Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

План : Введение 1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая пр актика А . Сущность реги страции прав на недвижимое имущество Б . Мировая практика регистрации прав н а недвижимое имущество 2. Проблемы регистрации прав на недвижимо е имущество Заключение Литерат ура и НПА Введение С пр инятием Гражданского кодекса Российской Федераци и вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость , а сама регистрация - зачастую правообразующее значение . В соответствии с положени ями Кодекса в зависимость от соблюдения т ребований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и и ных прав , подлежащих государственной регистрации (п . 2 ст . 8 ГК ), а в ряде случаев - дейс твительнос т ь совершенной с недвижимым имуществом сделки. Соглас но ст . 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке , предусмотренных ст . 131 Кодекса и Законом "О государственной реги страции прав на недвижимое имущество и сд елок с ним " , подлежат сделки с зем лей и другим недвижимым имуществом . Статья 131 ГК определяет , что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи , а именно : право хозя йственного ведения , право оперативного управления, право пожизненного наследуемого влад ения земельным участком , право постоянного (б ессрочного ) пользования земельным участком , серв итуты , кроме того - ипотека , а также огра ничение , возникновение , переход и прекращение названных прав. Сопоставление указанных норм права п ри буквальном их толковании дает основание заключить , что сделки с недвижимостью по длежат во всех случаях регистрации , поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прек ращением , переходом , ограничением ) прав на не движимое имущество , то есть с обстоятельства ми , на которые указывает ст . 164 ГК как на случаи , при которых необходима регистраци я сделки. 1. Понятие реги страции прав на недвижимое имущество и мировая практика А . Сущность реги страции прав на недвижимое имущество Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется термином "государственная регистрация ". Согласно ГК РФ , государственной ре гистрации п одлежат юридические лица (ст . 51; п .2 ст . 54; п . 2 и 4 ст . 57; п . 2 ст . 59; п . 2 ст . 61; п . 1 и 2 ст . 62; п . 1, 2 и 5 ст . 63; п . 2 ст . 73; п . 3 ст . 90; п . 2 ст . 98; п . 2 ст . 109; п . 4 ст . 114), их учредительные док ументы (п . 3 ст . 52) и фирме н ные наи менования (п . 4 ст . 54); имена граждан , их переме на , а также иные акты гражданского состоян ия (п . 3 ст . 19, ст . 47); факты приобретения и у траты гражданином статуса индивидуального предпр инимателя (п . 1 и 2 ст . 23; п . 1 ст . 25) и статуса наследника (п . 2 ст . 1038). Чаще всего термин "государственная рег истрация " употребляется , когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п . 2 ст . 8; ст . 131; п . 1 ст . 164; ст . 219; п . 3 ст . 225; п . 3 ст . 274; ст . 5041) и сделках с ним (п . 2 ст . 28; п . 3-6 ст . 131; ст . 164-165; п .2 ст . 223; ст . 251; п .3 ст .339; п . 2 ст . 389; п . 3 ст . 433; п . 2 ст . 558; п . 3 ст . 560; п . 2 ст . 573; п . 3 ст . 574; ст . 584; п . 2 ст . 609; ст . 633- 643; п . 2 ст . 651; п . 2 ст . 658; п . 2 ст . 1028; п . 2 ст . 1031; ст . 1036; п . 2 ст . 103 7 ). Встречаются в ГК РФ и упоминания о государственной регистрации са мого недвижимого имущества (п . 1 ст . 130, п . 1 ст . 234), перехода прав на недвижимое имущество ( ст . 131 и 551, п . 2 ст . 1017), решения об изъятии зем ельного участка - особого акта госу д арственного органа , касающегося специфическог о объекта недвижимости (п . 4 ст . 279, ст . 280). Наконе ц , имеется особый случай указания на госуд арственную регистрацию (п . 1 ст . 234), когда непонятн о , о регистрации чего (права , имущества , юри дического факта и л и др .) идет р ечь. Конечно , такое разнообразие законодательны х категорий само по себе не стало бы проблемой , если бы законодатель позаботился об их четком разграничении . К сожалению , он этого не сделал . В результате уже в первые месяцы действия переч исленных норм ГК РФ стали в озникать многочисленные недоразумения , источником которых было отсутствие законодательной опреде ленности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каж дого из видов регистрации . Правопримен ительная практика продолжала руководствоваться п одзаконными актами , принятыми до введения в действие ГК РФ , ожидая появления специально го федерального закона. При н есоблюдении требования о регистрации сделки в озможны два вид а последствий . Так , п . 1 ст . 165 ГК содержит положение , согласно ко торому несоблюдение нотариальной формы , а в случаях , установленных законом , - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность . Анализ статей Кодекса (с учетом ст . 165) позволяет сделать вывод , что недействительность сделки при несо блюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда , а лишь в тех случа ях , когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст . 558 ГК , к пр и меру , предусматривает , что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежа т государственной регистрации и считаются за ключенными с момента такой регистрации ), либо непосредственно требует государственной регистр ации сделки , не определяя последст в ий несоблюдения этого требования (в частности , в ст . 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества ). В обоих с лучаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст . 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответств ующую требованиям закона. В то же время ст . 550 Кодекса ус танавливает необходимость придания договору прод ажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения ) только простой письменной формы без государствен ной его регистрации , хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого пр ава (ст . 223 ГК ). С учетом изложенного примен ительно к ст . 131 и 164 ГК представляется , чт о зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости , но реги страция его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор пот ребует регистрации как правоустанав л ивающий документ , на котором основано возник ающее право собственности . До регистрации ж е прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу , а права (требован ия ), происходящие из него как из консенсуа льной сделки, будут обеспечены возм ожностью судебной защиты От "укрепления прав " до государственной регистраци и прав на недвижимое имущество : опыт Росси и (А.В.Дмитриев , "Законодательство ", N 7, июль 2000 г .) . Итак , ст . 131 и 164 ГК говорят о с лу чаях и порядке государственной регист рации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок . Однако ст . 8 Федерально го закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федера ции " предусмотрено, что впредь до в ведения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регист рации . В связи с тем , что законодательный акт , на который указывает упомянутая ст атья , в с тупил в силу с 31 январ я 1998 года , можно утверждать , что до означен ного момента Гражданский кодекс лишь определ ял случаи , в которых требовалась регистраци я недвижимости , но не регламентировал поря док такой регистрации (в в иду отсу тствия в Кодексе соответствующих правовых но рм ), оставляя его до известного времени в том виде , как он был установлен дейст вовавшими правовыми актами , в том числе и законодательством субъектов Российской Федера ции . При этом над о иметь в в иду , что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировал ась далекими от совершенства и отчасти у старевшими нормативными актами , а соответствующи е акты субъектов Российской Федерации прини м ались не везде . Согласно ст . 219 ГК право собственности н а здания , сооружения и другое вновь созда ваемое недвижимое имущество , подлежащее государст венной регистрации , возникает только с момент а такой регистрации. Государственное или муниципальное п редприятие , за которым закреплено недвижи мое имущество на праве хозяйственного ведения , не имеет права сдавать его в аренду , отдавать в залог , вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных общес тв и товариществ или иным способом распор яжатьс я таким имуществом без соглас ия собственника . Остальным имуществом , принадлежащ им ему , предприятие вправе распоряжаться само стоятельно , кроме случаев , предусмотренных законом. Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог (и потека ) и обращении взыскания на н ее по требованию залогодержателя (п . 1 ст . 339, ст . 340, 349 ГК ). Орган , который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней , обязан : по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию пут ем выдачи документа о зарегистрированном прав е или сделке либо совершением надписи на самом документе , представленном на регистрац ию (п . 3 ст . 131 ГК ); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных права х любому лицу (п. 4 ст . 131 ГК ). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель им еет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд. На основании п . 6 ст . 131 ГК порядок государстве нной регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О г осударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сд е лок с ним ". В соответствии с этим Законом зна чение государственной регистрации прав на нед вижимость и сделок с ней состоит в то м , что она : представляет собой акт признан ия и подтверждения государством возникновения , ограничения , перехода или прекращен ия п рав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ ; является единств енным доказательством существования зарегистрированн ого права ; проводится на всей территории Р оссии по установленной указанным Законом сист еме записей о правах на ка ж ды й объект недвижимости в Едином государственно м реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ; дату государственной регист рации прав относит на день внесения соотв етствующих записей в Единый государственный р еестр прав ; осуществляется по месту нахо ж дения недвижимого имущества в пр еделах регистрационного округа "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере " (Макаров Г ., "Хозяйство и право ", 1998, N 3) . Отказ в государственной регистрации п рав либо уклонение от нее могут быт ь обжалованы заинтересованным лицом в суд , арбитражный суд. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость , правоустанавливаю щие документы на которую оформлены после введения в действие принятого Закона От "укрепле ния прав " до г осударственной регистрации прав на недвижимое имущество : опыт России (А.В.Дмитриев , "Законодател ьство ", N 7, июль 2000 г .) . Права на недвижимость , кото рые возникли до его вступления в силу , признаются юридически действительными и при отсутс твии их государственной регистрации , вводимой указанным Законом . Р егистрация таких прав проводится по желанию их обладателей . Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обремен ения ) и ли иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект , которые возникли до введен ия указанного Закона в действие (ст . 6 Закон а ). Под ограничениями (обременениями ) понимаются установленные Законом условия , запрещения , зат р удняющие реализацию права собственно сти либо иного вещного права на конкретны й объект недвижимости (сервитута , ипотеки , дове рительного управления , аренды , ареста имущества и др .). Регистрация носит открытый характер . О рган , осуществляющий ее , обязан п редоставл ять сведения , содержащиеся в Едином государст венном реестре прав , о каком угодно объект е недвижимости любому лицу , предъявившему удо стоверение личности и заявление в письменной форме . Выписка из реестра должна содержат ь описание объекта недвижимо с ти , з арегистрированные права на него , а также о граничения (обременения ) прав . Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд. Данные о содержании правоустанавливающих документов , кроме сведений об ограничениях (обременениях ), обобщен ную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся у нег о объекты недвижимости , выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам , указанным в Законе : правообладателям ; лицам, получившим до веренность от правообладателя ; руководителям орга нов местного самоуправления и органов госуда рственной власти субъектов РФ ; налоговым орга нам ; судам и правоохранительным органам , имеющ им в производстве дела , связанные с объект ами недвижимост и и (или ) их правооблад ателями ; наследникам по завещанию или закону (п . 3 ст . 7 Закона ). Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется за плату , если иное не предусмотрено законом . Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государс твенной регистрации прав на недвижимое имущес тво и сделок с ним на территории реги страционного округа по месту нахождения недви жимости . Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и нали чие соответствующих прав у лица или орган а власти , подготовивших документы , а также существование ранее зарегистрированных и заявлен ных прав . На них возложена выдача документ ов , подтверждающих государственную регистрацию пр ав , а также информации о за р ег истрированных правах. Государственная регистрация прав на н едвижимость проводится после приема документов , необходимых для этого и отвечающих требова ниям названного Закона , их регистрации , провед ения правовой экспертизы документов и проверк и законно сти сделки , установления отсутст вия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости , других оснований для отказа или приостановления регистрации прав . Регистрация ограничений (обременений ) права , ипотеки , аре н ды или иной сделки с недвижи мостью допускается по Закону только при н аличии государственной регистрации ранее возникш их прав на нее в Едином государственном реестре прав . Регистрация прав должна прово диться не позднее чем в месячный срок со дня подачи зая в ления и в сех необходимых документов (ст . 13 Закона ). Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется с видетельством об этом , а регистрация договоро в и иных сделок посредством совершения сп ециальной регистрационной надп иси на доку менте , в котором выражено содержание сделки . Она проводится по заявлению правообладателя , стороны договора или уполномоченного ими л ица при наличии у него доверенности. При возникновении прав на основании договоров (сделок ), которые не нужд аются в нотариальном удостоверении , заявления о регистрации прав должны подавать все сторо ны договора (сделки ). В случае уклонения од ной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основани и решения суда , принятого по иску дру г ой стороны . Когда же права во зникли на основании договоров (сделок ), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения , но по желанию стороны нотари ально удостоверенных , заявление о регистрации права подает одна из сторон договора "Государств енная регистрация прав на недвижимость " (Завьялов А ., Коновалов В ., "Российская юстиция ", 1998, N 6) . Основаниями для регистрации наличия , в озникновения , прекращения , перехода , ограничения (о бременения ) прав на недвижимость и сделок с ним служат : ак ты органов государстве нной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции ; договоры и другие сделки с недвижимостью , свидетельства о п риватизации жилых помещений , совершенные в со ответствии с законодательством ; свидетельства о праве на насле д ство ; вступившие в законную силу судебные решения и др . Обязательным приложением к документам , котор ые требуются для регистрации прав , являются план з емельного участка и (или ) план объекта нед вижимости. Б . Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество С точ ки зрения испанского ученого Фернандо П.М . Гонсалеса , при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные уч астки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного выбора регистрацион ной системы : предп очтение отдается той , которая в большей степени устраняет неопре деленность при наименьшей относительной стоимост и . Той , которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше инф ормации и лучшего качества , вследствие чего способствует снижению стоимости информа ции и в конечном счете сделки . В итоге - той , которая при равной стоимости произв одит наиболее мощный регистрационный эффект " Сравнительный анализ систе м регистрации прав на недвижимость в Росс ии , Германии и Испании (А.В . Дмитри ев , "Законодательство ", N 11, ноябрь 2000 г .) . Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости . В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гаран тий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается пу тем предоставления участниками рынка дополнитель ных частных правовых услуг , что в конечном счете влияет на стоимость сделки с н едвижимостью , определяет продолжительность ее осу ществления и надежность сове р шения. В германской регистрационной системе права запись в публичном реестре прав на недвижимость является единственным доказательст вом права на данную недвижимость (либо еди нственным , о котором должен знать субъект , собирающийся заключать сделку , свя занную с данной недвижимостью ). Системы регистрации прав на недвижимость в Германии и Испании характеризуются тем , что содержание записи о правах на недвижимость в публичном р еестре приоритетно по отношению к различным документам , указывающим на перех о д прав на данную недвижимость , но не з арегистрированных надлежащим образом . Таким образ ом , даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор , пока не будет испра влена в установленном порядке , а лицо , ста вшее п равообладателем на основании данной записи в реестре , - единственным истинны м правообладателем . Однако принцип , согласно к оторому все , что записано в реестре прав на недвижимость , верно , влечет определенные сложности при решении вопроса о том , кт о отвечае т перед подлинным правообл адателем при наличии ошибочных записей. В Германии возникновение указанной пр облемы предупреждается несложным способом : перед внесением регистрационной записи в реестр прав на недвижимость регистратор должен по лучить письменно е согласие на это все х заинтересованных сторон в нотариальной форм е . Иными словами , все заинтересованные лица (их права должны быть зарегистрированы в реестре прав на недвижимость ) должны предос тавить формальное , но явно выраженное одобрен ие текста записи в реестр лицу , осуществляющему регистрацию . В свою очередь последнее обязано надлежащим образом оповестит ь всех лиц , которых касаются новые регистр ационные записи . Таким образом , если внесенная в реестр запись и ошибочна , все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков , а заинтересован ные стороны защищают свои права лучше , чем кто-либо. Если согласие заинтересованными сторонами не достигнуто , вопрос о записи может быть разрешен в судебном п орядке . На регистрирующий орган ложится только обязанно сть надлежащего оповещения всех заинтересованных лиц . Данный порядок надежен с точки з рения защиты прав правообладателей , но для него характерен длительный период осуществлени я регистрационных действи й , особенно если кто-то не согласен с этими действи ями и дело рассматривается в суде. В Испании защита от ошибочной зап иси в реестре достигается иным способом : н а регистратора возлагается обязанность составлят ь и вносить регистрационные записи , он же н есет ответственность за возможный у щерб , если эта запись неверна . Таким образ ом , регистратор , выполняя свои служебные обяза нности , а именно осуществляя экспертизу предс тавленных ему на регистрацию документов , выст упает при принятии решения о совершении р е г истрационных действий как защитник закона. В Германии "для передачи права соб ственности на недвижимые вещи (или установлен ие залога в отношении недвижимости ) необходим публичный акт - запись в особой Поземельн ой книге ", так как , согласно § 873 Германс кого гражданского уложения (ГГУ ), любое изменение правового состояния недвижимости тре бует регистрации в поземельной книге , а та кже наличия согласия всех сторон , чьи прав а на данное недвижимое имущество затрагиваютс я . Иными словами , для осуществления воле и зъявления субъектов гражданско-правового оборота недвижимости в целях достижения правовых последствий вещного характера необходим о внешне проявляющееся событие в виде фор мального акта публичной власти - внесение реги страционной записи , фиксирующей действи т ельность сделки отчуждения недвижимости. Регистрационная система , используемая в поземельных книгах , согласно ГГУ , построена на следующих принципах : а ) внесения вещных прав , т.е . всякое изменение правового положения объекта недвиж имости подлежит регистрации в поземельной книге (§ 873 ГГУ ); б ) специальности , т.е . на запись дан ных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист (предл .1 абз .1 § 3 Положения о поземельной книге ) в ) гласности , т.е . любое заинтересован ное лицо вправе получить информацию и з поземельной книги в отношении конкретного земельного участка (абз .1 § 13 Положения о поземельной книге ); г ) достоверности поземельной записи , т. е . внесенная в поземельную книгу запись им еет юридическую силу для д обросовестных третьих лиц даже в тех случаях , когда она не соответствует действительному правово му положению (§ 892-894 ГГУ ); д ) старшинства вещных прав , т.е . при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество от дается тому праву , запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше (§ 879 ГГУ ). Все вопросы , связанные с регистрацией указанных прав , регламентируются в Германии Положением о поземельных книгах , принятым 24 марта 1897 г . В соответствии с ним поземел ьн ые книги ведутся специальными поземельн ыми учреждениями , действующими при общих суда х первой инстанции по месту нахождения об ъекта недвижимости . В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы , прошедшие курс специального обучения . Они независимы при принятии решений . В их ф ункции входит проверка полномочий лиц , считаю щих себя заинтересованными сторонами. Действие поземельных книг распространяетс я на округа , на территории которых находят ся земельные участки , внесенные в книгу . Сама книга представляет собой государственн ый реестр по учету прав на земельные участки и иную недвижимость . В этом реестр е регистрируются права на все находящиеся в частной собственности земельные участки , здания и сооружения . Любая запись в поз е мельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений Сравнительный анализ систем регистр ации прав на недвижимость в России , Герман ии и Испании (А.В . Дмитриев , "Законодательство ", N 11, ноябрь 2000 г .) . Институт поземельной книги в Герман ии основывается на принципах : а ) публичного доверия поземельной книг е ; б ) ограниченной доступности ее содержа ния ; в ) осуществления регистрации на основа нии ходатайства ; г ) платности. Регистрация земли в поземельной книге производит ся по заявлению любого лиц а , право которого затрагивается такой регистр ацией либо в пользу которого она осуществ ляется (§ 885 ГГУ ). Если для регистрации недви жимости требуется нотариальное удостоверение , то регистрация может производиться нотариусом о т им е ни лица , право которого з атрагивается такой регистрацией (§ 313 ГГУ ). Кроме того , для признания действительности сделки отчуждения недвижимости в германском праве предусмотрена особая процедура . Решение офор мляется отдельным документом , требующим нотариал ь ного удостоверения с обязательным одновременным присутствием сторон или их у полномоченных представителей (§ 925 ГГУ ). Согласно § 883 ГГУ , в поземельную кни гу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах отчуждения недвижимости . Данна я запись позволяет покупателю нед вижимости требовать исполнения договора , а та кже предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость . Расп оряжение , осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об о т ч уждении земельного участка или права , недействительно . Система поземельной записи обеспечивает в Германии высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и иной недвижимостью. В Испании действующая регистрационная система введена Законом об и потеках (1861 г .), устанавливающим новые подходы к регист рации . В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость (далее - Реестр собственности ), в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество , д ругие вещные права и их ограничения и обременения . Он ведется по регистрационным округам , кото рые не соприкасаются между собой и совпад ают с границами административных территорий И спании . С учетом общественных интересов крупн ые регистрационные округа могу т дел иться на несколько небольших округов (так происходит , например , в Мадриде , Барселоне ). Реестр собственности ведется в специа льных книгах , которые нумеруются и визируются судьей . Форма и порядок их заполнения определяются министерством юстиции Испа нии (ст .238 Закона об ипотеках ). Регистрационную запись в Реестре собственности можно определи ть как "выписку , проделываемую регистратором с обственности , после юридической квалификации : из содержания документов , подлежащих регистрации , всего того , что пре д ставляет юриди ческую значимость для сторон , предмета и б удущих приобретающих , базируясь на содержании реестра ". Все записи о правах на недвижимо сть и сделки с ней регистрируются в Р еестре собственности . Права отдельного объекта недвижимости регистрируются на отдельно м листе записи в хронологической последовател ьности . Таким образом , регистрационный лист фи ксирует процесс перехода прав на недвижимость . При этом последний правообладатель является единственно законным , и каждое право на недвижимость принадлеж и т только одному законному владельцу . Все незарегистрирован ные права на недвижимость недействительны , ни чтожны в силу наличия записи о регистраци и в Реестре собственности . Ответственность регистратора за законность записи гарантирует действенность уже упом инавшегося принципа : все , что записано в Реестре собственности , является верным и законным , так как зарегистрировавший свое п раво на недвижимость приобретает права на нее в том виде и объеме , в котором они внесены в Реестр собственности . Инфор мация Реестр а относительно прав на недвижимость , а также ограничений и обрем енений открыта для заинтересованных лиц. Испанская регистрационная система , согласн о Закону об ипотеках , придерживается следующих основных принципов : а ) гласности , т.е . регистрация п рава на недвижимость публична и открыта д ля ознакомления ; б ) определения , т.е . каждый объект н едвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист (ст .8, 243); в ) последовательности , т.е . новая запись о регистрации в Реестре права на нед вижимост ь погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость (ст .20); г ) закрытия , т.е . запрещено регистрирова ть сделки с недвижимостью , имеющие более р аннюю дату , чем последняя запись в Реестре собственности (ст .17); д ) первоочередности , т.е . прав о на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре собственности - кто первый заре гистрировал , тот и приобретает право (ст .25); е ) непротиводействия , т.е . незарегистрирован ные права на недвижимость не могут считат ься законным правом на нее (ст .2 3, 24). Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности не является обязательной , однако она довольно эф фективна , так как собственник этой недвижимос ти не может получить ипотечный кредит под залог недвижимости (а недвижимост ь - э то самое надежное средство обеспечения возвра та кредита ) без регистрации ипотеки в Реес тре собственности . Предварительным условием регис трации ипотеки в Реестре собственности являет ся обязательная регистрация закладываемого права собственности на нед в ижимость. С учетом переходного периода в по лном объеме новая система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности бы ла введена в Испании в 1944 г . Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности основыв аетс я на юридическом анализе представляем ых на регистрацию сделок . Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности ф ормы представленных документов ; дееспособности фи зических лиц и правоспособности юридических л иц , являющихся сторонами в сделке ; соответствия сделки действующему законодател ьству. После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признани и сделки соответствующей закону , либо о ее несоответствии . В первом случае производится регистрация права в Реестре со бствен ности , во втором - отказ в регистрации . Реше ние регистратора может быть обжаловано. Дополнительной гарантией законности сдело к является то , что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собст ве нности о правовом положении недвижимой вещи . Таким образом , нотариус нотариально заверяет сделку с недвижимостью , а регистратор зав еряет ее действительность в Реестре собственн ости . Мировой опыт показывает , что без вве дения определенного элемента обяза т ел ьности в процесс регистрации титула этот процесс почти наверняка обречен на провал , и полная регистрация всех земельных участк ов , весьма вероятно , никогда не будет заве ршена . Не во всех ведущих странах мира общие принципы регистрации прав на недвижи мост ь проведены и закреплены с одинаковой последовательностью . Идеальная регистрацио нная система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности , гарантировать надежность и то чность данных , не отсылать к содержанию пр едыду щ их сделок для ознакомления с последними записями в реестре . Она должн а обеспечивать гармоничное сочетание публичных и частных интересов и стоять на страже имущественных интересов добросовестных участник ов гражданского оборота , сводить к минимуму возможнос т ь недобросовестности в с делках с недвижимостью. На наш взгляд , государственная регистр ация прав на недвижимое имущество и сдело к с ним - это правоудостоверяющий акт публ ичной власти , фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи для обеспеч ения ее законного , открытого и надежного гражд анского оборота . Федеральный закон от 21 июля 1997 г . N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с н им " (далее - Закон о регистрации ) определяет государственную регистрацию к а к "юрид ический акт признания и подтверждения государ ством возникновения , ограничения (обременения ), пер ехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодекс ом Российской Федерации " (п .1 ст .2). На правоудостоверяющий ха рактер г осударственной регистрации указывают п .3 ст .131 Г К РФ и ст .14 Закона о регистрации , согла сно которым произведенная государственная регист рация прав на недвижимость удостоверяется либ о свидетельством о государственной регистрации прав , либо путем с о вершения спе циальной регистрационной надписи на документе , представленном на регистрацию. О том , что государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера , св идетельствует абз .3 п .8 ст .12 Закона о регистр ации , который гласит : "При несоо тветствии записей в Едином государственном реестре п рав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ ". Однако мо жно согласиться с Н.А . Сыродоевым , который полагает , что упомянутый приоритет правоустанавли вающего документа над записью в Ед ином государственном реестре прав при несоотв етствии записей свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании четкой юридиче ской конструкции и об отказе его от о днозначной позиции в данном вопросе . Противор ечивость является од н им из сущест венных недостатков названного Закона о регист рации. Мировой опыт регистрации пр ав на недвижимость российский законодатель во спринял и реализовал в Законе о регистрац ии в виде симбиоза двух регистрационных с истем : регистрации документов (актов ) и регистрации титулов . Данная позиция связана с тем , что изначально в Гражданском код ексе РФ законодатель не выразил своей одн означной позиции по вопросу о регистрации недвижимости . Например , согласно п .1 ст .131 ГК РФ , государственной регистрации подлежи т правовой титул на недвижимость в в иде права собственности , иных вещных прав , а также других прав , предусмотренных законом . Но в п .3 той же статьи устанавливаетс я , что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве и ли с делке , либо совершением удостове рительной надписи на документе , представленном на регистрацию . В то же время в ст .164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом . Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение пис ь менной их формы , в отдельных случаях и нотариальное удост оверение. Мировая практика исходит из необходимост и использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возник ающих на их основе прав . Представляется , что данное требование вполне обоснованно к ак отвечающее задачам создания стабильного о борота недвижимости и служащее для исключени я возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок. 2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказа тельств ом права владения , пользования и распоряжения им . Государство предоставляет владельцу пра во выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса . И здесь важно не ошибиться "Право собственност и и ин ые права на землю " (Калинин Н.И ., "Законодате льство ", 1997, N 1) . Выбор пообъектной регистрации предпочтит елен , если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и ес ли собственник планирует использовать ч асти недвижимости по отдельности . Например , при покупке ряда помещений одни будут с даваться в аренду , а другие планируется в ыставить на продажу . Продать весь объект по частям также значительно легче . Наличие отдельных свидет е льств ускорит во зможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительн о , с учетом планов собственника , данный к омплекс используется для получения кредит а , то целесообразна регистрация в кач естве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению . Не прибегая к услугам специалистов , он сможет распоряжатьс я всем комплексом одновременно , что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в ц елом. О том , насколько важно подобное р ешение , можно судить наглядно по примеру из практики. Фирма организовала строительство топливно - раздаточного комплекса для хранения и оптово - розничной продажи нефтепродуктов в одном из районов Подмосковья . Заключив договор с местной администрацией на арен ду земли на 49 лет , общей площадью 3,2 гектар а , приступ и ли к первой очереди строительства , которая была завершена очень быстро , и на основании акта госприемки были введены в действие пять объектов : административно - бытовое здание , проходная , о чистные сооружения , трансформат о рная подстанция и АЗС с подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией . После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на н едвижимое имущес тво и сделок с ним " от 21 июля 1997 г . оп ределяет , что владелец может получить свидет ельство о праве собственности на недвижимост ь только после внесения объекта в Единый государственный реестр . Согласно ст . 2 Закона владел е ц получает весь комплекс прав (владения , пользования , распоряжения ) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации . На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постро йки. Для организации деятель ности нео бходимы были крупные вложения , которых , в связи с затратами на строительство , общество не имело . Руководством было принято реше ние взять кредит и использовать весь ком плекс под ипотеку для получения оборотных средств . В ходе его получен и я возникла проблема : фактически и оценщики , и банкиры понимали , что залогом является высокодоходный топливно - раздаточный комплекс , стоимость которого многократно превышает разм ер кредита , но юридически имелось 5 свидетельс тв н а некие сооружения , незначитель ной площади , непонятно как связанные между собой . Так как согласно Закону государст венная регистрация осуществляется по месту н ахождения недвижимого имущества (ст . 2 п . 4), фирма обратилась в местное пре д ставит ельство Московской областной регистрационной па латы с просьбой о выдаче единого свидете льства на весь топливно - раздаточный комплекс. В обоснование своих требований руко водители фирмы привели доводы о том , что объект пре дставляет собой единый ко мплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет от ражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей , так как в не го входят не только сооружения , но и дороги , п одъездные железнодорожные пути , земля на правах аренды Защита гражданских прав при при обретении недвижимого имущества (Д.Закройщикова , "Р оссийская юстиция ", 1999, N 12) . Кроме того , Закон определ яет недвижимость как земельные участки , учас тк и недр , обособленные водные объекты и все объекты , которые связаны с землей так , что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно , в том числе здания , сооружения , жилые и нежилые помещения , леса и многолетние насаждения , к онд о миниумы , предприятия как имуществ енные комплексы . В данном же случае ряд объектов оказался за рамками регистрации - дороги , подъездные пути и т.д. Данные проблемы стали предметом обс уждения со специалистами Московской областной реги страционной палаты . На основании ан ализа проблемы и уже имеющихся прецедентов местному представительству было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в каче стве сложной вещи на основании ст . 134 ГК РФ . Данная статья определяет , что " если разнородные вещи образуют единое целое , предполагающее использование их по общему назначению , они рассматриваются как о дна вещь (сложная вещь )", следовательно , владеле ц имеет право на регистрацию топливно - р аздаточного комплекса в кач е стве сложной вещи . Однако сначала необходимо заре гистрировать объекты , которые технологически вхо дили в топливно - раздаточный комплекс , но остались за пределами регистрации : резервуарны е парки , наливная и сливная эстакады , насо сная с наве с ом. На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца , и только затем у собственника на руках оказались необходимые ему документы : два свидетельства на право собственности ! Почему два ? Да потому , что за прошедшее время руководители осоз нали , насколько важно для дальнейшего использования зарегистр ировать объекты вместе или по отдельности , и приняли решение провести регистрацию по функциональному назначению . Так , в единое свидетельство вошли объекты , составляющие в целом базу по хранению и оптовой продаже нефтепродуктов : административно - бытовые здания , проходная , очистные сооруж ения , трансформаторная подстанция , основной и резервный резервуарные парки , сливная и н аливная эстакады , н а сосная с наве сом , - с перечислением литер каждого объекта и общей суммарной площадью . Отдельно была зарегистрирована АЗС , так как ее назначе ние - розничная продажа топлива. Таким образом , прежде чем приступит ь к государственно й регистрации недвижим ого имущества , необходимо решить , представляет ли собой данный комплекс единую функцио нальную цепочку , регистрация которой по отде льности может нанести урон как ее ценнос ти , так и сделать невозможным ее да л ьнейшее использование по назначению . Не с овсем удачной поэтому представляется редакция ст . 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ", принятого Государственной Думой 17 июн я 1997 г ., в которой го сударственная рег истрация определяется как юридический акт п ризнания и подтверждения государством возникн овения , ограничения (обременения ), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество , а также к а к единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость. Неуд ачность такой формулировки , на наш взгляд , связана и с тем обстоятельством , что гос ударственная регистрация вряд ли может расс матриваться как единственное доказательство существования прав , поскольку это положени е противоречит ст . 12 ГК РФ , устанавливающей возможность судебного признания прав , а также судебно-процессуальным нормам. Более того , анализир уемая дефини ция , думается , не вполне корректна и с лексической точки зрения , так как использу емый оборот "юридический акт признания госу дарством прав " вполне обоснованно может об означать акт государственного орган а , порождающего права . В то же время представляется недопустимым смешивать государст венную регистрацию прав и акт государственно го органа , порождающий права . Данный вывод следует из сопоставления п . п . 1, 2 ст . 8 ГК РФ , в которых эти по н ятия рассматриваются как самостоятельные. Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач . Так , издан ие государственного акта служит основанием для возникновения п рав и обязанностей . Государственная регистрация имеет иные , указан ные выше задачи , в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав. Не может регистрация прав рассматрив аться как государственный акт , поро ждающи й гражданские права , и с точки зрения юридической логики , так как оборот "регистра ция прав , порождающая эти права " такой ло гики не имеет. Кроме того , признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта п овлекло бы и негативные последстви я для бюджета государства . Так , если госу дарство будет посредством актов регистрации создавать , изменять гражданские отношения , то в этом случае на него ложится и ответ ственность за юридическую чистоту и з аконность удостоверяемых прав . Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства в виде ответственнос ти налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки . Ни одна страна в мире не является настоль к о богатой , чтобы позволить себе таку ю роскошь , как ответственность за действия участников частных сделок. В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможн остей н егосударственных правовых институтов для обеспеч ения юридической чистоты регистрируемых соглаше ний и законности возникающих на их основ е прав . Представляется , что данное требовани е вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недв ижимости и служащее для исключения возможност и регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок. Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обе спечения з аконности частных правоустанавлива ющих документов , а также прав , подлежащих государственной регистрации . Для стран , исполь зующих систему континентального права , - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совмес тно с адвокатом или маклером. К сожалению , ГК РФ обошел внимани ем данную проблему , в связи с чем она по-пре жнему требует своего безотлагател ьного решения , принимая во внимание возможны е негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере , как недви жимость . Попытки возложить названные выше фун кции юридического контроля на учрежд е ния юстиции , как предусмотрено в Фед еральном законе Российской Федерации "О госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ", не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованн ы е негативные последствия для бюджета , но и позволяю т говорить о создании квазисудебного контро ля за гражданско-правовыми отношениями . Создание подобного контроля вызывает множество вопро сов и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции , посколь ку анализируемый Федеральный закон не содерж ит требований об их обязательном юридическо м образовании , допуская , что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут зан имать л ица , имеющие опыт работы в органах , осуществляющих государственную р егистрацию. Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будут вызывать и существующие исключения из общего правила о необходимос ти регистрации для возник новения прав на недвижимость . Указанная слож ность связана прежде всего с тем обстоят ельством , что момент возникновения соответствующи х прав не будет отражен в системе го сударственного реестра , что в свою очередь может п овлечь невозможность получен ия через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости. К подобным исключениям можно отнести положения п . 4 ст . 218 ГК РФ , предусматривающе го приобретение права собственност и на квартиру , гараж , иное имущество потребительск ого кооператива после выплаты своего паевого взноса "Государств енная регистрация прав на недвижимость " (Завья лов А ., Коновалов В ., "Российская юстиция ", 1998, N 6) . Другим исключением , на наш взг ляд , являются положения ч . 1 ст . 341 того же Кодекса , в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества , подлежащего передаче , с момента такой передачи , если иное не предусмотрено сог л ашением о залоге Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( А . Л . Ильченко , "Законодательство ", N 12, декабрь 2000 г .) . Названный перечень исключений может быть дополнен . Так , в частности , ждет сво его су дебного разрешения вопрос о мо менте возникновения прав на недвижимость , ос нованных на нормах закона . Согласно ч . 5 ст . 488 ГК РФ , товар , проданный в кредит , нах одится в залоге у продавца , если иное не предусмотрено соглашением сто р он . Кроме того , право залога на недвижимос ть в силу закона возникает и при ре гистрации договора пожизненного содержания с иждивением на основании ч . 1 ст . 587 ГК РФ . С нашей точки зрения , возникновение подо бных прав должно быть свя з ано с моментом их государственной регистрации , что объясняется необходимостью обеспечить у нификацию принципа закрепления прав и обрем енений недвижимости , а также ограничить возм ожность неоправданного расширения перечня исключений из общего правила , предусмотренного в п . 2 с т . 8 ГК РФ . В связи с изложенным , предст авляется , что договор купли-продажи , в которо м предусмотрена оплата недвижимости в кредит , попадает в поле зрения государственной регистрации в кач е стве основания для возникновения вещного права - ипотеки , х отя в иной ситуации (за исключением , когда объектом выступает жилой дом или помеще ние ) он на регистрацию не предоставляется. Также остается открытым для теории права вопрос о моменте возникновен ия права собственности на недвижимое имущес тво у наследников . Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст . 546 ГК РСФСР , согласно которой принятое насле дство признается принадлежащим нас л е днику со времени открытия наследства , а сам факт принятия осуществляется посредством фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу . Названная норма права , устанавливая момент , с которого н аслед у емое имущество признается прина длежащим наследнику , в то же время не указала , на каком вещном праве базируетс я эта принадлежность : на праве собственности , праве хозяйственного ведения , праве доверит ельного управления и т.д . Испо л ьзо вание для уточнения позиции законодателя ины х норм гражданского права также не позво ляет прийти к исчерпывающему выводу. Так , возникновение именно права собст венности при вступлении в наследство косвенн о подтверждается положениями аб з . 2 п . 2 ст . 218 ГК РФ и ст . 548 ГК РСФСР . В перво м случае законодатель связывает понятие прин адлежности имущества при наследовании с пра вом собственности , а во-втором - предусматривает , что в случае смерти гражданина , принявшего , но еще не оформившего наследс тво , его наследники наследуют это имущество на общих основаниях , в то время как в иной ситуации наследование осуществляетс я в порядке наследственной трансмиссии прав. В качестве оппонента названным правовым нормам выступает ст . 549 ГК РФ , которая говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия нас ледства , так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из н аследников либо подача им з аявлени я о принятии наследства не исключают во зможности признания за другими наследниками п рава собственности на то же имущество и ли его часть . Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассм атривать как волеизъявление наследник а вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (вл адеть ) в рамках закона наследуемым недвижимы м имуществом до момента регистрации права собственности . Это право управления ( владения ) не подлежит регистрации , так как оно не содержится в перечне вещны х прав , изложенном в ст . 131 ГК РФ "Право собственности и иные п рава на землю " (Калинин Н.И ., "Законодательство ", 1997, N 1) . Указанный пробел закон одателя в отношении четкого определения момента возни кновения права собственности при наследовании должен быть разрешен в нормах раздела "Наследственное право " третьей части ГК РФ. Возвращаясь к возможным негативным п оследствиям сущест вования исключений из общего правила , предусмотренного в п . 2 ст . 8 ГК РФ , необходимо отметить следующее . Подобн ые последствия должны быть снижены посредст вом неукоснительного выполнения требований ст . 131 ГК РФ , которая обязывает всех правообладателей , включая тех , которые приоб рели этот статус без государственной регистр ации , внести соответствующие данные в реес тр . Осуществление правообладателем своих прав на недвижимость с участием третьих лиц должн о быть поставлено в зависимо сть от момента внесения соответствующих дан ных об этих правах в реестр . Таким обр азом , без государственной регистрации прав с обственник не может в полном объеме осу ществлять свои властные полномо ч ия в отношении принадлежащего ему имущества. В соответствии с нормами ГК РФ п рава на недвижимость , их возникновение , огра ничение , прекращение и переход подлежат ре гистрации в государственном реестре . По сущ еству названная регистрация призвана слу жить обеспечением стабильности оборота недвижи мости , поскольку последняя имеет не только имущественную , но и социальную значимость . Обеспечение стабильности достигается пос р едством выделения сделок и ины х актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой ин формационной системы , позволяющей всем субъекта м права получать исключительно и единствен но достоверные да н ные о правовом статусе того или иного объекта. Об общая изложенное , можно сделать вывод , что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей , а также иных оснований возникно вения прав и обязанностей , преду смотренных в п . 1 ст . 8 ГК РФ . Представляется , что предлагаемое определение государственной регистрации согласуется и с общими поло жениями ГК РФ , регулирующими оборот недвижи мости и прав на нее . Так , в соответствии со ст . 131 ГК РФ вещные права на недвижимость , их ограничение , в озникновение , переход и прекращение подлежат государственной регистрации . Момент же возникн овения прав может по времени и не со вп а дать с их государственной рег истрацией , что предусмотрено как исключение в п . 2 ст . 8 Гражданского кодекса . Более того , указанная норма права не связывает м омент возникновения ограничений , например , в виде наложения арес т а , со времене м их государственной регистрации . Таким обра зом , законодатель , установив обязательность гос ударственной регистрации прав и иных событий , вместе с тем не придал данному пр оцессу исключительно правоустанавливаю щ ий характер , что в свою очередь позволяе т рассматривать такую регистрацию как отра жение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости , его изме нении или прекращ е нии. Заключение Учи тывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридичес ких лиц , а также в гражданском обороте , закон закрепил ее специальный правовой реж им . Он заключается в том , что право соб ственности , другие вещные права на недви жимость , их ограничения , возникновение , переход и прекращение подлежат в обязательном поря дке государственной регистрации в Едином госу дарственном реестре учреждениями юстиции . Должны быть зарегистрированы. Хотя российская система регистрации недвижимости во многом переняла основополагающ ие положения систем регистрации Германии и Испании , а также перекликается с дореволюци онным опытом России по созданию Вотчинного устава , но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ , имеет свою спец ифику , свои особе нности , которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации , но и Гражданского кодекса РФ . Со вступлени ем Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с н им " в силу введена единая про ц едура регистрации прав на недвижимое имуществ о и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации , на территории которого она находится . Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра . Все это в конечно м с чете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным , во многом под рубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью составляют значительную часть граж данского оборота и в наибольшей степени н ужд аются в государственном признании и подтверждении прав их участников , что обусл овлено особым характером предмета таких сдело к - недвижимости . К недвижимому имуществу относ ятся земельные участки , участки недр , обособле нные водные объекты и все , что прочно с вязано с землей , т.е . объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно , в том числе л еса , многолетние насаждения , здания , сооружения. Литература Коммент арий к Федеральному закону "О государственн ой регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним " (Эрделевский А.М .) "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной с фере " (Макаров Г ., "Хозяйство и право ", 1998, N 3) "Госуд арственная регистрация прав на недвижимость " ( З авьялов А ., Коновалов В ., "Российская юс тиция ", 1998, N 6) "Регистрация прав на недви жимость : понятие и проблемы " (Крылов С ., "Рос сийская юстиция ", 1997, N 10) "Недви жимое имущество и ипотека " (Орлова М ., "Росси йская юстиция ", 1998, N 11) Защита граждан ских прав при приобретении не движимого имущества (Д.Закройщикова , "Российская юс тиция ", 1999, N 12) Граждан ско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость (В . Цыганов , А . Емельянов , "Российская юстиция ", N 8, август 2001 г .) "Право собстве нности и иные права на зе млю " (Калинин Н.И ., "Законодательство ", 1997, N 1) "Госуд арственная регистрация прав на землю в г . Москве " (Дмитриев А.В ., "Законодательство ", 1999, N 6) От " укрепления прав " до государственной регистрации прав на недвижимое имущ ество : опыт России (А.В.Дмитриев , "Законодательство ", N 7, июль 2000 г .) Государ ственная регистрация прав на недвижимое имуще ство и сделок с ним (А . Л . Ильченко , "Законодательство ", N 12, декабрь 2000 г .) Сравнительный анал из систем регистрации прав на н едвижи мость в России , Германии и Испании (А.В . Дмитриев , "Законодательство ", N 11, ноябрь 2000 г .) Нормативные источни ки Кон ституция Российской Федерации 12 декабря 1993 г. Гра жданский кодекс Российской Федерации (с изм . и доп . от 20 февраля , 12 авгу ста 1996 г ., 24 октября 1997 г ., 8 июля , 17 декабря 1999 г ., 16 апреля , 15 м ая , 26 ноября 2001 г .). Статья 131 Зем ельный кодекс Российской Федерации от 25 октябр я 2001 г . N 136-ФЗ Гра достроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г . N 73-ФЗ Жил ищный кодекс РСФС Р от 24 июня 1983 г . (в редакции от 28 марта 1998 г .) (с изм . и д оп . от 17 апреля 2001 г .) Фед еральный закон от 16 июля 1998 г . N 102-ФЗ "Об ип отеке (залоге недвижимости )" (с изм . и доп . от 9 ноября 2001 г .). Фед еральный закон от 21 июля 1997 г . N 122-Ф З "О государственной регистрации прав на недвижим ое имущество и сделок с ним " (с изм . и доп . от 5 марта , 12 апреля 2001 г .) Зак он РФ от 29 мая 1992 г . N 2872-I "О залоге "