Курсовая: Развитие системы ипотечного кредитования в РФ - текст курсовой. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Курсовая

Развитие системы ипотечного кредитования в РФ

Банк рефератов / Финансы

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Курсовая работа
Язык курсовой: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 276 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной курсовой работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

29 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРОЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСЕТЕТ ФИЛИАЛ в г. ТОБОЛЬСКЕ специальность: Финансы и кредит Курсовая работа Предмет: Деньги. Кредит. Банки. Тема: Разв итие системы ипотечного кредитования в РФ. Выполнила: Калашникова Наталья , студентка 2 ку рса № группы 252 Преподаватель: Новосё лова Александра Николаевна Тобольск 2007г. План Введение _________________________________________ __ 3 I. Определение ипотеки и её развитие в России. ________ _ 4 1. Зарождение ин ститута ипотеки . __________________ _ 4 2. Развитие ипотеки в России. ______________________ _ 5 II. Становление и развитие р ынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. ______________7 1. Программы ипотечного к редитования, предлагаемые банками РФ. ____________________________________7 2. Роль Агентства по ипотечному кредитованию и п ерспективы его развития. __________________ _ ____18 3. Нормативно-правовое ре гулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации и перспе ктивы его развития. _____________ _ _________22 Заключение ___________________________________________28 Список литературы ____________________________________29 Введение В России рын ок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ип отека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в нацио нальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной ф ормой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние н а экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипот ечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящ ий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной сторо ны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спр оса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка госуда рством развития ипотечного кредитования является одной из основных пр едпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое м есто ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяетс я и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и н адежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу . Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию челов ека, общественные процессы, происходящие в обществе. I. Определение ипотеки и её развитие в России. 1. Зарождение инстит ута ипотеки. Ипотека как элемент хозяйс твенной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека » пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Ег о ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее д вижимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаме нитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу за вещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходи т к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещат ь «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собс твенности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (о бычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспеч ением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком сто лбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отме чались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипоте чными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждо му заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состояни и данной земельной собственности. Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение от носительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сде лки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечен ия), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необхо димо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древн еримском праве. В начале развития классического римского права появилс я "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительным и при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуци и" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устана вливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет п ередавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исп равного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фиду ция" также прошла свою эволюцию. 2. Развитие ипотеки в России . Ипотечное кр едитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в Рос сии возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законод ательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-п етербургские и московские конторы Г осударственно го банка при Сена те и Сенатской Конторе, для купцов – в Пет ербургском порту и Коммерц-коллегии . Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имен ий. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод зак онов граж данских (автор М.М. Сперанский), где зало говое право было подробно регла ментировано. Залог в России в это время существовал в следующ их видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кр едитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казн ах начали от крывать первые сберегательные кассы. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно пер еплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий . Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской э кономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за в сё время лишь 1 из 11 разорился). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. д еся тин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако осно вную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного бан ка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% при обретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годо-вых. К 1917 году в России существовала раз витая кредитно-ба нковская систе ма долгосрочного кредитования, кот орая име ла хорошее законодательное обес печение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: зак ладные листы, различные обязательства, в екселя, сер тификаты, а также не посредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному раз витию экономики, промышленности, сельск ого и город ского хозяйства. Рос сия по развитию кредитно - фина нсовой си стемы не уступала Западной Евро пе, более того, по объёмам ценных бумаг , обеспеченных ипотечными обяза тельств ами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Е вропой. Возрождение института залога (ипотеки ) в России был о связано с введе нием ФЗ «Об ипотеке (залоге недвиж имости)» от 16 июля 1998 года. В нем нашли отражение следующие положения: Ш основания возникнове ния ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки; Ш порядок заключения договора о б ипотеке; Ш закладная как ценная бумага; Ш государственная регистрация и потеки; Ш обеспечение сохранности имуще ства, заложенного по договору об ипотеке; Ш переход прав на имущество, зало женное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущес тва правами других лиц; Ш последующая ипотека; Ш уступка прав по договору об ипо теке; Ш обращение взыскания на имущес тво, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имуществ а; Ш особенности ипотеки земельных участков , предприятий, зданий и сооруже ний, жилых домов и квартир. Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога н едвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федер ации (особенно ст. 334-358 ) и ФЗ « о регистрации на недви жимое имущество и сделок с ним» и др. II. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кре дитования в Российской Федерац ии. 1. Программы ипотечного кредитования, предлагаемые банками РФ. Сегодня в Ро ссии, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около дву х десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятел ьность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий ба нк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный комме рческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Черепове ц) и др. Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничив ался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных о рганизаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигацио нные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпус кал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года). В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибир ск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” с овместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую програм му ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусм атривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассч итана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих стр уктур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечн ого кредитования жилищного строительства. 1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщико в (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельн ым покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога являе тся строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладн ые осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. 2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных услов ий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее р ыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой. 3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда сто имость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющег ося. 4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладыв ать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселе ния на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собст венник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строит ельство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счет а генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительст ва, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового. 5. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на принадлежащ ее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируем ую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20– кратного миним ального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости. 6. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительны е счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счет е для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство д ома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимост и социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% ст оимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или ст роительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 ле т при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми до кументами. Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбан к. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие: Ш первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости квартиры; Ш ежеквартальные взносы – не ме нее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости); Ш через 1,5 года после открытия сче та банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости. Стандартбан к (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипот ечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (Ка мАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамА З, строитель – подрядчик и заказчик. Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платеж ей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал креди т под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и вы плачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактиче ски субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строите льства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение год а. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а оста ток долга погасить в течение 15 лет. По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике “Ява” для покупки г отовых квартир. С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не бо лее 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования б ыла следующей: 1. По условиям целевого жилищного вклада первоначальный взнос клиента со ставлял сумму в размере стоимости 15 кв. метров жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. мет р. 2. Дальнейшие платежи осуществлялись ежемесячно и рассчитывались исход я из стоимости жилья на последний месяц 2-го года (12 месяцев – строительст во плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные в зносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции. 3. При заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном в кладе в нем фиксировались ежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего не делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечно го кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка ре финансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кр едит можно было считать льготными. С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты н а приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на поку пку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одн овременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдач и ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщ ика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитова ния в России. На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача – пер ейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В теч ение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитова ния действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осущес твлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов прев ысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл. В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “кл ассической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банк ом опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочно го кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита. Как правило, кредиты предоставлялись в рублях с привязкой к курсу доллар а США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения кредита д олжен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приоб ретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%. Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название “Про дажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финан совая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО и д р.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кр едит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кр едитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет. При этом процедура получения кредита стоила заемщику довольно дорого. Т олько заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кр едита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования, объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка. Наряду с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно действова л и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты фи зическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые в ыдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости и ли реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 ле т. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, п о валютным – 20,5%. В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные к редиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотеч ный банк «Дельта Кредит». В целом, программа "Дельта Кредит" отличается на ибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительны х требований, присущих другим программам. Например, нет требования по на личию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не треб уются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры. Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит " в России, должны соответствовать следующим критериям: Ш Срок кредита до 10 лет; Ш Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тыс яч долларов США, но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости при обретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не ме нее 20-30% от цены квартиры; Ш Каждый месяц необходимо платит ь одну и ту же сумму. В нее входят проценты по кредиту и часть основного до лга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежем есячного дохода заемщика после уплаты налогов. Ш Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при условии, что приобретаемая квартира о формлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира д олжна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекры тиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту. Ш Фиксированная процентная став ка; Ш Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%); Ш По каждому кредиту не обходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков ут раты, и права собственности на квартиру. Срок рассмот рения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмо трения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная зар аботная плата по справке с основного места работы, но и другие законные с хемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выпла там, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода. Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита: Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Рос сийской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, и меющие стабильный постоянный доход; Ш У потенциального заем щика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначаль ного денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры); Ш Требуется подтверждение источ ников и уровня доходов заемщика; Ш Необходимо, чтобы расходы на по гашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% сов окупного дохода заемщика или его семьи; Ш Приобретать и оформлять в зало г можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке; Ш Кредиты предоставляются в рубл ях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном пор ядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востр ебования"; Ш Процентная ставка по кредитам в рублях - 16 % годовых, по кредитам в ва люте-11% годовых; Ш Максимальная сумма кредита зав исит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заем щика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может п ревышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости; Ш Срок действия кред ита - до 20 лет. Ш В том случае, если в семье, котор ая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершенноле тний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купл и-продажи. Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими: Ш залогом приобретаемо й недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заем щика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита); Ш поручительством физических ли ц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть как члены семьи Зае мщика, так и другие лица); Ш поручительством юридически х( ого) лиц(а) - платежеспособных п редприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда по даются документы на получение кредита. При оформлен ии кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополните льного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одноврем енной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщик у легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместн ую, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и при читающихся за его пользование процентов за весь период действия кредит а. Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматри вает досрочное погашение кредита. Проценты будут начисляться на непога шенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего до лга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и дейс твия всех ограничений распоряжения ею. Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают еж емесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать за ложенное жилье. Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открыт ых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаж е жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья. Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты – Райффайзенба нк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был д аже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот п ериод длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых. И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбе рбанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличи тельной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются пор учители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту. Условия кред итования в Райффайзенбанке следующие: Ш 12 процентов годовых; Ш срок кредитования до 10 лет; Ш максимальный размер кредита за висит от зарплаты заемщика; Ш Ежемесячно заемщик выплачивае т одну и ту же сумму; Ш Возможность досрочного погаше ния (после года); Ш Кредитный договор можно заключ ить на любой срок от года до 10 лет. В ближайшее время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Газпромбанк. По сл овам начальника управления, кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 го да, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипот ечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российс кий рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно за нимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают е е представительства. Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков ра ссматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего д альнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кр едитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется за лог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это св язано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому испо льзованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что не возврат по кредитам на прио бретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке плате жеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипот ечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочны е жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов. 2. Роль Агентства по ип отечному жил ищному кредитованию и перспективы его развития . В России на с егодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум н аправлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки госуда рством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ. Формирование государственной программы, которая связана с наличием ин ициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жил ищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффекти вного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким о бразом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в к оторый средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования пр извано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициати ве Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строител ьству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силам и объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «С вой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го а вгуста 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Аген тства по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общ ества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминирова нных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлеж ит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущ ество России. При создании Агентства в значительной степени использовался положител ьный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной нацио нальной ипотечной ассоциации ( Fannie Mae ). Росси йская федерация является единственным акционером агентства. Такая фор ма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, ка к самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, п редоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложени й. Основными функциями Агентства являются: 1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования: Ш разработка и установл ение стандартов и норм ипотечного кредитования; Ш оценка качества жилищных ипоте чных кредитов, приобретаемых Агентством; Ш проведение экспертизы различн ых инструментов ипотечного кредитования; Ш осуществление постоянной рабо ты с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; Ш анализ деятельности банков, пр одающих кредиты; 2) осуществлени е операций на вторичном рынке ипотечных кредитов: Ш покупка ипотечных кре дитов; Ш выпуск и продажа ценных бумаг, о беспеченных ипотечными кредитами; Ш выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами; Ш 3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: Ш оказание технической помощи кр едиторам в области организации ипотечного кредитования; Ш осуществление разработок по эк ономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; Ш проведение семинаров, учебных курсов; Ш оказание консультативной помо щи; Ш оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Важнейшей за дачей Агентства, действующего в качестве национального института на вт оричном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности ро ссийских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные к редиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, при влекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на осн ове продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством по д гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные госуда рством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для ин весторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурс ов в жилищный сектор экономики. С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущ ими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предостав ляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков. Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможно сть резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сфор мировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получат ь единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность актив ов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительно го комплекса. Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ип отечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизован ы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает б анкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабны ми программами на базе стандартных рублевых кредитов. Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечн ых кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процед ур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои перв оначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формировани е кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных рег ионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают тверду ю оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с до ходностью 15% в рублях. Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агент ства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству. Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высо коликвидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредито ра, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования. 3. Нормативно-правовое регули рование ипотечного кредитования в Российской Федерац ии и перспективы его развития . Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекс а. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданс кого кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Росс ийского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечног о жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитова нием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недв ижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещ ных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложен ное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором име ются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создал о правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской д еятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено приня тие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию воп росов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сдел ок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федер альный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недв ижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосред ственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соотв етствии с ним: Ш вводится единая систе ма регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; Ш государственная регистрация я вляется единственным доказательством осуществления зарегистрирован ного права; Ш государственной регистрации п одлежат Ш - право собственности на недвиж имое имущество; Ш - сделки с недвижимостью Ш ограничения прав на не движимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление); Ш создается единый банк информации в пределах регистрационного округа; Ш государственная регистрация п рав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному з апросу физического или юридического лица; Ш государственная регистрация п роводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имуще ство и сделок с ним. Ш Вторым немаловажным законом ст ал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимос ти)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в к ачестве средства обеспечения кредита: Ш в законе подробно регламентиро ваны обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.) Ш в связи с долгосрочностью ипот ечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев в озможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к д ругим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результ ате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения п равами третьих лиц; Ш изменен порядок реализации за ложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допуска ется его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкур су, кА также приобретение самим залогодержателем. Таким образо м, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным и сточником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки м огут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также с ледует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечн ых эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвы чайно большое внимание уделяется деятельности в направлении работы на д этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе. Федеральная комиссия участвовала в разработке этого закона на протяже нии последних лет. Да, он действительно имеет достаточно давнюю историю. Более двух лет назад была начата работа по его написанию. Первое время эт о был правительственный вариант. Потом, в рамках работы в структуре Прав ительства работа была сосредоточена на подготовке поправок к варианту, который был внесен депутатами Государственной Думы. Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называем ые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шл а дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бума г. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необ ходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в зак онодательство на основе тог о опыта, который покаже т рынок. Принципиаль ной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных цен ных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является об еспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров за йма или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, о беспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бума ги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверя ющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, о беспечен недвижимым имуществом. В России так же уже разрабатывается закон «О сторойсберкасса х» в основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом нас еления, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный креди т в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру. Одна из важнейших задач - законода тельное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических дей ствий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строи тельные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому с ледует определиться по четырем наиболее важным вопросам. Во-первых, если создавать строит ельные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятел ьность. По действующему банковскому законодательству небанковские кре дитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относитьс я именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физичес ких лиц. Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором бу дут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по су ти, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организац ия. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разраб отка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс. Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. О чевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироват ься: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны напра вляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может о существлять. Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложени й граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточ нена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент . Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая э то противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в криз исные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банк и - упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством росси йского банковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитных организац ий, которые имеют право существовать в РФ. При подготов ке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банков ского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительная сбере гательная касса на уровне закона была признана кредитной организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой - как классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, что строительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является очень узким и огра ниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковс ких операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с кот орыми сталкивается данный финансовый институт. Не имея возможности кла ссифицировать в рамках действующего определения строительную сберкас су как НКО, поскольку главный критерий НКО - не совершать операции с гражд анами, у нас остается единственная возможность признать строительную с беркассу в рамках действующего законодательства универсальным банком , т.е. банком, который в соответствии с российским законодательством полу чает возможность совершать неограниченный перечень банковских операц ий и по логике Центрального банка, таким образом, должен подвергаться вс ем тем нормативным регуляциям, что и универсальный банк. Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банков ского комитета смело назвали их специализированными кредитными органи зациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состоя ло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсут ствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая пробле ма, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские ко оперативы. ЗАКЛЮЧЕНИЕ На протяжении последних лет развитие системы долго срочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно с ложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных т енденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках н ачали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы , опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опы т реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов раз вивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредито вание все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российс ких коммерческих банков. Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается банки , при ипотечном кредитовании показывает, что основной проб лемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непр ерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах. Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быт ь создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обесп ечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшит ь жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчив ой банковской системы . СП ИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. 2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопр ос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12 3. Головин Ю.В. Банки и банковские усл уги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999. 4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитован ие жилищногостроительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и ф инансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999 5. Грачев И . « Стройсберкассам — быть!» // Банковское дело в Москве . - 2002 г. - № 11 6. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пр есс, 2000 7. Иванов В.В. Ипотечное кредитовани е. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001 8. Журкина Н.Г. Современная ипотека: с остояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6 9. Красиков А.Жилье в кредит.// Твой но вый дом. - 2002.- № 10 10. Методические рекомендации по орг анизации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредит ования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002. 11. Попов А.Ю.// Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело. – 1999. - № 12 12. Урчукова Ж.М. Особенности организ ации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1 13. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипот ечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. 14. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в креди т. - М.: Экономика, 2001 15. Цылина Г.А., Ипотечное кредитовани е и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5. 16. http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
- Как ты не устаёшь лежать круглыми сутками?
- Я переворачиваюсь.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, курсовая по финансам "Развитие системы ипотечного кредитования в РФ", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru