Реферат: Купля-продажа жилья - текст реферата. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Реферат

Купля-продажа жилья

Банк рефератов / Законодательство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Реферат
Язык реферата: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 487 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникального реферата

Узнайте стоимость написания уникальной работы

30 Введение. Договор купли-продажи жилья яв ляется не самым распростра ненным , но о дним из самых важных среди договоров купл и-продажи , так как затрагивает одно из осн овных прав человека – право на жилье , предусмотренное ст .40 Конституции РФ . В после дние десять лет время рынок жилья стал быстро развиваться . Это связано с изм е нениями в сфере экономики , разреш ением приватизации жилья в собственность . Зак онодатель также старается не отстать от п роизошедших изменений в экономике и существен но упростил формальную сторону сделок с ж ильем : вступил в силу новый ГК , отменивший обязате л ьную регистрацию сделок с недвижимостью , федеральный закон «О государ ственной регистрации прав на недвижимое имуще ство и сделок с ним» регламентировал поря док регистрации этих сделок . В своей рабо те я постарался коснуться всех возможных аспектов сделок к упли-продажи жилья : предмета сделки , субъектов , формы заключения с делки и т.д .. В то же время , я косну лся данного вида сделок не только со стороны гражданского права , но с уголовно-прав овой точки зрения т.к . преступления в сфер е сделок с недвижимостью , к сожале нию , очень распространены . Налоговое законодательс тво так же не было обойдено мною . Все установленные налоги и сборы отражены в отдельной главе . Право распоряжения жилыми помещениями. В соответствии со ст . 288 ГК РФ собст вен нику жилого помещения принадлежит право владе ния , пользования и распоряжения жилым помещен ием . Собственник недвижимости в жилищной сфер е , либо ее части вправе в установленном законодательством порядке владеть , пользоваться и распоряжаться ею , в том чи с ле сдавать в наем , аренду , передавать в залог в целом или по частям , пр одавать , видоизменять , перестраивать или сносить , совершать иные действия , если при этом не нарушаются действующие нормы , жилищные , ины е права и свободы других граждан , а та кже обществ е нные интересы . Правомочие распоряжения означает право определить юриди ческую судьбу вещи , в данном случае жилого помещения . Наиболее полно проявляется право распоряжения жилым помещением в случаях , когда жилое помещение принадлежит лицу на праве собственн о сти. Гражданин — собственник жилого помещения может пе редать его другому лицу для проживания по договору найма , может передать жилое поме щение в собственность другому лицу путем заключения договора купли-продажи , мены , дарения и др . Согласно ст . 34 Констит уции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предприни мательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не только собственнику , н о в определенных пределах и лицу , не яв ляющемуся его собственником . Например , наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального фонда вправе в установл енном порядке произвести обмен занимаемого жи лого помещения с другим нанимателем ил и членом ЖСК , с согласия наймода теля сдавать жилое помещение в поднаем. По общему прави лу объем права распоряжения жилым помещением у лица , не являющегося собственником , мен ьше , чем у собственника . Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи ж илого помещения в пользование другого лица . Что касается учреждени я , то оно может отчуждать только то не движимое имущество , которое приобретено за сч ет доходов от разрешенной уставами деятельнос ти и учтено на отдельном балансе (п . 2 с т . 298 ГК ). Юридически е лица , созданные как частные собственники , могут также приобретать жилое помещение в собств енность , получить , во владение или (и ) польз ование на основе договора аренды или иног о договора . При этом , однако , юридическое л ицо может распорядиться этим жилым п омещением только путем передачи его д ля проживания граждан (и . 2 ст . 671 ГК РФ ), п оскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией. В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости высту пает ее собствен ник . Однако , в виде исключения , субъ ект ы права хозяй ственного ведения и оперативног о управления — государственные и муниципальн ые предприятия , учреждения и казенные предпри ятия также могут это делать. Следует иметь в вид у , что их распоряжение закрепленным за ним и недвижимым имуществом являе тся ограниче н ным . Так , государственные или муниципальные п редприятия не вправе отчуждать недвижимое иму щество без согласия собственника (п . 2 ст . 295, п . 1 ст . 297 ГК ). Однако если предприятие создано именно с целью строите льства и продажи жилья , гаражей, иной недвижимости (а это легко установить из устава предприятия как юридического лица ), т о такие сделки согласия собственника уже не требуют , оно уже выражено уставом , утве ржденным учредителем этого предприятия. В осущ ествлении правомочий по распоряжению жилыми помещениями их собственникам зачастую оказыв ают помощь и содействие специализированные ор ганизации — риэлторские фирмы , которые осуще ствляют коммерческую , профессиональную деятельность на рынке недвижимости , включающую посреднически е и иные виды ус л уг собственн ости . Риэлторские фирмы , но соглашению с л ицом оказывают ему услуги по подготовке и оформлению договора купли-продажи или иной сделки с жилыми помещениями и другими объектами недвижимости , включая , например , подбор вариантов обмена (мены ) квар т ирам и , проведение юридической экспертизы предстоящей сделки , а также правовую защиту гражданин а , его прав и интересов и др . Риэлторск ая деятельность может осуществляться на основ ании специального разрешения (лицензии ) в поря дке , определяемом Федеральным з а коном "О лицензировании отдельных видов деятельнос ти '" от 25 сентября 1998 г . № 158-ФЗ . Согласно да нному Закону лицензия — это разрешение , д анное лицу на занятие определенной (в данн ом случае — риэлторской ) деятельностью с соблюдением условий , установленн ы х в соответствии с данным Законом лицензией . В соответствии с Законом лицензия выдается на риэлторскую деятельностью в целом незав исимо от того , какие конкретно действия в этой сфере будет осуществлять фирма , полу чившая лицензию : обмен жилыми помещениями, заключение договоров купли-продажи , ренты и т . д . В качестве риэлтеров могут выст упать как юридические лица , так и отдельны е граждане , занимающиеся предпринимательской деят ельностью в соответствии с законодательством . Жилое помещение (жилой дом , квартира и др .) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки . Одни сд елки (обмен , сдача в поднаем ) совершаются н анимателями жилых помещений . Другие сделки (ку пля-продажа , мена , дарение , завещание и др .) могут совершаться только при условии , чт о жилое помещение , отчуждаемое в результате сделки , принадлежит лицу на прав е собственности . Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например , при купле-продаже ) влечет за собой переход пр ава собственности на жилое помещение от п родавца к п о купателю . В других случаях сделка направлена только на предос тавление жилого помещения другому лицу в пользование (например , при найме , аренде , поднай ме ) и не влечет перехода права собственнос ти на жилое помещение . Как известно , закон (ст . 288 ГК РФ ) уста н авливает , что жилые помещения могут сдаваться их собст венниками для проживания на основании договор а . Важнейшей особенностью сделок с жилыми помещениями является установление в законе (с т . 675 ГК РФ ) гарантии сохранения договора на йма жилого помещения при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение . При этом важно подчеркнуть , что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма . Таким образом обеспечивается сохранение традиционного дл я росси йского законодательства принципа неизменности до говора найма жилого помещения при перемене собственника помещения , которое занимает нанима тель , что , несомненно , обеспечивает стабильность , устойчивость жилищных отношений пользования жи лым помещением. Сделки с жилыми помещениями могут сов ершаться в разных формах . Для действительност и , например , договора об обмене неприватизиров анными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения , но с обязательным пол учением участниками договора обменных о рдеров . Для договоров ренты и ипотеки , которые могут быть связаны с жилыми помещениями , требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее регистр ацией в государственных органах . Договор арен ды жилого помещения заключается в письмен н ой форме с обязательной регистра цией в соответствующих органах. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома ). По дог овору купли-продажи одна сторона (продавец ) обя зуется передать вещь (товар ) в собственность другой стороне (покупателю ), а покупат ел ь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену ) (ст . 454 ГК РФ ). Договор купли-п родажи недвижимости считается не заключенным , если в нем не определены обязательные ус ловия — предмет договора (ст . 554 ГК ) и е го цена (п . 1 ст . 555 ГК ). Предмет договора продажи жилья , относится к индивид уально-определенным вещам , т.е . обладает индивидуал ьно-определенными признаками , отличающими его от других однородных вещей . Особенностью такого рода вещей является их юридическая неза ме нимость . Определенной спецификой обладает такая разновидность недви жимого имущества , Гражд анский кодекс установил , что жилые помещения предназна чены для проживания граждан (абз . 1 п . 2 ст . 288), а осуществление прав собственника по владению , пользованию и распор яжению такими объ ектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назнач ением этих объектов (п . 1 ст . 288). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается . Размещение собственни ком в принадлеж ащем ему жилом пом е щении предприя тий , учрежде ний , организаций возможно только п осле перевода такого помещения в нежилое. Жилые помещения , под которыми понимаются не только жилые дома и коттеджи (дачи ), но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например , отдельные изол ирован ные комна ты в квартирах ), зарегистрированные в этом качестве в Бюро техничес кой инвент аризации (БТИ ), в том числе общежития , гости ницы-при юты , дома-интернаты и т.д . Будучи недвиж имостью , они имеют строго целевое назначение . Такой подход закона об у словлен недостатком жилья и его особой социально й значимостью . В договоре необходимо указать его место расположения , адрес , назначение , год постройки , площадь и т.д. Не может быть предметом договора купл и-продажи квартира (комната жилой дом ) находяща яся по д арестом или запрещением . Кварт ира находящаяся в залоге , может быть прода на только с разрешения залогодержателя , а в случае если договором о залоге установл ен запрет на продажу не может быть пр одана . При продаже заложенной квартиры все обязанности залого д ателя переходят к покупателю , которому придется расплачиваться по договору , который обеспечен залогом кв артиры . Сведения об аресте , запрещениях , залоге имеются в БТИ . Жилое помещение (жилой дом ) является д овольно широко распространенным объектом дог овора купли-продажи . По такому договору продавец обязуется передать жилой дом , квар тиру или иное жилое помещение в собственн ость покупателя , а последний обязуется принят ь жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму . Жилой дом , иное жило е помещение согласно гражданском у законодательству является видом недвижимости в жилищной сфере , поэтому на договор ку пли-продажи жилого помещения распространяются нор мы § 7 гл . 30 ГК РФ , которыми регламентируется продажа недвижимости . В связи с особенно с т ями жилых домов , квартир как объектов гражданских правоотношений , для их купли-продажи обычно в законодательство устанав ливается особый порядок оформления договора к упли-продажи . Так , по ранее действовавшему зако нодательству (ст . 239 ГК РСФСР 1964 г .) дог о вор купли-продажи жилого дома , по обще му правилу , заключался в нотариальном порядке с обязательной последующей его регистрацией в государственных органах исполнительной вла сти под страхом признания договора недействит ельным . ГК РФ не предусматривает обяза т ельного нотариального оформления договора купли-продажи жилого строения . Согласно ст . 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключае тся в письменной форме путем составления одного документа , подписанного сторонами . Вместе с тем закон сохранил для этих сл у чаев перехода права собственности государственную регистрацию . При уклонении одно й из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на жилое поме щение суд вправе по требованию другой сто роны вынести решение о государственной регист рац и и перехода права собственности . Сторона , необоснованно уклоняющаяся от государ ственной регистрации перехода права собственност и , должна возместить другой стороне убытки , вызванные задержкой регистрации (ст . 551 ГК РФ ). Договор купли-продажи жилого дома , кв артиры , части жилого дома или квартиры , согласно п . 2 ст . 558 ГК РФ , подлежит госуд арственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации . Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещ ения , в котором проживают несовершеннолет н ие члены семьи собственника , то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п . 4 ст . 292 Г К РФ ). Если н есовершеннолетние члены семьи , не достигшие 18-л етнего возраста , являются собственниками отчуждае мого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и , кроме того , ребенок , достигший 14 лет , должен принять участи е в совершении сделки (присутствовать при ее совершении ). В том случае , если отчуждаемое жилое помещение нажи то супругами совместно в зарегистрированном браке , то при его отчуждении одним из супругов требуется соглас ие на продажу жилого помещения другого су пруга (в форме письменного заявления , заверенн ого нотариусом ) независимо от его прописки (регистрации ) в да н ном помещении , кроме случаев , когда жилое помещение было подарено первому супругу , перешло к нему по праву наследования или было приобрете но им до брака. Если жилой дом , квартира являются обще й (долевой или совместной ) собственностью , кажд ый из собственник ов имеет преимущественно е право покупки продаваемой доли по цене , за которую она продается , и на прочих равных условиях , кроме случаев продажи с публичных торгов . Если они (собственники ) откажутся от покупки или не приобретут пр одаваемую долю в праве собс т венно сти на жилое помещение в течение одного месяца , продавец вправе продать свою долю любому лицу . При продаже доли с нарушен ием преимущественного права покупки любой уча стник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном поряд к е перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст . 250 ГК РФ ). При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление в сех сособственников данной квартиры о том , что они не возражают против продажи ко мнаты . Такое заявление с особственников кв артиры необходимо потому , что они по закон у (ст . 250 ГК РФ ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену . Продажа н едвижимости в жилищной сфере производится по ценам , устанавливаемым с соглашением сторон , если иное не предусмотрено законо дательством. Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указа ние о цене . К нему не применяются общие правила о цене в возмездных дого ворах , позволяющие при отсутствии прямых указ аний догово ра взимать цену , которая пр и сравнимых обстоятельствах обычно взима ется за аналогичную вещь (п . 3 ст . 424 ГК ). Наличие такого правила обусловлено тем , что объек ты недвижимости обладают индивидуаль ным характер ом. Цена на продаваемую недвижимость в бо льшин стве случаев уста навливается по сог лашению сторон . В договоре купли-продажи жилог о помещения обычно указывается стоимость этог о жилого помещения по ставке Бюро техниче ской инвен таризации , которая в большинстве сл учаев ниже его действительной стоимости . Н ередки случаи , когда действительная цена , по которой продается жилое помещени е , вообще не указывается в договоре , а оста ется только инвентаризационная цена . Делается это для того , чтобы уменьшить размер уплачиваемых налогов и пошлин. В ГК РФ (ст . 558) уст ановлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то , что существенным условием договора продажи жи лого дома , квартиры , части жилого дома или квартиры , в которых проживают лица , сохра няющие в соответствии с законом право пол ьзования этим ж и лым помещением по сле его приобретения покупателем , является вк лючение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи с обственника жилого по мещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу : такой пе реход права собственности , согласно ст . 292 ГК РФ , не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственник а. Речь , в частности , может идти о членах семьи собственника , которые времен но отсутствуют (например , служат в армии и ли нахо дятся в местах лишения свободы ). В практике было немало случаев , когда собст венник продавал жилые помещения , не предупред ив поку па теля о наличии таких лиц , в результате чего возникали конфликты . Для того чтобы избежать подобных ситуаций , и была введена подобная норма , в соответств ии с которой существенным условием продажи жи лого дома , квартиры , части жилого дома или квартиры , в кот о рых про жива ют эти лица , является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемы м жилым помещением (ст . 558 ГК ). Такими лицами могут быть : 1. Члены се мьи продавца , проживающие вместе с ним , а именно : его супруг , их дети и родители , другие родственники , нетрудоспособные иждивенцы , а также , в исключительных случаях , и другие лица , которые могут быть признаны ч ленами семьи продавца. 2. Наниматель жилого помещения , постоянно проживающие с н им граждане. 3. Поднанимател ь данного жилого помещени я заключивший договор с продавцом , - такое имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока поднайма. Неисполне ние этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков , если не будет док азано , что покупатель знал ил и должен был знать о правах третьих л иц на покупаемую недвижимость. Если т ретье лицо по основанию , возникшему до про дажи недвижимости в жилищной сфере , предъявит к покупателю иск об ее изъятии , покуп атель обязан привлечь продав ца к учас тию в деле , а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя . Не привлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственн ости перед покупателем , если продавец докажет , что , приняв участие в деле , он мог бы п редотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя . Продавец , привлеченн ый покупателем к участию в деле , но не принявший в нем участие , лишается права доказать неправильность ведения дела покупат елем. По договору купли-продажи здания (или другой недв ижимости ) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка , которая занята эт ой недвижимостью и необходима для се испо льзования (ст . 552 ГК РФ ). Как сказано выше , сам но себе пе реход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения . При этом новый соб ственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст . 675 ГК РФ ). Нормы ст . 292, 558 и 675 ГК РФ , несомненно , н аправлены на обеспечение стабильности жилищных отношений пользования жилыми помещениями. Возможны ситуа ции , когда проданная недвижимость не соответс т вует условию договора о ее качестве . В соответствии со ст . 4 75 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству , предусмотренному условиями договора , и иные недостатки недвижимости по качеству . В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. В частности , к существенным нарушени ям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемн енность , отсутствие достаточного обогрева помещен ия , излишнюю влажность и др . Однако если какие-либо из этих недостатков были оговоре ны в договоре , то последствия, предусмотр енные ст . 475 ГК , неприменимы . Однако в изъяти е общего правила , предусмотренного п . 2 ст . 475 ГК , покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущес тва другим , которое бы соответствовало услови ям договора (ст. 557 ГК ). Наличие подобного правила обусловлено тем , что любое недвижим ое имущество является уникальной , незаменимой вещью . Особый характер недвижимости как предм ета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по каче ству , который носит длительный характер . Как правило , он не может быть менее дв ух лет . Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки д ля выявления недостатков (ст . 477 ГК ). В случае выявления недостатков законодат ель делает отсылку к ст . 475 ГК , которая устанавливает последствия продажи товаров не надлежащего качества . К числу таких последств ий относятся соразмерное уменьшение покупной цены , безвозмездное устранение недостатков в разумный срок , возмещение расходов покупателю по устра н ению недостатков . В случ ае существенного нарушения требований к качес тву товара (обнаружения неустранимых недостатков или недостатков , которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или з атрат времени , либо были выявлены неоднократн о или проя в ляются вновь после их устранения и других подобных недостатко в ) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребо в ать возврата уплаченной за товар денежной суммы . Договор на покупку квартиры па аукционе . Аукцион — одна из форм проведения прода жи т овара , в том числе продажи квартир . Аукцио ны но продаже квартир проводятся предприятиям и и организациями строительного комплекса Рос сийской Федерации , которые осуществляют продажу квартир , построенных за счет средств этих предприятий и организаций или банко вских кредитов . Согласно ГК РФ (ст . 447 449) аукци оны являются одной из форм проведения тор гов , в том числе и публичных торгов , пр оводимых в порядке исполнения решения суда. Порядок проведения аукционов по продаже квартир предприятий и организаций стр оительного комплекса определялся в соотве тствии с постановлением Совета Министров РСФС Р от 27 июня 1991 г . № 372 и Положением о п роведении аукционов по продаже квартир предпр иятиями и организациями строительного комплекса РСФСР , утвержденным Государственн ы м комитетом РСФСР по архитектуре и строите льству 3 сентября 1991 г. Решение об аукционной продаже квартир принимается совместно с администрацией советом трудового коллектива и утверждается местной администрацией по месту расположения дома , квартиры которог о подлежат продаже. Процесс аукционной продажи квартир включает : — публикацию в средствах массовой ин формации и специализированных изданиях информаци и об условиях проведения аукциона , а также о типе и местонахождении квартир и д ругих данных ; — проведение а укциона и юридичес кое оформление совершенной покупки. В аукционах по продаже квартир могут участвовать любые российские и иностранные юридические лица и граждане . Проведение а укциона осуществляется предприятием или организа цией строительного комплекса — пр одавцом или уполномоченным им посредником. В случ ае если проведение аукциона возлагается на посредника , продавец заключает с ним догово р , в котором оговариваются : обязанность посред ника выставить объект на аукцион , стартовая цена , перечень документации по каждой квартире , предоставляемой продавцом , сроки проведе ния аукциона , условия снятия с аукциона и повторного выставления , взаимные обязательства и имущественная ответственность сторон , срок действия договора , условия его расторжения . Организатором аукцио н а (продавцом или посредником ) изготавливаются типографским способ ом билеты участия с указанием в них п орядкового номера , под которым владелец билет а участвует в аукционе , а также цены б илета . На оборотной стороне билета приводятся условия проведения конку р са. Юридическое лицо или гражданин получают статус участ ника аукциона с момента оплаты билета уча стия. На каждую заявленную на аукцион кварт иру составляется характеристика , рассылаемая по запросам юридических лиц и граждан , изъявив ших желание участвовать в аукционе. Согласно указанному Положению основой для расчета стартовой цены является сметная стоимость квартир , определенная по данным сво дного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующих ценах с учет ом компенсационных коэффициентов. В Положени и указывается порядок определения сметной сто имости квартир (п . 10). Положение устанавливает права участников аукциона. Участник аукциона имеет право : — приобретать копии необходимой проектно -сметной документации ; — осматривать квартиры на месте ; — получать , в том числе за плату , необходимые консультации от проектных , строи тельно-монтажных и других организаций , участвовавш их в строительстве ; — выдавать доверенность на участие в аукционе юридическим лицам и гражданам , п редставляющим интересы покуп ателя ; — отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов ); — обращаться в суд , или арбитражный су д (третейский суд ) в случаях нарушения пра в и охраняемых законом интересов покупателей. Положение м на участников аукциона возлагаются так же и некоторые обязанности : они обязан ы в случае выигрыша аукционного торга офо рмить в трехдневный срок договор на приоб ретение квартиры , в частности , оговорив в нем порядок оплаты и меру ответственности за невыполнение принятых обязательств ; соблюдат ь по р ядок проведения аукциона. Согласно указанному Положению аукцион проводит ведущий , который даст краткую характеристику продава емой квартиры и называет стартовую цену . В зависимости от сложившейся к моменту про ведения аукциона конъюнктуры спроса на кварти ры ведущий аукциона может по согласован ию с продавцом установить на них более высокую стартовую цену , чем было оговорено ранее . На аукционе не подлежат продаже квартиры по цене ниже опубликованной старт овой цены. Участник аукциона (уполномоченный или доверен ное лицо ), предложивший наивысшую цену , становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свой билет и подписать преддогово рное соглашение на покупку. При отс утствии со стороны участников аукциона пр едложений по цене выше стартовой данн ая квартира снимается с аукциона. Расчеты между продавцом и покупателем могут осуществляться как единовремен но , так и по частям в течение установл енного продавцом и опубликованного им заранее срока. Основания для призн ания сделки не действительной. Договор купли-пр одажи может быть признан недействительным тол ько по решению суда , в том случае если он : · Не соотве тствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ ) · Заключен с целью противной основам правопорядка и нравстве нности (169 ГК РФ ) · Является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ ) · Заключен гражданином , признанным судом недееспособным (171 ГК РФ ) · Заключен гражданином , не достигшим 18 лет (175 ГК РФ ) · Заключен гражданином , ограниченным судом в дееспособн ости (176 ГК РФ ) · Заключен гражданином , не способным понимать значение с воих действий и руководить ими (177 ГК РФ ) · Заключен под влиянием заблуждения , обмана или угрозы , злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ ) · Заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ ) · Сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ ) Проблемы связанные с покупкой жилья. Мошенничество. При про даже жилья в озникает обширная почва д ля мошенничества. Один из возможных видов мошенничества это подмена субъекта (по неофициальным данным ГУВД 40% случа ев приходится на этот вид обмана . Хозяин квартиры , не дай бог устраняется с чь ей-либо помощью , а может просто уехат ь в отпуск или длительную командировку . Дал ьше в дело идут подложные документы . Верну вшись из командировки хозяин обнаруживает , чт о в его квартире кто-то живет . Пострадавши м оказывается этот кто-то так как квартиру возвращают законному владельцу. Другим сл учаем мошенничества может оказаться сде лка впоследствии признаваемая судом недействител ьной . Основаниями для признания могут быть различными . В соответствии с ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все пол у ч енное по сделке ( ст .167 п 2). Учит ывая то что в договоре купли -продажи обычно указывают не реальную цену , а стоим ость жилья в БТИ , чтобы уменьшить размер уплачиваемой пошлины , то покупатель получит лишь ту мизерную сумму которая указана в договоре . Подобн ы х проблем мо жно избежать обратившись к опытным риэлтерам . Они отслеживают способ передачи денег п роверяют документы итак далее , хотя и они не могут дать абсолютную гарантию надеж ности . Как выписать б ывшего собственника или членов его семьи из прод анной им квартиры. Гражданин продавши й квартиру , но не выписавшийся из нее , сохраняет право проживания , равно как и за регистрированные в этой квартире члены его семьи и иные лица . Нередки случаи когда продавец получив с покупателя деньги отб ывает в неизве стном направлении , не вы писавшись . Поэтому в случаях , когда продавец вызывает сомнение , целесообразно включить отдел ьным пунктом в договор купли-продажи жилого помещения обязанность продавца освободить жило е помещение после заключения договора . Но данны й пункт является ущемлением прав т.к . ущемляет права по пользованию жи лым помещением , хотя нотариусы и вносят эт от пункт в договор купли-продажи и удостов еряют его . Кроме того , покупатель может вз ять доверенность на выписку продавца из к вартиры , а также н о тариально завер енное заявление о выписке , адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца . В связи с этим интересен опыт г . Москвы где , в соответствии с распоряжением мэра от 26.05.94г . «О дополнительных мерах по защите граждан от противо правных действий престу пных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» органам производящим регист рацию сделок предписано : производить регистрацию сделок по отчуждению жилых помещений граждан лишь после их выписки с отчуждаемой площади на дру гое место жительства . Однако , это положение распространяется лишь на лиц о тнесенных к группе риска , т.е. : одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного воз раста инвалиды I и II груп пы несовершеннолетние лица признанные судом недееспособными или ограничен но дееспособным и. Налоги и сборы установленные при прод аже жилья . Если стороны в договоре купли-продажи недвижимости сочтут необходимым удостоверить договор нотариально , они заплатят пошлину предусмотренную ФЗ РФ « О Госпошлине» : За соверш ение нотариальных действий нотариусами го сударственных нотариальных контор или уполномоче нными на то должностными лицами органов и сполнительной власти , органов местного самоуправл ения и консульских учреждений , а также за составление ими проектов документо в , выдачу копий и дубликатов документов государственная пошлина взимается в следующих размерах : за удостоверение договоров , предметом к оторых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков , жилых домов , квартир , дач , сооружений и иного недв ижимого им ущества ): детям , в т ом числе - усыновленным , супругу , родителям , род ным братьям и сестрам 0,5 процента от суммы договора , но не менее 50 процентов от м инимального размера оплаты труда, другим лицам - 1,5 процента от суммы договора , но не мене е о днократного размера минимального разме ра оплаты труда ( ст .4 п .4) Однако , закон установил круг лиц котор ые освобождаются от уплаты госпошлины в о рганах , совершающих нотариальные действия . Это граждане , признанные в установленном порядке нуждающимися в улу чшении жилищных усло вий , - за удостоверение сделок по приобретению жилья полностью или частично за счет средств субсидий на строительство или прио бретение жилья (ст .5 п .5). Граждане , продавшие жил ье и получившие прибыль от этой сделки , могут получить налог овые вычеты при уплате подоходного налога , их налогооблагаемая база может быть уменьшена , в соответствии с пунк том 2 статьи 210 Налогового Кодекса , на сумму , полученную налогоплательщиком в налог овом периоде от продажи жилых домов , кварт ир , дач , садовых д омиков или земе ль ных участков , находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет , но не пр евышающих в целом 1 000 000 рублей . При продаже ж илых домов , квартир , дач , садовых домиков и земельных участков , нахо дившихся в собственн ости налогопл а тельщика пять лет и более , а также иного имущества , находивше гося в собственности налогопла тельщика три г ода и более , имущественный налоговый вычет предо ставляется в сумме , полученной налогоплат ельщиком при продаже указанного имущества. При ре ализации им ущества , находящегося в общей долевой либо об щей совместной собственности , соответствующий размер имущест венного налоговог о вычета , распределяется между совладельцами этого иму щества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае р е ализации имущества , находящегося в общей совме стной собственности ). Граждане выступавшие в договоре купли продажи в качестве покупателей могут рассчитывать на налоговые вычеты при уплате подоходного на лога , их налогооблагаемая база может быть уменьшена , н а сумму , израсходованную налог оплательщиком на приобретение на территории Р оссийской Федерации жи лого дома или квартиры , в размере фактически произведенных рас ходов. Общий размер имущественного налогового вы чета , не может превышать 600 000 рублей без уче та сумм , направленных на погашение про центов по ипотечным кре дитам , полученным нало гоплательщиком в банках Российской Федера ции и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или к в артиры. При приобретении имущества в общую до левую либо общую совме стную собственность ра змер имущественного налогового вычета , распределя ется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо их письменным заявлением (в случае приобретения жилог о дома или квартиры в общую совместную собственность ). Как я уже упоминал , граждане купившие жилое помещение должны зарегистрировать прав о собственности на недвижимое имущество . Разм ер платежей за государственную прав на з дания , сооружения , поме щения (части здания ), сделок с ними , совершение специальной ре гистрационной надписи на документе , выражающем содержание сделки регистрацию определяется суб ъектом в г . Москве для физических лиц он составляет 3 минимальных размера оплаты труда ( в соотв етствии с Постановлением ПРАВИТЕЛЬСТВ а МОСКВЫ от 16 мая 2000 г . N 332 « О ДОПОЛНЕНИИ К ПОСТАНОВЛЕНИ ЯМ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 6 ИЮЛЯ 1999 ГОДА N 600 И ОТ 26 ОКТЯБРЯ 1999 ГОДА N 987 » ) Государственная регистрация сделок с недв ижимостью. Гражданам и орган изациям , заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на н ее , для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту надо знать ключевые по ложения законодательства , устанавливающие обязательно сть госу д арственной регистрации . Эти положения таковы. 1. Право собственности и иные вещные нрава на н едвижимость подлежат государственной регистрации (п . 1 ст . 131 ГК РФ ). Права , подлежащие государств енной регистрации , возникают с момента регист рации , если иное не установлено законом (п . 2 ст . 8 ГК РФ ). Право на вновь созд аваемое (построенное ) недвижимое имущество также возникаете момента государственной регистрации (ст .219 ГК РФ ). 2. Регистрации подлежат не только сами нрава , но также их ограничение (обременение ) , переход и прекращение (п . 1 ст . 131 ГК РФ ). Примерами ограничений права являются арест и залог недвижимости (ипотека ), а обр еменении — аренда , обязательства но выплате ренты (пожизненного содержания с иждивением ), сервитуты. 3. Сделки с землей и иной нед вижимостью также подлежат обязательной государст венной регистрации в соответствии с ГК РФ (и . 1 ст . 164) и признаются заключенными с м омента регистрации (п . 3 ст . 433), если иное не установлено законом. 4. Регистрации подлежит отчуждение имущества , а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации нрава (п . 2 ст . 223 ГК РФ ). И Граж данским кодексом , и федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации пра в на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госуд арственной регистрации прав ) устанавливаются два вида регистрации : регистрация прав и регистрация сделок , причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделк и с нею . Важным также является то , что в учреждениях юстиции производится реги с трация не объектов недвижимости ( учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ , а земельных у частков— земельные комитеты ), не документов на недвижимость , не физических и юридических л иц , которые приобрели недвижимость , а именно пр а в на недвижимость и сделок с ней . Это разные понятия , не совсем привычные в сложившейся системе отношений но поводу недвижимости . В соответствии с федеральным законом от 21.07.97. № 122-ФЗ «О госу дарственной регистрации прав на недвижимое им ущество и сде л ок с ним» подле жат регистрации права на : 1. жилые до ма и их части (ст . 558 ГК РФ ), жилые до ма с жилыми и нежилыми помещениями , (ст . 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищно й политики» , ст . 1 федерального закона «О то вариществах собственников жилья» ); ж илые д ома на дачных участках с правом регистрац ии проживания в нем (ст . 1 федерального зако на от 15 апреля 1998г . № 66-ФЗ «О садоводческ их , огороднических и дачных некоммерческих об ъединениях граждан» ); 2. квартиры , их части (ст . 289, 558 ГК РФ ), служебны е ж илые помещения , иные жилые помещения и жил ых домах и других строениях , пригодные для постоянного и временного проживания (ст . 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» ); 3. комнаты ( ст . 9 федерального закона «О товариществах собс твенников жилья» , ст . 5 федерального закона от 16 июля 1998 г . № 102-ФЗ «Об ипотеке (зало ге недвижимости )» ); 4. жилые ст роения без нрава регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках ; некапитальные жилые строения и хозяйствен ные строения и с ооружения на огородных участках (ст . 1 федеральн ого закона «О садоводческих , огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» ); Что т акое регистрация права ? Регистрация нрава осуществляется внесением государственным регистратор ом записи в Единый госуда рственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Правила ведения Едино го реестра утверждены постановлением Правительст ва РФ от 18 февраля 1998г . № 219 (см . Приложение ). Запись о праве содержит четыре основн ых элемента : 1) субъект нрава ; 2) объект нрава ; 3) вид права (собственность или другие вещные нрава ); 4) основание (право устанавливающий документ ). Запись о праве даст ответ на вопрос : «Кто , на что , какое право и каким образом приобрел ?». Произведе нная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст . 14 Закона о государственной регистр ации прав ). Причем право считается зарегистрир ованным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр , но н е с даты выдачи Свидетельства . Рег истратор может внести запись о нраве , напр имер сегодня , а Свидетельство подготовить и подписать через неделю . По собственником вл аделец станет с сегодняшней даты , даже есл и Свидетельство получит на руки намного п озже . К тому же Св и детельство можно вообще не получать , поскольку согласно и . 3 ст . 131 ГК РФ оно выдается «но хо датайству правообладателя» . Если же правообладате ль не заявит о его выдаче , то учрежден ие юстиции и не обязано его подготовить . Правда , не имея на руках Свидетел ь ства , собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права. Что так ое Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество ? Образец Свидетельства также установлен постановлением Правительства РФ от 18 февраля 199 8 г . № 219. Свидетельство о государственной регистрации п рав является документом строгой отчетности , и меет степень защищенности на уровне ценной бумаги , учетную серию и номер . Подобно ц енной бумаге на предъявителя , бланк Свидетель ства должен быть надежно з ащищен от подделки : иметь водяной знак , возможно применение голограмм , гербов , портретов , специал ьных красок и пр. Свидетельст во повторяет структуру записи о нраве , оно содержит : I) описание правообладателя (фамилия , имя , отчество , дата рождения , паспортн ые данные , место жительства ); 2) описание объекта : назначение (жилой дом , квартира , гаражи пр .), адрес , площадь , этажн ость (этаж ), кадастровый номер , присвоенный БТИ или земельным комитетом ; 3) вид зарегистрирован ного права (собственность или другое вещное право ); 4) основание приобретенного права — тот документ , который был представлен в учреж дение юстиции в качестве право устанавливающе го (например , свидетельство о праве на нас ледство , договор приватизации жилого помещения , решение суда о признании нрава , догов ор купли-продажи , дарения , мены и пр .). Важной информацией , содержащейся в Свидетельстве , явля ются существующие ограничения (обременения ) зареги стрированною нрава . Если такие ограничения (об ременения ) зарегистрированы в реестре на моме нт выдачи Свид етельства , то -это должн о быть указано в Свидетельстве . С другой стороны , если в Свидетельстве сведения об ограничениях ( обременениях ) отсутствуют , то э то не значит , что они не могли появить ся позже . Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия являе т ся выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи. На Свид етельстве указываются две даты : в верхней части дата выдачи , а в нижней — дата внесения записи в Единый реестр (см . П риложение ). Даты могут совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты вне сения записи в реестр (но никак не ран ьше !). На право устанавливающем документе , на основании которого зарегистрировано право , прос тавляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп : «Свидетельс тво о государственной регистрации Серия _______ Номер ____» , в котором указывается вид права , серия и номер бланка строгой отчетности , на котор ом напечатано Свидетельство , дата его выдачи . Правоустанавливающий документ со штампом о выданном Свидетельстве с лужит подтвержде нием прав вместе со Свидетельством , на ко тором указан и качестве основания этот пр авоустанавливающий документ. В чем состоит еще одна особенность регистрации прав ? В ГК РФ существует понятие правоспособности : способн остью иметь гражданские права у нас обладают все граждане , независимо от возраста . Правоспособность возникает с момента рожден ия гражданина и прекращается его смертью . Это означает , что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществле на быть не может . По с ле смерти все права прекращаются , и никаких новых прав приобретено быть не может , в ден ь смерти открывается наследство , в которое включается только то , что приобрел граждани н при жизни . Если он , например , приобрел недвижимое имущество , но не зарегистриров а л при жизни свое право , то оно не считается возникшим и с наследо ванием этого имущества могут быть большие проблемы. Итак , в настоящее время права того , кто приобрел право на недвижимость после 31 января 1998 г . (вступления в действие Закона о государстве н ной регистрации прав ), должны быть по дтверждены Свидетельством о государственной реги страции права установленного образца. Все ли права на недвижимость подлежат регистрации ? Государст венной регистрации в учреждениях юстиции подл ежат только вещные права . Что такое вещное право на недвижимость ? Понятие всем хорошо знакомое : «этот дом — моя собст венность» , «этот земельный участок — моя собственность» . Основное вещное право — прав о собственности , быть в моей собственности — значит , больше не быть ни в чьей . С уществует еще одно вещное пра во на жилые помещения — права членов семьи собственника этого помещения (гл . 18, ст . 292 ГК РФ ). Это право пользования жилым помещением , условия которого регулируются жилищны м законодательством и которое не прекращается при от ч уждении квартиры (дома ) собственником . Если граждане проживают (прописа ны ) в квартире , приватизация или купля-продажа которой оформлена только на одного члена семьи , продажа им квартиры вовсе не о значает , что остальные члены семьи обязаны выписаться из не е , не может эт ого потребовать и новый собственник квартиры . Но это вещное право , в отличие от права собственности , государственной регистрации не подлежит , а интересы членов семьи за щищаются другими способами , о которых будет написано в главе , посвященной купле- продаже. Право собственности может принадлежать также и о рганизациям — юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью , закрытым и от крытым акционерным обществам , кооперативам , фондам , ассоциациям и пр .), но не всем . Наприме р , государс твенные и муниципальные предпр иятия владеют своим имуществом не на прав е собственности , а на ином вещном праве — праве хозяйственного ведения имуществом , причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее су бъект -- рес п ублика , край , область , а втономный округ , города Москва и Санкт-Петербу рг ) или муниципальное образование . Право хозяй ственного ведения в отношении движимого имуще ства ничем не отличается от права собстве нности , а что касается недвижимости , то пр едприятие м о жет свободно пользоваться , владеть ею , но распорядиться (продать , зал ожить , сдать в аренду ) может только с с огласия собственника имущества , которое дают , как правило , комитеты по управле нию государственным или муниципальным имуществом . Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях . Независимо от того , строило ли предприятие само жилой до м , приобретало ли квартиры за счет собств енной чистой прибыли , все равно они будут государственной (муниципал ь ной ) собст венностью , находящейся в хозяйственном ведении (п . 3 ст . 213, п . 2 ст . 299 ГК РФ ). В как их случаях указанные права подлежат регистрац ии ? Требуется ли перерегистрация прав , приобре тенных ранее ? Важным принципом государственной регистрации являет ся преемственность : права на недвижимость , возникшие ранее , признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации , уста новленной Законом о государственной регистрации прав . Если гражданин приобрел квартиру , ж илой дом , земельный участок или др у гую недвижимость до 31 января 1998 г . и оформил документы в соответствии с порядком , который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (з арегистрировал договор в БТИ или земельном комитете , или в местной администрации , как бы л о установлено в данной ме стности ), то права обязательной регистрации не подлежат . Регистрация ранее возникших прав проводится по желанию правообладателей (и . 1 ст . 6 Закон а ). При надлежащим образом оформленных докумен тах гражданин может спокойно пользовать ся и владеть своей недвижимостью . Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа , мена , дарение , залог , пожизненное содержание с иждивением и др .), ранее возни кшие права обязательно надо будет зарегистрир овать в Едином государственном реес т ре в учреждении юстиции , независимо от того , что они зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации . Таково требование и . 2 ст . 6 и п . 2 ст . 13 Закона о государственной регистраци и прав . Обязательная перерегистрация ранее в о зникшего права в учреждении юсти ции позволяет также провести дополнительную п роверку законности прав лица , заключающего сд елку . Если при перерегистрации выяснится , что продавец (даритель , залогодатель , арендодатель и пр .) приобрели имущество незаконно , то регистрация сделки не будет осуще ствлена . Следовательно , приобретатели недвижимости , если в регионе создано учреждение юстиции , могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регис трации права , выданное этим учреждением , — э то даст им дополнительные гарант ии и ускорит процедуру регистрации сделки . Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени , то указанные в нем сведе ния могут устареть . Поэтому желательно , чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской и з Единого государственного реестра , выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки . Но если после 31 января 1998 г . БТИ , земельные комитеты и иные регистри рующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Зако ном о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра нрав и выдаче свидетельств установ ленного образца , то при совершении сделки с недвижимостью права , подтвержденные этим Св идетельством , перер е гистрировать не н адо . Это требование заслуживает особого внима ния владельцев недвижимости в жилищных , садов ых , гаражных и иных потребительских кооперати вах . Следует обратить внимание на то , что регистрация ранее в озникшего права в учреждении юстиции требу ется только перед регистрацией сделки (договора ) — купли-продажи , совершенной после 31 января 1998 г . Если имущество приобретается но иным основаниям (например , наследство, решение суда о признании права собственности , выплата па я в жи лищном , гаражном или д ачном кооперативе ), то регистрации ранее возникшего права не требуется . Объясняется это тем , что , во-первых , эти случаи приобретения нрава — не сделки (нет договора , никто ни с кем не договариваетс я ); во-вторых , в случае наследства регистрация ранее возник шего права наследодателя невозможна ввиду его смерти . В день смерти граждан ина прекращаются все его права и открывае тся наслед ство на его имущество . Выплата пая в к ооперативе — особый способ приобретения права собствен ности , предусмотренный законом (и . 4 с т . 218 ГК РФ ): это не договор между кооперативом и его членом , поэтому для регистрации права собственн ости на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооперати ва. Что кас ается прав , правоустанавливающие документы , на которые оформлены после 31 января 1998 г . (вступления в действие Закона о государственной регист рации нрав ), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным законом , независимо оттог о , создано ли в регионе учреждение юстиции но государственной реги страции прав , либо ее продолжают осуществлять БТИ , земельные комит еты или другие органы исполнительной власти. Итак , содержание главы о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы . Вещные нра ва на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях : если были приобретены после 31 января 1998г . и если владелец недвижимости собирается совершить с делку , подлежащую государственной регистрации. Наличие зар егистрированного нрава подтверждается Свидетельством о го сударственной регистрации установлен ного Прави тельством РФ образца. Государственная регистрация сд елок с недвижимостью. Почему кроме регистрации прав а требуется еще и регистрация сделок с недвижимостью ? Помимо государственной регистрации права регистрируют ся еще и сделки с недвижи мостью . Двусторонние сделки - это договоры . Для закл ючения договоров в отношении недвижимости , ос обенно жилого назначения , законом установлены более жес ткие требования . Для того чтобы такой дого вор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован , в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст . 165 ГК РФ ). Несмотря на то , что собс твенник мо жет подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи од ной и той же к вартиры разным поку пателям , подписанные договоры — это еще не заключ енные договоры , по ним никто не обязан платить и никто н е обязан передавать недвижимость до государст венной рег истрации сделки (см . ст . 425 ГК РФ : «Договор вступает в силу и становится обя зательным дл я сторон с момента его заключения» ). Незарегистрирова нный договор не порождает у сторон никаких обяз анностей , кроме одной — совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки . Итак , зарегистрировать сделку необходимо для то го, чтобы она считалась заключенной . Момент заключения сделки — это момент ее гос ударственной регистрации (и . 3 ст . 433 ГК РФ ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Как п роизводится государственная регистрация сделок ? Государст венная регистрация сделок производится внес ением записи в Единый государственный реестр о заключенной сделке . В отличие от записи о праве , где указывается только правообладатель , запись о сделке указывает лицо , чьи пра ва ограничиваю тся , и лицо , в пользу которого это ограничение устанавливается . Вес дело в том , что сделка трактуется Законом о государственной регистрации прав как ограничение (обременение ) права . В самом деле , если заключен до говор купли-продажи , то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя - В момент заключения договора продавец продо лжает оставаться собственником , но его право собственн ости уже ограничено . Вторую сделку по данн ой квартир е он сможет заключить , только расторгнув п ервую либо предупредив второго покупателя о существовании первой сделки. Произведе нная государственная регистрация сделок подтверж дается специальной регистрационной надписью , в соответствии с указанным выше постановлением Правительства РФ от 18 февраля № 219 на договоре про ставляется штамп : «Произв едена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации , под писью регистратора и гербовой печатью. При государственной регистрации сделки ко личество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа объек тов недвижимости , указанн ых в договоре . Например , если договор купл и-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах , то регистрируется одна сделка . Если по договору меняются две квартиры , то сделка тоже будет одна (хотя права возникнут у двух лиц на дна объекта ). Если по одному договору продастся жилой дом и земельный участок — сде лка одна , то у одного лица возникнет д ва право — на дом и на участок. Чем регистрация сделки отличается от регистрации права ? Предполож им , что договор подписан , при необхо ди мости нота риально удостоверен и зарегистрирован , т . с . заключен. Что такое заключенный договор ? Это вза имные обязательства, обещания . Например , в самом распрост раненном случае купли-продажи , это обязательство продавца передать вещь , а покупателя — принят ь и оплатить ее (ст . 454 ГК Р Ф ). Но обещать — не значит выполнить . Продавец может и не передать вещь , а покупатель и не заплатить . Заключенный договор может быт ь расторгн ут еще до начала его исполнения , а мож ет быть и вообще не исполнен . Само по себе заклю чение договора , взаимные об ещания еще не значат , что покупатель уже стал собственником , а продавец расстался со своим правом . После заключения договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными о бязательствами сторон , после этого можно гово рить о пер еходе права к приобретателю и основаниях для государственной регистрации права приобретателя , которая производится по правилам , изложенным в предыдущем разделе (с выда чей Свидетельства ). Зарегистрированный договор — это п одтверждение взаимных обязательств сторон , н о не возникновения права собственности приобр етателя . Полный комплект документов , подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру , включает : 1) Свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договор а ; 2) экземпляр договора с двумя надписями : « Произведена государственная регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права». Как правило , при сделках с жильем заключен ие договора и исполнение его (передача недвижимости и денег ) проис ходит в один день , поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора ) и права на ее основа нии , и обе надписи проставляются одним штампом . Если производится только регистрация сделки в штамп о Свидетельстве , вносится запись : «Не выдавалось». Ест ественно , что штамп о выдаче Свидетельства заполняется только на экземпляре договора пок упателя. Ит ак , государственная регистрация сделок (договоров ) с недвижимостью — это только необходим ое условие для их заключения , зарегистрированный догово р являет ся подтверждением возникшего прав а только вместе со Свидетельством о регистрации пр ава. В каких случаях сделки с недвижимость ю подлежат государственной регистрации ? Еще од но важное отличие регистрации сделок от р егистрации прав . Право , возникшее до вст упления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившееся на данный мо мент , может быть зарегистрировано по желанию правообла дателя с выдачей Свидетельства о государствен ной регист рации . Ранее заключенные и должным образом оформленные дог оворы не требуют дополн ительной регистрации как сделки , даже по з аявлению сторон . В самом деле , государственная регистрац ия сделки в настоящее время — это не обходимое условие се заключения , момент регистрации — это момент заключения договора . Зачем регистр ировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о государственной регистрации ? Более того, как правило , на сегодняшний день сделк а (договор ) прекратила свое действие и соо тветственно уже не может быть зарег ис трирована . Например , в 1994). заключен договор купл и-продажи квартиры , нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с по рядком , действовавшим в это время в данном городе . Покупатель стал собственником квартиры с даты регистрации договор а в БТИ , отнош ения сторо н но этому договору прекратились , данная с делка регистрации не подлежит В этом случ ае возможна только регистрация существующего ни сегодняшний день права собственности покупателя . И если гражданин намерен продавать приобре тенную ран ее квартиру , то он должен зарегистр ировать только существующее право , но не д оговор 1994 г. Участие нотариуса в сделках с жильем. До вст упления в действие Закона о государственной регистрации прав обязательное нотариальное о формление сделок с недвижимость ю было установлено следующими законодательными актами . Ст . 239 ГК РСФСР 1964г . устанавливала обязательну ю нотариальную форму договора купли-продажи ж илого дома (части дома ) в городе , рабочем , курорт ном или дачном поселке, а также дачи , если хотя бы одной и з сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая п исьменная форма и регистрация в исполкоме сельского Совета народных депутатов . В наст оящее время с введением в действие Закона о гос ударственной регистрации прав установленного обязательного нотариального удостоверения договоро в купли-продажи , не требуется. Обязательно должно быть нотариально удостоверено с огласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки , требующей нотариального удостоверения (п . 3 ст . 35 Семейного кодекса РФ ). Краткие положения о госуда рственной регистрации. В насто ящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в дву х случаях : 1) если были приобретены после 31 января 1998г .; 2) если владелец недвижимости с обирается совершить сделку , подлежащую государств енной регистрации. Наличие зарегистрированного права подт верждается Свидетельством установленного Правительст вом РФ образца. Обязательной регистрации п одлежат и определенные сделки с недвижимостью (ку пля-продажа и мена жилья , дарение, пожизненное со держание с иждивением , залог и др . сделки в случаях , установленных законом ). Такие с делки признаются заключенными не с момента подписан ия или нотариального уд остоверения , а с момент а государственной регистрации. Произведенная регистрация сделки подтверждае тся штампом на договоре. Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя (покупателя , одаряемого , плательщика ренты и др .). Собственни ком он становится при выполнении условий договора с момента государственной регистрации права , что подтверж дается Свидетельством о государственной регистра ции. Заключение. В заключении , мне бы хотелось подвести краткие итоги . Сделка купли-продажи жилья имеет свои особенности . Во-первых , это обязательная письм енная форма заключения сделки . Во-вторых , это возможность нотариальной и простой письменной формы . В третьих , это обязательный учет интересов всех лиц имеющих права на пр е д мет сделки купли-продажи . В четв ертых , обязательность государственной регистрации сделки купли-продажи и прав собственности н а недвижимость (жилье ). Необходимо отметить некоторые пробелы в законодательстве регулирующем отношения в ж илищной сфере . Наприме р , проблемы возникаю щие у нового собственника с невозможностью выписать прежнего владельца и его семью из приобретенного жилья . К сожалению , даже в судебном порядке этот вопрос не вс егда может быть решен в пользу собственни ка . Суды зачастую руководствуютс я но рмой предусмотренной Конституцией РФ , о том что ни кто не может быть лишен жил ища отказывают собственнику в иске о высе лении бывшего владельца . На мой взгляд зде сь имеет место неправильная трактовка статьи 40 Конституции РФ , напомню , там идет речь о п р аве граждан на жилье и невозможности произвольного лишения жилья . К лючевым здесь является слово произвольный , решение суда не может считаться произвольным т.к . выно сится именем Российской Федерации . Иногда суд ы ссылаются на невозможность расторжения дого во ра найма , на основании которого бывш ий собственник продолжает проживать в квартир е т.к . он не нарушает условий договора и не имеет жилья для перерегистрации по-но вому адресу . Но ст . 136 ЖК РФ , носящая имп еративный характер , дает прямое указание на возмож н ость такого выселения , не предусматривая в качестве основания для не го нарушения нанимателем условий договора . Ос нованием в данном случае является признанная судом нуждаемость собственника в пользовании жильем . К счастью , о подобных решениях судов пока ра н о говорить как о сложившейся подобные судебной практике , однако во избежание вынесения в дальнейшем неправомерных решений хотелось бы чтобы да нный вопрос получил конкретное решение со стороны законодателя. Нужно сказать и о положительных результатах раб оты законодательной власти . Как я уже писал отменена обязательная нотариальная фор ма заключения сделок с недвижимостью , что упростило порядок их заключения и существенно сократило затраты приобретателя жилья . Вступ ившая в силу часть вторая Налогового код е кса облегчило налоговое бремя на как на приобретателя жилья так и на продавца . Однако многие вопросы еще ждут сво его законодательного разрешения . Список использованной литературы. 1. Конституция РФ . Москва 1994 г.. 2. Гражданский кодекс РФ . Москва 1996 г.. 3. Налоговый кодекс РФ . Москва 2001 г.. 4. Жилищный кодекс РФ. 5. Семейный кодекс РФ. 6. ФЗ «О госпошлине» от 9.12.91 г .. "Собрание законодательства РФ " 01.01 96. 7. ФЗ «О государственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г .." Собрание законодательства РФ " 28.07.97. 8. ФЗ «О товариществах собственников жилья» "Собрание за конодательства РФ " 17.06.96 9. ФЗ «Об ипотеке» "Собрание законодательства РФ " 22.07.98 10. Комментарий к гражданскому кодексу РФ . Москва 1999 г.. 11. Гражданское право . Ред . Калпин А . Г . Москва Юристъ 1999. 12. Жилищное право . Москва Норма П . И . Седугин. 13. Жилищные споры . Комментарий законодательства . Адвокатская и судебная практика . Данилов Е . В . М осква 2000. 14. Журнал «Деловые Люди» 1997 № 1 15. Журнал «Юридический бюллетень предпринимателя» 1997 № 7 16. Журнал «Юрист» 2000 № 2 17. Журнал «Юридический мир» 2000 № 3 Оглавление . Стр. Введение 1 Глава 1 Право распо ряжения жилыми помещениями 2 Договор купли-продажи жилого помещения. Проблемы связанные с покупкой жилья . 8 Глава 2 Налоги и с боры установленные при купле-продаже недвижимости . 16 Глава 3 Государственная регистрация сделок с недвижимостью . 18 Заключение 29 Список использованной литературы . 30
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Во время выступления Путина в Кремле три депутата "Единой России" были госпитализированы со сломанными ладонями.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, реферат по праву и законодательству "Купля-продажа жилья", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru