Реферат: Правовое регулирование сделок с земельными участками - текст реферата. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Реферат

Правовое регулирование сделок с земельными участками

Банк рефератов / Земельное право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Реферат
Язык реферата: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 334 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникального реферата

Узнайте стоимость написания уникальной работы

Правовое регулирование сдело к с земельными участками СОДЕРЖАНИЕ Введение… ……………………… … …………… …………………………………. . стр. 2 . 1. Земельные правоотношения как институт межотраслевог о регулирования…стр.3. 2. О сновные понятия: «земля», «земельный участок», « сделка с земельным участком», «структура земельного пра воотношения» ……………………………………………стр.4. 3. Н еобходимость государственного контроля за движением земельных ресурсов… ……………………………………………………… ……………………стр.8. 4. Земельно-правовые сделки……………………………………………………….стр.8. 4.1. Понятие земельно-правовой сделки……………………………………………стр.8. 4.2. Купля-продажа права собственности на земельный участок…………………стр.9. 4.3. Приватизация земли……………………………………………………………стр.10. 4.4. Иные земельно-правовые сделки……………………………………………...стр.11. 4.5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок…………………..стр.12. 5. Правовые основы регу лирования оборота земельных участков и государственной регистрации сд елок с землей……………………………………………………….стр.12. Заключение…………………………………………………………………………..стр.13. Список литературы………………………………………………………………….стр.14. Введение Основной целью данного реферата является определение современного состояния правово го регулирования оборота земельных участков в Российской Федерации, вы явление наиболее актуальных проблем в данной сфере, а также возможных пу тей их решения, включая меры по совершенствованию действующего законод ательства и корректировке правоприменительной практики. Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные р есурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используе тся, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социа льный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это пред определяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принад лежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная со бственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином. В статье 9 Конституции Российской Федерации 1993 г. за креплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняютс я в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, прожив ающих на соответствующей территории. Из этого следует, что конституцион но-правовые нормы объекту «земля» отдают основополагающее значение в с оциальных, экономических, политических и правовых отношениях. Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной эконом ики в государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали из менений в сфере правового регулирования отношений, связанных с земельн ыми участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации (д алее – ЗК РФ) повлекло за собой возникновение противоречий с нормами Гр ажданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В настоящее вре мя при заключении гражданско-правовых сделок с земельными участками су бъекты гражданского оборота руководствуются и гражданским, и земельны м законодательством, что не перестает порождать на практике правовые ко ллизии. В условиях современной земельной реформы достаточно широко использует ся режим общей долевой и общей совместной собственности на земельные уч астки, что способствует появлению такого объекта как «земельная доля», к оторый постепенно стал самостоятельным объектом гражданско-правовых с делок. В связи с этим назрела научная необходимость переосмыслить пробл емы правового регулирования сделок с земельными участками, находящими ся в долевой собственности. В настоящее время земельный участок – это о бъект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременн о и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследств ие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические о собенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регули ровании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного учас тка, в частности. Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей п равовой природе, каждая отдельная грань регулируется различными право выми нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими норм ами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участ ок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют усло вия и порядок заключения сделок с земельными участками, находящимися в д олевой собственности. Трансформации современного правопонимания предоставляют возможност ь выйти на новый уровень осмысления правового регулирования сделок с зе мельными участками, находящимися в долевой собственности, внести предл ожения по совершенствованию действующего законодательства. Изучение э тих вопросов пользуется повышенным вниманием ученых. 1. Земельные прав оотношения как институт межотраслевого регулирования Конституц ионно-правовые нормы определяют основополагающее значение земли для ж изни и деятельности российского народа (ст. 9 Конституции РФ), закрепляют м ногообразие форм собственности в Российской Федерации, в том числе и на землю (ч. 2 ст. 8, 2 ст. 9 Конституции РФ). Ст. 36 Конституции РФ устанавливает преде лы осуществления права частной собственности на землю и то, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального зако на. Земля как один из компонентов природы, требующих сохранения, улучшения, восстановления, эффективного использования и охраны в целях сохранени я окружающей среды регулируется нормами экологического права. Нормы земельного права пред назначены для регулирования земельных отн ошений, возникающих в процессе установления правового режима земель, по рядка предоставления и изъятия земель, рационального использования, ох раны земель, государственного управления в области использования и охр аны земель. Несмотря на то, что установлен приоритет публично-правовых норм, а не гра жданско-правовых норм в сфере правового регулирования земельных отнош ений, нормы гражданско-правовых институтов активно применяются в данно й сфере правового регулирования. Во-первых, на основании п. 3 ст. 129 ГК РФ земля является объектом гражданских прав, а согласно ст. 130 ГК РФ земельный участок является недвижимым имущес твом. Во-вторых, в соответствии со ст. 8 ГК РФ в результате за ключения сделок с земельными участками, находящимися в долевой собстве нности, возникают гражданские права и обязанности. В-третьих, к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоря жению земельными участками применяются гражданско-правовые нормы о пр аве собственности и других вещных правах, содержащиеся в главах 13-16 части I ГК РФ (в ча сти, не противоречащей ЗК РФ); глава 17 части I ГК РФ вообще посвящ ена праву собственности и другим вещным правам на землю, за исключением правового регулирования земель сельскохозяйственного и иного назначе ния, использование которых для иных целей не допускается или ограничива ется. В-четвертых, при совершении сделок с земельными участками участники гра жданского оборота в первую очередь (несмотря на существование норм ЗК РФ ) обращаются к общей части обязательственного права (раздел III части I ГК РФ), главе 9 «Сделк и» части I ГК РФ, к правовым нормам об отдельных видах обязательств (часть II ГК РФ). Так, при р аспоряжении земельным участком необходимо определить предмет, вид и фо рму сделки, и, соответственно, какие правовые нормы части II ГК РФ применяются к ней. В противном случае это может привести к недействительности сделки даже в том случае, если будут исполнены нормы ЗК РФ. В-пятых, существование, изменение и прекращение правоотношений с земель ными участками подчиняется неприкосновенности собственности, свободе договора, недопусти мости вмешательства кого-либо в частные дела, необх одимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. В-шестых, субъекты земельных правоотношений используют способы защиты, предусмотренные не только ЗК РФ, но и ст. 12 ГК РФ. В случае нарушения или нен адлежащего исполнения обязательств, возникших по поводу земельного уч астка, применяются нормы о гражданско-правовой ответственности. Земель ный кодекс РФ не регулирует указанные вопросы. Из этого следует, что земе льным правоотношениям присущи вещные и обязательственные элементы. В случае, если земельный участок является общим имуществом супругов, ра здел земельного участка, находящегося в совместной собственности супр угов, будет производиться на основании гражданско-правовых и семейно-пр авовых норм, за исключением земельного участка, находящегося в совместн ой собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Привлечение лица, виновного в совершении дисциплинарного проступка, пр авонарушения или преступления в сфере земельных отношений, осуществля ется на основании, соответственно, трудовых, административных и уголовн ых норм права. Произведенный анализ конституционно-правовых, г ражданско-правовых, семейно-правовых, земельно-правовых и иных правовых норм позволил сделать диссертанту вывод о том, что в силу уникальных сво йств земли земельные правоотношения – это правовой институт межотрас левого регулирования, имеющий сложную и неоднородную правовую природу и требующий комплексного подхода при правовом регулировании. 2. Основные понятия: «зе мля», «земельный участок» , « сделка с земельным участком» , «структура земельного правоотношения» а) Земля как природный объект и природный ресурс – это естестве нно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почв енный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым ор ганоминеральным составом, строением, границами в пространстве, и выполн яющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружа ющей среды функции. Термин «земля» употребляется в различных смысловых значениях: как часть природы – экологический аспект; основа деятельнос ти человека – экономический аспект; основа жизни человека – социальны й аспект; объект гражданских правоотношений – гражданско-правовой асп ект; б) Земельный участок – это часть земной поверхности (элементами могут яв ляться почвенный слой, древесно-кустарниковая растительность, лесная р астительность, обособленные водные объекты), границы которой описаны и у достоверены в установленном законом порядке. Диссертант акцентирует в нимание на дуализме правового регулирования земельного участка: с одно й стороны, он является объектом земельных правоотношений, с другой сторо ны, объектом гражданских прав и объектом недвижимости, объектом граждан ских правоотношений. Земельному участку как объекту гражданских прав присущи следующие спе цифические признаки: индивидуальная определенность; неперемещаемость ; наличие таких элементов как почвенный слой, древесно-кустарная, лесная растительность, обособленные водные объекты. Земельные отношения не мо гут возникать по поводу владения, пользования и распоряжения землей как природным ресурсом или природным объектом, поскольку объектом земельн ых правоотношений является строго фиксированная часть земли, то есть оп ределенный земельный участок. Доля в праве общей собственности на земельный участок является объекто м сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности; при этом обособляется только юридически. И при этом доля в праве общей собственности на земельный участок являетс я объектом гражданских прав и объектом земельных отношений, однако в дей ствующем российском законодательстве не закреплено признание ее ни в к ачестве объекта гражданских прав, ни как объекта земельных правоотноше ний. Следовательно, ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 с т. 6 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо дополнить слово сочетанием «доля в праве общей собственности на земельный участок». П од сделкой понимаются дейст вия субъектов права, направленные на возникновение, изменение и прекращ ение гражданских прав и обязанностей по поводу доли в праве общей собств енности на земельный участок. в) Сде лка с земельным участком , находящимся в долевой с обственности, имеет сложную обязательственно-вещную природу. С одной ст ороны, реализуются правомочия по распоряжению долей в праве общей собст венности на земельный участок (вещный элемент), с другой стороны, переход земельного участка, находящегося в долевой собственности, от одного суб ъекта к другому оформляется в виде отдельного договора в установленном гражданским законодательством порядке (обязательственный элемент). Об язательственно-вещные элементы взаимосвязаны между собой: посредством совершения сделки с земельным участком, находящимся в долевой собствен ности, при достижении общего согласия сособственников происходит реал изация правомочия по распоряжению долей в праве общей собственности на земельный участок каждого из сособственников (при отчуждении земельно го участка требуется общее согласие сособственников и сам договор об от чуждении). Граж данским кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохо зяйственного назначения» предусмотрено два правила распоряжения доле й в праве общей собственности на земельный участок (вещный элемент) путе м возмездного отчуждения (обязательственный элемент), а именно: 1) обще е правило распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собст венности, установленное ст.ст. 246 и 250 ГК РФ, действует в любом случае независ имо от категории земель, а также в случае возмездного отчуждения доли в п раве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйс твенного назначения, если число участников долевой собственности на зе мельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не превыша ет пять; 2) специальное правило распоряжения земельным участ ком, находящимся в долевой собственности, установленное ст.ст. 12, 13, 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действует в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности на земельный у часток из земель сельскохозяйственного назначения, если число участни ков долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяй ственного назначения превышает пять. Отличительными особенностями возмездного отчуждения земельных участков, находящихся в долевой собственности, из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долево й собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, являются: - необходимость направить извещение органам государственной власти су бъектов Федерации и органам местного самоуправления о намерении прода ть долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельс кохозяйственного назначения; - возможность не извещать в письм енной форме каждого участника долевой собственности, а опубликовать со общение в средствах массовой информации, определенных субъектом Росси йской Федерации. Независимо от количества сособственников долевой собственности устан овлено преимущественное право покупки доли в праве общей собственност и на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения суб ъектом Российской Федерации или в установленных им случаях органом мес тного самоуправления. При совер шении сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственно сти, в гражданском обороте существенное значение имеют общие гражданск о-правовые нормы, устанавливающие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие, виды, форму сделок, юридические последстви я недействительности сделки, порядок распоряжения долей в праве собств енности на земельный участок. При этом специальные нормы в соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ регулируют отдельные имущественные и обязательственные от ношения и применяются в случаях, прямо предусмотренных земельным закон одательством. П . 3 ст. 3 Земельног о кодекса РФ следует изложить в следующей редакции: «имущественные отно шения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и до лями в праве общей собственности на земельный участок, а также по соверш ению сделок с ними регулируются гражданским законодательством с учето м правового режима земель, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружа ющей среды, специальными федеральными законами». Особенность правового регулирования сделок с земельными участками, на ходящимися в долевой собственности, заключается в сочетании публично-п равовых и частноправовых элементов: - частноправовой аспект обусловлен интересом субъекта на совершение сд елки и на распоряжение долей в праве общей собственности на земельный уч асток, выражением его воли и волеизъявления, он вправе решать вопрос о за ключении сделки при достижении общего согласия сособственников, свобо дно определять условия заключаемой сделки; - публич но-правовой аспект выражается в том, что законодатель устанавливает общ ие требования к содержанию и порядку заключения сделки; вид и форму сдел ки; порядок защиты прав и интересов, меры ответственности участников сде лки; основания возникновения и порядок реализации правомочия распоряж ения земельным участком, находящимся в долевой собственности; правовой режим, порядок использования и охраны земельного участка в зависимости от категории земель. г) Структура земельного прав оотношения – это совокупность элементов (субъе кт, объект и содержание), представляющая собой правовую связь между субъ ектами права, возникшая по поводу объекта (земельного участка или доли в праве на земельный участок), устанавливающая и закрепляющая права и обяз анности участников. Оформление гражданско-правовых сделок с земельным и участками, находящимися в долевой собственности, имеет свои особеннос ти, заключающиеся в следующем: а) объектом сделки является доля в праве общей собственности на земельны й участок, прошедший государственный кадастровый учет; б) государств енной регистрации подлежат возникновение, переход и прекращение доли в праве общей собственности на земельный участок, процедура которой отли чается тем, что: заявление о государственной регистрации подает каждый с особственник общей собственности; в отношении каждого из них в ЕГРП внос ится отдельная запись; каждый сособственник может получить свидетельс тво о регистрации права с указанием его доли; на обороте свидетельства у казываются остальные сособственники; при возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок проверяется со блюдение преимущественного права покупки; в) государственная регистрация сделки с земельным у частком, находящимся в долевой собственности, осуществляется в случае, у становленном законом. 3 . Необходимость государственно го контроля за движением земельных ресурсов. Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим и нститутом земельного права, который включает в себя ведение земельного кадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеуст ройство и государственное наблюдение за охраной земель. Современное российское законодательство земельные участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости. Тем не менее, как считают многие рос сийские специалисты по земельному праву, правила обмена земельной собс твенностью не могут полностью совпадать с нормами гражданского законо дательства, провозглашающими “неприкосновенность собственности, своб оду договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные де ла”. Полная же свобода сделок с землей, по общему представлению, неприемлема. Деятельность государства в этой сфере, по мнению отечественных юристо в, должна строиться на единых принципах, а правовое регулирование земель ным рынком должно осуществляться федеральными законами. Основания для этого предоставляет п. ”ж” ст.71 Конституции РФ 1993 г., в котором сказано, что “установление правовых основ единого рынка” находится в ве дении Российской Федерации. Если земельный рынок рассматривать как час ть общего единого рынка, то отношения по распоряжению землей, т.е. государ ственное регулирование земельного рынка - также должно относиться к пре рогативе федерации. Централизация такого регулирования необходима для предотвращения изменения условий и порядка пользования земельными уч астками на уровне субъектов РФ. Следует отметить, что для стран с развитой рыночной экономикой свободны й обмен земельной собственностью - давно уже пройденный этап. В целях пре дотвращения спекуляции земельными участками в большинстве высокоразв итых стран Запада предусмотрено, например, что любые купленные земли мог ут быть проданы только по истечении определенного, установленного зако ном, срока. 4. Земельно- правовые сделки 4.1. Понятие земельно-правовой сделки Земельно-правов ые сделки – действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских пр ав и обязанностей по поводу земли как при родного объекта и недвижимого имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие и м на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельны е участки, закрепленные за государственн ыми или муниципальными органами. В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей н а земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы: – сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчужд ением земельного участка; – сделки, в результате которых передается часть правомочий собственно сти. К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права час тной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципа льной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для госуд арственных или муниципальных нужд. Часть правомочий собственности передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, перед ачи в доверительное управление. К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением п рав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками вви ду ненадлежащего использования земельн ого участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собстве нности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация. 4.2. Купля-про дажа права собственности на земельный участок Это – возмездн ая сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на д е нежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право арен ды. Продажа или передача права собственности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридичес ким лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке п риобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и ли муниципальной собственности (ст. 28 ЗК). Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформл яется договором продажи недвижимости, по общему правилу, не подлежащим н отариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Он составляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой форм ой. В договоре, помимо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, его площад ь, целевое назначение, местоположение, нормативная цена и стоимость земе льного участка, обременения (ограничения ). По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяй ственных угодий). Преимущественным право м покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местн ый орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведом лением о вручении) о намерении продать зе мельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный о рган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца. 4.3. Приватиз ация земли Приватизация зе мель – сделка, в результате которой происходят отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность гр аждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собст венности – государственной или муниципальной на частную. Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав н а земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участк ов применяются следующие процедуры: – приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов; – приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связа нных со строительством; – приобретение права собственности на земельные участки, предоставле нные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользо вания либо пожизненного наследуемого владения; – приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здани я, строения, сооружения; – приобретение прав на земельные участки для строительства. Приватизация может быть платной и бесплатной. 4.4. Иные земе льно-правовые сделки На стадии скорее началь ного развития находится правовое регулирование сделок мены, дарения и з алога земельных участков. Мена земельных участков является земельно-правовой сделкой, близкой по сути и процедуре к купле-продаже. Принципиальная разница между земельно-правовыми сделка ми мены и купли-продажи заключается в том, чт о в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на п олучаемый в обмен земельный участок служит право собственности на друг ой земельный участок. Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые з емельные участки (в том числе земельные доли в общей собственности). При совершении сделки мены фактически прои сходит обмен этими правами между их обладателями. Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать зе мельные участки по наследству. Сделки, св язанные с отчуждением земельного участка, не допускаются. Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применя емой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка даре ния. Дарение – действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обяз уется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собствен ности или иное имущественное право на зе мельный участок. Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступл ении установлен ных событий передать сво и права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на куп ле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, слу жащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный уч асток, является невыплата предоставленн ого займа либо невыполнение иного обязат ельства к определенному сторонами времени. Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка. Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный уч асток либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности ли бо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юридического лица я вляется особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей. Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо ус тановлено учредительным договором данной сельскохозяйственной орган изации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое л ицо приобретает право собственности, и соответственно собственник пер е данной земельной доли его теряет. Право нового собственника организации удостоверяется надлежащим образом за регистрированным государственным свидетельством. 4.5. Государс твенная регистрация земельно-правовых сделок Действия по сов ершению земельно-правовых сделок осуществляются под контролем государ ства. В качестве формы контроля применяется государственная регистрац ия земельно-правовых сделок, производима я в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном ре естре прав на недвижимое имущество и сде лок с ним. 5 . Правовые основы регулирования оборота земельных участков и государственной регистрации с делок с землей Основы централизованного государственного регулиро вания земельными отношениями в условиях рынка в России были утверждены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. “О государственном земельном кадас тре и регистрации документов о правах на недвижимость”, который ввел нов ую систему регистрации и учета недвижимости. При его создании был исполь зован американский и немецкий опыт регистрации торговых операций с зем лей. Основные начала этой системы сводятся к записи вещных прав на земел ьные участки и тесно связанную с ними недвижимость в поземельные книги с признанием доступности для всех заинтересованных лиц достоверных све дений о земле и ее владельце и с возложением организации регистрации и у чета не движимости на земельные органы. В документе, в частности, говорится, что в целях осущест вления государственного регулирования операций с землей “Государстве нный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и тесно связанную с ними недвижимость ведутся по един ой системе на всей территории Российской Федерации.” Данная норма соответствует и ст. 131 ГК РФ, которая предус матривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимост ь, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлеж ат государственной регистрации в едином государственном реестре. Что же касается непосредственно сделок с землей, то на званным выше Указом организация работы по ведению государственного зе мельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земе льные участки возложена на Комитет Российской Федерации по земельным р есурсам и землеустройству, а также на его территориальные органы на мест ах. В этой связи следует упомянуть также Указ Президента Р Ф от 27 декабря 1991 г. “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР”, который впервые разрешил сельским гражданам - собственникам з емельных участков продавать их другим гражданам, минуя местную админис трацию и лишь оформляя сделки в комитете по земельной реформе. Таким обр азом, устранялось засилье администрирования при регулировании отношен ий земельной частной собственности. Сложившееся в современном российском праве пониман ие оборота земельных участков неоднозначно. Однако при любых его тракто вках оборот связывается с переходом прав на участки от одних лиц к други м, разница заключается только в основаниях такого перехода, а точнее в то м, являются ли такие основания исключительно частноправовыми, или они мо гут быть и публично правовыми. Обоснованное изучение мнений правоведов о содержан ии земельного оборота, на наш взгляд, предполагает предварительное иссл едование формирования правовой основы системы перехода прав на земель ный участки в российском законодательстве в период после отмены монопо лии государственной собственности на землю и до настоящего момента. Так ое исследование неразрывно связано с понятием реформирования земельны х отношений. Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 году. До указанного момента развитие законодательства о земле сводило сь к правовому регулированию института исключительной государственно й собственности на землю. Программа проведения земельной реформы на тер ритории РСФСР, предусматривала ее поэтапное осуществление. На первом эт апе предполагалось закрепить земли в федеральную собственность РСФСР и собственность республик, входящих в состав РСФСР, а также уточнить адм инистративные границы, выявить потребности в земле граждан и юридическ их лиц, сформировать специальный фонд земель для последующего перерасп ределения земельных участков и установления ставок земельного налога и цены земли. Второй этап земельной реформы должен бы л завершить передачу и закрепление земель в собственность граждан и юри дических лиц, пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое в ладение. Однако развитие земельной реформы осуществлялось фактически бессистемно, путем принятия отдельных нормативных правовых актов (феде рального и субъектового уровня), регулирующих земельные отношения. Сказывалась крайняя политизированность земельного законодательства. Анализируя процесс формирования и развития нормативной правовой осн овы оборота земельных участков можно условно выделить несколько этапо в: первый этап (1990 год - декабрь 1993 года); второй этап (декабрь 1993 - октябрь 2001 года); третий этап (октябрь 2001 - 2005 год). Начиная с 1990 г. в Р оссийской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношен ий, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. О дним из основных направлений обновления действующего законодательств а стало разграничение государственной собственности на землю, в резуль тате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Феде рации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга ча стных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели стат ус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом бы ли вовлечены в гражданский оборот. Учитывая, что стартовой площадкой для реформирования земельного зако нодательства была действовавшая многие десятилетия монополия государ ства на землю, в первую очередь субъектами, участвующими в обороте земел ьных участков, стали именно публичные образования. Переход земельных уч астков из государственной собственности в частную на основании специа льного законодательства о приватизации и общих гражданских норм соста вил тот первичный рынок, на основании которого формируется материальна я база для развития нормального имущественного оборота. В отношения, свя занные с первичным отчуждением земельных участков из государственной собственности, вовлечено большое количество лиц, вкладываются огромны е инвестиционные ресурсы, что требует наличия детально разработанных п равовых гарантий защиты прав вновь возникающих собственников, землепо льзователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Причем такие гарантии должны быть не просто провозглашены, но и иметь действенн ые рычаги исполнения. Законодательство установило принцип, согласно которому Российская Фед ерация, субъекты Федерации и муниципальные образования вступают в граж данские правоотношения на равных началах с гражданами и юридическими л ицами. Однако специфика задач, стоящих перед государством в гражданском обороте, и особенности публичной собственности как таковой потребовал и установления специальных правил. В отношении земельных участков это е ще более усугубляется уникальной природной спецификой данного объекта как места обитания человечества и природного ресурса. В результате всех реформ стало неизбежным регулирование оборота земел ьных участков на основе сочетания частноправовых и публично-правовых м етодов воздействия. На законодательном уровне появилось два кодифицир ованных нормативных правовых акта, претендующих на регулирование данн ых отношений: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и З емельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Причем в Земельный кодекс РФ, призванный по своей прав овой природе регулировать публичные правоотношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на с оответствующей территории, было включено большое количество норм, кото рые напрямую регулируют гражданско-правовые отношения, связанные с обо ротом земельных участков. Этим нормам был дан приоритет перед нормами гр ажданского законодательства. До сих пор нормы двух отраслей права – гра жданского и земельного – по некоторым вопросам прямо противоречат дру г другу, некоторые нормы земельного законодательства в данной области н е соответствуют основам гражданского права, что отрицательно сказывае тся на стабильности оборота земельных участков. Таким образом, правовая основа оборота земельных учас тков достаточно противоречива и не обеспечивает необходимого упорядоч ения соответствующих общественных отношений. В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законода тельство отнесено к предметам совместного ведения Российской Федераци и и ее субъектов. Региональное законодательство в данной области весьма разнообразно и вызывает необходимость детального изучения. В отношени и Краснодарского края положение усугубляется еще и тем, что это регион, з емельные ресурсы которого имеют большую экономическую ценность в сфер е сельскохозяйственного производства, рекреационной и промышленной ин дустрии. Кроме того, на территории Черноморского побережья расположены курорты федерального значения, что также накладывает свою специфику на оборот земельных участков, вызывает необходимость рассматривать вопро с о соотношении правового режима нескольких категорий земель, в частнос ти, особо охраняемых природных территорий и земель населенных пунктов. В се названные особенности урегулированы нормами краевого законодатель ства и требуют дополнительного анализа. Актуальность концептуального решения отмеченных проблем, связанных с правовым регулированием сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, предопределяется недо статками законодательной и правоприменительной практики, объективной необходимостью совершенствования нормативной базы в данной области ка к на федеральном, так и на региональном уровне, а также установления пред елов сочетания публичных и частных начал в регулировании этих правоотн ошений. Заключение Список литературы 1. Конституция Российской Ф едерации М., 1993г. 2. Гражданский кодекс Российской Федер ации по сост. на 01 апреля 2006г. М.,2006г. 3. Земельный кодекс Россий ской Федерации по сост. на 30 октября 2007г. М. 4. Комментарий к З емельному К одексу Р оссийской Федерации . Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М.: Норма, 2002 г. 5. Павловский И.А. Земе льное право, конспект лекций, М., 2004г. 6. Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И .А. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государст во и право. 1995. № 8. 7. Войновский Д.О. Правовая характеристика основных элементов сделок с землей // Вопросы гуманитарных наук, № 3, 2007г. Заключение Из всего вышесказанного следует, что в настоящее время в Российской Феде рации регистрацию сделок с землей и соответствующих прав на землю осуще ствляют комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (в том числе в ряде случаев - при помощи местных органов исполнительной власти), а регис трацию сделок с жилыми домами (строениями) и прав на них - органы БТИ. Укрепляя государственно-правовые на чала в сфере землепользования, государство одновременно стремится акт ивизировать хозяйственную свободу в этой области общественных отношен ий, необходимую для успешного развития рыночной экономики. Тем не менее, как показывает анализ действующего ныне законодательства в сфере регу лирования земельных отношений, многие стороны этих отношений нуждаютс я в совершенствовании и дальнейшем законодательном закреплении. Заключение В результате п роведенного исследования на защиту выносятся следующие положения: 1. Проанализировав статус земель ных участков населенных пунктов, как объекта гражданско-правовых сдело к, сделан вывод, что с введением с 1 января 2007 года изменений в ЗК РФ, изменивш их наименование указанной категории земель, были устранены коллизии ме жду земельным законодательством и ФЗ об основах местного самоуправлен ия относительно данной категории. Однако, устранив из названия категории слово «поселения», законодатель но не определено понятие «населенный пункт», что вызывает определенные трудности в правовом регулировании данных объектов. Таким образом, следует внести изменения в нормативно-правовые акты, регу лирующие земельные правоотношения относительно унификации понятий, пр именяемых к землям населенных пунктов, и определить населенный пункт, ка к обособленную территорию в границах земельного у частка, постоянно используемую для проживания. 2. Согласно н ормам земельного законодательства с овершение сдело к с земельными участками должно осуществлятьс я с соблюдением требований земельного и гражданского законодательства. Автором сделан вывод , что поск ольку основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются территориальной базой для размещения различных об ъектов, обслуживающих и обеспечивающих потребности населения, осущест вление сделок с указанной категорией земель является комплексным инст итутом права, который помимо норм земельного и гражданского законодате льства регулируется и нормами градостроительного и муниципального зак онодательства, которые по-своему регулируют правовой режим, отдельные о собенности и аспекты земель населенных пунктов, и в целом создают правоп рименительные проблемы. 3 . В целях обесп ечения гарантий прав субъектов на земельные участки населенных пункто в, следует ввести обязательное финансово-правовое гарантирование сдел ок с недвижимостью за счет включения в действующее законодательство но рм обязательного страхования совершения сделок с землями населенных п унктов. 4 . В настоящее в ремя законодатель но устано вл ен максимальн ый срок аренды земельного участка, находящегося в государственной и мун иципальной собственности, - 49 лет. Для защиты прав и законных интересов землепользователей, обеспечения стабильности земе льного оборота и соблюдения гарантий прав на земельные участки населен ных пунктов обоснована необходимость установления на законодательном уровне минимального срока аренды земельных участков – 15 лет, что позвол ит избежать затруднений в реализации сделок с землями населенных пункт ов и их эффективного использования. 5 . Проанализировав проб лемы заключения договоров аренды с землями населенных пунктов, автором показано, в настоящее время на региональном уровне существуют различны е методики расчета арендной платы с применением соответствующих коэфф ициентов к различным видам земель населенных пунктов. В целях устранения возможных злоупотреблений со стороны региональных или местных властей, а также для обеспечения выполнения землепользоват елями своих обязанностей по уплате земельных платежей, предложено закр епить на законодательном уровне единую методику расчета и единую сетку коэффициентов для определения цены земель населенных пунктов, передав аемых по различным сделкам. 6 . Исследовав во просы предоставления земельных участков для стро ительства, автором показано, что п. 2 ст. 32 ЗК РФ предусмотрена обязанность и сполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в двухнедельный срок с момента подачи заяв ле ния и согласования места размещения проекта прин ять решение о предоставлении земельного участка для строительства . Однако уполномо ченные должностные лица соответствующих органов зачастую не исполняют требование о соблюдении такого двухнедельного срока, или умышленно зат ягивают подписание необходимых документов, что нередко влечет несение убытков для землепользователя (инвестора, застройщика). На основании изложенного, автором сделан вывод о необходимости законод ательного закрепления санкций за несвоевременное принятие решений , а именно за невыполнение служебных о бязанностей должностными лицами и сполнительного органа государ ственной власти органа местного самоуправления, о тветственными за предоставление, обслуживание, согласование различных правоотношений относительно земель населенных пунктов . 7 . В ст. 62 ЗК РФ в ка честве форм платы за землю определены земельный налог и арендная плата. На практике при предоставлении земельных участков под строительство и сполнительные органы государственной власти и органы местного самоупр авления косвенно нарушают требования, установленные законом, и обязыва ют землепользователей уплачивать дополнительные денежные средства, по мимо указанных законом, в форме, например, «добровольных» взносов в мест ные фонды. В диссертации пр едложено законодательно установить запрет, в частности, ЗК РФ, Федеральн ом законе «Об общих принципах организации местного самоуправления», вз имания каких-либо иных денежных средств при предоставлении и пользован ии, в том числе, застройке земель населенных пунктов, помимо указанных в з аконе земельного налога и арендной платы. Актуальность. Поскольку до начала 80-х годов вся земля в с тране находилась в исключительной собственности государства, никто др угой не мог владеть, пользоваться землей на праве собственности: граждан е и организации могли быть только пользователями1. Никаких гражданско-пр авовых сделок с землей законодательство не допускало: земля не рассматр ивалась как имущество, недвижимость. Существовали только администрати вно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, п редоставление ее в пользование. Первые экономические преобразования в земельных отношениях произошли в 1987 году с принятием Основ законодатель ства об аренде (в том числе земли). Аренда более отвечает рыночным отнош ениям, так как строится на договорной основе. Она является выгодной как д ля сторон договора, так и для государства. Собственник земельного участк а, не имея возможностей его обрабатывать, сдает участок в аренду и получа ет доход в виде арендной платы. Работник, не имеющий земельного участка, и ли имеющий недостаточную площадь, вправе арендовать необходимые для ег о деятельности угодья. Арендатор вдвойне заинтересован в эффективнос ти производства. С одной стороны, арендатору необходимо выплачивать аре ндную плату, а с другой стороны, в случае нерационального или неэффектив ного производства, арендодатель не согласится заключить с ним договор а ренды на новый срок. В апреле 1990 года были приняты Основы законодательст ва о земле, которые, хотя и не ввели права частной собственности, но ввели новшество - пожизненное наследуемое владение землей. Права граждан расш ирялись, было установлено, что земля - имущество, недвижимость; 1 См.: Сове тское земельное право. Под ред. Н.И. Краснова, В.П. Балезина. - М.: Норма, 1977. С. 140; Об щая теория советского земельного права. Под ред. Н.А. Сыродоева. - М.: Норма, 1983. С. 529. все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом (но с учетом земельного и экологического законодательства). Действующая Ко нституция РФ от 12 декабря 1993 года установила множественность форм права н а землю, при этом сохранилось право аренды и пожизненное наследуемое вла дение. Земля впервые была названа имуществом, недвижимостью; разрешены с делки с землей. Земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и д ругих yw9 сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный, гражданско-правовой характер1. П роводимая с начала 90-х годов земельная реформа, как неотъемлемая часть эк ономической реформы, значительно расширила нормативно-правовую базу и повысила социально-экономическое значение сделок с землей. 25 апреля 1991 г ода был принят Земельный кодекс РСФСР, в котором урегулированы земельны е общественные отношения. Все земли РФ в соответствии с их целевым назна чением подразделяются на определенные категории, были установлены пра вовой режим всех категорий земель и все формы права собственности и друг их прав на землю. Но он не мог выйти за рамки Конституции РФ, в которой был у становлен 10-летний мораторий на продажу земельных участков. Свободно ра зрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот , гражданами у государства. Это право существует и в настоящее время, оно в полне законно. Так, актуальность земельно-правовых проблем проявляетс я также в неурегулированности разнообразных управленческих отношен ий, '¦% возникающих по поводу сделок с земельными участками, их регистра ции, ведение мониторинга земель, осуществления государственного конт роля и 1 См.: Сыродоев М.А. Правовое регулирование оборота земельных учас тков // Государство и право. 1999. №9. С. 41. порядка разрешения земельных споров. Научно-практическую значимость в условиях проводимой земельной рефо рмы приобрели вопросы регулирования сделок с землей (купли-продажи, даре ния, мены, завещания, залога земельных участков, ипотеки, ренты земель, а т акже защиты вещных прав как пожизненного наследуемого владения постоя нного (бессрочного) пользования и иных титулов права на землю). Прежний ЗК РСФСР 1991 года отвечал потребностям тех общественных отношений, более п оловины его статей были отменены еще в 1993 году при приведении законодател ьства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, св язанных с землей, регулировалась подзаконными актами. Отсутствие стаби льности в вопросе о земле негативно сказывалось на развитии рыночных от ношений. 30 октября 2001 г. опубликован и вступил в юридическую силу ЗК РФ, пр авовые нормы которого содействуют дальнейшему развитию земельных отно шений по пути углубления земельной реформы в стране.1 Принятие нового, д ействующего ЗК РФ явилось важным событием в жизни нашей страны. Принятый кодекс позволил разрешить многие наболевшие проблемы, хотя и не все. Та ким образом, исходными позициями регулирования является, с одной сторон ы, учет специфики земли как комплексного природного ресурса, включающег о в себя и многие другие виды природных благ, как особого объекта отношен ий собственности, как средства и предмета труда при производстве сельск охозяйственной продукции. С другой стороны, это не только ресурсный исто чник, но и необходимая среда обитания и жизнедеятельности общества в цел ом2. Последовательная и логичная регламентация земельных отношений яв ляется положительным моментом в правоприменительной практике. 1 См.: СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148. 2 См.: Ярандайкин СР. Правовая охрана земель сельскохозяйств енного назначения от промышленного загрязнения: Автореф. дис... канд. юрид . наук. - М., 2001, с. 12. 6 Содержащиеся в действующем Земельном кодексе РФ право вые нормы, которые регулируют отношения собственности на земельные уча стки, порядок возникновения, прекращения и ограничения данного права, вы годно отличаются от правовых норм ранее существовавшего земельного за конодательства. Достаточно подробно урегулированы особенности сделок с земельными участками, что, безусловно, будет способствовать углубленн ому развитию рынка земельных участков. С принятием нового, действующе го ЗК РФ, ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю» 1, ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2 и ряда дру гих нормативно-правовых актов возникли объективные условия для дальне йшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и з ащиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих с делки с землей. Главная задача нового, действующего ЗК РФ - урегулирован ие земельных отношений в соответствии с новыми экономическими и общест венными отношениями в России. В юридическом плане требуется не только зафиксировать правильное соотношение гражданского, земельного и други х отраслей российского права, участвующих в регулировании земельных от ношений, в частности, сделок с землей, но и создать условия для дальнейшег о развития правового регулирования и практике применения законодатель ства. Это сделано в ГК РФ, но недостаточно четко. В настоящее время стави тся вопрос о применении конструкции о соотношении общих и специальных з аконов при определении приоритетов гражданского и земельного законода тельства в регулировании однородных отношений. Так, авторы комментария к ЗК РФ (под ред. Г.В. Чубукова и 1 См.: СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3060. 2 См.: СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3118. М.Ю. Тихомирова) на основании ст. 2 ПК РФ приходят к выводу, что имущественные о тношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Однако специфика земли как природного объекта обуславливает применени е к указанным отношениям конструкции, при которой общее значение имеют н ормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и и ного указанного в п. 3 Ст. 3 ЗК РФ законодательства1. Между Земельным кодек сом РФ и Гражданским кодексом РФ, к сожалению, существуют многочисленные разночтения. Так, например, ГК РФ определяет субъектов и содержание иных вещных прав, кроме права собственности на землю, такие как право постоян ного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владе ния. ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения на будущее не допуск ает, а лишь сохраняет его для граждан, владеющих земельными участками на этом праве. ГК РФ допускает передачу земельных участков на праве посто янного бессрочного пользования юридическим лицам и гражданам из госуд арственной, муниципальной и частной собственности. Кроме того, ГК РФ раз решает ограниченное распоряжение этими участками, передачу их в аренду и безвозмездное пользование. ЗК РФ содержит противоположное регулиров ание, то есть он ограничивает субъекта права, допуская, что эти земельные участки могут передаваться только государственным учреждениям, федера льным казенным предприятиям и государственным органам2. В Земельном к одексе РФ решена очень давняя проблема пожизненного наследуемого влад ения, которое и не собственность и не пользование, то есть как собственно сть, только без прав оборота, продажи, См.: Комментарий к ЗК РФ. Под ред. Чуб укова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М.: Норма, 2002, с. 35. 2 См.: Иконицкая И.А. Новый земельный к одекс РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. № 6, с. 7. 8 обмена и т. д. Введенное еще в начале XX века Столыпиным пож изненное наследуемое владение было востребовано в конце 80-х годов. Больш ое число граждан-землевладельцев имеют земельные участки на этом вещно м праве, и не знали до последнего времени, какова будет судьба их земельны х наделов в дальнейшем. ЗК РФ решил эти проблемы: не предоставлять земель ные участки тем, кто имеет их на праве пожизненного владения, а предостав ить возможность бесплатно переоформить право пожизненного наследуемо го владения на полноценное право собственности. Существует возможнос ть выбора форм собственности и хозяйствования на земле, развиваются инс титуты права частной собственности на землю и аренды земли, государстве нное управление в сфере использования и охраны земли сочетается с мирск ой самостоятельностью пользователей земли. Современное российское з аконодательство расширяет право всех землепользователей, запрещая вме шательство в их хозяйственную деятельность, в отличие от административ но-правовых методов. Применяется метод свободного дозволения, то есть св ободного усмотрения землепользователей и принятия ими своих собственн ых решений. Ряд норм нового, действующего ЗК РФ направлен на обеспечени е сочетания интересов общества и законных интересов граждан, при которо м регулирование использования и охраны земель осуществляется, прежде в сего, в интересах общества в целом при гарантировании каждому гражданин у прав собственности на принадлежащий ему земельный участок. Государс твенная политика в сфере защиты прав и законных интересов участников пр авоотношений, связанных с оборотом земельных участков, выразилась в реа лизации положений статьи 131 ГК РФ и созданием системы государственной ре гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимо отм етить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и с делок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в цел ях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.1 Регистра ции подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, прав о пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, п раво аренды, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотре нных Ф законом. Только после регистрации договора покупатели, меняющи еся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, полу чают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряж аться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендов анным земельным участком. Актуальное значение имеют такие нормы, как о беспечение единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ни м объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот; недопущение отказ а в предоставлении участка в собственность для строительства; регламен тация процедур '* предоставления и изъятия земельного участка; защита и г арантирование прав собственников на землю, стимулируется в области зе мельных отношений. Сохраняются традиции регулирования третейскими суд ами земельных отношений, и в то же время повышается роль гражданского су да. ЗК РФ закрепил важнейший принцип разграничения действия требовани й гражданского и земельного законодательства, а также совершенствуютс я принципы государственного регулирования приватизации земли, землеус тройства, мониторинга земель, земельного j* контроля и иных аспектов зем ельных отношений. В настоящее время в Российской Федерации зарегистри рованы права граждан и юридических 1 См.: Крашенинников П.В. Вводный комм ентарий // Законодательство о государственной регистрации прав на недви жимое имущество и сделок с ним. - М.: Спарк, 1999. С. 3-5. лиц на большую часть земел ьных участков. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного на лога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположени я и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и е го инфраструктуры . Количество сделок с землей постоянно возрастает. Сде лки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот2. &» В последние годы в Российской Федера ции наряду с подсобным хозяйством получили развитие новые некоммерче ские формы организации сельскохозяйственного производства: коллектив ное и индивидуальное садоводство, огородничество, а также личное подсоб ное и фермерское хозяйство, основанное на семейном ведении производств енных процессов. Наблюдается также постепенная трансформация дачных х озяйств, изначально предназначавшихся для сезонного отдыха, в садоводч еские хозяйства. Таким образом, актуальность настоящего диссертацион ного '^ исследования объясняется экономической потребностью учета спе цифики сделок в земельных правоотношениях, несовершенством правовог о регулирования указанных отношений, отсутствием целостного научног о исследования данной темы, а также противоречивой практикой. Дальне йшее исследование названной проблемы имеет исключительно важное научн ое и практическое значение. Степень научной разработанности проблемы исследования. Тема диссертационной работы носит комплексный, многопл ановый характер. Проблемы гражданско-правовых сделок с землей исследо вались 'Ж многими учеными-юристами, которых можно разделить на три гр уппы. 1 См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: прав овой аспект// Государство и право. 1998, №2. С. 50. 2 См.: Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений // Проблемы прогноз ирования. 1997. № 1. С. 35. 11 с* Первая группа - крупнейших ученых-цивилистов 30-60-х гг.: Брауде И.Д., Иоффе О.С., Карасе А.В., Никитина В.П., Серебровский B.C., Тархов В.А., Флейшиц Е.А. и другие, а также ученых в области земельного права: Баховкина Л.Н., Казанцев Н.Д., Павлов И.В., Полянская Г.Н., Пятницкий П.П. и другие. Вторая группа известных цивилистов: Баринов Н.А., Брагинский М.М., Грибанов В.П., Зен ин И.А., Корнеев СМ., Пугинский Б.М., ... Рахмилович В.А., Савичев Г.П., Суханов Е.А., Халфина P.O., Цыбуленко то З.И., Ярошенко К.Б., Язев В.А. и другие. Известные юр исты в области земельного права - Боголюбов С.А., Быстрое Г.Е., Веденин Н.Н., Го личенков А.К., Жариков Ю.Г., Иконицкая И.А., Крассов О.И., Панкратов И.Ф., Раянов Ф. М., Сыродоев Н.А., Чубуков Г.В. и другие. И, наконец, третья группа ученых-цив илистов последних лет: Витрянский В.В. и другие, а также ученых в области з емельного права: Галиновская Е.А., Гусев Р.К., Духно Н.А., Минина Е.Л., Оглоблина О.М., Пандаков К.Г., Тимофеев Л.А., Чмыхало Е.Ю., Ярандайкин СР. и другие. • to Н аучная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собо й по существу первое специальное комплексное монографическое научное исследование правовых проблем сделок с землей на современном этапе, про веденное на основе анализа действующего Гражданского кодекса РФ, Земел ьного кодекса РФ и практики их применения. Объектом исследования явля ются гражданско-правовые сделки с землей, а также вся их нормативно-прав овая база. Когда говорится о ft сделках с землей, естественно, имеются в вид у именно земельные участки, которые являются объектом права. Предмет ом исследования являются система норм, регулирующих сделки с землей; пра ктика применения нормативных правовых актов, 12 направленных на обесп ечение управления рациональным и эффективным использованием земель; п равоотношения по приобретению прав на земельный участок. Цель и задач и исследования. Целью настоящего исследования является систематизация и анализ правовых норм действующего законодательства при совершении с делок с землей; анализ института сделок гражданского и земельного права и контроля за соблюдением ца гражданско-правовых норм, касающихся совер шения сделок с землей; осуществления вещных прав на землю; вовлечения з емельных участков в экономический оборот; создания в России земельного рынка и его инфраструктуры. Для реализации данной цели были поставлен ы следующие теоретические и практические задачи: - Анализ и определени е правовой природы сделок с землей; - обобщение и анализ действующего зе мельного и гражданского законодательства в сфере сделок с землей; - выя вление изменений правового характера земельных отношений и оценка сос тояния земельного законодательства на современном этапе; - анализ осн овных способов приобретения земельного участка в собственность; - выя вление существующих правонарушений в области законодательства о права х на земельные участки и сделок с ними; - исследование позитивных и нега тивных аспектов действующего fa законодательства в области оборота земе льных участков; - формирование и обоснование предложений по совершенс твованию правового механизма обеспечения прав и охраняемых законом ин тересов в области сделок с землей; 13 - юридический анализ особенностей совершения сделок с землей. Методологической основой исследования по служили общенаучные методы познания, а также ряд частно-научных методов : логического, исторического, диалектического, сравнительного правовед ения, формально-логического, системно-структурного, статистического а нализа и другие. В работе автор опирался на теоретические положения об щей теории ^ права, земельного, гражданского и ряда других отраслях права. Правовая база диссертационного исследования представлена действующ ими нормативными правовыми актами, регулирующими земельные отношения. Теоретическую основу исследования составляют положения и выводы кру пных названных выше отечественных ученых-юристов в области теории прав а, гражданского права и земельного права. Основные выводы и предложени я в диссертации базируются на Конституции Российской Федерации, федера льном законодательстве, нормативно-правовых актах государственных орг анов управления и контроля, актах правоприменения Российской Федераци и. На защиту выносятся следующие основные теоретические положения: 1. Теоретические основы правового регулирования сделок заложены крупным и учеными-цивилистами 30-70-х годов. Далее, они были развиты учеными-цивилист ами нового поколения и в том числе молодыми учеными. В то время, в период с уществования исключительно /$ государственной собственности на землю, н е существовало гражданско- правовых сделок с землей, регулировались л ишь отдельные случаи аренды государственных земель, поэтому исследова ние данной проблемы является одной из важнейших задач гражданского и зе мельного права в настоящее 14 время. 2. Представляется, что положения с татьи 9 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ о и сделок с ним» подлежит дополнению абзацем о праве регистрирующего ор гана проводить проверку подлинности сведений, вносимых в Единый госуда рственный реестр прав. Лица, приобретающие земельный участок, должны быт ь уверены, что их земельный участок останется принадлежать им, и если и бу дет изъят то только по установленным в земельном законодательстве осно ваниям. 3. Требуется внести изменения в статью 14 Закона «О государственн ом земельном кадастре», в части внесения обязательственных прав на земе льный участок. Внесение таких сведений позволит иметь более полную и объ ективную картину об отношениях, в которые вовлечен земельный участок. Та кая мера позволит в наибольшей степени защитить как право приобретател я, так и лицо, обязательственными правами которого должен быть обременен земельный участок. 4. Целесообразно внести изменения в статью 131 ПС РФ в ч асти расширения видов прав, подлежащих обязательной государственной р егистрации. Представляется, что государство наряду с вещными правами на земельный участок, должно регистрировать и обязательственные права на них в Едином государственном реестре прав. Такие сведения должны переда ваться учреждением юстиции по государственной регистрации прав на нед вижимое имущество и сделок с ним в распоряжение территориального отдел ения службы Росземкадастра. 5. Необходимо установить более четкие норм ы в отношении наследования земельных участков, принадлежащих на праве с обственности или праве пожизненного наследуемого владения по завещани ю или по закону в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных действующим 15 ЗК РФ применительно к насл едованию земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хо зяйства. При этом, законы некоторых субъектов РФ не допускают раздела зе мельного участка между наследниками, если такой раздел приводит к наруш ению установленных минимальных размеров земельных участков данного це левого назначения и разрешенного использования. 6. Целесообразно допо лнить статью 356 ГК РФ условием, что замена должника (перевод долга) прекращ ает отношения долга только в том случае, если залоговый кредитор нотариа льно удостоверит свой отказ от предмета залога. Гарантии закона о защите прав ипотечного кредитора целесообразно дополнить и в других случаях (п ри угрозе обесценивания предмета залога). 7. Выделяются некоторые основ ные направления совершенствования гражданского и земельного законода тельства РФ. Среди них: - закрепление понятия «земельный участок» как об ъект недвижимости; - снятие запретов на оборот земли для обеспечения св ободного оборота недвижимости (имеются в виду участки, включенные в граж данский оборот); - разграничение полномочий РФ и субъектов РФ при законо дательном регулировании сделок с земельными участками. 8. Целесообраз но установить порядок: - осуществления сделок с земельными участками к ак законодательно оформленный способ перераспределения земель; - разв ития системы правового регулирования государственной регистрации пра в на земельные участки и сделок с ними, а также развитие и совершенствова ние земельного кадастра, как механизмов учета движения земель; - переда чи права собственности на земельные участки, находящиеся в государстве нной или муниципальной собственности, собственникам ф расположенны х на них объектов недвижимости; - определения арендных платежей и выкуп ных цен за земельные участки с учетом их сопоставимости, необходимости у меньшения размера отвлекаемых собственных средств предприятий на данн ые цели, в том числе с учетом возможности рассрочки платежей по выкупу зе мельных участков. 9. Анализ законодательства о земельной реформе и даль нейшего совершенствования правового регулирования земельных отноше ний. В Vй частности, данный анализ позволяет сделать вывод о том, что имущ ественные отношения по совершенствованию сделок с земельными участкам и (купли-продажи, мены, дарения, залога и др.) в настоящее время стали постеп енно регулироваться и гражданским законодательством, если иное не пред усмотрено земельным и иным природно-ресурсным, а также природоохранным законодательством. Практическая значимость диссертации состоит в то м, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы могут Л ис пользоваться при разработке нового и совершенствовании действующег о законодательства, внесении изменений и дополнений в нормативные прав овые акты. Ряд положений диссертации могут быть полезными в деятельност и правоприменительных органов. Материалы диссертации могут использова ться в процессе преподавания земельного и гражданского права. Теоретич еские выводы, сформулированные автором, помогут исследователям в дальн ейшей разработке правовых проблем ответственности за нарушение земель ного и гражданского законодательства в сфере сделок с землей. Структу ра диссертации Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библ иографического списка, включая перечень использованных в работе 17 за конов и иных нормативных правовых актов, научных трудов, материалов прак тики. Апробация результатов исследования Диссертация выполнена и о бсуждена на кафедре гражданского права Современной Гуманитарной Акаде мии г. Москвы. Основные положения и выводы работы изложены автором в выс туплениях на научно-практических конференциях, при чтении лекций, прове дении семинарских занятий, а также в публикациях.

1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Рабинович-челнок затаскивает в самолёт, вылетающий в Турцию, огромную дорожную сумку. С помощью стюардессы еле-еле запихивает эту сумку на багажную полку.
- У вас всегда такой тяжёлый багаж? - сочувственно спрашивает стюардесса.
- Больше так не будет! - отвечает Рабинович. - В следующий раз я полечу в сумке, а Шлемензон пусть покупает билет.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, реферат по земельному праву "Правовое регулирование сделок с земельными участками", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru