Курсовая: Договор найма жилых помещений по законодательству РФ - текст курсовой. Скачать бесплатно.
Банк рефератов, курсовых и дипломных работ. Много и бесплатно. # | Правила оформления работ | Добавить в избранное
 
 
   
Меню Меню Меню Меню Меню
   
Napishem.com Napishem.com Napishem.com

Курсовая

Договор найма жилых помещений по законодательству РФ

Банк рефератов / Государство и право

Рубрики  Рубрики реферат банка

закрыть
Категория: Курсовая работа
Язык курсовой: Русский
Дата добавления:   
 
Скачать
Microsoft Word, 327 kb, скачать бесплатно
Заказать
Узнать стоимость написания уникальной курсовой работы
Текст
Факты использования курсовой

Узнайте стоимость написания уникальной работы

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Общие положения договора найма

по законодательству Российской Федерации

1.1 Стороны договора найма жилого помещения

1.2 Объект договора найма жилого помещения

1.3 Форма договора найма жилого помещения

1.4 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

ГЛАВА 2. Отличия договора найма от договора аренды

по законодательству Российской Федерации.

ГЛАВА 3. Расторжение договора найма жилого помещения

по законодательству Российской Федерации.

ГЛАВА 4. Особенности найма в настоящее время в г. Москве

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЯ

СОКРАЩЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса.

Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК о найме жилого помещения глава 35, безвозмездном пользовании глава 36, об обязательствах вследствие причинения вреда глава 59 и другие правовые нормы, которые, надо полагать, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе.

При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований cт . 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40Жилищного кодекса РСФСР)

Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца ст.682 ГК, ст.56 ЖК) .

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан.

Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения .

При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

Как следует из текста цель исследования правовое содержание договора найма жилого помещения.Определение видов договоров найма , мы будем подробно рассматривать не только вопросы связанные с договором коммерческого найма , но также и найма социального Выявление основных этапов заключения договора найма .Определение областей применения норм гражданского характера в деле предотвращения возможных конфликтов в следствии несоблюдения условий договора найма.В основе исследования лежат методы логико-правового и системного анализа , сравнительно-правовой метод научного познания , статистический метод.Основными законодательными актами , регулирующими жилищные отношения , в частности сдачу жилья отдельными гражданами , являются :Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.2) ,принятый Государственной Думой 22 декабря 1995 года ( с изменениями и дополнениями от 24 октября 1997 года) , Жилищный кодекс РСФСР 9в редакции Федерального закона от 28 марта 1998 года №45-ФЗ) , Закон города Москвы от11 марта 1998 года №6 «Основы жилищной политики в городе Москве « , постановления правительства Москвы от 21 января 1997 года №46 « Опорядке и условиях аренды и найма жилых помещений , находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы» , от 11 августа 1998 года № 614 «О проекте закона города Москвы «Жилищный кодекс города Москвы « , от 30 декабря 1997 года №934 «О ставках оплаты жилищно-коммунальных услуг» (в редакции постановления правительства Москвы от 1 декабря 1998 года №930 ) .В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом города , регулирующим жилищные отношения , изданным вне пределов ведения Российской Федерации и совместного ведения Российской Федерации и города Москвы , действует нормативный правовой акт города Москвы. До принятия федеральных законов по предмету совместного ведения город Москва в соответствии с Конституцией Российской Федерации , Федеративным договором и протоколом к нему вправе принимать законы и иные нормативные правовые акты с последующим приведением их в соответствии с принятыми федеральными законами . Вне пределов совместного ведения город Москва осуществляет собственное правовое регулирование жилищных отношений , принимая законы и иные нормативные правовые акты.

Новизна исследования обусловлена тем , что данная область является проблемной и очень актуальной в связи появлением института собственности.Эта проблема особенно интересна и значима для меня , так как я уже более двух лет занимаюсь риэлторским бизнесом.Моя выпускная квалификационная работа помогла мне более детально изучить многие вопросы по жилищному праву.

Глава 1 Общие положения договора найма по законодательству Российской Федерации.

Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров;

одновременно договор найма является основным договором жилищного права.Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст.671-688 гл. 35 ГК РФ , ст.51-100 ЖК РСФСР , а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) –обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным) , консенсуальным , возмездным. Данное в ГК определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений , являющихся объектом данного договора.

Давая общее определение договора найма жилого помещения , ГК одновременно выделяет (ст.672) особую разновидность договора найма – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения).В соответствии с Законом об основах жилищной политики жилищный фонд социального использования выделен для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане , военнослужащие , ветераны ,инвалиды). Гражданский кодекс не ставит задачу регулировать социальный наем :договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям , на условиях и в порядке , предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672).

Определением договора найма жилого помещения , данным в ГК , охватывается также договор найма жилого помещения , заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил название «договор коммерческого найма».Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством , тогда как отношения социального найма – главным образом жилищным законодательством.

Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов , пенсионерам-одиночкам)могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования (ст.18 Закона об основах жилищной политики в городе Москве)

Находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома , а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.Жилищный фонд включает в себя:

-жилые дома и жилые помещения в других строениях , принадлежащие государству (государственный жилищный фонд );

-жилые дома и жилые помещения в других строениях , принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям , их объединениям , профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд );

-жилые дома , принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

-жилые дома и квартиры , находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

1.1.Стороны договора найма жилого помещения.

В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения.Анализ этого определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки.

Наймодателем выступают гражданин или юридические лица(как коммерческие , так и некоммерческие организации).Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений.Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.(ст.2 ГК ,ст.11НК)Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР , исходившей из того , что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия , учреждения , организации , жилищно-эксплуатационные организации , являющиеся подразделениями исполнительной власти.

Таким образом , собственники-это граждане , юридические лица , Российская Федерация ,ее субъекты ,муниципальные образования.Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения.От имени Российской Федерации , ее субъектов , муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.

Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице , то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды , а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения.

В п.2 ст.677 ГК РФ установлено , что по общему правилу наряду с нанимателем в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие , к которым относятся:

супруг (супруга) , дети ( в том числе усыновленные ) , родители супругов,прабабушка , прадед ,внуки ,братья , сестры ;иные родственники;бывшие члены семьи (бывший супруг , супруга , если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица , хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади.О том , кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем , следует судить ,исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства.Граждане , постоянно проживающие совместно с нанимателем , в частности , вправе:пользоваться жилым помещением по прямому назначению , хранить в жилом помещении свои вещи , предметы личного обихода ; пользоваться электро-,сантехническим и другим оборудованием .

Отношения между нанимателем и упомянутыми лицами регулируются соответственно нормами Семейного кодекса РФ , Жилищного кодекса РФ ,Основ жилищной политики.Учитывая , что стороной по договору найма является наниматель, именно на него ГК РФ возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением , придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учесть , что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц , носящих неправомерный характер и нарушающих условия договора найма.

Разновидностью договора найма жилого помещения является договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования ( далее ДНЖСИ).Наймодателем по ДНЖСИ выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления , а также государственные и муниципальные предприятия , учреждения.Нанимателями являются только граждане , принятые в установленном порядке на учет ( включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения.Порядок такого учета определяют субъекты РФ.

1.2.Объект договора найма жилого помещения.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение , пригодное для постоянного проживания (квартира , жилой дом , часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ

Из данной статьи следует , что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть , если квартира коммунальная.В этом случае жилое помещение должно быть изолированным.Не может предметом найма часть комнаты , смежная комната, подсобные помещения.Кроме того объктом найма может служитьжилой дом состоящий как из одной так из нескольких квартир.В случае если предоставляется часть дома , то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям-необходимое условие , обеспечивающее нормальное проживание , нормальную жизнедеятельность.Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды , иметь чистый воздух , должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение , быть безопаснымв противопожарном отношении.Кэлементам благоустройства относятся: водопровод , электрическое освещение ,ванная комната , подсобные помещения.

В отличие от договора социального найма в отношении которого жилое помещение должно быть пригодным для проживания , благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то , что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке , предусмотренном жилищным законодательством , т.е.помещение должно быть включено в состав жилых помещений , соответствовать требованиям строительных норм ,противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям.

Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон , вестибюль , веранда ,тамбур , технический этаж.

Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ.Согласно ст.38 ЖК РСФСР норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.Сейчас норма жилой площади имеет юридическое значение: при исчислении платы за жилое помещение ; при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемому; при предоставлении нанимателю другого помещения в связи с капитальным ремонтом.Социальная норма площади жилья – это размер площади жилья , приходящейся на одного человека , в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций при оплате жилья и коммунальных услуг(ст.1 Закона).

В принятых субъектами Российской Федерации нормативных актах , посвященных социальной норме площади жилья , устанавливается , как правило , размер не жилой ( как это сделано в ЖК РСФСР ) , а полезной , т.е.общей площади жилого помещения на одного человека.Так в Москве социальная норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека.В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы: на семью из одного человека-до 33 кв.м общей площади;на семью из двух человек-до42 кв.м общей площади.

Статья 39 ЖК РСФСР закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь.

Отдельным категориям граждан сверх нормы жилой площади предоставляется

дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м.Гражданам , страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний , а также гражданам , которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы , размер дополнительной площади может быть увеличен до 20 кв.м. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий нраждан , имеющих право на ее получение , устанавливаются законодательством.

1.3.Форма договора найма жилого помещения

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.Такой договор не требует нотариального удостоверения.С другой стороны , несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности , поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях , прямо указанных в законе или в соглашении сторон.Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания , но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства ( ст.162 ГК РФ)

В отличие от договора социального найма , который является бессрочным , договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок.Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок , не превышающий пяти лет(ст.683 ГК РФ).Таким образом , стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок не превышающий пяти лет.

Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма , заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем).К такому договору не применяются правила , регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п.2 ст.677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей , порядок замены нанимателя в договоре найма , право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ , если договором найма стороны не предусмотрели иное.По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее , чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях , либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем.Если наймодатель не выполнил этой обязанности , а наниматель не отказался от продления договора , договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора найма наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц , постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем , но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом , наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков , причиненных отказом возобновить с ним договор.

Согласие на сделку дается письменно, если необходимо можно оформить доверенность.

В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие , выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.

Доверенность является односторонней сделкой и удостоверяется нотариусом по общим правилам удостоверения сделок ( устанавливается личность доверителя и определяется его дееспособность)

Лицо , выдавшее доверенность , именуется доверителем , а лицо , на имя которого выдана доверенность – доверенным лицом.Лицо , которому выдана доверенность , должно лично совершать те действия , на которые оно уполномочено.Лицо , выдавшее доверенность , может во всякое время отменить доверенность , а лицо которому доверенность выдана , - отказаться от от нее.При нотариальном удостоверении договора найма жилого помещения в доме которыйпринадлежит гражданину на праве личной собственности, лбязательно должны быть предоставлены справка бюро технической инвентаризации и документ о принадлежности жилого дома либо квартиры в многоквартирном жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков наймодателю.

Для удостоверения от имени члена жилищно-строительного кооператива договора найма жилого помещения , предоставленного ему в доме кооператива , необходимо предоставить письменное согласие на это правления кооператива , а ткаже совершеннолетних членов семьи наймодателя.

При удостоверении договоров поднайма жилых помещений необходимы:

-письменное согласие наймодателя о сдаче помещения в поднаем;

-письменное согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя о сдаче помещения;

-охранное свидетельство (броня) , выданное органом местной исполнительной власти , в случае сдачи в наем всего помещения при временном выезде нанимателя;

-выписка из расчетной книжки или извещение жилищно-эксплуатационной организации о размере квартирной платы и платы за коммунальные услуги , причитающихся с нанимателя.

Согласно новому ГК РФ (ст.672) в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем-жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем –гражданином , на имя которого выдан ордер.В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст.51 ЖК РСФСР).

Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения много раз затрагивался в юридической литературе.Так , широко распространена точка зрения , согласно которой право на жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются:административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер )и заключенный на их основе договор найма жилого помещения .

Другие считают, что «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора.Пока договор не заключен , у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением , нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения.Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора».

Высказывается также мнение , что на основании названных выше юридических фактов ( ордера , договора найма) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь , а множество жилищных правоотношений .Ордер представляет собой административный акт , который выдается только на основании решения органа местной администрации и только на вселение в жилое помещение социального использования

1.4. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является двусторонним договором , в котором стороны имеют права и несут обязанности.В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон , как правило , определяются соглашением сторон.Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Основная обязанность наймодателя-предоставление нанимателю жилого помещения , являющегося объектом договора.Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и его семьи.Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Наймодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче нанимателю жилого помещения надлежащим образом в случаях , если оно:будет передано свободным ; пригодно

для проживания и благоустроено ; помещение должно быть отремонтировано , оборудование исправно , коммуникации (газ , вода , электроэнергия) подведены , санитарные и технические нормы соблюдены.В договоре найма жилого помещения могут быть предусмотрены и более высокие требования пригодности. Если весь жилой дом сдается одному нанимателю , обязанности по надлежащей эксплуатации жилого дома возлагаются на самого нанимателя.Под эксплуатацией следует понимать использование жилого дома , его подсобных помещений , придомовой территории, подвальных и чердачных помещений по их назначению и в соответствии с установленными техническими и санитарными нормами.

Предоставление коммунальных услуг означает , что наймодатель обязан обеспечивать подачу воды , электроэнергии, газа , нормальную работу лифтов , канализации,мусоропровода ,вывоз твердых бытовых отходов , уборку тамбуров , лестниц.

Наймодатель обязан осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения , если иное не установлено договором найма . Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время капитального ремонта предоставить иное жилое помещение , соответствующее саниатрным техническим нормам.Капитальный ремонт должен производиться в срок , установленный договором , или , если он вызван неотложной необходимостью , в разумные сроки определяемые нормативными актами города Москвы. Внутриквартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях , когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта.Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем.Кроме того , риск случайной гибели жилого помещения , предоставленного в наем , лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в наем жилого помещения , которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю , либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения изложены в статье 678 ГК РФ.Анализ данной статьи позволяет сделать следующие выводы.Наниматель должен не нарушать целевое назначение жилого помещения – оно должно использоваться только для проживания.Наниматель обязан обеспечить сохранность помещения. Иначе говоря, оно должно быть сохранено в первоначальном состоянии (с учетом естественного износа),пригодно для проживания ;должно быть сохранено не только само помещение , но и находящиеся в нем оборудование (сантехника , электрическое , газовое),а также устройства , общее имущество в многоквартирном доме.Кроме того наниматель обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.Надлежащим считается обеспечивающее возможность использовать его по договору найма с учетом прямого назначения. Это тесно связано с обязанностью нанимателя по осуществлению текущего ремонта.Нанимателю запрещено производить переустройство жилых помещений.Это означает , что наниматель не вправе без согласия наймодателя и без соблюдения установленного порядка производить перестройку жилого помещения , связанную с изменением его размера , функционального назначения , сносом или разборкой межкомнатных перегородок , разборкой вентиляцонных и вытяжных шкафов, постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат дополнительными дверями.Сроки квартплаты обычно определяются в самом договоре найма.По общему правилу наниматель обязан самостоятельно вносить плату.Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенные доходыа за счет платы за жилье и коммунальные платежи.По раннее действовавшему законодательству извлечение таких « нетрудовых доходов », если это носило систематический характер , могло повлечь за собой для наймодателя неблагоприятные последствия , вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома либо части дома ( ст.111 ГК РСФСР 1964 г). Ныне действующее законодательство коренным образом изменило таким образом изменило такое положение , предоставив собственнику свободно распоряжаться своим имуществом.Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение .Если договором найма не предусмотрены и иные правила.Что касается уплаты коммунальных платежей , то их по общему правилу вносит именно наниматель.Лишь в случаях , особо оговоренных в договоре найма , эта обязанность возлагается на наймодателя.

С согласия наймодателя , нанимателя и граждан , постоянно с ним проживающих , в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.Если вселяются несовершеннолетние дети , то такого согласия не требуется (ст.679 ГК РФ).В качестве обязательного условия для такого вселения требуется , чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека.Соблюдение этого условия не обязательно , если вселяются несовершеннолетние дети .

Одной из обязанностей нанимателя , предусмотренных законодательством , является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения , если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт. Внутриквартирный ремонт подразумевает :побелку, окраску и оклейку стен , потолков ,дверей ,окраску полов , подоконников ,оконных переплетов с внутренней стороны , радиаторов , замену оконных и дверных приборов , а также ремонт внутриквартирной проводки.С разрешения наймодателя наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества.Произведенные нанимателем с письменного разрешения наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах , действующих на момент производства работ , если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.Наниматель обязан экономно расходовать воду , газ , электрическую тепловую энергию.В случае освобождения помещения по договору найма наниматель обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в обязанность нанимателя текущего ремонта , а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам , о которых он был извещен заранее.В случае сдачи жилого помещения в поднаем согласовать договор с наймодателем , а при освобождении жилого помещения – сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Хотелось бы привести пример из судебной практики , когда наниматель сдал наймодателю помещение не в надлежащем виде.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСФСР от 25 мая 1989 года. А.обратился в суд с иском к Б. о взыскании 74 рублей 46 копеек.Он сослался на то , что в феврале 1988 года Б. с семьей была предоставлена квартира на условиях социального найма.После выезда Б.оставил ранее занимаемую квартиру в ненадлежащем состоянии : квартира требовала ремонта.Согласно смете , минимальные расходы на ремонт после выезда семьи составляют 74 руб 46 коп., но Б. добровольно отказался произвести ремонт квартиры или выплатить его стоимость.А.-как новый наниматель этой жилой площади отремонтировал квартиру за свой счет.Московский районный суд г.Рязани иск удовлетворил.Определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда решение оставлено без изменения.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда указала следующее : Б.в марте 1987 года произвел текущий ремонт ,при выезде его семьи жилое помещение находилось в надлежащем санитарном состоянии , никаких претензий при ее сдаче к нему не предъявлялось.Если бы они были , он мог бы сам отремонтировать квартиру , но таковые предъявлены ему по истечении полугода после выезда из квартиры.

Судебная коллегия не согласилась с утверждением суда о том , что наниматель при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства обязан выполнить работы по текущему ремонту.В данном случае наниматель обязан сдать жилое помещение в надлежащем состоянии.Текущий же ремонт жилого помещения , согласно типовому договору найма жилого помещения , наниматель обязан производить своевременно , но не реже одного раза в пять лет.Как видно из материалов дела , текущий ремон был произведен в 1987 году. При таких данных решение народного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам подлежат отмене как вынесенные с нарушением требований.

Глава 2.Отличия договора найма жилых помещений от договора аренды по законодательству РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование (ст.606 ГК РФ).Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.(ст.671 ГК РФ).Основное отличие заключается именно в том , что нанимателем является юридическое лицо. Основным документом по аренде жилья , регулирующим отношения между арендодателем и арендатором , является договор аренды жилого помещения . Договор аренды так же как и договор найма заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Юридические лица , выступая арендатором жилого помещения по договору аренды , вправе предоставлять его уже по договору найма жилого помещения только для прожмвания граждан ( например , своих работников) , которые вправе с согласия арендодателя сдавать его в поднаем (п.2 ст.615 ГК).Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено и по договору безвозмездного пользования . Однако в любом случае императивная норма п.2 ст.671 об использовании юридическими лицами жилого помещения только для проживания граждан должна быть соблюдена.О запрещении юридическим лицам размещать в жилом помещении офисы , складские помещения .

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит юридическому лицу собственнику или уполномоченному им лицу (органу).Право арендования жилых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражданам и юридическим лицам.В аренду могут быть переданы жилые дома , квартиры , относящиеся к государственному , муниципальному ,

общественному , частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов , а также комнаты в квартирах , относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам . Размер , условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения также как и в договоре найма жилого помещения .Члены семьи арендатора , проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды жилого помещения , также как и в договоре найма , пользуются помещением наравне с арендатором и несут равные с ним обязанности . Если указанные граждане перестали быть членами семьи арендатора , они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды , указанного в договоре.Арендатор-юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей.С работниками , вселенными в жилое помещение , арендатор – юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения ( субаренды ) на срок , не превышающий срока , на который заключен договор аренды.Если лица , вселенные в жилое помещение арендатором –юридическим лицом ,расторгнут с ним трудовые отношения , они теряют права на пользование жилым помещением ,если другой член семьи , проживающий совместно , не является работником данного арендатора.Арендатор-юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи.

Лица , вселенные в жилое помещение арендатором – юридическим лицом , самостоятельного права на это помещение не имеют.Арендатор – юридическое лицо не вправе вселять в арендуемое помещение работника с семьей , если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной Жилищным кодексом нормы площади жилого помещения .Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи , включенных в договор аренды жилого помещения , а также арендатор – юридическое лицо вправе расторгнуть договор , предупредив об этом арендодателя за три месяца.При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан выплатить арендную плату за три месяца вперед . Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Мне кажутся интересными некоторые особенности договоров аренды в городе Москве.

Право на получение жилых помещений по договору аренды из государственного и муниципального жилищных фондов города Москвы предоставляется исключительно юридическим лицам. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищных фондов , предоставляемые по договору аренды , утверждаются Правительством Москвы.

Собственник жилищного фонда имеет право предоставлять жилые помещения по договорам аренды с правом выкупа.Право на получение жилых помещений , относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам , по договорам аренды с правом выкупа предоставляется исключительно юридическим лицам , зарегистрированным в городе Москве и Московской области либо имеющим свои филиалы и представительства на территории города Москвы.

По договору аренды с правом выкупа собственник либо уполномоченный им орган обязуется передать юридическому лицу жилое помещение , находящееся в собственности города Москвы , без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания граждан до внесения всей выкупной стоимости и оформления права собственности на него. По истечении срока договора и внесения всей выкупной стоимости жилое помещение оформляется в собственность в соответствии с действующим законодательством.Объемы жилой площади , предоставляемой по договорам аренды с правом выкупа из жилищного фонда утверждаются Правительством Москвы.

Глава 3. Расторжение договора найма жилого помещения по законодательству РФ.

Гражданский кодекс РФ устанавливает основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения.Эти положения относятся к коммерческому найму , они могут применяться к социальному найму , если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан , постоянно проживающих с ним , в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ).По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев , если договором не установлен более длительный срок , а при краткосрочном найме- в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами , за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило (п.4 ст.687 ГК РФ) о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений , послуживших основанием для расторжения договора .Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения , суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора договора найма.При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

Закон предусматривает случаи , когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре : если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания , а также в случае его аварийного состояния и вдругих случаях , предусмотренных жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае , если наниматель жилого помещения или другие граждане , за действия которых он отвечает , используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей . В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Если наниматель или другие граждане , за действия которых он отвечает , и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей , наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.В этом случае применяются правила , предусмотренные абзацем четвертым п.2 ст.687 ГК РФ : по решению суда нанимателюможет быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений , а если договор расторгнут после истечения этого срока , то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

В ГК РФ (ст.688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения : в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане , проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора , подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Все вышеперечисленное в равной степени относится и к найму социальному , когда это не противоречит жилищному законодательству.Но есть и отличия . В соответствии со ст.89 ЖК

РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина :при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения.Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением , причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя , не предупреждая заблаговременно об этом наймодателя.Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий.Договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.Обеспечивая устойчивое , стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями , Жилищный кодекс регулирует отношения , связанные с расторжением договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя , выселением из жилых помещений , исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан.В ст.10 ЖК РСФСР закреплен принцип , согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке , предусмотренном законом. Расторжение договора найма не всегда связано с выселением из жилого помещения , это не тождественные понятия. Например , при выезде нанимателя жилого помещения , его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя.Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается только по основаниям , установленным законом. Конституционный Суд отметил , что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч.1 ст.90).Следовательно , исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц , проживающих в домах , грозящих обвалом , с санкции прокурора».

Возможно выселение граждан в связи со сносом жилых домов государственного , муниципального или общественного жилищных фондов обычно связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов.

Выселение без предоставления жилого помещения производится , если наниматель , члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение.Виновное поведение лица может выразиться не только в активных

действиях , но и в форме бездействия , неисполнения каких-либо обязанностей.Разумеется , необходимым условием для применения ст.98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.

Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным.Жилищный кодекс РСФСР ст.100 предусмотрел последствия признания ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц :эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.Такая строгая мера предусмотрена законом потому , что в указанном случае имеются виновные , недобросовестные действия получивших ордер лиц , совершенные с целью незаконного получения жилья.(см.Приложение)

Глава 4.Особенности найма в настоящее время в городе Москва.

Рассмотрев подробно вопрос найма жилых помещений по законодательству Российской Федерации , хочется остановиться на конкретных проблемах возникающих непосредственно в Москве . Институт коммерческого найма был заложен в столице три года назад для обеспечения дифференцированного подхода к распределению муниципального жилья. Договор коммерческого найма считается заключенным с момента его регистрации и учета в установленном порядке. Договор коммерческого найма заключается на срок , не превышающий пять лет.Если срок коммерческого найма в договоре не определен , договор считается заключенным на пять лет.Примерный договор коммерческого найма жилого помещения утвержден постановлением правительства Москвы от 21 января 1997 года №46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений , находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы». Граждане , которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма , имеют право на выкуп ( в том числе и с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по согласованию с собственником или уполномоченным им органом , предоставившим это жилое помещение , в порядке и на условиях , установленных договором купли-продажи.Тогда было решено , что малоимущие граждане должны получать его на прежних условиях , то есть на неограниченный срок и за чисто символическую плату , примерно в 1 копейку за квадратный метр, которую сегодня никто даже не замечает. С тех пор этот вид найма стали называть социальным.Для более обеспеченных очередников (сейчас пороговый уровень дохода установлен в размере 2000 рублей в месяц на одного члена семьи) был предусмотрен найм коммерческий. Основное отличие между наймами в оплате.Стоимость коммерческого найма , по мысли московских властей,должна поддерживаться примерно на уровне половины ставок на рынке аренды частного жилья.С самого начала коммерческий найм был заявлен как механизм отлаженного действия. Он распространялся только на вновь вставших в очередь.В то же время более , чем полумиллионная армия очередников предыдущих лет постановки сохранила и сохраняет право на социальный наем вне зависимости от доходов.Гордума предоставила возможность , отказавшись от найма социального , для ускорения дела, воспользоваться наймом коммерческим.Коммерческий наем введен постановлением Правительства Москвы , одобрен городской Думой и закреплен законом об основах жилищной политики.Разработаны типовой проект договора найма и методика расчета платы за него.Предусмотрено право выкупа и многое другое.Таким образом в отношении этого новшества в жилищной сфере проработана нормативно-правовая база особенно тщательно.Однако до сих пор коммерческий найм не получил должного распространения в связи с федеральным законом о приватизации. Он не делает разницы между коммерческим и социальным наймами , поскольку в момент его подписания не было никакой дифференциации . А значит взяв на условиях коммерческого найма квартиру в соответствии с законодательством ее можно приватизировать,а как только квартира становиться собственностью ни о какой плате за наем не может быть и речи.Поэтому Городская Дума обратилась в парламент с пакетом предложений по совершенствованию федерального жилищного законодательства.Например , одна из инициатив гордумы внести поправку в федеральный закон , оговаривающий возможность приватизации жилья , находящегося только в социальном найме.

 Продолжая тему коммерческого найма , хочется рассмотреть участие агентств недвижимости в решении данного вопроса.В России так сложилось, что именно наниматель платит риэлторской фирме за подбор квартиры , оформление договора и прочее.Для собственника жилья услуги по поиску нанимателя бесплатны.Риэлторская фирма выступает только посредником между собственником и нанимателем и никакой юридической ответственности перед наймодателем за последствия сдачи квартиры не несет.Договор найма подписывается двумя сторонами : наймодателем и нанимателем , риэлторская фирма вы ступает лишь как свидетель.Опыт коммерческого найма в странах Западной Европы и США показывает , что наиболее эффективным является противоположный подход.Собственник недвижимости заключает с риэлторкой фирмой договор траста , то есть отдает свою недвижимость фирме в доверительное управление на определенный срок.Хозяин получает стабильный доход , а все риски берет на себя управляющая фирма.

Можно уверенно прогнозировать , что такое будущее ждет и наш московский рынок найма жилья.Более того , сейчас уже некоторые серьезные риэлторские агентства предлагают такие услуги клиентам-наймодателям.Договор доверительного управления выгоден не только нанимателю , который избавляется от лишних расходов , но и хозяину жилья.Несмотря на то, что 10-20 процентов дохода от сдачи квартиры достается управляющей фирме.Статистика свидетельствует , что несмотря на устные и письменные договоренности , срок сдачи квартиры в среднем равен полугоду.А значит подбирать нового нанимателя приходится в среднем два раза в год! За время поиска нанимателя теряется часть дохода .Реально сдаваемая квартира приносит в среднем в год 80 процентов планируемого дохода.А значит , отдав квартиру в доверительное управление солидной фирме , хозяин гарантированно получает ежемесячно ту же сумму . Проверить репутацию риэлторской фирмы можно через Московскую ассоциацию-гильдию риэлторов (МАГР) или Российскую гильдию риэлторов (РГР).

В соответствии со ст.53 ГК РФ организации и физические лица –индивидуальные предприниматели могут осуществлять операции по доверительному управлению жилым помещением.В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:состав имущества , передаваемого в доверительное управление ;наименование юридического лица или имя гражданина , в интересах которых осуществляется управление имуществом.;размер и форма вознаграждения управляющему , если выплата вознаграждения предусмотрена договором;срок действия договора.

В связи с тем что , коммерческий найм все больше входит в нашу повседневную жизнь,хотелось бы остановиться на некоторых наиболее актуальных проблемах.Одна из них уход от налогообложения доходов получаемых от сдачи в наем жилых помещений.Инструкцией Госналогслужбы России от 29.06.95 №35 “По применению Закона Российской Федерации “О подоходном налоге с физических лиц” так же определено , что к налогообложению привлекаются физические лица , сдающие в наем или в аренду строения , квартиры , гаражи и другое движимое и недвижимое имущество , по суммам доходов , получаемым от сдачи внаем или в аренду этого имущества .Государственные налоговые инспекции в соответствии с Письмом Госналогслужбы РФ от 04.07.97 №СШ-6-08/502 «О примерной программе и методических рекомендациях по проведению проверок соблюдения налогового законодательства физическими лицами , сдающими внаем или аренду жилые и нежилые помещения» проводят соответствующие проверки .

При проверке соблюдения налогового законодательства физическими лицами , сдающими внаем или аренду жилые и нежилые помещениями , следует руководствоваться следующими законодательными актами и нормативными документами:

-Гражданским кодексом Российской Федерации главами 34 и 35;

-Законом Российской Федерации от 07.12.91 №1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» с последующими изменениями и дополнениями;

-Инструкцией Госналогслужбы России от29.06.95 №35 «По применению Закона Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц».

В соответствии со статьей 671 Гражданским кодексом Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) –обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Налогоплательщики-физические лица , сдающие внаем или в аренду жилые или нежилые помещения в соответствии со ст.4 Закона Российской Федерации от 27.12.91 №2118-1 «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» , подлежат в обязательном порядке постановке на учет в налоговых органах.

Физические лица, получающие доход в виде арендной платы , обязаны подать декларацию в налоговый орган в пятидневный срок по истечении месяца со дня получения источника дохода, в которой указывается размер дохода , полученного ими за первый месяц деятельности , и размер ожидаемого дохода до конца текущего года.По окончании календарного года такие налогоплательщики обязаны подать налоговую декларацию по месту жительства.Конечно проблема ухода от налогообложения существует не только в Москве , но по всей России .

В целях обеспечения сохранности жилищного фонда города Москвы , защиты прав и интересов жителей принят Закон об ответственностиза нарушения нормативов и жилищных стандартов по использованию , сохранности и эксплуатации жилищного фонда города Москвы устанавливает санкции за нарушения юридическими лицами нормативов и жилищных стандартов по использованию , эксплуатации и ремонту жилых помещений , конструкций, а также порядок применения установленных настоящим законом санкций за допущенные нарушения и несвоевременное принятие мер к их устранению.

По моему мнению , переход к цивилизованному рынку жилья поможет и в решении данной проблемы.

Заключение.

Провозглашение в Конституции РФ (ст.40) права на жилище обусловило выделение всех отношений , возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений , а регулирующих эти отношения правовых

актов-в самостоятельную комплексную отрасль.Понятие “жилищные отношения” охватывает весьма широкий круг общественных отношений.Прежде всего это отношения , связанные с пользованием жилищем.

Отношения пользования жилыми помещениями –сердцевина , основа жилищных отношений вообще , поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.Поэтому эти правоотношения представляют собой разновидность гражданского правоотношения.Например , правоотношения нанимателя с наймодателем носят характер обязательных правоотношений.

В выпускной работе подробно рассмотрены отношения возникающие по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма.Они подразделяются на две группы:

1)отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования ( социальный наем).

2)отношения найма жилых помещений в домах граждан и организаций , осуществляемого , как правило , на коммерческих началах (коммерческий наем).

Для таких отношений характерен гражданско-правовой метод регулирования.Вместе с тем предоставление в пользование жилых помещений производится главным образом на основании норм административно-правового характера .Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то , что они носят стабильный характер.Закон предусматривает ряд важных положений , направленных на дальнейшее повышение устойчивости , стабильности жилищных отношений найма жилых помещений , в которых удовлетворяется , как правило , не временная , а постоянная потребность в том или ином жилище.

Важнейшим принципом жилищного права является принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений.Содержание этого принципа выражается в том , что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами ,в том числе на основе договоров социального и коммерческого найма .

Данная выпускная квалификационная работа помогла мне более ярко высветить и понять пути решения проблем с которыми я постоянно сталкиваюсь в своей профессиональной деятельности.Анализируя законодательство РФ по освещающее вопросы найма я пришла к выводу,что в новом Жилищном кодексе было бы желательно расширить регулирование вопросов ответственности за нарушение жилищного законодательства , дать более полный состав ( перечень ) жилищных правоотношений и мер ответственности за их совершение.

Библиография

I.Основные нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации .М.:Юрид. лит., 1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.ч.1.М.:Юрид.лит.,1995.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации.ч.2.М.:Юрид.лит.,1996.

4. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР 1964 г.с изменениями и дополнениями , внесенными Законом РФ от29 мая 1992 г.и Федеральным законом от 30 ноября 1995 г.

5. Жилищный кодекс РСФСР.Официальный текст по состоянию на 15 февраля 1998 года

-М.:Издательская группа НОРМА-ИНФРА.М,1998.

6. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/СЗ РФ.1997.№30.ст.3594

7. Закон города Москвы «Основы жилищной политики в городе Москве» от 11 марта 1998 г. №6. М.:Издательство «Ось-89»,1999.

8.Положение о порядке учета граждан , нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в г.Москве./в ред.постановление Гордумы от 7 сентября

9. Правила пользования жилыми помещениями , содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР /утв.постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 гю№415 П.25. СП РСФСР 1986 №2

10. Письмо Госналогслужбы РФ «О примерной программе и методических рекомендациях по проведению проверок соблюденияналогового законодательства физическими лицами , сдающими в наем или аренду жилые и нежилые помещения» от 04.07.97 №СШ-6-08/502

11. Постановление Правительства РФ от28.02.96 №214 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам , страдающим ими , право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты.

II. Основная литература

1. Арбузов В. А. Как осуществляется право граждан на жилище. Л.:Лениздат, 1987.

2.Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.:Юрид.лит., 1988

3.Басин Е. В. и др. Современная жилищная политика. Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной политики». М., 1993

4. Гражданское право: Учебник.В 2 т./Под ред. Е. А. Суханова. М.: БЕК, 1993.

5. Гражданское право.Учебник /Под. ред.Ю.К.Толстого , А.П.Сергеева.М.:ТЕИС, 1996

6. Жилищное право.Учебник.Седугин П.И.-2-е изд.,перераб. и доп.-М.:Издательство НОРМА, 2000.

1Архитектура и строительство
2Астрономия, авиация, космонавтика
 
3Безопасность жизнедеятельности
4Биология
 
5Военная кафедра, гражданская оборона
 
6География, экономическая география
7Геология и геодезия
8Государственное регулирование и налоги
 
9Естествознание
 
10Журналистика
 
11Законодательство и право
12Адвокатура
13Административное право
14Арбитражное процессуальное право
15Банковское право
16Государство и право
17Гражданское право и процесс
18Жилищное право
19Законодательство зарубежных стран
20Земельное право
21Конституционное право
22Конституционное право зарубежных стран
23Международное право
24Муниципальное право
25Налоговое право
26Римское право
27Семейное право
28Таможенное право
29Трудовое право
30Уголовное право и процесс
31Финансовое право
32Хозяйственное право
33Экологическое право
34Юриспруденция
 
35Иностранные языки
36Информатика, информационные технологии
37Базы данных
38Компьютерные сети
39Программирование
40Искусство и культура
41Краеведение
42Культурология
43Музыка
44История
45Биографии
46Историческая личность
47Литература
 
48Маркетинг и реклама
49Математика
50Медицина и здоровье
51Менеджмент
52Антикризисное управление
53Делопроизводство и документооборот
54Логистика
 
55Педагогика
56Политология
57Правоохранительные органы
58Криминалистика и криминология
59Прочее
60Психология
61Юридическая психология
 
62Радиоэлектроника
63Религия
 
64Сельское хозяйство и землепользование
65Социология
66Страхование
 
67Технологии
68Материаловедение
69Машиностроение
70Металлургия
71Транспорт
72Туризм
 
73Физика
74Физкультура и спорт
75Философия
 
76Химия
 
77Экология, охрана природы
78Экономика и финансы
79Анализ хозяйственной деятельности
80Банковское дело и кредитование
81Биржевое дело
82Бухгалтерский учет и аудит
83История экономических учений
84Международные отношения
85Предпринимательство, бизнес, микроэкономика
86Финансы
87Ценные бумаги и фондовый рынок
88Экономика предприятия
89Экономико-математическое моделирование
90Экономическая теория

 Анекдоты - это почти как рефераты, только короткие и смешные Следующий
Если женщина будет выпивать в день шесть литров зелёного чая, то сможет прожить 120 лет.
А если женщина будет выпивать в день шесть бокалов вина, то проживёт всего 60 лет.
Но зато о-о-очень весело!
Anekdot.ru

Узнайте стоимость курсовой, диплома, реферата на заказ.

Обратите внимание, курсовая по государству и праву "Договор найма жилых помещений по законодательству РФ", также как и все другие рефераты, курсовые, дипломные и другие работы вы можете скачать бесплатно.

Смотрите также:


Банк рефератов - РефератБанк.ру
© РефератБанк, 2002 - 2016
Рейтинг@Mail.ru