Понятие и содержание права собственности на индивидуальный жилой дом

Индивидуальное жилищное строительство имеет массу преимуществ, но вместе с тем при его применении у граждан могут возникнуть определенные проблемы, для предотвращения которых стоит обратиться к анализу судебной практики.
На сегодняшний день без надлежащего внимания законодателя остается вопрос правового регулирования правоотношений, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов. Данные отношения по своей правовой природе являются гражданско-правовыми, так как правовые вопросы их строительства регулируются нормами ГК РФ о договоре строительного и бытового подряда. Общие положения о договоре подряда носят в большей степени универсальный характер, так как применимы к различного рода правоотношениям. На сегодняшний день это практически единственный источник правового регулир ...

ГЛАВА 1 ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ ДОМ

1.1 Приобретение жилого дома по договору

Жилой дом может быть приобретен по различным договорам, таким как договор купли-продажи, дарения, мены, ренты. Наиболее распространенным на практике является договор купли-продажи, рассмотрим его особенности.
Договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком является договором купли-продажи недвижимого имущества (ст. 549 ГК РФ), поэтому должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.
Обязательной нотариальной формы договора купли-продажи жилого дома с земельным участком закон не предусматривает. Однако по желанию сторон договор можно удостоверить в нотариальном порядке.
Переход права собственности по такому договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ)).
Следует помнить, что правило о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома не применяется к договорам, заключенным после 01 марта 2013 г. (п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Федерального закона «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ (далее – Закон № 302-ФЗ)). В настоящее время регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимое имущество.
Существенное условие договора – предмет договора. При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст.ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).
При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Поэтому одним из важнейших условий договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку (ст. 554 ГК РФ).
1. Для жилого дома такими признаками будут: точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), указанные в его свидетельстве о праве собственности.
2. Для земельного участка необходимо указать: точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРП, указанные в его свидетельстве о праве собственности на земельный участок.
Несмотря на то, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен (п. 2 ст. 552 ГК РФ; ст. 25.5 Закона № 122-ФЗ), в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (ст. 554 ГК РФ).
Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить отдельным актом либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком подписывается в трех экземплярах – по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр передается и хранится в территориальном отделении Росреестра.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения непременно должна содержаться информация о сохранении права пользования этим помещением за лицами, проживающим в нем при продаже.
Нормы гражданского права признают только законное право пользования. Предусматриваются следующие способы его возникновения: договор найма жилого помещения; право пользования членов семьи нанимателя, проживающих совместно с нанимателем; вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.
В доктрине нет единого мнения по данной проблеме, поэтому выделяют две следующие теории: семейно-правовая и гражданско-правовая. Представителями семейно-правовой теории являются Ю.К. Толстой, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и другие ученые. Их точка зрения заключается в том, что право пользования жилым помещением зарождается в силу семейных отношений.
Ряд цивилистов уклоняются от данной концепции возникновения права пользования жилыми помещениями у членов семьи. Они предлагают квалифицировать их как гражданско-правовые, беря за основу «вселение нанимателем или собственником в занимаемое им жилое помещение... с согласия совершеннолетних членов семьи». Наряду с этим граждане, которые были вселены нанимателем или собственником, приобретают равное право пользования жилыми помещениями .
Однако вторая точка зрения большей степени соответствует отношениям по возникновению права пользования, так как право пользования по договору найма жилого помещения у нанимателя возникает не лишь только из заключенного с наймодателем договора, но и в результате вселения его в жилое помещение.
Ст. 46 ГК РФ говорит об обязанности продавца передать товар свободным от третьих лиц либо продавец предупреждает покупателя о правах третьих лиц. Но если члены семьи собственника или нанимателя были вселены в данное жилое помещение на основаниях, которые предусмотрены законом, то большой сложности при решении данного вопроса не возникает. Более сложным является случай, когда новый собственник жилого помещения, перешедшего к нему по наследству не знал о супружеских отношениях наследодателя. После чего пытается произвести отчуждение жилого помещения какому-либо другому определенному лицу. Мы знаем, что обычно домовой книге жилищно-эксплуатационной организации нет сведений о лицах, признанных членами семьи нанимателя. На основании, которое предусмотрено ГК РФ и Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ) фактов право пользования жилым помещением идет в сторону фактов родственных и семейных отношений. Известно, что лицо, которое совместно проживало и вело общее хозяйство с умершим по российскому законодательству имеет полное право подачи искового заявления о признании права пользования жилым помещением. Практика показывает частое удовлетворение таких исков, но при условии наличия достаточных оснований для этого. После исполнения договора новый собственник получит жилое помещение, но с правами третьих лиц. Проект ЖК РФ, предусматривающий предоставление права заключения с лицом, которое имеет право пользования жилым помещением договор найма жилого помещения на три года, в случае несовершеннолетия лица, то по достижению совершеннолетнего возраста.
К сожалению, данная постановка возникшего вопроса не решает проблемы. П. 2 ст. 558 ГК РФ говорит о договоре продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры заключена с момента государственной регистрации. В п. 7 ст. 16 Закона № 122-ФЗ моментом регистрации сделки считается момент записи о сделке в ЕГРП. Момент соглашения между сторонами и момент государственной регистрации может не совпасть. Регистрация договора не относится к оформлению сделки, так как регистрация не относится к форме сделки. Ст. 16 Закона № 122-ФЗ – это норма, не противоречащая ГК РФ, так как в ГК РФ не определен момент факта регистрации, момент совершения государственной регистрации определяет Закон о государственной регистрации. Из этого следует то, что положения, указанные в п. 2 ст. 558 ГК РФ противоречивы. Подходя к данному вопросу с юридической и технической стороны, нельзя признавать момент составления одного документа и момент государственной регистрации договора.
Во время редактирования п. 2 ст. 558 ГК РФ была предположена возможность усиления мер защиты покупателя от недобросовестного продавца. Момент возникновения прав и обязанностей у сторон связан с моментом государственной регистрации. Вероятно, что момент возникновения определенных прав и обязанностей сторон при внесении записи о сделке в реестр не осуществляется, но и противоречат ГК РФ, а точнее ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ. Применение лишает сторону права обращения в суд, для вынесения решения о регистрации, даже в случае частичного исполнения сделки. Сложившаяся ситуация подписания договора, фиксирования воли сторон, но не продления прав и обязанностей. Все это говорит о не совсем верной редакции п. 2 ст. 558 ГК РФ, так как проявляется полное несовпадение момента заключения договора м моментом государственной регистрации.
Можно сделать вывод о том, что п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в корректировке, четком разделении во времени моментов заключения договора, купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации. Многие ученые-цивилисты считают нужным внести изменения в п. 2 ст. 558 ГК РФ таким образом: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. В случае отсутствия государственной регистрации данный договор будет признан недействительным. Но если оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, применение будет гораздо сложнее.

1.2 Приобретение жилого дома в порядке наследования

Жилой дом может быть приобретен также в порядке наследования, то есть по закону или завещанию. Наследование жилого дома имеет определенные особенности.
Российское наследственное законодательство содержит правила о предоставлении наследнику, обладающему установленными законом качествами, преимущественных прав на приобретение в собственность в счет наследственной доли определенного объекта из состава наследства при его разделе приоритетно перед другими наследниками. Преимущественное право носит личный характер, оно может принадлежать лишь тому из наследников, который удовлетворяет определенным критериям и обладает признаком срочности существования – согласно абз. 2 ст. 1164 ГК РФ, правила ст.ст. 1168-1170 ГК РФ применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.
Реализация преимущественного права не является обязанностью наследника, от его желания зависит, воспользоваться ли предоставленным ему законом преимуществом при заключении соглашения о разделе наследства, при этом утрачивая возможность на его реализацию в будущем, поскольку он связан условиями заключенного им договора. При разделе наследства в судебном порядке суд также не должен руководствоваться правилами ГК РФ о преимущественных правах как единственно возможным вариантом раздела наследства, если наследник, обладающий таким правом, возражает против его осуществления.
В ст. 1168 ГК РФ названы три группы наследников, обладающих преимущественным правом на отдельные виды неделимых вещей при разделе наследства, в состав которого входят эти вещи. Неделимой согласно закону признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, кроме того, неделимость вещи может быть обусловлена и требованиями закона .
Во-первых, наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности (как совместной, так и долевой) на неделимую вещь, доля в праве на которую входит в состав наследства, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности. Наследник должен обладать указанной долей к моменту раздела наследства, если он произвел ее отчуждение, то преимущественное право им утрачивается.
Во-вторых, наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, – перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее. Возможность признания за таким лицом преимущественного права на получение неделимой вещи по закону не обусловлена каким-либо сроком постоянного пользования ею. Однако относительно момента, к которому должны сложиться отношения пользования, в науке существуют различные толкования правил п. 2 ст. 1168 ГК РФ. Одни ограничивают преимущественное право наследников, постоянно пользовавшихся вещью, отношениями пользования, сложившимися при жизни наследодателя , другие считают, что указанные отношения могли возникнуть как до, так и после открытия наследства и должны продолжаться до момента раздела .
В-третьих, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения. Данное условие по тексту закона не соединено ни с характером проживания (постоянное или временное), ни с продолжительностью проживания.
Правила п. 3 ст. 1168 ГК РФ не устанавливают, по каким основаниям наследник признается не имеющим иного жилого помещения, в силу чего в цивилистической литературе предлагается расширительное толкование указанного положения. Так, например, авторы комментария под редакцией Л.П. Ануфриевой считают, что таким наследником будет признано лицо, в отношении которого установлено, что он не является ни собственником, ни нанимателем другого жилого помещения, ни обладателем права пользования другим жилым помещением по иному основанию. «Вместе с тем следует принимать во внимание социально-правовые ситуации, при которых лицо, обладающее правом на жилое помещение, лишено реальной возможности его осуществить в пределах известного времени. Таковы, в частности, ситуации, в которых оказываются беженцы или вынужденные переселенцы» .
К наследнику, не имеющему иного жилого помещения, следует относить лицо, не являющееся собственником другого жилого помещения, участником договора участия в долевом строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданско-правового договора на приобретение жилья, не имеющее право пользования жилым помещением на длительный срок либо пожизненно, предоставленное по завещательному отказу, договору безвозмездного пользования.
Не влечет за собой возникновение преимущественного права то обстоятельство, что наследник, имевший жилое помещение, произвел его отчуждение после открытия наследства либо иным образом отказался от него.
Отношения, регулируемые п. 3 ст. 1168 ГК РФ, являются частным случаем отношений по поводу раздела неделимой вещи, находящейся в постоянном пользовании одного из наследников, установленных п. 2 ст. 1168 ГК РФ в силу выделения жилого помещения из всей совокупности неделимых вещей как особо социально значимого объекта.
Обращает на себя внимание то, что ст. 1168 ГК РФ говорит о наследнике в единственном числе и не охватывают ситуации, когда наследников, обладающих преимущественным правом, несколько. Указанная проблема является предметом научной дискуссии, результатом которой явилось условное разделение мнений ученых на две позиции. Согласно первой из них при наличии множественности лиц, имеющих преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли неделимой вещи по одному из оснований, установленных ст. 1168 ГК РФ, ни один из них преимущественным правом по отношению к другим не наделен, согласно второй, если окажется, что преимущественные права на неделимую вещь одновременно принадлежат нескольким наследникам, каждый из них может осуществить это право, и такая вещь (доля в праве) перейдет к ним пропорционально их наследственным долям или в равных долях .
В случае если два и более наследника имеют преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли: 1) неделимой вещи, находившейся в общей собственности наследников и наследодателя, указанная доля в праве общей собственности подлежит разделу между этими наследниками пропорционально размеру принадлежащих им долей в праве общей собственности; 2) неделимой вещи, согласно правил пп. 2, 3 ст. 1168 ГК РФ, указанная неделимая вещь поступает в общую долевую собственность этих наследников в соответствии с причитающимися им наследственными долями, если иное не предусмотрено соглашением наследников, принявших наследство, в состав которого входит неделимая вещь. На наш взгляд, закрепление этих правил было бы справедливым, поскольку позволило бы максимально учесть положение, существовавшее до дня открытия наследства.
Иное решение предложено А.П. Гуевым. В случае, когда правом общей собственности наряду с наследодателем до открытия наследства обладало несколько наследников, преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находящейся в общей собственности, имеет наследник, который являлся участником общей собственности до открытия наследства на неделимую вещь перед наследниками, которые «хотя и участвовали в общей собственности наряду с наследодателем до открытия наследства, но после его открытия не пользовались неделимой вещью постоянно» .
В соответствии со ст. 1170 ГК РФ несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник, его наследственной доле устраняется предоставлением компенсации, которая может быть произведена как в виде денежной выплаты, так и в виде передачи другого имущества из состава наследства либо из собственного имущества наследника, обязанного к ее выдаче и, как нам кажется, в виде оказания каких-то услуг, совершения определенной работы и т. д. По мнению отдельных ученых, указанные компенсационные обязательства представляют собой, по существу, выкуп «приоритетным» наследником долей в наследстве, принадлежащих другим наследникам, вынужденным уступить их в силу закона наследнику, в связи с чем к таким обязательствам следует применять соответственно правила о купле-продаже или мене, если это не противоречит существу компенсационных обязательств и правилам ст. 1170 ГК РФ .
Статья 1170 ГК РФ применяется только в случаях реализации одним из наследников преимущественного права, установленного ст.ст. 1168, 1169 ГК РФ, в иных случаях несоразмерность получаемого наследником в натуре наследственного имущества с наследственной долей подлежит компенсации в соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ. Порядок предоставления соответствующей компенсации другим наследникам регулируется соглашением сторон исходя из общих положений ГК РФ об обязательствах, в первую очередь норм гл. 22 об исполнении обязательств и норм гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств.
Установлено, что, если иное не предусмотрено соглашением между всеми наследниками, осуществление наследником преимущественного права при разделе имущества возможно лишь после предоставления им соответствующей компенсации другим наследникам. Этот порядок предлагается распространить и на иные случаи, возникающие при разделе имущества, когда образуется несоразмерность. Правило о возможности компенсации разницы величины, доставшейся по разделу имущества, было закреплено еще дореволюционным правом.
Закон не содержит механизма разрешения проблемы осуществления преимущественного права, если наследник не в состоянии немедленно или единовременно выплатить стоимость компенсации, в связи с чем в науке предлагаются различные пути решения указанной проблемы. В отсутствие нормы закона эти положения, разработанные доктриной, не подлежат применению, преимущественные права наследников не подлежат защите и не должны учитываться при разделе, если сонаследники своим соглашением не устранили правила о предварительном характере компенсации и решение суда не может заменить их согласие.
Для определения размеров компенсации может быть произведена оценка наследственного имущества по соглашению наследников. При недостижении соглашения оценка наследственного имущества или той его части, в отношении которой соглашение не достигнуто, производится независимым оценщиком на основе договора с ним и в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее – Закон № 135-ФЗ), за счет лица, потребовавшего оценки наследственного имущества. Расходы по оценке имущества в дальнейшем распределяются между наследниками пропорционально стоимости наследства, полученного каждым из них.
В Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (далее – Основы) говорится о том, что нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство путем истребования соответствующих доказательств проверяет состав и место нахождения наследственного имущества (ст.ст. 72, 73). В Методических рекомендациях по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации (далее – Методические рекомендации) (п. 33, со ссылкой на п. 10) отмечается, что при выдаче свидетельства о праве на наследство нотариус обязан проверить (так же, как и при совершении сделок):
 принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;
 наличие сособственников;
 наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.
Нотариусу также предлагается руководствоваться п. 11 Методических рекомендаций, согласно которому при совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Законом № 122-ФЗ. Это практически единственный пункт, который содержит особые правила в отношении недвижимого имущества.
Вполне очевидно, что данные указания носят весьма общий характер и вряд ли могут удовлетворить нотариуса, сталкивающегося часто при оформлении наследства на недвижимость с весьма сложными вопросами. Поэтому вышеперечисленные правила нуждаются по меньшей мере в расшифровке.
Итак, начнем с проверки принадлежности недвижимого имущества наследодателю на праве собственности или ином вещном праве. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона о регистрации сведения о правах наследодателя на объекты недвижимого имущества предоставляются по запросу нотариуса в связи с открытием наследства. Согласно той же статье «сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП», а выписка из ЕГРП «должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него». Таким образом, казалось бы, выписка из ЕГРП содержит исчерпывающие сведения с точки зрения проверки принадлежности объекта. Но может ли нотариус, выполняя обязанность проверки состава и местонахождения наследственного недвижимого имущества и его принадлежности наследодателю, ограничиться выпиской из ЕГРП? Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть отрицательным.
Прежде всего может существовать недвижимость, принадлежавшая наследодателю, сведения о правах на которую в ЕГРП отсутствуют. При этом возможно несколько вариантов.
Право на недвижимое имущество могло быть зарегистрировано до вступления в силу Закона о регистрации не в ЕГРП (которого тогда не было), а в реестрах других органов и организаций, осуществлявших регистрацию прав на недвижимость в соответствии с порядком, действовавшим до вышеупомянутого Закона. К таким организациям относится, в частности, Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) и соответствующие ему организации с другими названиями. Поскольку в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 6 Закона о регистрации «государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной», нотариус, располагая сведениями о владении наследодателем объектом недвижимости при отсутствии сведений о его принадлежности в ЕГРП, должен запросить соответствующие сведения в органе, ранее осуществлявшем регистрацию прав.
Но и отсутствие каких бы то ни было сведений о регистрации права наследодателя не может тем не менее исключить наличие у него права собственности на находящееся в его владении недвижимое имущество, поскольку в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 6 Закона о регистрации «права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом», а «государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». К числу таких прав относятся права на объекты недвижимости, полученные в результате наследования, полной выплаты паевого взноса членом кооператива, приватизации (за исключением приватизации жилого фонда), а также возникшие на основании договоров отчуждения, заключенных до 31 января 1998 г. (дата вступления в силу Закона о регистрации). Так, например, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указал, что «в состав наследства члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное ему кооперативом, указанное имущество включается на общих основаниях независимо от государственной регистрации права наследодателя». Таким образом, нотариус, получивший бесспорные доказательства возникновения у наследодателя права собственности при отсутствии его государственной регистрации, должен включить соответствующий объект недвижимости в состав наследственного имущества. Так, например, в случае подтверждения жилищным кооперативом членства наследодателя в кооперативе и полной выплаты им паевого взноса нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство.
Данная ситуация рассматривается в п. 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление от 29 апреля 2010 г.), в котором разъясняется, что «наследник... вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), после принятия наследства... В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество».
В то же время могут существовать ситуации, когда бесспорные доказательства возникновения у наследодателя незарегистрированного права отсутствуют. Например, нотариусу может быть представлен договор купли-продажи нежилого помещения, датированный 1997 г. или ранее, где покупателем выступает наследодатель, притом что доказательства принадлежности этого помещения продавцу и правомерности отчуждения отсутствуют . В таком случае в выдаче свидетельства о праве на наследство на данное имущество следует отказать, разъяснив наследникам право на обращение в суд.
Итак, отсутствие сведений в ЕГРП о правах наследодателя на объект недвижимости не означает отсутствие у него этих прав и возможности наследования этого объекта. В то же время наличие в ЕГРП сведений о правах наследодателя не всегда означает возможность для нотариуса оформить на это имущество наследственные права. Речь в данном случае идет о ситуациях, когда фактически на момент рассмотрения вопроса об оформлении наследственных прав объект недвижимости либо полностью отсутствует (например, дом снесен), либо подвергся существенному изменению (реконструирован, частично разрушен). Представляется, что для нотариального оформления наследственных прав эта проблема имеет еще более важное значение. Удостоверение сделки с несуществующим объектом недвижимости влечет неблагоприятные последствия прежде всего для самих участников сделки, которые ввели в заблуждение нотариуса, не сообщив ему о несоответствии данных ЕГРП действительному положению дел. При оформлении же наследственных прав нотариусу не на кого переложить ответственность за выдачу свидетельства о праве на наследство на объект, которого нет, а последствия этого действия могут быть гораздо более серьезны, чем при удостоверении сделки.
Откуда же нотариус может получить сведения об изменении объекта, который согласно ЕГРП числится в собственности наследодателя? Источником таких сведений может быть государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН). В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) «государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества». В соответствии со ст. 14 Закона о кадастре, «если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта». Таким образом, если запрошенная нотариусом кадастровая выписка содержит информацию о прекращении объекта (либо полном, либо в результате реконструкции), то, несмотря на информацию ЕГРП о наличии прав наследодателя на данный объект, свидетельство о праве на наследство на него не может быть выдано. В случае информации о полном прекращении существования объекта (например, о сносе здания) отказ в выдаче свидетельства должен быть безусловным. Если же объект подвергся (подвергается) реконструкции, то ситуация подлежит более тщательному анализу.
Допустим, что кадастровая выписка содержит информацию о существенном изменении объекта по сравнению с данными ЕГРП (изменение внешних границ, этажности, площади, назначения). Совокупность таких данных, как правило, свидетельствует о произведенной реконструкции, а внесение сведений в ГКН – о том, что реконструкция завершена. В этом случае отсутствуют основания для оформления наследственных прав на объект, возникший в результате реконструкции, т.к. право собственности наследодателя на этот объект при жизни не возникло, поскольку не было зарегистрировано (п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ ). Если реконструкция проведена законно (имеется разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), для наследников закрыта возможность защитить свое право путем его признания, поскольку в соответствии с п. 59 Постановления от 29 апреля 2010 г. «иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ». Скорее всего, в этом случае для наследника будет доступна следующая схема защиты: а) обращение наследника в регистрирующий орган с заявлением о регистрации своего права на реконструированный объект; б) получение отказа в регистрации; в) оспаривание отказа в регистрации в суде.
Если реконструкция объекта произведена незаконно, а земельный участок находился в собственности наследодателя, наследник может применить другую схему: а) получение свидетельства о праве на наследство на земельный участок и регистрация этого права; б) обращение в суд с иском о признании права на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Наиболее сложной представляется ситуация, когда на момент оформления наследственных прав объект находится в стадии незавершенной реконструкции. В этом случае объект, находившийся в собственности наследодателя, уже не существует, поскольку превратился в объект незавершенного строительства. Нам представляется, что при наличии данной информации у нотариуса он не может принять положительное решение об оформлении наследственных прав. Мотивация отказа в этом случае та же, что в случае оконченной реконструкции. Наследнику же в этом случае остается, в зависимости от законности реконструкции, либо обжаловать в суде отказ в регистрации своего права на объект незавершенного строительства, либо выходить с иском о признании права на самовольную постройку – объект незавершенного строительства .
Таким образом, получив из ГКН сведения о реконструкции объекта, принадлежавшего наследодателю, нотариус должен отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство и разъяснить наследникам порядок судебного решения проблемы.
Однако нотариус может получить сведения о прекращении существования или реконструкции объекта недвижимости не только из ГКН. Эти сведения могут поступить от самих наследников, от органов местного самоуправления, и, наконец, нотариус может сам установить данные факты. Так, согласно ст. 64 Основ «нотариус по месту открытия наследства по сообщению граждан, юридических лиц либо по своей инициативе принимает меры к охране наследственного имущества, когда это необходимо в интересах наследников, отказополучателей, кредиторов или государства». В соответствии с п. 26 Методических рекомендаций при производстве описи наследственного имущества в ней указывается подробная характеристика каждого из предметов описываемого наследственного имущества. Вполне очевидно, что недвижимое имущество также подлежит описи, и в опись должны быть внесены такие его индивидуализирующие характеристики, как местоположение, общая площадь, этажность. Не исключено, что в процессе описи будет обнаружен снос или частичное разрушение объекта. Как должен поступить нотариус, если данные описи будут расходиться со сведениями в ЕГРП? Представляется, что в случае достоверного установления полного отсутствия объекта нотариус не может выдать свидетельство о праве на наследство на ранее существовавший объект, даже если сведения о нем сохранились в ЕГРП. Точно так же достоверное установление факта реконструкции должно влечь отказ в оформлении наследственных прав.
Выше достаточно подробно описан алгоритм действий нотариуса при выявлении расхождения данных ЕГРП об объекте и фактического положения дел, а также приведено правовое обоснование предлагаемого порядка действий. В то же время не исключены ситуации, когда нотариус либо, несмотря на принятые меры, не сможет получить информации об изменении объекта, либо закроет глаза на имеющуюся информацию. В этом случае он выдаст свидетельство о праве на наследство на объект, который на момент оформления наследственных прав не существует. Каковы могут быть последствия таких действий?
Прежде всего такое свидетельство в части исчезнувшего или изменившегося в результате реконструкции объекта должно быть признано недей

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования определяется тем, что в последнее время одним из наиболее распространенных видов гражданско-правовых отношений являются отношения, возникающие в связи со строительством домов. Это явление вполне объяснимо и прежде всего экономическими причинами, наличием спроса на жилье, доступными условиями кредитования.
Индивидуальное жилищное строительство имеет массу преимуществ, но вместе с тем при его применении у граждан могут возникнуть определенные проблемы, для предотвращения которых стоит обратиться к анализу судебной практики.
На сегодняшний день без надлежащего внимания законодателя остается вопрос правового регулирования правоотношений, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов. Данные отношения по своей правовой природе являются гражданско-правовыми, так как правовые вопросы их строительства регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о договоре строительного и бытового подряда. Общие положения о договоре подряда носят в большей степени универсальный характер, так как применимы к различного рода правоотношениям. На сегодняшний день это практически единственный источник правового регулирования строительства индивидуальных жилых домов. Однако в связи с увеличившимся спросом на индивидуальные жилые дома и необходимостью закрепления гарантий правовой защиты интересов граждан-заказчиков остро встает вопрос об улучшении качества правового регулирования правоотношений в сфере строительства.
Целью настоящей работы является анализ понятия и содержания права собственности на индивидуальный жилой дом.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
 исследовать приобретение жилого дома по договорам;
 изучить приобретение жилого дома в порядке наследования;
 раскрыть возникновение права общей собственности на жилой дом;
 рассмотреть управление жилым домом, находящимся в индивидуальной собственности;
 показать управление жилым домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности;
 раскрыть проблемы ограничений и обременений при осуществлении права владения, пользования и распоряжения жилым домом;
 исследовать прекращение права частной собственности на жилой дом;
 проанализировать прекращение права общей собственности на жилой дом;
 выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Объект исследования составляют общественные отношения возникающие из содержания права собственности на индивидуальный жилой дом.
Предметом исследования настоящей работы является действующее законодательство, общая и специальная литература, раскрывающая понятие и содержание права собственности на индивидуальный жилой дом.
Теоретическую основу исследования составили научные труды отечественных ученых-правоведов, содержащие исследования проблем правового регулирования права собственности на индивидуальный жилой дом. Так при написании работы использовались работы таких авторов как Ю.Н. Андреева, О.В. Батовой, Т.В. Дерюгиной, Е.С. Квардоновой, С. Крымова, В.П. Мозолина, А. Пикаловой и некоторых других.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания, а также общие, специальные и частные методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой, системный, комплексный, правового моделирования, нормативный.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной практики.
Обусловленная целью и задачами исследования, работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.