Право частной собственности

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

филиал в г. Калуге

Отделение среднего профессионального образования

КУРСОВАЯ РАбота

по дисциплине: Гражданское право.

на тему: Право частной собственности.

Исполнитель: Ильин С.С.

Студент 2 курса

заочного отделения

специальности «Правоведение»

Руководитель: Лелявина Н.И.

Калуга – 2006

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 2

ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРУКТУРЕ ОБЪЕКТОВ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 4

§ 1.1. История развития институтов недвижимости

и права собственности на нее 4

§ 1.2. Понятие и правовая природа недвижимости 14

§ 1.3. Виды недвижимого имущества и особенности его правового

режима…………………………………………………………………..23

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 32

§ 2.1. Право собственности на недвижимость:

общие положения 32

§ 2.2 Основания возникновения права собственности

на недвижимость 37

§ 2.3. Основания прекращения права собственности

на недвижимость .44

ГЛАВА 3. ОХРАНА, ЗАЩИТА И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ..51

§ 3.1. Регистрация недвижимости и сделок с ней .51

§ 3.2. Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество..55

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..57

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ..60

ВВЕДЕНИЕ

Отказ советского законодателя от нормативного акта дореволюционной России и западных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922 г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин «недвижимость» даже если и употреблял­ся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дорево­люционному или зарубежному. Отмена государственной монополии на зем­лю, изменение форм собственности, возрождение классического деления ве­щей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного включения недвижимого имущества в гражданский оборот.

Введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации способствовало регулированию недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. В послед­ствии было принято большое число нормативных правовых актов, направлен­ных на упорядочивание соответствующих правоотношений: права собственно­сти и иных прав на недвижимое имущество, различных сделок с не­движимостью и их государственной регистрации. Однако в результате это не привело к возникновению стройной системы внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в современном российском законодательстве имеется немало пробелов, а также прямых про­тиворечий.

Обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую ста­бильность положения его законного владельца. Недвижимость является соци­ально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль охране и защите прав и законных интересов от­дельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Основная цель работы состоит в том, чтобы провести сравнительно-правовой анализ правовой природы недвижимости и выявить существующие проблемы и противоречия, возникающие в сфере правового регулирования недвижимости действующего российского законодательства.

Поставленная цель предопределила постановку и попытку решения сле­дующих задач:

• проанализировать развитие учения о недвижимости в историческом аспекте на примере отечественного законодательства и законодательства за­рубежных стран;

• исследовать нормативные правовые акты, регулирующие современ­ные отношения в сфере недвижимости;

• провести сравнительно-правовой анализ правового регулирования
  недвижимости в законодательстве России и зарубежных стран;

• проанализировать особенности возникновения и прекращения права
  собственности на недвижимость, а также регистрации прав на недвижимое
  имущество и сделок с ним;

Объектом исследования является совокупность гражданских правоот­ношений, складывающихся в сфере регулирования современных отношений права собственности на недвижимое имущество.

Предметом исследования являются исторические и теоретические ас­пекты становления и развития института права собственности на недвижимое имущество; нормы права, регулирующие обращение недвижимого имущества в гражданском обороте; основания возникновения и прекращения права соб­ственности; действия по охране и защите права собственности на недвижимое имущество.

Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, рекомендаций, выводов в научных, учебных целях.

Глава 1. Недвижимость в структуре объектов права собственности.

§ 1.1. История развития институтов недвижимости и права собственности на нее.

Предпосылкой изучения современного права является рассмотрение процесса его формирования и развития, так как все правовые явления вырас­тают из предшествующих и проявляются в последующих. Чтобы уяснить смысл отдельно взятого правового понятия, необходимо знать историю его развития, причины изменения его содержания, а также возможного исчезно­вения, возврата к нему на определенном этапе эволюции права.

Изучение такого право­вого понятия как недвижимость в историческом контексте позволяет просле­дить динамику его становления и проанализировать тенденции развития юридической теории и практики.

По одному известному выражению, римляне «трижды покоряли мир». Первый раз - легионами, второй - христианством, третий раз - правом⁰.

На всем протяжении истории общества не было другой системы частного права, достигшей столь высокого уровня юридической формы и юриди­ческой техники, такой степени детализации определений, как римское частное право. Оно было самой совершенной системой права своего времени и про­существовало от основания Рима (753 г. до н.э.) до смерти императора Юсти­ниана (565 г. н.э.), оказав впоследствии огромное влияние на развитие законо­дательства многих стран.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира⁰.

В зависимости от признаков, играющих важную роль в экономических и правовых отношениях, вещи классифицировались на несколько ключевых групп⁰: движимые и недвижимые, телесные и бестелесные, делимые и неделимые, потребляемые и не потребляемые, простые и сложные и т.д. Наибольшего интереса заслуживает деление вещей на дви­жимые и недвижимые, так как категория недвижимости является фундамен­тальной в современном гражданском праве и имеет большое практическое значение⁰.

Движимыми считались вещи, которые могли перемещаться в пространстве без уменьшения своей значимости и изменения собственной сущности (например, мебель, животные, домашняя утварь и т.д.). В свою оче­редь, движимые вещи было принято делить на две подгруппы: вещи, которые были способны к самостоятельному передвижению и вещи, которые сами не передвигались, но приводились в движение при помощи других вещей. Наиболее ценными вещами считались скот и рабы⁰.

Недвижимыми считались вещи, не способные менять свое положение в пространстве без нарушения своей сущности. Земля с са­мого начала воспринималась как самая важная недвижимая вещь, поэтому все, что было непосредственно с ней связано, представляло собой ценность. Исходя из этого определения, к недвижимости относились строения, а также, все то, что было посеяно и посажено на земле, в совокупности составляли «земную поверхность». Существовало правило: «Сделанное над поверхностью следует за поверхностью». Согласно ему все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи, не зависимо от того, кто владел принадлежностями к ней⁰.

Под недвижимостью понимались не только земельные участки и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собст­венника. Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности. В этом заключается характерная особенность деления вещей на движимые и недвижимые вещи в рабовладельческом Риме. К зе­мельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним⁰.

Деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме - принципате (27 г. до н.э. - 193 г. н.э.). В эпоху домината (193 - 476 гг. н. э.) переход прав на не­движимость регулировался уже специальными нормами, обеспечивающими публичность совершаемых сделок⁰. Помимо этого, возникли особые права на недвижимость: оброчные земли (особый вид наследственной аренды); супер-фиций (наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длитель­ного срока строением, возведенным на чужой земле); эмфитевзис (вид наслед­ственного долгосрочного пользования чужой землей).

В римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые была связана с делением вещей на: вещи, нуждающиеся в манци­пации и вещи, не нуждающиеся в манципации⁰. К первому типу относились земля (поначалу около Рима, а затем и вся земля Италии во­обще), рабочий скот, рабы, здания и сооружения. Ко второму типу относились все вещи, а именно — провинциальные земли и все движимые вещи (мелкий скот, предметы мебели т.д.). В Законах XII таблиц (451—450 г. до н.э.) первый тип считался наиболее важным для рим­ского государства и для них был определен особый порядок перехода права собственности. Для вещей второго типа была установлена простая передача, а отчуждение сопровождалось более сложными юриди­ческими процедурами, которые предназначались только для римских граждан⁰.

Разделение вещей на движимые и недвижимые нашло свое отражение в сфере правового регулирования отношений собственности, в регламентации прав на чужие вещи (например, сервитут, суперфиций, эмфитевзис и др.), а также в появлении дополнительных обязательств и в процедуре ответствен­ности за их неисполнение.

Принадлежность движимых и недвижимых вещей некоторому лицу за­креплялась определенным вещным правом: владением, правом собственности и правами на чужие вещи⁰.

Из вещных прав раньше всех сформировалось владение. Право частной собственности и владение понимались как непосредственное господство лица над вещью. Права на чужую вещь возникали в том случае, когда вещь не принадлежала лицу, однако оно претендовало на поль­зование ею⁰.

Впервые владение как понятие появилось в связи с землей и являлось отношением, положившим начало собственности. Римские юристы определяли владение как отношение, которое не связано с правом собственности и да­же может быть нарушением этого права.

Владение движимыми и недвижимыми вещами защищалось различны­ми административными актами претора (интердиктами). Имели место два ин­тердикта: для недвижимостей и для движимых вещей. При чем интердикт по охране недвижимости воз­ник раньше в связи с особой ценностью этого объекта⁰.

Римское право сыграло огромную роль в становлении современного за­конодательства многих стран. Оно послужило важнейшей основой формиро­вания логически стройных юридических конструкций. Многие фундамен­тальные понятия возникли и получили свое развитие в римском праве.

С течением времени в Риме делению вещей на движимые и недвижимые придавалось все большее значение, а отличия в их правовой регламентации становились более четкими. За основу этой классификации были приняты только природные свойства объектов, такие как наличие связи с землей и фи­зическая способность к передвижению⁰.

Уже гораздо позже в Европе при классификации этих групп вещей при­оритет отдается не физическим признакам конкретной вещи, а степени ее значимости для общества и государства. Подобные изменения были вызваны возрастанием роли земледелия и натурального хозяйства в средние века. Эко­номической основой становится земля и все то, что имело к ней прямое отношение. Движимости, напротив, отступают на второй план во многом ввиду слабого развития торговли. Поэтому, средневековая классификация имущест­ва на движимое и недвижимое отталкивалась от прочности вещи и ее способ­ности являться основой стабильной прибыли.

Н.А. Сыроедов прослеживает следующее развитие: «Земля в Древнем Риме рассматривалась в качестве обычного объекта собственности, и сделки с нею ничем не отличались от сделок с любым другим имуществом. В период средневековья в Западной Европе, наоборот, развиваются публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обря-дами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота

уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права»⁰.

Французский гражданский кодекс выделяет три основания классифика­ции имущества на движимое и недвижимое (ст. 517-526):

1. по природе (земельные участки, строения, ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения, урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, леса и т.д.);

2. по назначению (это предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации — животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия, семена, удобрения, голуби в голубятнях, ульи, рыба в прудах, солома и удобрение и т.д.);

3) вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет (иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества).

С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, они являются движимостью. Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является движимо­стью. Трубы, проводящие воду в дом или в иное имение, являются недвижи­мым имуществом и составляют часть земельного участка, на котором они расположены⁰.

Также являются недвижимостями, в силу их назначения, все движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку. При этом ст. 525 ФГК разъясняет, что собственник считается присоединившим на­всегда движимые вещи к своему земельному участку, когда эти предметы прикреплены гипсом, известью или цементом или когда они не могут быть отделены без повреждения этих вещей, или без ломки, или ухудшения части имения, к которому они присоединены⁰.

Следует отметить, что Французский гражданский кодекс сформулировал ос­новной критерий отличия недвижимых вещей от движимых - прочная связь с землей. Этот принцип не утратил своей важности и закреплен в законодатель­стве многих стран.

В конце XIX в. группа континентальных правовых систем пополнилась еще одной крупной кодификацией. Германское гражданское уложение 1896 г. (ГГУ)⁰ в значительной степени базировалось на римском праве (в качестве ис­точника использованы «Дигесты» Юстиниана). Германское гражданское уложение - «это осторожное подведение итогов исторического прошлого, а не смелое вступление в новое будущее»⁰.

В отличие от римского права согласно § 90 ГТУ в понятие вещи входят лишь материальные объекты. Все вещи делятся на земельные участки и дви­жимые вещи. Движимостью считается все, что не является земельным участ­ком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой⁰.

В § 903 ГТУ определяет полномочия собственника как возможность распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешатель­ство, если этому не препятствует закон. Право собственника земельного уча­стка простиралось как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли, расположенные под нею.

Свое развитие получила и англо-саксонская правовая система, которая базировалась на общем праве Англии, возникшем на рубеже XI и XII веков. Право Англии обладает большим своеобразием, что во многом объясняется ее географической обособленностью.

Самобытной является и классификация вещей, которая существенно отличается от общепринятой. Английское право не знало деления вещей на движимые и недвижимые в традиционном смысле. Еще в средние века сложи­лось деление на реальные и персональные, исходя из форм правовой защиты. К реальным вещам относились вещи, в от­ношении которых можно было требовать восстановления владения: земля, растения, здания, а также документы, устанавливающие право на участки и предметы, связанные с землей. Персональные вещи — это вещи, в отношении которых можно было требовать возмещения денежного ущерба. Они включа­ли в себя прочие предметы и права и делились на две группы. К первой при­надлежали вещи, находящиеся во владении (телесные вещи), а вторую фор­мировали иски - права, не имеющие вещественного основания (авторское право, патентное право и т.д.)⁰.

Английское право не дает легального определения права собствен­ности. До сих пор вся земля в Англии признается собственностью короля, а отдельные лица рассматриваются как держатели земли⁰. Практически это право держания частных лиц ничем не отличается по своему содержанию от права собственности: оно является бессрочным и устанавливает возмож­ность пользоваться участком и отчуждать его без какого-либо разрешения. Передача права на земельный участок требует выполнения сложных фор­мальностей. Существенная разница имеется и в порядке наследования земель­ных участков и персональной собственности⁰.

Россия, будучи частью Европы, в большей степени тя­готела к приобщению к романо-германской правовой системе. Однако про­цесс создания собственного права проходил достаточно медленно, порою не­последовательно и противоречиво.

В России оборот недвижимости формировался постепенно, в течение долгого промежутка времени⁰. До появления на Руси княжеской власти вла­дение землей не подвергалось никакой регламентации. С появлением власти князя стали возникать отношения земельной собственности⁰.

Возникновение Древнерусского государства сопровождалось формиро­ванием феодального права. Наиболее крупным памятником права того времени считается Русская Правда, которую относят приблизительно к XI веку.

Многие положения Русской Правды были использованы наряду с обычным правом при создании Новгородской и Псковской судных грамот (НСГ и ПСГ)⁰, которые появились в результате кодификации в XV в. В граж­данском праве этих феодальных республик получили закрепление институты вещного права, центральным из которых являлось право собственности. В законе впервые появился термин, обозначающий движимое имущество — живот. Есть в ПСГ и термин, определяющий недвижимость — отчина. Большое вни­мание в судных грамотах уделяется земле как объекту недвижимости. Земле­владение делились на наследственное («вотчина») и условное («кормля»). По своему грамматическому происхождению термин «вотчина» означает все, доставшееся от отца сыну («купля отца моего - моя отчина», 1373 г.)⁰К способам возникновения права собственности относились: истечение срока давности владения, переход по договору, по наследству, пожалование. ПСГ впервые законодательно определила срок владения недвижимостью (че­тыре и пять лет)⁰.

В первом общероссийском («великокняжеском») Судебнике 1497 г⁰, нашли применение нормы Русской Правды, обычного права, судебной прак­тики и литовского законодательства.

Этот небольшой экскурс в историю гражданского права наглядно демонстрирует, что земельный участок и связанные с ним недвижимые вещи яв­ляются объектами права собственности независимо от государственного строя и правовой системы. Всегда и везде правовое регулирование земли было не­отделимо от правового регулирования вещей прочно связанных с ней.

§ 1.2. Понятие и правовая природа недвижимости.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущест­ва как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Экономика рассматривает недвижимость как эффектив­ный материальный объект инвестирования и надежный инструмент увеличения дохода. Основные экономические элементы недвижимого иму­щества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способ­ности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюд­жеты и реализуются социальные программы⁰.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном созна­нии и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом российских пра­вовых традиций и международных норм.

В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав. Специфика объектов недвижимого иму­щества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесен­ных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная опреде­ленность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи и т.д.

Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Неделимые вещи в соответствии со ст. 133 ГК РФ характеризуют­ся невозможностью их раздела в натуре без изменения их первоначального назначения. Такие вещи нельзя разделить без несоразмерного ущерба их хо­зяйственному или иному целевому назначению, тогда как в делимой вещи любая часть и после раздела может выполнять ту же функцию, что и вещь в целом (хотя, возможно, и в уменьшенном масштабе, как это, например, про­исходит при разделе квартиры или жилого дома, состоящих из нескольких изолированных комнат). Эти обстоятельства приобретают юридическое значение при разделе объектов общей собственности (ст. 252 ГК РФ), при опре­делении характера обязательств, возникающих по поводу таких вещей (п.1 ст. 322 ГК), и в некоторых других случаях.

Делимость вещей характерна для родовых вещей. В качестве подтвер­ждения приведем Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. № 3551/OO⁰. В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. № 3 о купле-продаже скважины минеральной воды и не завершенного строительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, ис­ходя из того, что по составу и назначению скважина и насосная станция, со­гласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собствен­ности и не находилась в законном владении предприятия «Полет». Поэтому наложение на нее ареста как на имущество должника, согласно Временному положению об обращении взыскания на имущество организаций, утвержден­ному Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 199⁰, и последующая ее реализация противоречит законодательству. Насосная станция аресту не под­вергалась, поэтому оснований для ее реализации не имелось.

Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующих единое целое, и используется по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием «Полет» применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс – гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная стан­ция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество нахо­дились в законном владении предприятия «Полет», свидетельствуют доку­менты Омского городского бюро технической инвентаризации — технические паспорта названных объектов, договор от 14 декабря 1994 года № 023 о закре­плении за предприятием «Полет» государственного имущества на праве хо­зяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апел­ляционной инстанций и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.

Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное по­ложение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует, распростра­нить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит, в том числе и из исключительной неделимости этих объек­тов (см., например, Французский гражданский кодекс). В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам⁰.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, подготовленной в рамках работы Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п.4 про­токола от 20 мая 2002 г. № 9), отмечается: «если по своим естественным (фи­зическим, конструктивным и т.д.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или бо­лее самостоятельных объекта права»⁰.

Однако данное положение применимо лишь к тем объектам недвижимо­го имущества, которые при разделении создают простую совокупность новых недвижимостей (земельные участки, участки недр). Более сложные объекты недвижимости требуют особо тщательного подхода (например, здания, со­оружения). Концепция также гласит, что «собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделе­ние этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отно­шении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания» (раздел III § 3 Концепции ГК РФ). В юриспруденции неоднократно подчеркивалась важность деления вещей на движимые и недвижимые, однако сформулировать четкие критерии деления не всегда удавалось. Имеют место два подхода в проведении разгра­ничений между движимыми и недвижимыми вещами. Первый заключается в простом перечислении объектов, входящих в состав каждой из групп.

В основе второго подхода лежит общее правило, отвлеченное от перечисления кон­кретных объектов. Российское законодательство пошло по пути сочетания этих двух подходов.

Новейшее понятие недвижимости, сформулированное с учетом опыта зарубежных стран, нашло свое отражение в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с зем­лей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна­чению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со­оружения, объекты незавершенного строительства. Перечисление объектов после слов «в том числе» позволяет сделать вывод лишь об иллюстрирован­ном характере этого списка⁰. Данный вывод приобретает существенное значе­ние при решении вопросов, связанных с регулированием отношений по пово­ду объектов, на которые нет прямого указания в законе как на недвижимые.

Помимо этого, п.2 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые счи­таются недвижимостью в силу закона. Несмотря на предназначение этих ве­щей находиться в движении, законодатель стремится распространить на них особый правовой режим, связанный с экономической и политической ролью этих объектов. Перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, ибо законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Помимо ГК РФ понятие недвижимости встречается в некоторых федеральных законах. Например, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁰ устанавливает более подробный перечень объектов недвижи­мости, в который включаются помимо вышеназванных объектов жилые и не­жилые помещения.

В свете определения недвижимости, содержащегося в ГК РФ, остается неясным соотношение понятий «недвижимое имущество» и «недвижимые вещи». Ведь, как известно, объем и содержание этих понятий не совпадает. Вещами признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Имущество же представляет собой совокуп­ность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей. Из этого следует, что законодатель при определении по­нятия недвижимости использовал понятие имущества в узком смысле, вклю­чив лишь вещи. Многозначность самого термина «имущество» создает допол­нительные неточности в определении понятия недвижимости.

Использование деления на движимость и недвижимость применительно именно к вещам является традиционным. Г.Ф. Шершеневич указывал, что «собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижи­мые»⁰. Таким образом, можно констатировать, что термин «имущество», ис­пользуемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Одна­ко из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законода­телем к недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.

Важно отметить, что ГК РФ по сравнению с Основами гражданского законодательства Союза СССР и республик 1991 г. применительно к делению на движимости и недвижимости оперирует более точным понятием - «недви­жимые вещи», поскольку, исходя из содержащегося в Кодексе определения недвижимости, иные виды имущества, включая имущественные права, не­движимыми не могут быть ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Такое решение не соответствует тенденции определения недвижимости в иностранном законодательстве, где понятие недвижимости является более широким. В ФГК, ГТУ и других гражданских кодексах, разработанных на их основе, в понятие недвижимости включаются и имущественные права на недвижимые вещи. Это достигается либо путем исчерпывающего перечисления конкретных прав (сервитуты, земельные повинности, узуфрукты и иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества — ст. 526 ФГК), либо указанием на вещные права в отношении недвижимых вещей (ст. 813 ГК Италии, ст. 750 ГК Мексики, ст. 44 ГК Бразилии 1916 г.), или на права, связанные в правом собственности на недвижимость (§ 96 ГТУ).⁰

Таким образом, законодательство других стран оперирует в большинст­ве случаев термином «недвижимое имущество» для определения рассматри­ваемой правовой категории. Российский же законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости ве­щами.

При первом же рассмотрении легального определения недвижимости обращает на себя признак прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назна­чению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском праве. Часто такой признак прочной связи с землей именуют «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, — «недвижимостью по природе».

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозмож­ность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Г.Ф. Шершеневич указывал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи разли­чаются по тому признаку, способны они или нет к перемещению без повреж­дения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и це­ли вещи»⁰. Земельный участок переместить в пространстве невозможно. Зда­ние, в случае попытки перемещения или погибнет, или перемещение будет связано с несоразмерным ущербом его назначению. Поэтому по признаку прочной связи с землей земельный участок и здание относятся к недвижимо­сти. «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с зем­лею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способ­на еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»⁰.

Вместе с тем, на практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко уловим. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рас­смотрел дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу⁰. Проблема состоит в том, что используемые критерии прочности связи объекта с землей носят оценочный характер⁰. Развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, которые обычно считаются недвижимостью.

На наш взгляд, недостаточно подробно и четко описыва­ется характер прочной связи с землей. В результате неясности формулиров­ки могут возникнуть многочисленные проблемы в правоприменительной практике. Отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу только на основании его создания на время является недопустимым. Неоднократно созда­вались временные объекты, прочная связь которых с землей не подвергалась сомнению.

§ 1.3. Виды недвижимого имущества и особенности его правового режима

В предыдущем параграфе было рассмотрено общее определение недви­жимости, включающее в себя два критерия. Исследуем другую часть опреде­ления понятия недвижимости, заключающуюся в перечислении объектов, от­носящихся к недвижимости.

I. Недвижимость в силу своих естественных свойств (земельные уча­стки, участки недр и обособленные водные объекты)

а) земельные участки

Основной, базовый объект недвижимости – земля – занимает уникальное и ключевое значение. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, является невосполнимым природным ресурсом многофункционального значения.

Гражданское законодательство не содержит определение земельного участка, оно лишь закрепляет необходимость установления четких границ земельного участка. Земля же сама по себе не может относиться к собственности, так как невозможно установить правовой режим всей земной поверхно­сти, лишь ее индивидуально-определенных объектов.

В земельном законодательстве понятие земельного участка содержится в Земельном кодексе РФ и в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ⁰.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

б) участки недр

В соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. «О недрах» под участком недр понимается геометрически определенное пространство, индивидуализация которого происходит в форме горного отвода – геометризированного блока недр (ст.7) . Однако такой отвод отличается от отвода земельного участка тем, что он не осуществляется в натуре. Главной целью недропользо­вания являются полезные ископаемые, по поводу которых заключаются со­глашения о разделе продукции⁰, а не сам участок недр. Участки недр не мо­гут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. № 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации»⁰ (ст.4) содержит определение природных ресурсов исключительной экономической зоны.

Это - живые и неживые ресурсы, находящиеся в водах, покрывающих морское дно, на мор­ском дне и в его недрах. В ст. 1 Федерального закона от 30 ноября 1995 г. №187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации»⁰ использует­ся термин «недра подводных районов». Этот термин является составной ча­стью понятия «континентальный шельф». Статья 4 Закона относит к природ­ным ресурсам континентального шельфа, минеральные и другие неживые ре­сурсы морского дна и его недр, выделяя тем самым понятие «минеральные и другие неживые ресурсы недр морского дна континентального шельфа». Ста­тья 5 Закона говорит о суверенных правах на минеральные ресурсы, и далее в тексте всего Закона используется термин «минеральные ресурсы континен­тального шельфа». Исходя из указанных положений законодательства, вряд ли однозначно можно определять недра только как пространственную сферу или только как полезные ископаемые и энергетические ресурсы⁰.

Законодательство о недрах весьма ограничивает собственника земельного участка в использовании полезных ископаемых. В соответствии со ст. 19 «Закона о недрах» собственники земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ только добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющий­ся источником централизованного водоснабжения, в порядке, установленном законодательными актами субъектов Федерации. В отношении же использования иных полезных ископаемых введена жесткая процедура лицензирова­ния⁰.

Оборотоспособными (пусть в ограниченной степени) можно признать лишь участки недр, которые предоставляются в бессрочное пользование для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с поиском и добычей из-под земли полезных ископаемых. Такие сооружения в силу юридической и физической связи с недрами и придают этому участку недр известную меру оборотоспособности⁰.

в) обособленные водные объекты

Гражданское законодательство не содержит определение обособленного водного объекта (замкнутого водоема), оно содержится в ст.1 Водного кодекса РФ⁰. Это небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов должны устанав­ливаться земельным законодательством, однако в настоящее время они не определены.

По мнению некоторых авторов, обособленный водный объект не является водным объектом и не имеет права так называться⁰.

Продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, не допускаются, т.к. они могут находиться только в государственной собственности. Но обособленные водные объекты могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Рос­сийской Федерации. Согласно Водному кодексу они могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридиче­ским лицам в соответствии с гражданским законодательством. Однако в на­стоящее время этот порядок полностью не установлен.

II. Все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)

а) леса, многолетние насаждения

Лесной кодекс РФ не дает четкого понятия «лес». В его вступлении от­мечено, что регулирование лесных отношений осуществляется с учетом пред­ставлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животно­го мира и других компонентов окружающей среды, имеющей важное эколо­гическое и социальное значение. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лес­ного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допуска­ются.

Как известно, ст. 9 Конституции РФ вводит частную собственность не только на землю, но и на иные природные объекты. Однако действующее лес­ное законодательство не предусматривает права частной собственности на ле­са. В соответствии со ст. 19 Лесного кодекса РФ лесной фонд находится в фе­деральной собственности. Но в соответствии с федеральными законами до­пускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ.

б) здания

В ГК 1964 г. объектом, который соответствовал статусу «недвижимо­сти», признавалось «строение» как «нежилое помещение». Именно неразрыв­ная связь с землей придает такому объекту значительную ценность. Под «зда­нием» понимаются только капитальные технические строения. Законом не от­носятся к зданиям временные переносные строения облегченного типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, палатки. По функциональному назначению здания принято подразделять на две группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Поэтому переход из од­ной группы в другую возможен только лишь в строго установленном жилищ­ным законодательством порядке (ст. 288 ГК РФ). К нежилым относятся зда­ния для производственных, торговых, административных, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, например, служебную квартиру в здании больницы, учебного заведения, жилые помещения - нежи­лые в виде магазинов, мест общественного питания, служб быта на первых этажах⁰.

в) сооружения

К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, гидротехни­ческие сооружения, автозаправочные станции, сооружения транспорта и свя­зи, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и иные инженерные соору­жения, фундаментально связанные с землей⁰.

Постоянные строения - объекты недвижимости, построенные в целях долгосрочного существования и (или) использования. Постоянными строе­ниями являются жилые дома, садовые домики, кирпичные гаражи и т.п. Оп­ределяющий признак постоянного строения - невозможность его перемеще­ния с земельного участка без основательного нарушения целостности строе­ния и цели его использования⁰. Определяющий признак здания - монумен­тальность объекта и более низкая подверженность разрушениям, в отличие от строений.

Первоначально строения не рассматривались как самостоятельные объекты права собственности. Единственным способом обладания строением на чужой земле был суперфиций. Но и в этом случае право собственности на здание принадлежало собственнику земельного участка.

Современное российское гражданское право относит любые здания и сооружения к самостоятельным объектам недвижимости и до последнего вре­мени допускало свободное разделение права собственности на строение и расположенный под ним земельный участок.

г) объекты незавершенного строительства

В настоящее время понятие объекта незавершенного строительства законодательно не определено: во многих нормативных актах лишь упоминается о незавершенном строительстве⁰.

III. Недвижимость по закону (воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты)

Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для законода­тельства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их граж­данского оборота. Такое отнесение этих объектов к недвижимости правомер­но связано с их высокой экономической ценностью и особенностями исполь­зования в хозяйственном обороте.

Понятия и виды транспортных средств, указанных в ст. 130 ГК РФ, раскрываются в соответствующих кодексах и уставах. Всестороннее функционирование воздушных и морских судов, космических объектов также нераз­рывно связано с землей. Для функционирования воздушного судна необходим аэропорт, для морского судна - порт или причалы вне порта, для космическо­го объекта - космодром, которые определяются как технические сооружения.

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а также не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты участвуют в гражданском обороте, но их обращение ограничено. Военные корабли, суда с ядерными энергетическими установками, военно-вспомогательные суда и другие суда, находящиеся в собственности государства и эксплуатируемые им и используемые только для правительственной некоммерческой службы полностью исключены из гражданского оборота. Воздушное или морское торговое судно, используемое для хозяйственного на­значения, может быть объектом любых сделок.

Отнесение указанных видов имущества к недвижимости ставит под со­мнение тезис об объективных истоках создания конструкций объектов граж­данских прав. Помимо этого, категория «недвижимости в силу закона» размы­вает общее понятие недвижимости. Получается, что объем понятия «недви­жимое имущество» включает в себя вещи, не имеющие общего классифика­ционного признака. Морские и воздушные суда не имеют прочной связи с землей, перемещение составляет их функциональное назначение⁰.

Итак, идея о том, что на имущество, объективно не являющееся недви­жимым, распространен правовой режим недвижимости, подводит к одному важному выводу: правовые нормы, касающиеся недви­жимости, не могут применяться к указанному имуществу, если это противо­речит сущности данных объектов гражданских прав.

IV. Существует четвертая группа недвижимостей - имущественные комплексы. К недвижимым объектам относятся не все имущественные комплексы, а только прямо указанные в законе.

Статья 132 ГК РФ относит предприятие в целом как имущественный комплекс к недвижимости. В состав предприятия входят не только недвижи­мые вещи (земля, здания, сооружения), но и движимые (оборудование, инвен­тарь, сырье, продукция). Будучи выделенными из состава предприятия, от­дельные элементы комплекс (например, продукция) утрачивают статус недвижимости. При этом противоречие возникает и в определении понятия предприятия. Согласно ч. 1 ст. 132 Кодекса предприятие - это объект прав, имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринима­тельской деятельности⁰.

Признание предприятия недвижимостью в юридическом смысле независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество или нет⁰.

Термин «предприятие» в ГК РФ используется в двух смыслах: как субъ­ект права (унитарное предприятие) и как объект права. Государственные и муниципальные унитарные предприятия отнесены законодателем к гл. 4 ГК РФ «Юридические лица», следовательно, они являются субъектами прав⁰.

Таким образом, в настоящее время общепризнанным в отечественной юриспруденции является представление о том, что объектом гражданских прав может выступать действующее предприятие, в состав которого, соответственно, включа­ются те вещи, права и обязанности, которые необходимы для его функциони­рования⁰.

Однако для того чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен иметь четкие границы. Именно этой цели, служит признание предпри­ятия недвижимостью и, соответственно, требование о его государственной регистрации.

Глава 2. Особенности права собственности на недвижимое имущество

§ 2.1. Право собственности на недвижимость: общие положения

Собственность - это система исторически изменяющихся объективных отношений между людьми в процессе производства, распределения, обмена, потребления, характеризующих присвоение средств производства и предме­тов потребления. Отношениям собственности в обществе принадлежит гла­венствующая роль, так как основу экономической жизни составляет совер­шающийся в определенной форме процесс производства. Собственность на средства производства, и в первую очередь на средства труда как на их актив­ную часть, характеризует сущность социально-экономических отношений, господствующих в данном обществе⁰.

Взгляд на элементы собственности и права собственности в виде вла­дения, пользования и распоряжения (соответственно права владения, права пользования и права распоряжения) является достаточно установившимся в экономической и юридической литературе⁰. Но имеются и представления, ко­торые отклоняются от этого взгляда и которые нельзя назвать правильными. Так, существует мнение о четвертом правомочии собственника применитель­но к предпринимательским отношениям - о праве на собственную предпри­нимательскую деятельность, которая совместно с другими правомочиями: владения, пользования и распоряжения — составляет содержание субъективно­го права собственности⁰. Между тем право на собственную предприниматель­скую деятельность может осуществляться как в рамках полномочий владе­ния, пользования и распоряжения, так и всевозможных обязательств. Деятель­ность предпринимателя связана в основном с использованием имущества, продажей товаров, выполнением работ или оказанием услуг (п. 1 ст. 2 ГК).

Владение нередко определяется как фактическое господство лица над вещью⁰. Такое определение не может быть принято, прежде всего, потому, что понятие господства лица над вещью является нежелательным для правовой теории, рассматривающей отношения между людьми, а не отношения между людьми и вещами. Кроме того, говоря о господстве, нужно было бы еще ска­зать, в чем оно выражается, иначе применение этого определения оставляет все-таки неясным ответ на вопрос, существует в определенном случае владе­ние или нет.

Некоторые авторы определяют владение как обладание⁰. Но в данном случае происходит замена владения синонимом. Владение тесно связано с пользованием. Тем не менее, владение может существовать и при отсутствии пользования. Для фактического владения важна возможность пользоваться вещью, независимо от того, пользуется ею владелец в настоящий момент или нет.

Следовательно, владение существует во всех случаях, когда лицо имеет фактическую возможность пользоваться вещью. Наоборот, пользование, как правило, возможно лишь при наличии владения, но не обязательно собствен­ности. Пользование отделяется от владения лишь в тех случаях, когда пред­ставляется пользователю вещь, находящаяся во владении наймодателя (ст. 606 ГК).

Возможность пользования, естественно, не свидетельствует еще о праве пользования, так же как и наличие владения не означает наличия права владе­ния⁰. Но фактическая возможность пользоваться вещью является тем призна­ком, который свидетельствует о наличии фактического владения и в тех слу­чаях, когда владелец не имеет юридической возможности пользования, не имеет права пользоваться вещью. Владелец не обязательно должен пользо­ваться вещью, но должен иметь фактическую возможность этого, иначе не бу­дет владения⁰.

Право владения означает наличие правового основания, означает нали­чие правовой охраны владения, возможности его защиты. Вопрос же о праве пользования разрешается в зависимости от характера юридического основания, лежащего в основе права владения. Так, право владения, принадлежащее собственнику или нанимателю, связано с их правом пользования вещью, а право владения, принадлежащее залогодержателю, хранителю или перевозчи­ку, существует при отсутствии у этих лиц права пользования данной вещью⁰.

Под распоряжением понимается совершение действий, влекущих за собою существенное изменение самой вещи (вплоть до перехода ее в иное состояние) либо ее правовой принадлежности, а также предполагающих возможность такой перемены. Такими действиями могут быть: отчуждение вещи, отказ от нее, залог, переработка, уничтожение и т.д.⁰

Пользование и распоряжение, подобно владению, могут быть связаны в правом собственности, могут быть осуществляемы на иных правовых основаниях и могут встретиться такие случаи, когда пользование и распоряжение осуществляются без какого-либо правового основания незаконно. Следова­тельно, пользование и распоряжение могут быть соединены с правом пользо­вания и правом распоряжения и могут быть отделены от правомочий.

В п.1 ст. 209 ГК РФ правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для русского гражданского права «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимает­ся основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество, содер­жать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балан­се и т.п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на зако­не возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, со­стояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.)⁰.

Жизнь заставляет постепенно изменять отношение к возможной степени свободы в осуществлении права собственности. Усиление роли государства в сфере гражданского оборота обычно сопровождается ростом числа и объема ограничений и, прежде всего, ограничений субъективного права собст­венности. Поскольку ограничения права собственности существовали всегда, то вопрос о мере необходимой свободы для собственника всегда был одной их задач юридической науки.

Ограничение относится только к существующему субъек­тивному праву на объект. Оно не приводит к установлению нового права, хо­тя, конечно, «обременяет» субъективное право. Но это обременение в преде­лах вещного права. Ограничение может устанавливаться как по отношению к основному праву на объект, так и по отношению к дополнительному праву (обременению).

Таким образом, ограничение права может выступать как возложение на его субъекта дополнительной обязанности и в этом считаться его обременением. Тем не менее, мы полагаем, что практический смысл разграничения этих понятий приобретает только тогда, когда под обременением мы будем понимать уста­новление дополнительных прав на объект, а ограничениями считать сужение пределов субъективного права, не сопровождающееся установлением каких-либо дополнительных прав. С этой точки зрения к числу ограничений отно­сится арест на имущество и залог в той части, в какой он не предоставляет за­логодержателю дополнительных прав на объект.

§2.2 Основания возникновения права собственности

на недвижимость

Приобретение права собственности осуществляется различными способами (ст.218 ГК). Некоторые авторы предлагают разграничить понятия «способ» и «основание» приобретения права собственности.

Под способами приобретения понимаются фактические действия, с ко­торыми закон связывает возникновение права собственности; основаниями приобретения считаются юридические факты и (или) события⁰. Все способы делятся на две группы: первоначальные и производные.

Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве, вытекающем из соответствующего юридического факта.

К числу первоначальных способов приобретения права собственности, прежде всего, относится изготовле­ние (создание) новой вещи (п.1 ст. 218 ГК РФ)⁰. Новая вещь создается обычно из материала, который принадлежит создающему. Правда, текст зако­на не упоминает ни о материале, ни об имуществе. Однако, сопоставление этого правила с нормой, содержащейся в ч.2 п. 1 ст.218, а также с правилом п. 1 ст. 220 ГК РФ показывает, что в данном случае и материал, из которого созда­ется новая вещь, и имущество, используемое для ее создания, принадлежит самому создающему вещь. Имеется в виду создание такой вещи «для себя», ибо, если она создается по договору для другого лица, оно и становится соб­ственником в силу договорных условий.

Юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей (п.2 ст.1 ГК). Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п.1 ст.9 ГК). Поэтому они свободны при изготовлении и создании новых вещей. Они вправе изготовлять те новые вещи, которые они считают необходимыми, и делать это тем способом, который они считают подходящим.

Однако эта свобода не является беспредельной. Часть 1 п.1 ст. 218 ГК требует, чтобы при изготовлении вещи был соблюден закон и иные правовые акты. Существует обширный круг правовых норм, которые оказывают влия­ние на процесс создания новых вещей. Они настолько многочисленны, что не­возможно привести даже примерный перечень. Прежде всего, существуют прямые запреты заниматься некоторыми видами деятельности, в ходе которой создаются новые вещи (например, изготовление поддельных денежных зна­ков). Кроме того, существуют многочисленные правила, устанавливающие, что некоторые виды деятельности могут осуществляться исключительно в разрешительном порядке.

Помимо этого, существует законодательство, требующее разрешений не на право занятия определенным видом деятельности, а на создание конкретной новой вещи. В частности, такое разрешение необходимо для создания но­вого жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества. Наконец, существуют правила, предписывающие определенный порядок деятельности, который должен соблюдаться при создании новых ве­щей данного рода или данной конкретной новой вещи. В частности, сущест­вуют градостроительные нормы, которые должны соблюдаться при строи­тельстве новых зданий и сооружений, противопожарные правила, которые обязательны при любой соответствующей деятельности, правила об охране окружающей среды и т.п.⁰

Большое значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), поскольку именно он и становится правопорождающим фактом. Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых — мо­ментом государственной регистрации (ст. 219 и 131 ПС РФ)⁰.

К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение этого права на бесхозяйные вещи. Понятие «бесхозяйные вещи» является собирательным, охватывающим такие разновидно­сти, как брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п.1 ст. 225 ПС РФ)⁰.

Основным способом приобретения права собственности на бесхозяйное имущество является приобретательная давность (ст. 243 ГК РФ). Кроме того, предусмотрены специальные правила для приобретения права собственности на вещи, от которых собственник отказался, либо собственник неизвестен, ли­бо утратил на них право (ст. 225-228,230, 231 ГК РФ).

Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объ­ектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных зако­ном правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местно­го самоуправления, на территории которого они находятся.

Что же представляет собой безхозяйное имущество? Определение безхозяйного имущества дано в ст. 225 ГК РФ. Указанная статья определяет его как вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвес­тен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. При этом следует заметить, что согласно положениям ст. 236 ГК отказ от соб­ственности сам по себе не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до тех пор, пока право собст­венности на него не приобретено другим лицом.

Согласно Положению о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей (утверждено Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 года № 580)⁰ принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществля­ется на основании предъявляемого заявления органа местного самоуправле­ния, на территории которого находится объект недвижимого имущества. К за­явлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неиз­вестен, или от права не него собственник отказался, а также документы, со­держащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объ­екта недвижимого имущества, удостоверенные соответствующей организаци­ей (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Принятие на учет недвижимости осуществляется в срок не более месяца со дня представления органом местного самоуправления заявления и иных необходимых документов. Если собственник представит в орган, осуществ­ляющий государственную регистрацию прав, заявление о принятии объекта недвижимого имущества вновь во владение, пользование и распоряжение, то орган госрегистрации, должен отказать органу местного самоуправления в принятии на учет объекта недвижимого имущества.

Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, долж­ным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п.З ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имущест­вом, он, разумеется, не становится его собственником. Но если соответст­вующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ра­нее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях⁰.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с за­вещанием или законом (ч.2 ст. 18 ГК РФ). При наследовании право собствен­ности возникает у наследника после принятия им наследства.

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопре­емства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент (ст. 1110 ГК РФ).

Ч. 3 п. 3 ст. 218 ГК РФ гласит, что в случае реорганизации юридиче­ского лица право собственности на принадлежавшее ему имущество перехо­дит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридиче­ского лица. Правопреемство, которое имеет место при реорганизации юриди­ческого лица, ГК относит к числу универсальных (п.1 ст. 129) . Выделяются пять случаев реорганизации — слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Для каждого из них указано конкретно, к кому переходят права и обязанности и на основании каких документов (передаточного акта и разделительного баланса). При реорганизации юридического лица - это момент утверждения передаточного акта или разделительного баланса, при пре­кращении юридического лица - составления ликвидационного баланса⁰.

4.1 п.2 ст. 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества⁰. В таких случаях права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанности прежнего, так как передан­ное имущество сохраняет свои качества, меняется лишь субъект права собст­венности. Переход прав и обязанностей от одного лица к другому называется правопреемством. В таких случаях момент возникновения права собственно­сти у приобретателя имущества определен ст. 223 и 224 ГК РФ диспозитивно с момента передачи вещи. Законом или договором он может быть определен иначе. Например, стороны могут договориться о том, что право собственности на приобретаемое имущество перейдет после полной оплаты его стоимости.

Ст. 295 ГК РФ устанавливает правила распоряжения государственными и муниципальными предприятиями принадлежащим им недвижимым имуществом. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяй­ственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным же имуществом предприятие распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных за­коном или иными правовыми актами.

§ 2.3. Основания прекращения права собственности

на недвижимость

Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т.д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом норма­ми о сделках и договорах.

Отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращение права собственности, хотя по существу, оно и ранее могло использоваться в имуще­ственных отношениях. В соответствии с этим правилом допускается добро­вольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а, по сути - его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерении (например, выброс имущества).

Право собственности на вещь прекращается также ее гибелью или уничтожением (п. 1 ст. 235 ГК РФ), поскольку при этом исчезает сам объект данного права. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия не­преодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собствен­нике (ст. 211 ГК). Если вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причине­ние вреда, (ст. 1064 ГК).

Принудительное изъятие у собственника недвижимого имущества производится в случаях, указанных в ГК РФ: 1) обращения взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК); 2) отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238); 3) отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находит­ся (ст. 239); 4) выкупа бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240); 5) реквизиции (ст. 242); 6) конфискации (ст. 243); 7) выплаты ком­пенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле (п. 4 ст. 252); 8) приобретения права собственности на недвижимость по решению суда в слу­чае невозможности сноса здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке (п.2 ст. 272); 9) выкупа земельного участка для государст­венных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда (ст. 282); 10) изъятия у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства (ст. 285); 11) продажи с публич­ных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помеще­ния (ст. 293); 12) национализация имущества в силу специального закона⁰.

1. Обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Юридиче­ские лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают всем принадлежащим им имуществом.

2. Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ). Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собствен­ником в течение года с момента возникновения права собственности на иму­щество, если законом не установлен иной срок. Если имущество не отчужде­но собственником в указанные сроки, то оно по решению суда, подлежит при­нудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с воз­мещением бывшему собственнику стоимости имущества.

3. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ). Речь здесь идет о ситуациях, ко­гда земельный участок изымается у частного собственника в публично-правовых интересах, например, для прокладки магистрали, строительства ка­ких-либо объектов и т.п.

4. Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйствен­но содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ).

Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» №73-Ф3 от 25 июня 2002 года⁰ относит к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ объекты недвижимого имущества со связанными с ни­ми произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искус­ства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культу­ры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроитель­ства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, со­циальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, под­линными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

5. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ), то есть предусмотренное законом при­нудительное изъятие у частного собственника его имущества по решению го­сударственных органов в неотложных общественных интересах и с обязатель­ной компенсацией, представляет собой традиционное для всякого правопо­рядка основание прекращения частной собственности граждан и юридических лиц. Реквизиция допустима только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия, аварии, эпидемии и т.п.), и может произво­диться исключительно в интересах общества. Такое изъятие допустимо по решению государственных, но не муниципальных органов и не требует, сле­довательно, обязательного судебного решения.

6. Другим основанием принудительного изъятия имущества у собствен­ника без компенсации является его конфискация (ст. 243 ГК РФ)⁰, представ­ляющая собой санкцию, примененную к частному собственнику в установ­ленном законом порядке за совершение им преступления или иного правона­рушения. Указанный вид наказания назначался в качестве дополнительного за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из корыстных побужде­ний. Едва ли не единственный случай конфискационной санкции за граждан­ское правонарушение предусматривает правило ст. 169 ГК РФ, устанавли­вающей возможность безвозмездного изъятия имущества в доход государства в случае умышленного совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Помимо этого, при признании судом кабаль­ной сделки недействительной имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается доход Российской Федерации (ст. 179 ГК РФ).

7. Выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности (п. 4 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случаях, когда доля собст­венника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет суще­ственного интереса в использовании общего имущества, суд может и при от­сутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии со ст. 252 ГК собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

8. Приобретение права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящих­ся на чужом земельном участке (п.2 ст. 272 ГК РФ). При прекращении пра­ва пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соот­ветствии с соглашением между собственником участка и собственником соот­ветствующего недвижимого имущества. П.2 ст. 272 ГК указывает, что при от­сутствии или не достижении этого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собствен­ник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недви­жимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, ко­гда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запре­щен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, па­мятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стои­мостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствую­щих требований сторонами может: а) признать право собственника недвижи­мости на приобретение в собственность земельного участка, на котором нахо­дится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на при­обретение оставшейся на нем недвижимости либо б) установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Вышеназванные правила не применяются при изъятии земельного уча­стка для государственных нужд или муниципальных нужд, а также прекраще­нии прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования.

9. Выкуп земельного участка для государственных или муници­пальных в соответствии с решением суда (ст. 282 ГК РФ). Изъятие земельного участка путем выкупа является специфическим правовым инстру­ментом. Целью этой очень болезненной для частного собственника процедуры является изъятие земельного участка для его общественного использования.

10. Изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства (ст.285 ГК РФ). Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бед­ствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Изъя­тие земельного участка в данном случае является одним из оснований прекра­щения права собственности, которое, однако, не предусмотрено в ст. 235 ГК РФ, что, по всей вероятности, является небрежностью, ибо в противном случае дан­ное основание должно было бы подпадать под конфискацию имущества. Вместе с тем изъятие земельного участка в связи с не использованием его в течение оп­ределенного срока не может быть отнесено к конфискационным мерам, посколь­ку в данном случае земельный участок подлежит продаже с публичных торгов.

11. Продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст.293 ГК РФ). Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помеще­ние является квартирой, общего имущества собственников помещений в мно­гоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом иди договором. Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоя­нии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и за­конные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ).

12. Действующий закон не исключает возможности национализации, то есть обращения в государственную собственность имущества, находящего­ся в частной собственности граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 235, ст. 306 ГК РФ)². Она, однако, может осуществляться лишь на основании специально­го федерального закона и с возмещением собственнику не только стоимости вещи (имущества), но и всех причиненных этим убытков.

Глава 3. Охрана, защита и регистрация права собственности на недвижимость

§ 3.1. Регистрация недвижимости и сделок с ней

Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики, следовательно, требует предусмотренных законом процедур, обеспечивающих и защищающих право собственности на недвижимое иму­щество. В интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц в России установлена госу­дарственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁰.

В результате осуществления приватизации государственных предприятий, введения частной собственности на землю и признания земельных уча­стков в качестве недвижимого имущества в нашей стране все активнее стал развиваться рынок недвижимости⁰. Сделки с недвижимостью нуждаются в го­сударственном признании и, тем самым, — подтверждении и защите прав уча­стников. Обеспечение признания государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество достигается в результате госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гра­жданских правоотношениях действует принцип незыблемости права. Миро­вой опыт свидетельствует, что закрепление прав на недвижимость является важным делом для государства и правообладателя⁰.

Мировая практика знает две системы регистрации: англосаксонскую, или титульную, в основании которой лежит принцип регистрации сделок, и континентальную, или актовую, базисом которой является регистрация прав. Большинство европейских стран применяет актовую систему регистрации, ти­тульная система получила распространение в Америке, Англии, Канаде.

В нашей стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совмещает две упомянутые системы регист­рации. При этом регистрация сделок и регистрация вещных прав на недвижи­мость преследует разные цели. При регистрации прав на недвижимость орга­ном регистрации проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов. При регистрации же сделок проверяется законность самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права⁰.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обремене­ния) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда⁰.

Причина установления норм о регистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояния недвижимости. Наличие доступной и достоверной информации о правах на недвижимое имущество удешевляет реальный кредит и соответственно ускоряет экономический рост. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной тер­ритории. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообла­дателя и тем самым обеспечивают определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Тем самым и обеспечивается прочность оборота.

Введение такого надежного акта укрепле­ния права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижи­мость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрирован­ном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне вла­дельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на инте­ресующий их объект недвижимости.

Современное российское гражданское право в отличие от ГК РСФСР 1964 г. разделило по общему правилу государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество. Упомянутые ст. 8 и 131 ГК РФ четко определяют, что для возникновения права на недвижимость требуется государст­венная регистрация этого права. Соответственно при купле-продаже жилого помещения регистрации подлежит как сам договор, так и переход права соб­ственности. Государственная регистрация сделок с недвижимостью, проводи­мая в случаях, предусмотренных законом, порождает юридическую силу са­мой сделки, а не права на недвижимость, возникающую в результате ее ис­полнения.

Разумеется, если попытаться охватить записью все права и ограничения, которые могут существовать в отношении недвижимости, то система государ­ственной регистрации станет чересчур громоздкой и неудобной для ознаком­ления, а оборот недвижимости будет еще более усложнен.

§ 3.2. Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом всех собственников подлежат судебной защите равным образом (п.4 ст. 212 ГК РФ)⁰.

Поскольку согласно ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст.1 ГК гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, сле­дует иметь в виду, что иные нормативные акты, изданные после введения ч.1 ГК и ограничивающие права собственника, не подлежат применению⁰.

Понятие защиты нередко смешивается с понятием охраны, хотя разли­чие между ними отчетливо видно из заголовка принятой еще в 1922 г. декла­рации «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР»⁰.

Следова­тельно, охрана осуществляется постоянно, а к защите приходится прибегать лишь при нарушении либо угрозе нарушения прав, свобод и законных интере­сов.

Из трех основных элементов содержания права собственности следует, что нарушение субъективных правомочий собственника может иметь место в виде нарушения права владения, пользования или распоряжения имуществом. Из содержания права собственности также вытекает и три способа граждан­ско-правовой охраны права собственности.

При нарушении права владения вещью, которое обычно сопровождается и нарушением права пользования вещью, у собственника возникает право на истребование вещи в натуре из чужого владения, т.е. право на иск к незаконному владельцу.

При создании препятствий к осуществлению права собственности в ви­де нарушения права пользования - без нарушения права владения - у собст­венника возникает право на предъявление иска, направленного на устранение препятствий на пути осуществления собственником правомерного пользования вещью.

Положение собственника - добросовестного приобретателя связано, как правило, с системой регистрации, а зачастую и регулируется законами о ре­гистрации.

В случае, когда в законе о регистрации не предусмотрено специальных гарантий прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, многое зависит от общей трактовки понятия «собственник — добросовестный приобретатель» в гражданском законодательстве и предусмотренных в нем мер по защите его прав. В некоторых странах защита прав собственника — добросовестного приобретателя недвижимости обеспечивается вне связи с за­коном о регистрации. В этом случае сторона, оспаривающая зарегистриро­ванное право собственности, должна доказать не только преимущественную силу своих правопритязаний, но и недобросовестность приобретателя недви­жимого имущества, в противном случае она не может быть восстановлена в правах. Иначе говоря, конечный результат тот же, что и в системах, в которых законом о регистрации специально предусмотрены гарантии прав собственни­ка - добросовестного приобретателя недвижимости⁰.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Россия переживает в настоящий момент сложный период развития по­литической, экономической и правовой систем. Она только начинает свое движение к эффективной экономике. На этом этапе значимость недвижимого имущества трудно переоценить. Недвижимость занимает центральное место в системе объектов гражданских прав и играет важную роль в жизни каждого члена общества.

В курсовой работе проведен анализ развития правоотношений в сфере недвижимости как в историческом аспекте, так и современном законодательстве России и зарубежных стран. Кроме этого, исследовался ряд вопро­сов, связанных с правовым регулированием недвижимого имущества. Подвергались анализу и нормативно-правовые акты, регулирующие современные отношения в области недвижимости.

Следует отметить, что представления о недвижимом имуществе до сих пор не имеют точных определений ряда понятий, носят обобщающий характер, а огра­ничиваются классифицирующим подходом, что свидетельствует об отсутст­вии единой системы недвижимости.

Проанализировав основные черты и признаки объектов недвижимого имущества и правовую сущность отношений, складывающихся в сфере правого регулирования недвижимости, необходимо отметить наиболее важные и в научном, и в практическом отно­шении выводы.

1. Недвижимость следует рассматривать в двух аспектах: с одной стороны - это материальный (физический) объект; с другой - комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

2. Несмотря на то, что понятие недвижимого имущества по определению не может быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в такие формулировки как: несоразмерный ущерб, ущерб назначению и др., без понимания которых нельзя однозначно решить вопрос о принадлежности вещи к недвижимому имуществу.

3. Земельный участок является главным звеном, обеспечивающим
   стабильность и прочность всей системы недвижимости, ее организационным (и организуемым) центром. Но нельзя не отметить несоответствие между определениями земельного участка, со­держащимися в Земельном кодексе РФ и в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». На наш взгляд, недостаточно подробно и четко описыва­ется характер прочной связи с землей. В результате неясности формулиров­ки могут возникнуть многочисленные проблемы в правоприменительной практике. Отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу только на основании его создания на время является недопустимым.

4. Следуя логике выделения предметов, состав­ляющих земельный участок, нецелесообразно исключать леса и обособленные водные объекты из списка объектов недвижимости как предлагают нам авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Необходимо также уточнить определение обособленного водного объекта, установив его предельные размеры.

5. Лесной кодекс РФ не дает четкого понятия «лес». Сделки, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лес­ного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допуска­ются. Однако действующее лес­ное законодательство не предусматривает права частной собственности на ле­са. Но в соответствии с федеральными законами допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ.

6. Подход Жилищного кодекса РФ к регулированию вопросов недвивимости не отличается безупречной логикой. Имеющиеся определе­ния отдельных объектов недвижимости нечетки. Например, опреде­ление жилого помещения дается в ЖК с использованием нераскрытого до этого термина «помещение». Предварительно необходимо было раскрыть объем этого понятия, как части здания (сооружения).

7. Отсутствие в ГК РФ норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений может являться причиной возникновения споров.

8. Ограничение субъективного права собственности может выступать как возложение на его субъекта дополнительной обязанности и в этом считаться его обременением. Тем не менее, мы полагаем, что практический смысл разграничения этих понятий приобретает только тогда, когда под обременением мы будем понимать уста­новление дополнительных прав на объект, а ограничениями считать сужение пределов субъективного права, не сопровождающееся установлением каких-либо дополнительных прав.

9. Миро­вой опыт свидетельствует, что закрепление прав на недвижимость является важным делом для государства и правообладателя. Если попытаться охватить записью все права и ограничения, которые могут существовать в отношении недвижимости, то система государственной регистрации станет чересчур громоздкой и неудобной для ознаком­ления, а оборот недвижимости будет еще более усложнен.

Библиографический список

1. Нормативные правовые документы

1. Конституция Российской Федерации. 12 декабря 1993 г. // Россий­ская газета. - 1993. - 25 дек. - № 237.

2. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Собрание законодательства Российской
   Федерации. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.

3. Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным за­
   коном от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ // Собрание законодательства Российской
   Федерации. - 1997. - № 12. - Ст. 1383.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Рос­сийской Федерации. - 1998. - № 19. - Ст. 2069.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательст­ва Российской Федерации.-2005.-№ 1.4.1.-Ст. 16.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Принят Федераль­ным законом от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. - 1994. - 8 дек.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Принят Федеральным законом от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Рос­сийской Федерации. - 1996. -№ 5. - Ст. 410.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 3. Принят Федераль­ным законом от 26 нояб. 1994 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным за­
   коном от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - Ч. 1. - Ст. 14.

1. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 г.) // Ведомости ВС РСФСР. - 1983. - № 26. - Ст. 883.

2. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным за­коном от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Россий­ской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

3. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации.
   Принят Федеральным законом от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Собрание зако­нодательства Российской Федерации. - 2001. - № 11. - Ст. 1001.

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонаруше­ниях. Принят Федеральным законом от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собра­ние законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 1.4. 1. - Ст. 1.

5. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации. Принят Фе­деральным законом от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательст­ва Российской Федерации. — 1999. — № 18. — Ст. 2207.

6. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным зако­ном от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской
   Федерации. - 1997. -№ 5. - Ст. 610.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Принят Федераль­ным законом от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. -№ 31. - Ст. 3824.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Принят Федераль­ным законом от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // Собрание законодательства Рос­сийской Федерации. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.

9. Семейный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным за­коном от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Россий­ской Федерации. - 1996. -№ 1. - Ст. 16.

10. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации. Принят
    Федеральным законом от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодатель­ства Российской Федерации. - 1997. -№ 2. - Ст. 198.

1. Уголовный кодекс Российской Федерации. Принят Федеральным законом от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 25. - Ст. 2954.

№	2. Монографии, учебники, иная методологическая литература
	Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимо­сти как объекте налогообложения // Государство и право. - 2000. - № 6.
	Арчинова В.И. Способы приобретения права собственности: Дис...канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003.
	Барон Ю. Система римского гражданского права. - М, 1898.
	Бартошек М. Римское право: Понятия, термины, определения. — М.: Юрид. лит., 1989
	Бахрах Д.Н., Бусыгин А.С. Государственная регистрация прав на недвижи­мое имущество как административное производство // Современное право. — 2003. -№ 7.
	Белов В.А. 11ационализация в российском гражданском праве: история и современность // Законодательство. - 1999. -№ 2.
	Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости. - М: Финансы и статистика, 2003
	Богатых Е.А. Гражданское и торговое право от древнего римского к со­временному российскому. - М.: Контакт, 2000.
	Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: Дисканд. юрид. наук.-Томск, 2001.
	Вареничсва Т. Регистрация недвижимости. — М., 2001;
	Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Вестник ВАС РФ). -2002.-№10.
	Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ.-1999.-№8.
	Витрянский В.В. Предприятие как объект гражданских прав // эж-Юрист.-2003.-№1.
	Витрянский В.В., Герасименко С.А. Арбитражно-судебная практика: Комментарий. - М., 1993.
	Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности // Вестник Московского университета. - 2000. - (Сер. 11: Право). — № 1.
	Волков СВ., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимо­сти // Законодательство. - 2003. - № 5.
	Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Дис... канд. юрид. наук. - Томск, 2003.
	Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. - 2002. - № 10.
	Всеобщая история государства и права / Под ред. К.И. Батыра. - М.: Былина, 1996.
	Гонгало Б.М. понятие недвижимого имущества//Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. – Екатеринбург, 2002.
	Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М: Изд.-торг. центр «Марке­тинг», 2002.
	Горохов Д.Б. Особенности государственной регистрации отдельных прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. -2002.- №7.
	Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. - М: Ось-89,2003.
	Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие / Под. общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. - М: МЦФЭР, 2004.
	Гришаев СП. Оформление права собственности на вновь создаваемые объ­екты недвижимости // Законность. - 2003. - № 9.
	Джснкс Э. Английское право. Пер. с англ. М, 1974.
	Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дис... канд. юрид. наук. - Самара, 2004.
	Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. - М., 1958.
	Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции /Пер. с фр. - М.: Изд-во иностранной литературы, 1961.
	Закройщина Д.Защита гражданских прав при приобре­тении недвижимого имущества//Российская юстиция. - 1999. -№ 12.
	Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран.-М., 1999.
	Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Россий­ская юстиция. — 2001. - № 8;
	Зинченко С, Удовенко А., Галлов В. Проблемы изъятия и конфискации имущества собственника // Хозяйство и право. - 2000. - № 1.
	История отечественного государства и права: 4.1: Учеб./Под ред. О.И. Чистякова. - М.: БЕК, 1996.
	Карасе А.В. Право государственной социалистической собственности. -М.,1954.
	Киндеева Е.А. Права на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости // Бюллетень Минюста России. - 2001. -№ 6.
	Козлова Е.Б. Предприятие как объект и субъект права // Российская юс­тиция. - 2002. - № 8.
	Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации/Рук. авт. кол. и отв. ред. С.А. Боголюбов. - М.: Юстицинформ, 1997.
	Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части пер­вой) / Под ред. СП. Гришаева, A.M. Эрделевского. - М.: Юристъ, 2005.
	Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. - М., 2003.
	Копейкин А.Б. Международный опыт защиты прав собственников - добро­совестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. — 2002. — № 2.
	Косарев А.И. Римское право. - М.,1996.
	Краснокутский В.А. Римское частное право: Учеб. / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 1997.
	Крассов О.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О недрах». - М.: Юристь, 2003.
	Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собст­венности на недвижимость. - Одесса, 1899.
	Лакиер Б. О вотчинах и поместьях. – СПб., 1848.
	Лртабаева J1.C. К вопросу о составе предприятия // Юрист.- 2001.- № 8
	Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., 1999.
	Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учеб. - М.: Зерцало, 2000;
	Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М, 1954.
	Перзнер М.Е. Право собственности в недропользовании // Государство и право. - 2000.- № 11.
	Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России. - Волгоград, 2002.
	Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некото­рых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственно­сти и других вещных прав».
	Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99.
	Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова.-М., 1999.
	Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право / Под ред. В.А. Томсинова. - М.: Зерцало, 2003.
	Римское частное право: Учеб. / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: Юриспруденция, 2002.
	Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - № 8.
	Рубанов А.А. Понятие владения в советском гражданском праве. - М., 1956
	Рыбасова Е. Новый порядок регистрации прав на недвижимость. - Ростов н/Д, 2000.
	Санникова Л.В. Основания и способы приобрете­ния права собственности // Юридический мир. - 2002. - № 4
	Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Дис.канд. юрид.наук. - М., 2001.
	Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995.— № 49.-ст.4694.
	Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. — № 30.—Ст.3594
	Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 51.- Ст.6273.
	Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. -№ 2. - Ст. 149.
	Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 26. — Ст. 2519.
	Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 38. - Ст. 3668.
	Собрание законодательства Россйско Федерации- 1995. - № 47. - Ст. 4471.
	Советское гражданское право. - М, 1950. - Т. I.
	Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004.
	СУ РСФСР. - 1922. - № 36. - Ст. 423.
	Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М., 1991.;
	Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. - М.,2002.
	Тихомиров Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Юринформцентр, 2001
	Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» // Собрание законодательства Российской Федерации.-1996.-№1.
	Хвостов В.М. Система римского права: Учеб. - М.: Спарк, 1996.
	Хрестоматия по истории государства и права зарубежных стран: В 2 т. / Отв. ред. Н.А. Крашенинникова. - М.: Норма, 2003. - Т.2. Современное государство и право.
	Хрестоматия по истории государства и права СССР: Дооктябрьский период/Под ред. П. Титова, О.И. Чистякова. - М., 1990.
	Хутыз М.Х. Римское частное право: Курс лекций. - Крас­нодар, 1993.
	Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере част­ного права: В 2 т. / Пер. с нем. - М.: Международные отношения, 1998.
	Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. -М., 1962.
	Черниловский З.М. Всеобщая история государства и права. - М.: Юристъ, 2002.
	ШаппЛ. Основы гражданского права Германии. - М, 1966.
	Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.96.
	Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1914.
	Шубин Ф. Учебникистории римского права. - М., 1893.