Договор купли - продажи жилых помещений

Содержание Введение 1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения 2 Существенные условия договора 2.1 Предмет 2.2 Цена 2.3 Перечень лиц , сохраняющих право пользования жилым по мещением 3 Виды договоров купли-продажи жилых помещений 4 Права и обязанности 5 Процедура заключения договора 6 Форма договора купли-продажи жилого помещения 6.1 Государственная регистрация Заключение Список использованных источников и литера туры Введение После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства , радикальных изменений , несмотря на целый ряд положительных сдвигов , к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то , чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных , муниципальных ) фондов потребления , но и за счет жилья , которое бы находилось в част ной собственности граждан . В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда . Многие из граждан стали собственниками жилья . Люди стали свободно продавать и покупать квартиры. Таким образом , можно отметить , что в качестве п олноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования оборота жилых помещений , на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского ко декса России , которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах . Следует сказать , что эти акты относятся как к сфере частного права , так и к праву публичному. Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельз я недооценивать . Природа недвижимости , и , в частности , жилых помещений , предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов , связанных с недвижимостью , по сравнению с регулированием других объектов гражданских пра в . Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм. Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения , принципиально отличающегося от того , которое существовало в советском праве , когда недвижимость практ ически перестала быть объектом гражданских прав , была почти полностью исключена из гражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли “оборот” жилых помещений , допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР 1964 года ). Создавая основу частноправового режима недвижимости , Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм , например , в статье 131 ГК РФ устанавливает , что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специа л ьным федеральным законом . Таким образом , одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним. Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества , определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость , установили титулы на недвижимое имущество (право собственности , вещные права , и иные права , перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права ), определили виды сделок , которые могут совершаться с недвижимым имуществом , закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок. Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений об орота недвижимости . Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны . Оборот их осуществляется в той мере , в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 1 29 ГК РФ ) Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практиче ски все договоры , и в первую очередь те , предметом ко торых является отчуждение вещи или передача ее в пользование . Наибольшее практическое значение име ют , несомненно , договоры купли-продажи жилых помещений , рассматриваемой в данной дипломной работе . Сегодня , когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , об ипотеке , об оценочной деятельности , Гр адостроительный кодекс , обширное жилищное законодательство , можно сказать , что правовой режим оборота недвижимости , и частности , оборота жилых помещений , в целом сложился , как в нормах частного права , так и в публично-правовых аспектах . Изменения в право вом регулировании оборота жилых помещений не могли не затронуть соответствующую судебную практику. Тем более что на смену всеохватывающему нормативизму , господствовавшему в советской юридической доктрине пришел широкий разброс концепции и точек зрения , о бщим для которых стала несводимость права к одному закону . К праву , как таковому , все чаще стали относить и судебную практику. Р . З . Лившиц К вопросу об источниках права . // Судебная практика как источник права . Сборник статей . М . 1995 г . с .23. . Не вда ваясь в споры о признании судебной практики источником права можно в целом отметить , что правовая действительность последних лет свидетельствует о значительном изменений отношения к суду . Получила полное признание и стала конституционной нормой конструкц и я разделения властей . Получил законодательное закрепление механизм , обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда . Поэтому судебная практика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности. Ведущую роль в судебной практике всегда и грали и продолжают играть разъяснения высших судебных органов . Право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в Конституции РФ (ст .125,126).Авторитет таких разъяснений очень велик , они б езоговорочно принимаются судами , и не только судами . Если обычное решение общего или арбитражного суда имеет обязательное значение только для участников судебного процесса , т.е . носит персонифицированный характер , и его общее значение основывается скорее на авторитете суда , чем на конкретной норме , то разъяснение Пленума носит общий , неперсонифицированный характер и подлежит всеобщему применению в силу закона . Очень часто разъяснения Пленумов ложатся в основу будущих нормативных актов . Но они подлежат п рименению и до облечения в законодательную форму , и в тех случаях , когда остаются вне поля зрения законодателя. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу . Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений , т.е . можно говорить о складывающемся , благодаря отдельным судебным решениям , механизме судебного прецедента . Тем самым , судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении , в том числе и отношений , связанных с оборотом жилых помещений . Следует обратить внимание на важную особенность основополагающих решений , на базе которых складывается судебный прецедент . Все эти решения в той или иной форме апробируются Верховн ым Судом РФ или Высшим Арбитражным Судом и публикуются . Опубликование судебного решения в Бюллетене Верховного Суда РФ или Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ превращает это решение в прецедент. Кроме того , ни для кого ни секрет , что суды , принимая сво и акты , восполняют пробелы в правовом регулировании . Эта ситуация довольно типична . Законодатель , орган управления в своей нормотворческой деятельности могут оставить ту или иную область общественных отношений вне правового регулирования . Причины такого р е шения самые различные - от некомпетентности до намеренного умолчания . Но когда с подобным пробелом сталкивается суд , он не может уклониться от решения вопроса . Суд обязан разрешить спор , и , разрешая его , он восполняет пробел в регулировании. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме , который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов . Более того , отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке , к махинациям различного рода , к нарушениям прав и законных интересов граждан , участвующих в операциях с недвижимостью. Наконец , суды своими решениями осуществляют конкретизацию законов . Эта особенность судебной практики давно отмечена в юридической литературе . В монографии , посвященной практике , читаем : " Конкретизация необходима общей норме права , которая настолько обща , что без соответствующего разъяснения и уточнения не может быть применена . Это не значит , что такая норма не нужна , что она вообщ е не действует . Норма права устанавливает меру поведения , а судебная практика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры. С.Н.Братусь , А.Б . Венгеров . Судебная практика в советской правовой системе . // Судебная практика как источник права. Сборник статей . М . ,1995. С 27 На основании изложенного , освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики . И тому не исключение - оборот жилых помещений , а именно , регулирование догово ра купли-продажи жилых помещений , являющееся предметом освещения настоящей дипломной работы. 1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил , посвященных продаже жилых помещ ении , обусловлено рядом обстоятельств . Во-первых , жилые помещения , как и большинство объектов недвижимости , неразрывно связано с теми земельными участками , на которых они расположены . Во-вторых , поскольку жилые помещения , по сравнению с другими объектами гражданского права , обладают , как правило , повышенной ценностью , требуются особые меры охраны интересов , как продавцов , так и покупателей . В-третьих , в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавл и вается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте . Наконец , в-четвертых , жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью , что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений. По нятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено . Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости . (п .1.ст .549 ГК РФ ). "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору прод ажи недвижимости ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок , здание , сооружение , квартиру или другое недвижимое имущество (ст .130). Тем более , как видно из текста нормативного определения , в неисчерпывающий перечень недвижим о го имущества , подлежащего передаче по договору продажи недвижимости , специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения . Таким образом , на основе общего определении договора купли-продажи , данного в ст .454 ГК РФ , в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст .558 ГК РФ , регламентирующей особенности продажи жилых помещений , можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом : По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом , квартиру , часть жилого дома или квартиры , а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи жилог о помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. В силу п .5.ст .454 ГК РФ к порядку его заключения , а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл .39 ГК РФ , а в ча сти не нашедшей регулирования в этом параграфе ,- общие положения о купле-продаже. Основным признаком , позволяющим выделить этот вид договора , является его предмет - жилые помещение , рассматриваемый в следующей главе дипломной работы. Договор купли-продаж и жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией . Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст .164,ч .2.ст .558 ГК РФ ) Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты , а именно возмездность и взаимность. Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой "вторичной " купли-продажи жилых помещений , поскольку передача гос ударственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г . "О приватизации жилищного фонда в РСФСР ". Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещен и й не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается , а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых поме щ ений. Кстати , следует отметить , что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений " носит лишь теоретический (или обобщающий ) характер и на практике фактически не используется . Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-прода жи квартиры " или "договор купли-продажи жилого дома " применительно к конкретному виду жилого помещения , подлежащего отчуждению . Не использует данный термин (название таких договоров ) и судебная практика. 2 Существенные условия договора 2.1 Предмет догов ора купли-продажи жилого помещения Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст . 432 ГК РФ ). Ввиду того , что жилые помещения относятся к недвижимости , необходимо первоначально определить , что понимается под недви жимым имуществом. Категория недвижимого имущества (недвижимости ) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века . Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года . В Своде законов Россий ской империи (действовавшем до революции 1917 года ) общего определения недвижимости не давалось , названная категория определялась через примерное перечисление земли , различных угодий , домов Г.Ф . Шершеневич . Учебник русского гражданского права (по издани ю 1907 г .).// Москва , Спарк ,1995, с .98 . В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было . ГК РСФСР 1922 г . содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движ имые и недвижимые упразднено.” О . Козырь “Понятие недвижимого имущества” // “Закон” ,1999 г . № 4. Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г . (ОГЗ СССР ), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг . Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил , что недвижимым имуществом являются земельные участки и то , что с ними прочно связано . В перечень (причем , неисчерпывающий ) того , что прочно связано с земельными участками , были включены здания , сооружения , предприятия , имущественные комплексы , многолетние насаждения . Таким образом , в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный д ля российского права критерий физический , природных свойств вещи , выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению , критерий прочности связи с землей . По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимост и квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г . В определении недвижимости используются те же критерии , что и в Основах. Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания , сооружения и многолетние насаждения. Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроит ельстве” , которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Так , Закон РФ от 24 декабря 1992 г . № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики " (с изменениями от 12 января 1996 г ., 21 апреля 1997 г .,10 февраля , 17 июня , 8 июля 1999 г .) Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г ., N 3, ст . 99 ввел понятие недвижимости в жилищной сфере . В связи с принятием данного закона Высший арбитражный суд принял Информацио нное письмо от 11 мая 1993 г . № С -13/ОСЗ -144 "В связи с введением в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики ", в котором сообщил нижестоящим судам , что 24 декабря 1991 года принят Закон Российской Федерации "Об основ а х федеральной жилищной политики ", введенный в действие с момента его опубликования ("Российская газета " № 5 от 23 января 1993 г .). Закон определяет принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономи ч еских условиях , устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере по нимается недвижимое имущество с установленными правами владения , пользования и распоряжения в границах имущества , включающее : земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями , приусадебные хозяйственные постройки , зел е ные насаждения с многолетним циклом развития , жилые дома , квартиры , иные жилые помещения в жилых домах и других строениях , пригодные для постоянного и временного проживания , сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы. Согласно этой же статье Закон а жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности , включая жилые дома , специализированные дома (общежития , гостиницы-приюты , дома маневренного фонда , специальные дома для одиноких престарелых , дома-интерн аты для инвалидов , ветеранов и другие ), квартиры , служебные жилые помещения в других строениях , пригодные для проживания. Таким образом , под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные ) дома и коттеджи ( дачи ), приспособленные для постоянного проживания , но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например , отдельные изолированные комнаты в квартирах ), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях ), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ ), в том числе служебные и ведомственные , а также вышеперечисленные "специализированные дома ". Жилищный фонд , либо его часть может находиться в частной (граждан , юридических лиц ), государственной , муниципальной собственности , в собст венности общественных объединений , и переходить из одной формы собственности в другую в порядке , установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке , установленном законодательством , владеть , польз оваться и распоряжаться ею , в том числе продавать недвижимость , если при этом не нарушаются действующие нормы , жилищные , иные права и свободы других граждан , а также общественные интересы. Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения : жилой д ом , его часть , квартиру в многоквартирном доме , ее часть . Таким образом , предметом сделок с жилыми поме щениями , и соответственно , купли-продажи жилых помещений , могут являться жилые дома , квартиры , комнаты в домах гостинич ного типа , а также комнаты в к о мму нальных квартирах. Как правило , речь должна идти об изолированных помещениях . Исключение составляет продажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире ), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности . (О продаже доли в жилом помещении см . дальше в дипломной работе (глава “Заключение договора” ). При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос : являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости , продажа которых до лжна осуществляться по отдельному договору купли-продажи . Данная проблема возникла в связи с тем , что ГК РФ при выработке понятия недвижимости не воспринял из опыта законодательного определения недвижимости в зарубежных странах (который учитывался при ра зработке ГК РФ ) такой элемент классификации , как недвижимости в силу назначения , под которыми понимаются как предметы , помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации , так и движимости , присоединенные навсегда к недвижимости , являющиеся , по су т и принадлежностью недвижимости как главной вещи . Недвижимость в силу назначения признает французский гражданский кодекс , гражданские кодексы Мексики 1928 г ., Бразилии 1916 г . и ряда других стран. О.Козырь “Понятие недвижимого имущества” //“Закон” 1999 г ., № 4 . Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г . № 4 "О судебной практике по разрешению споров , связанных с правом собственности на жилой дом " (с изменениями от 30 ноября 1990 г .) считает , что различного рода хозяйственные постройки (сараи , летние кухни и т.п .) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом , если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником . (п .9). Отсюда можно сделать вывод , что если иное не предусмотрено договором , хозяйственные постройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом , но стороны , в силу свободы договора , могут определить судьбу этих ст роений иным образом . Данное положение вполне соответствует новому гражданскому законодательству , регулирующему статус сложных вещей . В силу ст .134 ГК РФ , если разнородные вещи образуют единое целое , предполагающее использование их по общему назначению , о ни рассматриваются как одна вещь (сложная вещь ). Действие сделки , заключенной по поводу сложной вещи , распространяется на все ее составные части , если договором не предусмотрено иное . Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения пр именительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст . 554 Кодекса . Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные , позволяющие определенно установить , какая конкретно квартира (иное жилое помещ е ние ), включая ее местонахождение , подлежит передаче покупателю . При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении ), подлежащей передаче , считается несогласованным сторонами , а соответствующий договор не считается заключенным. Инт ересно , что сведения , определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных , указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке , либо в составе другого недвижимого имущества . Логично предположить , что определение ра с положения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам , отдельным строениям , а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам , комнатам в многоквартирных домах . Следует отметить , что из правила ст . 554 ГК РФ , императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости , возникла серьезная проблема . На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки . Суды , естественно , отдают приоритет собственнику (владельцу ) конкретного объекта недвижимости , формально выполняя требования ст .554 ГК РФ. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ , 1996, № 9, с . 47, 61, 72. Попутно можно заме тить , что договоры долевого участия , прямо направленные на приобретение конкретного жилого помещения , едва ли можно вывести из-под действия нормы ст . 554 ГК только потому , что они не имеют наименования договора купли-продажи Пока неясны способы разрешени я этой коллизии . Очевидно , она может возникнуть не иначе как в результате нарушения режима общей собственности , предписывающего совместное распоряжение имуществом . У стороны , чье право нарушено , появляется право на взыскание убытков по отношению к нарушит е лю либо право оспаривать соответствующие сделки и требовать реституции , когда она возможна (то есть когда недвижимость после отчуждения не была существенно изменена и нет препятствий , вытекающих , например , из норм жилищного права ). Виндикация нереальна , п о скольку истец лишен возможности обосновать право собственности на индивидуально-определенный объект недвижимости , ставший предметом сделки . Первый путь иногда не имеет смысла , а второй чрезвычайно тяжел , даже когда для этого есть условия. Наметившиеся труд ности заставляют искать иные подходы . В этом плане можно отметить нарастающий в последнее время интерес к применению в сфере застройки подзабытого Закона от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР ". Скловский К "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике " //"Хозяйство и право ", 1997, № 10. Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения , необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данн ого договора. В соответствии со ст . 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом , другое строение , сооружение или иное недвижимое имущество , созданное на земельном участке , не отведенном для этих целей в порядке , установленном законом и иными прав овыми актами , либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из прямого указания законодательства , лицо , осуществившее самовольную постройку , не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой , т.е . совершать с ней какие-либо сделки . По сути , данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации , в том числе и ка к объект незавершенного строительства (ст.ст .8, 129 ГК РФ ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п . 7 Обзора практики разрешения споров , возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федераци и № 21 от 13 ноября 1997 г . // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации . 1998. № 1. С . 81. Таким образом , сделки (в том числе купля - продажа ) с указанными объектами ничтожны (ст.ст .168, 169 ГК РФ ). Самовольная постройка подлежит сносу осущ ествившим ее лицом либо за его счет , кроме случаев , указанных в ст .222 ГК РФ (п .3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве . Так , лицо , виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство , обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку ) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п .3 ст .25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности " Собрание законодательства Российской Федера ции , 20 ноября 1995 г ., N 47, ст . 4473., ). Утка В . "Правовые последствия самовольной постройки " // "Российская юстиция ", 1999 г . , № 3 Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома ), суд должен опр еделить действительно ли данная постройка является самовольным строением. Ранее , в период действия Гражданского кодекса 1964 г ., споры о признании права собственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения , а также споры о сносе таких строени й не подлежали рассмотрению судами . Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г . № 4 "О судебной практике по разрешению споров , связанных с правом собственности на жилой дом " (с изменениями от 30 ноября 1990 г .) // Сборник постановление Пленумов Верховного Суда СССР,РСФСР , РФ по гражданским делам . М . Статут ,1998 Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения . Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г . № 6/8 "О некоторых вопросах , связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации " в п .34 разъяснено , что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение , сооружение или иное недвижимое имущество , созданное на земельном участке , не отведенном для этих целей в порядке , установленном законом и иными правовыми актами , необходимо иметь в виду , что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Код е кса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка , на котором возведена самовольная постройка. Учитывая это , в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела , при принятии искового заявления и в стадии подго товки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств , необходимых для разрешения возникшего спора , следует предложить истцу представить и доказательства , свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка , на котором расположена самовольная постройка. Следует учитывать , что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом , в собственности , пожизненном наследуемом владении , постоянном (бессрочном ) пользовании которого н аходится земельный участок , где осуществлена постройка . (ч .2.п .3.ст .222 ГК РФ ) Гражданский кодекс , называя предметом договоров купли-продажи жилые дома , комнаты в жилых домах , подразумевает , что эти объекты построены , завершены . А может ли незавершенный с троительством жилой объект являться предметом купли-продажи ? Ответ на этот вопрос дает судебная практика. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г . № 4 "О судебной практике по разрешению споров , связанных с правом собственности на жило й дом " (с изменениями от 30 ноября 1990 г .) определило , что по иску супругов , членов семьи застройщика , совместно возводивших дом , а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома , если , учитывая степень его готовности , м о жно определить отдельные , подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на с троительные материалы и конструктивные элементы дома . (п .10). Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов . Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г . № 21 "Обзор практики разрешения споров , возникающих по договорам купли-продажи недвижимости " Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1998 г ., № 1 окончательно определило , что объекты незавершенного строительст ва после государственной регистрации могут отчуждаться , приводя в подтверждение следующее дело. Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта , заключенного м ежду акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование иска прокурор указал , что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи . Объект передан по приемо-сд аточному акту , оплачен покупателем . Однако переход права собственности не зарегистрирован , поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию . При рассмотрении данного спора возник вопрос о том , может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться , если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте . Виды объектов гражданских прав , нахождение которых в обороте не допускается (объекты , изъятые из оборота ), должны быть прямо указаны в законе . Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограниче н ий в отношении приобретения и перехода прав на объекты , незавершенные строительством. Таким образом , эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам. В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты , прочно связанные с землей , то есть объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно . В статье 219 Кодекса указано , что право собственности на здания , сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество , подлежащее государственной регистрации , возникает с момента такой регистрации. Из материалов дела следовало , что на участке возведен фундамент и стены дома . Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно . Следовательно , данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим комитет по земельным ресурсам , осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость , на основании Указа Президе нта Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость " обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок. Отказ комитета о т государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд. С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал , что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи , а пра во собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю , действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования. Во - пе рвых , жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо , оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст .289 ГК РФ ). В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает большое количество судебных споров. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г . № 38-3827-94 приводится следующее дело. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ", 1995, № 10 Муниципальное торговое предприятие "Детский мир " г . Ульяновска обратилось в Ульяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 23.11.93 № 025/006 помещения в жилом доме по проспекту Ульяновский , 7, зак люченного акционерным обществом "Авиастар " и семейным частным предприятием "Фирма "Росток ". Семейное частное предприятие в свою очередь предъявило иск о выселении муниципального торгового предприятия "Детский мир " из спорного помещения. Ульяновский областн ой арбитражный суд решением от 26.07.-01.08.94 требования муниципального торгового предприятия "Детский мир " отклонил на том основании , что АО "Авиастар " является собственником всего имущества бывшего государственного предприятия "Ульяновский авиационный п ромышленный комплекс ", в том числе и спорного помещения , и вправе им распоряжаться по своему усмотрению . Встречное требование о выселении удовлетворено. Кассационная коллегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение оставила без изменения. Коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов , вступивших в законную силу , постановлением от 29.03.95 №№ К 4-Н -7/534, К 4-Н -7/535 удовлетворила протест заместителя Председа т еля Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и отменила состоявшиеся решения. При этом коллегия исходила из следующего : материалами дела подтверждается , что помещение построено за счет 7-процентных отчислений от средств , выделенных авиационному промы шленному комплексу на жилищное строительство , следовательно , в соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 В Постановлении ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность , государственную собственность республик в составе Российской Федерации , краев , областей , автономной области , автономных округов , городов Москвы и Санкт-Петербурга и муницип а льную собственность " (с изменениями от 23 мая 1992 г ., 27 января , 21 июля 1993 г .) указаны объекты , относящиеся к муниципальной собственности . Ими являются объекты , в том числе жилищный и нежилой фонд , находящийся в управлении исполнительных органов местны х Советов народных депутатов (местной администрации ), в том числе здания и строения , ранее переданные ими в ведение (на баланс ) другим юридическим лицам , а также встроенно-пристроенные помещения , построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строите л ьство объектов социально-культурного и бытового назначения. спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности , в силу чего включение в уставный капитал акционерного общества "Авиастар " спорного помещения , являющегося муниципальной собств енностью , произведено неправомерно , поэтому общество не вправе распоряжаться этим помещением , а указанный договор купли-продажи является недействительным и не может служить основанием для занятия помещения фирмой "Росток " и для предъявления иска о выселен и и из этого помещения муниципального торгового предприятия "Детский мир ". Таким образом , договор купли-продажи помещения в жилом доме признан недействительным , как заключенный юридическим лицом , не являющимся его собственником . В соответствии с законом жил ой и нежилой фонд , а также встроенно-пристроенные нежилые помещения , построенных за счет 5-ти и 7-ми - процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения , отнесены к объектам муниципальной собственности . Постановл ение президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г . Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации , 1999 г ., N 8, с . 16 подтверждает , что сделка купли-продажи недвижимости , совершенная между физическими лицами , лицом , не наделенным собств енником правом на ее отчуждение , в силу ст .168 ГК РФ признается недействительной. Прокурор Хостинского района г . Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст.ст .167 - 169 ГК РФ договора к упли-продажи квартиры в доме в г . Сочи , пос . Кудепста , удостоверенного 14 августа 1996 г . нотариусом г . Сочи и зарегистрированного БТИ г . Сочи 15 августа 1996 г ., ссылаясь на то , что договор заключен неустановленным лицом , без согласия и ведома собственни к а квартиры Багдасарян. Багдасарян заявление поддержала , предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой. Дело неоднократно рассматривалось различными судебны ми инстанциями. Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г . удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ , указав следующее. В соответствии со ст .209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения , пользования и распоряжения своим имуществом , в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам. Исходя из этого и положений п .1 ст .454 ГК РФ , по договору купли-продажи продавцом , т.е . стороной , обязующейся передать вещь (товар ) в собственность другой стороне (покупателю ), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо , которому он передал право распоряжения имуществом (п .2 ст .209 ГК РФ ). Согласно ст .550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа , подпи санного сторонами (п .2 ст .434 ГК РФ ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Как установил суд , собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала , участия в его заключении не принимала , денежную сумму (цену ) за квартиру не получала. При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен . Сделка по отчуждению имущества , совершенная лицом , не являющимся собственником , не признаваемым стороной по договору купли-продажи , не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст .168 ГК РФ ничтожна. Кроме того , судебная практика рекомендует всегда выяснять , кому и на каком праве фактически принадлежат спорные жилые помещения и соблюдать процессуальные нормы при рассмо трении споров , связанных с куплей-продажей жилых помещений. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 1999 г . № 2409/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1999 г ., № 10 Во-вторых , жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности ) других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает , что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц , за исключением случаев , когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Материалы судебного дела , ранее приводимого в пример при раскрытии особенностей оборота жилых помещении незавершенных строительством объектов , свидетельствуют , что акционерное общество , несмотря на наличие договора купли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка , продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью . Объект был передан отделению Сбербанка по приемо-сдаточному акту , оплачен покупателем , только переход права собственност и не был зарегистрирован вследствие неправомерного отказа комитета по земельным ресурсам . И суд правильно посчитал , что поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи , продавец (акционерное общество ) потерял право распоряжаться им любым способом. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г . № 21 "Обзор практики разрешения споров , возникающих по договорам купли-продажи недвижимости "// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1998 г ., № 1 И соответственно договор между АО и ООО не имеет юридической силы. В ряде случаев законодательство требует сохранения характера и цели использования предмета сделки , что в первую очередь касается жилых помещений — статья 288 ГК РФ , как и действующее жилищное законодательство , устанавливает принцип строго целевого назначения жилого помещения . Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью . Последняя получила конс титуционное закрепление в ст . 40 Конституции РФ , провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права. Гражданский кодекс установил , что жилые п омещения предназначены для проживания граждан (абз . 1 п . 2 ст . 288 ГК РФ ), а осуществление прав собственника по владению , пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п . 1 ст . 288 ГК РФ ). Таким образом , все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение , а все собственники жилищных фондов , жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе использовать их исключительно по своему усмотрению , с нарушением ц елевого назначения этих объектов . Не допускается , следовательно , продажа жилых помещений под различные офисы , конторы , склады , без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых , то есть без изменения их целевого назначения (что , в свою оче р едь , требует соответствующей перерегистрации их в органах , осуществляющих учет данного вида недвижимости ). На территории Екатеринбурга действует Положение "О порядке перевода жилых помещений (жилых домов ) в нежилые на территории города Екатеринбурга ", утв е ржденное Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г . № 26/10. "Вестник Екатеринбургской городской Думы " 1998 г . N 9 стр .56-64 Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан , в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир , юридических лиц , включая коммерческие и общественные организации , а также государственных и муниципальных (публично-правовых ) образований . В этом смысле жилье является особым объектом права с о бственности , свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых систем современности. Подчеркивая указанные ограничения , п . 2 ст . 288 ГК РФ специально отмечает , что гражданин - собственник жилого дом а , приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи . Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта , как и сдача его во временное пользование другим лицам , должно п р оизводиться с учетом установленного для него законом целевого назначения . Поэтому любой собственник жилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного ) другим гражданам на основе соответствующего договора . Вместе с тем собствен ники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия , учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства , а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п . 3 ст . 288 ГК РФ ). Последнее ограничение , как следует из текста закона , касается жилого дома в целом , а не только находящихся в нем жилых помещений . Это исключает размещение разного ро д а производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов , поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан , использующих соответствующие жилые помещения по и х прямому назначению. Нарушение предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия , предусмотренные ст . 293 ГК РФ . В соответствии с ее правилами использование жилого помещен ия не по назначению , либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей , либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления реше н ия о продаже такого жилого помещения с публичных торгов , то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Изложенные в ч . 1 ст . 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся ) использование собственником своего жи лого помещения не по назначению , либо систематическое (неоднократное ) нарушение прав и интересов его соседей (создание "обстановки невозможности совместного проживания "), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним . Во в сех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного , разумного срока для этих целей , включая необ х одимый ремонт разрушаемого помещения ) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости. Правила ст . 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в ча стные дела собственника , что допускается абз . 2 п . 2 ст . 1 в исключительных случаях , установленных законом в общественных , а не в частных интересах . С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собстве н ности , устанавливая его целевые границы . В этой связи следует обратить также внимание на внедряющи еся в последнее время в российское законодательство и практику правила о распределений земель населенных пунктов на определенные сектора .. Что касается земе ль городов и иных населенных пунктов , то особенности их использования с принятием Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г ., N 19, ст . 2069 в значительной степени устанавливают цели, для которых недвижимость в городах и иных населенных пунктах мо жет быть использована и отчуждена . Однако отчужде ние недвижимости в этом случае повлечет и необходи мость выполнения ряда других формальностей . Так , пункт 11 статьи 62 Градостроительного ко д екса устанав ливает , что при переходе права собственности на объек ты недвижимости действие разрешения на их строитель ство сохраняется , однако разрешение подлежит повтор ной регистрации в органах местного самоуправления . 2.2 Цена в договоре купли-прод ажи жилого помещения Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения , как цена (ст . 555 ГК РФ ). Во-первых , положение о том , что исполнение договора , в котором не определена цена , должно быть оплачено по цене , обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст . 424 ГК РФ ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений , как и вообще к договорам продажи недвижимости . Здесь будет действовать иное правило : при отсутств и и в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным . Во-вторых , цена на жилой дом , находящийся на земельном участке , должна включать и цену передаваемой с этим объектом части з емельного участка или права на нее , если иное не предусмотрено законом или договором . В случаях , если происходит одновре менное отчуждение жилого дома и земельного участка , стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности. В случаях , ко гда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера , общая цена такого жилого помещения , подлежащая уплате , определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имуществ а. Если законодательством урегулирован порядок определения цены при продаже недвижимого имущества , то суд , проверяя условия договора должен был проверить не только наличие самой цены как существенного условия договора , но и порядок ее определения. Данный вывод вытекает из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г . № 21 "Обзор практики разрешения споров , возникающих по договорам купли-продажи недвижимости " Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1998 г ., № 1 , где приводится решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения . В нем , как указывает суд , должна быть отражена оценка всех условий , на которых стороны обязаны з аключить договора , а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора . В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются усл овия , на которых стороны обязаны заключить договор. Если суд приходит к выводу об обоснованности иска , он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае , когда ответчик против них не возра жает. Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости . При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке , предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации . Поэтому суд был обязан проверить условие о цене , указанное покупателем в договоре . Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения , не проверив законности условий этого договора , кассационная инстанция отмени л а это решение и направила дело на новое рассмотрение. Ввиду того , что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора , в договоре обязательно указа ние не только суммы , за которую продается жилое помещение , но и поряд ка расчетов между продавцом и покупателем . При этом возможна пе редача денег до подписания сторонами договора , непосредственно при его подписании , а также после подписания до говора — в случае расчета с рассрочкой платежей . В последнем случае в договоре о бязательно указание даты оконча тельного расчета между продавцом и по купателем , а при необходимости — так же и сроков промежуточных платежей . Эти условия также являются существен ными условиями договора , без них он не считается заключенным. В случае спора о цене продажи жилого помещения , суд не принимает во внимание свидетельские показания . Цена подтверждается только письменными доказательствами. Так , Зороглян приобрел двухкомнатную квартиру , как видно из договора , по цене 3300 тыс . рублей , но эта цена был а в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры . Вывод суда о том , что квартира куплена за другую цену , в нарушение ст .54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах : объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн . рублей и показания х свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн . рублей . Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы , в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами , в случае спора стороны л и шены права ссылаться на свидетельские показания (п .1 ст .162 ГК РФ ). Письменных доказательств об уплате иной , чем указано в договоре , покупной цены суду не представлено . Согласно п .1 ч .1 ст .330 ГПК РСФСР неправильное применение или толкование норм материал ь ного права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке. Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г .// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации , 1999 г ., № 8, с . 16 Одним из письменных дока зательств может быть расписка . В протесте заместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению факт заключения 30 июня 1987 г . договора купли-продажи домовладения между Шипиным и Курбатовым и указывается , что одним из обязательных условий заключени я такого договора является цена , которая сторонами не была определена. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации , 1994 г ., № 2 Однако такое утверждение противоречит материалам де ла . Из расписки Шипина от 30 июня 1987 г . и объяснений сторон в судебном заседании следует , что Шипин получил от Курбатова за дом 2500 руб . То обстоятельство , что на день совершения сделки страховая стоимость домовладения составляла 6182 руб ., не свидетел ь ствует об отсутствии цены в заключенном договоре купли-продажи от 30 июня 1987 г . В соответствии со ст .92 ГК РСФСР 1964 г . собственнику принадлежат права владения , пользования и распоряжения имуществом в пределах , установленных законом . Поэтому собственни к вправе определять стоимость продаваемого имущества по своему усмотрению . Цену продаваемого домовладения в 2500 руб . по состоянию на 30 июня 1987 г . Шипин установил сам. После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стор оны не вправе изменять цену продаваемого имущества . Такой вывод подтверждается судебной практикой Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г . № 21 "Обзор практики разрешения споров , возникающих по договорам купли-п родажи недвижимости " // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1998 г ., № 1 . Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличе нии цены в соответствии с переоценкой основных фондов , предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации. Арбитражный суд исковые требования удовлетворил , сославшись на то , что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произ вел в период , когда должна была производиться переоценка основных фондов . Однако судом не были учтены следующие обстоятельства. В пункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества . Стоимость перечислена продавцу частями . Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене , установленной соглашением сторон . Изменение цены после заключения договора допускается в случа ях и на условиях , предусмотренных договором , законом либо в установленном законом порядке . Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением . Поскольку обязательства сторон по договору и сполнены , у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора , прекратившего свое действие. С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акц ионерного общества. Таким образом , если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом , продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества. 2.3 Перечень лиц , сохраняю щих право пользования жилым помещением В качестве существенных условий договоров , пред метом которых является недвижимость , ГК РФ ус танавливает два — предмет и цену . Существенным условием договора продажи жилого дома (его части ) или квартиры , в которых проживают лица , сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем , дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением . При несоблюдении этого требования д оговор считается незаключенным. В силу правила п . 2 ст . 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи ) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи преж него собственника , ранее проживавших в этом помещении . Иначе говоря , данное право как бы "обременяет " такую недвижимость , в принципе следуя ее судьбе , что сближает его с вещными правами . Практически это означает , что при отчуждении или ином распоряжении с о бственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании , и новому приобретателю (или иному владельцу ) не удастся прекратить их право . Т а ким образом , в данном "праве пользования " вещные элементы преобладают над обязательственными , что и дает основания закону объявить его вещным правом. Поэтому требованием закона (ст .558 ГК РФ ) стала необходимость указания в договоре куп ли-продажи перечня лиц , сохра няющих право пользования отчуждае мым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым поме щением , либо информация , исходящая от собственника , о том , что подобные лица отсутствуют . Смена собственника жилого помещения не может отражат ь ся на жилищных правах членов его се мьи , причем членов семьи как настоя щих , так и бывших . Именно эти их пра ва и закрепляются в договоре. Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспорт ного стола по м есту нахождения отчуж даемого жилого помещения , и в дого воре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки. В справке указывается : - для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в н астоящее время ; - для жилых помещений , приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время. Эти сведения необходимо знать для того , чтобы определить - кто , кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением . Претендовать на по льзование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством : члены семьи прежнего собственника , оставшиеся проживать в помещении (ст .292 ГК РФ ). Их круг определяется по правилам ст .53 ЖК РФ , включая даже тех , кто прекратил семейные св язи с прежним собственником. наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане . Их перечень определяется по правилам ст .677 ГК РФ. гражданин , являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст .685 ГК РФ ) В тех случаях , когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования , в этот перечень должны быть включены : - наниматель и члены его семьи (ст .672 ГК РФ ), их перечень также определяется п о правилам ст .53 ЖК РФ - гражданин , являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст .672,685 ГК РФ ). На практике нередки ситуации , когда новый собственник жилья (покупатель ) не может в него вселиться . Чаще всего эт о происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах , имеющих право пользования проданным жилым помещением , причем иногда без всякого умысла . Бывает и так , что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда в ыехать . Обман с пропиской (регистрацией ) - явление довольно частое , и бывает , покупатели испытывают немало хлопот , прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью. На практике риэлтеры , чтобы избежать такого рода обмана , предлагают следующ ий выход . После оформления договора купли-продажи передается только часть денег , примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры . Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде . А в случае каких-либо неожиданностей (нет д р угого жилья ) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества , куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимо е имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок . И все же , приобретая квартиру , непременно нужно поинтересоваться , не проживают ли в ней лица , которые выписаны временно : по причине загранкомандировки , службы в армии , из-за у чебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства ). 3 Виды договоров купли-продажи жилых помещений Действующее законодательство позволяет провести классиф икацию договоров купли-продажи жилья . Данную классификацию можно провести по различным основаниям , что позволит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилых помещений. 1. по предмету а ) по виду предмета 1. Договор купли-продажи ж илого дома 2. Договор купли-продажи квартиры 3. Договор купли-продажи части жилого дома 4. Договор купли-продажи части квартиры 5. Договор купли-продажи доли В судебной практике , связанной с отчуждением жилых помещений , наибольшее количество споров возникает при продаже доли жилого помещения (квартиры , жилого дома ). Гражданин , продающий свою долю в общей собственности на жилое помещение , в первую очередь должен предложить выкупить ее своим совладельцам , и только в случае их от каза приобрести указ анную долю за цену и на условиях , названных собственни ком , возможна продажа этой доли другим лицам . Факт отказа сособственников жилого помещения от приобре тения отчуждаемой доли в общей соб ственности на жилое помещение , либо подтверждение того , что соб с твенник , отчуждающий свою долю в общей соб ственности , известил о продаже (мене ) и цене договора других участников об щей долевой собственности должен быть отражен в тексте договора. На отчуждение комнаты в комму нальной квартире согласия соседей на прода жу комнаты не требуется , посколь ку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре , и правила об об щей долевой собственности на такие квартиры не распространяются . Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г . обязывает суды при р ассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд выяснять , соблюдено ли преимущественное право покупки , как продавцом , так и другими участниками этой собственности. Каюровы О . и М . и Александрина - сособственники 1/2 части домовладения , из которой 1/4 доля дома принадлежала Каюровым и 1/6 доля - Александрине . Между сторонами был определен порядок пользования жилыми помещениями. В ноябре 1988 г . Александрина заключила с Саньк о договор купли-продажи принадлежащей ей 1/6 доли домовладения . Каюровы обратились в суд с иском о признании недействительным заключенного договора. Решением Краснооктябрьского районного народного суда (оставленным без изменения определением судебной колле гии по гражданским делам Волгоградского областного суда ) исковые требования Каюровых удовлетворены , договор купли-продажи 1/6 части дома (нотариально удостоверенный 5 ноября 1988 г .) признан недействительным с переводом прав и обязанностей покупателей на К аюровых , с Алексиндрины в пользу Каюровой О . взыскано 123 руб . за ремонт крыши ее части дома. Признавая договор купли-продажи 1/6 части дома недействительным с передачей прав и обязанностей покупателя на истцов , суд исходил из того , что при его совершении было нарушено преимущественное право покупки Каюровых О . и М . как участников собственности на дом. Следовательно , решение вопроса о том , имело ли место нарушение преимущественного права покупки , зависит от того , соблюдены ли правила ч .3 ст .120 ГК РСФСР (П рим . - сейчас преимущественное право покупки общей долевой собственности регламентируется ст .250 ГК РФ ) как продавцом , так и другими участниками общей долевой собственности. Что касается обязанности , возложенной в этом случае на продавца , то , как видно из заявления Александрины в Волгоградскую государственную нотариальную контору от 1 июля 1988 г ., она через эту нотариальную контору поставила в известность Каюрову О . и Каюрову М . о намерении продать свою долю дома за 2500 руб . с предложением сообщить в теч е ние месяца со дня уведомления о желании или отказе приобрести указанную долю в доме в соответствии со ст .120 ГК РСФСР . Такое извещение истцами было получено. При таком положении у продавца возникало право на отчуждение своей доли в доме постороннему лицу при условии , если другие участники общей собственности прямо заявили бы о своем отказе от преимущественного права покупки либо в течение установленного законом месячного срока вообще не высказали бы своих намерений относительно осуществления этого права . П ри этом такое молчание расценивается законом как отказ от преимущественного права покупки. Указанное не было учтено и оценено судом с точки зрения того , соблюдены ли были сторонами требования ст .120 ГК РСФСР и может ли при данных обстоятельствах совершенн ая между Александриной и Санько сделка купли-продажи 1/6 части дома быть признана недействительной с переводом прав и обязанностей покупателя на Каюровых. Бюллетень Верховного Суда РСФСР , 1993 г ., N 10, с .1 Поэтому решение суда и все последующие судебны е постановления в части , касающейся признания договора купли-продажи недействительным с переводом прав и обязанностей покупателя на истцов , подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г . № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации " "Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации ", Москва , издательство "Юридическая ли тература ", 1994 г. было также предусмотрено , что продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии , если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки , либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст . 250 ГК РФ срока. Выдел (Прим . – например , для последующей продажи ) участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение , представляющее собой отдельную квар тиру , принадлежащей ему доли допустим , если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых , но и подсобных помещений (кухни , коридора , санузла и др .), оборудования отдельного входа . При отсутствии такой возможности суд в праве по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Аналогичное положение с некоторым уточнением закрепляет Определение СК Верховного Суда РФ от 30 января 1998 г . - при отсутствии возможности выделить участнику общей собственности на жилое по мещение изолированной части не только жилых , но и подсобных помещений суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации , 1998 г ., № 6, с . 8 Раздел трехкомнатной квартиры на два жилых пом ещения невозможен , поскольку в ней нет вторых кухни , коридора , санузла , отдельного входа . Пленум Верховного Суда РФ в п .12 постановления от 24 августа 1993 г . "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фо нда в Российской Федерации " (с последующими изменениями и дополнениями ) "Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации ", Москва , издательство "Юридическая литература ", 1994 г. разъяснил , что выдел участнику общей собственности на п риватизированное жилое помещение , представляющее собой отдельную квартиру , принадлежащей ему доли допустим , если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых , но и подсобных помещений (кухни , коридора , санузла и др .), оборудования отдельного хода . При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Согласно ч .2 п .4 ст .252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела е го доли в натуре допускается с его согласия . В случаях , когда доля собственника незначительна , не может быть реально выделена , и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества , суд может и при отсутствии согласия этого собственника об я зать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г . № 6/8 "О некоторых вопросах , связанных с применением части первой Гражданского ко декса Российской Федерации " // "Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации ", 1996, № 9 Наибольшее число споров , вытекает из договоров , обычно называемых сторонами договорами долевого участия , что еще не предопределяет их правовой природы . Обычно суд пытается ответить на вопрос , является ли договор об участии в строительстве договором о совместной деятельности , и если основания для такой квалификации есть , то на спорный объект распространяется режим общей долевой собственности , причем общая собственн о сть возникает одновременно с возникновением самого объекта. Известно , например , дело , в котором один из участников совместной деятельности продал свою долю в общей собственности на объект третьему лицу . Другой участник потребовал перевести на него права п о этой сделке в связи с нарушением преимущественного права покупки. Судебная практика достаточно твердо стоит на определении долей участников пропорционально размеру их вклада . В Информационном письме от 20 мая 1993 года содержится предложение ориентироват ься , прежде всего , на сложившуюся стоимость на момент распределения жилплощади и рассчитывать долю "в пределах ранее переданных средств " Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ , 1993, № 6, с . 117. , что значительно снизило роль договора в определении объем а прав участников строительства . В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась при рассмотрении конкретных дел и применялась не только к жилищному строительству . Однако , подобная практика не раз подвергалась критике Защита прав предпринимателей а рбитражными судами // Государство и право , 1997, № 2, с . 54-56, 58 . б ) по целостности предмета 1. Договор купли-продажи жилого помещения , незавершенного строительством 2. Договор купли-продажи жилого помещения , (законченного объекта ). 2. по ос нованиям нахождения жилого помещения с собственности 1. Договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах 2. Договор купли-продажи жилого помещения , принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (наприме р , в результате приватизации ). Применительно к данному виду классификации представляет интерес продажа жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативах. Следует иметь в виду , что право собственности на кооперативную квартиру наступает с момента полного выплаты пая . Член кооператива , полностью выплативший паевой взнос за квартиру , вправе остаться в кооперативе или выйти из него . Гражданин , приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству , вправе вступить в члены кооператива . Отказ ему в этом может быть обжалован в суд. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г . № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации ", Москва , издательство "Юридическая литература ", 1994 г. . После выплаты пая необходимо получить справку в правлении кооператива за подписью председателя и главного бухг алтера о том , что пай полностью выплачен . Далее надо передать справку в БТИ чтобы получить удостоверение о праве собственности – необходимый правоустанавливающий документ для продажи кооперативной квартиры . Согласия всех совместно проживающих с собственн и ком членов семьи при этом не требуется. Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органах юстиции . На отказ органа юстиции в удостоверении договора купли-про дажи может быть подана в суд жалоба , которая рассматривается в порядке особого производства . При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется , что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г . № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Сборник постановлений Пленума Верхов ного Суда Российской Федерации ", Москва , издательство "Юридическая литература ", 1994 г. 3. по субъектам 1. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами 2. Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического ли ца ) 3. Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований Договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического лица ) Особенности участия юридических лиц в обороте жилых по мещений заключаются в особом статусе данных субъектов , необходимости учета при заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства , регулирующих правовое положение юридических лиц , так и специального законодательства (корпоративного , антим о нопольного и др .). О необходимости учета корпоративного законодательства при отчуждении жилых помещении акционерными обществами упоминает судебная практика . В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г . № 21 "Обзор пр актики разрешения споров , возникающих по договорам купли-продажи недвижимости " Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1998 г ., № 1 , приводится в пример следующее дело. Акционерное общество (продавец ) предъявило иск к коммерческому ба нку (покупателю ) о признании недействительным договора купли-продажи жилого здания . В обоснование исковых требований акционерное общество указало , что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала . Согласно уста в у , вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания , которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала. Акционерному обществу в иске было отказано . При вынесении решения арбитражный суд исходил из сл едующих обстоятельств . В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются собственниками имущества , переданного им в качестве вкладов (взносов ) их учредителями (участниками , членами ), а также имуществ а , приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Собственнику принадлежат права владения , пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 Кодекса ). В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного обще ства в пределах предоставленных ему полномочий . Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества , стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества . Стоимость проданного здания не превысила этого размера . Ка к их-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат. Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении , а не в виде конкретных видов внесенного имущества. В соответствии с пункт ом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах " решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае , если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставно г о капитала , а также при совершении крупной сделки на сумму , превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов. Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает . Довод истца о том , что оспариваемая сделка осуществл ена лицом с превышением предоставленных полномочий , не основан на законодательстве и положениях устава. Таким образом , для отчуждения недвижимого имущества , внесенного в уставный капитал акционерного общества , решение общего собрания об уменьшении уставног о капитала требуется лишь в случаях , установленных законодательством. Несмотря на то , что в данном деле акционерному обществу было отказано , в практике имеется немало дел , когда пренебрежение интересами акционеров либо умышленное не информирование контраге нта о крупности , заинтересованности сделки купли-продажи недвижимости влечет к признанию такой сделки недействительной . Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица , участвующего в сделке определенные налоговые последств ия , необходимость отражения операции по передаче (получению ) недвижимости в бухгалтерском учете. В соответствии с п . 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств , утвержденных Приказом Минфина РФ от 20.07.98 № 33н , недвижимое имущество для целей бухгалтерского учета относится к основным средствам . В случае их приобретения основные средства принимаются к учету организацией по первоначальной стоимости . Первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их п р иобретение , за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев , предусмотренных законодательством РФ ). Фактические затраты складываются из сумм , уплаченных продавцу в соответствии с договором купли-продажи , регистраци о нных сборов и других аналогичных платежей , произведенных в связи с приобретением права собственности на объект основных средств , а также иных затрат , непосредственно связанных с приобретением недвижимого имущества. Стоимость основных средств погашается пос редством начисления амортизации . Амортизационные отчисления по объекту недвижимости начинаются с 1-го числа месяца , следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету , и начисляются до момента списания этого объекта с баланса организации в связи с прекращением права собственности . Амортизационные отчисления прекращаются c 1-го числа месяца , следующего за месяцем списания этого объекта с бухгалтерского учета (пункты 4.6, 4.7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств " (ПБУ 6/9 7 ), утвержденного Приказом Минфина РФ от 03.09.97 № 65н ). Основанием для принятия объекта недвижимости на баланс организации является акт приемки-передачи имущества , утвержденный руководителем организации (п . 40 Методических указаний по бухгалтерскому учет у основных средств ). Согласно п . 1 ст . 556 ГК РФ , передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче . Если иное не предусмотрено законом или договором , обяз а тельство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Пунктом 2 ст . 551 ГК РФ установлено , что договор продажи недвижимости может быт ь исполнен сторонами до государственной регистрации перехода права собственности . Это означает , что объект недвижимого имущества может быть передан от продавца к покупателю по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности. Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами . Таким образом , если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимого имущества до государстве н ной регистрации перехода права собственности , списать с баланса организации-продавца и принять на баланс организации-покупателя объект недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода права собственности. Данный вывод следует из принципа имуще ственной обособленности юридических лиц . В соответствии со ст . 48 ГК РФ одним из признаков юридического лица является наличие у организации обособленного имущества , принадлежащего ей на праве собственности , хозяйственного ведения или оперативного управлен и я , которым организация отвечает по своим обязательствам . Согласно ст . 1 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете ", бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора , регистрации и обобщения информации в денежном выра ж ении об имуществе , обязательствах организации и их движении путем сплошного , непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций . Объектами бухгалтерского учета являются имущество организации , ее обязательства и хозяйственные операции , осущес т вляемые организацией в процессе ее деятельности . Таким образом , в бухгалтерском учете организации может быть отражено только имущество , принадлежащее ей на каком-либо имущественном праве , предусмотренном действующим гражданским законодательством . Отражени е в учете имущества , правами на которое организация не обладает , противоречило бы принципам ведения бухгалтерского учета. Необходимо обратить внимание , что подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости фактически означает , что продавец передал недви жимое имущество , а покупатель вступил во владение им , т.е . данное имущество не используется более в производственной деятельности продавца . Пунктом 1 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ , услуг ), включаемых в себестоимос ть продукции (работ , услуг ), и о порядке формирования финансовых результатов , учитываемых при налогообложении ,утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации , № 9, 31 август а 1992 г ., ст . 602, , себестоимость продукции (работ , услуг ) представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства продукции (работ , услуг ), природных ресурсов , сырья , материалов , основных средств , а также других затрат на ее производ ство и реализацию . Таким образом , отнесение амортизационных отчислений по основным фондам на себестоимость продукции (работ , услуг ) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи . После подписания акта и до момента государст в енной регистрации перехода права собственности начисление амортизации производится за счет собственных средств. На основании изложенного можно сделать практический вывод , что более целесообразным является подписание передаточного акта по объекту недвижимос ти между продавцом и покупателем после государственной регистрации перехода права собственности. Следует рассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых помещений с участием юридических лиц . Он связан с оплатой коммунальных услуг за жи лое помещение и отнесением их на себестоимость. Оплата услуг коммунальных организаций , связанных с эксплуатацией жилого помещения , у продавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения договоров на оказание услуг . Отнесение указанных затрат н а себестоимость продукции (работ , услуг ) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости (подп . "и " п . 2 Положения о составе затрат ...). В случае если между моментом подписания передаточного акта и момен т ом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства существует разрыв во времени , в договоре между покупателем и продавцом необходимо предусмотреть , что покупатель возмещает продавцу расходы по оплате коммунальных услуг до момента пере заключения соответствующих договоров. Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами , то указанные расходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца , а должны быть произведены им за счет собственных средств . Отнесение данных расходов на себестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой базы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия . Оплата услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости производится с момента з аключения соответствующих договоров . При наличии соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищ н о-коммунального хозяйства покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ , услуг ). О . Старостина “Отражение затрат по оплате коммунальных платежей при продаже объекта недвижимости” // “Аудиторские ведомости” Выпуск 8, апрель 1 999 г. Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований. Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем порядке на основе норм ГК РФ . Но нормативные акты на местном уровне н ередко конкретизируют нормы ГК РФ , поэтому из необходимо учитывать при заключений сделок. Так , Постановлением Главы администрации г . Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г . № 231 "О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда " (с изм . от 8 ноября 19 94 г .), было утверждено Положение о продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда в г . Екатеринбурге. Управление по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых помещений от имени администрации города . Покупателями могут быть граждане , нуждающихся в улучшении жилищных условий , желающие приобрести жилые помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных условий своих работников . В собственность по договорам купли-продажи могут быть переданы освободившиеся изо лированные жилые помещения в коммунальных квартирах проживающим в этих квартирах нанимателям , арендаторам или собственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей , арендаторов или собственников , нуждающихся в улучшении жилищных условий или и меющих менее установленной нормы на одного члена семьи , занимаемые жилые помещения нанимателям , которые использовали право на бесплатную приватизацию жилья, освободившиеся жилые помещения, жилые помещения во вновь построенных домах. Продаже не подлежат жи лые помещения : а ) признанные непригодными для постоянного проживания, б ) служебные, в ) в общежитиях, г ) в коммунальных квартирах , кроме случаев , указанных ранее д ) в специализированных домах. Владение , пользование и распоряжение приобретенными в собственн ость жилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению в порядке , предусмотренном гражданским и жилищным законодательством . В Положении приводится типовые формы договоров купли-продажи квартиры , комн аты. Определенными особенностями отличаются договора продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам , отселяемым со стройплощадок . Так , Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г . № 43 "О порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам , отселяемым со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатеринбурга " указывает , что при отселении муниципальным предприятием "УКС " граждан из домов в связи с изъятием земельных участков для капитальног о строительства , выделение жилья зачастую производится с превышением нормы предоставления . Граждане не возражают получить жилье с превышением социальной нормы и доплатить за излишки предоставленных метров . В связи с этим возникает необходимость совершения г ражданско-правовых сделок по продаже муниципального жилья гражданам , отселяемым со строительных площадок . Заключение договоров купли-продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда также осуществляет Управление по жилищной политике. 4. по обязател ьности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон 1. Договора купли-продажи жилых помещений , без обязательности заключения для сторон 2. Договора , обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательство м . В соответствии со ст . 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора . Понуждение к заключению договора не допускается , за исключением случаев , когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно пр инятым обязательством. Действующее законодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья , обязательные для заключения для одной из сторон . Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщил в своем Письме Письмо Высшего А рбитражного Суда РФ от 12 августа 1994 г . № СЗ -7/ОЗ -562 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов " // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1994, N 11 об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 г . Указа № 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов ", который вступил в силу с момента его опубликования в "Российской газете " от 15 июня 1994 года. Указом установлено , что не завершенные строительством жил ые дома , находящиеся в федеральной собственности , в том числе в полном хозяйственной ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений , строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года н е обходимого финансирования из федерального бюджета , подлежат продаже. При этом решение о продаже не завершенных строительством жилых домов , заказчиками которых являлись федеральные органы исполнительной власти , организации и учреждения , финансируемые из фе дерального бюджета , принимается Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом по согласованию с органами исполнительной влас т и субъектов Российской Федерации . В случае если заказчиком являлись федеральные государственные предприятия , такое решение принимается по представлению предприятия-заказчика Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строител ь ства , по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 1). В пункте 2 Указа предусмотрено , что федеральные государственные предприятия , являющиеся заказчиками строительства жилых домов , строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого финансирования , вправе осуществлять продажу не завершенных строительством жилых домов. Указом , установлено , что продажа не завершенных строительством жилых домов осуществляются только на коммерческих конкурсах . Указом утверждено Положение о порядке продажи не завершенных строительством жилых домов , в котором определен порядок организации и проведения коммерческих конкурсов и продажи не завершенных строительством жилых домов , состоящих в федеральной с обственности , в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений , финансируемых из федерального бюджета , за исключением объектов молодежных жилых комплексов . В соответствии с Положением подлежат продаже о тдельные жилые здания , части зданий , сооружения , не смонтированные конструкции , изделия и оборудование , находящиеся на строительных площадках , жилые комплексы , состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания , а также проектно-планировочная и п роектно-сметная документация. Согласно Положению между победителями коммерческого конкурса и первоначальным заказчиком объекта заключается соответственно договор купли-продажи объекта. В соответствии с гражданским законодательством коммерческие конкурсы яв ляются гражданско-правовыми сделками , поскольку в результате их проведения у победителей возникает право на заключение договора на купли-продажи объекта , а у первоначального заказчика (уполномоченного им органа ) - обязанность заключить такой договор. Поэт ому споры о признании недействительными результатов конкурса , оформленных в установленном порядке , подведомственны арбитражному суду на основании статьи 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Другой пример обязательности заключения договоров купли-продажи жилого помещения связан с жилищными сертификатами В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 1994 г . № 03-55 суд в порядке информации сообщил об издании Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 года Указа № 1182 "О вы пуске и обращении жилищных сертификатов ". Указом установлено , что юридические лица , имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов , отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию н а жилищное строительство , имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов , а также утверждено Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов . Положение регулирует порядок выпуска и обра щения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации и реализации прав их собственников . Согласно пункту 2 Положения жилищные сертификаты представляют собой особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью , удостоверяющих право их соб с твенника на : приобретение собственником квартиры (квартир ) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях , установленных этим Положением , и условиями эмиссии ; получение от эмитента по первому требованию индексированной номина льной стоимости жилищного сертификата . Пунктом 3 Положения предусмотрено , что жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом , приобретающим сертификат ) средств на строительство определенной общей площади жиль я , размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата . Номинал жилищного сертификата выражается в единицах общей площади жилья , и не может быть менее 0,1 кв . метра. Раздел II Положения определяет права собственника жи лищных сертификатов (пункт 8) и обязанности эмитента , возникающие при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником : заключить договор купли-продажи квартиры с собственником , представившим необходимое в соответствии с пунктом 8 Положения количе ство жилищных сертификатов , и требование о заключении договора ; Следует иметь в виду , что согласно пункту 13 Положения споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств , предусмотренных жилищным сертификатом , рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью. 5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок , на котором расположено жилое строение (часть его ), или ее отсутствии. 1)- договоры купли-продажи , не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок , на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме ); 2)- договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимос ти (жилого дома ) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность , аренду или пользование. К первой категории сделок купли-продажи , как отмечалось , относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартир ных домах. Ко второй категории относятся все сделки , когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило , дом или часть его ), но и на соответствующий земельный участок. Как известно , недвижимость - это , прежде всего , земельные учас тки и то , что неразрывно связано с землей . Передача в результате исполнения договора купли-продажи жилых помещений , находящихся на земельном участке , неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка . И напротив , если продаетс я земельный участок , изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества . Кодекс содержит четкие правила , регулирующие такого рода изменения (ст . 552-553 ГК РФ ). При отчуждении жилых домов до говор должен содержать необходимую инфо рмацию , подтверждающую распо ложение жилого дома на земельном уча стке , и правовой режим земли , на кото рой расположен жилой дом . Оформле ние договора должно производиться с соблюдением требований ст . 552 ГК РФ. Покупатель жилого дома , одновременно с перед ачей ему права собственности , получает права и на ту часть земельного участка , которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования . Природа этих прав зависит от того , является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земель н ого участка . В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности , право аренды и т . п .). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок , он становится со б ственником той части земельного участка , которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже жилого дома , находящейся на земельном участке , не принадлежащем продавцу на праве собственности , покупатель недвижимости полу чает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях , что и продавец недвижимости . Правда , следует иметь в виду , что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования зе м ельным участком , не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости , либо допускающие это только с согласия собственника земли . Это следует иметь в виду при заключении договора купли-продажи жилого дома. В завершение главы о видах д оговоров жилых помещений хотелось бы остановиться на особенностях договоров купли-продажи жилья в закрытых административных территориальных образованиях. В Письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 1996 г . № С 5-7/03-736 "В связи с применением Федер ального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании " Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании " (с изменениями от 28 ноября 1996г ., 31 июля 1998 г. , 2 апреля , 31 декабря 1999 г .) принят 14 июля 1992 г . № 3297-1 .// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г ., № 33, ст . 1915 продублирована ст .3 Закона . И пунктом 3 данной статьи предусматриваются особенности п орядка совершения сделок с недвижимым имуществом , находящимся на территории закрытого административно - территориального образования . Граждане , приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения , и собственники жилых домов , находящихся на территории закрыто г о административно-территориального образования , вправе продавать и совершать с ними иные сделки только с гражданами , постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования , или юридическими лицами , распо ложенными и зарегистрированными на данной территории , а также с гражданами Российской Федерации , получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования. Граждане , переезжающие на другое место жи тельства , получают компенсацию за сданное ими в федеральную или муниципальную собственность жилье по сложившимся в данном регионе ценам за один квадратный метр жилой площади , либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства в п о рядке , устанавливаемом Правительством Российской Федерации. 4 Права и обязанности Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность , иногда называемые договорами с реальным (вещным ) действием (от res - вещь ). Прежде все го , это договоры купли-продажи . Их сопровождает передача самой вещи , выступающая как самостоятельный акт , определяющий переход собственности (ст .223 ГК РФ ). Таким образом , налицо усложненный механизм возникновения вещного права : требуется не только дости ж ение соглашения , но и передача вещи. Соответственно , договор порождает лишь обязательство - право требования к должнику , а собственность передается вместе с вещью. Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения - передача жилого п омещения покупателю . Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи . По общему правилу , при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя , как правило , возникает право собственности . Однако у приобретателя жилого помещения по догов ору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности , который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости . Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собстве н ности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи. Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью ( т.е . фактически передать недвижимость ). Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора , на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования . Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности , то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности . То же происходит и в том случае , есл и одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилого помещения , как известно , требующего государственной регистрации . Несмотря на то , что договор считается заключенным только после его регистрации , суд вправе вынести решение о регистрации , если сдел к а совершенна в надлежащей форме (ст .165 ГК РФ ) Судебная практика подтверждает данное положение законодательства . Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г . № 21 "Обзор практики разрешения споров , возникающих по догов орам купли-продажи недвижимости " Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1998 г ., № 1 упоминает о следующем деле. Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома . Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву , что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи . Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистра ц ии сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом ) и акционерным обществом (покупателем ) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сд елка сторонами исполнена . Стоимость дома уплачена покупателем продавцу , а передача осуществлена по акту приема-передачи . Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистриру ющий орган , поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено : если сделка , требующая государственной регистрации , совершена в надлежащей форме , но одна из сторон уклоняется от ее регистрации , суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена , а правообладатель ее не зарегистрировал , облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд . Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является ос нованием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. Таким образом , если сделка , требующая государственной регистрации , совершена в надлежащей форме , но одна из сторон уклоняется от ее регистрации , суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости , являющейся объектом договора продажи , законодатель установил специальные правила , связанные с исполнением про давцом обязанности передать , а покупателем - принять проданную вещь . Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например , с внутриквартирным сантехническим оборудованием ), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д ., а также возмо ж ные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения , которые могли быть обнаружены при обычном осмотре . В случае передачи продавцом покупателю недвижимости , не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса , за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар , соответствующий договору . (Ст . 557 ГК РФ ). В некоторых случаях письменное оформление передачи недвиж и мости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя. В договоре долж ны быть указаны сведения о том , ка ким образом стороны намерены осуще ствлять передачу отчуждаемых жилых помещений . Если в соответствии с п .1 статьи 55 6 ГК РФ передача отчуждаемых помещений будет осуществляться по передаточному акту , в договоре сле дует отразить , в какие сроки должен быть составлен и подписан сторонами указанный документ о передаче . В слу чаях , когда сторонами определено , что передача о т чуждаемого жилого помеще ния уже состоялась либо будет произ водиться без составления документа о передаче , эти условия также необходи мо отразить в тексте договора. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора . Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора , то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п .2 ст .556 ГК РФ ). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая ч а сть договора . Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента , когда риск случайной гибели переходит к покупателю . Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения эт ого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче , то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента , если иное не предусмотрено договором. Поскольку в соответствии со ст . 19 Фед ерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сде лок с ним” Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г . N 30, ст . 3594 государственная регистра ция может быть приостановлена на срок до трех месяцев , в случаях , ко гда фактическая передача жилого помещения приобретателю была осуществлена до подачи заявления на государственную регистрацию , в договоре рекомендует ся оговорить момент , с которого на при обретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения. Св язан с обсуждаемой темой и вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь . Не приходится говорить , что такая ситуация отнюдь не является умозрительной , поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время , в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца. Приведем такой пример . Собственница приватизированной квартиры продала по домашней сделке свою ква ртиру проживавшему в ней нанимателю . Затем она распорядилась ею иначе и вернула квартиру в муниципальную собственность . Узнав об этом , покупатель предъявил иск о признании действительным договора купли-продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст .165 ГК РФ ), а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст .170 ГК РФ ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем . Вопрос , заключенный в д е ле , формулируется следующим образом : имеют ли силу действия собственника , обремененного обязательством по передаче вещи , по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом ? Понятно , что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи. Ситуация носит классический характер , поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении дореволюционного российского цивилиста Г . Ф . Шершеневича : "Продавец сохраняет право на проданную вещь до перед ачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права , предоставляя ему только право требовать вознаграждения ". Г.Ф . Шершеневич . Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г .).// Москва , Спарк ,1995,с .98 В . М . Хвостов сформулировал то же правило по-иному : "Договоры , по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи , не имеют вещного эффекта ; отчуждение , совершенное вопреки им , действительно ; нарушение договора порождает лишь иск об убытках " Хвостов В.М . Сист ема римского права . // М ., 1996. С .164. . Итак , пока продавец не лишился собственности , он вправе по своему усмотрению распорядиться своей вещью , и такая сделка не может быть ничтожной только потому , что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лиц у. В судебной практике рассмотренные проблемы обычно становятся предметом обсуждения при предъявлении покупателями требований о признании права собственности , основанных на совершении договоров , обязывающих продавца передать вещь в собственность . Сама возм ожность такой формулировки требований , обычной в недавнем прошлом , может быть объяснена только неразвитостью юридического быта . В качестве примера можно указать на многочисленные тяжбы , возникающие между "дольщиками " - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками . По условиям этих договоров , обычно близких по природе купле-продаже (в одном из дел прокурор прямо ссылался на то , что такой договор "прикрывает сделку купли-продажи квартиры " Бюллетень Верховного Суда РФ . 1997. № 8. С. 19 , приобретатели (дольщики ), выплатив определенные договором суммы , получали право требовать от застройщика передачи им в собственность жилых помещений . Очевидно , что это право - обязательственное , а не вещное , и потому соответствующая обязанность застр ойщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему объектом иным образом , пока он не передал купленных помещений и не утратил собственности . Следуемый отсюда вывод о слабой защищенности прав дольщиков , опирающийся на известное из теории преи м ущество вещного права перед обязательственным , понадобилось многократно подтверждать практически именно в части отсутствия гарантий , чтобы эти договоры стали расцениваться как довольно ненадежные инструменты. Конечно , собственность у приобретателя возникае т не при заключении договора , а из передачи вещи (не будем здесь касаться важнейшего для недвижимости требования точного указания предмета купли-продажи как условия наличия самого договора ), поэтому до передачи вещи права собственности нет , нет и возможно с ти добиться его признания. Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое жилое помещение. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г . № 21 "Обзор практ ики разрешения споров , возникающих по договорам купли-продажи недвижимости " по материалам судебной практики указывает , что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости , предусмотренных договором купли-продажи , может служить основанием к ра с торжению этого договора. Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество . В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу , а продавца - передать ее покупател ю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены , вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной. Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора , суд правомерно расторг заключенный договор. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 199 8 г ., № 1 Можно привести еще один пример , подтверждающий что неисполнение (существенное нарушение ) договора купли-продажи жилого помещения одной стороной может являться основанием для расторжения договора , а исполненный договор не может быть расторгнут. Нижеуказанный пример интересен как определенностью поставленного вопроса , так и тем , что он вызвал затруднения у судов разных инстанций . Товарищество с ограниченной ответственностью "Кокетка " обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к инди видуальному частному предприятию Бардина "Лорд " о расторжении договора купли-продажи помещения в связи с невыполнением покупателем обязательств по уплате стоимости здания. Ранее ТОО "Кокетка " заключило договор купли-продажи помещения с ИЧП Бардина "Лорд ". Помещение передано , и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке . В связи с тем , что покупатель не оплатил приобретенную недвижимость , продавец обратился в суд с иском о расторжении договора . Арбитражный суд , поддержанный апелля ц ионной инстанцией , иск удовлетворил и , как можно понять , принял решение о возврате проданной недвижимости продавцу . Решение было отменено в кассационном порядке и в иске было отказано , так как право собственности на предмет договора у покупателя уже возни к ло , и оснований для расторжения договора нет Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г . № 3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ . 1997. № 4. С .52 - 53. . В связи с вышеупомянутой проблемой исполнения договора , возможности его расторжения , связаны некоторые практические трудности с разграничением вещного и обязательственного действия договора. Скловский К .,"Договор купли-продажи : вещный эффект " // "Российская юстиция ", 1998, № 10 Очевидно , что расторжение д оговора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор , пока им не исполнена обязанность по передаче вещи . После этого в силу того известного правила , что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст .453 ГК РФ ), возврат имуществ а возможен только в том случае , если это было предусмотрено договором (т.е . он происходит не автоматически , а по специальному соглашению о возврате , которое отнюдь не подразумевается ). Применительно к данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения в сделку купли-продажи жилого помещения резолютивного (отменительного ) условия : "Вещь куплена , но если деньги не будут уплачены в срок , пусть она считается не купленной ". При наступлении такого условия "вещные права , установленные сделкой и на основании ее , теряют силу , и прежнее состояние восстанавливается ... наступление резолютивного условия имеет не обязательственное , а вещное действие ". Хвостов В.М . Система римского права .// М ., 1996. С .163. В ГК РФ предусмотрен скорее обязательств енный аналог этого средства , что , впрочем , не меняет его направленности : условием договора может быть сохранение собственности за продавцом до оплаты товара . Тем самым покупатель лишен - но не в силу договора , который не может вводить таких запретов , а в с илу того , что он не стал собственником - права отчуждения или иного распоряжения товаром . При наступлении просрочки оплаты продавец , сохранив собственность , вправе потребовать возврата товара (ст .491 ГК РФ ). Впрочем , применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности . Поэтому они вправе лишь оговорить составление акта передачи недвижимости против платежа (ст .556 ГК РФ ). Оказавшееся у покупателя без со с тавления акта владение вещью в этом случае не влечет вещных последствий , поскольку передача вещи имеет юридическую силу , лишь , если совершается с намерением передать собственность. Если никаких условий в договор включено не было , то суду не остается ничего иного , как подтвердить , что собственность уже возникла у покупателя и отношения сторон сводятся к его обязанности выплатить цену. В соответствии с общими нормами гражданского законодательства обязательство должника может быть исполнено третьим лицом (п .1. ст .313 ГК РФ ). Обязательство по оплате за жилое помещение соответственно может быть произведено другим лицом . Раньше оплата жилого помещения за покупателя (гос . служащего ) могла быть произведена за счет государства. Положением о федеральной государственно й службе , утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г . № 2267 (на сегодняшний день утратило силу ) государственному служащему гарантировалось в случаях , установленных законодательством Российской Федерации - жилая площадь в вид е отдельной квартиры или дома за счет средств республиканского бюджета Российской Федерации . Письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 апреля 1997 г . № 05-7/03-269 "О Федеральном законе "О федеральном бюджете на 1997 год " предусмотрено , что согласно стат ье 64 Федерального закона в 1997 году финансирование расходов в части приобретения жилой площади в виде отдельной квартиры или дома , предусмотренное Положением о федеральной государственной службе , утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г . № 2267, не производится . Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения , то они корреспондируют с обязанностями сторон . Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения . Продавец имеет право требовать оплаты пер еданного жилья . Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г . указала следующее . Удовлетворяя иск Головенко о возложении на Б ТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Фоменко , суд первой инстанции правильно исходил из того , что АОЗТ ФК "Русская недвижимость " как собственник иму щ ества вправе было по договору передать право собственности на квартиру другому лицу , а Головенко , полностью исполнившая свои обязательства по договору , вправе требовать регистрации сделки. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 февраля 1998 г .// Бюллете нь Верховного Суда Российской Федерации , 1998 г ., N 6, с . 7. 5 Процедура заключения договора Договор купли-продажи жилого помещения , в отличие от прочих договоров продажи недвижимости , подлежит государственной регистрации . Незарегистрированный дого вор продажи жилого помещения считается незаключенным , и , напротив , при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п .3 ст .433 ГК РФ ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции . Для его регистрации , и , следова тельно , для его заключения , необ ходимо собрать и представить ряд документов . Одним из необходимых документов является справка из БТИ . В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры , ее характеристика , сведения о владельцах жилого по мещения . Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией , позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома ). Обязательным документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру , иное жилое помещение . Это документ , подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц ) на отчуждаемое жилое помещение . Им может быть : - договор передачи жилого помещения в собственность гражданам (привати зации ); - регистрационное удостоверение , если квартира кооперативная ; - договор купли-продажи , если жилое помещение или его доля купле ны собственником ; - договор мены , если жилое помещение либо его доля были обменены на д ру гое ; - договор дарения на объект недвижимости или земельный участок ; - свидетельство о праве собственности в порядке наследования ; - решение суда о признании права собственности на жилое помещение , либо его долю , вступившее в законную силу , если право с обственности было установ лено в процессе судебного разбирательства ; В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество , об оплате налога на дарение или вступление в права наследования. Справка с места жи тельства нужна для выявления перечня лиц , имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением . (См . п .3.3. дипломной работы ). В настоящее время ситуация на рын ке жилья такова , что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети . Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка ) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае , если в числе сособственников имеются граждан е , признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными . Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин , обладающий полной или неполной дееспособностью . Гражданская дееспособность в полном объеме нас т упает по достижении совершеннолетия (18 лет ). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям : вступление в брак и эмансипация . (ст .21,27 ГК РФ ). Более того , закон предъяв ляет такие требования и к тем случаям , если нес овершен нолетние дети , либо не полностью дее способные граждане не являются соб ственниками жилого помещения , но яв ляются членами семьи собственника . Таким образом , защищаются жилищные права лиц , особо нуждающихся в соци альной защите . Соответственно , сп равка из органов опеки дается в том случае , если в жилом помещении проживают , либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно ) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане , в отношении которых установлены опека и л и попечительство . В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны , с 14 до 18 лет — с разрешения родителей сами несовершеннолетние , а в случае с недееспособными гражданами — их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения. Нарушение прав лиц , особо нуждающихся в социальной защите , влечет безусловную недействительность договора . В пример можно привести соответствующее дело из судебной практи ки. 5 октября 1995 г . Чагина - наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул . Мичурина г . Томска приватизировала ее , не включив в число собственников проживавшего с нею несовершеннолетнего сына , Завьялова , 1981 года рождения . 9 октября 1995 г . Чагина закл ючила договор купли-продажи данной квартиры с Кошкаровой. Прокурор Октябрьского района г . Томска обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего Завьялова о признании названных сделок недействительными. В судебном заседании прокурор района отк азался от заявленных требований в связи с тем , что жилищные права Завьялова ответчицей Кошкаровой восстановлены в добровольном порядке , путем оформления договора дарения ему однокомнатной квартиры в доме п . Светлый Томского сельского района. Попечитель нес овершеннолетнего Завьялова - Чагин В ., привлеченный к участию в деле , в судебном заседании не присутствовал , направив в адрес суда письменное заявление об отказе от требований к Кошкаровой и в части признания указанных в заявлении сделок недействительными. Определением Октябрьского районного суда Томской области производство по делу прекращено. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение . Судебная коллегия по граж данским делам Верховного Суда РФ 6 мая 1997 г . протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии с ч .2 ст .7 Закона Российском Федерации от 4 июля 1991 г . "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации " в договор передачи жилого помещени я в собственность включаются несовершеннолетние лица , имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами , которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. Как видно из материалов дела , в до говор от 5 октября 1995 г . о передаче квартиры в собственность Чагиной ее несовершеннолетний сын Завьялов не был включен. Согласно ч .2 ст .3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений , в которых проживают несоверше ннолетние , независимо от того , являются ли они собственниками , сособственниками или членами семьи собственников , в том числе бывшими , имеющие право пользования данным жилым помещением , требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства . В соответствии со ст .168 ГК РФ нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г . // Бюллетень Верховного Суда РФ , 1997 г ., № 9, с . 13 Таким образом , надзорная инстанция правомерно отменила определение суда о прекращении производства по делу о признании договора купли-продажи квартиры недействительными , как противоречащее интересам несовершеннолетнего , имеющего право пользования данным жилым помещен и ем и проживающего в нем. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г . № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации " (в редакции от 21 декабря 1993 г ., с изм енениями от 25 октября 1996 г .) указало : Поскольку несовершеннолетние лица , проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи , согласно ст . 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права , вытекающие из договора н айма , они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая , что в соответствии со ст.ст . 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварител ьного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки , в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав , а попечитель давать согласие на совершение таких сделок , отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родите л ями и усыновителями несовершеннолетних , а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Справка из управления архитектуры требуется в случае , когда здание , в кото ром находится жилое помещение , представляет собой ар хитектурный памятник , для которого установлен особый порядок пользования. Одним из особенных документов , который необходимо получить до оформления купли-продажи жилого помещения , является со гласие супруга продавца жи лого помещения на его отчуждение в случаях , когда отчуждаемое жилое по мещение приобретено на совместно на житые в период брака средства . Подобное согласие требуется и в том случае , если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут . Основ ное значение здесь имеет факт пр и об ретения жилого помещения в период брака на совместные средства . Законодательством четко определе на форма такого согласия : оно должно быть нотариально удостоверенным . В тексте договора продажи жилья должна содержать ся информация , когда и кем нотариаль но удостоверено такое согласие. Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя — но уже на покупку жилого помещения . Это понят но — ведь деньги , на которые приобре тается жилое помещение , также являются общей совместной собственностью суп ругов . При отсутствии у кого-либо из уча стников договора супруга , который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество , об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация , исходящая от лица , отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его . Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади , если они хотят быть уверены в том , что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за быв ших собственников. Личность сто рон по общему правилу устанавливается на основании паспорта гражданина РФ . В случае отсутствия паспорта принимает ся временное удостоверение личности граждан Российской Федерации , которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визов ыми служ бами по месту нахождения жилого помещения . Справки формы № 9, выдававшиеся ранее , утратили свое значение , хотя и встречаются у граждан до сих пор. Личность представителя продавца (и покупателя ) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи . Личность ребенка и (или ) его законного представителя устанавливается на основании паспорта , свидетельства о рождении ребенка и других документов , бесспорно подтверждающих личность. Если законным представителем являются усыновители , которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении , органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости , должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст.ст .136, 137 СК РФ ). От опекунов , приемных родителей требуется соответствующее удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки (попечительства ) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью (ст.ст .146, 153 СК РФ , ст.ст .1, 3 Положения о пр и емной семье , утвержденного постановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г . № 829). Если в качестве представителя выступает руководитель учреждения , являющегося опекуном (попечителем ) ребенка , необходимо представить удостоверение руководителя учреждения , справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении (ст .147 СК РФ ). Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещения выступает юридическое лицо , необходимо представить его учредительные документы, свидетельство о государственной регис трации , документ о назначении (избрании ) исполнительного органа , доверенность на представителя. В случае сомнения относительно подлинности документа органу юстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтвер ждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность. Судебной практике известны случаи , когда лица незаконно используют документы других граждан. Так , межрайпрокурор г . Гусь-Хрустальный Владимирской области обратился в суд с иском в интер есах несовершеннолетних Лесина Константина и Гусаровой Анастасии к Гусарову С.А ., Гущиной Н.В . и другим о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным . В обоснование иска прокурор указал , что Гусарову С.А . и Гусаровой М.В . принадлежа л а квартира в городе Гусь-Хрустальный , в которой они проживали совместно с детьми : Лесиным Константином , 1985 г.р ., и Гусаровой Анастасией , 1991 г.р . 11 апреля 1994 г . Гусарова М.В . погибла . После ее смерти 29 апреля 1994 г . Гусаров С.А . и его знакомая Гущ и на Н.В . использовали паспорт на имя Гусаровой М.В ., продали квартиру . Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом , занимающимся частной практикой . Обстоятельства , на которые ссылался прокурор , подтверждались материалами уголовного дела , возбужденного в связи с убийством Гусаровой М.В ., и проведенной проверки по заявлению опекунов детей в связи с отчуждением квартиры. Беспалов Ю . "Защита прав несовершеннолетних ",// "Российская юстиция ", 1997, № 1. Для заключения договора купли-продажи муниципального жилищного фонда г . Екатеринбурга дополнительно надо представить следующие документы Постановление Главы администрации г . Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г . № 231 "О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда " (с изм . от 8 ноября 1994 г .) . Для освободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах гражданам необходимо представить : а ) заявление о приобретении в собственность по договору купли-продажи освободившегося изолированного жилого помещения , подписанное всеми совершенно летними членами семьи нанимателя (арендатора , собственника ) жилого помещения , включая временно отсутствующих, б ) справку из жилищно-эксплуатационной организации об освобождении жилищного помещения в данной коммунальной квартире, Для заключения договора куп ли-продажи по остальным жилым помещениям граждане и юридические лица представляют в "Управление " только заявления . 6 Форма договора купли-продажи жилого помещения Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями сформулированы главным образом примени тельно к форме сделки и ее государственной регистра ции . В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить , что предписывается письменная форма , причем требует ся составление единого документа , подписанного сто ронами . (Ст . 550 ГК Р Ф ). В отличие от общих правил , регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки , нарушение требований , предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения , влечет его недействительность. Как следует из текста Кодекса (ст . 550 ГК РФ ), договор продажи жилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении . По законодательству , действовавшему ранее , договоры купли-продажи жилого дома или его части , требовали квалифицированной (нотариальной ) формы (ст . 239 ГК 1964 года ). Одна к о введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок . И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР 1964 года п равила о регистрации жилого помещения содержались в статьях , именовавшихся “Форма договора купли-продажи жилого дома” ), то с “возвращением” полно ценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки , влекущего приз н ание ее государством . Таким образом , нотари альное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства , да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации . В то же в ремя согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена . Такое требование является для контрагента обязательным , и нарушение его приве дет к недействительности соответствующего договора. Правда , не во всех случаях . Если сделка по существу не противоречит закону , но нотариально не была удостоверена не по вине сторон , она признается действительной. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 23 декабря 1992 г .// Бюллетень Верховного С уда Российской Федерации , 1993, N 5 Стативко обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи части жилого дома действительным . Истец сослался на то , что 5 мая 1982 г . Рожкова заключила с ним соглашение о продаже принадлежащей ей на праве лично й собственности 1/4 части дома за 1000 руб . и с этого времени , заплатив Рожковой обусловленную сумму в несколько приемов , он прописан и проживает в этом доме . Однако в установленном законом порядке сделка оформлена не была , так как 20 августа 1982 г . испо л ком Кировского районного Совета г . Томска принял решение об аннулировании права собственности Рожковой на часть дома . На основании данного решения бюро технической инвентаризации распределило долю Рожковой между оставшимися четырьмя собственниками , а нота р иальная контора отказала в оформлении договора купли - продажи. Решением Кировского районного народного суда (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда ) иск Стативко удовлетворен. Народный суд , п ризнавая договор купли-продажи 1/4 части домовладения между Рожковой и Стативко действительным , сослался на подтверждение сторонами в судебных заседаниях факта купли-продажи 5 февраля 1982 г . 1/4 части домовладения и уплаты , согласно распискам Рожковой , и с тцом в счет договора 800 руб ., а также на прописку Стативко в доме со дня заключения сделки , его постоянное проживание и уплату страховых взносов . Суд признал , что заключенная сделка ничего противозаконного не содержит и нотариально не удостоверена не по в ине сторон , а в результате вынесения исполкомом Кировского районного Совета народных депутатов г . Томска незаконного решения об аннулировании права собственности Рожковой на 1/4 домовладения , которое впоследствии решением того же райисполкома от 23 января 1987 г . было отменено. Райисполком не вправе был лишать Рожкову права собственности на долю в доме . Согласно п .4 ст .7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г . "О собственности в РСФСР " (Прим . - в настоящее время применяется Гражданский кодекс РФ ), прекращение пр ава собственности помимо воли собственника не допускается , за исключением случаев обращения взыскания на это имущество по обязательствам собственника , в случаях и в порядке , предусмотренных законодательными актами РСФСР и республик , входящих в Российскую Ф едерацию , принудительного отчуждения имущества , которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона , реквизиции и конфискации , и других перечисленных в этом пункте случаях. Уместно отметить , что отмена нотариальной формы сделок с жилыми поме щениями вызывает критику со стороны некоторых правоведов . Так , Мамишов З . Мамишов З ."Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно " // "Российская юстиция ", 1996, № 8 считает , что это приведет к тому , что участники таких сделок будут ли шены реальной возможности удостовериться в законности и добровольности заключаемого договора . Ведь органы , которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок , вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь при со в ершении этих сделок . Он приводит пример из истории нашей страны , когда уже был период , в котором из-за недооценки роли нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом было отменено . Это было сделано сразу после Октябрьской революции , в 1917 году . Однако уже спустя четыре года , с переходом к новой экономической политике и с развитием частного оборота власти вынуждены были восстановить нотариальное удостоверение сделок. 6.1 Государственная регистрация Федеральный за кон “О государствен ной регистрации прав на недвижи мое имущество и сделок с ним” Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г . N 30, ст . 3594 возложил на Министерство Юстиции России координацию ра бот по созданию учреждений юстиции по регистрации прав , правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции , разработке методических материалов по ведению государственной регистрации , а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на не движимое имущество и сделок с ним , соблюдению Прав и л ведения Единого государственного реестра , обуче нию и повышению квалификации работников системы го сударственной регистрации. 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный за кон “О государственной регистрации прав на недвижи мое имущество и сделок с ни м” . В стране начала созда ваться принципиально новая система государственной ре гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , формирование которой предусмотрено Граждан ским кодексом Российской Федерации . Установлены организаций , за нимающихся деятельностью по регист рации прав на недвижимое имущество и сделок с ними . Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества. Законом о рег истрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью , к которой отно сится следующее : 1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего д окумент лица или органа власти . Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистрато рами прав. 2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. 3. Государственная регистрация прав. 4. Выдача документов , подтвержда ющих государственную регистрацию прав. 5. Выдача информации о зарегистрированных правах. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде лок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации . Процедура проведения регистрации состои т из следующих 5 этапов : - прием документов , необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства , регистрация таких документов с обя зательным приложением документа об оплате регистрации ; - правовая экспертиза докумен тов и проверка законности сделки ; - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на дан ный объект недвижимого имущества , а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав ; - внесение записей в Един ый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отка за или приостановления государственной регистрации прав ; - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удос товере ний о произведенной государственной регистрации прав. Нужно обратить внимание на то , что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения , так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к поку пателю . Необходимо отметить , что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее . До момента регистрации перехода права собственности покупатель , даже получив объект договора во владение и (или ) пользование , не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать , сдавать в аренду , отдавать в залог и т.п .). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с пр и обретенным жилым помещением . Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г . № 21 "Обзор практики разрешения споров , возникающих по договорам купли-продажи недвижимости " в подтверждение данного положения приводит в приме р следующее дело. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения , заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью . В обоснование своих требований истец указал , что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию , которое , не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности , перепродало строение обществу с ограниченной ответственность ю . Получив плату за строение от покупателя , директор частного предприятия скрылся . Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях , когда отчуждение имущества п одлежит государственной регистрации , право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации , если иное не установлено законом . Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на не д вижимость по договору купли-продажи. Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло , оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1998 г ., № 1 Заключение Договор купли-продажи жилых помещений , как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок , опосредующих оборот жилых помещений . Это , естественно , влечет большое количество спорных ситуации и нак ладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями . Тем более , что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому . Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами , законные интересы которых нарушены из-за неисполнения , ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений , права на судебную защиту .(ст .46 Конституции РФ ). Способы защиты в судебн ом порядке гражданских прав , в том числе и жилищных , весьма разнообразны , но ст .12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них . Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещен и е . В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой , обеспечивающей принудительное осуществление других требований . Например , требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требова н ия о выселении лица , незаконно занимающего это помещение. Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения , существовавшего до нарушения права , и пресечение действий , нарушающих право или создающих угрозу его нарушения , взыскание у бытков . Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы , устанавливающие основания , по которым судом сделки могут быть признаны недействительными , и последствия , которые в лечет за собой такое решение суда (ст .162, 165-180 ГК РФ ). Следует отметить , что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов , возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости , играют Постановления Пленумов и Обзоры , а также Информац ионные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ , Постановления Конституционного Суда РФ . Отдельные решения также обогащают правовую действительность , тем более , что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией , подле жащей разрешению , и нормой права , регулирующей спорные правоотношения. Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством . Она , в силу того , что договор является основанием возникновения гражданских пр ав и обязанностей , отражает , прежде всего , нормы гражданского законодательства , включая общие нормы об обязательствах и договорах. Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах , у различных субъектов гражданского права , социальная значимость жилых помещений , возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям , влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации , о кондоминиумах , о жилищных кооперативах , о наследовании , норм корпоративного , н алогового , административного права и др .) и использования соответствующей практики вышестоящих судов. В связи с введением с начала 2000 года полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , а так же с несовершенством Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество..” , подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции , можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики , которые попытаются сг л адить сложившиеся противоречия , определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации. Задача судебной практики , на мой взгляд , состоит не только в методической (рекомендательной ) помощи судебным органам для обеспечения единообразия при менения норм материального права , регулирующих оборот жилой недвижимости , в устранении , таким образом , пробелов и других недостатков законодательства , но и в воздействии на законодателя с тем , чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных мо м ентов , урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом , и в интересах законопослушных участников гражданского оборота , устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья , обеспечил защиту жилищны х прав граждан . Список использованных источников и литературы Библиография : 1. Скловский К . "Договор купли-продажи : вещный эффект " ("Российская юстиция ", 1998, № 10). 2. Черепахин Б.Б . Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя (Ученые записки Свердловского юридического института . Т .2. Свердловск , 1947.). 3. Хвостов В.М . Система римского права . М ., 1996. 4. Скловский К ., "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в с удебной практике " ("Хозяйство и право ", 1997, № 10). 5. О . Старостина “Отражение затрат по коммунальным платежам ("Аудиторские ведомости ", № 3, март 1999 г .). 6. А . Тихенко "Надо действовать на перспективу " (Российская юстиция . 1996. № 5). 7. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок (Хозяйство и право , 1997, № 5.). 8. Гражданское право . Ч .1, изд .2 (Под ред . А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого . - М ., 1997). 9. А . Лопатников “Налоги на недвижимость” (“Закон” ,1999,№ 4). 10. Скловский К ., "Защита владения , полученного по недействительной сделке " ("Хозяйство и право ", 1998, № 12). 11. Беспалов Ю ."Обеспечение права ребенка на жилище " ("Российская юстиция ", 1997, № 12) . 12. Шершеневич Г . Ф . Учебник рус ского гражданского права . — М ., 1995. 13. П.Крашенинников “Недвижимость и учреждения юстиции” (“Закон” ,1999,№ 4). 14. Барышева Т.В . “Жилье : права граждан и их защита” (Проект “Правовая культура” , выпуск 3). 15. О.Козырь “Понятие недвижимого имущест ва” (“Закон” ,1999,№ 4). 16. Мамишов З . "Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно " ("Российская юстиция ", 1996, № 8). 17. Р . З . Лившиц “Судебная практика как источник права” М .1998 г. 18. С.Н.Братусь , А.Б.Венгеров . Судебная практик а в советской правовой системе . М .,1995. 19. "Правовые последствия самовольной постройки " (Утка В ., "Российская юстиция ", 1999, № 3). Список нормативных актов : 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая ) (с изменениями от 20 фев раля , 12 августа 1996 г ., 24 октября 1997 г ., 8 июля , 17 декабря 1999 г .) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г ., № 32, ст . 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г . N 5, ст . 410. 2. Градос троительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г . № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г ., N 19, ст . 2069 3. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г . № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г ., 27 июня 1998 г ., 2 января 2000 г. ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г . № N 1, ст . 16 4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г . № 70-Ф 3// Собрание законодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г ., N 19, ст . 1709 5. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г . (в редакции от 28 марта 1998 г .) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР , 1983 г ., № 26, ст . 883 6. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г . (в ред . на 28 апреля 19 93 г .) (с изм . и доп . от 28 апреля , 30 ноября , 31 декабря 1995 г ., 21 августа , 26 ноября 1996 г ., 17 марта , 16 ноября 1997 г ., 25 июня 1998 г ., 4 января 1999 г .)// Ведомости Верховного Совета РСФСР , 1964, № 24, ст . 407 7. Закон РФ от 24 декабря 1992 г . № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики " (с изменениями от 12 января 1996 г ., 21 апреля 1997 г .,10 февраля , 17 июня , 8 июля 1999 г .) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 янва р я 1993 г ., № 3 8. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г . N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации " // Собрание законодательства Российской Федерации , 20 ноября 1995 г ., № 47, ст . 4473., 9. Постановлении ВС РФ от 27 декабря 1991 год а № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность , государственную собственность республик в составе Российской Федерации , краев , областей , автономной области , автономных округов , городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность " (с изменениями от 23 мая 1992 г ., 27 января , 21 июля 1993 г . // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г ., № 3, ст .89. 10. Постановлением Главы администрации г . Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г . № 231 "О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда " (с изм . от 8 ноября 1994г .)// "Вестник Екатеринбургской городской Думы " 1998 г . N 9 стр .56-64 11. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г . N 208-ФЗ "Об акционерных обществах " (с изм . и доп . от 13 июня 1996 г ., 24 мая 1999 г .)// Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г . № 1, ст . 1 12. Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552 “Об утверждении Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ , услуг ), включаемых в себестоимость продукции (работ , услуг ), и о порядке формирования финансовых результатов , учитываемых при налогообложении” // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации , № 9, 31 августа 1992 г ., ст . 602. 13. Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г . № 43 "О порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам , отселяемым со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатерин бурга " 14. Указа Президента РФ № 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов " // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994 г ., № 7, ст . 693 15. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года № 118 2 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов ". // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994г. 16. Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании " (с изменениями от 28 ноября 1996г ., 31 июля 1998 г ., 2 апреля , 31 декабря 1999 г .) принят 14 июля 1992 г . № 3297-1 .// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г ., № 33, ст . 1915 17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г . N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимо е имущество и сделок с ним "// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г . № 30, ст . 3594 18. Федеральный закон от 26 февраля 1997 г . N 29-ФЗ "О федеральном бюджете на 1997 год " (с изменениями от 14 июля , 26 и 30 декабря 1997 г ., 9 я нваря 1998 г .) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 марта 1997 г . № 9, ст . 1012 19. Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г . "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации " // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верх овного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г ., N 28, ст . 959, "Российской газете " от 10 января 1993 г . № 5.