Курсовая: Ипотечное кредитование - текст курсовой. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Курсовая

Ипотечное кредитование

Банк рефератов / Законодательство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Курсовая работа
Язык курсовой: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 426 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной курсовой работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

Смирнова Яна Аркадьевна "Ипотечно е кредитование" (курсовая работа) _________________________________________________________________________________________________________________ 21 С О Д Е Р Ж А Н И Е Ипоте чное кредитование 1 Введение 4 Глава 1. История становления ипотеки 4 Глава 2. Понятие ипотеки 7 Глава 3. Нормативно-правовая база 8 Глава 4. Функции ипотеки 9 Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка 10 Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка 11 Глава 7.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке 12 Глава 8. Особенности страхования ипотеки 17 Глава 9. Выселение некредитоспособных залогодателей 18 Глава 10. Ипотечное кредитование на практике 20 Глава 11. Социальный аспект ипотеки 21 Глава 12. Минусы ипотеки 21 Заключение 22 Список использованных источников: 2 3 Введение В данной работе кратко изл ожены правовые основы ипотечного кредитования в России в настоящее время , а также отмечены основные моменты изменения законодатель ства об ипотеке в последние годы . Одн овременно обращено внимание к главным «опасно стям» рассматриваемых правоотношений и указаны основные направления их оптимального преодолен ия . К работе прилагаются выдержки из основ ных актов , регламентирующих ипотеку , в том числе прилагается «обработа нный» закон «О б ипотеке». Недвижимость и , особенно , жилая может п риобретаться и продаваться различными способами и с применением различных схем . Одной из наиболее перспективных является ипотека . А все это благодаря тому , что недвижимо сть — наиболее надежно е обеспечение к редитования . Внедрение ипотеки у нас даст ощутимый импульс дальнейшему развитию рынка недвижимо сти , так как обеспечит приток реальных ден ежных средств и расширение строительства жиль я од уже обеспеченные деньги. Глава 1. История становлен ия ипотеки За последние десятилетия все уже подзабыли , что в России понятие " ипо тека " бытовало на протяжении нескольких столе тий . Но начиная со времени октябрьских рев олюционных преоб разований , ипотеку как фор му залога сначала изъяли из финансово-экономи ческой системы страны , а затем и само понятие постепенно ушло из обихода , из спе циальных словарей и справочников . "Подставка ", к оторой не надо бояться В историческом про цессе развития и нститута залога ипоте ка представляет собой третью , и наиболее с овершенную форму . Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономичес ким условиям его предоставления и обеспечения . Это понятие пришло в мировую финансово -экономическую систему из Древней Греции . Его ввел архонт Солон в YI веке до н.э . Предшественник Солона - Драконт ввел порядо к (в 621 г . до н.э .), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались . Не с лучайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых закон ов ". В 594 г . до н.э . Солон осуществляет сво и знаменитые реформы , в том числе отменяет поземельные долги , вводит свободу завещания , по которой выморочное имущество уже не обязательно переход ит к наследникам р ода . Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность " по своему усмо трению . Первоначально в Афинах залогом подобн ого рода обязательств была личность должника , которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабс тво . Для перевода л ичной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обы чно на пограничной меже ) столб с надписью , что эта земля служит обеспечением претен зий на определенную сумму . Такой столб и назвали ипотекой . По-греч ески "hypotetheca" - подставка , подпорка . Цел ь ипотечной системы - предотвратить опасности , связанные с негласными способами установления прав на недвижимость . Земля - легко обращаем ый товар , а значит , всегда есть риск ка к для покупателей , так и для креди т оров по закладным , что эта собственнос ть не освобождена от долгов или заложена . Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу , так как обеспечение за ключалось не в личности собственника , а в стоимости его имущества . С течением време ни слов о стало употребляться для обозначения залога . У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности " и "гл асности ", а потому и не гарантировало кред итору надежного обеспечения . Римляне расширяют юридическое поле ипотеки . Ее могли уста навливать на все имущество должника . С одной стороны , это лишало кредитора прочн ого обеспечения , так как для надежности не обходимо , чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество . С другой сторон ы , некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга ) римский закон , независимо от догов ора , присваивал ипотечное право . Это была так называемая законная ипоте ка , тайная или безгласная . Кредитор при ус тановлении договорной ипотеки на имущество до лжника не мог быть уверен , что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование , которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество . Постепен но ипотека входит и в средневековое европ ейское законодательство . В Ге рмании она появляется не ра нее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги ), во Фран ции - с конца XYI века действовала негласная ипотека . В законодательстве европейских стран ипот ека имеет уже две характерные черты . Во-пе рв ых , она применима только к недвижимо сти ; во-вторых , продажа заложенного имения прои зводится не самим кредитором , а при посред стве суда . Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам ", не принимая в свое владение и м ение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов . Ипотека становится надежным вещным правом , но только после внесения специальной зап иси об ипотеке в особую книгу . Средневеков ые кодексы сохранили определение , что "внесенн ая ипотека по самой своей природ е неделима , она основана на праве получения удовлетворения ". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовле творения остается на целом предмете , обремене нном ипотекой , пока существует какая-либо част ь обязательства . Отдель н ая продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной с умме . Ипотека распространялась на недвижимость (как правило , имение ), независимо от смены владельца . Ипотечное право самостоятельно существовать не может . Недейст вительность или прекращ ение требования влечет за собой недействитель ность или прекращение ипотеки , но не наобо рот . Это значение потеки признано не тольк о изначально римским правом , но и рядом законодательств европейских стран . По римскому праву ипотека ра спрост ранялась на требование и на все его с оставляющие , включая проценты с ипотеки и издержки , понесенные кредитором с целью получ ения удовлетворения . По ипотечному законодательст ву ряда стран в XYIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определял а сь ее п ровозглашением (в соответствии с гласностью ), е е размером (фиксированном в ипотечной книге ), наросшими на сумму процентами , но при у словии , что они обозначены в книге записей . И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесен ия записи в вотчинную книгу . Кредитор , в случае невыполнения должником обязательст ва , имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения , в чьих бы руках о но ни находилось . Российский проект вотчинного устава огран ичивал ответственность за проценты последним и двумя годами . Действие ипотеки распространя лось и на страховое вознаграждение собственни ка за сгоревшие строения и движимость , сос тавляющую принадлежность имения . Владелец имел право всем этим пользоваться , но не нан осить ущерб и вред ; если это все же происходило , то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение . В истор ической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование . В Европе действовало и принудительное отчуждение . Его механи зм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотеч ный иск . Последний предполагал право требоват ь удовлетворения из заложенного имения посред ством публичной его продажи , независимо от того , в чьих руках оно находилось . Погаш ение ипотеки в ипотеч н ой книге не являлось окончательным элементом прекращения права . Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу . В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением . Последнее осуществл ялось форм альным уничтожением записи в ипотечной книге . Законченная ипотечная система введена : В Пруссии - уставом 1783г . и 1872 г .; В Австрии - гражданским уложением 1811 г . и уставом 1871 г .; В Саксонии - уставом 1843г . и кодексом 1863 г . В Российской и мперии образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года . В ее основе старое польское законодательство с прусскими и ав стрийскими "наслоениями ". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединен а с закон о дательством при судебной реформе 1889 года . На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года . Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона . В 1889 году отменяют старую систему ог лашения завещаний и утверждается порядок "гласности " и "специальности ". В практику вх одит новая форма реестров крепостных дел , где статьи приурочены к названию имений , а не к существовавшему ранее порядку , связа нному с именем собственника (так внедряется п ринцип "специальности "). Из истории российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бу мажных денег - ассигнаций и подтверждена потре бность , или , оперируя современными понятиями , к омфортно сть экономических расчетов в сред ствах обращения и платежа . Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки , созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году . Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государствен ные нужды производ илось из средств Гос ударственного Заемного банка , который был обр азован в 1786 году с целью организации ипотеч ного кредита землевладельцам , главным образом дворянству . В том же , 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое стр аховое учреждение в России . Манифе ст предусматривал страхование каменных домов , принимаемых в залог при осуществлении кредит ных операций . Страховая оценка здания устанав ливалась в том же размере , что и залог овая , - в 3/4 стоимости имущества , а страховая п р емия - в полтора процента от у становленной страховой суммы . В целях минимиз ации страхового риска , связанного с ущербом , причиняемым огнем , на страхование не приним ались деревянные строения или хозяйственные п остройки , а также здания , имевшие соломенную ил и камышовую кровли . Процедура офо рмления договора страхования сопровождалась выда чей страхового полиса , неотъемлемой частью ко торого являлся архитектурный план объекта зал ог , передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк . С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных ) банков . История работы этих финансовых учрежд ений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий . Их роль в развитии кредитной систем ы и , как следствие , взлет российской эк ономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались , хотя именно акционеры эт их банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью . В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были по л ностью ликвидированы . По россий скому законодательству XIX века на одной террито рии не могли действовать одновременно более двух земельных банков , чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции . На Государственный крестьянский позем ельный банк (основан в 1882 году ) была во зложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли . Банк выдавал кр естьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет . За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей . При его у частии было п р одано и куплено 2,4 миллиона десятин земли , в основном помещичьей. Глава 2. Понятие ипотеки Вступивший в силу 16 июля 1998 г ода Федеральный закон РФ "Об ипотеке (зало ге недвижимости ) " существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка . После проведения в нашей стране массов ой жилищной приватизации многие стали собстве нниками жилья . В жизни возникают проблемы , порождающие необходимость погашения крупных долг ов , и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под з алог жилья . Ипотека отличается от продажи жилья не только тем , что у заемщика ес ть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья , но и тем , что на п ериод действия и п отеки он остается жить на своей жилплощади . Это отражено в первой главе пункта первого Закона "О б ипотеке ". Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия : 1. «Ипотека» (к ак правоотношение ) есть залог недвижимого иму щества с целью пол учения ипотечного кр едита (как правило , в банке ). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках до лжника . Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита . При этом во всех случаях обязател ь на государс твенная регистрация залога любой недвижимости . В случае неплатежеспособности должника требова ния кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно п еред другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижим о сти в собстве нность залогодержателя. 2. «Ипотека» (как ценная бумага ) подразумев ает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющ ий права залогодержателя на недвижимое имущес тво . Закладная обычно свободно обращается на рынке. Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости , и как получение кредита для покупки недвижимости . Термин "ипотека " ("чистая ипотека ") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств , когда предметом залог а служит недвижимое имуще с тво . Если кредит выдается на приобретение жилья , ис пользуется термин "ипотечное (жилищное ) кредитовани е ". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека ", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жил ья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разн ицей , что в первом случае в качестве о беспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог , так и поручительство , а во втором случае - только зал о г недвижимости. Глава 3. Нормативно-правов ая база Институт ипотеки ввиду различн ых как экономических , так и правовых препя тствий до настоящего времени не приобрел в России значитель ного распространения , по этому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов. В первую очередь к н им относятся Федеральный закон 1998 г . "Об ипо теке (залоге недвижимости )". Общие нормы о з алоге , не нашедшие места в указанном закон е , при нимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ . Регистрация недвижи мости , важнейшая функция государства , без надл ежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен , регулируется Феде ральным законом 1997 г . "О государс т венн ой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ". Фактическая реализация прав банка по и потеке возможна в рамках закона "Об исполн ительном производстве ". Отдельные специальные норм ы , которые тем не менее следует учитывать при заключении ипо течных договоров , р ассеяны и по соответствующим законам . Таким , например , как закон "О товариществах собств енников жилья ". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства , в том числе Жилищног о кодекса РСФСР , а также законам и правилам регистрации гра ждан по месту жительства . Члены семьи заем щика также имеют установленные законодательством права , нормированные в Семейном и Граждан ском кодексах РФ . Специальные акты защищают интересы несовершенно л етних , стариков и инвалидов . До начала девяностых годов ипотека пра ктически отсутствовала . Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость , являвшуюся ее объектом , на кредитора . После окончания расчетов между долж ником и кредитором недвижимость п ереоформлялась обратно . Приходилось дважды платит ь весьма высокую госпошлину , относимую на заемщика , и мириться с рисками , связанными с возможной недобросовестностью кредитора , получа вшего права на недвижимость по заниженн о й цене . Кроме того , сроки регис трации прав были весьма велики . В этих условиях данная схема , плохо защищавшая зае мщика , не могла найти широкого распространени я . Но и после легализации ипотеки , как цивилизованного правового института , в 1992 году , противор е чия между устаревшими отрасле выми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права , но уже не заемщика , а банка-кредитор а. Между «социалистическим» жилищным законодател ьством и новым российским правом имелся п ринципиаль но непреодолимый разрыв. К сожалению , и последние законы исправ или нетерпимое положение лишь наполовину . Нап ример , до принятия закона «Об ипотеке» воо бще не было серьезных оснований для высел ения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной кварт иры . Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жило й площади на одного жильца ). В настоящее время выселение вполне возможно , но при условии ... предоставления другого ж илого помещения в черте того же населенного пункта . В нашем случае в Москве . И с учетом всех санитарных норм . Судебная пра ктика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует . Ранее взыскание на заложенную квартиру мож но б ы ло обратить лишь в судебно м порядке . С целью обхода данного правила , широкое применение получило использование с хемы с заключением с неплатежеспособным заемщ иком договора «об отступном» . Но с момент а новации , т.е . замены первоначального договора новым , п р екращался договор залога и возникала конкуренция с другими кредит орами . Не все банки это учитывали и сд елки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» не движимости могли признаваться недействительными . По новому закону « Об ипотеке» дог оворная реализация недвижимости возможна. Глава 4. Функции ипотеки Ипотека в России выполня ет следующие функции : - является экономическим инструментом привле чения фин ансовых средств в сферу матер иального производства ;- обеспечивает возврат заемн ых средств ;- стимулирует оборот недвижимого им ущества , когда иные способы (купля-продажа и др .) экономически нецелесообразны или юридическ и невозможны ;- формирует рынок заклад н ых , производных ипотечных ценных бумаг и др. В ипотеке следует различать два аспект а : юридический и экономический . Юридическое со держание ипотеки состоит в обременении имущес твенных прав собственности на объекты недвижи мости при их залоге . В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент , позволяющи й привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов . В разных странах ипотека имеет свое место и с мысл , а следовательно и свое специфическое законодательство , регулирующее отно ш ения в данной сфере . Например , в США , где залог недвижимости используется очень широко , в том числе и в аграрном секторе , п од ипотекой понимается кредитование исключительн о в жилищной сфере . Во Франции право н а непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам , все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков , с этим связаны вобравши е в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сег менты. В первичном сегменте происходит реализаци я экономических интересов участников ипотечных отношений , где залогодатели в качестве испо лнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое и мущество. По договору об ипо теке может бы ть заложено недвижимое имущество , указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ , права на котор ое зарегистрированы в порядке , установленном для государственной регистрации прав на недви жимое имущество , в том числе :1. Земельные уч астки , за исключением указанных в ст атье 63 Федерального закона "Об ипотеке " земель , находящихся в государственной или муниципал ьной собственности , сельскохозяйственных угодий и з состава земель сельскохозяйственных организаци й , крестьянских (фермерских ) и личных подсобных хозя й ств , а также части земель ного участка , площадь которой меньше минималь ного размера , установленного нормативными актами. 2. Предприятия , а также здания , сооружения и иное недвижимое имущество , используемое в предпринимательской деятельности. 3. Жилые дома , квартиры и части жи лых домов и квартир , состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. 4. Дачи , садовые дома , гаражи и другие строения потребительского назначения. 5. Воздушные и морские суда , суда внут реннего плавания и космические 6. Объе 6кы н ез авершенного строительства недвижимого имуще ства , возводимого на земельном участке , отведе нном для строительства в установленном законо дательством РФ порядке. 7. Право арендатора по договору об аре нде недвижимого имущества (право аренды ) с согласия арендод ателя , если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В п . 1 ст . 5 Закона "Об ипотеке " установ лено , что предметом ипотеки может быть нед вижимое имущество по классификации ГК РФ , при наличии на него прав , зарегистрированных в порядке , установленном для государстве нной регистрации прав на недвижимое имущество . Этой нормой законодательно закреплено класс ическое понимание ипотеки как залога недвижим ости , подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на н е д вижимое имущество и сделок с ним. По сути , первичный ипотечный рынок - сег мент , объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников , вступающих между собой в соответствующие отношения , согласно в зятым на себя обязательствам по договору об ипо теке . Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка Важной стороной деятельности б анка является возобновление кредитных ресурсов , которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам . Эту чрезвычайно актуаль ную задачу выполняет вторичный рынок ипотечны х кредитов - сегмент ипотечного рынка , в ко тором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации п р ав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных ) в обезли ченные доходные бумаги (облигации ) и размещени е их среди долгосрочных инвесторов. Главным прорывом в новом законе явилос ь появление "закладной " как свободно обращающейся на рынке цен ной бумаги . Закладная яв ляется именной ценной бумагой , удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству , обеспеченному ипотекой имущества , указанного в договоре об ипотеке , без представления других доказательств суще ствова н ия этого обязательства и са мо право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество . Закладная выдается пе рвоначальному залогодержателю органом , осуществляющим государственную регистрацию ипотеки , после р егистрации и передается передаточной надписью . О бязанным по закладной признается должник и залогодатель . В закладной указывают ся : слово "закладная ", имя залогодателя и св едения о нем , название кредитного договора или иного денежного обязательства , обеспечиваем ого ипотекой , имя и сведения о должнике , су м ма основного обязательства , описа ние переданного в ипотеку имущества , по ко торому оно может быть опознано , подпись за логодателя (если это третье лицо , а не должник ), сведения о нотариальном удостоверении сделки.Закладная не требуется , если объектом ипотек и выступают предприятие как имущественный комплекс , земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения , леса , а также право аренды имущества. Закладная может быть передана (уступлена ) другому лицу . Новый залогодержатель приобретае т все пра ва прежнего . Он может треб овать исполнения обязательства , обеспеченного ипо текой , и получает право его переуступки . П ри этом согласия должника-залогодателя на это не требуется , если иное не предусмотрено законом . Эта уступка или цессия также требует нотар и ального удостоверения и государственной регистрации . Передача прав оформляется передаточной надписью на самой за кладной , владелец которой считается законным , если его права основываются на последовательн ом и непрерывном ряде передаточных надписей. В общем случае законодательство допус кает многократный последующий залог уже обрем ененного ипотекой имущества , что в принципе снижает кредитоспособность заемщика , на которую рассчитывал банк при заключении договора . Во избежание этого следует включать соотве тству ю щее запретительное условие в каждый ипотечный договор.Сам банк также может уступать свои права по ипотеке . Но ус тупка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна , если то му же лицу уступлены права требования к должнику по основ н ому обязательству , обеспеченному ипотекой . Иначе говоря , ипотека всегда следует за кредитом . Закладная упр ощает передачу прав по рассматриваемым правоо тношениям . Являясь оборотоспособной ценной бумаго й , закладная передается путем совершения очер едной пере д аточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация п ередачи ). Удобство закладной состоит еще и в том , что она сама может быть предмет ом залога. Рефинансирование банков через механизм вы пуска ипотечных облигаций под залог закладных прои сходит следующим образом :- заключение коммерческим банком с юридическими и (или ) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответству ющих закладных ;- эмиссионно-финансовые компании (ип отечные агентства ) производят выкуп з акладных у банка , путем выпуска облигаций , которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке ;- денежные средства , полученные от р азмещения облигаций на фондовом рынке , возвра щаются к кредитору . Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка Таким образом вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторам и и кредиторами на первичном ипотечном ры нке , обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финанс овые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке ) в ипотечные кредиты . Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств , поскольку они обеспечены закладными.К сожалению , в Закон е "Об ипотеке " не прописана п роцед ура предъявления закладной ее владельцем обяз анному по ней лицу . А ведь это один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки. Жилищный вопрос в России был и по-п режнему остается трудно решаемым . Треть россиян проживает в неблаг оу строенных квартирах . Московские очередики получаю т лишь шестую часть вводимой жилплощади , о стальная реализуется по коммерческим ценам . П онятно , что бесплатным жильем будут обеспечен ы далеко не все даже имеющие на это право . Поэтому если бы ипотека , о ко т орой так долго и много твердил и , была доступна большинству россиян , она стала бы основным инструментом успешной реали зации жилищной политики. Предложенная ранее правительством схема и потеки была неоднократно опробована и в Е вропе , и в Америке . Ее реализаци я п одразумевает , что покупатель берет в банке кредит под залог имеющейся или покупаемой квартиры . При этом права собственности ос таются у него , но распорядиться этим жилье м он может лишь после того , как рассчи тается за полученный кредит и выплатит пр оцент ы . По мнению экспертов , реализаци я такой схемы возможна только в условиях стабильной экономики . Но несмотря на то , что в стране нет пока развитого рынк а оценочных и риэлторских услуг , внедрение ипотеки все же продолжается во многих регионах России. В Москве кампания по внедрению ип отеки началась сравнительно давно . Однако пре жде чем выделить кредит покупателю , банк о бязан проверить его платежеспособность . Одним из главных условий призван стать официально декларируемый доход . А дальше все выгляди т следующим о бразом . Максимальный кре дит предоставляется на сумму не более 70% ст оимости квартиры . При этом предполагается , что выплаты по сумме кредита должны составля ть не более 30% ежемесячного дохода покупателя . Однокомнатная квартира в московских новостр ойках сто и т около 17000 долларов . При этом выплачиваемая покупателем сумма должна быть не менее 5100 долларов . Кредит на оста вшиеся 70% стоимости квартиры при таком расчете составит 11900 долларов . Ежемесячные выплаты при ставке 10% годовых и максимальном сроке кре дита 10 лет с оставят около 157 долларов . Значит , официальный д оход покупателя должен быть не менее 500 дол ларов . Можно смело утверждать , что даже в столице сегодня вряд ли найдешь многих , имеющих подобную сумму официального дохода . Власти предлагают цены н а недвижим ость в два-три раза выше расчетной , игнори руя основной закон рыночного ценообразования о взаимосвязи спроса и предложения . Типовое жилье рассчитано , в первую очередь , на о бычных людей , а большинство из них никак не уложится в предлагаемую цену. П озиция властей в вопросе ценообра зования вредна еще и тем , что лишает б ольшую часть общества возможности почувствовать результаты своего труда , получить материальн ое удовлетворение - собственная квартира становитс я недосягаемой мечтой . Очевидно , что в нын е шнем виде ипотека не решит жил ищную проблему в нашей стране . Она рассчит ана на людей с достатком , то есть на тех , кто или уже имеет жилье , или мо жет приобрести его , не влезая в дорогостоя щий кредит . Наверное , именно этим объясняются весьма скромные успехи ипотечного кредитования в России . Чтобы программа ипотек и заработала активно , доходы населения должны быть на порядок выше нынешних. Глава 7.Регистрация ипоте ки и договор об ипотеке Правило первое и очень важ ное : ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов . Правило второе : датой государственной регистрации ипотеки явля ется день совершения регистрационной записи в едином г осударственном реестре прав на недвижимое имущество . Документы , необходимые для регистрации Для государственной регистрации ипотеки д олжны быть представлены : нотариально удостоверенн ый договор об ипотеке и его копия ; док ументы , названные в договоре об ип отек е в качестве приложений ; доказательства уплат ы регистрационного сбора ; документ , подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательс тва . Если в договоре об ипотеке указано , что права залогодержателя удостоверяются закла дной , в МКР , одноврем енно с документами , указанными в пункте 2 настоящей статьи , пр едставляются также : закладная и документы , наз ванные в закладной в качестве приложений , и их копии . Отказ в государственной регистрации Заявителем может выступать только банк , который выдал кр едит на покупку зак ладываемой квартиры . Другие лица , в том чи сле покупатель недвижимости , могут действовать только по доверенности . В противном случае в регистрации ипотеки может быть отказан о . Другой причиной для отказа могут быть документы , представленн ые для регистрации , если они не соответствуют требованиям за конодательства . Например , на договоре отсутствует необходимое нотариальное заверение . Недопустима государственная регистрация ипотеки зданий , сооружений и их отдельных частей , которые еще не учте н ы в государственных органах (например , в БТИ ). Соответственно , в просьбе зарегистрировать договор иптеки в отношении такой недвижимости вам будет справе дливо отказано . Если принимается решение об отказе в государственной регистрации ипотеки , то заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления , направляется с ообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его до кументами . Отказ в регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суде общей юрисдикции или арбитражном с уде . Исправление технических ошибок , допущенных при регистрации Технические ошибки в записях , допущенные при государственной регистрации , исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявлени я об ошибке в записях . Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме . Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке внос ятся на основании соглашения м е жду залогодателем и залогодержателем об изменени и или дополнении условий договора об ипот еки . Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено . Отложение регистрации Регистрация может быть отложена не бол ее чем на один месяц , если : какой-либо из доку ментов , необходимый для регистрации , не предоставлен ; договор об ипотеке , закл адная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует н отариальное заверение ); необходимо проверить подли нность представленных документов (наприме р , подписи вызывают сомнение ); Принимая решение об отложении регистрации , МКР запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий . Е сли же эти требования не выполняются , то в регистрации ипотеки будет отказано . Рег истрационна я запись Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о залогодержателе (банке ), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости ) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита ). Если договор об и потеке предусматривает , что права залогодерж ателя удостоверяются закладной , это тоже указ ывается в регистрационной заиси об ипотеке . Все данные вносятся в регистрационную запи сь на основании договора об ипотеке . Государственная регистрация удостоверяется пу тем надписи на самом д оговоре . Она содержит полное наименование МКР , зарегистрировав шего ипотеку , дату , место регистрации и но мер , под которым она зарегистрирована . Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью . Комитет оставляет в своем архиве копию д о говора об ипотеке , а если договор предусматривает выд ачу закладной , также и ее копию . Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипо теке возлагаются на залогодателя , если соглаш ен ием между ним и залогодержателем не установлено иное распределение обязанностей . Если ипотека прекращается , то регистрацион ная запись погашается . Это происходит на о сновании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения су да общей юрисдикции , арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки . Гос ударственная регистрация является публичной . Любо е лицо вправе получить сведения о том , имеется ли регистрационная запись об ипоте ке соответствующего имущества , и заверенную в ыписку из нее . Отказ в регистрации либо уклонение от нее , отказ от внесения в регистрационную запись исправлений , погашение записи с на рушением установленных правил , регистрация несуще ствующей ипотеки , а также иные действия МК Р , которые противоречат закон у , могут б ыть обжалованы заитересованным лицом в суд общей юрисдикции или арбитражный суд . МКР возмещает заинтересованному лицу убытки , причин енные незаконными действиями . Таковыми могут быть : необоснованный отказ в регистрации ; необ основанный отказ от вн е сения испра влений в регистрационную запись ; задержка в государственной регистрации ипотеки сверх поло женного срока ; ошибки в регистрационной запис и ; уклонение от выдачи закладной или ее дубликата ; неправомерное погашение регистрационной записи ; необоснова н ный отказ от выдачи сведений об ипотеке и заверенной выписки из регистрационной записи . Закладная выдается первоначальному залогодерж ателю органом осуществляющим государственную рег истрацию ипотеки , после государственной регистрац ии ипотеки и передается п утем исполнен ия передаточной надписи (отчасти подобно векс елю , при условии соблюдения правил госрегистр ации ) Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному догов ору или иному обеспечиваемому ипотекой обязат ельству полностью либо в части , пред усмотренной договором об ипотеке . Ипотека , уст ановленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов , обес печивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом . Ипот ека , по обще м у правилу , обеспечивает также уплату залогодержателю сумм , причитающ ихся ему :- в возмещение убытков и /или в качестве неустойки (штрафа , пени ) вследствие неисполнения , просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязатель с тва ;- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами , предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом (ст . 393 ГК РФ ). Вопрос о возможности взыскания с физического лица , не выступающего в к ачестве п р едпринимателя , процентов за пользование чужими средствами в настоящее время пока открыт и также не имеет по ложительных судебных прецедентов . Дело в том , что в судебном процессе необходимо доказ ать , что гражданин имел возможность для по гашения долга , но не возвратил имеющ ихся у него средств , а использовал их иначе . У субъектов же предпринимательской дея тельности этот факт не доказывается,а презюми руется . - в возмещение судебных издержек и иных расходов , вызванных обращением взыскания на заложенное имущество ; - в возмещение расходов по реализации заложенного имущества . Если договором не предусмотрено иное , ип отека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме , какой они имеются к момен ту их удовлетворения за счет заложенного имущества . Правила закона о б ипотеке применяю тся к залогу незавершенного строительством не движимого имущества , при условии , что оно возводится на земельном участке , отведенном д ля строительства в установленном законодательств ом порядке . Но нельзя принимать в залог сельский дому сем ь и , которая зара батывает на жизнь сельским хозяйством , так как на такой дом нельзя обратить взыск ание . Здесь просматривается потенциальная возможн ость для мошенничества . Но если сам дом возведен на невозвращенный кредит , то обрат ить на него взыскание возмо ж но . Об общих трудностях , возникающих при обращени и взыскания на жилье , будет сказано ниже Понятно , что ипотека недвижимости , находящейс я в общей собственности возможна лишь с согласия всех собственников . Но залог доли в общей долевой собственности согласи я остальных сособственников не требует . П равда возникают дополнительные трудности при реализации залога , в том числе ввиду права преимущественной покупки реализуемой доли , в озникающего у других сособственников . В догов оре об ипотеке должны быть указаны пре д мет ипотеки , его оценка , существо , размер и срок исполнения договора , обеспечи ваемого ипотекой . Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования , места нахожде ния и достаточным для целей идентификации описанием . В договоре об ипотеке д ол жны быть указаны право , в силу которого имущество , являющееся предметом ипотеки , принад лежит залогодателю . В случае жилья это дол жно быть только право собственности . Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом «Об оценке» по соглашению залогодателя с залогодержателем . Договор , о беспечиваемый ипотекой , должен быть прямо наз ван в договоре об ипотеке с указанием его суммы , основания возникновения и срока исполнения . Должны быть указаны стороны к редитного договора , дата и место его заклю чен и я . Если сумма обеспечиваемого и потекой договора подлежит определению в будущ ем , в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения . Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям , в дого в оре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность ) соответств ующих платежей и их размеры либо условия , позволяющие определить эти размеры . Если права залогодержателя удостоверяются закладной , н а это обстоятельство указывается в договоре об ипотеке . Договор об ипотеке должен быть нотариа льно удостоверен и подлежит государственной р егистрации . Он вступает в силу с момента такой регистрации . Очень важно , что креди тный договор , который обеспечивается ипотекой , может быть заключен позже регистрации ипоте ч ного договора . При этом право залога возникает с момента заключения кредитн ого договора и заемщик ничем не рискует , если кредитный договор вообще не будет заключен . Для однозначности правового положения сторон полезно заключать и предварительные договоры. До возникновения права за лога имущество третьими лицами не будет с читаться обремененным ипотекой . Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора , при этом банк-залогодержатель имеет право пре имущественного удовлетво рения своих требовани й из страхового перед другими кредиторами . Поэтому полезно страховать заложенное не н иже размера основного долга с учетом проц ентов . Банк имеет возможность проверять налич ие и состояние заложенного имущества в на туре и по документам . О тчуждение з аложенного имущества собственником возможно лишь согласия банка . При любом универсальном п равопреемстве (например , в порядке наследования ) ипотека сохраняется , даже , если правопреемство произошло с нарушением закона о переходе прав . Сделка об о т чуждении иму щества без согласия банка признается недейств ительной . При конфискации недвижимости в порядке санкции за совершение преступления , по обще му правилу залог прекращается (п . 2 ст . 354 ГК РФ ), но закон об ипотеке предусматривает ее сохранение и в этом случае (п . 2 ст . 41). Представляется , что в данном случае действует норма специального закона . То е сть ипотека сохраняется и при переходе пр ав собственности к государству . А вот при виндикации заложенного имущества (возврат за конному собственнику из ч ужого незако нного владения по суду ) ипотека прекращается . Это произойдет , например , при покупке к вартиры у реэлтора , которому она не принад лежала или переход прав к которому призна н судом недействительным . В общем случае , законодательство допускает многок ратный после дующий залог уже обремененного ипотекой имуще ства , что в принципе снижает кредитосособност ь заемщика , на которую рассчитывал банк пр и заключении договора . Во избежание этого негативного фактора следует включать соответству ющее запретительное у с ловие в кажд ый ипотечный договор . Со своей стороны сам банк может ус тупать свои права по ипотеке . Но уступка залогодержателем прав по договору об ипо теке другому лицу действительна , если тому же лицу уступлены права требования к д олжнику по основному обяз ательству , обеспе ченному ипотекой . Иначе говоря , ипотека всегда следует за кредитом . Закладная упрощает п ередачу прав по рассматриваемым правоотношения . Являясь оборотоспособной ценной бумагой , закла дная передается путем совершения очередной пе редаточной н адписи (требуется лишь по следующая госрегистрация передачи ). Удобство закла дной состоит еще и в том , что она сама может быть предметом залога . Банк мож ет обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущест ва своих требовани й , вызванных неиспо лнением или ненадлжащим исполнением обеспеченног о ипотекой обязательства , в частности неуплат ой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части . В случае периоди ческих платежей : при нарушении сроков внесени я платежей более т рех раз в т ечение 12 месяцев , даже если каждая просрочка незначительна . Взыскание , как правило , производи тся по решению суда . Причем , если залогода телем является гражданин , суд может по его просьбе , отсрочить исполнение присужденного взыскания на 1 год , п р и условии , ч то сумма нарастающего долга не перекроет стоимость недвижимости . Во внесудебном порядке реализация может происходить на основании нотариально удостоверенного соглашения между сто ронами (помните , упоминавшееся выше отступное ?), но при этом пра в о залога не прекращается . Очень важный вопрос: доверие населения к ипоте ке. Большая часть людей потеряла доверие не только к банкам, но и к государ ству. Гарантия государства состоит в том, чтобы обеспечить своими ресурс ами возможные потери денежных средств. Правительство Москвы такие гара нтии дает. Но если этот вопрос в России не будет решен повсеместно, то ипот ека не пойдет. Так, при внедрении ипотечного кредитования необходимо обя зательное участие страховых компаний. В случае, если семья временно поте ряет возможность платить за строящееся жилье, за нее будет выплачивать в зносы страховая компания. Если же семья и в будущем будет не способна опл атить стоимость жилья, то ей могут предложить переселиться в менее дорог остоящее жилье, построенное на средства страховых компаний, задействов анных в ипотеке. Глава 8. Особенности страх ования ипотеки Одним из самых действенных инструментов по обеспечению догов орных обязательств является залог и в особенности залог недвижимости (и потека). В свою очередь, проведение залоговых операций также связано с оп ределенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожени я) или повреждения предмета залога и т.п. Значительно снизить подобные ри ски позволяет страхование. Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях яв ляются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 № 4015-1 "Об о рганизации страхового дела в Российской Федерации" и, наконец, Федеральн ый закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипот еке). Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в за висимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, е сли иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет зало годателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в ста тье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложен ного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями э того договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных ус ловий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель об язан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает разме р обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательст ва. Как правило, выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в сл учаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (наприм ер, в пользу залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержа теля-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего т ребования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно и з страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждени я заложенного имущества. Данное требование подлежит удовлетворению пр еимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц , в чью пользу осуществлено страхование. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повле кшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая ком пания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорц ионально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости залож енного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не свыше полной (страховой) сто имости имущества. Указанное положение, относящееся к так называемому не полному имущественному страхованию, закреплено в статье 949 ГК РФ. Страхование заложенного имущества является одним из важных условий до говора ипотеки. В соответствии со статьей 35 закона об ипотеке при нарушен ии залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества за логодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения об еспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не буде т удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на залож енное имущество. Виды ипотечного страхования на примере г.Москвы В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях прор абатываются различные программы с использованием ипотечного механизм а в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы от 11.08.98 № 625 была принята К онцепция развития ипотечного кредитования в г.Москве, в которой помимо п рочего определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном к редитовании. Составными элементами данной программы являются: : имущест венное страхование как основной элемент страховой программы. Страхова ние предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу-заемщику) яв ляется обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержател я-кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет; • страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипо течного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования может рассматриваться страхование ответственности оценочных организ аций, осуществляемое в соответствии с Законом г.Москвы от 11.02.98 № 3 "Об оценоч ной деятельности в городе Москве"; • страхование жизни и и трудоспособно сти физических лиц-заемщиков. Оно проводится в рамках добровольного стр ахования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в качестве одно го из внутренних условий кредитования, действующих в банках-кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка-кредитора; • страхование кр едитных рисков. Осуществляется в рамках добровольного страхования пре дпринимательского риска финансовых институтов (например, банков-креди торов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк-кредитор стра хует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом-заемщик ом своих обязательств по кредитному договору. Глава 9. Выселение некреди тоспособных залогодателей Жилой дом или квартира , при обретенные за счет кредита банка в собств енность , считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора к упли-продажи жилого дома или квартиры (ст . 77 закона об ипотеке ). Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация , предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры . К зал огу жилого дома или квартиры , возникающему на основании указанного положения закона , п рименяются правила о за л оге недвиж имого имущества , возникающем в силу договора . Данная норма закона об ипотеке удобна в целях упрощения сбора доказательств для возможного в будущем судебного доказывания прав банка . Но пока отсутствует устоявшая судебная практика , учёные не совет о уют основывать на ней правоотношения с заемщиками . Все существенные условия и даже все , на первый взгляд , малозначимые детали , жела тельно включать в отдельный договор . Правда , московская ипотечная программа пошла по пу ти упрощения . Все существенные услови я ипотеки предполагается включать в кредитный договор с банком и договор купли-продажи п риобретаемой на кредит квартиры , а право з алога будет возникать в силу упомянутой в ыше нормы ст . 77 закона об ипотеке . К сожалению , проблема «членов семьи» и их возмож ного выселения , пока остаетс я актуальной при любом самом юридически п роработанном договоре . Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого д о ма или квартиры совме стно проживающих в этом помещении залогодател я и членов его семьи , если оно являетс я для них единственным пригодным для пост оянного проживания помещением . Для случаев ипотеки жилья , купленного как раз на банковский кредит (интересующ ий нас случай ), закон делает исключение . Неплатежеспособные жильцы по закону об и потеке сами обязаны выселиться . Правда , эта обязанность возникает в течение месяца пос ле фактической реализации (продажи ) третьим ли цам занимаемого ими жилья . Понятно , что с а ма стоимость квартиры с жильцами , которых еще только предстоит попытаться выгнать , резко упадет . Разве что бандиты б удут их покупать с умеренным дисконтом . Но думается , что даже в тех случаях , когд а закон об ипотеке предусматривает выселение , называя его « обязанностью освободит ь занимаемое помещение» , никакой суд иск п риобретателя о выселении прежних жильцов без предоставления другого жилья не удовлетворит . Дело в том , что при конкуренции (пр отиворечии ) норм различных законов , предпочтение отдается специал ьным нормам отраслевого законодательства , то есть в данном случае - жилищного права , а не «ипотечного» . К э тому законодательству имеется и прямая отсылк а в Гражданском кодексе (п . 1 ст . 292): «Члены семьи собственника , проживающие в принадлежащем ему жило м помещении , имеют право пользования этим помещением на условиях , предусмотренных жилищным законодательством.» А жилищное право предусматривает выселени е на улицу лишь в одном случае (ст . 98 ЖК РСФСР ): если проживающие систематически разрушают или портят жилое помещение , или используют его не по назначению . Впрочем и эта норма не нашла широкого практи ческого применения за многие годы своего действия . Во всех других случаях прямо в судебном решении о выселении должно быть указано другое жилое помещение , уд о влетворяющее санитарным нормам и находяще еся в черте того же населенного пункта , куда выселяемый обязан переселиться . Поэтому банк должен быть готов к тому , что ему при широкой программе ипотечного кредитов ания придется организовывать переселенческий фон д. Либо придется выдавать кредиты лишь тем , кто имеет другое достаточно просторное жилье . Можно описать и другие экзотически е , но вероятно , «рабочие» схемы обеспечения реального освобождения квартир неплатежеспособных заемщиков . В Москве есть ипотечная прог рамма Московского правительства . Она , кстати , предус матривает создание «отселенческого фонда» за счет Москвы . Последнее , учитывая всеобщую корр упцию может приводить к очевидной мошенническ ой схеме : Кавказ - кредит - квартира - постоянная «прописка» (регис т рация ) - выселение в худшую квартиру в Москве . Последняя с пропиской практически обойдется заинтересованным лицам в цену равную размеру первого взноса банку . Перспективным направление для з ащиты интересов банка-кредитора является страхова ние его рисков , н о учитывая выше сказанное , оно скорее всего сильно увелич ит стоимость самого кредита . Можно предложить самим заемщикам страховать свою платежеспосо бность , если такой продукт будет предложен страховщиками . Глава 10. Ипотечное кредит ование на практике Предположим, человек принимает решение купить кварт иру. Передо ним два пути. В первом случае, став потенциальным заемщиком, я обращаюсь в банк за кредитом. Банк проверяет у меня наличие возможностей получить кредит и возвратить его в срок, и только затем принимает решени е о размере выделяемой суммы. Удостоверившись в размере его доходов, нал ичии собственности, банк вручает ипотечный сертификат на сумму кредита и 30 процентов взноса от стоимости будущей квартиры. Затем ему предстоит в стреча с продавцом жилья и выбор квартиры в соответствии с выданным ипот ечным сертификатом. Вместе они подписывают предварительный договор ку пли-продажи. По правде говоря, разумнее выбрать второй вариант. Сначала обратиться к продавцу жилья и в соответствии с соглашением зарезервировать понрави вшуюся квартиру. Лишь подписав соглашение о ее резервировании на обусло вленный срок и взяв пакет документов предварительной купли-продажи, обр атиться к кредитору для получения ипотечного кредита. Как и в первом случае, после проверки кредитоспособности получателя зай ма банком выдается ипотечный сертификат. Обязательным условием обоих в ариантов является страхование закладываемого недвижимого имущества, с трахование жизни и трудоспособности заемщика. Итак, часть пути преодолена. Однако все его последущие действия будут за висеть от ипотечного банка, к которому мне предстоит обратиться. В случа е положительного решения банк и заемщик в моем лице заключают кредитный договор и предварительный договор о залоге жилья. Одновременно мною на б анковский счет вносится аванс за жилье. Покупка квартиры оформляется договором купли-продажи и регистрируется в соответствии с законодательством. По данному договору банк оплачивае т стоимость жилья из аванса и суммы кредита. Наконец, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно зарегистрировать переход права собственности на квартиру, и покупатель смело может вселиться в квартиру и зарегистрировать залог ж илой площади. А в ближайшие десять лет мне предстоит ежемесячно выплачив ать платежи по ипотечному кредиту. Поскольку в программе ипотечного кредитования предполагается участие разных категорий населения, то и схемы выплат будут различными. При стан дартной схеме 30 процентов вкладывается собственными средствами, кредит стоимости жилья составляет 70 процентов. Гражданам, которые не располага ют достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандарт ных банковских условиях, предлагается следующий вариант: 30 процентов от стоимости квартиры оплачивается за счет собственных средств, доля госу дарственных субсидий составляет 20-50 процентов и на ипотечный кредит прих одится 20-50 процентов. Однако постепенно доля рынка с льготными условиями кредитования будет сокращаться. Первоначальный взнос также может форм ироваться за счет имеющегося жилья и приниматься к зачету продавцом нов ой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами. Глава 11. Социальный аспек т ипотеки Ипотека — это практически единственное в настоящий момент средство д ля решения средним классом своих насущных жизненных проблем . Посудите сами . Можно в течение 5-10 лет откладывать средства для прио бретения квартиры и при этом неоправданн о тратить деньги на аренду жилья . Но л учше сегодня приобрести квартиру в собственно сть , используя ипотечный кредит и , проживая в ней , выплачивать в течение тех же лет взятый кредит . Конечно , за такую кварт иру придется в итоге заплати т ь больше рыночной цены , однако , деньги деньгами , а нормальная жизнь в собственном благоус троенном жилье , в конечном счете , привлекатель нее и дороже этих денег . В отличие от других схем , выплата ипотечного кредита н а протяжении всего срока погашения произв о дится равными платежами , что значи тельно облегчит планирование семейного бюджета . Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи . Для получени я ипотечного кредита необходимо накопить перв ый взнос , то есть не менее 30% от стоимос ти пригляну вшегося жилья . Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья , если он не смож ет погасить кредит . Однако , если возникает необходимость , то кредит может быть переоформ лен и на другое лицо . В качестве гаран тии погашения предо с тавляемых кредитов некоторые банки , например Сбербанк , требуют поручительства физических или юридических лиц . Заложенное имущество подлежит страхованию о т рисков утраты и повреждения . Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по со г ласованию с заемщиком . Есть целый ряд схем кредитования . При рассрочке , например , квартира зачастую оформл яется в собственность заемщика только после полной выплаты задолженности . Это чревато возможной потерей выплаченной суммы и квар тиры в случае банкрот ства организации-прод авца . Такие схемы теперь не очень популярн ы у москвичей , ведь после падения многих с финансовых пирамид остальным даже взби раться на них не кажется привлекательным . Для настоящего становления ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность , а также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству . И здесь серьезнейшим аргументо м в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собс твенность , что обеспечивается р ассмотренн ой выше моделью ипотеки» . Глава 12. Минусы ипотеки Чтобы ипотека была массовой , охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе ), надо , чтобы деньги , которые чел ове к вкладывает , как минимум , не облага лись подоходным налогом . А сейчас с этих денег берут подоходный налог . Вначале , мо л , заплати , а уж потом вкладывай в ипот еку . В принципе , это ненормально , так в мире не делается . У нас все операции с квартирами об лагают ся НДСами , поэтому ипотечники выдумы вают разные хитрые схемы , чтобы НДС не платить . Когда люди через ипотеку купили квартиру , им надо образовывать кондоминиум , и выясняется , что и там поборы : и по части НДС , и по части несоответствия пл аты , которую они бу д ут потом пл атить за коммунальные услуги , плате за обы чное коммунальное жилье В банковском законода тельстве тоже есть что менять… В общем , есть целая серия законов , которые надо “чистить” , поскольку они тормозят нормальное развитие ипотеки . В связи с ипоте кой в первую очередь главное – решить вопрос с нал огами налоги . Нужны поправки к НДС и п одоходному налогу , так , чтобы человек мог , не скрывая ничего , показывать свои доходы . Ставка подоходного налога не должна быть высокой . Второе : вложение денег в жилье д олжно освобождаться от подоходного налога . Правда , если это не хоромы за миллион долларов.то легко сделать . Просто ну жно категоризировать недвижимость . Недвижимость о дной категории подпадает под налогообложение , другой категории - нет . Заключение На сегодняшний день ипотека доступна лишь тем , чей годовой доход со ставляет от $ 25 000 до $ 50 000. Все проблемы ипотечного кредитования на данный момент укладываются в три равно значимых пункта : макроэкономиче ские параметры про граммы , т.е . низкая по купательная способность населения (лишь 1,5% россиян могут позволить себе купить жилье ; годово й доход выше 4 тыс . руб . на человека име ют всего 5% наших сограждан ; остальные вообще не имеют шансов на кардинальное решение своих жилищны х проблем ); ее институциональное обеспечение ; профессиональные кадры. Приоритетными шагами тут должны стать реализация небольших ипотечных кредитов , покрытие части расходов на приобретение нового жи лья - старым (его стоимостью ), приведение нормат ивных акто в в соответствие с федеральн ой программой "Свой дом ". Сегодня назрела п отребность в федеральном институте для стимул яции ипотечного кредитования , в нормативной б азе на федеральном и региональном уровне , в анализе и прогнозировании всего относящегос я к ипо т еке , в подготовке специ алистов . Но пока все эти препоны не ус транены , слово "ипотека " не будоражит воображен ие потенциального новосела. Тем не менее ипотека , на мой взгляд , получит все большее и большее распространение и даст импульс инв естициям и экономи ческому росту . Иного пути просто нет. Список использова нных источников: 1) Гражданский кодекс РФ – 1994 г. 2) ФЗ «Об ипотеке» - 1998 г. 3) ФЗ «О регистрации недвижимого имущества» - 1998 г. 4) А.В Терёхин «Пояснительная записка для ипотечного кредитования» - стат ья 2000 г. 5) Р.С. Петров «Обязательственное право» - Москва 1997 г. 6) А. С. Куприянов «Комметарий к ипотечному кредитованю» - статья 2001 г. 7) К.Л Ромашов «Ипотека в России» - статья 2000г. 8) А.С. Лавров «Что представляет собой ипотека на практике?» - статья 2000 г.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Приехали два наших артиста в Германию на гастроли. Как обычно, выбрали день для покупок. Зашли в обувной магазин. У обоих размеры одинаковые, и они выбрали себе, соответственно, одинаковую обувь от известного производителя по цене 300 евро за пару.
Накануне отъезда один решил приколоться и в гостиничном номере поменял свой левый ботинок на правый коллеги.
Прилетают домой в Москву. Проходит неделя, от "обманутого" ни слуху, ни духу. Звонит ему шутник и спрашивает:
- У тебя никаких накладок в Германии не было?
- Представляешь, решил я перед вылетом ещё раз примерить новые ботинки. Оказалось, по ошибке в магазине в коробку положили два левых. Но я перед самым вылетом успел таки забежать в магазин, и мне их там обменяли на нормальную пару.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru