Инвестиции в недвижимость

Аннотация. В данной работе на примере кон кретной квартиры рассматривается возможность оценки ее стоимости разл ичными методами: затратным методом, методом сравнения рыночных аналого в, доходным методом. Дается заключение о сопоставимости полученных резу льтатов. Также рассматривается инвестиционный проект по вложению сред ств в квартиру с целью получения дохода и определяется его эффективност ь при заданных условиях. 16 табл., 3 рис., стр. 22 Содержание Введение 4 Глава 1. Существующая нормативно-правовая база 5 Глава 2. Описание объекта 8 21. Краткое описание объек та Анализ месторасположения. Огранич ения и допущения 11 Глава 3. Методы оценки 12 31. Затратный метод 12 Метод сравнения рыночных аналогов 14 Доходный метод 17 Согласование результатов Глава 4. Сравнительный инвестицио нный анализ 19 41. Определение основных и нвестиционных показателей 19 Ранжирование показателей 21 Заключение . 22 В ведение В рыночной экономике широко распространены операции с недвижимостью. О ценка недвижимости необходима для осуществления следующих операций: - при продаже или с даче в аренду; при акционировании предприятия и п ерераспределении имущественных прав; при привлечении новых пайщиков и эмиссии акций; при налогообложении си страховании имущества; при кредитовании под залог недвижимости; при исполнении прав наследования; для исполнения судебного приговора. Оценка недвижимого имущества е сть начало инвестиционного процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. Для управления недвижимостью необходима методика оценки объектов недвижимого имущества. В данной курсовой работе рассматриваю тся основные методы оценки на примере конкретной квартиры. Г лава 1. Существующая нормативно-правовая база 1 . 1 Недвижимость : К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся зе мельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что п рочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразме рного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние н асаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть от несено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). 1 .2 Квартира как объект права : Собственнику кварти ры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, зани маемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на об щее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). 1.3 Жилая квартира: Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилым и помещениями, предназначенная и в административном порядке признанн ая пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленны й вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два ф ункциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциона льных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользовани я). Жилая комната: Конструктивно обособленная неделимая функциональ ная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами гос ударственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью ос новного (главного) назначения. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежност и жилых комнат): Конструктивно обособленные неделимые функциональ ные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), пло щадь которых в соответствии с правилами государственного учета учи тывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательны х помещений предусматривается проектом и признается в администрати вном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указа но в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами о ценки не являются. 1.4 Цена : Исполнение договора оплачивается по ц ене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом сл учаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом. В сл учаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора должно быт ь оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взим ается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК РФ) 1.5. Ответственность при государственной регистрации прав на недвиж имое имущество и сделок с ним Учреждение юстиции по регис трации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом несет отв етственность за своевременность и точность записей о праве на недвижи мое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Ответственность за точность данных, своевре менность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут ор ганизации по учету соответствующих объектов. Лица виновные в умышленно м или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недви жимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в св язи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Р оссийской Федерации. При оценке объекта недвижимости оценщик должен придерживаться следующих основных треб ований: правильно идентифицировать н едвижимое имущество, связанные с ним имущественные права; учесть цел ь и предполагаемое использование результатов оценки; определить мас штабы поиска и сбора данных; выявить любые ограничивающие условия, если таковые имеются; и определить эффективную дату оценки; - определить оцениваемый тип с тоимости; - рассмотреть всевозможные юридичес кие ограничения прав собственности на объект недвижимости, если таков ые имеются; Выявить и учесть влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости любого связанного с эти м объектом движимого имущества, оборудования или нематериальных акти вов, не являющихся частью недвижимости. Оценщики несут ответственность за проведенную оценку п еред клиентом по договору и в соответствии с действующим граждански м законодательством. Кроме того, недобросовестность при проведении оц енки может повлечь за собой лишение оценщика лицензии, что находится в компетенции ФКЦБ России. Установить, что обязательства по кредитному договор у (договору займа) или иные обязательства, в том числе основанные на дого воре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре, могут быть обеспече ны залогом земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого имущества далее именуется - ипоте ка (Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мер ах по развитию ипотечного кредитования") Глава 2 . Описание объекта . 2 .1. Краткое описание объекта АКТ ОСМОТРА Объект подлежащий оценке КО Д № АДРЕС : г.Новосибирс к ул. Театральная 9 кв.2 : Ф И О владельца Алексеева Н.В. № справки БТИ 6574 Доп . Данные Государственная ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЙОНУ РАСПОЛОЖЕ НИЯ РАСПОЛОЖЕНИЯ Ана лиз окрестностей отл хор Уд ов ЦЕНТР Ё рынок рабочей силы Ё 3 Ё ПРИБЛ . К ЦЕНТРУ Ё близ . к мес ту работы Ё 3 Ё ПО ЛИНИИ МЕТРО (ПРАВ ) Ё близость к магазинам Ё Ё 3 ПО ЛИНИИ МЕТРО (ЛЕВ ) Ё близ . к учеб . завед. Ё Ё 3 СРЕДНЕЙ УДАЛЁННОСТИ Ё об ществ . Транспорт Ё Ё 3 (правобережье ) близость к местам об- СРЕДНЕЙ УДАЛЁННОСТ И Ё щест венного отдыха Ё Ё 3 (левобережье ) коммунальные усл. Ё 3 Ё ОТДАЛЁННЫЕ (ПРАВ ) 3 совместимость з /п Ё Ё Ё ОТДАЛЁ ННЫЕ (ЛЕВ ) Ё защита от неп.воз д. Ё Ё Ё ПРЕСТИЖНЫЕ Ё охр.обществ . пор-ка Ё 3 Ё ПРИГОРОДНЫЕ озеленение Ё 3 Ё ОБЛАСТЬ Ё отношение рынка Ё Ё 3 привлекательность Ё Ё 3 ДОПОЛН ИТЕЛЬНЫЕ ДАННЫЕ : Рядом расположены : ДК Чкалова , поликлиника N 3, спортивный стадион , стоматологическая поликлиника ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОМА МАТЕРИАЛ ЭТАЖНО СТЬ ОТДЕЛКА ОРИЕНТАЦИЯ СТЕ Н кол-во Высота кирпич 5 2 ,8 штукатурка ДОПОЛ НИТЕЛЬНЫЕ ДАННЫЕ ИНФОРМАЦИЯ О КВАРТИРЕ ЭТАЖ КОЛ-ВО ПЛОЩАДЬ КОМНАТ ОБЩАЯ ЖИЛАЯ 1 2 3 4 5 КУХНЯ С.У. 1 3 90 54 19 18 17 9 5.5 ТИП САНУЗЛА БАЛКОН ЛОДЖИЯ ТЕЛЕФОН ОРИЕНТАЦИЯ ОБЩИЙ ВИД СМЕЖ РАЗД ОКОН Ё ь Ё Ё ь север , ю г Водоснабжение ЦЕНТР. (ГС). ОТДЕЛКА ДОПОЛНИТ . ДАННЫЕ ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ РАСПОЛОЖЕНИЕ В ПОДЬЕЗДЕ Г Е Н Е Р А Л Ь Н Ы Й П Л А Н УЧАСТКА АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРО Н Заказчик(Ф И О ) Фом ина Юлия Николаевна Оценщик : Соко ловский Виктор Юрьевич Дата :15 . 09. 97 2 .2. Анализ месторасположения . Ограничения и допущения Квартира расположена в Дзер жинском районе , на улице Театра льная , которая пересекается с у лицей Авиастроителей . Этот пра вобережный район относительно удален от центра и линии метро, но рядом и меются места общественного отдыха, спорта, службы быта, продовольственн ые и промтоварные магазины, поликлиники, больницы, даже небольшой рынок . Места общественного о тдыха : ДК Чкалова, ДК Калинина, относит ельно недалеко расположены ДК Горького, клуб "Отдых" . Спортивные учреждения : СК завода им . Чкалова, СК "Сибирь", СК "Север", плавательный бассейн "Нептун" . Службы быта : ателье, па рикмахерская, филиал НДМ . Хорошо развита транспортная сеть : 3 и 29 маршруты автобусов, 11,14,23 маршруты трамваев, 13,33 - маршрутные такси, 22 троллейбус, имеются коммерческие рейсовые автобусы в разные ра йоны города . В ближайшем будущем планируется капитальный ремонт , предлагаемого к продаже дома, что повы сит его стоимость . К ноябрю 1998 года будет проведена новая телефонная линии , кот орая затронет и ул . Театральную . Г лава 3. Методы оценки 3 .1. Затратный метод Основные понятия : исходная восстановит ельная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент сд ачи дома. ( См. тех. паспорт сооружения.). восстановительная стоимость - стоимос ть строительства одного кв. метра на момент оценки. коэффициент удорожания - во сколько раз выросла исход ная восстановительная стоимость на момент оценки. (Представляются ежем есячно.). остаточная стоимость - восстановительная стоимость с учетом износа. Методика расчета цены продажи жилья. 1.Свд = Сисх * Куд , где Свд - восстановительная стоимость ; Сисх - исходная восстановительная стоимость ; Куд - коэффициент удор ожания ; Тип дома Стоимость строительства 1 м І на 01.05.97г. (млн. руб.) Панельный 9 эт. 2,0 Панельный 5 эт. 1,6 Панельны й 3 эт. 1,4 Кипичный 5 эт. 2,2 Кирпичный 9-12 эт. 3,1 Свд=2,2*1=2,2 млн . руб . 2. Со = Свд * ( 1 - Иф/100 ) , где Со - остаточная стоимость Иф - физический изн ос дома на год последнего обследования БТИ. (Данные БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.). Таблица 1. Группа капитальности строений Среднегодовой прирост физического износа (%) в зданиях построенных : до 1917 г. до 1941 г. после 1941 г. 1 кирпич камен. 0 ,2 0,4 0,7 2 панельн. кирпич. (лент.фунд) монолит 0,3 0,5 0,8 3 Камен облегчен 0,4 0,6 1,0 4деревян. брус чатые 0,6 0,9 1,5 5 деревян. Щитовые --- 1,5 2,0 *Для всех серий пятиэтажных строений - 1. Со = 2,2*(1-0,7*28/100) =1,7 3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кх * Км , где Ксож - учитывает соотношение о бщей площади квартиры и жилой ее площади : 095 - м енее 1.50 1.00 - от 1.50 до 1.66 1.05 - от 1.66 до 2.00 1.10 - свыше 2.00 ; Кбл - при наличии балк она данный коэффициент равен 1.00 ; при наличии лоджии - 1.05 ; при их отсутствии - 0.95 ; при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10 ; Кэт- в том случае, если квартира находитс я на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90 Во всех остальных случаях - 1,00. Киз - изолированность комнат; 1,04 -все комнаты изолированы; 096-смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо бол ее чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах, 1,00 - во всех остальных случаях; Клиф -наличие лифта; 1,03 - есть в домах,имеющих,5 и менее этажей;; 1,00 -есть в домах имеющих более 5этажей,либо нет в домах, и меющих 5 и менее этажей; 0,97 - в домах , имеющих , более 5 этажей; К выс- высота помещений; 0,98 -менее 2,5 м ; 1,00 - от 2,50 м до 280м 1,02 - от 2,80 м до 300 м ; 1,04 - от 3,00 до 340 м; 1,06 - свыше 3,40 м; К мус - наличие мусоропровода; 1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей; 097 - нет в домах, имеющих более 4 этажей ; Кх -коэффициент, учитывающий площадь кухни; 0,95 -при площади кухни до 6 кв. м; 1, 00 при площади от 6 кв. м до 9 кв. м 1,05 при площади от 9 кв. м до 12 кв. м; 1,10-----свыше 12 кв. м. Км - коэффициент ,| учитывающий материал стен в том случае если кирпич - 1 ,10 в том случае если монолит - 1,05 в том случае если сборный железобетон -1,0 Стм = 1,77+1,05+0,95+0,90+1,04+1,0+1,02+0,97+1,05+1,10=10,85 4. Стоимость жилья с учетом местор асположения дома (Смм): Смм = Стм*Кзон Месторасположение Кзон Центр 1,3 Приближенные к цен тру 1,2 По линии метро (800 м от станции) 1,1 Средней удаленности 1,0 Удаленные 0,9 Престижный пригород 1,2 Пригород 0,75 Смм = 10,85*0,9=9,765 3.2 . Доходный метод. Задачей оценки являет ся определение цены спроса и/или цены предложения, и/или цены сделки на конкретную кварти ру, на конкретную дату или конкретный период "T", исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Данная Методика предусматривает, что оцениваемая ква ртира задает все параметры однородности будущей выборки, но с ама не обязательно входит в эту выборку. Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на 1 кв. м общей площади квартиры. 3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели д омов, в которых расположены квартиры и функциональные модели к вартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом д оме, построенном по типовому проекту, и расположенные на перв ом этаже, признаются равными по цене, если функциональная моде ль "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращ ающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные). Данная Методика в качестве примера предусматривает сл едующий перечень и упорядочение свойств в функциональной мод ели "m-комнатная квартира": 3.3.1. Месторасположение строения. 3.3.2. Капитальность строения. 3.3.3. Общая площадь. 3.3.4. Жилая площадь. 3.3.5. Площадь кухни. 3.3.6. Этажное расположение квартиры. 3.3.7. Количество проходных комнат. 3.3.8. Высота помещений (этажа). 3.3.9. Количество балконов, лоджий. 3.310. Наличие телефона. Предполагается, что квартира оборудована другими обычны ми для данной местности удобствами, важность которых учитыва ется комплексно, без упорядочения. Об щая жилая площадь и площадь кухни в выборочных квар тирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 кв. м от соответствующих площадей оц ениваемой квартиры. 3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующи х трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и послед него, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов пр и прочих равных показателях признаются равными по цене. 3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс - минус 10 см, при прочих равных условиях признаются рав ными по цене. 3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры бе з телефона на величину, равную затратам на установку телефона. Строим выборку из аналогичных объектов по следующим пара метрам: · Количество комнат · Тип квартиры (ПГ,УП,ИНП,МГ,МС,К) · Тип дома (Кирпич, Панельные) Район N п/п Район Улица Тип эт/эт/м Площадь Б/ л С/у Телефон Стоимость млн . р 1 Дзерж Трикотажн ая изол 5/5/к 90/60/7 б р - 180 2 Дзерж Кошур никова см-из 1/9/п 65/41/7 л р - 120 3 Дзерж Шекспира из 8/10/к 67/48/7,5 л р + 180 4 Дзерж Гоголя см-из 3/9/п 64/44/7 б, л р - 135 5 Дзерж Толбухина из 2/5/п 57/38/7 б р + 115 6 Дзерж 25 лет Октября см-из 2/9/к 54/38/7 - р + 125 7 Дзерж Учите льская см-из 9/9/п 60/43/7 б,л р + 130 8 Дзерж Д . Давыдова из 2/5/к 74,3/51,4/9 б,л р + 230 9 Дзерж Авиа строителей из п/г 5/6/к 80/50/12 л р + 180 10 Дзерж Авиастроителей из п\г 2/3/к 82/57/10 - р - 145 Квартира ст-ть 1м 2 Эквивал.ст-ть. Оц ениваемая квартира. Х 0,9 1,0 0,9 1,05 0,95 Квартира M3 2,687 1 1,10 0,9 1,05 0,9 2,5138 Квартира M6 2,315 1 1,10 0,9 1,05 1 2,4064 Квартира M1 2,000 1 1,05 1 1,05 0,95 2,0948 Квартира M5 2,018 1 1,05 0,9 1,05 0,95 1,9022 Квартира M4 2,109 1 1,10 0,9 1,05 0,86 1,8854 Квартира М2 1,846 1 1,05 1 1,05 0,9 1,8317 Квартира М9 2,250 1 1,00 0,9 1 0,9 1,8225 Квартира М10 1,768 1 1,10 0,9 1 1 1,7503 Квартира M8 3,096 1 1,10 0,9 1 0,48 1,4712 Квартира M7 2,167 1 1,10 1 1,05 0,48 1,2014 Математическое ожидание предлож ения : М(х) предл =( 2 ,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+ +1,2014) / 10 =1,8880 Математическое ожидание спроса : М(х) спрос =( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154 Медиана предложения : М е предл = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586 Медиана спроса : М е спрос = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108 Цена сделки : Р = ( М(х) предл + М(х) спрос ) / 2 * К ти К ти определяется в то м случае, когда медиана отличается от математического ожидания более че м на 10 % К ти = (М е спрос + М е предл ) / ( М(х) спрос + М(х) предл ) Р = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517 Цена квартиры Р кв = Р * Общ . площадь Р кв = 1,7517 * 90 = 160,653 млн . руб 3.3. Согласование результатов (рас чет стоимости методом капитализации ренты) Цель : Определить стоимость квартиры в зависимости n от дохода, который она будет приносить от срока реализации данного проекта от применяемой для инвестора ставки капитализации СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА АРЕНДУ КВАРТИР (в ме сяц) Месторасположения Тип квартиры Комн. Млн р. 1 ком млн р. 2 комн млн р. 3 ком млн р. Центр 0,5 1 1,3 2 Приближенные к центру 0,3 0,6 0,8 1,3 П о линии метро (800 м от станции) 0,3 0,6 1 1,1 Средней удален ности 0,2 0,5 0,6 0,8 Удаленные 0,2 0,4 0,5 0,6 Престижный при город 0,35 0,75 1 1,4 Пригород 0,1 0,25 0,35 0,5 Средняя рыночна я арендная ставка 0,6 Мебель 0,3 Телефон 0,2 Сумма периодической ренты (Дт) 1,1 *Поправки берутся из затратного метода Ставки по налогам используемые в расчетах НДС Налог на пол ьзователей автомобильных дорог Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц-но культурной сферы Налог на прибыль Налог на имущество 20% 2,6% 1,5% 35% 2% РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА Текущих издержки з а период (Зт) 0,28 Сумма налоговы х отчислений за период (Н) 0,098 Сумма чистого д охода за период (после уплаты налогов) (ЧДт) 0,7216 Безрисковая ставка на реинвести рованные средства (Сб) 0,14 Суммарный чист ый доход за весь срок владения (ЧД) 9,1896 187,3944 Ставка капитал изации (Ск) 0,5 Ставка прирост а будущей стоимости (Сп) через 1 год - 0,1 через 10 лет - 0,2 Денежный эквивалент (Э) - Сумма издержек на смену прав собс твенности (Зи) 0,05 Стоимость по м етоду капитализации (Р) 19,145 39,702 ЧД = R * ([ ( 1+j/m) mn - 1 ] / j/m ) , где R - сумма чистог о дохода за период (ЧДт) j = 0.14 m = 12 для n = 1 ЧД = 8,6572 * ( [ ( 1+0,14/12) 12 - 1 ] / 0,14/12 ) = 9,1896 для n = 10 ЧД = 8,6572 * ( [ ( 1+0,14/12) 120 - 1] / 0 , 14/12) = 187,394 4 Р = (ЧД / n* С к ) +( Р*С n + Р*(1+С n )*0,05 ) / (1+ n i ) , где С 1 = 10% = 0,1 С 10 =0,2 i = 0 ,15 Р 1 = 19,145 Р 10 = 39,702 4. Сравнительный инвестиционны й анализ. 4.1.Определение основных инвестицио нных показателей. Год ы жизни проекта ЧД Дох. от аренд. с уч. реинвест. Коэф. дисконтирования Дисконтирование выгоды Отток наличности Дисконтированные изд-ки Чист. ден. потоки Инв. в недв. Текущ. расх. Налоги Всего 0 1,000 160,653 160,653 160,653 -160,653 1 9,190 9,190 0,870 7,995 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 9,190 2 19,861 10,672 0,756 8,068 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 10,672 3 32,075 12,214 0,658 8,037 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 12,214 4 46,119 14,044 0,572 8,033 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 14,044 5 62,266 16,147 0,497 8,025 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 16,147 6 80,832 18,566 0,432 8,020 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 18,566 7 102,179 21,347 0,376 8,027 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 21,347 8 126,724 24,545 0,327 8,026 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 24,545 9 154,945 28,221 0,284 8,015 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 28,221 10 187,394 32,449 0,247 8,015 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 32,449 Всего 187,394 80,260 160,653 0,000 0,000 160,653 160,653 26,741 ликвидация 11 213,630 192,784 0,215 41,448 - 0,000 23,134 23,134 4,974 169,650 196,391 36,475 - 43,918 Итого 213,630 380,178 121,709 160,653 0,000 23,134 183,787 165,627 196,391 -43,918 1.Чис тая приведенная ценность (ЧПЦ): ЧПЦ = , где В t - доход в пери од t ; С t - издержки в период t ; i - ставка дисконтир ования по безрисковому вложению. n - количество перио дов. ЧПЦ = - 43,918 2. Внутренняя ставка дохода (ВСД) приближенная формула: ЧПЦ( r1) ВСД = -----------------------, ЧПЦ( r1)- ЧПЦ( r2) где r1 = i = 0,15 r2 - такое знач ение, при котором ЧПЦ( r2 ) меняет знак на противоположный Возьмем r 2 = 0,08, тогда из менятся коэффициенты дисконтирования, а следовательно и все показател и, зависящие от них. ВСД = 15 + ( 15 - 8 ) * (-43,918 / (-43,918-26,521)) = 19,361 Год ы жизни проекта ЧД Дох. от аренд. с уч. реинвест. Коэф. дисконтирования Дисконтирование выгоды Отток наличности Дисконтированные изд-ки Чист. ден. потоки Инв. в недв. Текущ. расх. Налоги Всего 0 1,000 160,653 160,653 160,653 -160,653 1 9,190 9,190 0,926 8,510 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 9,190 2 19,861 10,672 0,857 9,146 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 10,672 3 32,075 12,214 0,794 9,698 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 12,214 4 46,119 14,044 0,735 10,322 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 14,044 5 62,266 16,147 0,631 10,189 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 16,147 6 80,832 18,566 0,630 11,697 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 18,566 7 102,179 21,347 0,583 12,445 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 21,347 8 126,724 24,545 0,540 13,254 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 24,545 9 154,945 28,221 0,500 14,111 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 28,221 10 187,394 32,449 0,463 15,024 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 32,449 Всего 187,394 114,395 160,653 0,000 0,000 160,653 160,653 26,741 ликвидаци я 11 213,630 192,784 0,429 82,704 - 0,000 23,134 23,134 9,924 169,650 196,391 72,780 26,521 Итого 213,630 380,178 197,099 160,653 0,000 23,134 183,787 170,577 196,391 26,521 3 . Коэффициент рентабельности (Кв/и) Кв/и = . Кв/и = 121,709 / 165,627 = 0,735 4. Точка окупаемости проекта (Ток) Ток - момент когда доход становить ся больше либо равен начальным капитальным вложениям. Так как знак кумулятивных дененжных потоков без учета дисконтирования меняется на 10 году , то точка окупаемос ти без учета дисконтирования = 10. С учетом дисконтирования проект не будет окупаться. 5. Расчет минимальной арендной ставки, котора я будет удовлетворять реальным показателям. Р =Р кв = 160,653 ЧД расчитываем исходя из нового значения Р, ЧД = 705,48 ЧДт = 32,58 ЧДт за 1 мес = 2,715 Дт = ЧДт - Зт - Н Дт = 2,715 - 0,28 - 0,098 = 2,337 Дт - сумма арендной платы в месяц, которая позволит окупить проект и будет удовлетворять реальным показателям. 4.2.Ранжирование показателей Ранжирование показателей делает ся с целью определения рейтинга продаваемой квартиры и сравнение его с а налогичным показателем других подобных квартир. Рейтинг квартиры опре деляется при помощи таких показателей: ЧПЦ = 0,0001 ВСД = 19,361 Коэф. Рентаб. = 0,735 Токуп = 10 Т.о. рейтинг = 0,82625 Рейтинг квартиры стоимостью 250млн.руб., составляет 0,82322, а ст оимостью 199,7 млн.руб. – 0,89790. Т.о. можно сказать что рассматриваемая квартира стоимос тью 160,653 млн.руб. занимает средний рейтинг среди аналогичных трехкомнатны х квартир. Закл ючение Без оценки стоимости не обходится не одна операция с недвижимостью. Ст оимость недвижимости оценивается при операциях по купле-продаже, креди товании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, нало гообложении и т.д. Все сделки с недвижимостью заключаются на рынке. Рынок – пространство , которое может представлять собой конкретное место, где заключаются сд елки по бизнесу, либо его можно соотнести с деятельностью по ведению пер еговоров, направленных на достижение соглашений между сторонами. Оценщ ик должен достичь полного понимания рынка недвижимости прежде, чем он м ожет правильно определить рыночную стоимость любого объекта представл енного на этом рынке. В советский период рын ок недвижимости в России почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, дачными домиками, как правило носили незаконный хар актер. Естественно, в этих условиях ни о какой рыночной оценке недвижимо сти не могло быть и речи. С развитием рыночной экономики в России нам прих одится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизм ы функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Одним из них и я вляется оценка недвижимости.