Недвижимость

Содержание Введение. Что такое недвижимость ? 1. Сегменты рын ка. 2. Земельный рынок. 3. Размеры земельного участка и другой недвижимости. 4. Нормы владения землей и предоставлени я земельных участков гражданам. 5. Целевое назначение и зонирование. 6. Земля под приватизированным предрпиятием. 7. Рынок жилья. 8. Рынок ценных бумаг на недвижимость. 9. Оценка недвижимости. 10. Ипотека. Заключение. Ф акторы , негативно влияющие на рынок недвижимо сти и пути их устранения. Что такое н едвижимость ? Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако , в ныне действующих законод ательных актах еще не проведено четкое ра зграничение между движимым и недвижимым имуще ством . Перечень объектов недвижимости приведен в ст . 130 ГК РФ . К недвижимым вещам (недвижимое имущество , недвижимость ) относятся земельные участки , участки недр , обо собленные водные объекты и все , что прочно связано с землей , то есть объекты , пер емещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно , в том числе леса, многолетние насаждения , здания , сооружения . К недвижимым вещам относятся также подле жащие государственной регистрации воздушные и морские суда , суда внутркннего плавания , кос мические объекты . Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуществ о . Так , например , предприятие в це лом как имущественный комплекс также признает ся недвижимостью (ст . 132 ГК РФ ). В соответствии с частью первой Г ражданского кодекса РФ предприятие рассматривает ся не как субъект , а непосредственно как объект граждан ских прав. Предприятие в целом или его част ь может быть объектом купли-продажи , залога , аренды и других сделок , связанных с уст ановлением , изменением и прекращением вещных прав . Предприятие может быть также передано по наследству. В соста в предприятия как иму щественного комплекса входят все виды имущест ва , предназначенные для его деятельности , вклю чая земельные участки , здания , сооружения , обор удование , инвентарь , сырье , продукцию , права тре бования , долги , а также права на обозначен ия , ин д ивидуализирующие предприятие , е го продукцию , работы и услуги (фирменное н аименование , товарные знаки , знаки обслуживания ), и другие исключительные права , если иное не предусмотрено законом или договором. Ст . 131 ГК РФ в императивной форме установл ен открытый , публичный характер акта государственной регистрации недвижимости . Это означает , что государственный орган , осуще ствляющий государственную регистрацию недвижимости , обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрирова н ных прав на объекты недвижимости любому л ицу . Эта норма безусловно позволит существенн о снизить риск ненадлежащего совершения сдело к с объектами недвижимости для участников гражданского оборота . Сегменты рынка. Рынок недвижимости в России тол ько складывается . В классическом его понимани и он представлен обычно в трех основных сегментах : рынок жилых помещений , рынок земе льных участков , рынок ценных бумаг на недв ижимость . К примеру , рынок жилых помещений предусматривает как продажу , та к и аренду , и эксплуатацию . Этот рынок охваты вает многоквартирные дома , модное ныне у н ас котеджное строительство и т.д. Различные формы собственности : частная , собственность акционерных предприятий , местная , муниципальная и , наконец , федеральная . Опреде лить эффективность той или иной формы оче нь сложно - все зависит от конкретных ситу аций . В целом рынок жилых помещений ра звит значительно больше , чем другие сегменты . И это понятно . Здесь есть уже определ енная законодательная база , регулир ующая процессы приватизации жилья , получения земли для строительства коттеджей и т.д. Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконстр уированными помещениями , переоборудованными под о фисы . Но в ходе приватизации по являетс я все больше объектов , которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукц ионов фондами имущества , т.е . местными органами управления . На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объе ктами и в еще большей степени о бъектами торгово-сервисного назначения. После введения права частной собстве нности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государс тво перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимо сти , что послужило началу формирования рынка не движимости. С 1992 года в рыночный оборот недвиж имости стали вовлекаться земельные участки . П раво частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации . Пре дстоит уточнить и разграничит виды собс твенности на землю : федеральную , местную , (краев , областей ), муниципальную , частную и смешанные , в т . ч . коллективную . Все эти собствен ности , естественно , имеют право на существован ие , но необходимо установить соответствующие процеду р ы как использования , так и купли-продажи и иного распоряжения землей. Широкие перспективы открываются и дл я рынка ценных бумаг на недвижимость . Так , указом Президента РФ о регулировании рын ка ценных бумаг в качестве таковой призна н жилищный сертиф икат. Земельный рынок. При огромном земельном по тенциале России широкомасштабная платная привати зация земли сдерживается низкой платежеспособнос тью российских граждан и предприятий . Попытки решить эту проблему через бесплатную пер едачу или через выпуск земельных приват изационных чеков тоже чреваты серьезными отри цательными последствиями . Массовых спекуляций зем лей и земельными чеками при этом не и збежать . Имущественные права на землю , таким образом , через некоторое время будут сосред оточены в рук а х крупных банков и иностранных юридических лиц . На первом этапе как в аграрном , так и промышленном секторе , в качестве основной формы землепользования может быть со хранена аренда земли с правом ее последую щего выкупа , с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям. Одновременно должны целенаправленно изыс киваться земельные резервы для решения ключев ых задач , таких к ак жилищное и дач ное строительство , пригородное садоводство , фермер ство , промышленное и иное строительство . Для создания таких резервов должны быть разраб отаны и в кратчайший срок узаконены проце дуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объя в лением их б анкротами , изъятия земель у тех предприятий и организаций , которые не обеспечивают норм ативных сроков освоения предоставленных им ра нее для строительства или иных целей площ адок . Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и ко нкурсной продажи , которая будет реально напол нять федеральный и местный бюджет не симв олическими суммами или приватизационными чеками , а полновесными деньгами . Размеры земельн ого участка и другой недвижимости. Попытки законода тельно ограничить размеры земельных участков и другой недвиж имости , находящейся в собственности одного ли ца , по мнению многих специалистов порождены стремлением административного решения важнейших проблем социального равенства . Вместе с тем борьба с латиф у ндизмом в мир овой практике ведется преимущественно с помощ ью налогового механизма . Само право частной собственности предполагает , что владелец капита ла может приобрести столько недвижимости , ско лько пожелает . Он обязан уплачивать все ус тановленные налоги в виде процента от ее стоимости . Поэтому в общем случае это делает невыгодным приобретением в со бственность больших наделов земли , если они используются неэффективно. Чем выше стоимость объекта недвижимо сти , тем больше сумма налога на него . И менно из этого налога , поступающего в местный бюджет , оплачивается строительство доро г , создание инфраструктур и многое другое , что позволяет местному сообществу гармонично развивается , а каждому отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживани я или производственной деятельности без помех окружающим. Если собственник не в состоянии эффективно использовать свою недвижимость , т.е . она не приносит прибыли , то налог оказы вается чрезмерно велик , и недвижимость приход ится продавать . Старый вла делец получает за нее рыночную стоимость , кто-то другой будет готов к уплате высокого налога , обеспечив более эффективное использование . Так земельный участок , или объект недвижимости , “выбирает” себе собственника. Вместе с тем , Ассоциация крестья нских и фермерских хозяйств России , ак тивно выступающая за становление рынка земли , все же предлагает учесть своеобразие пер еходного периода и ограничить предел передава емой в собственность земли 50 гектарами . При этом площади под арендой не ограничиваютс я - каждый ее может взять столько , сколько сможет обработать . При обсуждении проектов Земельного кодекса эксперты высказыва ют мнения о нецелесообразности установления м аксимальных срока аренды и величины арендной платы. Нормы владения землей и предоставл ения земельных участков гражданам . В соответствии с Зем ельным кодексом РСФСР (статья 36) предельные раз меры земельных участков для индивидуального ж илищного строительства и личного подсобного х озяйства устанавливаются соответствующими органами ме стной администрации (сельской , поселковой , городской ). Каждому владельцу земельного учас тка выдается Свидетельство на право собственн ости на землю , которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной ) книге . Свидетель ство служит основанием при со в ерш ении сделок купли-продажи , залога , аренды и других операций по владению и распоряжению участком . Определена специальная форма Свиде тельства. При первичном предоставлении земельного участка Свидетельство выдается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству п о решению местной администрации . При купле-под аже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю , Св идетельство выдается указанным комитетом на о сновании договора купли-продажи (купчей ) или ин ых подтверждающ и х документов . К ку пчей прилагается план участка . Купчая без него не подлежит регистрации. Свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность , выданные до 27 ок тября 1993г ., являются документами постоянного де йствия , удостоверяющими права собственности , и имеют равную законную силу с вновь выдаваемыми Свидетельствами. Документы , подтверждающие права собственн ости , выданные после вступления в силу Ука за Президента РФ от 271093г . № 1767 органами и сполнительной власти и местного самоуправле ния без регистрации в районном (городском ) Комитете по земельным ресурсам и землеустрой ству , являются недействительными. Граждане со Свидетельствами о бессро чном или пожизненном владении имеют право на перерегистрацию и получение своих участков в полную собственность в соответстви и с нормами , установленными местными органами власти . Разброс норм для бесплатной прива тизации может быть значительным , от 6 соток и выше . Выкуп сверхнормативной земли осущес твляется по договорной цене , эта зе м ля может также пока быть оставлена в пожизненном наследуемом владении. В процедуре оформления прав собствен ности нет ничего сложного : соответствующее за явление в органы местной администрации подлеж ит рассмотрению в месячный срок с момента его пода чи ; решение (выписка из ре шения ) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения ; выдача комитетами по земельным р есурсам и землеустройству Свидетельства производ ится на основании решения органов местной администра ц ии в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи. При отсутствии чертежа границ земель ного участка соответствующий Комитет по земел ьным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи Свидетельства про изв одит установление и оформление границ земельн ого участка и выдает собственнику копию ч ертежа его границ. При купле-продаже право собственности на участок переходит от продавца к пок упателю с момента регистрации районным (город ским ) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купч ей. Право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией . При э том документ , удостоверяющий право собственности продавца на участок , утрачивает силу и в него внос ятся необходимые изменения , а покупателю участка выдается документ , удостоверяющий право собственности. Целевое назначение и зонирование. Земля как непременный фак тор производства имеет ряд существенных особе нностей , которые нельзя не учитыват ь п ри всех формах хозяйствования . Это ограниченн ость земельных участков , зависимость эффективност и их использования от местоположения , природн ых свойств , рельефа местности и т.п . Есть свои особенности и в правовом режиме и спользования земель , включая их н а значение , обременения и ограничения в их и спользовании. По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий : земли населенных пунктов , сельскохозяйственные , промышл енности , природоохранные , водного фонда , лесного фонда , запаса . Зе мельные участки под приватизированными предприятиями , как правило , находятся на территории городов и тем сам ым относятся к землям населенных пунктов. Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалистов , м естных органов в ласти . Впредь до приня тия у нас соответствующего законодательства о территориольного зонирования право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование , предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями , с троениями , сооружениями всеми способами , не противоречащими ограничениями , установленным соответствующим органом власти (орг анами местного самоуправления ) в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными , санитарными , природоох р анительными , противопожарными нормами. При этом не допускается установление целевого (единственного ) способа использования объекта недвижимости , в том числе земельног о участка , а также установление ограничений на использование отдельного участка. К сервитутам - ограничениям прав собственника участ ка в пользу иных лиц , -которые предусмотре ны Основными положениями Государственной програм мы приватизации после 1 июля 1994г . для застро енных участков , относятся : - безвозмездное и беспреп ятственное использование объектов общего пользования (пеше ходные и автомобильные дороги , которые сущест вовали на момент передачи земельных участков в собственность ) - возмо жность размещения на участке межевых и ге одезических знаков и подъездов к ни м ; - возможность доступа на участок соотв етствующих муниципальных служб для ремонта об ъектов инфраструктуры. Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный (публичные ) и договорный (личные ) характер. Хотя законодательно механизм серви тутов пока не определен , что неблагоприятно сказывается на правовом режиме использования земли в целом , некоторые нормы можно уж е считать действующими . Так собственнику земе льного участка предоставлено право безвозмездног о по л учения в свою собственность той части объектов инфраструктуры , которая используется исключительно для обеспечения при надлежащих ему объектов недвижимости . Строительст во новых объектов инфраструктуры (прокладка э лектрокабелей , водопровода , газопроводов и т. п .) , которое может нанести ущерб частно му собственнику , разрешено производить только на компенсационной основе. С исключением из действующего Земель ного кодекса статьи , предусматривающей основания для прекращения права собственности , особую остро ту приобрели вопросы изъятия зе мельных участков у добросовестных землепользоват елей . Все настойчивее выдвигаются требования о законодательном введении строжайшей персональн ой ответственности за порчу земли. Земля под п риватизированными предприятиями. Указом Президента РФ № 631, еще в 1992 году , было провозглашено прав о приватизированных предприятий на выкуп земе льных участков под ним . Механизм такого вы купа определен в Основных Положениях Государс твенной программы приватизации после 1 июля 19 94 г. Согласно этим положениям - любой собст венник строения , здания , сооружения имеет прав о на выкуп земельного участка под этим зданием , строением , сооружением . Тем самым п реодолевается противоестественное разделение единого объекта недвижимости на здание и з емельный участок под ним. Только частная собственность на един ый объект недвижимости (включая землю ) может служить гарантией свободы коммерческого исполь зования недвижимого имущества , вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот , ибо невозможно оперировать объектом недвижи мости (например , получить под него кредит ) , если он не находится в полной собственнос ти. Предприятие-собственник вправе выкупать с вой земельный участок по частям . Это могут быть участки подразде лений предприятия , расположенные в различных частях города . Но и единый участок предприятия можно вы купать постепенно : ведь предприятие является собственником всех расположенных на его терри тории зданий , а значит оно вправе выкупать участки под каждым из з даний в отдельности в том порядке , который со бственника устраивает . Таким образом предприятие может выкупить весь земельный участок ка к бы в рассрочку. Выкупная цена земельного участка под предприятием Вопрос о том , по какой це не выкупается земел ьный участок под п риватизированным предприятием , является одним из важнейших для современного этапа приватизаци и . Существует общая законодательная норма в отношении новых нормативных актов , которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и о тменять те права , которые граждане и юриди ческие лица имели ранее. После выхода Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г . “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприяти й , расширении и дополнительном строительстве этих предприятий , а также предоставленных гра жданам и их объединениям для предпринимательс кой деятельности” и вплоть до принятия Ук аза № 1535 (об утверждении Основных Положений Государственной программы привати з ации после 1 июля 1994 года ) действовала норма , по которой земля выкупалась по цене , равной нормативной . При этом нормативная цена всег да определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия . ни днем ра ньше , ни днем позже. На это м этапе нормативная це на земли устанавливалась как 50-кратный земельн ый налог , который был определен на тот момент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями ). Согласно этому закону , каждое предприятие обязано было , и на сегодняшний день п р одолжает быть обязанным , платить два раза в год земельный налог , и эта цифра для каждог о предприятия известна . Таким образом , до 26 июля 1994 года действовала указанная норма . Выку пная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному нал о гу на 1993 год , умноженному в 50 раз. После выхода Указа № 1535 была устан овлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка . Бы ло определено , что местная администрация впра ве устанавливать размер выкупной цены з емельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены . Если админ истрация не принимала в течении установленног о срока (1 месяц ) решения о повышении выкупн ой цены земли , то ее цена оставалась п режней , то есть равной нормативной. 1 3 августа 1994 года были опубликованы поправки к закону “О плате за землю” . Этим законом был установлен иной земельн ый налог на 1994 год , увеличенный для городск их земель в 50 раз к уровню 1991 года . Таки м образом , если план приватизации предприятия утв е ржден после 13 августа 1994 года , то расчет цены выкупаемого земельного учас тка производится по формуле ; величина земельн ого налога на момент утверждения плана пр иватизации , умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х. Опубликованное 12 ноября 1994 года Пос тановление Правительства Российской Федерации о том , что нормативная цена земли равна 200-кратному земельному налогу , вступило в дей ствие именно с того дня , то есть тольк о с 12 ноября 1994 года и только для тех предприятий , планы пр и ватизации кот орых будут утверждаться после этой даты . К атегорически неправомерно распространять новую б олее высокую нормативную , а значит и выкуп ную цену земли на те предприятия , планы приватизации которых утверждены до этой са мой даты. Известно , что средств у предпри ятий и новых собственников для выкупа зем ельных участков не хватает . Но также понят но , что выкуп земельных участков - вещь нео бходимая . Таким образом , решение правительства № 1204 о повышении нормативной цены земли , которое , естествен н о , подлежит всеобще му исполнению , представляется весьма и весьма спорным с точки зрения экономической эфф ективности . Если поставлена задача перехода к новым экономическим отношениям , то нужно стимулировать продажу земельных участков и со здание единых объе к тов недвижимости . Более того , если местные органы в ласти воспользуются всеми правами , которые пр едоставлены им сегодня Указом № 1535 и Постан овлением № 1204, для повышения нормативной и выкупной цены земельных участков , то ситуация будет доведена до абсурда . Нормативная цена , составляющая 75% от рыночного уровня ц ен и увеличенная еще на 20%, будет умножена на коэффициент 3. Тогда участок земли под предприятием будет предлагаться властями на продажу по выкупной цене , почти троекратно превышающей ры ночную , сложившуюся по результатам сде лок с землей аналогичного качества . Совершенн о очевидно - покупателей на такой участок придется искать долго и едва ли удастся найти вообще. Эффективность выкупа участка Выкуп участка под предприятием требует довольно значительного отвлечения средств и , по крайней мере , на время сокращает инвестиционную базу предприятия . П родолжительность этого периода зависит от акт ивности действий руководства предприятия , так и от рыночной стоимости земельного участка , а т а кже вариантов его свобод ного коммерческого использования . Вложенные средс тва могут быть довольно быстро возвращены или привлечены извне под полученную земель ную собственность. В краткосрочном плане эффект заключа ется в том , что предусмотренная зак оно дательством и фактически складывающаяся в про цессе продажи цена земельных участков привати зированных предприятий , как правило , близка к нормативной и по оценкам экспертов ниже рыночной на один - два порядка . Имея в озможность реализовать часть участка к а к спекулятивный актив , предприятие оказыв ается в несомненном выигрыше. В долгосрочном плане эффект состоит в расчете на неизбежный экономический по дъем , когда стоимость недвижимости будет раст и в силу увеличения спроса и ограниченнос ти соответству ющего предложения . Долгосрочный расчет связан также с вариантами коммерч еского использования земельной собственности. В целом анализ мотивации выкупа земли и постприватизационного поведения предприя тий позволяет сделать вывод , что преимуществе нное значение имеют мотивы производственног о использования земли . В значительной мере это объясняется неразвитостью вторичного земел ьного рынка . Но с другой стороны , данное обстоятельство свидетельствует о позитивном на мерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятель ности . Рынок жилья. Потенциально масштабы этого рынка огромны . Не менее 90 процентов жилья во всякой , как это принято говорить , цив илизованной стране покупается сегодня в расср очку. Особенно ш ирокие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир . Бесплатная , как в Моск ве , или льготная , как в других городах , передача квартир в частную собственность соз дала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недв и жим ости. Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и других видов жилья . Среди этих форм все большее распростране ние получает приобретение квартир в рассрочку . Надо отметить , что на Западе почти вс я недвижимость , находящаяся у населения , обременена долгами , необходимостью выплаты стоимо сти жилья в рассрочку . В России в резу льтате приватизации каждый гражданин стал вла дельцем недвижимых активов (квартиры , садовые и дачные земельные участки ), не обремененных долгами . Поэтому российские г р аждан е оказываются в этом отношении в значител ьно лучшем положении , чем граждане других стран. Вместе с тем , все это дополнятся и вновь открывшимися возможностями приобрете ния жилья в кредит . Вкратце схема здесь такова. Материальным обесп ечением кредитован ия служит сама квартира . До погашения кред ита покупатель юридически является только ее арендатором . Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов ; остальные 70 выплачивает банк , с которым заключен соответ ствующий дого в ор у риэлторской фи рмы . Банк или его дочерняя фирма осущ ествляют сбор документов , занимаются оформлением сделки купли-продажи , осуществляют расчеты с продавцом и т.д . Поэтому размер комиссион ных , например , по Москве достигает 13 процентов рыноч ной цены квартиры . Эти затраты оправданы , если сделка оформляется с учас тием надежных организаций , так как жилищный рынок за последние месяцы приобрел некотор ый криминальный оттенок . Большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с на личием пра ктически в каждой сделке “левых” долларов , передаваемых из рук в руки после завер шения процедуры официальной регистрации. “Левые” доллары - это , как правило , разница между рыночной ценой квартиры и той суммой , в которую она была оценена БТИ . Поэтому не надо быть специалис том , чтобы понять : для ликвидации “левых” предстоит выбрать один из двух путей : либо консервативный путь - приблизить оценочную пр актику БТИ к реальным условиям ранка ; либо радикальный путь - отказаться от этой пра ктики и перейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости. Постоянно повышающиеся коэффициенты приб лижают оценки БТИ к рыночным ценам не по дням , а по часам. С доходов , на которые когда-то был а куплена гражданином квартира (или ина я собственность , которая впоследствии мож ет быть продана ), уже вычтены все возможны е налоги . Поэтому ни с какой точки зре ния продажа имущества не может считаться фактом получения дополнительного дохода ; это только изменение формы принадлежащей гражданину с обственности . И взимание налога с суммы такого изменения являет собой вторичное начисление налога на один и тот же доход. Рыночное перераспределение квартир позво лило улучшить использование жилого фонда , сти мулировало расселение части коммунальных кв артир , позволило отчасти решить жилищную проб лему. В целом жилищная проблема не тол ько сохраняется , но и усиливается . Этому с пособствует постоянный приток в Россию беженц ев и вынужденных эмигрантов из стран ближ него зарубежья . Использование квартир в нежилых целях. После приватизации значительной доли жилого сектора в город ах обострилась проблема использования квартир , находящихся в собственности , не по прямому назначению. Разумеется , использование жилых помещений , находящих ся в собственности граждан и юридических лиц , под нежилые цели - для размещения в них офисов , контор , мастерских , вычислительных центров и т.д . - отнюдь не способствует решению жилищной проблемы , поск ольку значительная часть жилплощади изымается из общег о родского фонда . Однако , способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер. Даже если жилищная инспекция или орган милиции сумеет установить факт нецел евого использования квартиры и , оформив его соответс твующим образом , представит суду , то у судей нет юридических оснований д ля удовлетворения такого иска . В соответствии со ст . 6 Закона “Об основах федеральной жилищной политики ” собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке , установленно м законодательством , владе ть , пользоваться и распоряжаться ею , в том числе сдавать в наем , аренду , отдавать в залог , в целом и по частям и т .д ., если при этом не нарушаются действующи е нормы , жилищные и иные права и свобо ды других граждан , а также обществе н ные интересы . Среди обязанностей собствен ника при пользовании жилыми помещениями , уста новленных ст . 4 того же закона , отсутствует такая обязанность , как использование жилого п омещения по назначению . Правда здесь можно применить ст . 7 Жилищного кодекса РС Ф СР , устанавливающую , что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянн ого проживания граждан. Но в лучшем случае с учетом э той статьи на основании ст . 48 Гражданского кодекса РСФСР только договор аренды жилого помещения может быть приз нан недействи тельным , как не соответствующий требованиям з акона . Но расторгнуть , исходя из этого , дог овор о передаче в собственность жилья не представляется возможным , поскольку ни в одном законодательном акте (а это должен б ыть только закон , а не распоря ж ение мэра или постановление правительства ) не содержится такого правового основания . Отсутствие четкой нормативной базы п риводит к тому , что даже судебные органы подчас не в состоянии разобраться , кто и на каких основаниях обладает правами на т от или иной объект . Однако ста бильный спрос на офисы , торговые и складск ие площади , а также высокая стоимость подо бного имущества , гарантирующие немалые комиссионн ые , привлекают большое количество посреднических структур . Если в 1994 году лишь 42 процента опрошенных занимались сделками с нежилыми помещениями , то к настоящему моменту данный показатель возрос до 70 процентов . Рынок ценных бумаг на недвижимост ь. Как уже отмечалось , этот сегмент рынка недвижимости является самым слаборазви тым . В этом проявляется и от ставание всего фондового рынка и недостаточно е вовлечение в коммерческий оборот самой недвижимости . Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции . Узок и круг ценных бумаг , связанных с использованием и реализ а цией недвижимости. Прежде всего , бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность . Они дают возможность постепенно н акапливать их необходимое количество для поку пки квартиры , являясь удостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья. Дробность номинала облигаций по отно шению к метражу реальных квартир позволяет в любой момент остановиться на том уро вне жилой площади и комфортности , который будет признан достаточным или предельно возмо жным . Хотя следуе т признать , что это положительное свойство жилищных облигаций неск олько ограничивается тем , что они дают пра во на приобретение лишь вновь вводимого ж илья . Довольно ограниченный стандарт строительств а и специфика районов новой застройки мог ут существенно с у зить круг желающ их приобретать облигации для решения своих жилищных проблем , а ведь именно в этом их основная ценность . Если бы предусматри валась возможность приобретения с помощью обл игаций муниципального жилья в любом районе города , любого уровня комфор т ности и “возраста” , то их привлекательность зн ачительно повысилась бы . Это могло бы обес печить рост конкурентоспособности жилищных облиг аций по отношению к иным , считающимся дост аточно надежными платежным средствам (валюте ). Другим несомненным до стоинством жилищных облигаций является их антиинфляционная сущность : способность уберегать деньги в той или иной мере от обесценивания . Поэтом у ежемесячные котировки стоимости жилищных об лигаций должны предполагать как минимум отсле живание уровня инфляции. Между тем , механ изм ежемесячных котировок , предусмотренный проект ируемой формой эмиссии , способен самортизировать лишь общие макроэкономические колебания , при чем значимые в масштабах времени , но не текущие изменения конъюнктуры жилищного рынка . Возможность изменения котировок в зависимости от сроков получения жилья п ри погашении облигаций , скажем , в пределах от 1 до 6 месяцев , могла бы существенно повы сить как привлекательность этого инструмента фондового рынка , так и степень его ликвидн ости. Оц енка недвижимости. Рыночные методы оценки по могают максимально выгодно распоряжаться недвижи мым имуществом , этим новым ресурсом , который предприятия и граждане получают в свое распоряжение . Эта оценка становится необходимой уже тогда , когда собст венники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита . Без должной оценки рассчит ывать и на привлечение дополнительных инвести ций , в том числе иностранных. На первом этапе приватизации , при создании совместных предприятий такие оц енки или вообще не делали , или дел ались просто на глазок . Сам инвестор опред елял цену . Когда же это касалось серьезных объектов , то привлекались западные оценочные фирмы , которые в большинстве случаев пров одили оценку в пользу иностранных инвесторов , зани ж ая реальную рыночную стоимо сть наших активов. Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции приватизированных предприятий , ст ремящихся увеличить свой уставной капитал на величину , подкрепленную реальными материальными средствами . Именно реальный проспект эм иссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций . Оценка также необходима и при разделе имущества , определ ении способов лучшего коммерческого использовани я земли и недвижимости и во всех друг их операциях , связанных с н едвижимос тью. Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет , точную и профессиональную оценку де йствительной рыночной стоимости имущества . Оценка- это обоснован ное знаниями , опытом , использ ованием строго определенных подходов , принципов и методов , а также процедурных и этичес ких норм , мнение специалиста или группы эк спертов , как правило , профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Рыночн ая стоимость означает наиб олее вероятную цену , которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех усло вий , необходимых для совершения справедливой сделки. Такими условиями являются : 1. По купатель и продавец действуют на основе типичных , стандартных мотивов . Ни для одной из сторон сделка не явля ется вынужденной. 2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действ уют , стремясь к наилучшему удовлетворению с воих интересов. 3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время , и для совершения сделк и выбран оптимальный момент. 4. Оплата производится в денежной форм е или согласованы финансовые условия , сравним ые с оплатой наличными. 5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок , уступок и ли специального кредитования ни одной из сторон , связанных со сделкой. 6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью. 7. Объект достаточно дефицитен , иначе говоря , имеется ограниченное предложение , соз дающее конкурентный рынок. 8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в рук и. Выделяют три основных мет ода оценки рыночной с тоимости недвижимост и : метод сравнения , затратный метод и мето д капитализации доходов. Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж . Этот метод применим в том случае , когда существует рынок земли и недвижимости , существуют реальные прода жи , когда именно рынок формирует цены , и задача оценщиков заключается в том , чтобы анализировать этот рынок , сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта . Метод постро ен на сопоставлении предлагаемого для продажи о бъекта с рыночными аналогами . Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев ). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости. Метод оценки по затратам к земле практически не применим . Может испо ль зоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений . Считается , что земля постоянна и нерасходуема , а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов , созданных человеком . При оценке этим методо м стоимость земли складывается со стоимо стью улучшений (зданий , сооружений ), а земля оценивается отдельно другими методами. Вообще говоря , стоимость земли опреде ляется тем , какой доход можно получить от ее использования . В связи с ограниченност ью л учших для использования земельных участков , например , в городах , здесь испытыв ается соответствующий дефицит и расчет стоимо сти земли . Следующим методом оценки , который применим именно для России , - является метод оценки , основанный на анализе наиболее эф ф е ктивного использования недвижимости , и этот анализ связан с определением то го вида использования , который будет приносит ь владельцу максимальный доход. В последнее время спрос на услуг и оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал инте нсивно расти . Э то обусловлено и недавними событиями в фи нансовой сфере , когда попытки создания механи зма кредитования через страхование кредитов п отерпели фиаско : банки много потеряли на л иповом страховании . В случае с недвижимостью , которая берется банко м в залог при выдаче кредита , потери практически не возможны . Таким образом , рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом . Естественно , что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям . И все он и нуждаются в квалифициров анной оценке недвижимости , проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики . Во всем мире основой системы местного налогообложения слу жит налог на недвижимость , за счет э того налога формируется около 70 процентов мест ного бюджета . Конечно , с развитием самого рынка , с появлением реальных стоимостей возмо жен переход к такой системе налогообложения , которая бы стимулировала развитие рынка нед в ижимости и обеспечила бы вмес те с тем пополнение местных бюджетов . Этим объясняется и безусловный интерес к оцен ке , проявляемый со стороны местных администра ций. Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов , сложности раб от и , разумеется , от того , какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки . Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах , помноженных на тариф почасовой оплаты , либо зависит от величины объекта , но никогда н е привязывается к его стоимости. Ипотека. Ипотека означает выдачу с суды под залог недвижимого имущества . Классич еский объект ипотеки - земельный участок . Ипоте ка открывает возможность предоставлять в каче стве залога также здания , сооружения , ж илые дома , отдельные квартиры. Ипотечные кредиты , как правило , недоро ги , маржа ипотечных банков невелика , а при быль “набирается” за счет больших объемов размещаемых кредитов . Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты , но вследстви е очень высокой надежности разме щаемые ими ипотечные облигации пользуются уст ойчивым спросом. На рынке ипотечных кредитов функцион ируют четыре субъекта : 1. заемщик , стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость ; 2. банк , к оторый стремится получить максимально возможную прибыль путем ограниче ния риска ипотеки ; 3. инвестор , который стремится получить максимальную прибыль , вкладывая средства в закладные ; 4. правительство , которое должно создать правовые и эко номические условия для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика , а также прибыльность кредитования. Существуют несколько разновидностей кред итных ме ханизмов , позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высо кий уровень инфляции , который существует в стране. Первый механизм - это кредитование с фиксированной ставкой . Второй механизм основан на кредитах со ставкой , корр ектируемой по уровню цен в стране , когда периодически (примерн о раз в квартал )пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен . Третий механизм - кредитование с регул ируемой отсрочкой платежей - разработан одним из институт ов экономики США специально для применения в российских условиях . Суть его в том , что заемщик должен выплачи вать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов дохода . Первоначальная сумма выплаты относительно низка и повышается со временем . Это поз в оляет перенести выплату основной части долга на более поздний срок . Принцип этого механизма в том , что рассчитывается две процентные став ки , одна из которых называется “контрактной” и служит для расчета суммы задолженности , а вторая - “платежной” , для рас ч ета ежемесячных платежей . Эти ставки н еравнозначны . В Законе Российской Федерации “О залоге” устанавливается общий принцип , касающийся регистрации ипотеки . Она должна регистрирова ться в той же государственной структуре , к оторая отвечает за регист рацию прав н а закладываемую собственность . Из этого принц ипа вытекает предположение , что закладные на жилые помещения должны регистрироваться отде лами жилищной приватизации , тогда как закладн ые на земельный участок , на котором они расположены - местным Ко м итетом земе льных ресурсов. В частности , закладные на землю , с огласно Закону “ О залоге ” , должны ре гистрироваться в соответствии с законами о земле и другими применимыми законодательными актами , что в настоящее время , вероятно , означает - местными Комитетами земельных рес урсов. “Ипотечные ” соглашения относительно зданий и строений , расположенных на земле , должны регистрироваться в “земельном списке” территории , на которой расположена недвижимо сть , что также в настоящее время может интерпр етироваться как регистрация местным и земельными комитетами , хотя в момент вст упления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы. Механизм реализации заложенного имуществ а установлен законодателем общим как для недвижимого , так и для движимог о имуще ства. В силу ст . 350 ГК РФ реализация ( продажа ) заложенного имущества , на которое в соответствии с законом обращено взыскание , производится путем продажи с публичных торгов в порядке , установленном процессуальным зако нодательством , если зак оном не установлен иной порядок. Требование о продаже заложенного иму щества путем проведения публичных торгов импе ративное , и если следовать концепции правил о залоге , то обойти его невозможно . Но если залогодержатель все-таки желает приобрести не движимость , являющуюся предметом залог а , в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель , то это можно осуществить в соответствии со ст . 409 ГК РФ . Статьей допускается заключени е между сторонами соглашения об отступном , где к редитор констатирует обязательс тва должника прекращенными , а последний взаме н исполнения своего обязательства предоставляет отступное , то есть в нашем случае зал огодатель передает залогодержателю недвижимое им ущество. Факторы , негат ивно в лияющие на рынок недвижимости и пути их устранения. Рынок недвиж имости , как и любой иной , чутко реагирует на изменения , происходящие в стране . В 1992 - 1994 годах , в условиях смены социально-зкономичес кой формации и обвального падения производст ва , вложенная в офисные и жилые по мещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции . Минув ший год характеризовался политической нестабильн остью , что в совокупности с постоянно сниж ающимся платежеспособным потенциалом населени я оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций. Отрицательные процессы , происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обус ловлены политической нестабильностью . Наиболее ощ утимо это сказалось на компаниях , работающих с нежилыми помещениями , земельными учас тками и дорогим жильем . Обилие заявлений о переделе собственности , пересмотре итогов пр иватизации привело к существенному снижению с проса на подобные объекты собственности. Основными факторами , негативно влияю щими на рынок недвижимости являются : 1. Политическая нестабильность. 2. Нестабильность финансового сектора. 3. Политика властей на первичном рынке. 4. Криминогенная обстановка на рынке. Несовершенство механизма лицензировани я. 5. Несовершенство законодательства. Экономическая политика , проводимая как федеральными , так и местными органами власт и , не создает реальных предпосылок для по вышения доходов населения , повсеместного внедрени я эффективны х кредитных механизмов , в том числе и ипотеки . Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег , а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке . Это вызыва е т вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями. Несмотря на все имеющиеся проблемы , операции с недвижимостью способны и сегодн я приносить ощутимые доходы . В целях ликви дации кримина льных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимо сти необходим закон о лицензировании деятельн ости профессиональных участников рынка недвижимо сти . Наконец , крайне необходим закон о рынке недвижимости , в котором должны быть определены единые понятия и термины , объекты рынка недвижимости , его профессиональные участники с стандарты их деятельности , а также рамки государственного регулирования р ынка недвижимости. Список используемой литературы. 1. Н.Левадная “Рынок недвижи мости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва ; август 1996г. 2. Д.Хамин , Д.Юрков “Рынок недвижимости гла зами риэлторов” // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г. 3. А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета ; № 4, 1996г . 4. В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт ; № 23, 1996г. 5. “Основные положения Государственной прогр аммы приватизации государственных и муниципальны х предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года” . (Утверждены Указом Президе нта РФ № 1535 от 22 июля 1994года ). 6. “Рынок земли и недвижимости в Росс ии : состояние , перспективы развития” // Земля и недвижимость ; декабрь 1994г.