Моделирование ценообразорвания земельных участков и объектов недвижимости.

Введение
Часть 1. Теоретические основы
Часть 2. Применение гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости
Заключение
Список использованной литературы

Моделирование ценообразорвания земельных участков и объектов недвижимости.

Анализ современного состояния московского рынка недвижимости показывает, что московский рынок недвижимости удовлетворяет основным условиям применения данного метода, а именно:
• население Москвы отличается мобильностью, т.е. рынок жилья активен;
• рынок недвижимости в Москве, в основном, определяется экономическими отношениями спроса и предложения, и лишь в меньшей степени зависит от внеэкономических факторов;
• данные о предложениях на рынке недвижимости общедоступны;
• существуют экологически мотивированные предпочтения потребителей.
• Кроме того, имеется информация, необходимая для проведения расчетов:
• база исходных данных о предложениях на рынке недвижимости позволяет сделать выборку однотипного, с точки зрения гедонистического подхода, жилья;
• имеются данные, позволяющие измерить экологический фактор в любой точке города.
Наконец, соблюдается принцип сопоставимости данных, так как используются данные по состоянию на один момент времени.
Таким образом, применение гедонистического метода для московского рынка недвижимости можно считать обоснованным.
Для изучения влияния экологического фактора на стоимость недвижимости в Москве с помощью гедонистического метода требовалось создать базу данных анализируемых квартир. Согласно требованиям гедонистического метода, в этой базе должны быть группы квартир, одинаковых по всем параметрам, кроме цены и экологического фактора. База данных составлялась на основе информации о предложениях квартир на апрель 2009 года.
Рассмотрим более подробно некоторые принципы формирования базы данных для расчета гедонистических цен.
Учитывались данные о ценах на вторичном рынке жилья, так как данный вид жилья – самый распространённый и по нему легче всего получить информацию. Соотношение сделок по первичному и вторичному рынку жилья близко к пропорции 1:4, поэтому элитное жильё и новостройки не включены в базу данных для расчета. Исходная база содержит недостаточное количество позиций по элитному жилью и новостройкам, чтобы выборка по ним была репрезентативной.
Специфика г. Москвы, как и любого другого крупного города, связана с тем, что центр города всегда обладает некоей особой привлекательностью, как в силу своей престижности, так и ограниченности в выборе квартир на вторичном рынке. Новая массовая застройка в центре не ведется, строительство ограничивается редкой точечной застройкой, как правило, элитными домами, что оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости. С другой стороны, квартиры, находящиеся за пределами МКАД, но относящиеся административно к г. Москве, также имеют свои специфические особенности, которые сказываются на их стоимости.
Исходя из этого, для соблюдения принципа однотипности жилья, квартиры, относящиеся к центральному административному округу и районам г. Москвы за пределами МКАД, были исключены из рассмотрения.
Следующий критерий включения той или иной квартиры в базу данных для расчета связан с необходимостью соблюдения принципа равноудаленности. Учитывая, что большинство районов массовой застройки находятся в достаточной близости от МКАД, в базу данных включены квартиры в домах, расположенных между проведенной из экологических соображений ограничительной линией и МКАД, так что в область расчетов попали 64 района г. Москвы из 8 административных округов и 58 станций метро.
На стоимость квартиры влияет этаж, на котором она расположена. Как правило, квартиры, расположенные на первом этаже дома, стоят приблизительно на 10% дешевле, а на 2-3 и на последнем этаже – на 5% дешевле.
На стоимость квартиры оказывает влияние удалённость от метро. В базе квартиры были условно разделены на 3 группы по этому критерию:1 группа – 1-9 минут пешком; 2 группа – от 10 минут пешком до 9 минут езды на транспорте; 3 группа – больше, чем 10 минут езды на транспорте.
На стоимость квартиры влияет наличие подземного гаража, евроремонта, джакузи, современных средств связи – цифровой телефонии, кабельного телевидения, Интернета. Чтобы устранить влияние данных факторов, в базу включались квартиры, не имеющие этих компонент.
Предложение 2-3-комнатных квартир значительно превосходит предложение 1-комнатных квартир, а также квартир, в которых 4 и более комнат. Для проведения анализа в базу включались только двух- и трехкомнатные квартиры.
Этажность дома также является фактором, оказывающим существенное влияние на стоимость квартир. В г. Москве представлено 46 типов домов, в которых имеется 487 типов квартир. 5,9,12,14,16,17-тиэтажные дома составляют 92,4% домов в исследуемой базе. Чтобы устранить влияние этажности на цену квартиры, домá других этажностей не были включены в анализ, а домá с упомянутой выше этажностью сгруппированы в 3 группы: 5, 9-тиэтажные панельные; 12, 14-тиэтажные панельные; 16 ,17-тиэтажные панельные дома.
Стоимость квартиры зависит от материала, из которого сделан дом. Различные материалы принято объединять в две группы. Первая – блочные и панельные дома. Вторая – кирпичные, "сталинские", монолитные дома. Предложение первой группы домов значительно превосходит предложение второй группы домов. Поэтому, чтобы нейтрализовать влияние данного фактора при проведении гедонистического анализа, изучались только панельные и блочные дома. Важно отметить, что при исключении из анализа кирпичных домов картина частотного распределения домов по этажности серьёзных изменений не претерпевает. На долю домов указанных выше этажностей в этом случае приходится даже большая доля домов – 94,7%. Можно сказать, что показатель этажности отражает, в определенной степени, качество находящихся там квартир.
Для каждой квартиры, попавшей в базу, определялся обобщенный экологический показатель. Он строился на основе данных о загрязнении атмосферного воздуха и других данных о состоянии окружающей среды, проводимых Московским центром по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (МосЦГМС).
Недельные информационные справки и прогноз загрязнения атмосферного воздуха по административным округам г. Москвы составляются МосЦГМС на основании данных 16 стационарных постов наблюдений за загрязнением атмосферного воздуха и трех метеорологических станций, расположенных в г. Москве, а также прогноза погоды на 5 суток, составленного Росгидрометцентром.
Таким образом, на основании измерений, проведённых МосЦГМС, составляется карта загрязнения на территории муниципальных округов г. Москвы. Каждый район г. Москвы имеет определённую оценку экологического загрязнения по пятибалльной шкале:1 – незначительное; 2 – слабое; 3 – среднее; 4 – высокое; 5 – очень высокое. В зависимости от того, в каком районе находится квартира, ей выставляется соответствующий экологический балл.
В результате из первоначальной базы квартир на вторичном рынке жилья, которая содержала более 3700 предложений, были выбраны 615 квартир, удовлетворяющих всем указанным выше критериям.
В качестве цены принимается стоимость одного квадратного метра квартиры. Эта стоимость рассчитывалась следующим образом: общая стоимость квартиры из исходной базы данных делилась на общую площадь квартиры и проводилась корректировка, если квартира находится на последнем или первых трёх этажах дома. Разброс цен в квартирах, вошедших в базу, составляет 763,4 долл. (от 727,6 до 1491 долл.) за 1 м2 (в ценах 2009 г.).
С помощью компьютерной программы для анализа статистических данных SPSS был проведен регрессионный анализ с целью выяснить, как изменяется рыночная цена одного квадратного метра квартиры при изменении экологического фактора.
В результате расчетов было получено следующее регрессионное уравнение8:
у = 1095,55 – 2,41 х1– 17,13 х2 + 10,27 х3 – 34,99 х4,
где у – стоимость 1 м2, долл.;
х1 – показатель удаленности;
х2 – количество комнат;
х3 – показатель этажности;
х4 –экологический фактор.
Полученная величина стандартной ошибки свидетельствует о том, что при увеличении значения экологического фактора на единицу стоимость квадратного метра квартиры уменьшается на величину в промежутке от 31,33 до 38,67 долларов США. Для показателя удаленности такой интервал составляет от 1,59 до 3,22 долл. При увеличении значения показателя этажности дома стоимость квадратного метра квартиры увеличивается на величину в промежутке от 9,11 до 11,42 долл. Изменение средней цены за 1 м2 при изменении экологического фактора представлено в табл. 1.
Таблица 1
Средняя цена 1 м2 в зависимости от экологического фактора*
Экологический фактор
Средняя цена за 1 м2
(долл. США)
Число
квартир
1 (незначительный уровень загрязнения)
1146
89
2 (слабый)
1060
184
3 (средний)
1009
181
4 (высокий)
1019
96
5 (очень высокий уровень загрязнения)
983
65
Всего
1043
615
Обратная зависимость средней стоимости 1 м2 от уровня загрязнения (чем загрязнение больше, тем дешевле стоимость 1 м2) проявилась не везде. Исключением стала средняя стоимость 1 м2 квартир со значением экологического фактора 4. Это свидетельствует о том, что у субъектов рынка жилья отсутствует четкое разграничение в оценке средней и высокой степени загрязнения.
Темпы изменения стоимости 1 м2 квартиры в зависимости от экологического фактора представлены в табл. 2. Из полученных данных можно сделать вывод, что за улучшение качества экологической среды с уровня 2 до уровня 1 люди готовы заплатить более 8,1% от стоимости квартиры, а за улучшение качества среды с уровня 5 до уровня 1 – около 16,6%.
Таблица 2
Темп роста стоимости 1 м2 квартиры в зависимости
от экологического фактора
Оценка экологического фактора
Стоимость 1 м2,
долл.
Абсолютный прирост, долл.
Темп роста, %
цепной
базисный
цепной
базисный
1
1146
86
163
8.11
16.58
2
1060
51
77
5.05
7.83
3
1009
-10
26
-0.98
2.64
4
1019
36
36
3.66