Курсовая: Купля-продажа недвижимости - текст курсовой. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Курсовая

Купля-продажа недвижимости

Банк рефератов / Законодательство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Курсовая работа
Язык курсовой: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 184 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной курсовой работы

Узнайте стоимость написания уникальной работы

Со держание Введение 1. Недвижимость как объе кт купли-продажи. Источники правового регулирования договор купли-прод ажи нежилых помещений 2. Особенности договора купли-продажи недвижимости по действующему гражданскому законодатель ству РФ 3. Регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости Заключение Список использованной литературы Введение. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязат ельств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положе ния, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают част ь вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдел ьным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор куп ли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разнов идностей купли-продажи. В последнее увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в б ольшинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве оф исных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает мно го острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший инте рес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в св язи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимате льства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы св идетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочис ленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение ч астному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому ви ду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли -продажи недвижимости. Итак, приступим к рассмотрению купли-продажи недвижимости. 1. Недвижимость как объект купли-продажи. Источники правового рег улирования договор купли-продажи нежилых помещений. Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются сл едующие признаки: Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет мате риального мира, который предназначен удовлетворять определенные потре бности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в с илу указания закона. Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей. В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Здесь же в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недви жимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, л еса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иное имущество, отвечаю щее названным признакам. Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский коде кс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данн ый перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков н едвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не тол ько текст, но и подтекст закона, не только его "букву", но и дух. Наличием ука занного перечня как бы "задается планка", разграничивающая движимые и не движимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ря ду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоят ельств, недвижимостью не признается. Выше отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и о тносительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не о значает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвиж имостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с тео ретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем б олее, когда используются оценочные категории. Применительно к понятию н едвижимости к их числу относятся: "прочная связь с землей", "несоразмерный ущерб". Г. Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и с вязи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точнос тью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности". Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных крит ериев, сформулированных в ст.130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факто ров. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, прин имающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т. д. Немаловажное значение имеют теоретически е разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое. В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которы м недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактиче ское. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимость ю может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необход има соответствующая государственная регистрация". Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимы е и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимог о имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различ ие имеет, несомненно, правовые последствия. Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко р аспространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт су ществования в качестве недвижимости самовольно построенных помещений , реально существующих зданий, сооружений и т. п. до момента государственн ой регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, н е должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т. п. Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самово льная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Ког да в п.3 ст.222 ГК РФ речь идет о возможности признания права собственности н а самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Кон ечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здан ие, сооружение, т. е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о призн ании права собственности, следовательно, вещь существует именно как нед вижимость. В п. 1 ст.222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жил ой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, о существившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собств енности. Последнее указание, включенное в п.2 ст.222 ГК РФ, конечно, не "перечер кивает" приведенного понятия самовольной постройки как имущества недв ижимого. В противном случае, вопреки законам логики, "повиснут в воздухе" в се правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст.222 ГК РФ. Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируетс я на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество станови тся таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно сущ ествует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвиж имость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имуще ство в недвижимое, но "стабильность положения недвижимого имущества дае т возможность регистрировать его". В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, су да внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена во зможность отнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества. Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой сто имостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить пуб личный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необ ходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского прав а) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими. Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), не движимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты п равового режима недвижимости. Практически в данном случае используетс я такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие госуд арственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательн о, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с м омента регистрации). В ст.1 Закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дан более широкий перечень объектов недвижимо сти по сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ. Наряду с объектам и, указанными в названной статье Гражданского кодекса РФ, в Законе упоми наются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия. Характеристика предприятия как объекта недвижимости дана и в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, исп ользуемый для осуществления предпринимательской деятельности. В соста в предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, п редназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, ег о продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, зна ки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотре но законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регист рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кондоминиумом именуется единый комплекс недвижимого имущества, включа ющий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, пред назначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственно сти граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российско й Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, госуд арственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные част и (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 23 закон а «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ст.14 ФЗ РФ от 15 июня 1996г. «О товариществах собственников жилья». Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, прот ивопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназнач енное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: жилые дома, к вартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ст. 4 ЖК РСФСР. Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Т ак, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору со циального найма, то государственной регистрации подлежит право собств енности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие кварт иру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - к вартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в кварт ире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательст вом), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - ком ната). Основным источником правового регулирования договора купли-продажи не движимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в перву ю очередь к рассматриваемому договору применимы нормы о договоре купли- продажи недвижимого имущества, которые объединены в Гражданском кодек се в отдельном параграфе 7 (ст. 549 – 558 ГК РФ). Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-про дажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регули руется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками пра вового регулирования в данном случае являются: Закон РФ от 21.07.97 г. "О привати зации государственного имущества и об основах приватизации муниципаль ного имущества в Российской Федерации"; "Государственная программа прив атизации государственных и муниципальных предприятий в РФ", утвержденн ая Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535 и др. нормативные акты. Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценнос ть, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимо сть определения специальных правил, регулирующих участие таких объект ов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК РФ предусмотрен ряд так их правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возник новения, ограничения и перехода таких прав. Рассмотрим теперь источники правового регулирования регистрации пере хода прав на недвижимое имущество. Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК Р Ф над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при рас хождении Гражданского кодекса с другими актами следует руководствоват ься нормами ГК. Основным же нормативным актом, регулирующим порядок государственной р егистрации прав на недвижимость, является Федеральный закон РФ "О госуда рственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как закреплено в статье 3 вышеназванного закона, «законодательство Росс ийской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федера ции, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных н ормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о п оэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистраци ю прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, отношения по поводу государственной регистрации на феде ральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не долж ны противоречить вышеназванному Закону и иным федеральным законам. Фед еральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нор мы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Россий ской Федерации. К таким актам относятся: - постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на н едвижимое имущество и сделок с ним"; - постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. № 228 "Об ут верждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственн ой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - постановление Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1998г. № 237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за ре гистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлени е информации о зарегистрированных правах"; - постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистра цию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление инфо рмации о зарегистрированных правах". В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложен а задача по разработке методических материалов по вопросам практики ве дения государственной регистрации прав, следует остановиться на ведом ственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России. В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в пос тановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997г. «Об утве рждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных орга нов исполнительной власти и их государственной регистрации». Согласно этому акту нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерац ии, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Ми нистерстве юстиции Российской Федерации и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется н е позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акт ы, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированны е, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой право вых последствий. В настоящее время утверждены и зарегистрированы Правила ведения дел пр авоустанавливающих документов и книг учета документов. Кроме того, гото вятся акты Минюста России, предметом которых являются особенности госу дарственной регистрации отдельных видов недвижимости (предприятий, ко ндоминиумов и др.). Наряду с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве исто чников правового регулирования автор необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной практики в Российской Федерации. Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является источником права и тем сам ым не обязательна в правоприменении (как это принято в англосаксонской с истеме права), тем не менее, в Российской Федерации нижестоящие суды зача стую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Поэ тому важно обозначить обзоры арбитражной практики по делам, связанным с куплей-продажей зданий, сооружений. Так, например, следует выделить инфо рмационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-п родажи недвижимости". 2. Особенности договора купли-продажи недвижимости по действующему гражданскому законодатель ству РФ. Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Граж данском кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета куп ли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют в ыделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недв ижимости. По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижи мое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельн ые участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно св язано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждени я, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государ ственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаван ия, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнес ти к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК). Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценнос ть, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимо сть определения специальных правил, регулирующих участие таких объект ов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права соб ственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникнов ения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131). Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что та кой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого докум ента, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентир ующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, наруш ение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, в лечет его недействительность. Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежи т не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторо н договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государствен ной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупа телю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель ст ановится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнил и свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. Как следует из текста Кодекса (ст. 550), договор продажи недвижимости не нужд ается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавше му ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в част ности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариаль ной) формы (см. ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистраци и прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купл и-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариа льном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ. При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для го сударственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым пре пятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопр оса о государственной регистрации перехода права собственности на нед вижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551). Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и т о, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения дого вора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся н а земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по пов оду этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участ ок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимог о имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие т акого рода изменения (ст. 552-553). Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с пер едачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необхо дима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного уча стка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок о пределяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земел ьный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использ ования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадле жащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получа ет право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допус кающие это только с согласия собственника земли. Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, являетс я земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собств енности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного уч астка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Есл и договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченн ого пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Существенным условием всякого гражданско-правового договора признает ся его предмет (см. ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора примени тельно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о п редмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторон ами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недви жимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке ли бо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор н е считается заключенным. Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие д оговора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ): Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определе на цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обс тоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к д оговорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: пр и отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме ус ловия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенны м. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, наход ящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Определенными особенностями, требующими специального регулирования, о тличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача продан ного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обе ими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимог о имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или и ного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполн енным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или по дписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения д оговора продажи недвижимости. Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частно сти, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не тол ько жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существ енным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в ко торых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим ж илым помещением после его приобретения покупателем, признается перече нь таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещени ем. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. 3. Регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости. Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижи мое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операци ям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Граждански м кодексом Российской Федерации. Введение такой системы преследовало несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое иму щество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым и муществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Ро ссийской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образов аний); в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на в сей территории России. Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон "О г осударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижим ое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения г осударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прек ращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским коде ксом Российской Федерации. Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации: а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его приня тием (совершением) связывает определенные юридические последствия: воз никновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на н едвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращают ся в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.с т. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимо е имущество и сделок с ним" (ст.ст 2, 13 14, 17 и др.); б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или пре кращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный х арактер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лиц е соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижим ое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущ ество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - госуда рственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблю дения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получи ть информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реест ре прав; в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированно е право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презу мпцию его законности. Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору к упли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе. Регистрационные действия начинаются только с момента приема документо в на государственную регистрацию прав. Представление документов на государственную регистрацию прав, осущест вляется в соответствии со ст. 16 Закона "О государственной регистрации пра в на недвижимое имущество и сделок с ним". Требования же к документам, пред оставляемым к регистрации, определены в ст. 18 названного Закона. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления пр авообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на т о лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. З аявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещ ение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав пере ход права собственности регистрируется на основании решения суда, выне сенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате при остановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сто рона. Также, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть прило жены документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документо в закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной регистрации пр ав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона. Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его ли чность, а представитель юридического лица - учредительные документы юри дического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ , подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридическ ого лица (как правило, доверенность). Итак, рассмотрим документы необходимые для государственной регистраци и купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или ж е от одной – это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационног о сбора, это достаточно большой пакет документов: 1). Документы, удостоверяющие личность обращающегося лица; 2). Свидетельство о государственной регистрации юридического лица; 3). Учредительные документы юридического лица, включая все изменения и до полнения; 4). Информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН; 5). Письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Г осударственным комитетом по статистике; 6). Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избран ии, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации; 7). Протоколы заседаний учредителей юридического лица; 8). При обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленна я доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печать ю юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представи теля и пределах его компетенции. Кроме того, в пакет документов необходимо включить: 1). Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт при ема передачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документ ом; 2). Справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право на ко торое регистрируется, с указанием стоимости объекта; 3). Технический паспорт, справка БТИ; 4). Кадастровый план земельного участка; 5). Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного нас ледуемого владения, постоянного пользования землей; 6). Постановление администрации об отводе земельного участка; 7). Специальные документы (например, постановление об отмене наложения ар еста на имущество). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ни м проводится в последовательности, определенной порядком приема докум ентов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - нас тупившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государстве нный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации яв ляется выдача Свидетельство о государственной регистрации права. Данн ый документ является итоговым и свидетельствует о государственной рег истрации перехода прав. Заключение. В заключении хотелось бы отметить некоторые важные асп екты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недв ижимости в общем. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в с обственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартир у или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объек т недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупат елем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юри дические лица, государство. Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого док умента, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ пред усмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-пр одажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам д оговор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здан ие (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента ег о подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Д о государственной регистрации перехода к покупателю права собственнос ти на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждени ю. Для осуществления государственной регистрации стороны должны предста вить в соответствующий государственный орган достаточный пакет докуме нтов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки. Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один ме сяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации п ерехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным доку ментом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданно го недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточн ого акта или иного документа договор продажи недвижимости не может счит аться исполненным. Переход в результате исполнения договора купли-продажи недви жимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет из менение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, наприм ер, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права соб ственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использо вания. Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципально й собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и рег улируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружен ий, помещений, а также земельных участков под приватизированными предпр иятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограниче н. Список использованной литературы: Нормативные акты: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Соб рание законодательства Российской Федерации. 1994. - N 32. – Ст. 3301. 2. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - 8 декаб ря 1994 г. 3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 30 июля 1997 г. - № 145. 4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №123-ФЗ "О приватизации государственного им ущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российск ой Федерации" // "Российская газета". - 2 августа 1997 г. 5. Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном ка дастре" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 января 2000 г., - № 2. - Ст. 149. 6. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадас тре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрание актов П резидента и Правительства Российской Федерации. – 1993. - №50. - Ст. 4868. 7. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 «Об утверждении Государственной П рограммы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Р оссийской Федерации» // "Российская газета". - 4 января 1994 г. 8. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственн ой программы приватизации государственных и муниципальных предприяти й в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 25 июля 1994 г., - №13. - Ст. 1478. 9. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Прави л ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущест во и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 фев раля 1998 г., - №8. - Ст. 963. 10. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении макс имального размера платы за государственную регистрацию прав на недвиж имое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистр ированных правах" // Российская газета. - 4 марта 1998 г. Специальная литература: 1. Брагинский М. И Комментарий к части первой Гражданског о Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд «Правовая культура», 1997. 2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2000. 3. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999. 4. Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. – Часть 2. – М.: Проспект, 1998. 5. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданск ий кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / О тв. ред. А. Л. Маковский. М., - 1998. 6. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О гос ударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М .: Спарк, 1999. 7. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хоз яйство и право. - 1997. - №№ 8, 9. 8. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - №7. 9. Саватье Р. Теория обязательств. - М., 1972. 10. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция . - 1998 - №10. 11. Советское гражданское право: Учебник / В 2 т / Под ред. О. А. Красавчикова. - М ., 1985. - Т. 1. 12. Хвостов В.М. Система римского права. - М., 1996. 13. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право .- 1998. - №2. 14. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). - М.: С парк, 1995.
1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Раньше по подъездам ходили пить пиво, а теперь ходят искать незапароленный wi-fi.
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, курсовая по праву и законодательству "Купля-продажа недвижимости", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru