Реферат: Аренда помещений - текст реферата. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Реферат

Аренда помещений

Банк рефератов / Законодательство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Реферат
Язык реферата: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 420 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникального реферата

Узнайте стоимость написания уникальной работы

12 Аренда помещений План : 1. Введение 2. Договор аренды 3. Виды договоров аренды 4. Заключение 5. Список использованной ли тературы Введение Вообще , значе ние договора в жизни людей и в регули ровании имущественных и личных н е имущественных отнош ений между ними трудно переоценить . Применение договоров на прот яжении уже нескольких тысяч лет объясня ется помимо прочего тем , что речь идет о гибкой правовой форме , в которую могу т облекаться различные по характеру обществен ные отношения . Основное назначени е договора сводится к регулированию в рам ках закона пов е дения людей путем указания на п ределы их возможного и должного поведения , а равно п о следствия нарушения соответствующих требован ий . Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами . Условия д о говора отличаются от правовой нормы главным образом д вумя принципиальными особенн о стями . Первая связана с прои схождением правил поведения : договор выражает волю сторон , а правовой акт – волю издавшег о его органа . Вторая различает пределы действия того и др у г ого правила поведения : договор непосредственно расч итан на регулирование поведения только его сторон – для тех , кто неявляется сторонами он может создать права , но не обяза н ност и , в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило ( любое ограничени е круга лиц , на которых распрстраняется прав о вой акт , им же определяется ) . Отмеченные две особенност и отличают именно гражданско-правовой договор . ТихомировЮ . А . “ Публичное право ”. В дого воре , в котором указанные особенности отсутст вуют , имеются в виду различные виды публично-правовых договоров , - грань , отграничивающая его от но р мативного акта стирается . Договор служит идеальной фор мой активности участников гра ж данского оборота . Своеобразным сборником договоров в хозяйс твенном праве служит Гражданский Кодекс РФ в его второй части . Необходимо заметить , что одн о из самых значительных и , вместе с те м , одно из самых “ незамеченных ” событий нашего десятилетия – принятие и введение в де й ствие нового Гра жданского кодекса России , который возвращает наше общество от сомн и тельных и опасных экспериментов в области экономики к испытанным веками методам и способам регулирования имущественног о оборота . Одним из важнейших видов договоров , за нимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений , является договор им у щественного найма (аренды ) . Этот договор сыграл в сво е время и продолжает играть сейчас важней шую роль в развитии Российского государства. Одним из первых реальных путей вых ода нашей экономики из кризиса в 1991 году явилось родившееся по инициативе “ сниз у ” движение п о переводу предприятий на арендные отн о шения . Объективность процесс а возникновения арендного движения была обус ловлена необходимостью разгосударствливания собствен ности и демонополизации народного хозя й ства , преодоления отчуждения работника от средств производ ства , развития свободы пре д принимательства и в тоже в ремя повышения взаимной ответственности предприя тия и орг а на управления за выполнение обязательств , установления реальной связи между результат а ми деятельн ости предприятия и доходами каждого раб отника . Ныне действующий ГК рассматрив ает аренду и имущественный наем как синон имы . В этом смысле он отступил от традиций , которые были заложены континентальным гражданским прав ом . В частност и , в праве Франции различаются наем движим ого имуще ства и аренда н е движимости . В Германии же наем предполагает , только пользование вещью , т огда как аре н да означает извлечение из вещи также и плодов . Эти традиции восприняты нашим перестр о ечным законод ательством и доктриной . Так , если ГК 1964 года постоян но использовал термин “ имущественный наем ” , то Основы законодательства Союза ССР и союзных ре с публик об аренде от 23 ноября 1989 года, “ Ведомости СССР . 1 989 . N 25 . Статья 481 ” касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйстве нной деятельстельности , вели ре чь именно об аренде . Это по з волило некоторым правоведам выделять наряду с обычным еще и коммерческий на ем , то есть аренду . Однако эта точка зрения была спорной и в прежние времена . Сейчас же она в о обще утра тила смысл . Ес ли и вести речь о размежевании арен ды и найма , то лишь на основе романско й или германской традиции . Без ответа , однако , остается вопрос о том , частями к а кого института будут выступат ь наем и аренда в таком их понимании . Для этого института пришлось бы подыск ивать спец иальное название , которого закон не создал , в противном случае произошло бы нарушение правил формальной логики . Договор аренды Общие положения о договоре ар енды закреплены в статье 34 ГК . Данная глава пост роена по тому же принципу , что и други е главы , регулирующие сложные договоры , к оторые имеют свои разновидности договорных об язательств (купля-продажа , подряд и некоторые д ругие ) . Сначала излагаются положения , являющиеся общими для всех видов договора аренды , а з а тем специальные правила , относящ иеся только к соответству ющему виду договора (прокат , аренда транспортн ых средств , аренда зданий и сооружений , ар енда предприятий , финансовая аренда ) . Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущ е ства регули руются следующ им образом : общие положения об аренде применяются к ним , если специальными правилами об этих договорах (также предусмо тренными ГК ) не устано в лено иное (статья 625 ГК ) . Договором аренды признается гражданско-правовой до говор , в силу которого арендодатель об язуется предоставить арендатору определенное иму щество во временное владение и пользование или во временное пользование , а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арен дную плату. При этом плоды , продукция и доходы , полученные арендат о ром в результ а те использования в соответствии с до говором арендованного имущества , я в ляются его собственностью . Данное полож ение корреспондирует норме , устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений , получе нных в результате использования имущества как им-либ о субъектом (не собственником ), лицу , использующему имущество на законном основан ии . Статья 136 ГК РФ Необходимо о тметить , что ГК вслед за Основами гражданс кого законодательства , давая понятие договора аренды , исходит из того , что он представля ет собой обычный самостоятельный вид до говорных обязательств , такой же как договоры купли-продажи , подряда и т. п .. В то же время Кодекс исключает возможность исполь зов а ния дан ного договора в целях , противоречащихприроде договорных обязательств , как это было ран ее . Догово р аренды не рассматривается более в качес тве особой организационно-правовой формы предприн имательства , либо одного из средств разгосуда рствлевания экон о мики . О возвращении договора аренды в семью догово рных обязательств свидетельствует и использу емая в ГК терминология , когда арендода тель именуется наймодателем , арендатор – нан имателем , а сам договор аренды – договоро м имущественного найма . Договор аренды является консенесуальным , взаимным и возмездным. Цель договора аренды – обеспечить пе редачу им ущества во временное пользование . В этом з аинтересованы обе стороны договора . Арендатор , как пра вило , нуждается в имуществе вр е менно или не имеет возможности приобрести его в собственность . Арендодатель же пресл е дует цель извлечения прибыли из передачи иму ществ во временное пользование другому лицу . Право пользования арендатора пользуется в ещно-правовой защитой и вэтой плоскости пр и равнено к праву собственности и иным вещным правам . Праву пользован ия арендатора пр и суще свойство следования за вещью . Переход права собственности или другого права на сданное в ренду имущество не являет ся основанием для расторжения договора . Объектом аренды может быть любое имущ ество (вещи ), которое не теряет своих натур ал ь ных свой ств : земел ьные участки , природные объекты , предпр ият ия и другие имущественные комплексы , здания , сооружения , оборудование , транспортные средства и т . п .. Нет прямого указания в законе на виды имущества , в отношении которого нельзя применять положения об аренде. Означает ли это , что аренда допусти ма в о тношении любого имущ е ства ? На этот во прос следует дать отрицательный ответ . Дело в том , чт о изданные до введ е ния в действие части первой ГК указы Президента РФ , постановления Правите льства РФ и постановления Правительства СССР по вопросам , которые регулиру ются фед еральными з а конами , действуют впредь до введения в действие соответствующих законов . Поэтому сл е дует обратить вн имание на сохранившие свое действие постановл ение Совета Министров СССР от 20 марта 1990 год а N 280 “ О порядке сдачи предприятий союзног о подчинения и их имущества в аренду ” СП РСФСР , 1990, N 4, статья 53 . и постановление Совета Мини стров РСФСР от 3 апреля 1990 года N 118 “ О порядке с дачи предприятий республиканского и местного подчинения и их имущ е ства в аренду ” СП РСФСР , 1990, N 1 0. Статья 53 . . Эти постановления предусматривали , что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере , за исключением части предприятий оборонной промышленности , свя зи , транспорта , ТЭК, го с ударственных банков и т . д .. Первостепенное значение для всякого догов ора имеют его существенные условия , поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае , если между сторонами в треб уемой законом форме достигнуто соглашение по всем существен ным условиям договора. Применительно к договору аренд ы таким существенным условием является объект аренды . Договор аренды обязательно должен содержа ть данные , позволяющие определенно устан о вить имущество , подлежащее предаче арендатору в качестве объе кта ар енды (состав имущ е ства , место его распол ожения и т . п .). В противном случае договор аренды может быть пр и з нан незаключенным . Арендодателем имущества по дог овору аренды может быть его собственник л ибо иное лицо , управомоченное законом или собственником сдав ать имущество в аренду . C татья 608 ГК РФ . Формулируя это положение , законодатель , конечно же , принимал во внимание , что сдач а имущества в аренду представляет собой ф орму распоряжения этим имуществом . Следовательно , арендод ателем выступает тот , кто впра ве распо ряжаться соответствующим имуществом . В превую очередь этим правом наделен собственник , поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом . Статья 209 ГК РФ Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах , выступающих в роли арендодат еля , поскольку они должны быть наделены за коном или собственником соответствующими полномо чиями. В силу закона таким правом обладают , к примеру , субъекты права хозя й ствен ного ведения – государственные и муниципальн ые уни тарные предприятия . Правда , сдавать в аренду имущество они могут только с согласия соб ственника или по его распор я жению . Что касается субъектов оперативного управ ления , то казенное предприятие может выступит ь в качестве арендодателя государственного им ущес тва (и движимого , и недвижимого ) ли шь с согласия собственника , а учреждение н и при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество , а также имущество , приобретенное им за счет средств , выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учре ждение может выступить в качестве арендодателя имущества , приобретенное им на доходы , получен ные в результате разреше н ной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринима тельской деятельности . Ста тья 298 ГК РФ Государственное имущ ество , относящееся к собственности субъектов РФ , а также м униц и пальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке , определяемом правовымактом с о ответствующего субъ екта РФ , а при отсутствиитакого правового акта , определяющего орган , управомоченный сдават ь указанное имущество в аренду , арбитр ажно-судебная практика признает надлежащими аренд одателями соответствующие комитеты по управлению имущ е ством . Что же касается арендатора , то это лицо , заинтересованное в получении имущества в польз о в ание . Никаких специ альных требований к нему закон , п о общему правилу не предъявляет . Требования к форме договора аренды св одятся к тому , что договор , по которому арендодат е ле м или арендатором выступает юридическое лицо , должен быть заключен в письменной форме . Если же с торон ами по договору аренды , за исключ ением недвижимости , являются граждане , обязательна я письменная форма требуется только в том случае , когда договор з а ключается на срок бол ее одного года . Пун кт 1 статьи 609 ГК РФ Здесь можно отметить отличие треб ований к форме договора аренды , заключае мого между гражданами , от общего правила , регулирующего форму сделок граждан между собо й , согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме , если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный з а коном МРОТ , и только в случаях , предусмотренных законом , - независим о от суммы сделки . Ста тья 161 ГК РФ Договор аренды недвижимого им ущества , как илюбая сделка с недвижимостью , подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма до говора аренды , предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме , предус мотренной для договора купли – продажи с оответствующего имущества . Особые требования установлены зак оном в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий . Суть этих требований сводится к тому , что договор аренды недвиж и мости заключается в письменной путем составления одного доку мента , подписанного стор о нами , если предметом продажи в ыступает предпри ятие , к договору должны быть приложены акт инвентаризации , бухгалтерски й баланс , заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия , а также перечень всех долгов . Принципиальные изменения внесены Кодексом в регулирование срока договора арен ды. Статья 610 ГК РФ Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного услови я договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным . Кодекс также пред усматривает , что договор аренды заклю чает ся на срок , определенный договором , однако допускается заключение договора и без указан ия в нем срока аренды имущества . В этом случае договор будет считаться заключенным на неопре д е ленный ср ок . Законом могут быть предусмотрены предельн ые сроки договор а в отношении отдельн ых в и дов аренды или аренды отдельных видов имуществ а . В этом случае независимо от того , ук а зали ли стороны какой – либо срок аренды в договоре , по истечении установленного законом предельного с рока договор аренды будет считаться прекра щенным . Цена договора аренды (арендная плата ) может быть предусмотрена как в отношениии всего арендуемого имущесва в целом , так и применительно к каждой из его основн ых частей . К о дексом пред усмотрены следующие формы арендной платы : определенные платежи в т вердой сумме , вносимые пери одически или одновременно ; установленная доля полученных в р е зульт ате использованияимущества продукции , плодов и доходов ; предоставляемые аренд а тором арендодателю определенные услуги ; возложения на арендатора обусловленных дог о во ром затрат по улучшению арендованного имущества . Содержание договора аренды. Арендодатель во исполнение заключенног договора обязан : 1)предоставить арендатору имущес тво в состоянии , соответствующем условиям дог овора аренды и назначению имущества . Состояни е иму щества , подлежащего передаче , должно быть опре делено договором аренды . Если этого не сделано , состояние имущества определ я ется его назначением . Имущество сдается в аренду вместе со всемси его принадлежностями и относящимися к нему документами (техниче ским паспо ртом , сертификатом качества и т. п . ) . Имущество должно быть передано в а ренду в установленный срок. Э тот срок должен быть указан в договоре аренды . Если срок передачи договором установлен не был , имущество подлежит передаче в разумный с рок . Обяз анность обеспечить надлежащее сос тояние имущества действует на протяжении всег о срока аренды , хотя вещь и передается арендатору , как правило , вскоре после заключ ения договора. По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имуществ а , за исключением таких , которые : а ) оговорены арендодателем при заключении договора ; б ) з а ранее известны а рендатору ; в ) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении дог овора . Аренд атор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска . 2)предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду им ущество . Закон не содержит перечня прав третьи х лиц , о наличии которых арендодатель долж ен пр е дупре дить арендатора . Говорится лишь , что это пра ва на имущество , что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся , в числе др угих , сервитуты и права залога . 3)производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества , если иное не предусмотрено законом , иными прво выми актами или дого вором аренды . Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендова н ного имущества , без которого последнее нельзя использовать по назначению . Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором . Если не установлен , т о – в разумный срок . Ремонт должен проводиться засчет арендода теля и его силами илисилами привлеченных им лиц . 4)возме стить арендатору стоимость неотделимых улучшений , произведенных с согл а сия арендодателя и за счет арендатора , если иное не предусмотрено договором аренды . Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучше ниями , отделить которые невозможно без причин ения вещи вреда в любом размере. Арендатор обязан : 1)пользоваться арендованным имуществ ом в соответствии с условиями договора ар енды , а если такие условия в договор е не определены , то в соответствии с н азн а чением имущества . Арендат ор должен использовать имущество сам . 2)своевременно вносить плату за пользова ние имуществом . Размер , порядок , условия и ср о ки внесения арендной платы определяются д оговором . Если размер , поряд ок и условия вн е сения арендной платы установлены ка ким – либо нормативным актом , то договор обязател ь н о содержит ссылку на него . 3)при прекращении договора аренды вернут ь арендодателю имущество втом состоянии , в котором он его п олучил , с учетом нормального износа или в состоянии , обуслов ленном д о го вором . Требования к состоянию имущества , возвращ аемого арендатором , такие же , как и к п ередаче имущества , арендодателем в сответствии с заключенным договором аренды . Вместе с им у ществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему доку менты , которые ранее были получены арендаторо м . Состояние в озвращаемого имущества может устанавливаться дог овором . Могут быть предусмотрены специальные тр е бования к такому в озврату , например , условие о том , что помещение подлежит возврату только после п роведения капитального ремонта . 4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии , производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на со держание имущества , ес ли иное не преду смотрено з а коном или договором аренды . Под текущим ремонтом понимается устранени е недостатков имущества , не связанное с з а меной основ ных составных частей . От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии , то есть такое его обслуживание , которое позволяет использовать имущество в любой момент . Речь в данном случае должна идти о физическ ой исправности арендованного имущества , к о торую можно п оддерживать без прекращения его использования по назначению . Без согласи я арендодателя не сдав ать арендованное имущество в субаренду , не передавать свои права и обязаности по договору аренды другому лицу , не передавать имущество в бе з возмездное пользование , а также не отдавать арендные права в залог . Ответственность арендатора и арендодате ля строится на общих положениях и зависит , прежде всего , от того какая из обязан ностей была ими нарушена . Например , при неисполн е нии арендодате лем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц , последний вправе треб овать уменьшени я арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков . Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (суб арендатором ) лишь при наличии согласия на то арендодателя . C рок договора субаренды не может прев ы шать с рок основного дого вора аренды . К отношениям суба ренды применяются правила о д о говорах аренды . Досрочное прекращение договора аренды , ко нечно же , влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды . Однако субаренд атор в этом случае получает пр а во требо вать от арендодателя в основном договоре арен ды на имущество , находившееся в его пользо вании в соответствии с договором субаренды , в пределах оставшегося срока су б аренды и на условиях , соответсвующих прекращенному договору а ренды . Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по тре бованию , как аре н додателя , так и арендатора . Как правило , указа нные основания расторжения договора носят хар актер расшифровки понятия “ существенное нарушения до говора ” п рименительно к арендным отношениям . Так , аре н додатель может потребовать досрочного расторжени я дог о вора , если арендатор : пользуется имуществом с существенным нарушением условий догов о рав или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями ; существенно у худш а ет иму щество ; бо лее двух раз подряд по истечении ус тановленного договором срока платежа не вност и арендную плату . Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном рсторжении договора в следующих случаях : арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит пр е пятстви я в пользовании имуществом в соответс твии с договором или назначением этого им ущества ; иму щество в силу обстоятельств , за которые ар ендатор не отвечает оказываеися непригодном д ля пользования ; арендодатель не выполняет обязанность по капитальному р е монту ; имущество имеет препятствующие его пользо ванию недостатки , за которые отвечает арендод атель . Догов ором аренды могут быть предусмотрены и ин ые основания для досро ч ного расторжения по требованию одной из сторон . В соответствии с Основами законодательств а об аренде по истечении срока дого вора аре н до датель имеет право на возобновление договора . Арендатор , надлежащим образом исполнявший свои обязанности , по истечении срока де й ствия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед друг и ми л ицами право на возобновление договора . Пун кт статьи 86 Основ гражданского законодательства Для обоснования требований истец – а рендатор обязан представить документы , подтве р ждающие намере ние арендодателя сдать другому арендатору иму щество , ранее находи вше е ся у него в аренде по договору , срок которого истек , или переда чу этого имущества в аренду другому аренд атору . Кроме т ого , истец должен доказать , что он не нарушал условий дог о вора аренды , и дать согласие воз обновить договор аренды на условиях , на ко т орых аренд о датель заключил или предполагал зак лючить договор аренды с другим арендатором Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества . Статья 624 ГК РФ Кодекс предусматривает , что условие о выкупе арендованного имущества по и стечении срока аре н ды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть преду смотрено не только договором аренды , но и законодател ь ством . Примером выкупа имущества в силу закона или договора могут служит ь имеющие широкое распространение факты приоб ретения образованными в ходе приватизации ком мерческими организациями в собственность арендуе мых ими помещений . Государственной программой приватизации госу дарственнных и муниципальных предпри я тий в Рос сийской Федерации , установлено , что товари щество или акционерное общество , созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное им у щество , имеют исключитель ное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – сроком не менее 15 зданий , сооружений , нежилых помещений , которыми они фактически владели и пользовались . Во всех случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений , зданий и с ооружений . Виды договора аренды Гражданский кодекс проводитт разг раничение между видами договора аренды и арендой о т д ельных видов имущества . Виды договора аренды – это т е наиболее значимые случаи аре н ды , которые специально урегулированы в праграфах 2 – 6 г лавы 34 ГК . Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урег у лиров ана . Могут сущ ествовать только отдельные нормы , которые при меняются к тем или иным видам имущества . В качес тве примера разграничения вида аренды и а ренды о пред е ленного вида имущества можно привес ти аренду сооружений и аренду недвижимого имущ е ства . Деление аренды на виды производится не на одном опр еделенном критерии , а , напр и мер , по виду предмета , исхо дя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя . Выделяют 5 видов договора аренды. Договор проката . Договор проката представляет собой договор аренды , по которому арендодатель , осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деяте льности , обязуется п редоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату. Статья 626 ГК РФ Догвору проката присущи некоторые характе рные признаки : Во-первых , в качестве арендод ателей могут выступать не любые коммерч еские организации , а лишь те , которые осущ ествляют сдачу имущества в аренду в качес тве постоянной пре д принимательской деятельности , то есть на профессиональной основе . Во-вторых , как общее правило имущество , предоставленное по договору проката , дол жно использоваться для потребительск их целей , если иное не предусмотрено догов ором или не вытекает из существа обязател ьства . Поэтому арендаторами по договору в основном являю т ся граждане , которым соответствующее имущество понадобилось для личного , семейно го , домашнего и иного подобного использования . Арендаторами могут быть также юридические лица и индивидуальные пр едприниматели , но для них исключается возможн ость извлечение прибыли от использования имущ ества . В-третьих , договор проката от носится к катего рии публичных договоров . Это значит , что арендодатель не вправе отказать обрати вшемуся к нему лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому – либо в заключении договора . Условия договора должны устанавливаться одинаковыми для всех а ренда торов . В-четвертых , договор проката не может носить характер бессрочного обязательства . Более того , в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора – один год . Пун кт 1 статьи 627 ГК РФ В-пятых , к обязательствам , возникшим и з договора проката , не подлежат примен ению общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок . В-шестых , договор проката может быть р асторгнут по иниациативе арендатора в любое вр е мя при условии письменного предупреждения арендодат еля о своем намерении отказаться от договора не менее , чем за десять дней . На арендодат еля по договору проката возложены дополнитель ные обязанности , например он должен при за ключении договора проверить и с правность сдаваемого имущ ества , ознакомить арендатора с пр авилами его эксплуатации , а также устранить в десятивненый срок со дня получения заявлен ия арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии . Аренда транспортных средств . Договор аренды (фрахтования на время ) транспортного средства – гражданско-правовой договор , по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во време нное владение и пользование . В Кодексе содержатся нормы , регулирующие две разновидности договора аренды транспортн ого средства с экипажем и догово р по управлению и технической эксплуатации (б ез экипажа ). Сначала отметим особенности правового рег улирования аренды транспортных средств . Во-первых , учитывая специфику предмета дог овора , а именно : предоставление в аренду транспортног о средства , законодат ель исключил возможн ость применения к данным прав о отношениям общих положени й об аренде , наделяющих арендатора , надлежащим образом свои обязанности , по истечении ср ока договора аренды при прочих равных усл овиях пр е им ущественным перед другими лицами правом н а заключение договора аренды на новый срок . Как следствие этого , арендатор транспортного , в отличие от арендатора по обычному договору аренды , ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей а рендатора по договору аренды тран спортног о средства , заключенного арендодателем по ист ечении срока действия прежнего договора с другим арендатором. Во-вторых , договор аренды транс портного средства не подлежит государственной регистр а ции , он заключается в простой письменной форм е . Это прин ципиальный момент , поскольку , как известно , определенные транспортные средства – возду шные и морские суда , суда вну т реннего плавания , космические объекты – отнесены Кодексом к недвижимым вещам . В-третьих , обязанностью арендатора в течен ии всего срока дейст вия договора арен ды тран с пор тного средства является поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии , включая осуществление не только текущего , но и капитального р е монта . В-четвертых , арендатору транспортного средства предоставле но право без согласия аре нд о дателя с давать транспортное средство в субаренду , есл и иное не предусмотрено договором . Применительно же к договорам аренды иного имущества дейст вует противоположное пр а вило , согласно которому арендатор может передать арендованн ое имущество в субаренду только с согласия арендодателя . Кроме того , арендатор в рамках осущест вления коммерческой эксплуатации арендованного т ранспортного средства вправе без согласия аре ндодателя от своего имени заключать с тр е тьими лицам и договоры перев озки и иные договоры , если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного сре дства либо назначения этого транспортного сре дства . Что касается имеющихся различий в пра вовом регулировании двух разновидностей договора аренды трансп ортного средства (аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа ), то все они предопределены тем , что в одном случае обязанности по управле нию и технич е ской эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе , а в другом случае – их несет аре ндатор транспортного средства . Эти различия таковы : По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей , присущих всякому договору аренды транспортного средства , оказывает аре н датору услуги п о управлению и технич еской эксплуатации транспортного средства , которые должны обесп ечивать его нормальную и безопасную эксплуата цию . Статья 635 ГК РФ На арендодателе также остают ся расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг. Естественно , при аренде транспортно го средства без экипажа арендодатель свободен от и с п олнения названных обязанностей , поскольку управле ние арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет сам ар ендатор . Статья 645 ГК РФ Лицо , арендующее транспортное средс тв о без экипажа , несет все расходы на ст рахование транспортного средства , включая его страхование , а также расходы , возникающие в связи с его эксплуатацией. Ста тья 646 ГК РФ В случае , когда транспортное средство передается в аренду с экипажем , часть ра сходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе , в том числе расходы на ст рахование транспортного средства и ответственнос ти за ущерб , который может быть причинен им , или в связи с его эксплуатацией. Что же касается арендатора , то он несет только те расхо ды , к о торые возникают в связи с коммерческой эксплуатацие й транспортного средства , включая оплату сбор ов , а также топлива и других , расходуемых в процессе такой эксплуатации мат е риалов . При аренде транспортного средства с э кипажем ответственность за вред , причиненный аре н дованн ым транспортным средством третьим лицам возла гается на арендодателя . Арендод а тель может предъявить арендатору тр ебование о возмещении сумм , выплаченных им трет ь им л ицам , но только в регрессном порядке и при условии представления доказ ательств , по д тверждаюш их , что вред причинен третьим лицам по вине арендатора . Ста тья 640 ГК РФ Если по договору аренды арендатору пе редается транспортное средство без экипажа , о тве т ственность за вред , причиненный третьим лицам этим транспортным средст вом , несет аре н датор . Аренда зданий и сооружений . По договору аренды здания или сооружения ар ендодатель обязуется передать во временное вл адение и пользование или во временное пол ьзование арендатору здание или сооружение. Статья 650 ГК РФ Здания предн азначаются для постоянного нахождения в них людей с ц елью проживания или работы , сооружения же служат чисто техническим целям , люди проживаю т в них временно. Если предметом договора а ренды является здание или сооружение , ряд общих положений об аренде не пр именяе тся , поскольку они замещаются специальными пр авилами . Следует сразу отметить , что в отношениии аренды нежилых помещени й , какие – либо специальные прав и ла в Кодексе отсутствуют , поэтому к указанным правоотношения м общие правила о догов о ре аренды приме ня ются в полном объеме . Специальные правила , регулирующие договор аренды здания или сооружения , вызваны в ж изни специфическимисвойствами зданий и сооружени й как объектов недвижимости : ос о бой ценностью этих обектов , их непотребляемостью в процессе использов ания , неразрывной связью с землей и т . п .. Требования к форме договора аренды зд ания (сооружения ) состоит в том , что такой договор должен быть заключен в виде единого документа , подписанного сторонами . Несоблюдение этих требований влечет недействительност ь договор а . Государст венной регистрации подл е жат только те договоры , срок действия которых превышает один год . Как отмечалось , здания и со оружения неразрывно связаны с землей и относятся к обектам недви жимости. Владение и пользование такими объектами со ст ороны арендато ра предпол а гает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка , на котором нах о дится здание (сооружение ) . Ес ли земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности – одновременно реш а ется в опрос о передаче аре ндатору в аренду и соответствующего земельного участка , на котором находится это здание (сооружение ). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть пер едан и на ином праве . Если земельный участок не принадлежит на праве собственности а рендо дателю здания (с о оружения ), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственник а земли при условии , что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земе льного участка . Стабильности ар ендных отно шений будет способствовать положение , согласно которому арендатор здания (сооружения ) сохраняе т за собой право пользования частью земел ьного участка , на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению . Важным ус ловием договора аренды з даний и сооружений является арендная плата . При о т сутствии согласо ванного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считает ся незаключенным . Арендная плата , определяемая договором аренды здания , должна , в ключать в себя также плату за пользование земельным учс тком , на котором оно расположено . Исполнение арендодателем обязательств , вытека ющих из договора аренды , производится путем передачи соответствующего здания и принятия его арендатором . Данная операция д олжна быть оф ормлена передаточным актом или иным документо м , подписанном обеими сторонами . Аренда предприятий . Весьма специфическими особенностями по сравнению с о бщими положениями об аренде имущества обладае т правовое регулирование аренды предприятий. Как известно , в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущственный комплекс , используем ый для предпринимательской деятельности . В состав предприя тия входят все виды имущества , предназначенны е для его деятельности , включая земельные участки , здания , сооружения , оборудование , сырье , права требования , долги , а также права на обозначение , индивидуализирующие его продукцию . В целом как имущественный комплекс пр едприятие признается недвижимостью . Данное о б стоятельство явл яется отправной т очкой для целого ряд а специальных правил , посвященных аренде . Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества , но и пе реход к нему прав и обязанностей арендода теля в отношении тр е тьих лиц . По договору аренды пре дприятия в целом , как имущественного комплекса , использу емого для предпринимательской деятельности , аренд одатель обязуется предоставить арендатору предпр иятие за плату во временное владение и пользование . Ста тья 656 ГК РФ В составе предприятия арендатор у передаются по договору земельные участки , здания , сооружения , оборудование и другие основные средства. Кроме того , в порядке , преду смотренном договором , подлежат передаче также запасы сырья , топлива , материалов и иные о боротные средства , права пол ь зовани я землей , во дой ресурсами , иные имущественные права . Помимо изложенного аре н додатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги , отн о сящиеся к предприятию . Исключение составдяют права арендодателя полученные им на основании р азрешения (л и цензии ) на занятие соответствующей деятельностью . По общему правилу такие права не м о гут быть переданы без специал ьного на то указания закона или иного правового акта . По форме договор аренды предприятия д олжен представлять собой единый докуме нт , подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государств енной регистрации . Нарушение этих требований влечет недей ствительность договора . В связи спереводом на арендатора долг ов по обязательствам арендодателя Кодекс проя вляет заботу о дополнительной защите пр ав кредиторов по таким обязательствам . Статья 657 ГК РФ Обязанностью арендодателя является пись м енное уведомление кредиторов по обязательствам , включенным в состав предприятия , до момента передачи предприятия арендатору. Кр едиторы , получившие уведомление , н о не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора , так и не получивши е уведомления , вправе требовать от арендодате ля прекращения или досрочного исполнения обяз ательства и возмещения убытков . Кредиторы , получившие увед омления могут предъявить свои права требовани я в пределах 3-х месяцев со дня получен ия такого уведомления , а не получившие – в течение года со дня , когда они узн а али или должны были узнать о передаче предприяти я в аренду . Исполнение дрговора аренды пре дприяти я требует от арендодателя совершения ряда подг о товител ьных действий , в том числе по составлению и представлению на подписание аренд а тору предаточног о акта , по которому осуществляется прием п редприятия арендатором . Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесени е платежей , но и поддержания предприятия в надл е жащем состоянии , проведения как текущего , так и капитального ремонта . Арендатор вправе без согласия арендодател я продават ь , обменивать , предоставлять во вр е менное пользование или взаймы материальные ценности , входящие в состав имущества арендованного предприятия . Не требует также согласия арендодателя передача этих ценн о стей в субаренду или предача арендато м в отношении их п рави обязанностей другому лицу . Что касается действий , направленных на увеличение стоимости имущества арендованного п редприятия путем изменения состава имущественног о комплекса , его реконструкции и т. п . , то арендатор волен совершать их без со гласия арендо дателя , если иное не пред усмотрено д о говором . Ста тья 660 ГК РФ В процессе эксплуатации имущества арендов анног предприятия арендатором могут быть прои зведены неотделимые удучшения этого имущесва (разрешения не требуется ). Сто и мость таких улучшений должн а быть возмещена арен датору за счет арендодателя . Лищь в одном случае арен додатель может быть освобохден судом от в озмещения стоимости улу ч шений имущества арендованного предпр иятия , произведенных арендатором , – если дока жет , что по своей стоимости эти “ улу чшения ” не с оразмерны реальному улучшению качесва и экспл уатационных свойств имущества , либо они произ ведены без учета принципов доброс о вестности и разу мности . Статья 662 ГК РФ Возврат арендованного предприятия в связи спрекращением договора аренды дол жен бытьь произведен арендатором с соблюдением правил , установленных для передаче предприятия в аренду , с той лишь разницей , что обязанности по подготовке имущества , составлени ю передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора. Договор финансовой аренды (ли зинга ) . Д оговор финансовой аренды (договор лизинга ) – гражданско-правовой договор , в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им про давца и пред о ставить аре ндатору это имущество за плату во временн ое владение и пользование для пре д принимательских цел ей . Статья 665 ГК РФ Договор лизинга – новый для отечеств енного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разн о видностями аренды договор лизинга объеди няет то , что им у щество передается арендодателем арендат ору во временное владение и пользование . Вместе с тем договору лизинга присущи некоторые особенности , выделяющие его в о тдел ь ный ви д договора аренды . Во-превых , в качестве участника обяза тельств по лизингу наряду с арендодателем и аренд а т ором выступает также продавец имущества , явля ющийся его собственником . Во - вторых , арендодатель , в отличие от общих положений об аренде , не является собстве н ником или титульным вл адельцем имущества , которое подлежит передаче в ар енду . Более того , на арендодателя возлагается обязанност ь приобрести в собственность это имущество , принадлежащее другому лицу (продавцу ) . Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательс тва , возникающаего из договора лизинга . Приобретая имущ ество для арендатора , арендодатель должен уве домить продавца о том , что это имущество предн а знач еное для передаче в аренду . В-третьих , активная роль , обычно не сво йственная арендным отношениям , в обяз ател ьстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество , которое должно быт ь приобретеног арендодателем для последующей предачи в аренду . Естественно , арендодатель освобождается от какой – либо ответственност и за выбор предмета аренды и продавца . В-четвертых , передача арендованного по дог овору лизинга имущества арендатору произв о дится не арен додателем , а продавцом этого имущества . Тем не менее , ответственность за н е исполнение или ненадлежащее исполнение этой о бязанности продавцом возлагается на арендодателя и наступает в форме возмещения убытков или требования арендатора о ра с торжен ии договора . С момента передачи продавцом арендованного иму щества к нему пер е ходит риск случайной гибели . Своеобразие договора лизи нга в ос новном объясняется тем , что возникшие из н его обяз а те льства представляют собой сочетание , с одной стороны , прав и обязанностей арендатора и арендодателя , типичные для арендных отношени й , а сдругой – некоторых прав и обяза нн о стей про давца и покупате ля , присущих договору продажи . Следствие м этого является во з ложение отдельных прав и обязанн остей арендодателя , выступающего одновременно пок у пателем иму щества по договору купли – продажи , как на арендатора (права и обязанности покупа теля ), так и на продав ца (права иоб язанности арендодателя ) . Арендатор имеет права и несет обязанн сти , предусмотренные законом для покупателя п о договору купли – продажи (за арендодате ля ), кроме обязанности оплаттить приобретеннное имущество , как если бы он был стороной по догов ору купли – продажи. Без согласия пр о давца арендатор расторгну ть договор купли – продажи , и предоставле нию ему (наряду с арендатором ) статуса сол идарного кредитора по отношению к продавцу . Что же касается арендатора по договор у лизинга , то он наделен право м пр едъявлять неп о средственно продавцу имущества , являющегося предметов договора , любые требования , в ы текающие из д оговора купли – продажи . Арендодатель , напрот ив , освобожден от отве т ственности перед арендатором за действия продавца . Если в соответствии с договором лизинга вы бор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя , то требования а рендатора могут быть предъявлены как продавцу , так и арендодателю. В заключение , можно сказать , что лизин говые операции давно стали неотъемлемой часть ю экономики развитых стран. Считают , что слово лизинг (сдавать в наем ) вошло в употребл е ние в последней четверти прошлого столетия , когда в 877 году американская телефонная компания “ Белл ” приняла решение не продавать с вои телефонные аппараты , а сдавать их в аренду . Заключение . В заключении хотелось бы з казать , что значение договора аренды нельзя переоценить . Это один из классических видов догово ров , чья история насчитывает многие тысячелет ия , на протяжении которых они в основных своих чертах не изменинли сь . Договор аренды – сам о соверш енствующийся механизм . Еще в 1989 году исследователи этого до говора отмечали , что аренда , как механизм хозяйствования должна совершенствоваться . Аренда играет огр о м ную роль в имущественных правоотношениях между хозяйс твующими субъектами , а также в развитии экономики нашей страны и расширения сфер ы деятельности предпринимателей , прежде всего как способ минимизации предпринимательского риск а и возможности получ е ния дохода от вложений средст в . Список использованной литературы : Рутгайзер В . М . Аренда : сущность и практика . М . , 1989 . Берг О . В . Организация арендных отношений : вопросы теории и практики . М . , 1991 . Витрянский В. В . Общие положения об аренде // Хозяйство иправо . 1996. N2. Витрянский В . В . Отдельные виды аренды . // Хозя йство и право . 1996 . N3 . Гражданский Кодекс Российской Федерации . C. -Пб , 1997 . Брагинский М. И . Договорное право : Общие положения . М . , 1997. Гражданское право . Учебник . Часть вторая . / Под редакцией Сергеева А . П . , Толстого К . Ю . М . , 1998 . Францева Е . Ф . Лизинг . , М . , 1998.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
"КНДР назвала запуск своей баллистической ракеты вполне успешным".
Отныне все запуски, когда ракета не упала на Ким Чен Ына, считаются успешными.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, реферат по праву и законодательству "Аренда помещений", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru