Реферат: Государственная регистрация - текст реферата. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Реферат

Государственная регистрация

Банк рефератов / Гражданское право и процесс

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Реферат
Язык реферата: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 221 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникального реферата

Узнайте стоимость написания уникальной работы

Го сударственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собст венности из-под непосредственного государственного управления, поэтом у потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определе нного государственного регулирования происходящих в экономике процес сов. Так, например, появилась система государственной регистрации недви жимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздей ствия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности. В связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости соз дана у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система со здана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспе чивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулиро вания. Эффективность данного механизма в огромной степени зависит от правово й регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена гос ударственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. К сожалению, возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьезн ых пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и п орой создает препятствия для развития предпринимательства. Одна из так их проблем будет затронута в данной публикации. Рассмотрим распространенную ситуацию. Лицо (гражданин или организация) заключило договор, предметом которого является отчуждение и переход к э тому лицу прав на объект недвижимого имущества (к примеру, права собстве нности на нежилое здание). Во исполнение требований Граж данского кодекса РФ и других нормативных актов лицо соби рает пакет необходимых документов и сдает его в учреждение юстиции по го сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (д алее - учреждение юстиции, регистратор) для того, чтобы надлежащим образо м была произведена государственная регистрация перехода к нему права с обственности на здание. Через некоторое время заявитель получает от рег истратора информационное письмо, в котором сообщается, что на данное зда ние наложен арест, в связи с чем государственная регистрация его прав пр иостановлена на неопределенный срок до момента устранения препятствий в регистрации, т. е. до снятия ареста. Порой для приобретателя это оказыва ется неожиданностью, в частности, когда сделка по отчуждению имущества с овершалась добросовестным продавцом и на момент ее заключения у покупа теля имелась достоверная информация об отсутствии таких препятствий д ля перехода к нему права собственности на имущество, как арест последнег о. Как в таком случае расценивать действия учреждения юстиции, заблокиров авшего любые сделки с объектом недвижимого имущества, и как защитить зак онные права заинтересованных лиц? На этот вопрос нельзя ответить, не зна я всех особенностей законодательства и практики его применения в данно й сфере. Прежде всего уточним, как действующее законодательство определяет пон ятие ареста имущества, основания и порядок применения этой меры, а также выясним значение данной меры для функционирования рынка. Термин "арест имущества" встречается во многих нормативных актах. Назове м основные: Гражданский процессуальный кодекс РСФСР 1964 г. (ГПК РСФСР), Арбитражный процессуальный кодекс РФ 1995 г. (АПК РФ), Уголовно-процессуа льный кодекс РСФСР 1960 г. (УПК РСФСР), Федера льный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производс тве" (далее - Закон об исполнительном производстве). Рассматривая задачи, к оторые должна решить данная мера, можно проследить связь с множеством др угих законов и подзаконных нормативных актов в сфере предпринимательс кой деятельности. ГПК РСФСР в ст.370 дает следующее определен ие: "Арест имущества должника состоит в производстве описи имущества и о бъявлении запрета распоряжения им". Другие статьи того же кодекса говоря т о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящеес я у него или у других лиц, как о мере по обеспечению иска ( п .1 ст.134 ), об обращении взыскания на имущество должника путем наложения ареста и продажи имущества - как о мере принудительного испол нения решения суда ( п.1 ст.358 ). АПК РФ не расшифровывает данный термин, а только указывает на применение такой меры, как наложение ареста на имущество или денежные средства, при надлежащие ответчику, в качестве меры по обеспечению иска или по обеспеч ению исполнения решения суда, а также обратной меры - приостановления ре ализации имущества в случае предъявления иска об освобождении его от ар еста ( ч.1 , 5 п.1 ст.76 , ст.136 ). Судья принимает меры для обе спечения иска при подготовке дела к судебному разбирательству, о чем вын осит определение ( ч.11 ст.112 , ст.113 ), либо при вынесении решения по делу - по заявле нию участвующих в деле лиц ( ст.136 ). В УПК РФ само понятие ареста имущества о тсутствует (в связи с чем надо обращаться к другим нормам, применяя их по а налогии), но имеется специальная ст.175 "Нал ожение ареста на имущество". Согласно установленному ею порядку, в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества сле дователь обязан наложить арест на имущество обвиняемого, подозреваемо го или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действи я, или иных лиц, у которых находится имущество, приобретенное преступным путем. О наложении ареста следователь составляет мотивированное поста новление. Имущество, на которое налагается арест, описывается с соблюден ием правил, установленных для проведения выемки и обыска, составляется п ротокол наложения ареста на имущество. Наложение ареста на имущество от меняется постановлением следователя, если в применении этой меры отпад ает дальнейшая необходимость. Наиболее развернутое определение рассматриваемого понятия дано в п.2 ст.51 Закона об исполнительном производств е: "Арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запр ета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользовани я имуществом, его изъятия или передачи на хранение". Таким образом, арест имущества направлен обычно на обеспечение прав кре диторов недобросовестного (несостоятельного) должника. Поэтому включе ние объекта недвижимости в опись арестованного имущества должника озн ачает возможность будущей реализации этого имущества путем продажи с т оргов для обеспечения прав кредиторов или иных лиц. Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О г осударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " (далее - Закон о регистрации) ( п.1 ст.4 ) предус мотрена обязательная государственная регистрация ограничений (обреме нений) прав на недвижимое имущество, к которым абз.4 ст.1 Закона о регистрации относит наличие установленных зак оном или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке у словий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении прав а собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Государственная регистрация производится путем внесен ия записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое иму щество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании представленных документо в с соблюдением установленного Законом о регистрации порядка. В частнос ти, согласно ч.2 п.2 ст.13 Закона о регистраци и, "государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установл енных в соответствии с законодательством в публичных интересах органа ми государственной власти и органами местного самоуправления, осущест вляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением п равообладателя (правообладателей) объекта недвижимости". Статьей 12 того же закона и Правил ами ведения ЕГРП предусмотрен порядок внесения в ЕГРП за писи об ограничении (обременении), к которым относится арест имущества *(1) . Внесение в ЕГРП записи об аресте имущества означает, что права собственн ика на распоряжение данным имуществом ограничены. В период действия аре ста собственник не может отчуждать данное имущество или по-иному распор яжаться им. Наиболее часто встречается ситуация, когда договор (например, купли-прод ажи) заключен уже в момент действия ареста. Сразу возникает ряд вопросов: как относиться к такому договору с точки зрения его действительности, яв ляется ли арест имущества в данном случае непреодолимым препятствием д ля государственной регистрации перехода права собственности на имущес тво к покупателю и т. д. В связи с тем, что наложение ареста на имущество предполагает прежде все го невозможность распоряжаться им, разрешение подобных вопросов напря мую связано с тем, что понимается под осуществлением собственником тако го своего правомочия, как распоряжение объектом собственности. В теории гражданского права бытует следующая трактовка понятия "правомочие рас поряжения": это основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) "возмо жность определения юридической судьбы имущества путем изменения его п ринадлежности, состояния или назначения" *(2) . При этом в каждом конкретном случае необходимо четко выявить мом ент, с которого уверенно можно считать, что юридическая судьба имущества определена. Профессор Е.А. Суханов и другие специалисты в качестве классического при мера осуществления собственником правомочия распоряжения приводят от чуждение имущества по договору *(3) . Но суще ствует и другой подход. Согласно ст.223 ГК Р Ф, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общ ему правилу с момента ее передачи, а в случаях, когда отчуждение имуществ а подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, е сли иное не установлено законом. Таким образом, право собственности лица , приобретшего по договору недвижимое имущество, наступает в силу п.1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ с момента государственной регистрации перехода права собственно сти на это имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ни м производится учреждениями юстиции в заявительном порядке, т. е. только при наличии волеизъявления лица, направленного на регистрацию своего п рава или сделки путем подачи в установленном порядке заявления о регист рации в учреждение юстиции. При отсутствии заявления такая регистрация не может быть произведена. В соответствии с абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации "в случае, если права возникают на ос новании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), зая вления о государственной регистрации прав подают все стороны договора ( сделки)". Значит, возможна ситуация, когда одна из сторон - продавец - уклоня ется от подачи указанного заявления, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся пре дметом договора, к покупателю. Как в данном случае расценивать действия продавца? Обращение собственника в учреждение юстиции за государственной регист рацией перехода права собственности можно рассматривать как составную часть осуществления собственником своего права распоряжения имуществ ом, так как до момента государственной регистрации право собственности на него еще не перешло к приобретателю по договору. Изложенная норма Закона о регистрации, касающаяся подачи заявлений все ми сторонами сделки, совершенной в простой письменной форме, представля ется несовершенной. Данное положение закона позволяет недобросовестно му продавцу, выступающему стороной в сделке, по существу, незаконно раст оргнуть договор в одностороннем порядке ( ст.450 ГК РФ). Если в такой ситуации добросовестный приобретатель по той или иной причине не прибегнет к защите своего права (такая возможность п редусмотрена законодательством), собственником имущества останется пр одавец, а приобретатель может понести убытки. Но даже при использовании покупателем своего права на судебную защиту до момента вынесения судеб ного решения в его пользу сохраняется риск несения ущерба, если продавец докажет в суде возможность расторжения договора в одностороннем поряд ке (например, имеется соглашение сторон о возможности такого расторжени я). Закон предусмотрел подобные случаи ( п.3 ст.551 ГК РФ; абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистра ции): при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом сторона, необоснован но уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собстве нности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой ре гистрации. В этом случае переход права собственности к приобретателю по договору уже не потребует волеизъявления собственника - продавца в виде подачи заявления о государственной регистрации, и заключение договора можно будет расценивать как окончательное и бесповоротное распоряжени е собственника своим имуществом. Изложенное свидетельствует о том, что требование Закона о регистрации, с остоящее в подаче заявления о государственной регистрации всеми сторо нами сделки, является излишне формализованным требованием и не несет су щественной смысловой нагрузки. Этот вывод подтверждается положением того же акта относительно догово ров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны. Если права возникли на о сновании таких сделок, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон сделки. Поэтому во избежание неприятных ситуаций, которые могут возникнуть при уклонении собственника от регистрации, можно поре комендовать добросовестному приобретателю нотариально удостоверить сделку. Таким образом, верной представляется точка зрения, согласно которой зак лючение договора об отчуждении недвижимого имущества означает, что на м омент заключения собственник в полной мере распорядился своим имущест вом и дополнительного волеизъявления для отчуждения не требуется. Пода ча заявления о государственной регистрации собственником, отчуждающим вещь, свидетельствует о его волеизъявлении осуществить государственн ую регистрацию права собственности приобретателя во исполнение требов ания законодательства об обязательной государственной регистрации та кого права, но не может означать изъявление желания распорядиться этой в ещью, так как свое правомочие распоряжения он осуществил уже в полной ме ре, заключив договор. Но означает ли это, что при наличии несомненного доказательства заключе ния сделки по отчуждению имущества до того, как на имущество был наложен арест, право собственности приобретателя по сделке должно быть зарегис трировано? По этому вопросу у судей нет единого мнения. Приведем пример и з судебной практики. По делу N А40-19457/00-17-270 об уклонении Московского городского комитета по государ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от госу дарственной регистрации судья Арбитражного суда г. Москвы вынес решени е обязать Комитет произвести государственную регистрацию договора куп ли-продажи нежилых помещений и выдать покупателю свидетельство о госуд арственной регистрации права собственности. В обоснование решения суд ья руководствовался, в частности, следующими доводами. Договор купли-продажи, представленный в качестве основания для регистр ации, был заключен покупателем (истцом) и собственником-продавцом в прос той письменной форме до того, как был наложен арест на имущество, ставшее предметом договора. По соглашению сторон договор подлежал нотариально му удостоверению. Продавец уклонялся от соблюдения данного соглашения, а также от подачи заявления на государственную регистрацию, что было обж аловано покупателем в суде. Решениями Арбитражного суда г. Москвы догово р был признан действительным без нотариального удостоверения и подлеж ащим обязательной государственной регистрации. Только после этого ист цом было подано заявление о государственной регистрации права собстве нности, а в качестве правоустанавливающих документов представлены дог овор купли-продажи и судебные решения. Ответчик (Москомрегистрация) приостановил регистрационные действия на основании п.4 ст.19 Закона о регистрации в с вязи с тем, что в ЕГРП имелась запись об ограничении в отношении данного о бъекта, внесенная по постановлению судебного пристава-исполнителя о на ложении ареста на имущество. Арест был наложен после того, как заключен д оговор. Судья по рассматриваемому делу сделал вывод о том, что ответчик (Москомр егистрация) был не вправе по каким бы то ни было основаниям приостанавли вать регистрационные действия, так как, согласно п.2 ст.13 АПК РФ, вступивший в законную силу судебный акт обязателе н для всех государственных органов, органов местного самоуправления и и ных органов, организаций, должностных лиц и граждан. Но имевшееся в деле решение суда, требовавшее зарегистрировать договор купли-продажи, было вынесено по делу, ответчиком по которому являлся про давец, а не Москомрегистрация. Если же обратиться к Закону о регистрации ( п.1 ст.28 ), то права на недвижимое имущество, у становленные решением суда, подлежат государственной регистрации на о бщих основаниях. То есть в данном случае должен соблюдаться общий порядо к государственной регистрации, установленный указанным законом, котор ый включает в себя и возможность приостановления государственной реги страции по ст.19 того же закона. Основные доводы суда по рассматриваемому делу состояли также в том, что суд, приняв два изложенных решения относительно договора купли-продажи, тем самым фактически признал право собственности истца как покупателя на недвижимое имущество. Но данный вывод не соответствует закону, так как право собственности пок упателя по договору продажи недвижимости наступает, согласно п.2 ст.223 и п.1 ст.551 ГК Р Ф, с момента государственной регистрации. Кроме того, надо отметить один существенный момент, касающийся разграни чения при государственной регистрации понятий "права" и "сделки" относит ельно недвижимого имущества. Договор купли-продажи недвижимого имущес тва не подлежит государственной регистрации в силу нормы п.1 ст.164 ГК РФ, которая предусматривает, что регистр ации подлежат сделки с недвижимым имуществом только при указании закон а. Относительно договора купли-продажи подобных объектов недвижимости такого указания в законе нет. В то же время закон устанавливает, что госуд арственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственно сти на недвижимость по договору продажи недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ). Таким образом, подобные решения судов о регистрации договоров купли-про дажи недвижимого имущества не соответствуют нормам закона. Однако вернемся к основной проблеме, рассматриваемой в данной статье. Как же все-таки разрешить ситуацию с регистрацией перехода права собств енности на недвижимость к покупателю по договору, когда после того, как п родавец-собственник распорядился своим имуществом путем подписания та кого договора, на имущество налагается арест? Как следует из приведенног о примера (а это не единственный пример в судебной практике), суды склонны считать, что при наличии доказательств распоряжения имуществом до моме нта наложения на него ареста такой арест не является препятствием для го сударственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Но есть аргументы, позволяющие усомниться в правильности данной позици и. Хотя на момент заключения сделки формальных ограничений на распоряже ние имуществом у собственника не было, необходимо обратиться к нормам Гр ажданского кодекса, предусматривающим защиту третьих лиц при заключен ии договоров продажи недвижимости. Как уже говорилось, согласно ст.551 ГК РФ, пе реход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижи мости к покупателю подлежит государственной регистрации. Изъятий из да нной нормы законодательство не содержит. В связи с этим в п.2 ст.551 ГК РФ указывается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехо да права собственности не является основанием для изменения их отношен ий с третьими лицами. В.В. Витрянский, рассматривая проблему возможности обращения взыскания на недвижимое имущество, в частности, по исполненному договору купли-про дажи, делает акцент на следующем: "До момента государственной регистраци и перехода права собственности к новому собственнику Арбитражный суд п ринимает во внимание интересы третьих лиц (а именно кредиторов продавца ), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть д о момента прекращения права собственности последнего на это имущество ... Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сто ронами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ ), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца рас порядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препя тствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по тр ебованию кредиторов продавца. И, напротив, до момента регистрации перехо да права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя н е вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого иму щества" *(4) . Таким образом, если на недвижимое имущество должника наложен арест в цел ях обеспечения прав его кредиторов, но ранее должник подписал договор ку пли-продажи этого недвижимого имущества с другим лицом, но не успел заре гистрировать переход права собственности к покупателю, то возможность обратить взыскание на это имущество по долгам продавца сохраняется. В пр отивном случае, если в подобной ситуации арест имущества должника не буд ет препятствием для государственной регистрации перехода его права со бственности к покупателю, может возникнуть порочная практика обхода но рм закона. Заключив договор купли-продажи в простой письменной форме "за дним числом", собственник таким образом "спасет" свое имущество от обраще ния на него взыскания по долгам. Известны также случаи, когда, предвидя наложение ареста на имущество, до лжник - собственник отчуждаемого имущества заключает договор купли-про дажи этого имущества, регистрирует переход права собственности к покуп ателю. Затем следует иск в суд об исключении имущества из описи в связи с т ем, что его собственником является уже не должник, а третье лицо, которое н е может нести ответственность по сделке, заключенной между другими лица ми. Впоследствии должник либо сам, либо выступая от лица другой организа ции, учредителем которой он является, или иного "своего" лица, приобретает то же имущество у своего бывшего покупателя. Таким способом собственник уходит от исполнения своего обязательства, если иного имущества или ден ежных средств у него не имеется. Поскольку законодательство содержит такую "лазейку" для недобросовест ных должников, система государственной регистрации недвижимого имущес тва должна способствовать выполнению одной из основных функций госуда рства на рынке - гарантирования прав добросовестных участников рынка. От этого во многом зависит дальнейшая судьба нашей экономики, так как несо вершенство российского законодательства, содержащиеся в нем пробелы н ередко позволяют обходить закон. Включение недвижимости в опись арестованного имущества, когда должник еще является его собственником (до момента государственной регистраци и перехода права собственности), является важной гарантией прав кредито ров. Государственная регистрация перехода права собственности на тако е имущество до снятия с него ареста может серьезно отразиться на обеспеч ении законных прав кредиторов. Поэтому для всех подобных случаев необхо димо выработать единый подход, чтобы предотвратить нарушение прав кред иторов. Возможно, в связи с отсутствием четких правовых норм, регламенти рующих такую ситуацию (в частности, в Законе о регистрации), здесь помогло бы принятие пленумами Верховного и Высшего Арбитражного судов разъяснений (постановления) по данным вопро сам. Правда, остается неясным, как обеспечить права добросовестного покупат еля, если, подписывая договор, он не знал и не мог знать о том, что на недвижи мость, которую он приобретает, вскоре будет наложен арест. Только обрати вшись в учреждение юстиции за регистрацией, покупатель обнаруживает по добное препятствие. Выявить во всех случаях действительные намерения продавца, заключающе го такую сделку, не представляется возможным. Быть может, продажа должни ком своего имущества продиктована желанием вернуть долги. Но все же в та кой ситуации нельзя, на наш