Практика применения законодательства при удостоверении нотариусами сделок

Введение 3 ГЛАВА 1. ОБЩЕЕ УЧЕНИЕ О СДЕЛКАХ 5 1.1 Общие положения о сделках 5 1.2 Сделки подлежащие обязательному нотариал ьному удостоверен ию 6 1.3 Правила совершения сделок 8 1.4 Договоры 17 ГЛАВА 2. УДОСТОВЕРЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГО ВОРОВ 20 2.1 Удостовере ние договора о предоста влении земельного участка для строительства ж илого дома 20 2.2 Сделки с недвижимостью 21 2.3 Сделки с недвижимостью , находящейся в общей 22 2.4 Купля-продажа части недвижимого имуществ а. 23 2.5 Сделки с жилыми домами 25 2.6 Удостоверение договора купли -продажи жилого дома с условием пожизненного содерж ания продавца 26 2.7 Удостоверение договора дарения имущества 27 2.8 Удостоверение договора займа 28 2.9 Договор об ипотеке 29 2.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением 33 2.11Обеспечение правомерности и законности сделок 39 2.12 Нарушения допускаемые нотариусами при удостоверении сделок 44 2.12 Защита прав несовершеннолетних при уд остоверении нотариусами сделок 51 Выводы и предложения……………………………………………………… 58 Список использованной литературы Приложения Студент ________________ « _____» _______________ 2000 г. Введение В со ответствии со ст . 48 Конституции Российской Ф едерации каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи . Нотариат обеспечивает эту помощь путем с овершения нотариусами нотариальных действий . Существенную защиту прав и законных и нтересов участников гражданского оборота нота риат осуществляет , прежде всего , в сфе ре обязательственных правоотношений ; заключении и исполнении в основном имущественных сделок . Важное место среди них занимают сделки с недвижимостью . Статья 53 Основ законодательст ва Российской Федерации о нотариате п р едусматривает обязательное нотариальное удо стоверение сделок , для которых непосредственно законом установлена данная форма и в с лучаях предусмотренных соглашением сторон , также эти положения изложены в 163 статье Граждан ского Кодекса РФ Нотариальная форма придает сделке д остоверность , вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факт а ее совершения . Нотариальное удостоверение с делки обеспечивает возможность доказывания опред еленных фактов в суде . Нотариусы обеспечивают правильное зак л ючение договора , б еспристрастны в отношениях между сторонами , р азъясняя им применяемое право в каждом ко нкретном случае , также разъясняя последствия совершения действий , и дают возможность дейст вовать в рамках закона по заключенному , им еющему юридическую с илу договору. Значение сделок заключается в том , что они являются наиболее распространенными юрид ическими фактами , в силу которых на основе правовых норм возникают , изменяются и пре кращаются права и обязанности граждан и ю ридических лиц . Роль нотариата по отноше нию к гражданско-правовым сделкам состоит в содействии их совершению , а также закреплен ии их в надлежащей юридической форме , всле дствие чего имеется гарантия их законности и высокой степени достоверности ; в случае утраты документов , в которых эти сд е лки выражены , они могут быть легко восстановлены. ГЛАВА 1. ОБЩЕ Е УЧЕНИЕ О СДЕЛКАХ 1.1 Общие положения о сделках Статья 153 ГК РФ дает понятие сделки как действий граждан и юр идических лиц , направленных на установление , изменение или прекращение гражданск их прав и обязанностей . Сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления . В связи с тем , что сделка предполагает на мерение лица приобрести определенные юридические пр а ва и обязанности , для ее совершения необходимо желание лица , заключающег о сделку . Такое желание называют внутренней волей , которую необходимо довести до сведен ия других лиц . Способом выражения внутренней воли является волеизъявление . Волеизъявление приним а ет форму определенного действ ия – подписание договора , составление завеща ния , выдача доверенности и др. В соответствии со ст . 154 ГК РФ , в зависимости от числ а участвующих в сделке сторон , сделки быва ют – односторонними , двусторонними и многост оронними. Дл я совершения односторонней сделки достаточно волеизъявления одной стороны . При мером односторонней сделки может служит завещ ание , доверенность , принятие наследства или от каз от него. Для дву - или многосторонних сделок нео бходимо , чтобы волю выразили два и б олее лиц , и эта воля совпала . Такие сделки называются договорами . Договоры в нотариальной практике чаще встречаются в виде двусторонних сделок. Форма сделок может быть устной или письменной , письменная форма подразделяется на простую и нотариальную (ст . 15 8 ГК РФ ). Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем оставления документа , отражающего содержание подписанного лицами , совершающими сделку (ст . 160 ГК РФ ). Нотариальная форма отли чается от простой письменной формы тем , чт о н а документе , отвечающем перечисленным выше требованиям , нотариусом или другим д олжностным лицом , имеющим право совершать так ое нотариальное действие , совершается удостоверит ельная надпись (ст . 163 ГК РФ ). 1.2 Сделки,подлежащие обязательному н отариальному удостоверению В соотве тствии со ст . 163 ГК РФ нотариальное удостове рение сделок признается обязательным в двух случаях : - по закону ; - по соглашению сторон (даже если по закону для сделок данного вида эта ф орма не требуется ). Гра жданский кодекс Российской федерац ии содержит прямые указания об обязательной нотариальной форме таких сделок как : - доверенность на совершение сделок , треб ующих нотариальной формы , должна быть нотариа льно удостоверена , это указано в п .2 ст . 185 ГК РФ ; - в соответс твии с п .3 ст .187 ГК РФ доверенность , выда ваемая в порядке передоверия , за исключением случаев , предусмотренных п . 4 ст . 185 ГК РФ удостоверяется в нотариальном порядке ; - в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано , что договор об ипотеке , а также дого вор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору , кот орый должен быть нотариально удостоверен ; - в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается о бязательное нотариальное уд остоверения уступ ки требования и перевода долга , основанные на сделке , совершенной в нотариальной форме ; - также договор ренты (ст .584 ГК РФ ). Статья 540 ГК РСФСР 1964 года содержит прямо е указание обязательности нотариальной формы завещания . Статья 41 Се мейного кодекса 1995г . пред усматривает обязательное нотариальное удостоверение Брачного договора. Также по желанию сторон нотариус може т удостоверять и другие сделки. По сравнению с прежним законодательством новый Гражданский кодекс Российской Федерации су жает круг сделок , подлежащих обязательному удостоверению . В старом ГК РСФСР 1964 года обязательному нотариальному удостоверению подлежали : - договоры об отчуждении (купли-продажи , м ены , дарения ) жилого дома или части дома либо квартиры в многоквартирном до ме жилищно-строительного коллектива индивидуальных за стройщиков , находящихся в городе или поселке городского типа (ст . ст . 239, 255, 257 Гражданского К одекса РСФСР 1964 года .) - статьей 195 ГК РСФСР 1964г . предусматривалось обязательное нотариальное удост оверение договора о залоге жилого дома (части дома ), квартиры - договоры о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке. - договоры дарения на сумму свыше 500 р ублей подлежали также нотариальному удо ст оверению (ст . 257 ГК РСФСР ); - договоры даре ния легковых автомобилей и мотоциклов с к олясками. - договоры купли-продажи строительных матери алов (ст . 239 ГК РСФСР ); - также завещания в соответствии со ст . 540 ГК РСФСР ; - доверенности на совершение сдело к , требующих нотариальной формы (ст . 65 ГК РСФ СР ); - и доверенности выдаваемые в порядке передоверия (ст .68 ГК РСФСР ) На основании ст . 164 ГК РФ : - сделки с землей и другим недвижимы м имуществом подлежат государственной регистраци и прав на недвижимое иму щество и сделок с ним ; - законом может быть установлена государ ственная регистрация сделок с движимым имущес твом определенных видов . Несоблюдение нотариально й формы сделки либо требования о государс твенной регистрации сделки влечет ее недейств ительность. 1.3 Правила совершения сделок Удостоверение сделок , как и других нот ариальных действий , осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами зако нодательства о нотариате , нотариусами , которые работают в госуда рственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой. При удостоверении сделки нотариус разъясн яет сторонам смысл и значение проекта сде лки , проверяет , соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон , разъясняет сторонам все пра вовые нормы , относящиеся к сделке , ее юридическим последствиям . Приступая к удостоверению сделки , нотариу с устанавливает личности обратившихся для ее удостоверения , а также проверяет дееспособно сть граждан либо правоспособность юридических лиц (ст . 42, 43 Основ ). Дееспособность граждан в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия , т.е . 18-летнего возраста (ст . 21 ГК РФ ). В силу правил статьи 171 ГК РФ : 1. Ничт ожна сделка , совершенная гражданином , признанным недееспособным вследствие психичес кого рас стройства . Каждая из сторон такой сделки о бязана возвратить другой все полученное в натуре , а при невозможности возвратить полу ченное в натуре – возместить его стоимос ть в деньгах . Дееспособная сторона обязана , кроме того , возместить другой сторон е понесенный ею реальный ущерб , если дееспособная сторона знала или должна была знать о не дееспособности другой стороны . 2. В интересах гражданина , признанного недееспосо бным вследствие психического расстройства , соверш енная им сделка может быть по требов а нию его опекуна признана судом действительной , если она совершена к выгоде этого гражданина. Сделки от имени несовершеннолетних , не достигших 14 лет , могут совершать только их родители , усыновители или опекуны (ст . 28 ГК РФ ). От имени гражданина , признанно го недееспособным , сделки совершает опекун (п . 2 ст . 29 ГК РФ ). Ничтожна сделка , совершенная не совершеннолетним , не достигшим четырнадцати лет (малолетним ). К такой сделке применяются пра вила , предусмотренные абзацами вторым и треть им пункта 1 статьи 171 Г ражданского Коде кса РФ . В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей , усыновителей или опекуна признана судом действительной , если она совершена к выгоде малолетнего . Правила настоящей стать и не распространяются на м елкие бытовые и другие сделки малолетних , которые они вправе совершать самостоятельно в соот ветствии со статьей 28 настоящего Кодекса (п . 1, 2, 3 ст . 172 ГК РФ ). Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет могут быть удостовер ены с письме нного согласия их законны х представителей – родителей , усыновителей и ли попечителя (п . 1 ст . 26 ГК РФ ). В соответс твии со статьей 175 ГК РФ : 1. Сделка , совершенна я несовершеннолетним в возрасте от родителей , усыновителей или попечителя , в случае , ко гда та к ое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего кодекса , может быть признана судом недействительной , соответственно применяются правила , предусмотренны е абзацами вторым и третьим пункта 1 стать и 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей ст атьи не ра спространяются на сделки несовершеннолетних , став ших полностью дееспособными. Сделки от имени лиц , признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными , могут быть удостоверены лишь с согласия попечи теля . Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по со вершенным им сделкам и за причиненный им вред (п . 1 ст . 30 ГК РФ ). В соответствии с п . 2 ст . 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разреше ния органа опеки и попечительства совершать , а попечитель – давать с огласие на совершение сделок по отчуждению , в том числе обмену или дарению имущества подоп ечного , сдаче его внаем (в аренду ), в бе звозмездное пользование или в залог , сделок , влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав , раздел его имущества или выдел из него долей , а также любых других сделок , влекущих уменьшение имущества подопечного . В соответствии с п . 3 этой же статьи : опекун , попечитель , их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным. Если у нотариуса есть основания пред полагать , что кто-либо из участников с делки вследствие душевной болезни или слабоум ия не может понимать значения своих дейст вий и руководить ими либо вследствие злоу потребления спиртными напитками или наркотически ми веществами ставит свою семью в тяжелое м атериальное положение , а сведений о признании лица недееспособным или огра ниченно дееспособным не имеется , нотариус отк ладывает решение сделки и выясняет , не вын осилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным . При отс у тствии такого решения но тариус о своем предположении сообщает одному из лиц или одной из организаций , указ анных в ст . 258 ГПК РСФСР , способных поставит ь вопрос перед судом о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным , а также просит сообщи т ь ему о принятом решении . В зависимости от решени я этого лица (организации ) нотариус либо с овершает сделку , либо приостанавливает ее офо рмление до рассмотрения дела судом. Если при совершении сделки одна из сторон является юридическим лицом , нотариус прове ряет его правоспособность . Юридическим лицом признается организация , которая имеет в собственности , хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество , отвечает этим имуществом по своим обязательст вам , может от своего имени приобретат ь и осуществлять имущественные и личные неимущественные права , нести обязанности , быт ь истцом или ответчиком в суде (п . 1 ст . 48 ГК РФ ). Правоспособным признается такое юридическое лицо , которое «может иметь гражда нские права , соответствующие целям деятель н ости , предусмотренным в его учред ительных документах и нести связанные с э той деятельностью обязанности» (п . 1 ст . 49 ГК РФ ) Юридические лица действуют на основании устава , либо учредительного договора и ус тава , либо только учредительного договора . В случа ях , предусмотренных законом , юридическ ое лицо , не являющееся коммерческой организац ией , может действовать на основании общего положения об организациях данного вида . Учр едительный договор юридического лица заключается , а устав утверждается его учредителям и (участниками ). Юридическое лицо , созданное в соответствии с ГК РФ одним учредител ем , действует на основании устава , утвержденно го этим учредителем (п . 1 ст . 52 ГК РФ ). При проверке правоспособности нотариус ут очняет порядок образования юридического лица , знакомится с учредительными документами. Нотариус проверяет : зарегистрированы ли в установленном порядке устав , учредительный д оговор или положение , поскольку юридическое л ицо считается созданными с момента его го сударственной регистрации ; соответствует ли совершаемое нотариальное действие правам юридиче ского лица ; уточняет полномочия его представи теля , которые подтверждаются выданной на его имя доверенностью . От руководителей юридичес ких лиц , которым уставом , учредительным догово ром или положением предост а влено право заключения сделок , истребуется документ , удостоверяющий их должностное положение . Если юридическое лицо образовано коллегиальным орга ном , то от руководителя этого органа истре буется документ о назначении должностных лиц и о распределении между ними обязанностей. Сделка , совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности , определенно ограниченными в его учредительных документах , либо юридическим лицом , не имеющим лицен зию на занятие соответствующей деятельностью , может быть призна на судом недействительн ой по иску этого юридического лица , его учредителя (участника ) или государственного орг ана , осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица , если доказано , что другая сторона в сделке знала ил и заведомо должна была знать о ее незаконности (ст . 173 ГК РФ ). Если полномочия лица на совершение сд елки ограничены договором либо полномочия орг ана юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем , как о ни определены в доверенности , в законе либ о как они определены в доверенности , в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки , в которой соверша ются сделки , и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений , сделка может быть признана суд ом недействительной по и с ку лица , в интересах которого установлены ограничени я , лишь в случаях , когда будет доказано , что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст . 174 ГК РФ ). Для физических и юридических лиц уста новлен единый пор ядок оформления нотариал ьных документов . Едины также требования , предъ являемые к совершаемой сделке . Нотариус долже н проверить : не противоречит ли сделка зак онодательству , соблюдена ли требуемая форма , а также определить объект гражданских прав . Если сдел к а носит имущественный характер , то необходимо уточнить , к какому виду имущества она относится – движимом у или недвижимому . Поскольку вся недвижимость регистрируется государством , нотариус проверяет подлежало ли данное имущество государственно й регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемого или закладыв аемого имущества . Договор об отчуждении имущества , состояще го на учете , а также соглашение о раст оржении такого договора после его регистрации в соответствующем органе должны быть пре дставле ны для регистрации по месту уч ета того имущества , о чем указывается в удостоверительной надписи и разъясняется сторо нам нотариусом . Договор об отчуждении жилого дома (части дома ), квартиры , находящихся в городе или поселке городского типа , подле жит регис т рации в Муниципальном п редприятии технической инвентаризации (МПТИ ), осуще ствляющем регистрацию строения . Договор об от чуждении автотранспортных средств регистрируется в органах ГИБДД. Соглашение о расторжении договора об отчуждении имущества может быть оф ормлено как путем составления отдельного документа , который при общается к договору , так и надписью на всех экземплярах договора , п одписанного сторонами. Содержание нотариально удостоверяемой сделки , а также заявление иных документов должна быть зачитано в слух участниками . Доку менты , оформляемые в нотариальном порядке , под писываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недо статков , болезни или по каким-либо иным пр ичинам не может лично расписаться , то по его поручению , в его присутс твии и в присутствии нотариуса сделку , заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин , в силу ко торых документ не мог быть подписан собст венноручно гражданином , обратившимся за совершени ем нотариального действия. Текст нота риально удостоверяемой сдел ки должен быть написан ясно и четко , о тносящиеся к содержанию документа числа и строки обозначены хотя бы один раз сло вами , а наименование юридических лиц – бе з сокращений , с указанием адресов их орган ов. Фамилии , имена и отчеств а граждан , их адреса по месту жительства должны быть написаны полностью . В документе , объем которого превы шает один лист , листы должны быть прошиты , прошнурованы и скреплены печатью (ст . 44,45 Ос нов законодательства РФ о нотариате ). Количество экземпляров документов , в которых излагается содержание сделки , удостовер яемой в нотариальном порядке , определяется ли цами , обратившимися за совершением нотариального действия , но не может превышать количеств о сторон , участвующих в ней . Однако завеща ние и договоры о з алоге имущест ва , возведении жилого дома , отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества пре доставляются нотариусу не менее чем в дву х экземплярах , один из которых остается в делах нотариальной конторы . По просьбе ли ца , обратившегося за совершением нотар иального действия , нотариус принимает на хран ение один экземпляр указанных документов (ст . 60 Основ ). 17 июня 1997 года Государственной Думой РФ принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . В со ответствии с п . 1 ст . 33 данного Закона «настоящий Федеральн ый закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть м есяцев после его официального опубликования . Не позднее указанного срока органы , осуществл яющие государственную р е гистрацию пра в , обязаны приступить к ведению Единого го сударственного реестра прав и выдаче информац ии о зарегистрированных правах. Впредь до принятия соответствующих Федера льных законов , основанных на положениях пункт а 1 статьи 131 Гражданского кодекса Ро ссийско й Федерации , применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские с уда , суда внутреннего плавания , космические об ъекты. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом и х условий и завершается к 1 января 2000 года (п . 2 ст . 33 ФЗ ). Статья 2 Федерального закона дает понятие государственной регистрации прав на недвижим ое имущество и сделок с ним . Государственн ая регистрация прав на недвижимое имуще ство и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав ) – юридически й акт признания и подтверждения государством возникновения , ограничения (обременения ), перехода или прекращения прав на недвижимое имуще ство в соотве т ствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единств енным доказательством существования зарегистрированн ого права . Зарегистрированное право на недвиж имое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистр ация прав пров одится на всей территории Российской Федераци и по установленной настоящим Федеральным зако ном системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином госу дарственном реестре прав на недвижимое имущес тво и сделок с ним (далее также – Единый государственный реестр прав ). Датой государственной регистрации прав яв ляется день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляе тся по месту нахождения недвижимого иму щества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалов аны заинтересованным лицом в суд. В силу правил статьи 4 Федерального за кона : 1. Государственной регистрации подлеж ат права собственности и другие вещные пр ава на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131,132 и 164 Г ражданского кодекса Российской Федерации , за исключением прав на воздушные и морские с уда , суда внутреннего плавания и космиче ские объекты . Наряду с государственной регист рацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения ) прав на него , в том числ е сервитут , ипотека , доверительное управлен и е , аренда. 2. Обязательной государст венной регистрации подлежат права на недвижим ое имущество , правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действи е настоящего Федерального закона. Участниками отношений , возникающих при государстве нн ой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных по длежащих государственной регистрации прав на него , в том числе граждане Российской Феде рации , иностранные граждане и лица без гра ж данства , российские и иностранные юридические лица , международные организации , ин остранные государства , Российская Федерация , субъе кты Российской Федерации и муниципальные обра зования , с одной стороны , и органы , осущест вляющие государственную регистрацию п ра в на недвижимое имущество и сделок с ним , - с другой (ст . 1 ФЗ ). В соответствии с п . 1 статьи 6 Федерального закона права на недвижимое имущество , возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона , признаются юридически действительным и при отсутствии их государственной регистраци и , введенной настоящим Федеральным законом . Го сударственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Проведенная госу дарственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имуще ство удостов еряется свидетельством о государственной регистр ации прав . Проведенная государственная регистраци я договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе , выражающем содержание сделки (п. 1 ст . 14 ФЗ ). 1.4 Договоры Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении , изменении или прекращении гражданских прав и обязанн остей . К договорам применяются правила о д ву - и многосторонних сделках , пред усмотрен ные главой 9 настоящего Кодекса (п . 1, 2 ст . 240 ГК РФ ). Договор – это наиболее распространенный вид сделок . Сделками признаются действия граждан и юридических лиц , направленные на установление , изменение или прекращение граждан ских прав и обязанно стей (ст . 153 ГК Р Ф ). Сделками являются действия , направленные на достижение определенного правового результата . Как и любая сделка , договор представляет собой волевой акт . Этот акт имеет право вое значение в случае , если воля будет выражена каким-либо спо с обом . Этим способом является волеизъявление двух или более лиц , выражающее их общую волю . Общ ая воля закрепляется в договоре , который д олжен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия . Статья 421 ГК РФ закрепляет правила , обес печивающие свободу дог овора . «Граждане и юридические лица свободны в заключении д оговора . Понуждение к заключению договора не допускается , за исключением тех случаев , когда обязанность заключить договор предусмотрен а настоящим Кодексом , законом , или добровольно принятым обязат е льством» (п . 1 ст . 421 ГК РФ ). Свобода договора предусматривает : с вободу выбора партнера при заключении договор а ; выбор вида договора ; свободу усмотрения сторон при определении условий договора (п . 2, 3, 4 ст . 421 ГК РФ ). Содержание договора составляют усл ови я , по которым достигнуто соглашение сторон . По своему юридическому значению все услови я подразделяются на существенные , обычные и случайные . Круг существенных условий , необходим ых для договора , зависит от особенностей , выражающих природу договора . Для т ог о чтобы договор считался заключенным , необход имо согласовать все существенные условия. В соответствии с п . 1 ст . 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме , предусмотренной для совершения сделок , если законом для договоров данного вида не устано влена определенная форма . Если ст ороны договорились заключить договор в опреде ленной форме , он считается заключенным после придания ему условленной формы , хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договоры различаются в зависим ости от их юридической направленности. Основной договор непосредственно порождает права и обязанности сторон , связанные с передачей имущества , выполнением работ и т.п . (ст . 420 ГК РФ ). Предварительный договор – это соглашение сторон о заключении основного договора в будущем (ст . 429 ГК РФ ). Договором в пользу третьего лица приз нается договор , в котором стороны установили , что должник обязан произвести исполнение не кредитору , а указанному или не указа нному в договоре третьему лицу , имеющему п раво требовать от должника исполнения о бязательства (ст . 430 ГК РФ ). В соответствии с п . 1, 2, ст . 423 ГК РФ договор , по которому сторона должна получит ь плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей , является возмездным . Безвозмездным признае тся договор , по которому одна сторона обязуется предо ставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного пр едоставления ; так , договор купли-продажи , мены – это возмездный договор , договор дарения – безвозмездный договор . Больши н ст во договоров носят возмездный характер. ГЛАВА 2. УДОС ТОВЕРЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ 2.1 Удостоверен ие договора о предоставлении земельного участ ка для строит ельства жилого дом а Для строительств а жилого дома (индивидуальной застройки ) гражд анам отводятся земельные участки в порядке и на условиях , установленных действующим за конодательством . Согласно ст . 56 Основ законодательс тва РФ о нотариате до говор о возв едении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту отвода земельного участка . Сторонами договора в данном случае яв ляются орган коммунального хозяйства местной исполнительной власти и гражданин или коллект ив индивидуальных застройщиков . В договоре должно быть указано место нахождения зем ельного участка , его длина по фасаду , задн ей , правой и левой меже в погонных мет рах , общая площадь в квадратных метрах , ог оворено , какой именно дом будет строиться – каменный, деревянный , смешанный. Также как и при удостоверении других сделок , в данном случае нотариус обязан сделать не обходимые проверки и убедитьс я в том , что в данной местности разреш ен отвод участков под индивидуальное жилищное строительство . Это необходимо , поскольку в отдельных городах и местностях предостав ление земельных участков гражданам для индиви дуального жилищного строительства может быть запрещено или ограничено в законодательном по рядке . Кроме того , нотариус обязан разъяснить гражданину (коллективу индивидуальных застройщиков ) правила постройки и содержания жилого помещения. Иногда возникает необходимость изменить условия уже удостоверенного нотариального догово ра о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома (например , к участ ию в строительстве привлекаются другие лица ). В таком случае можно составить отде льное соглашение об изменении условий договор а , которое приобщается ко всем экземплярам первоначального договора , либо сделать надпись об изменении условий на всех экземплярах п ервоначального договора . Разумеется , соглашение должно быть подписано сторонами договора и нотариально удостоверено. Если договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома не обходимо расторгнуть , то при взаимном согласи и сторон нот ариус делает отметку о расторжении договора на экземпляре , который находится в нотариальной конторе , и в р еестровой книге для регистрации нотариальных действий . Такая отметка может быть сделана на основании решения органов местной испол нительной власти , п р инятого по зая влению гражданина – индивидуального застройщика . При этом явка сторон в нотариальную контору по поводу расторжения договора не обязательна. 2.2 Сделки с недви жимостью О тчу ждение жилого дома (части жилого дома ) или квартиры , принадлежащей лицу на основании права собственности , дачи , садового дома , га ража , земельного участка и других объектов недвижимости возможно в различных правовых формах : купля-продажа , мена , дарение, п ередача за выплату ренты или пожизненное содержание с иждивением. В соответствии со ст . 7 федерального за кона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» о бязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи , м ены и дарения сохраняется до введения в действие федерального зако на о регистрации прав на недвижимое имуще ство и сделок с ним . В настоящее время такой закон принят . Согласно п . 1 ст . 33 у казанного федерального закона «О государственной регистрации прав н а недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ он вступает в действие по истечении шести месяцев после его официального опублико вания , т.е . 28.01.98. После наступления этого срока вступили в силу статьи 550, 560 и 574 ГК РФ , не предусматривающ и е обязательного но тариального удостоверения сделок с недвижимостью Таким образом , до 28.01.98 сделки с недвижим остью : - должны быть совершены в письменной форме ; - должны быть нотариально удостоверены ; - подлежат государственной регистрации. После 28.01.98 дог оворы купли-продажи , мены и дарения (но не договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением – ст . 584 ГК РФ ): - должны быть совершены в письменной форме ; - подлежат государ ственной регистрации в соответствии с федерал ьным законом «О государств енной регистрац ии прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ. Особое внимание следует обратить на тот факт , что данны й федеральный закон применяется к правоотноше ниям , возникшим после введения его в дейст вие . По правоотношениям , возн икшим до введения закона в действие , он применяется к тем правам и обязательствам , которые возникнут после введения его в действие. 2.3 Сд елки с недвижимостью , находящейся в общей собственности супругов. Договор о тчуждения недви жимого имущества , приобретенно го после регистрации брака и являющегося общей собственностью супругов , может быть зар егистрирован органами юстиции лишь при соглас ии другого супруга на отчуждение дома , при чем согласие на сделку должно быть выраже но в письме н ной форме. Если супруг продавца не дает согласия на продажу недвижимости , то продавец впра ве требовать выдела своей доли из общего имущества с тем , чтобы в дальнейшем с амостоятельно распорядиться ей . При отсутствии спора о разделе недвиж имого имущества су пруги обращаются к нотариусу и получают свидетельства о праве собственности на долю в общем , имуществе . Такое свидетельство является правоустанавливающим документом и позволяет самостоятельно отчужд ать свою долю в общем имуществе . Отчуждени е возможно при с облюдении преимущес твенного права покупки других участников обще й собственности . При наличии спора о разде ле имущества между супругами вопрос об эт ом решается в судебном порядке по иску заинтересованной стороны . 2.4 Купля-продаж а части недви жимого имущества. Прил ожение № 1 «Договор купли-продажи части недвижи мого имущества» Любое имущество , в том числе и нед вижимое , может находиться в собственности дву х и более лиц . Такое имущество принадлежит каждому из этих лиц на праве обще й собственности. В соответствии со ст . 250 ГК РФ при продаже (а также мене ) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право п окупки продаваемой доли по цене , за котору ю она продается , и на прочих равн ы х условиях. Продавец доли обязан известить в пись менной форме остальных участников долевой соб ственности о намерении продать свою долю постороннему лице с указанием цены и друг их условий , на которых продает ее , если остальные участники долевой собственнос ти откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения , продавец вправе продать св ою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущ ественного права покупки любой д ругой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суд ебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки д оли не допускается . В ходе продажи продав ец может изменить объяв ленную цену и другие условия продажи . В случае если данные изменения увеличивают возможности други х лиц как покупателей (уменьшается цена , п редоставляется или увеличивается рассрочка и т.д .), участники общей собственности извещаются в указанном выше поря д ке. Вышеуказанные правила об обязательном изв ещении других участников общей собственности об отчуждении своей доли не применяются в случае дарения доли в общем имуществе и передаче за выплату ренты . Не применя ется преимущественное право при завещании и зал оге доли. В договоре об от отчуждении доли в недвижимом имуществе указываются идеальные (арифметические ) доли (1/2, д и т.д .). конкретные части недвижимого имущества (комнаты и т.п .) указываются в том случае , если они совпад ают с идеальными. Арифметические доли исчисляются из размера общей площади или стоимости объекта недвижимости . При отчуждении жилого дома или квартиры можно исчислить доли из разм ера общей или жилой площади . В любом с лучае в договоре необходимо указать способ исчисления отчуждаемой доли. Что касается реальных частей объекта недвижимости (комнат , частей или этажей в жилом доме ), то на практике они могут н е совпадать с идеальными долями . В этом случае владение и пользование конкретными частями объекта недвижимости осуществляется по соглашен ию всех ее участников , а пр и недостижении согласия – в порядке , уста навливаемом судом. 2.5 Сделки с жилыми домами Совершить отчуждение жилого дома вправе только его собственник , что должно подтве рждаться правоустанавливающим док ументом. Правоустанавливающим документом на жилой дом могут являться : нотариально удостоверенный договор купли-продажи (мены , дарения ) жилого дома , по которому лицо приобретает право с обственности на дом (договоры , относящиеся к периоду 1931-1936 гг ., могл и быть засвидетельст вованы коммунальным органом ); договор о раздел е жилого дома , нотариально удостоверенный дог овор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве лично й собственности (в РСФСР с 07.12.82 – договор о возведении и ндивидуального жилого дома на праве личной собственности ); дого вор о праве застройки , нотариально удостовере нный договор о предоставлении жилищно-строительно му кооперативу индивидуальных застройщиков земел ьного участка для строительства жилого дома , акт о демуниципализации дома , сви детельство о праве на наследство , копия ре шения товарищеского суда о разделе дома м ежду супругами. Любой из вышеперечисленных правоустанавливаю щих документов должен иметь отметку о рег истрации его в бюро технической инвентаризаци и. При отчуждении жилого дома его инвент аризационная стоимость определяется органами тех нической инвентаризации , а в местностях , где инвентаризация указанными органами не проведен а , - органами местного самоуправления или страх овыми организациями. Поэтому к роме правоустанавливающего д окумента нотариусу должна быть представлена с права БТИ или иного органа об инвентариза ционной стоимости жилого дома. Различные хозяйственные и бытовые построй ки и сооружения (гараж , сарай , погреб , колод ец и т.д .), являются служе бными строения ми и при отчуждении дома составляют с ним единое целое . Поэтому , если в догово ре не указано иное , они вместе с домом переходят к новому собственнику. 2.6 Удостоверен ие договора купли-продажи жилого дома с ус ловием пожизненного содержания продавца . Приложение № 2 «Договор купли-продажи жил ого дома с условием пожизненного содержание» Такой договор удостоверяется по общим правилам удостоверения договоров купли-продажи жилых домов (частей до мов ). Особенность этого договора в том , что взамен денежн ого эквивалента покупатель обязуется предоставит ь продавцу до конца его жизни материально е обеспечение в натуре . Следовательно , в т ексте договора следует подробно изложить все обязанности покупателя, вытекающие из в заимных расчетов сторон , связанных с передаче й дома . Как правило , в таких случаях по купатель дома обязуется предоставить продавцу пожизненное обеспечение в виде жилья , ухода и необходимой помощи . Во избежание недора зумений в договоре необх о димо ого ворить , что продавец имеет право проживать во всем отчуждаемом доме или в выделен ной ему в пожизненное пользование конкретной части дома , комнате либо в предоставленно м жилье в ином доме , обязательно указать при этом мест нахождения дома . Не мен ее важно определить реальные денежные затраты на все виды материального обеспе чения ежемесячно . В частности расходы на п итание , одежду , обувь и т . т .; указать ус ловия , на которых будет предоставляться уход необходимая помощь. Удостоверяя договор , нотариус обя зан проверить , является ли продавец дома нетр удоспособным (по возрасту или состоянию здоро вья ), о чем делается отметка в тексте д оговора . Отчуждение дома при жизни продавца не допускается. 2.7 Уд остоверение договора дарения имущества Прил ож ение№ 3 «Договор дарения» Суть договора д арения заключается в безвозмездной передаче с обственность имущества одним лицом другому . С огласно ст . 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель ) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому ) вещь в собственность либо имуще ственное право (требование ) к себе или к третьему лицу , либо освобождает или обязует ся освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом . Договор не считается дарением при н а ли чии встречной передачи вещи или права , либ о встречного обязательства . В таком случае сделка считается притворной , поскольку совершае тся с целью прикрыть другую сделку и признается ничтожной. Дарение основано на взаимном соглашении , так как предполаг ает с огласие одаряемого принять предъявле нное ему имущественное право . Тем самым он о отличается от прощения долга , которое от носится к сделкам односторонним . Ничтожным пр изнается договор , который предусматривает передач у дара одаряемому после смерти дарителя, ибо в таких случаях применяются правила гражданского законодательства о нас ледовании . Сторонами договора являются даритель и одаряемый : первый добровольно лишает себя о пределенного имущества , а второй – приобретает на него права . Предметом договора дарени я могут быть вещи – движимые и не движимые , а также различные имущественны е права , которыми даритель вправе распоряжать ся . Вещи , изъятые из оборота , не могут быть предметом договора дарения . Вещи на в ладение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию ), могут быть п редметом договора , если одаряемый получит так ое разрешение . Нельзя забывать , что дарение не допуск ается : 1) от имени малолетних и граждан , приз нанных недееспособными , а также их законными представителями ; 2) работникам лечебных , во спитательных учреждений , учреждений социальной защиты и других социальных учреждений гражданами , находящи мися в них на лечении , содержании или воспитании , супругами и родственниками этих г раждан ; 3) государственным служащим и служащим ор ганов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связ и с исполнением ими служебных обязанностей ; 4) в отношениях между коммерческими орган изациями. Исключение из данного правила составляют подарки , стоимость которых не превышает п яти установленных за коном минимальных раз меров оплаты труда. Юридические лица , которым вещь принадлежи т на правах хозяйственного ведения или оп еративного управления , вправе подарить ее с согласия собственника , если законом не пред усмотрено иное . Дарение имущества , находящегос я в общей совместной собственности , во зможно по согласию всех участников совместной собственности. 2.8 Удостоверен ие договора займа Приложение № 4 «Удостоверен ие договора займа» По договору зай ма одна сторона (займодавец ) пере дает в собственность другой стороне (заемщику ) день ги или другие вещи , определенные родовыми признаками , а заемщик обязуется возвратить за ймодавцу такую же сумму денег (сумму займа ) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключением с момента передачи денег или других вещей (ст . 807 ГК РФ ). Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения этого ви да договора . Однако по желанию сторон дого вор займа может быть оформлен нотариально. Практика свидетельствует , что договор ы займа довольно часто удостоверяются в н отариальных конторах. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме , если его сумма превышает не менее чем в де сять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда , а в случае , когда займодавцем является юридическое лицо , - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может б ыть предъявлена расписка заемщика или иной документ , удостоверяющие передачу ему займодавц ем определен ной денежной суммы или оп ределенного количества вещей. Договор займа относится к числу так называемых реальных сделок , т.е . для возникн овения прав и обязанностей необходима передач а денег или вещей . Поэтому , если к моме нту удостоверения договора передача н е состоялась , нотариус не вправе удостоверять данный договор , поскольку займа фактически не . В договоре займа : заемщик расписывается , указывая в договоре полученную денежную су мму или иной объект договора (например : « Восемьсот тысяч рублей получил . Серге ев Виктор Петрович – подпись» ). Займодавец после фамилии , имени , отчества , ставит тольк о свою подпись . Сложившийся в нотариальной практике порядок подписания договора займа делает его бесспорным долговым документом. 2.9 Договор об ипотеке О порядке заключения договора об ипот еке в ст . 8 Закона говорится , что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федер ации о заключении договоров , а также полож ений Федерального закона «Об ипотеке». Столь краткая информация о заключении договора означает следующее . Во-первых . Ипотека как разновидность залога может быть офор млена только путем договора . Во-вторых . К и потеке применяются правила о двух - и много сторонних сделках , предусмотренных главой 9 ГК РФ (п . 2 ст . 420 ГК ). В-третьих . К ипотек е , возникшей из договора , применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельны х видах договоров , содержащимися в пе р вой и второй части ГК РФ (п . 3 с т . 420 ГК РФ ). В-четвертых . Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ , к нему применяются нормы Закона «об ипотеке». В текст договора об ипотеке включаютс я разделы о предмете ипотеки , его оценке , существе , разме ре и сроках исполнени я обязательства , обеспечиваемого ипотекой . При этом предмет ипотеки определяется в догово ре указанием его наименования , места нахожден ия . Здесь же приводится описание имущества , ставшего предметом ипотеки , достаточное для идентификаци и этого имущества. В договоре об ипотеке должно быть указано право , в силу которого имущество , являющееся предметом ипотеки , принадлежит зало годателю , и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество , з арегистрировавшего это пр аво залогодателя . Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды , арендованное имущес тво должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно с амо являлось предметом ипотеки , одновременно следует указать срок аренды. пункт 2 статьи 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости )» Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством Российской Фе дерации по соглашению залогодателя с залогоде ржателем и указывается в договоре в денеж ном выражении . Если предметом ипотеки вы ступает земельный участок , то при его оцен ке необходимо соблюдать требования ст . 67 Закона «Об ипотеке». При ипотеке государственного и муниципаль ного имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями , у становленными Законом , или в определенном Законом поряд ке . Стороны договора об ипотеке вправе пор учить оценку предмета ипотеки независимой про фессиональной организации пункт 3 статьи 9 Закона « Об ипотеке» Обязательство , обеспечиваемое ипотекой , должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы , основания возникно вения и срока исполнения . В тех случаях , когда это обязательство основано на каком-л ибо договоре , должны быть указаны стороны этого договора , дата и место его заключен ия . Если су м ма обеспечиваемого ипо текой обязательства подлежит определению в бу дущем , в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые усл овия ее определения . Когда обеспечиваемое ипо текой обязательство подлежит исполнению по ча стям , в договоре о б ипотеке долж ны быть указаны сроки (периодичность ) соответс твующих платежей и их размеры либо услови я , позволяющие определить эти размеры (пункты 4, 5 ст . 9 Закона ). В том случае , если права залогодержате ля удостоверяются закладной , то данное обстоя тельст во следует оговорить в тексте д оговора ипотеки в обязательном порядке что вытекает из п . 6 ст . 9 Закона. Согласно пунктам 1 и 2 ст . 10 Закона догово р об ипотеке подлежит нотариальному удостовер ению и обязательной государственной регистрации . Причем нотариа льно удостоверен и зар егистрирован в качестве договора об ипотеке может быть только договор , содержащий все обязательные для договора об ипотеке дан ные . Несоблюдение правил о нотариальном удост оверении и государственной регистрации договора об потеке вле ч ет его недейст вительность . Такой договор считается ничтожным во всех случаях. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п . 2 ст . 10 Закона ). В п . 3 ст . 10 Закона говорится , что при включении согла шения об ипотеке в кредитный или иной договор , содержащий обес печиваемое ипотекой обязательство , в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования , ус тановленные для договора об ипотеке . Что п одразумевается по д словосочетанием «вкл ючение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор» ? Постараюсь поясн ить на примере . Допустим , стороны составили основной договор займа денежных средств . За тем займодавец и заемщик решили , что заем следует «подкрепить» ипотекой , т.е . зал огом определенной недвижимости . В подтверждение безусловного факта возврата займа заемщик намеревается заложить свою недвижимость , например двухэтажное помещение (офис ). В этом с л учае стороны , как правило , состав ляют так называемое дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему договору займа . Вот это приложение , именуемое на практике чаще всег о как дополнительное соглашение , также подлеж ит нота р иальному удостоверению и государственной регистрации . В противном случае оно ничтожно. Если в договоре об ипотеке указано , что права залогодержателя в соответствии с о ст . 13 Закона удостоверяются закладной , то вместе с договором нотариусу представляется з а кладная . Нотариус согласно части второй п . 3 ст . 14 Закона делает на закладной от метку о времени и месте нотариального удо стоверения договора об ипотеке , нумерует и скрепляет печатью листы закладной (п . 4 ст . 10 Закона ). Право залога (возникновение права за лога по договору об ипотеке ) на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке , а если обязательство , обеспечиваемое ипотекой , возникло позднее , - с момента возникновения этого обязательства. Имущество , заложенное по договору об ипотеке , считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (ст . 11 Закона ). При заключении договора об ипотеке за логодатель обязан в письменной форме предупре дит залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистраци и договора правах третьих лиц на предмет ип отеки (правах залога , пожизненного пользования , аренды , сервитутах и других ). Неисполнение э той обязанности дает залогодержателю право тр ебовать досрочного исполнения обеспеченного ипот екой обязательства либо изм е нения условий договора об ипотеке (ст . 12 Закона ). 2.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением Прил ожение № 5 «Договор ренты» Рента – одно из существенных новшест в современного российского законодательства . С экономическо й точки зрения , рента предс тавляет собой вид регулярного дохода , не т ребующий от получателя осуществления трудовой , предпринимательской или иной деятельности , а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имущества. Институт рент ы мало изучен . В ГК 1964 г . только две статьи – 253 и 254, были посвящены близкому к ренте вопросу – купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания . Однако статьи эти предусматривали больше огра ничений , нежели управомочивающих норм о рентн ых отношениях . Ограничение по предмету заключалось в том , что рентные (квази-рент ные ) отношения могли устанавливаться только п о поводу жилого дома или его части . Су бъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только лицами нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровь я . А по существу правоотношений главное ог раничение состояло в том , что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли п олучать только содержание (обеспечение ) в нату ре – жилище , питание , уход и т.п ., но не деньги . В наст о ящее время для граждан все указанные ограничения снят ы , и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п . 1 ст . 589, ст . 596). В соответствии со ст . 583 ГК РФ сторонами договора ренты являются получатель ренты , перед ающий и мущество в собственность другой стороне , и плательщик ренты , который со своей стороны обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами , либо путем предоставле ния средств на содержание получателя . При этом в законе различаются два о с новных вида ренты : постоянная рента , п ериод времени выплаты , которой заранее никак не ограничен , и пожизненная рента , выплач иваемая в пределах срока жизни получателя ренты . Разновидностью пожизненной ренты являетс я пожизненное содержание гражданина с ижди в ением. Характерная особенность ренты заключается в том , что имущество , передаваемое под в ыплату ренты , сразу переходит в собственность плательщика ренты , который , по общему пра вилу , вправе его отчуждать немедленно после получения , за исключением специально огов оренных в законе или договоре случаев . Пол учатель же ренты взамен передаваемых под выплату ренты , в настоящее время никак не ограничен , и предметом ренты могут быть практически любые вещи , принадлежащие гражда нам или некоммерческим организациям , отно с ящиеся как к движимому имуществу , так и к недвижимости . Исключение составляют л ишь вещи , изъятые из свободного имущественног о оборота или ограниченные в таком оборот е (оружие , наркотические вещества и т.п .). Состав возможных плательщиков ренты в законе ник ак не ограничен ; ими могу т быть любые юридические лица и граждане . Что же касается получателей ренты , то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях – н екоммерческие организации. Договор ренты подлежит обязательному нота риал ьному удостоверению . Удостоверительная на дпись нотариуса может совершаться только на документах , отвечающих требованиям письменной сделки (ст . 160 и 163), то во всех случаях д оговор ренты , независимо от его разновидности , состава участников и т . п ., долже н заключаться сторонами в письменной фор ме . Требование об обязательном нотариальном у достоверении ренты очень и очень важно , по тому что такие договоры обычно заключаются людьми , требующими особой социальной защиты (пенсионерами , инвалидами ). Нотариус перед тем , как удостоверить сделку , должен п роверить чистоту намерений плательщика ренты , объяснить последствия заключения этого договора . Таким образом , можно предотвратить судебные разбирательства. На практике при оформлении и удостове рении договоров ренты нот ариусы , не им ея иногда под рукой апробированной специально й формы договора ренты , используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров : купли-пр одажи – для ренты , при которой имущество передается бесплатно (п . 2 ст . 585). Представляется , что даже хорошо п одготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения , имеющиеся у нотариусов , должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью. Рентные отношения как при платной , так и при бесплатной передаче имущес тва плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за определен ную , заведомо ограниченную в размере денежную плату – гл . 30 ГК РФ ) или дарения (п ри котором вообще не предусматривается оплата в денежной или иной форме – гл . 32). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества. В зависимости от того , передается ли под выплату ренты имущество за плату или бесплатно , могут изменяться не то лько правила о передаче и (или ) оплате этого имущества , но также в некоторых случ аях и правовые последствия передачи рентного имущества . Так , вопрос о платной либо бесплатной передаче рентного имущества имеет существенное значение для опр е деления размера выкупной цены постоянной ренты , е сли в договоре она не установлена (п . 2 и 3 ст . 594). Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении необходимо осущес твлять с большой осторожностью . Во-первых , они могут применяться не цел иком к р ентным отношениям , а лишь к отношениям по передаче и (или ) оплате имущества (имеется в виду единовременная оплата при передач е имущества , а не осуществление рентных пл атежей , на которые правила о купле-продаже не распространяются ). И , во-вторых , д а леко не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты. Договор ренты не связанный с передаче й недвижимости , считается заключенным с момен та его нотариального удостоверения (п . 1 ст . 425, п . 1 ст . 434, ст . 584), а договор ренты , осн ованный на отчуждении недвижимости , - с момента его государственной регистрации (п . 3 ст . 433 и ст . 584). Пожизненное содержание с иждивением . Сове тское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержа ния . Подобна я норма была введена лишь в 1964 г . В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г . (ст . 253 и 254) названный договор получил квалиф икацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания , хотя в действительност и представлял собой самостоятельный вид дого в ора . Эти договорные отношения сущ ественным образом отличались от обычной купли -продажи . Отчуждение касалось только одного об ъекта личной собственности – жилого дома . Условие о цене в общепринятом смысле з десь вообще не фигурировало , а выражалось в обязанн о сти пожизненного материальн ого обеспечения отчуждателя со стороны приобр етателя жилого дома . Условие о сроке догов ора также носило своеобразный характер , связа нный с условием пожизненного содержания . К тому же названный договор выполнял функции материальн о й и социальной помощи дееспособным гражданам – престарелым и инвалидам . Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо , нетрудоспособное либо по возрасту (мужчи на – 60 лет , женщина – 55 лет ), либо по состоянию здоровья (инв а лид первой , второй или третьей групп ). Считалось , что трудоспособный гражданин – собственник жило го дома не может претендовать на пожизнен ное содержание , иначе договор купли-продажи жи лого дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того , если отчуждатель (продавец ) восстанавливал по лностью трудоспособность , то договор считался прекращенным независимо от требования покупателя. Ныне , в изменившихся социально-экономических условиях , с переходом к новой правовой системе договор по жизненного содержания с иждивением получил дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику. Определено правильное место данному догов ору в системе обязательственных правоотношений гражданского законодательства – он рассматрив ается как о собая разновидность нового гражданско-правового института – ренты . Предметом договора является не только жилой дом , но и любая другая недвижимость , т.е . кварти ра , дача , земельный участок и др ., принадлеж ащая собственнику – получателю ренты и п ередаваемая и м в собственность плат ельщику ренты . При этом получатель ренты м ожет передать свое недвижимое имущество как за плату , по правилам купли-продажи , так и бесплатно , по правилам дарения . Получателе м ренты может быть любой дееспособный гра жданин , желающий перед а ть свое нед вижимое имущество тому лицу , кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением , или указанное им третье лицо . Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости , но и тех лиц , в отношении которых он считает с ебя обязанным их материально поддерживать . Им и могут быть члены его семьи , родственники или просто близкие ему люди . По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть то лько гражданин . Ю ридическое лицо не мо жет быть субъектом пожизненного содержания , в отличие , например , от правила ст . 589, где получателями постоянной ренты значатся и н екоммерческие организации . Состав плательщиков ре нты законом не ограничен . Ими могут быть как физически е , так и юридическ ие лица , в том числе страховые и други е коммерческие организации , а также государст венные (муниципальные ) организации , занятые в с фере социального обслуживания населения. Договор пожизненного содержания с иждивен ием является договором конс енсуальным . По длежит нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его государственной регистрации. При удостоверении договора ренты и по жизненного содержания с иждивением нотариусу гражданами предоставляются следующие документы : Паспорта и ли другие документы их заменяющие ; справка бюро технической инвента ризации на сделку ; правоустанавливающий документ на недвижимость , т.е . документ , подтверждающий право собственности получателя ренты на конкретное имущество ; выписка из Поземельной книги , в ыданная Комитетом по земельн ым ресурсам и землеустройству (для квартир не требуется ); также предоставляется согласие сособственника в случае , если передаваемое имущество является совместной собственностью ; спр авка ЖЭУ о прописке ; и справка госналогинс пекц и и об отсутствии задолженности по налогу на имущество , полученное в да р или по наследству . Размеры государственной пошлины , взимаемые за удостоверение ренты и пожизненного соде ржания на иждивении составляют : Детям , в том числе усыновленным , супру гу , родит елям , родным братьям и сестра м – 0,5% от суммы договора , но не менее 50 % от минимального размера оплаты труда ; д ругим лицам – от суммы договора , но н е менее однократного размера минимального раз мера оплаты труда (ст . 4, пп . 4.1, 4.23, 4.25 Закона РФ «О г осударственной пошлине» 09.12.91); от уплаты госпошлины освобождаются Герои Советско го Союза , Герои РФ , полные кавалеры ордена Славы , участники и инвалиды Великой Отече ственной войны и др . лица (ст . 5, п .1 Закон а РФ «О государственной пошлине» 09.12.91); з а составления проекта договора 1% от су ммы , на которую заключается сделка , но не менее 50% от мрот ; также за выполнение т ехнической работы по изготовлению документов – 2% от мрот за страницу. 2.11 Обеспечение пр авом ерности и законности сделок с недвижимостью Служба регистра ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии становления , поэтому до сих пор указанные выше сдел ки с недвижимостью совершаются нотариусами . П ричем действия нотар иуса не ограничиваютс я удостоверением личности и проверкой дееспос обности граждан , совершающих правовое действие . Он также участвует в подготовительной стад ии договора , когда стороны еще не пришли к соглашению , разъясняя им смысл и вс е возможные правовые п оследствия дого вора отчуждения недвижимости . Кроме того , нота риус осуществляет контроль за недопущением за ключения договора , противоречащего закону , а т акже предупреждает злоупотребления доверием свед ущего лица по отношению к несведущему , с тем чтобы юрид и ческая неосведомле нность не могла быть использована им во вред . Нотариус вместе с тем в соответст вии со ст . 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет полную имуще ственную ответственность за законность совершени я сделки . Все перечисл енные функции согласно ГК РФ (ст . ст . 131,164) возлагаются на государстве нные органы , регистрирующие недвижимость сделки с ней . Так , ст . 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " предусматривает , чт о учреждением юстиции по госуд арственной регистрации прав на недвижимое иму щество и сделок с ним проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию док ументов и проверяется законность совершенной сделки , а также устанавливается отсутствие пр отиво р ечий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объек т недвижимого имущества и др . Государство все бремя ответственности за законность сделк и берет на себя . Однако всем известно , что в случае ошибки с государства гораздо труднее взыска т ь причиненный ущер б , нежели с частнопрактикующего нотариуса , чья деятельность застрахована . В нашей стране немало людей с низкой правовой культурой , а устранение нотариуса от удостоверения сд елок с недвижимостью приведет к увеличению и без того тревожащег о уровня криминальности в данной сфере . От такого п оложения пострадают только граждане , что внес ет в наше нелегкое экономическое положение излишнюю сумятицу в обществе и приведет в конечном счете к тому , что все-таки рано или поздно придется отказаться от д анных норм . В качестве еще одного негативного посл едствия замены обязательного нотариального удост оверения сделок государственной регистрации можн о назвать и необходимость создания специально й службы , обеспечивающей проведение правовой экспертизы и провер ки законности сделки , что потребует , помимо высокого уровня юриди ческой и профессиональной подготовки персонала , дополнительных расходов из федерального бюджет а . Кроме того , вызывают озабоченность сроки проведения государственной регистрации прав на недви жимое имущество - до 1 месяца со дня подачи заявления и документов на г осударственную регистрацию . Не вызывает сомнений то , что месячный срок будет выдержан до конца , а это негативно скажется на самих гражданах , увеличивая их моральные и материальные поте р и . Горький опыт этого уже имеется . Так , для того чтобы зарегистрировать нотариально удостоверенный догово р на отчуждение недвижимости в Московской областной регистрационной палате , администрации Московской области необходимо затратить три недели (например, регистрация сделки с недвижимостью в Комитете муниципального жилья правительства г . Москвы происходит в день подачи документов ). Сторонники совершения сделок с недвижимос тью в простой письменной форме придерживаются мнения , что этим они оградят граждан о т лишних расходов на нотариальное офо рмление сделок . Это представление является ош ибочным , поскольку не так все просто , как кажется на первый взгляд . Так , на предварительной стадии заключения договора , чтобы исключить нежелательные посл едствия , стороны вы нуждены будут обратитьс я к услугам адвокатов для составления юри дически грамотного договора . Стоимость услуг составляет до 5% от суммы договора с каждой стороны . При этом адвокат не несет им ущественной ответственности за невыполнение усло вий сделки , поэто м у сторонам также придется застраховать саму сделку и опла тить страховку , составляющую 10% от суммы догово ра . Таким образом получается примерно 15% от суммы сделки . Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки , т.е . в 10 раз меньше . Пр и чем эта ставка , а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством . Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяю т самостоятельно , и государство не в состо янии воздействовать на механизм ценообразования их услуг . Так , пос л е повышения с 1 января 1997 г . Федеральным законом "О т арифах страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации , Фонд социального страхова ния Российской Федерации , Государственный фонд занятости населения Российской Федерации и в фонды обязательног о медицинского страхования на 1997 год " (отдельные положения р яда статей этого Закона были признаны нек онституционными ) размера взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации до 28% от дохода д ля адвокатов , предпринимателей и нотариусов п редприниматели и а д вокаты подняли цены на свои услуги . Нотариусы этого сдела ть не могут ввиду того , что размер тар ифов определяется не соглашением , а государст вом в Законе о государственной пошлине . Положение о том , что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обр атиться в нотариальную контору за удос товерением сделки , для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма , вряд ли имеет под собой достаточно содержател ьную основу . Русский менталитет срабатывает т аким образом , что когда идет речь о пр ав о вых процедурах , рассматриваемых как ненужные формальности , если к тому же их соблюдение связано с затратами , то и х следует отбросить при первой возможности . Но это в конечном счете оборачивается против самих граждан . ГК РФ , исключив нотариальное удостовер ение сделок с недвижимостью , разрешает также и продажу недвижимости по доверенности , никем не удостоверенной , поскольку ст . 185 Г К РФ предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок , требующи х нотариальной формы . Излишне гово р ить , что это еще более усугубляет положени е договаривающихся сторон . Кроме того , введение таких положений в ГК РФ повлекло утрату единства в рег улировании соответствующих вопросов в действующе м российском законодательстве . В результате в одних случаях нот ариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательств ом отменено , в других - предусмотрено . Так , н апример , в отношении договоров о залоге не движимого имущества и договоров ренты (ст . ст . 339 и 584 ГК РФ ) предусмотрено обязательное нотариаль н ое удостоверение , а также установлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждении другим супругом недвижимого имущест ва , нажитого ими в период брака и явля ющегося их совместной собственностью (ст . ст . 35 и 41 Семе й ного кодекса РФ ). Считаю необходимым отметить опыт зарубежн ых стран в области сделок с недвижимостью . Так , в странах Западной и Центральной Европы (например , в Испании , Франции , Голланд ии , Германии , Австрии , Италии ), а также в Латинской Америке сделки с н едвижимость ю осуществляются очень суровой и надежной регистрационной системой , управляемой государствен ными органами . Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае , когда такие договоры заключены при посредстве н о тариуса или судьи . Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами . В странах континентальной Европы , где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы , количество судебных споров значит ельно ниже числа дел , возникающих при англосаксонск ой системе права , при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты , а нотариус лишь заверяет подп иси (5% против примерно 25). Поэтому вряд ли явл яется целесообразным то , что ро с сий ское законодательство , поручив нотариусам удостов ерение сделок , относящихся к собственности на недвижимость , как договор об ипотеке (ч . 2 ст . 339 ГК РФ ), исключило обязательное нотариал ьное удостоверение договора перехода права со бственности на недвижи м ость . 2.12 Нарушения допускаемые нотариусами при удостоверении сд елок Обобщив работу нотариусов Московская го родская нотариальная палата выявила наиболее характерные нарушения , допускаемые нотариусами пр и совершении нотариальн ых действий и ведении делопроизводства. 1. При удостоверении договоров отчуждения имущества отмечены следующие недоче ты. В договорах мены в качестве стороны в договоре включались лица , не имеющие права собственности на обмениваемое имущество. Оформляя д оговоры ренты (пожизненног о содержания с иждивением ), нотариусы не р азъясняли порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения (продажа , мена ) имущества , переданного ему в обеспечение пожизненного содержания (требования ст . ст . 586, 604 ГК РФ ). В на рушение требований ст . 250 ГК РФ нотариусами при удостоверении договоров купли-продажи и мены долей квартиры не истребуется отказ сособственника от преимуществе нного права покупки доли квартиры или соо тветственно отказ от преимущественного права мены доли квартиры. Слабо практикуется в этих случаях (в интересах сторон ) такой вид нотариального действия , как передача заявления сособственнику с предложением в течение месячного срока выразить свое пожелание воспользоваться преи мущественным правом покупки или м ены доли (долей ) квартиры , предусмотренным ст . 250 ГК РФ . Не поступление ответа в указанный срок расценивается как нежелание сособственник а использовать предоставленное ему право и является основанием для удостоверения договора с другим лицом , о чем сообщ а ется сособственнику. В договорах отчуждения доли квартиры зачастую нотариусы не возвращают подлинники правоустанавливающих документов с соответствующей отметкой на них об отчуждении доли и оставляют их в своих нарядах. Договоры отчуждения принадлежащих п о праву собственности долей квартиры отдельны ми нотариусами совершались на основании справ ок БТИ , в которых данные о совладельцах и принадлежащих им долях отсутствовали. Оформляя договоры определения долей , нот ариусы наряду с определением долей в идеа льно м выражении часто ошибочно указывают в договорах , что в собственность лица переходит определенная комната такой-то площади , что соответствует выделенной доле , т.е . пр актически производят раздел квартиры в натуре . Нотариус в указанных договорах одноврем енн о с определением долей в соответст вии с волеизъявлением сторон может установить только порядок пользования квартирой , но не производить раздел квартиры в натуре , п оскольку это противоречит постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г . No. 4 " О некоторых вопросах , возникших в практике рассмотрения судами споров о вы деле доли сособственнику и определении порядк а пользования домом , принадлежащим гражданам на праве общей собственности ". Удостоверяя сделки , нотариусы зачастую о формляли в совместну ю собственность недви жимое и иное имущество лицам , не являющимс я супругами , что противоречит п . 3 ст . 244 ГК РФ . Законом предусмотрено образование совместно й собственности только в следующих случаях : у супругов (ст . ст . 33, 34 Семейного кодекса Р Ф ), при п р иватизации жилья (ст . 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации ") и в крестьянском фермерском хозяйстве (ст . 257 ГК РФ ). Очень распространенным в деятельности н отариусов является нарушение требований п . 3 ст . 35 Семейного кодекса РФ , т.е . не истреб уется согласие супруга собственника на отчужд ение им имущества , приобретенного в период брака . Зачастую данное согласие истребуется в виде простого заявления без свидетельств ования нотариусом на нем подлинности подписи. Особенно часто но тариусами не ис требуется согласие супруга на приобретение не движимости и иного имущества . Вместе с тем ошибочно истребуется согласие супруга на отчуждение приватизированной квартиры или иног о имущества , не относящегося к совместной собственности супругов, в частности , пе решедших в собственность одного из супругов в порядке дарения или наследования . Кроме того , некоторые нотариусы приобщают к дог овору согласие супруга на отчуждение имуществ а , поступившего из-за границы , без обязательной в этих случаях легал и зации , з а исключением случаев , когда легализация не требуется (Конвенция СНГ о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским , сем ейным и уголовным делам , двусторонние договор ы о правовой помощи России с зарубежными странами , отменяющие требование л е гализации , - с прибалтийскими государствами , Польшей , КНДР , Румынией , Венгрией , Албанией , Ю гославией , Болгарией и т.д .). Список указанных договоров приведен в письме Минюста России от 30 мая 1995 г . No. 03-07-19-95. В указанных случаях т ребуется лишь заве р енный перевод ( свидетельствование нотариусом подлинности подписи переводчика ) документа. При удостоверении сделок по отчуждению имущества , когда лицо , являющееся стороной договора , в браке не состоит , нотариусы не истребуют от него соответствующего заявле ния , а делают отметку на договоре , находящемся в их наряде , об отсутствии бра чных отношений , что является неправильным , пос кольку доподлинно установить данный факт нота риусы не имеют возможности , а отсутствие с оответствующего штампа в паспорте не может яв л яться доказательством того , что указанное лицо в браке не состоит . Пр иобщая к договорам соответствующие заявления лиц , являющихся сторонами договора , нотариус т ем самым возлагает на них ответственность за достоверность изложенных фактов и с этой же целью д олжен ознакомить с текстом данного заявления под расписку другую сторону договора. Оформляя сделки (договоры залога и д р .), в тексте договора указывают оценку иму щества только в иностранной валюте , в то время как в соответствии со ст . 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быт ь предусмотрено , что оно может подлежать о плате в рублях в сумме , эквивалентной опре деленной сумме в иностранной валюте . В эти х случаях нотариус может указать оценку и мущества в иностранной валюте с определением платежа в рублях в э квивалентн ой сумме на день расчетов. В удостоверительной надписи нотариуса н е всегда указывается , что текст прочитан с торонам вслух (требования ст . 44 Основ законодат ельства РФ о нотариате ). Договоры отчуждения транспортных средств составляются без истре бования актов их оценки , что противоречит требованиям Закона РФ "О государственной пошлине " и Закона РФ "О налоге с имущества , переходящего в порядке наследования или дарения ". В тексте договоров , заключаемых от и мени юридических лиц , не указываются должн ости лиц , подписавших договор от имени юридического лица. В нарушение п . 8 ст . 5 Закона РФ "О налоге с имущества , переходящего в порядке наследования или дарения " при нотариальном удостоверении договоров об отчуждении имуществ а , правоустанавливающими доку ментами на к оторое являлись договоры дарения или свидетел ьства о праве на наследство , нотариусы не истребуют справки из налоговых органов о б отсутствии задолженности по данным налогам. В брачные договоры включались условия , которые регулируются нормами др угих от раслей права , в частности , наследственного пра ва . Так , в брачный контракт были включены условия , определяющие порядок оформления зав ещания. Договоры отчуждения гаражей оформлялись без истребования оценки БТИ. Удостоверялись сделки по отчуждению ав тостоянок , принадлежащих ВДОАМ , в то в ремя как указанные автостоянки не являются объектами индивидуальной частной собственности. 2. Вызывают серьезную тревогу многочисленны е случаи нарушения нотариусами законодательства , регулирующего права несовершенноле тних. Так , в нарушение ст . 37 ГК РФ имеютс я случаи удостоверения договоров купли-продажи квартиры от имени несовершеннолетнего без истребования предварительного разрешения органов опеки и попечительства . Зачастую условия , соде ржащиеся в разрешениях органо в опеки и попечительства , при удостоверении сделок но тариусами не выполняются . Так , при наличии согласия органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры , в число собственников которой входит несовершеннолетний , при условии покупки на его имя равноце н ной жилой площади данные условия нарушались . В частности , нотариусом был удостоверен догов ор не на имя несовершеннолетнего , а на имя его матери. При получении разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры , где проживает несовершеннолетний, нотариусом уд остоверялся договор дарения квартиры. При согласии органов опеки и попечит ельства на обмен жилой площади нотариусами оформлялись договоры купли-продажи . Такие факты неединичны. В нарушение п . 4 ст . 292 ГК РФ удостов ерялись договоры купли-пр одажи квартир , в которых зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние , без согласия органов опе ки и попечительства. Кроме того , имеются факты нарушения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации " с изменениями и до полнения ми (ч . ч . 2, 3 ст . 3), требующего предв арительного разрешения органов опеки и попечи тельства для совершения сделок с приватизиров анными квартирами , в которых проживают несове ршеннолетние , независимо от того , являются они собственниками или членами семьи с о бственников , в том числе бывшими , имею щими право пользования данным жилым помещение м . Это требование также распространяется на жилые помещения , в которых несовершеннолетние не проживают на день оформления сделки (сняты с регистрационного учета ), но на м ом е нт приватизации имели на эти жилые помещения равные с собственником пра ва (о чем имеются соответствующие сведения в договоре передачи ). Однако отдельные нотар иусы допускают невнимательность в тех случаях , когда на момент оформления сделки несове ршеннолетн и е сняты с регистрационного учета с занимаемой ранее жилой площади и тщательно не проверяют данные , содержащие ся в договоре передачи в собственность жи лого помещения. В нарушение требований ст . 26 ГК РФ в договорах с участием несовершеннолетних , достигших 14 лет , за них действуют в качестве законных представителей их родители , в то время как в этих случаях стор оной в договоре должен выступать сам несо вершеннолетний , действующий с согласия своих законных представителей. 3. При удостоверении соглашений о рас торжении договора в нарушение ст . 408 ГК РФ в тексте соглашения в ряде случае в отсутствует основание расторжения договора и не указываются обязательства (условия догов ора ), которые не были выполнены сторонами. Имели место случаи , когда в нарушени е ст . 452 ГК РФ расторжение договора , не зарегистрированного в соответствующих органах , производилось не в форме соглашения "О расторжении договора ", а на основании письме нных заявлений сторон : удостоверялись соглашения о расторжении договора с участием представит елей одной из сторон договора без соответствующе оф ормленного на это полномочия , т.е . без дове ренности ; при расторжении договоров не всегда делается соответствующая отметка в реестре и на экземпляре договора , хранящегося в дел ах нотариуса . Зачастую отсутс твует на экземпляре договора , хранящегося в делах нота риуса , расписка в получении правоустанавливающих документов. 4. Несмотря на неоднократные рекомендации Московской гор одской нотариальной палаты далее - МГНП , продолжается практика удостоверения нот ариусами доверенностей на право пользован ия (распоряжения ) автотранспортными средствами , в отношении которых таможенными органами налож ены ограничения на отчуждение , передачу в пользование или владение другим лицам. По-прежнему имеет место представление д оверенностей , подтверждающих полномочия представителя на отчуждение жилья , удостоверенных начальниками сле дственных изоляторов . Нотариусы в нарушение с т . 185 ГК РФ продолжают принимать такие довер енности , в то время как в соответствии со ст . 74 Уголовно-и с полнительного код екса следственные изоляторы не отнесены к местам лишения свободы. В нарушение п . 3 ст . 182 ГК РФ имели место случаи удостоверения нотариусами сделок , где представитель , действующий по довереннос ти , совершал сделку от имени представляемого в отношении себя лично или являлся одновременно представителем обеих сторон. 5. При удостовере нии завещаний выявлены следующие ошибки , влек ущие за собой трудности в исполнении заве щаний. В нарушение ст . 550 ГК РСФСР засвидетельствована подлинность подпи си на заявлении об отказе от наследства в пользу внуков наследодателя , не являющихся наследниками по праву представления. Выявлены случаи , когда исполнителем заве щания назначался не наследник , однако в на рушение ст . 544 РСФСР не истребовалось его со гласие на исполнение воли завещателя. Имеют место неточности при удостоверени и завещаний , в частности , в завещании указ ывается , что все свое имущество , в том числе квартиру , завещатель завещал одному из наследников , а автомобиль и другое имущес тво - другому нас леднику. Имело место возложение на наследников обязанностей , которые не могут полностью за висеть от их воли и возможности , в час тности , завещатель возложил на наследника обя занность по установлению мемориальной доски н а фасаде здания , в котором проживал з авещатель. Некоторые нотариусы заверяли завещание , в котором подпись завещателя проставлялась в середине текста завещания , а не после текста. При удостоверении завещания в нарушение ст . 44 Основ законодательства РФ о нотариат е не всегда указывается о про чтении текста завещания вслух. При отмене завещания не всегда имела сь отметка об этом на экземпляре завещани я , хранящегося в делах нотариуса. 2.12 Защита прав несовершеннолетних при удостоверении сдело к нотариусом Защита прав чел овека и гражданина - обязанность государства . Э то конституционное положение распространяется на всех лиц независимо от их возраста и получило дальнейшее закрепление в Гражданско м и Семейном кодексах РФ , Основах законода тельства РФ "О нотариате " и других но рмативных актах. Интересы ребенка нотариус защ ищает путем совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации (ст . 1 Основ з аконодательства РФ "О нотариате "). Наиболее распространены с участием дете й удостоверение сделок , выдача свидетельств о праве на наследство и некоторые др угие. Новое гражданское законодательство сократил о виды сделок , подлежащих обязательному нотар иальному удостоверению . Я считаю , что в це лях обеспечения защиты интересов детей нотари альному уд остоверению должны подлежать вс е сделки , направленные на отчуждение имуществ а детей. По соглашению сторон любую сделку мо жно совершить в нотариальной форме . Речь и дет о сделке как правомерном действии . Над о полагать , что предложение о нотариальной форме с делки может быть заявлено к ак ребенком , так и его представителем. Личность ребенка и (или ) его законног о представителя устанавливается на основании паспорта , свидетельства о рождении ребенка и других документов , бесспорно подтверждающих личность . Если зак онным представителем яв ляются усыновители , которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении , нотариусу должно быть представлено свидетел ьство или решение суда об усыновлении (ст . 42 Основ , ст . ст . 136, 137 СК РФ ). От опекунов , приемных р одителей нотариус должен затребовать соответствующее удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки (попечительства ) либо догов ор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью (ст . 42 Основ , ст . ст . 146, 153 СК РФ , с т . ст . 1, 3 Положения о приемн ой семье , утвержденного постановлением Правительс тва РФ 17 июля 1996 г . No. 829). Если в качестве пр едставителя выступает руководитель учреждения , яв ляющегося опекуном (попечителем ) ребенка , необходим о предоставить нотариусу у д остоверени е руководителя учреждения , справку о нахожден ии ребенка на полном государственном попечени и (ст . 147 СК РФ ). В случае сомнения относи тельно подлинности документа нотариусу следует отложить совершение нотариального действия и истребовать дополнит е льные подтвержден ия от компетентных органов либо иным обра зом проверить личность . Судебной практике изв естны случаи , когда лица , обратившиеся к н отариусу за удостоверением сделки , использовали документы других граждан. Установив личность ребенка и (или ) е го законного представителя , нотариус долж ен выяснить , способны ли они к участию в сделке . Субъектом гражданско-правового догово ра , иной сделки может быть гражданин , обла дающий полной или неполной дееспособностью . Г ражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет ). Ранее этого возраста приобретение полно й дееспособности возможно по двум основаниям : вступление в брак и эмансипация. Согласно ст . 13 СК РФ при наличии у важительных причин вступление в брак может быть разр ешено лицу , достигшему возраст а 16 лет . Субъекты РФ вправе установить поря док и условия , при наличии которых вступле ние в брак возможно до достижения 16 лет . Приобретенная дееспособность сохраняется и в случае расторжения брака . Лишь при призна нии брака н е действительным суд мо жет принять решение об утрате ребенком по лной дееспособности (ст . 21 ГК РФ ). Эмансипация - объявление полностью дееспособным ребенка , дос тигшего шестнадцати лет и работающего по трудовому договору (контракту ) или с согласия родителей ( лиц их заменяющих ) за нимающегося предпринимательской деятельностью . Решени е об объявлении ребенка полностью дееспособны м принимается органами опеки и попечительства с согласия законных представителей . В том случае , когда представители (один из них ) возраж а ют против объявления ребе нка полностью дееспособным , решение может быт ь принято судом (ст . 37 ГК РФ ). Приобретение полной дееспособности должно быть подтверждено свидетельством о заключении брака или ре шением органов опеки и попечительства либо решением с у да. Малолетние граждане в возрасте от 6 д о 14 лет вправе самостоятельно совершать : мелкие бытовые сделки ; сделки , направленные на б езвозмездное получение выгоды , не требующие н отариального удостоверения либо государственной регистрации ; сделки по распоряж ению средс твами , предоставленными законными представителями или с их согласия третьими лицами. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно , без согласия зак онных представителей : распоряжаться своим заработ ком , стипендией и иными дох одами ; осущ ествлять права автора произведения литературы , науки и искусства , изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллект уальной деятельности ; вносить вклады в кредит ные учреждения и распоряжаться ими . Все др угие сделки несовершенн о летние в возрасте от 14 до 18 лет совершают с письменн ого согласия законных представителей (ст . 26 ГК РФ ). В отличие от малолетних несовершенно летние в возрасте от 14 до 18 лет способны лично участвовать в сделках , требующих нота риального удостоверения . С л едует отме тить , что самостоятельно совершать сделки , тре бующие нотариального удостоверения , ребенок может лишь в случаях , предусмотренных законом. Анализ закона приводит к такому выво ду : принять наследство , отказаться от него , завещать имущество ; заключит ь договор куп ли-продажи недвижимого имущества , а также движ имого имущества , когда требуется регистрация прав на это имущество ; договор дарения ; со глашение об уплате алиментов и другие дог оворы , направленные на отчуждение имущества и (или ) требующие нотари а льного удо стоверения или государственной регистрации , несов ершеннолетний может лишь с письменного соглас ия законных представителей. Кроме того , родители , усыновители , опекуны (попечители ) ребенка не вправе без предва рительного разрешения органов опеки и п опечительства совершать (от имени малолет них ) и давать согласие (несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет ) на совершение сдел ок по отчуждению , в том числе обмену и ли дарению имущества ребенка , сдаче его вн аем (в аренду ), в безвозмездное пользование и л и в залог , сделок , влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав , раздел его имущества или выдел из него доле й , а также любых других сделок , влекущих уменьшение имущества ребенка (ст . 37 ГК РФ , ст.ст . 60, 137, 146, 147, 153 СК РФ ). Представляется , что согл а сие органов опеки и попечительст ва должно быть выражено в постановлении г лавы местного самоуправления . В том случае , когда законами субъектов РФ осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы (например , на мун и ципальные органы управлен ия образованием ), согласие на совершение сдело к может быть дано их руководителем . Другие лица вправе совершать такие действия лиш ь в том случае , когда уполномочены на это компетентными органами (ст . 53 ГК РФ , п . 2 ст . 121 СК РФ ). Р одители , усыновители , опекуны (попечители ), их супруги и близкие родственники не вправе также совершать с делки с детьми , за исключением передачи им ущества ребенку в качестве дара или в безвозмездное пользование , и не могут предс тавлять ребенка при заключе н ии сд елок между ним и супругом и их близки ми родственниками (ст . 36 ГК РФ , ст . 60 СК РФ ). Законным представителям запрещено делать подарки от имени малолетних , за исключением обычных , не превышающих по стоимости пяти минимальных размеров оплаты труда (ст. 575 ГК РФ ). Следует отметить , что сделки , совершенные несовершеннолетним без согласия законных пре дставителей и органов опеки и попечительства , могут быть признаны судом недействительными (ст . ст . 37, 168, 175 ГК РФ ). Представляется , что самостоятельно нес овершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет вп раве заключить авторский договор на результат своей интеллектуальной деятельности и по соглашению с другой стороной нотариально у достоверить этот договор , распоряжаясь заработком и иным доходом совершать сде л ки к своей выгоде , не требующие в силу закона государственной регистрации либо нотариального удостоверения. Удостоверяя сделку , нотариус должен пров ерить , не лишен ли несовершеннолетний в во зрасте от 14 до 18 лет права распоряжаться св оим заработком и ины м доходом , а т акже не признан ли судом недееспособным в следствие психического расстройства либо огранич енно дееспособным ввиду злоупотребления спиртным и напитками или наркотическими средствами. Установив правомочия ребенка и его п редставителя , нотариус пр оверяет содержание самой сделки , соответствует ли она закону и иным правовым актам , не является ли она мнимой или притворной . Так , удостоверяя соглашение об уплате алиментов , нотариус должен выяснить , соответствует ли соглашение требованиям ст . ст . 81, 99, 103 и 104 СК РФ . В частности , размер алиментов , уплачиваемых по соглашению , не может быть ниже размера алиментов , которые дети могли бы получить при взыскании алиментов в судебном порядке : на одного ребенка - одной четверти , на двух детей - одной трети , н а тр ех и более детей - половины заработка и (или ) - иного дохода родителей . Соглашение не должно нарушать интересы детей . В противн ом случае оно может быть признано судом недействительным. При удостоверении сделки нотариус обяза н также выяснить соответств ие волеизъявле ния подлинной воле участников ; проверить , не под влиянием ли насилия , угроз , заблуждения , обмана совершена сделка ; не имеется ли злонамеренного соглашения представителя ребенка с другой стороны ; не вследствие ли тяже лых обстоятельств она сов е ршена. Выдав свидетельство о праве на насле дство на имя ребенка , нотариус должен сооб щить об этом органам опеки и попечительст ва (ст . 71 Основ ). Помимо оформления сделок , но тариус вправе удостоверить факт нахождения ре бенка в живых и в определенном месте (ст . ст . 82, 83 Основ ). Надо отметить , что нотариусы , совершая нотариальные действия , могут и должны защищ ать интересы ребенка . Гарантиями обеспечения защиты прав несовершеннолетних являются , в ча стности , судебный контроль за деятельностью н отариусов и их имущественная ответственност ь. Ребенок и (или ) его представитель мог ут обжаловать действия нотариуса в суд (ст . 49 Основ ). Представляется , что самостоятельно во спользоваться этим правом ребенок может в том случае , когда до достижения совершеннол етия он п риобрел полную дееспособность. Имущественная ответственность нотариусов пр едусмотрена ст . ст . 17, 21 Основ , ст . ст . 1069, 1072 ГК РФ. Кроме общих условий наступления ответст венности (противоправное поведение , вред , причинная связь , вина ), законодатель пр едусмотрел и специальные , которые определяются особенностя ми объективной стороны состава гражданского п равонарушения и спецификой правового положения нотариусов. Выводы и предл ожения Договоры отчуждения недвижимости имеют большое значение в гр ажд анско-правовых отношениях , поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности и нередко огромной с тоимости. Исходя из конституционного принципа охран ы частной собственности (ст . 35 Конституции РФ ), представляется неприемлемым како е-либо суж ение гарантий , обеспечивающих его реализацию . Нотариальное оформление договора отчуждения недв ижимости , безусловно , относится к числу таких гарантий. Однако в нас тоящий момент возможности нотариата в процесс е регулирования гражданских правоотноше ний при осуществлении законотворчества не учитываю тся должным образом . Так , в частности , в ст . ст . 550, 560, 574 Гражданского кодекса РФ отсутств ует положение об обязательном нотариальном уд остоверении сделок с недвижимым имуществом. Подобное нововведение я считаю , необ основанно принижает роль нотариата в обеспече нии правовой безопасности граждан и юридическ их лиц при осуществлении своих прав и законных интересов . Положения части второй ГК РФ , связанные с отказом от обязательног о нотариального удостоверени я сделок с недвижимостью , существенно сужают гарантии , обеспечивающие предусмотренный Конституцией Росси йской Федерации (ст . ст . 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина , включая право ч астной собственности. Мировая практика исходит из необход имости нотариального удостоверения таких сделок , их правового со провождения . В обычаях делового оборота стран Европы , Америки , Азии и Африки , нотариальн о удостоверенные договоры пользуются наибольшим доверием , как у физических , так и у юридических лиц. В у слови ях российской действительности тем более не следует ломать сложившиеся правовые устои . Это объясняется еще и тем , что в на стоящее время в результате приватизации , рост а рынка недвижимости , собственниками значительных материальных ценностей (квартир , с тр оений , предприятий , земельных участков ) стали м иллионы граждан , что повлекло значительный ро ст таких сделок . При этом собственники в большинстве случаев не обладают элементарным и правовыми знаниями при заключении договоров и нуждаются в услугах професси о нального юриста , каковым и является но тариус. Мировой опыт показывает , что устранение нотариата от удо стоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юрид ических лиц , что в свою очередь оказывает влияние на количество судеб ных споров по делам бесспорного характера . Значительно возрастает объем работы судов , и так работающих с предельной нагрузкой . Так , в США из-за неразвитости системы нотариата затр аты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3 и даже 7 ра з . Поэтому придание сделкам с недв ижимостью обязательной нотариальной формы способ ствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота , сн ижению количества споров в судах , экономя тем самым необходимые средства для прове д ения судебной реформы . Положение о том , что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальн ую контору за удостоверением сделки , для к оторой законом не установлена обязательная но тариальная форма , вряд ли имеет под собой достаточ но содержательную основу . Русски й менталитет срабатывает таким образом , что когда идет речь о правовых процедурах , рассматриваемых как ненужные формальности , если к тому же их соблюдение связано с з атратами , то их следует отбросить при перв ой возможности. Но это , в конечном счете , оборачивается против самих граждан. Надо отметить , что ГК РФ , исключив нотариальное удостоверение с делок с недвижимостью , разрешает также и п родажу недвижимости по доверенности , никем не удостоверенной , поскольку ст . 185 ГК РФ пре дусматривает нотариальное удостоверение дове ренностей на совершение сделок , требующих нот ариальной формы . Излишне говорить , что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон . Так , к примеру , в настоящее время значительное количество граж дан жи вет в одном городе , имеет не движимость в другом , бывая там наездами . С обственность таких граждан представляет собой идеальный объект для правонарушений в данн ой сфере , поскольку выписать доверенность на сбор документов и продажу недвижимости о т их имени м о жет любое лицо . Этот пробел можно восполнить возможностью обращения в органы регистрации с заявлениями о наложении своеобразного запрета (ареста ) и такой же отмены только при личной явке и т . д. Отсутствие обяз ательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью также отрицательно скажется на международном авторитете России , являющей ся с 1995 года членом Европейского сообщества и Международного союза латинского нотариата . Требования к гражданскому законодательству , ус тановленные этими организациями, предусматривают обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью , и отмена этой процедуры в Российской Федерации может повлечь сущ ественный экономический ущерб (например , при п ривлечении иностранных инвестиций или получении кредитов в заруб е жных банках ). Иностранные предприниматели , желающие иметь стаби льный бизнес в России , придают главное зна чение стабильному и юридически безупречному п раву собственности в России . Вместе с тем вызывает недоумение то обстоятельство , что законодатель при раз работке законопроектов меньше уделяет внимания содействию профессиональных юристов (нотариусов ) при оформлении договоров отчуждения недвижимос ти , т.е . действительно существенному элементу , и придает большое значение лишь формальному аспекту регистрации . М н е хотелось бы предложить , чтобы вышеназванные нормы ча сти второй ГК РФ были расширены дополнени ем , аналогичным содержащемуся в ч . 2 ст . 339 ГК РФ , предписывающим , что договор перехода права собственности на недвижимое имущество д олжен быть в обязательном п орядке заверен нотариусом . Подобное дополнение , по-моем у , безусловно , содействовало бы большей надежн ости и быстроте обращения недвижимости в гражданском обороте . Таким образом , н отариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является серьезной гарантией защиты прав граждан и юридических лиц , уча ствующих в сделке . Система римского права , которой придерживаются все участники Международн ого союза Латинского нотариата , предусматривает активное участие нотариуса в правовом сопр овождении таких сделок. И нам не над о искать свою особую российскую концепцию развития нотариата , а надо перенять все лучшее , имеющееся в странах с развитой законодательной системой и установившееся в р езультате многолетнего опыта традиций нотариата , и сохранить обязательное но т ариа льное удостоверение сделок с недвижимым имуще ством. Список использованной литературы : I . Норматив ные акты 1. Конституция РФ 12/12/1993 года . («Российская газета» № 237, 25.12.93г .) 2. Гражданский кодекс РФ , часть 1 о т 30 ноября 1994 г . – Собрание законодательст ва РФ , 1994, № 32, ст . 3301 3. Гражданский кодекс РФ , часть 2 от 26 января 1996 г . – Собрание законодательства РФ , 1996, № 5, ст . 410 4. Гражданский кодекс РСФСР , утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 64г . (Ведомости Верховного Совет а РСФСР – 1964г . № 24) 5. Основы законодательс тва Российской Федерации о нотариате № 4462-1 от 11.02.93 г . – Ведомости Съезда народных депу татов РФ и Верховного Совета РФ , 1993, ст . 357 6. Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» от 09.12.91 № (в редакции Федерального закона № 226-ФЗ от 31 декабря 1995 г .) – Собрание закон одательства РФ , 1997, Ч 30, ст . 3595 7. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на нед вижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года. 8. Закон «О гос ударственном нотариате» 1974 г. 9. Инструкция о пор ядке совершения нотариальных действий государств енными нотариальными конторами РСФСР . – Утве рждена приказом Министра юстиции РСФСР № 01/16_01 от 6 января 1987 г. 10. Устав Ассоциации Нотариусов России . ( «Советская Юстиция» 1994г . № 14) 11. Нотариус . Практическо е и информационное издание . Федеральная нотар иальная палата . – М .: Юрист , 1997г . № 4 12. Нотариус . Практическо е и информационное издание . Федеральная нотар иальная палата . – М .: Юрист , 1998г . № 2(10 ) 13. Нотариус . Практическо е и информационное издание . Федеральная нотар иальная палата . – М .: Юрист , 1999г . № 6 14. Бюллетень нотариальн ой практики . Практическое и информационное из дание . М .: ИГ «Юрист» , 1998г . № 2-3 15. Нотариальный Вестник . Научно-пра ктический журнал . Федеральной н отариальной палаты . – М , 1997г . № 9 16. Нотариальный Вестник . Научно-практический журнал . Федеральной нотариаль ной палаты . – М , 1998г . № 12 17. Нотариальный Ве стник . Научно-практический журнал . Федеральной нота риальной палаты. – М , 1999г . № 7-8 II . Литерату ра 18. Абова Т .Е ., Кабалкин А.Ю . Комментарий части II ГК РФ : Мена , дарение , рента и пожизненное содержание с иждивением . – М .: «БЕК» , 1999. – 74с. 19. Аргунов В.Н . Комментарий к Основам законодательства Российской Федераци и о н отариате . – М .: Спарк , 1996. – 390с. 20. Аргунов В.Н . Правовые основы нотариальн ой деятельности . М .: БЕК , 1994. - 480с. 21. Борисова Е.А ., Власов Ю. Н ., Куклина Н.В . Основы законодательства о н отариате , комментарии . – М .: Изд . Спарк , 1996г . – 137 с. 22 . Васильева М.В ., Новопашин а У.С . Нотариальное оформление документов для граждан и организаций . – М .: НОРМА-ИНФРА-М , 1997. – 176с. 23. Виноградова Р.И ., Лесницкая Л.Ф . Нотариат в вопросах и ответах . – М .: Юрлитература , 1994г . – 96 с. 24. Воложина В.П ., Реш ет никова И.В ., Ярков В.В . Правовые основы нотар иальной деятельности . – М .: «Бек» , 1994г . – 120 с. 25. Завидов Б.Д . Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости ) » . – М .: ПРИОР , 1999. – 160с. 26. Качур . Н . Ф . Применение гра жданского законодательства в нотариальной пр актике : Регистрация недвижимости , брачные договоры , наследование земельных участков , рента , испол нительная надпись . - Красноярск : КГУ , 1997. - 70 с 27. Климанова А.Н ., Степанова А.А . Справочник государственного нотариуса . – М .: «Юридическа я литература» , 1972. – 624с. 28. Крашенинников П.В . Сделки с жилыми помещениями . – М .: Статус , 1997. - 169с. 29. Кречет Н.А . Справочник нотариуса.– Ростов-на- Дону .: «Феникс» , 1999. – 416с. 30. Лустов А.В . Образцы нотариаль ных документов.– М .: «Юрайт» , 1999. – 336с. 31. Михайлова Е.П ., Таранина И.В . Справочник по нотариату.– М .: «ЮКЭА» , 2000. – 745 с. 32. Полтавская Н ., Кузнецов В . Нотариат . Курс лекций . – М .: «ИМПЭ им . А.С . Грибоедова» , 1998. – 176с. 33. Пономарева . И . Б . Сборник нормативных актов , применяемых в нотариально й практике . - М .: МП "Исток ", 1996. - 272 с. 34. Репин В.С . Комментарий к Основам за конодательства Российской Федерации о нотариате . – М .: НОРМА-ИНФРА-М , 1999. – 296с. 35. Соловьев А.А . Практическое пособие по нотариату.– М .: Приор» , 1999, – 96с. 36. Черненко Г.И . Настольная кн ига нотариуса , - М .: ИНФРА-М , 1995г . – 161 с.