Поня тие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество и нтерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выдели ть следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее . Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателе й ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов нед вижимости . Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна про стая вещь - доход от использования данного объекта . Доход есть выраженно е в деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше ра змер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; ч ем дольше вы получаете доход , тем лучше . Следовательно , для определения стоимости недвижимости оц енщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получ ением дохода от использования данного имущества . Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как едино го функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс включ ает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , мат ериальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприя тия на определенный момент времени . В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочно й стоимости предприятия . Например , при сделках купли - продажи предприят ия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлени и инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества пред приятия - стоимость восстановления ; при кредитовании - залоговую стоимо сть ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость . При проведении оце нки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стои мость , включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния н ематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвиж имости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним оформлением может быть очень ва жным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хо рошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным друг ими застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными в ладельцами, будут иметь меньшую цену . чем квартиры , продаваемые при подд ержке серьезной рекламной компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналог ичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки . При о ценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичн ого покупателя . Стоимость таких возможностей потом должна быть перевед ена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость . Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущест ва на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при о бсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении с ледующих условий : мотивация продавца и покупателя является типичной ; обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными консул ьтантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеетс я достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложен ие ; платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ; компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льг от . Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредств енно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недв ижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территор ии , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной нед вижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и да же республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты , на ходящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры. Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финан сирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости уплачива ется продавцом , и это является обычным для данного рынка . Поправки не дол жны производиться механически , они должны учитывать рыночную реакцию н а условия финансирования. Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если от сутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден со глашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет достаточно вре мени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именн о данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызван ную , к примеру , налоговым регулированием . На продажную цену оказывают в лияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования . Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная . Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое и мущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования д охода . Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал . Инв естор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на получени е дохода . Для настоящего инвестора все иные удовольствия , связанные с вл адением собственностью , не имеет сколько-нибудь существенного значени я . Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей , инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использова ние и будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными воз можностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости . Данн ый вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенно й и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке . Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный объе кт с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроко м аренды на 20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9% нормы капи тализации . Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью , и да нное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капи таловложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний период . В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная стоимост ь основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета л иквидности . Перед тем как приобрести здание , компания обнаруживает , что она может купить 20-летний облигации , выпущенные арендатором с выплатой 11%- годовых . Поскольку облигации более ликвидны , чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в ценные бумаги . Принципы оценки нед вижимости . Процесс оценки недв ижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав в ладельца . Право использовать земельный участок представляет для собст венника земли важный момент при определении стоимости участка . При опре делении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию пок упателя , понять , какую ценность для него представляет владение данной с обственностью и почему . В случае с коммерческой недвижимостью ответ сод ержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных р асходов . Знание экономических принципов необходимо для понимания прие мов и процедур оценки коммерческой недвижимости . Принцип спроса и пр едложения . В любой области хоз яйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона сп роса и предложения . Это так же верно и для рынка недвижимости . Если предл ожение падает или растет спрос , стоимость имущества возрастает . Послед ний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе , обычно будет котир оваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная многими причинами огр аниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов н едвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость . Принцип изменения . Все природные и соц иально-экономические условия меняются , любая собственность испытывае т на себе воздействие этих изменений . Недвижимое имущество подвержено т аким рыночным изменениям , как доступность ипотечного кредита на разумн ых условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спр оса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских товаров в те чение длительного времени или высокие процентные ставки будут негатив но отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы , такие, ка к погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие природные явле ния, могут нанести материальный урон . Принцип замещения . Ценность конкретно го объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того , смо жет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем приблизитс я к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в рамк ах трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать на изучаемы й объект информацию о его аналогах , затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещения и обу словлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходности п ринцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данн ого имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качест ва и длительность не сильно различается . Принцип лучшего и н аиболее эффективного использования . В поисках наилучшег о и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и уч астка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное использ ование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оц енки . Это такое использование участка земли и расположенных на нем стро ений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части : оптимальное использование ва кантного участка земли и оптимальное использование участка со строени ями . Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиб олее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существую щем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использовани я , реакцию непосредственного окружения , а также вклад произведенных ул учшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны ограничиваться доп ускаемыми законом вариантами использования , а также учитывать физичес ки допустимые возможности . Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать во внима ние . С течением времени пр едставления об оптимальном использовании может измениться ввиду произ ошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на оживленной трассе , мож ет потребовать перепрофилирование , если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые станции технического обс луживания могут использоваться как предприятия питания . Фермерские уч астки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или част ный аэропорт , чем ферма . Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факто ров, нечто подобное происходит и с определением оптимального использов ания. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального ис пользования должны даваться на конкретную дату оценки. существующие ул учшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможно стей обоснованного оптимального использования имущественного компле кса. Если участок земли свободен от строений , необходимо определить, как ое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации . Если ст роения существуют, следует определить насколько они увеличивают или ум еньшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптима льного использования. Принцип падающей и ра стущей продуктивности . Зачастую владельцы п роизводят улучшение строений и земли для того , чтобы увеличить отдачу о т недвижимости . При этом наблюдается усиление того или иного производс твенного фактора , а значит , и стоимости. Однако по достижении некого пред ела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты . Таким образом , б удет иметь место эффект падающей отдачи . Принцип вклада . Как правило, произвед енные в разумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имуще ства . Согласно принципу дополнительного улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение с тоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улуч шений может добавить к стоимости гораздо меньше , нежели произведенные з атраты . Наоборот , проведение ремонта или иные затраты могут вызвать рез кий рост стоимости недвижимости . К примеру , строительство зоны для парк овки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина рознич ной торговли , если в результате возрастет объем продаж . Косметический р емонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и дол жен считаться полезным улучшением . Следует учесть , что порции улучшени й могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества , однако проследи ть их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собст венности достаточно трудно . Принцип конкуренции . Фундаментальные эко номические силы , поскольку они влияют на соотношение спроса-предложени я и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке недвижимости . Если в ка ком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна , то для новичка стр оительство еще одного магазина окажется убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конку ренция , приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным д ля коммерсантов . Ярким примером является рынок жилья , прежде всего квар тир . Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колеба ния спроса проявляется с запозданием , достаточно длительное время може т наблюдаться одна и та же ситуация, например , избыточный спрос. Конкурен ция со стороны других видов жилья может сбивать цены . однако ограниченн ость числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на дост аточно высоком уровне . Окончание строительства нового жилья радикальн о изменит ситуацию , создав переизбыток предложения. Со временем колебан ия от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достато чно регулярные строительные циклы . Принцип соответстви я . Действие принципа со ответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения . Если в ка ком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовреме нный коттедж среди строений колониального стиля , то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения . Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов . Запущенное з дание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за с чет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во многих жилых ква рталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ог раничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт . Развити е принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застрое нности территории . Жилой дом , на строительство которого затратили в нес колько раз больше средств , чем в среднем по округе , будет оцениваться гор аздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении . Напр отив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей . Аналогичный про цесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных по мещений в одном районе , как правило , варьируются вокруг некоей нормы . На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные ра зличия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов . Принцип регрессии . Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном райо не , то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с бол ее дешевой . Если принцип соответствия способствует сохранению уровня с тоимости , поддерживая окрестности на одном уровне , то отсутствие соотв етствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе . Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует з онирование и различные участки в различное время были проданы разным вл адельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом , п одземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать в ывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшае т стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости . Принцип ожидания . Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость , предвидя увеличение ее ст оимости . Современная история многих стран показывает, что стоимость нед вижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и огранич енности предложения . Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не тол ько на рынке жилья и коммерческой недвижимости . Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной . Этому росту способствую т серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собстве нностью и своевременная оценка будущих доходов . В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может имет ь негативный результат . Другими негативными факторами могут быть высок ая стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие избыточны е требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на владе ние недвижимостью . Зональные различия . Во многих странах т ерритория поделена на округа , в рамках которых самофинансируются комму нальные системы ( транспорт , водоснабжение , канализация и т.п. ) , а также об разование и сервис . Нахождение в зоне с конкретным набором характеристи к влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении . Хорошее с остояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраст а и увеличивает доходность предприятий , обслуживающих эту сферу . Влияние на стоимост ь ближайшего окружения . Ухоженные тихие рай оны привлекают внимание коммерсантов , стремящихся иметь солидных клие нтов . Если же преступность в районе высока , большинство строений находи тся в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют , не находя арен датора , то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес . Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех по дходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( з атратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный под ход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход п о доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными по дходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенц иального инвестора , поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости . Подход с точки зрен ия затрат . Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сн ачала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучш ений, затем вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость зем ельного участка .Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов : определение стоимости земельного участка ;определение стоимости воспр оизведения улучшений ;расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;добавление стоимости земельного участка к остаточной сто имости воспроизводства .Оценка по прямому сравнению продаж .Основой при менения сравнительного подхода является принцип замещения , согласно к оторому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с которой мо жно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетвор ит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения рыночных прода ж наиболее часто применяется при оценке жилья , поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей .Алгоритм сравн ительного подхода включает 2 шага :сбор всех заслуживающих внимания данн ых относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ;кол ичественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необ ходимые поправки на различия.Обычно выделяют следующие 4 момента , котор ые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи , местонах ождение , физические характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр . ) . Подход с точки зрения доходности . Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защит ить свои средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущес тва от владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценк а по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимост ь при помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть опре делена как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавл ивает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования . Необходимо провести анализ и учесть все фа кторы-физические, социальные, экономические , действующие в ближайшем ок ружении объекта недвижимости . При оценке физических факторов необходи мо принимать во внимание характерные элементы окрестности : структуру у лиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными магистралями , в озможности подъезда , расстояние до центра города , расстояние до основн ых центров занятости , расстояние до торговых центров ) , транспортную инф раструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки , стоимост ью и временными интервалами движения общественного транспорта ; распол ожение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ) ; факто р удобства ( пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков , церквей , культурных учреждений ) ; п риродное окружение ( природная привлекательность района особенно важн а для жилой застройки ) . Экономическими факто рами , влияющие на окружение , являются : процент домовладельцев , престижн ость внешнего вида зданий , сильное коммунальное управление . Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , п олезность , дефицит и возможность передачи . Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных д ля удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одноврем енно и желание обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить за н его . Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены . Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги уд овлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычн о чем более полезна вещь , чем больше потребностей она способна удовлетв орить , тем большим будет спрос на нее . Большая полезность обычно сопрово ждается увеличением цены . Считается , что свободный участок земли ( без ог раничений на использование и застройку ) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения . Все застройщики - жило й , доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой уч асток земли . Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров ил и услуг в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена . В с лучае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует от личать от “предложения” . Предложение предполагает , что товары или услу ги , на которые предъявлен спрос , могут быть доставлены или сделаны для по тенциального покупателя . Но из-за того , что недвижимая собственность пр ивязана к определенному месту , считается , что она должна быть доступна . Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности , где ни кто не хочет жить . Возможность передачи является свойством товаров или услуг бы ть приобретенными целиком или по частям . Даже если на участок земли имее тся спрос , этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен , он не будет иметь стоимость , если его владельцы не захотят с ним расстат ься . Таким образом , если запрашиваемая собственность не может быть прио бретена потенциальным покупателем , она не будет иметь стоимости . СОДЕРЖАНИ Е. Введение 1 Принципы оценки недвижимости 3 Принцип спроса и предложения 4 Принцип изменения 4 Принцип замещения 4 При нцип лучшего и наболее эффективного испоьзования 4 При нцип падающей и растущей продуктивности 5 Принцип вклада 6 Принцип конкуренции 6 Принцип соответствия 6 Принцип регрессии 7 Принцип ожидания 7 Зональные различия 8 Вли яние на стоимость ближайшего окружения 8 Под ход с точки зрения затрат 8 Под ход с точки зрения доходности 9