взгляд, исходить из презумпции добросовестно сти продавца. Раз уж дело дошло до ареста имущества, т. е. продавец не смог п рийти к соглашению со своими кредиторами и каким-то образом обеспечить в озврат долга, есть серьезные основания полагать, что он недобросовестен . Поскольку обязательства, для взыскания долга по которым наложен арест на имущество должника, первичны по сравнению с обязательствами, которые появились у должника перед покупателем в результате подписания догово ра продажи этого имущества, последующая продажа имущества с торгов буде т вполне законна. Добросовестный же покупатель может заявить требовани е о возмещении ему ущерба, включая упущенную выгоду. Чтобы избежать судебных разбирательств по этому поводу, можно посовето вать покупателю при подписании договора заранее включить в него пункт, к асающийся ответственности продавца в случае возникновения такого рода препятствий к переходу права собственности, как арест имущества или ино й запрет распоряжаться им. Последствия, возникающие в подобных ситуациях, напрямую зависят и от тол кования норм закона, касающихся момента заключения договора продажи не движимости, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление д оговора в силу, т. е. обязательность для сторон условий заключенного дого вора ( п.1 ст.425 ГК РФ). Исключение составляют случаи, когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенно го ими договора применяются и к их отношениям, возникшим до заключения д оговора ( п.2 ст.425 ГК РФ). Обратимся к ст.433 ГК РФ "Момент заключения договора". По общему правилу договор признается заключенным в момент пол учения лицом, направившим оферту, ее акцепта ( п.1 ст.433 ). Но есть два исключения из этого правила. Во-первых, согласно п.2 ст.433 , если в соответствии с законом для з аключения договора необходима также передача имущества, договор счита ется заключенным с момента передачи соответствующего имущества в поря дке ст.224 ГК РФ. На куплю-продажу недвижимо сти это положение не распространяется. Во-вторых, исключение составляют случаи, когда договор подлежит государственной регистрации ( п.3 ст.433 ) - он "считается заключенным с момента его ре гистрации, если иное не установлено законом". Сюда можно отнести, к пример у, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее год а ( п.2 ст.651 ГК РФ), договор ипотеки ( п.3 ст.339 ГК РФ). Но на договор продажи недвижимости но рма п.3 ст.433 ГК РФ также не распространяется. Ранее упоминалось, что договор купли-продажи недвижимого имущества не п одлежит государственной регистрации согласно п.1 ст.164 ГК РФ, которая устанавливает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации только в случаях и в порядке, пред усмотренных ст.131 ГК РФ или Законом о регистрации прав на недвижимость. При э том п.1 ст.131 ГК РФ указывает на обязательно сть регистрации перехода права собственности и других вещных прав на не движимость. Другие нормы законов также не содержат указания на государс твенную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества. Тем не менее многие полагают, что к случаям заключения договора продажи недв ижимости надо применять данное положение. В таком случае договор, перехо д права собственности по которому не зарегистрирован, можно считать нез аключенным, и никаких последствий для сторон он не влечет. На наш взгляд, законодатель не случайно разделил понятия "переход права" и "сделка (договор)". Учитывая, что предметом договоров, права по которым по длежат обязательной государственной регистрации, являются обычно объе кты, представляющие немалую ценность для субъектов гражданского оборо та, при заключении таких договоров субъекты нередко подвергаются серье зному риску несения убытков. Поэтому представляется целесообразным к м оменту заключения договора продажи недвижимости относить момент его п одписания. В этом случае при отказе в регистрации перехода права собстве нности по такому договору убытки с виновной стороны будут взыскиваться по нормам закона, предусмотренным для случаев неисполнения или ненадле жащего исполнения договора одной из сторон. Данный подход отражается как в теории, так и в арбитражной практике, каса ющейся споров о праве собственности на недвижимость. По мнению авторов у чебника "Гражданское право", "договор продажи недвижимости (за исключени ем продажи жилых помещений и предприятий) для его сторон (продавца и поку пателя) вступает в силу с момента его подписания" *(5) . Приведем пример из судебной практики. По делу N А40-41895/99-106-638 был заявлен иск к юр идическому лицу (продавцу) и учреждению юстиции (Москомрегистрации) об о бязании произвести государственную регистрацию перехода права собств енности на недвижимость. Истец, являясь покупателем, ссылался на то, что в декабре 1998 г. им был заключен договор купли-продажи здания кафе "Минутка". В этом же месяце покупатель произвел оплату по договору, и здание было пер едано по акту приема-передачи. Из-за уклонения продавца от сбора докумен тов и обращения за регистрацией покупатель только в марте 1999 г. обратился в Москомрегистрацию за регистрацией перехода права собственности. Гос ударственная регистрация была приостановлена по причине того, что на ук азанное здание, принадлежавшее продавцу, в январе 1999 г. судебным приставо м-исполнителем был наложен арест.Исходя из того что договор был заключен и исполнен до момента наложения ареста, истец просил удовлетворить иск. В дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требовани я на предмет спора, вступил кредитор продавца - коммерческий банк, в обесп ечение исполнения обязательств к которому был наложен арест. Третье лиц о просило в иске отказать. Решением Арбитражного суда г. Москвы иск в отношении Москомрегистрации был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Доводы приводились след ующие. Во-первых, суд посчитал, что арест был наложен на имущество, которое было продано до возникновения обременений на него, истец являлся доброс овестным приобретателем права собственности по исполненному договору купли-продажи. Никаких правоотношений у третьего лица (кредитора продав ца) с продавцом по поводу спорного недвижимого имущества не существовал о, поэтому взыскание должно производиться за счет денежных средств долж ника или за счет его другого имущества. Во-вторых, у Москомрегистрации не было оснований для приостановления регистрационных действий, так как в законе предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для такого приос тановления, в который данное основание не включено. Постановлением кассационной инстанции указанные решение и постановле ние были отменены, в иске отказано на основании следующих доводов. Судебным приставом-исполнителем был наложен арест на объект недвижимо сти в связи с отсутствием на счетах продавца денежных средств. Договор к упли-продажи недвижимости до наложения ареста не был зарегистрирован в Москомрегистрации, поэтому правовые последствия он не влечет. В качеств е оснований суд кассационной инстанции сослался на нормы п.1 ст.165 , п.3 ст.433 , п.2 ст.551 ГК РФ о том, что договор, переход прав по которому подлежит обязательной государственной регистрации, признает ся заключенным с момента его регистрации, и только с этого времени порож дает права и обязанности для его участников независимо от содержащихся в нем условий; для отношений с третьими лицами такой договор не может пов лечь какие-либо изменения; сделка, совершенная с нарушением требований о ее обязательной государственной регистрации, ничтожна. Спорной является мотивировочная часть постановления, а именно ссылка н а обязательность государственной регистрации договора купли-продажи н едвижимости и признание его заключенным с момента такой регистрации, а т акже на ничтожность такого договора без его регистрации. Но норма п.2 ст.551 Г К РФ в данном случае, безусловно, применима. В качестве еще одного примера из судебной практики можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 692/99 по протесту Председателя ВАС РФ на решение Арбитражного суда г. Санкт-Пе тербурга и Ленинградской области и постановление апелляционной инстан ции по иску об освобождении имущества от ареста. Иск был удовлетворен су дом первой инстанции на основании того, что имущество, арестованное суде бным приставом-исполнителем, было продано истцу до наложения ареста. Апе лляционная инстанция оставила решение без изменения. Президиум ВАС РФ у довлетворил протест об отмене состоявшихся судебных актов и направил д ело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Как и в предыдущем деле, спорное имущество было приобретено истцом по до говору купли-продажи и передано по акту сдачи-приемки до момента наложен ия на него ареста. Расчеты за имущество были произведены сторонами в пор ядке взаимозачета задолженности по договору займа. Удовлетворяя требо вания истца, суд указал на то, что до наложения ареста на имущество должни к вправе был распорядиться им по собственному усмотрению. Ответчик, являвшийся кредитором продавца, заявил о том, что указанный до говор купли-продажи является мнимой сделкой, которая в силу ст.170 ГК РФ ничтожна. Мнимость сделки доказывалась тем, что договор купли-продажи от имени покупателя подписал генеральный директор, который одновременно являлся коммерческим директором продав ца. Фактической передачи имущества произведено не было. Договор займа бы л составлен ненадлежащим образом. Во время составления описи имущества никаких документов о его продаже предъявлено не было, акт был подписан у полномоченным должностным лицом продавца без каких-либо замечаний. Суд первой и апелляционной инстанции не дал оценки этим доводам ответчика, п оэтому Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое р ассмотрение. На наш взгляд, в ходе таких судебных дел следует проверять законность со вершенных сделок, чтобы выявить, не являются ли они мнимыми. Так, в упомяну том ранее деле (N А40-41895/99-106-638) третье лицо - заявитель кассационной жалобы - прив одило подобные доводы (имело место намеренное отчуждение недвижимого и мущества в целях избежания наложения ареста и последующей реализации е го в пользу кредитора, так как было выявлено наличие супружеских отношен ий между участником истца (покупателя) и президентом продавца). Правда, эт и доводы не были положены судом в основу постановления, хотя в иске судом кассационной инстанции было отказано правильно. Еще с одной проблемой сталкивается учреждение юстиции в случаях поступ ления на регистрацию заявления о переходе прав на недвижимое имущество, на которое наложен арест. Суть вопроса состоит в том, является ли такой ар ест, согласно Закону о регистрации, основанием для отказа в государствен ной регистрации права собственности приобретателя по сделке либо учре ждение юстиции должно приостановить государственную регистрацию на не определенный срок до момента снятия ареста с имущества. Закон о регистрации содержит ряд неоднозначных положений, которые толк уются следующим образом. Пункт 3 ст.13 зако на выводит общее правило (месячный срок проведения государственной рег истрации со дня подачи заявления и необходимых документов), из которого устанавливаются исключения. К ним относятся случаи приостановления, ис черпывающий перечень которых имеется в ст.19 закона: п.2 - при направлении документов на подтверждение их подлинн ости (на срок не более месяца), п. 3 - на основ ании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица (не бол ее чем на три месяца), п.4 - на основании опре деления или решения суда (без указания срока). Что касается п.1 ст.19 ("При возникновении у р егистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в налич ии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он о бязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Р егистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него основ аний для государственной регистрации прав"), то суды не рассматривают ег о в качестве основания для приостановления регистрации, хотя, исходя из названия ст.19 - "Основания для приостановл ения государственной регистрации прав", логичным был бы обратный подход . Но пункт 1 ст.19 не содержит указания на срок, в который заявитель должен пр едставить запрашиваемые у него дополнительные сведения. Если исходить из общего срока регистрации (один месяц), то выявляется несоответствие с положением данной нормы, согласно которому регистратор обязан "в течени е месяца... принять необходимые меры по получению дополнительных сведени й". Если в течение месяца регистратор принимает такие меры, а именно напра вляет заявителю информационное письмо, то даже чисто технически невозм ожно получить на него ответ, уложившись в этот же срок. Тем не менее рассмотрим случай наложения ареста на имущество как основа ние для приостановления регистрации. Законом не предусмотрена возможн ость ее приостановления на основании процессуального документа уполно моченного органа о наложении ареста, если таким органом является не суд. Но здесь возникает коллизия норм: согласно действующему законодательс тву, процессуальные документы уполномоченных лиц (в частности, о наложен ии ареста на имущество) подлежат обязательному исполнению всеми лицами. В качестве подтверждения можно привести нормы п.1 ст.4 Закона об исполнительном производстве и п.1 ст.14 Закона о судебных приставах *(6) (требования судебного пристава обязательны для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан на всей территории России), ч.5 ст.127 УПК (постановления следователя обязате льны для исполнения всеми предприятиями, учреждениями, организациями, д олжностными лицами и гражданами на всей территории России), а также друг ие специальные нормы. В связи с тем, что в Законе о регистрации о подобных случаях не сказано, а исполнять требования законодательства учреждени е юстиции обязано наряду со всеми другими лицами, мы не видим иной возмож ности исполнения закона, чем применение нормы п.1 ст.6 ГК РФ (аналогия закона). Исходя из сложившейся практики, учреж дения юстиции приостанавливают в подобном случае государственную реги страцию на основании п.4 ст.19 Закона о реги страции на неопределенный срок до момента устранения препятствий для р егистрации. Что касается оснований для отказа в государственной регистрации, то зде сь отказ возможен, только если арестованное имущество будет реализован о в установленном законом порядке либо собственник иным образом будет л ишен права собственности на него в порядке применения мер принудительн ого взыскания. В этом случае арест с имущества будет снят в соответствии с законом, и основанием для отказа в государственной регистрации будет н орма абз.6 п.1 ст.20 Закона о регистрации ("лиц о, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжат ься правом на данный объект недвижимого имущества"). Во всех остальных сл учаях, когда арест впоследствии снимается уполномоченным лицом в устан овленном законом порядке, государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю по договору купли-продажи должна быть во зобновлена, и его право может быть зарегистрировано в общем порядке. Как показывает практика, последняя ситуация встречается более часто, поэто му отказ в государственной регистрации при наличии ареста имущества мо г бы существенно нарушить права как добросовестного приобретателя, так и собственника имущества. Порой возникает и такой вопрос: как регистратор прав должен относиться к документам, направляемым в учреждение юстиции различными органами и со держащим требование о внесении в ЕГРП записи о наложении ареста на имуще ство и о запрещении регистрировать переход прав на арестованное имущес тво на основании каких-либо сделок по его отчуждению? В адрес учреждений юстиции нередко поступают информационные письма указанного содержани я либо, наоборот, о снятии ареста. Кроме того, собственники арестованного имущества порой указывают на незаконность произведенного ареста, о чем также уведомляют учреждение юстиции с приведением веских аргументов. Вероятно, надо четко очертить круг тех документов, которые должны приним аться во внимание учреждениями юстиции в таких случаях. Поскольку п.4 ст.19 Закона о регистрации указывает на конкр етные процессуальные документы, служащие основанием для приостановлен ия государственной регистрации (определения или решения суда), то, приме няя данную норму по аналогии, надо исходить только из официальных докуме нтов. Так, в статье 7 Закона об исполнительном п роизводстве имеется исчерпывающий перечень исполнительных документо в. Анализируя нормы этого закона, можно сделать вывод о том, что наложение судебным приставом-исполнителем ареста на имущество должно оформлятьс я его постановлением и обязательно дополняться описью ( п.2 ст.51 Закона об исполнительном производстве). Поэтому дл я внесения в ЕГРП записи об ограничении регистратор должен получить соо тветствующее постановление с описью или хотя бы надлежащим образом офо рмленную опись арестованного имущества. Аналогичный порядок установле н для органов налоговой полиции и государственной таможенной службы, ко торые в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( ст .31 , 47 , 77 ) вправе наложить арест на имущество должника в пределах свои х полномочий. УПК РСФСР предусматривает также наложе ние ареста на имущество определенных законом лиц для обеспечения гражд анского иска в уголовном судопроизводстве или возможной конфискации и мущества. Согласно ст.175 УПК, это является обязанностью следователя в ходе предварительного следствия по уголовн ому делу. Наложение ареста на имущество оформляется мотивированным пос тановлением следователя. Что касается процессуальных документов судебных органов о наложении а реста на имущество, то эта мера содержится в соответствующих определени ях или решениях судов или арбитражных судов. Таким образом, нередко направляемые в адрес учреждений юстиции, к пример у, исполнительные листы не могут служить основанием для внесения в ЕГРП записи об аресте имущества, так как такого рода документы в подобных слу чаях не могут быть адресованы учреждениям юстиции, а на их основании дол жен быть принят специальный исполнительный документ, обязательный для всех лиц. То же касается разного рода информационных писем о наложении и ли снятии ареста, которые не являются официальными документами - основан иями. Для снятия ареста с имущества также предусмотрен определенный порядок, и данная процедура должна быть оформлена специальными документами. Это могут быть постановления судебного пристава-исполнителя либо налоговы х или таможенных органов, наложивших арест на имущество; определения или решения судебных органов, принятые в том числе в порядке обжалования ак тов исполнительных органов, наложивших арест. В случаях, когда арест нал ожен уполномоченными органами предварительного следствия, о снятии ег о выносится один из следующих документов: а) постановление следователя о б отмене ареста в соответствии с абз.7 ст.175 УПК; б) постановление следователя о прекращении уголовного дела ( ст.209 УПК); в) постановление прокурора об отмене незаконного и необоснованного постановления следователя ( п.2 ст.211 УПК); г) решение суда. В статье 17 Закона о регистрации предусмо трен исчерпывающий перечень оснований для государственной регистраци и. Рассмотренные процессуальные документы среди таких оснований не пер ечисляются. Поскольку же их выполнение обязательно для всех лиц на терри тории России, о чем говорилось ранее, то считаем возможным расширительно толковать абз.2 п.1 ст.17 Закона о регистраци и и относить все указанные документы к "актам, изданным органами государ ственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания", хотя перечисленные органы к таковым и не относятся ( ст.11 , ч.2 ст.66 Констит уции РФ, ст.6 Устава города Москвы). В проти вном случае нет возможности вносить в ЕГРП записи о наложении и снятии а рестов и других запретов, так как иных оснований для государственной рег истрации ограничений (обременений), чем перечисленные в п.1 ст.17 , Законом о регистрации не предусмотрено. Остается добавить, что соответствующий процессуальный документ о нало жении или снятии ареста должен быть представлен в учреждение юстиции в н адлежаще оформленном виде - требуется подлинник, содержащий все необход имые реквизиты, либо заверенная уполномоченным лицом копия. Приведем еще один наглядный пример из судебной практики. Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск юридических лиц - сторон дого вора купли-продажи недвижимого имущества - к учреждению юстиции (Москомр егистрации) о понуждении зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора (дело N А40-12208/00-72-49) по следующим основаниям. Аре ст был наложен на имущество продавца органами предварительного следст вия (следователем ОВД) до момента подписания сторонами договора купли-пр одажи этого имущества. На основании постановления следователя в ЕГРП бы ла внесена запись об ограничении, согласно которой впоследствии была пр иостановлена государственная регистрация перехода права собственнос ти. Суд мотивировал свое решение тем, что Законом о регистрации не предус мотрена возможность внесения в ЕГРП записи об ограничении на основании такого постановления (ссылка на исчерпывающий перечень п.1 ст.17 ) и возможность приостановления регистраци и на таком основании ( ст.19 ). Ответчик подал кассационную жалобу на данное решение суда. Доводы, излож енные в жалобе, состояли в следующем. Запись об ограничении была внесена в Единый государственный реестр прав в соответствии с требованиями Зак она о регистрации (они были изложены ранее) на основании постановления с ледователя о наложении ареста на имущество. К моменту совершения сделки купли-продажи между истцами данная запись уже содержалась в ЕГРП. Никаки х данных, которые могли бы послужить основанием для внесения в ЕГРП запи си о снятии ареста с имущества, на момент государственной регистрации пе рехода права собственности у регистратора не имелось. Истцы, возражая, ссылались на письмо заместителя прокурора города Москв ы о снятии ареста, направленное в адрес Москомрегистрации. Кроме того, он и указывали на тот факт, что арест был наложен следователем незаконно, та к как уголовное дело расследовалось по обвинению физических лиц, а арест был наложен на имущество юридического лица, которое не могло отвечать з а действия обвиняемых. Ответчик не соглашался, поскольку, во-первых, указанное письмо не может с лужить основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ареста с имущества , так как не является предусмотренным законом процессуальным документо м о снятии ареста. Во-вторых, в компетенцию учреждения юстиции, согласно ст.9 Закона о регистрации, не входит прове рка законности действий других органов, в частности, законности вынесен ных ими постановлений, поэтому учреждение юстиции обязано только испол нять требования уполномоченных органов в соответствии с законодательс твом. Федеральный арбитражный суд Московского округа признал доводы, изложе нные в кассационной жалобе, обоснованными, отменил решение суда первой и нстанции и направил дело на новое рассмотрение. Подводя итог, надо отметить, что пробелы в законодательстве, позволяющие недобросовестным участникам рынка действовать в обход закона, должны в осполняться опытом правоприменительной и судебной практики, что позво лит государству контролировать и предотвращать подобные злоупотребле ния. *(1) Постанов ление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении П равил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое иму щество и сделок с ним". *(2) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-е изд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998. Т. 1. С. 485. *(3) Там же. *(4) Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 78-80. *(5) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-е изд. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 187. *(6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О су дебных приставах".

1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Сантехника может быть импортной, сантехник - всегда отечественный.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, реферат по гражданскому праву "Государственная регистрация", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru