Контрольная: Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости - текст контрольной. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Контрольная

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Банк рефератов / Экономика и финансы

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Контрольная работа
Язык контрольной: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 126 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

9 Министерство образо вания Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профеСсионального образования Тюменский государственный нефтег азовый университет И нститут нефти и газа Кафедра мене джмента в отраслях ТЭК КОНТРОЛЬНАЯ РАБО ТА по дисциплине : «Экономика недвижим ости» Вариант № 7 Выполнил : студе нт заочного об учения г р . МО зс – 01 Калачев С.А. Проверил : Тюмень 2003 Содержа ние 1. Определение нормативной цены земл и 3 2. Метод капита лизации д охода и его использование пр и оценке об ъектов недвижимости 5 Список испо льзованной литературы 10 1.Определение нормативной цены земли При решении практических вопросов землепользования в РФ п рименяется нормативная цена з емли . Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли . Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави тельства РФ от 25 февраля 1992 г . № 1992. По этому постановле нию нормативная цена земли применятся для о б еспечения эконо мического регулирования земельных отношений при передаче зем ли в собственность гражданам ; установлении коллективной соб ственности на зе млю ; передаче по наследству ; дарении ; получении банковского кредита под залог земельного участка , а та к же в дру гих с лучаях , предусмотренных земельным законодательством РФ. Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли . В соответствии с данным поста новлением нормативная цена з емли для конкретных земельных участков опре делялась в размере пятидесятикратной став ки зе мельного налога в рублях за единицу площади земель соответ ствующего целевого на значения. Минимальный размер ставки земельного нало га применялся в размере 100 руб . за 1 га . Н ормативная цена земли при предостав лении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства , личного подсобного хозяйства , разви тия садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории платель щиков. Мест ным органам государственной власт и по этому поста новлению предоставлялось пра во при продаже земельных участков на конк урсной основе повышать нормативную цену земли , но не более чем на 50%. Если земельные участки продавались па аукционах или при реализаци и заложенны х в банк участков , уровень цен продажи таких участков не ограничивался . То есть в данном случае ре шающую роль играл ли бо рыночный механизм , либо тайный сго вор участников сделки. В 1994 г . постановлением правительства РФ № 1204 норма тивна я цен а земли была установлена в р азмере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка . Через три год а постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г . № 319 поря док определения нормативной цен ы земли был изменен . Норма тивная цена зем л и не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения . По это му же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон , устанавливать их границы , а такж е повышать или понижать но р мативную цену земли , но не более чем на 25%. В Санкт-Петербурге был установлен следующ ий порядок опре деления нормативной цены земл и : в соответствии со ст . 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю " налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок , приведенных в при ложении к закону . Средние ставки дифференцируются п о зонам градостроительной ценности территории городов , границы зон определяются в соответ ствии с экономической оценкой территории и генеральным пл а ном городов. В Петербурге границы зон градостроительно й ценности утверждены Законом "О ставках з емельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году " от 14.07.95,77-10. В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зав исимости от месторасположения з емельных участков . Центральная часть города (Н евский проспект н прилегающие улицы ), например , расположена в первой зоне гра достроительной ценности . По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности . Ставка зе мельного налога используется также при определении норма тивно й цены земельных участков . 2. Метод капитализ ации дохода и его использование п ри оценке объектов недвижимости Корректировки цен продаж сравнимой недвиж имости де ла ются потому , что цены прод аж ее известны , а стоимость оцени ваемой н едвижимости не известна . С помощью этой пр оцедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость , определенную в идентификации проблемы , как стоимость на определенную дату . Данные типа коэфф и циентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с пом ощью анализа сравнения продаж . В подходе с равнения продаж оценщики рассматривают эти да нные , но не относятся к ним как к элементам сравнения . Эти Данные применяются в методе капитализации доход а. Капитализация доход а - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящ ее время стоимость , т.е . превращение доходов в капитал. В случае оценки полных прав собственности для расчета бу дущей выручки от продажи недвижимос ти используют цену перепродажи объекта недвижимос ти в целом . Эта цена определяется будущей стоимостью земли , степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта . При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту . В оценке нед вижимости используют две основные процедуры п риведения будущих доходов к их текущей ст оимости : с использованием коэффициента капитализа ции и ставки дисконта . Коэффициент кап итализации применяется к доходам одного года . Обычно это первый прогнозный год . Расчет стоимости производится по формуле : К =К t /(1+ n ) К - текущая ст оимость (т.е . стоимость в настоящее вре мя ), руб . К t - доход , ожидаемый к концу t года ( t =1 год ), руб .; n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка ), до ли единицы. Величина (1/1+ n ) представляет собой коэффициент ка питализа ции , или коэффициент дисконта. Пример . При о жидаемом через год доходе 120 тыс . руб . и норме доходности 20% текущая ст оимость объек та не движимости составит К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб. При этом коэ ффициент капитализации (коэффициент Дисконта ) раве н : 1/(1+0,2) =0,8333. Пример . При ожидаемом через год доходе 50 тыс . руб . при вложении капитала в зем лю при норме доходн ости 10% и доходе 150 тыс . руб . при вложении капитала в здани е при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости , т.е . предприятия в цел ом , составит : коэффициент капитализации для земли ( R ) - R =1/(1+0,1) коэффициент капитализации для здания ( R 1 ) R = 1/(1+0,5) = 0,6667 текущая стоимость объекта недвижимости : К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс . руб. Коэффициен т капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как от ношение годового дохода к це не продаж и (прямая капитализация ), либо рассчитывается и сходя из ожидаемой ставки периодического дохо да на капитал и задаваемых условий возмещ ения инвестиций (капитализация отдачей ). Ставка д исконта используется для построения модели ди сконтированных денеж ных потоков . При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про гнозного года , а также гипотетическая выручка от продажи, Модель дисконтирова нных денежных потоков имеет вид : К t К t К t К t К = ----------; ------------; ------------; ……-------------, (1+ n ) 1 (1+ n ) 2 (1+ n ) 3 (1+ n ) t где К - текущ ая стоимость руб .; К t - доход , ожидаемый к концу t года , руб .; n - ст авка дисконта , доли единицы ; t - фактор времени (число лет ); 1,2,3...- порядковый но мер года. Пример . При ожидаемом через 5 лет доход е 250 тыс . руб . и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит : K =250/(1+0,2) 5 =100,47 тыс . руб. при этом текущая стоимость объекта не движимости по годам составит : конец 1-го года 250/(1+0,2) 1 =208,33 тыс . руб .; конец 2-го года 250/(1+0,2) 2 =173,61 тыс . руб .; конец 3-го года 250/(1+0,2) 3 =144,68 тыс . руб .; конец 4-го года 250/(1+0,2) 4 =120,56 тыс . руб .; конец 5-го года 250/(1+0,2) 5 =100,47 тыс . руб .; Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка . Исследование и а нализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения , дающей информацию о тенденциях в рыноч ных ожиданиях . Например , инвестор , желающий вложить деньги в много квартирный дом , ожидает ка к возврата вложенных средств , так и получе ния приемлемого дохода . Уровень дохода , не обхо димого для привлечения инвестиции , есть функц ия риска , внутренне присущег о недвиж имости . Более того , уровень дохода , требуемый инвесторами , меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов , пред лагаемых как альтернативные возможности инвести р ования. Список и спользованной литературы : 1) Бал абанов И. Т . Основы финансового менеджмента М .: «Финансы и статистика» 2001г. 2) Купчин А.Н ., Новиков Б.Д . рынок недвижимости : состояние и тенденц ии развития . – Учебное пособие . М .: 1995. 3) Новиков Б.Д . Рынок и оценка недвижимости в России . – М .: «Экзамен» , 2000. 4) Комов Б . В . Взаимодейс твие государственных и рыночных механизмов уп равления земельными ресурсами . М .. 1996.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Если будущая тёща изо всех сил старается вам понравиться, значит, с её дочерью точно что-то не так.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, контрольная по экономике и финансам "Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru