления прав должника . Действительно , если при ипотеке жилье остается в собственности и пользовании залогодержателя , причем реализация производится с публичных торгов и зачасту ю под контролем судебных органов , что призвано обеспечивать защиту прав залогодержателя , то при купле-продаже продавец передает все права по распоряжению проданным жильем . Следует также отметить , что правовое регулирование отношения по предварительному дог о вору также оставляет желать лучшего и содержит массу юридических оснований для признания такого договора просто не заключенным . Мало того , недобросовестный кредитор может просто повторно продать купленную квартиру даже не дожидаясь срока погашения кредита. Истребовать повторно проданную квартиру от добросовестного приобретателя , в силу ст .302 ГК РФ , довольно затруднительно . Единственный правовой способ возврата жилья в этой ситуации - доказать в суде , что стороны при заключении договора купли - продажи име л и ввиду залог , то есть сделка купли - продажи являлась притворной и , соответственно , к данной сделке должны применяться правила об ипотеке 1 1 Сапожников М.В . Залог , как способ обеспечения обязательств Юридический мир, № 1, 97). . Ипотека жилых домов и кв артир при современной ситуации с земельным вопросом остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки , так ее предмет - квартира , жилой дом -является , пожалуй , единственной дорогостоящей , а потому действительно оборотоспособной собственностью россий с ких граждан . Опять же данная форма ипотеки предоставляет шанс получить жилье в будущем , что так же не маловажно для сегодняшних российских реалий . Но проблемы и недостатки все те же . Многочисленные проблемы в праве , недоработанные и потому вяло функционир у ющие нормы и , как следствие , произвел чиновников и криминальных структур . И тем не менее , такой предмет ипотеки , как жилье (жилые дома , квартиры , части квартир ) занимает достойное место в ипотечных правоотношениях и его практическое будущее представляется более радушным . ГЛАВА VIII . Рассматривая комплекс вопросов , связанных с существованием на правовом поле известных и описанных выше предметов ипотеки нельзя не упомянуть о проблемах , связанных с их регистрацией и нотариальным уд остоверением , проблемами , которые при сегодняшней правовой неустроенности особенно остры . В чем же практическое значение регистрации ипотеки и тесно связанной с ней нотариальным удостоверением договора об ипотеке ? Основной задачей и целью регистрации прав на недвижимость и недвижимое имущество (коими являются предметы ипотеки ) и сделан с ними согласно Федеральному закону " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются укреплением этих прав , установление возможно более к репких связей между недвижимостью и имеющим на нее право субъектом , охрана вещных прав субъектов , гарантия стабильного гражданского оборота . А . Завьялов и В . Коновалов представляют следующие причины потребности в регистрации прав на недвижимость и сделок с ним : 1. Хозяйственное общество и товарищества , которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации , желают получить доказательства данного факта от государства , поскольку именно оно являлось бывшим собственником имущества . 2. В силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагают , что по настоящему "надёжные " право устанавливающие документы на недвижимое имущество и сделки с ним могут выдать только государственные органы 3. Вследствие нехватки оборот ных финансовых средств собственники приватизированных предприятий предпринимают попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений , которые в свою очередь нуждаются в весомых гарантиях - ипотеке на данное имущество , но государственно зарегистр и рованной 1 1 А.Завьялов , В.Коновалов . Государственная регистрация прав на недвижимость "Российская юстиция " N 6, 1998. . Обо всех этих условиях в том или ином контексте уже говорилось в данной работе . Следует учитывать так же , что предварительно (перед гос ударственной регистрацией ) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен (ст . 10 Закона об ипотеке ). И это непростая формальность . Деятельность нотариата обусловлено нормативными актами 2 2 Закон РФ " О нотариате ” и может решать своими силами оп ределенные проблемы , чего не в праве делать регистрирующие органы ( например , отказать в удостоверении , если выяснится не дееспособность гражданина , обратившегося с просьбой о совершении нотариального действия ). Государственная регистрация ипотеки отражена в главе IV Закона об ипотеке , однако тонкости этого процесса , их осмысление и обзор не является темой данной работы . Рассмотрим в вкратце лишь некоторые проблемы , связанные с этим процессом. Одной из самых тяжелых проблем в этой теме является проблема отс утствия единого органа в масштабах государства , который занимался бы регистрацией недвижимости и сделок с ним . Еще в 1998 году государственной регистрацией продолжали заниматься технические органы . Так уж сложилась в нашем государстве исторически , так как до 1998 года сделок с недвижимостью практически не осуществлялось и государственной регистрации не требовалось как таковой . Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений , а вернее , их "вживлением " на почву нашей экономики - совершенно к этому не готовой , и в первую очередь , в правовом плане . И даже после принятия долгожданного ФЗ " О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже существующих регистрирующих ведомств . Это и комз е мы , и БТИ и Минюст . Конечно , открыто они не говорят : "Мы хотим быть главными и единственными ". Но это вопрос денег и власти - в России сложнейший вопрос . А те же БТИ работают по инструкции 1968 года , где , к примеру , предприятие как имущественный комплекс, может рассматривается как домовладение , с чем сегодня никак нельзя соглашаться . Масса осложнений , возникающих при регистрации залога , например жилых помещений , связана с наличием различных запрещений , наложенных на сделки с квартирой компетентными органа ми в связи с исками о признании недействительным и сделок с квартирой , расследованием уголовных дел , несогласованными перепланированием квартиры , что получает сегодня все большее распространение , и по другим основаниям . Как правило , стороны договора узнаю т о возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки , что довольно неудобно , так как некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после нотариального удостоверения , не учитывая , что согласно Закону об ипотеке , договор считается заключенным лишь по с ле регистрации . Дело в том , что при удостоверении сделок нотариусы ограничиваются зачастую истребованием справки БТИ , в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д . А сведения о наличии запрещений и арестов концентрируются н е в БТИ , а , что касается , например , Москвы , в комитете муниципального жилья . Вот пример несогласованности и разрозненности полномочий . С нотариальным удостоверением договоров об ипотеке тоже не мало проблем . Одна из них вытекает из Закона ипотеки , который утверждает , что вторичный оборот закладных нотариального удостоверения не требует ( а ведь именно он составляет наибольший объем в гражданском обороте ). Нотариусы этим , конечно , очень не довольны и всячески пытаются лоббировать свои интересы и без того , с огласно Закону "О государственной пошлине имея 1,5% от суммы удостоверенной сделки - огромные деньги , а реальной ответственности за ее правомерность и последствие не несут. Также известна определенная путаница с удостоверением прав на землю , что решающим образом сказывается иной раз на процессе ипотеки земельных участков . Согласно п . 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России " свидетельство на право собственности на землю я вляется документом , удостоверяющим это право , и в то же время государственная регистрация прав - единственное доказательство существующего зарегистрированного права . Обязательной государственной регистрации подлежит права на недвижимое имущество (в частно с ти , земельный участок ), право устанавливающие документы , на которые оформлены после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " (п . 1 ст . 2, п .2 ст . 4). Исходя из смысла и содержания этих норм , оформл е ние и выдача свидетельств на право собственности и иных правоустанавливающих документов с 30 января 1998г . должна была быть прекращена . Однако отсутствие как правовой (разработка и нормальное функционирование Единого государственного реестра прав на недви ж имость и сделок с ним , приведение нормативных актов Президента РФ и Правительства РФ в соответствии с указанным законом ), так и организационное (создание системы учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ), свидетельство на прав о собственности на землю до сих пор служит основанием при совершении ипотеки . С 31 января 1998г , когда вступил в действие Федеральный Закон "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " возникновение , изменение , ограничение (о бременение ), переход или прекращение прав вне зависимости от того , созданной или нет на территории того , или иного субъекта РФ учреждение юстиции , осуществляется в соответствии с настоящим Законом , по скольку согласно ст . 33 этого Закона не позднее 31 янв а ря все органы , осуществляющие государственную регистрацию прав обязаны были приступить к ведению Единого Государственного реестра прав и выдачи информации . В соответствии с Законом Министерства Юстиции РФ является уполномоченным федеральным органом исполн и тельной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним . Эта деятельность приобретает исключительную важность не только в праве защиты прав и законных интересов граждан , но и в будущей системе налогообложения и наполнения б юджета государства и субъектов федерации . Но для этого опять же необходимо провести большую подготовительную работу , в том числе создать необходимую правовую базу , но отличную от практикуемого сегодня противоречивого ведомственного нормотворчества . Практи ка показала , что в каждом субъекте Федерации необходимо создание одного учреждения юстиции с филиалами его в городах и районах . Это позволяет привести к единой правоприменительной практики в регионе , создания строгой системы контроля и ответственности дол ж ностных лиц . В конечном итоге может быть создана единая система учреждений юстиции РФ в результат единообразного применения Конституции РФ , Гражданского кодекса , специальных федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов , единой федеральной м етодики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . ГЛАВА IX . В заключении нельзя не упомянуть еще об одном предмете ипотеки - воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания и космические объек ты . С одной стороны , Закон об ипотеке специально не оговаривает порядок и условия их ипотеки , лишь упоминая о них в п .1 ст .5 (предметы ипотеки ), и представляется , что это происходит на общих основаниях , а с другой , гражданский оборот подобных предметов ип о теки не имеет столь широкого распространения , как вышеописанные предметы и что-либо существенное о их залоге сказать трудно . Тем не менее и в связи с предыдущей темой обсудим статью 40 Закона о залоге , который в отличии от нового Закона об ипотеке уделил и потеке воздушных и морских судов , судов внутреннего плавания и космических объектов хоть одну статью . Подобная ипотека , вернее договор о ней , должен быть внесен в реестр государственных организаций , регистрирующих гражданские воздушные , морские , речные су да , а также другие транспортные средства (пункт 2 ст . 40). Необходимые указания на этот счет содержатся в транспортных уставах и кодексах . Так в соответствии со ст.ст . 24, 27 кодекса торгового мореплавания 1 1 собрание постановлений СССР 1959 № 2 все суда , т ехнический надзор , за которыми осуществляет Регистр , должны бать внесены в Государственный судовой реестр , а остальные суда должны регистрироваться в судовых книгах морских торговых и рыбных портов страны . С момента внесения судна в Государственный судово й реестр и регистрации в судовой книге все записи , которые были сделаны ранее в отношении данного судна в судовых реестрах иностранных государств , Российской Федерацией не признаются. Закон (п . 3 ст . 40) распространяет требования об обязательной регистрации заложенных объектов , предназначенных для исследования или использования в гражданских целях космического пространства , Луны и других небесных тел . Такая регистрация должна осуществляться в специальном государственном реестре , а регистрация заложенных объ е ктов , которые уже находятся в космическом пространстве , на Луне или других небесных телах - в реестре , который должен вестись в соответствии с нормами международного космического права (п . 3 ст . 40). Конечно , речь идет об объектах принадлежащих не государ с тву , что следует из смысла Закона об ипотеки и таких государственных , представляется , подавляющее большинство потому , что разные организации могут сегодня финансировать собственные космические объекты (например , телевизионные спутники ). Необходимость реги с трации соответствующих объектов и ее правовое значение основывается на международных обязательствах государств . Так , Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства , включая Луну и другие небесные тела (участникам Договора является РФ , как правопреемник СССР ), связывает возникновение основных прав и обязанностей государства по отношению к соответствующим объектам , который ведется данным государством . Заключение. Итак , мы расс мотрели и обсудили основные вопросы , которые ставит практика и теория в отношении предметов ипотеки . Их сущность , принципы и условия оборотоспособности , реальная действительность перспективы развития , нашли , по моему мнению , отражение в данной работе . Что же в итоге хотелось бы отметить ? Прежде всего то , что развитие института ипотеки - дело будущего . Современное экономико-правовое положение залога недвижимости в гражданском обороте - это робкие , неумелые и , часто , не верные шаги . Отсутствие информации и э к ономико-правовой культуры столь необходимых в современных условиях порождает массу ошибок субъектов залоговых отношений на практике , последствие которых финансовые потери с одной стороны и дискредитации института ипотеки , как весьма эффективного способа з а щиты прав кредитора и одновременно источника кредитов - с другой . Тот же дефицит информации способствует деятельности недобросовестных субъектов гражданского оборота . Но эта проблема из области уголовного права . Значение ипотеки трудно переоценить . И как способ получения необходимых кредитов (как , например , при строительстве или покупке жилья это едва ли не единственный законный путь ), и в качестве защиты прав и законных интересов кредиторов , гарантии возврата долга залогодателю должником . Предметы ипотек и , описанные в данной работе , с успехом могли бы выполнять эти две функции посредством своей наличности , действенности и ценности в современном гражданском обороте . Причины , мешающие занять сегодня ипотеке свое достойное место достаточно подробно описаны в ы ше . Нет смысла повторяться . Хочу лишь заметить , что необходимость решения в этом ключе вала экономических , юридических и просто организационных проблем не должна исключать попыток их решения на всех уровнях и этапах одновременно и по возможности . Целеустр е мленная , сбалансированная и поэтапная работа в современных условиях вряд ли может реально осуществляться . Тому масса примеров . Поэтому я считая оправданной работу по упорядочению залоговых отношений на каждом отдельном участке того или иного подразделения органа и т.д . Взять хотя бы создание необходимых организационных структур в рамках отдельного субъекта федерации - это может решить проблему с оценкой , регистрацией контролем ипотечных правоотношений в данном субъекте и послужить прецедентом для создания п одобных органов в иных субъектах с постепенной их централизацией и подконтрольностью центру . Так решение одного из организационных вопросов может решить массу иных существующих проблем . Движение идет как бы снизу вверх . Но для этого необходима инициатива н а местах . Кто будет источником этой инициативы - органы местного самоуправления , предприниматели , государственные органы - сказать сложно . Но это лишь пример возможных действий . На практике подобные вопросы должны решаться специалистами-практиками , где пр а воведы должны тесно сотрудничать со специалистами в области экономики , представителями властных структур . Только тогда реальное , здоровое во всех отношениях действие ипотечных правоотношений по средствам предметов ипотеки будет существовать в нормальном д о стойном виде . Это дело будущего , которое закладывается , зарождается сегодня. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ : 1. Конституция РФ 2. Гражданский кодекс РФ 3. Гражданско-процессуальный кодекс РФ 4. Жилищный кодекс РФ 5. Земельный кодекс РФ 6. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости )” от 16.07.98 № 102-ФЗ 7. Закон РФ “О залоге” от 25.05.92 № 2872-1 8. Закон РФ “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства , садоводства и дачного строительства” от 23.12.92 № 4196-1 9. Федеральный закон “ О бухгалтерском учёте ” от 21.11.96 № 129-ФЗ 10. Указ Президента РФ “ О реализации конституционных прав граждан на землю ” № 337 от 7.03.96 // Российская газета 12 марта 1996 год 11. Постановление правительства РФ “ Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ” от 18.02.98 № 219 // Российская газета 4 марта 1998г. 12. Бело банов И.Т . “ Операции с недвижимостью в России ” – М : Финансы и статистика , 1996г. 13. Ерофеев Б.В . Земельное право : Учебник // Отв . Ред . Г.В . Чебуков . – М : Нов . Юрист , 1998г. 14. Жариков Ю.Г . , Масевич М.Г . Недвижимое имущество : Правовое регулирование .- М : ВЕК , 1997г. 15. Черных А.В . Залог недвижимости в российском праве . М .1995г. 16. Шершеневич Г.Ф . Учебник русского гражданского права : ( По изданию 1907г. )-М .: Спарк , 1995г. 17. Головин Ю . Земля – как предмет залога // Рос . Юстиция № 2 1997г. 18. Шестак И.Н . Как купить , продать , арендовать , заложить квартиру , дом .- М. : Ось – 89, 1995 г. 19. Грачёв И.Д . Закон об ипотеке : Проблемы и перспективы // Юридический мир № 2 , 1998г. 20. Завьялов А ., Коновалов В . Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция . № 6 1998г. 21. Казанцев В . Виды прав граждан на землю по Российскому Законодательству // Хозяйство и право . № 7, 1998 г. 22. Куликов А.Д . Понятия , краткая история происхождения и развития института залога // Юридический мир . № 9-10, 199 8г. 23. Орлова М . Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция . № 11., 1998г. 24. Павлодарский Е . Залог и ипотека // Хозяйство и право . № 2., 1997г. 25. Попов М.В . О документах , удостоверяющих права на земельные участки . // Хозяйство и право № 6, 1 998г. 26. Поповкин Н.А . Залог . История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист . № 3, 1997г. 27. Плешанова О . Объекты ипотеки // Российская юстиция № 10, 1998г. 28. Плешанова О . Закладная – новый вид ценной бумаги . // Российская юстиция № 5 1998 г. 29. Рубанов А . Залог и банковский счёт и его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право № 9 1997г. 30. Гумаров И . Незавершённое строительство // Хозяйство и право № 10, 1997г. 31. Руднёв В . Залог в США и России // Российская юсти ция № 4, 1998г. 32. Сапожников М.В . Залог как способ обеспечения обязательств // Юридический мир , № 1, 1997г. 33. Свириденко О . Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право . № 7, 1997г. 34. Скловский К . Залог , арест имущества , иск , к ак способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция № 2 1997г. 35. Степашин С . Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская Юстиция № 3, 1998г. 36. Терновская Е . Ипотека : проблемы , перспективы // Хозяйство и право № 9, 199 7г.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Когда-нибудь я открою питомник и назову его "Мое собачье дело".
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, диплом по праву и законодательству "Объекты ипотеки залога недвижимости", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru