Оценка недвижимости.

1.Основные факты и выводы
2.Задание на оценку
3.Сведения о заказчике оценки и об оценщике
4.Основные допущения и ограничения
4.1.Основные допущения
5.Применяемые стандарты оценки оценочной деятельности
6.Определение оцениваемой стоимости и прав
7.Этапы проведения оценки
8.описание объекта
8.1.Общие данные
8.2.Описание и анализ местоположения объекта
8.3.Описание оцениваемого объекта
9.Обзор рынка тогговой недвижимости Санкт-Петербурга
9.1.Общая ситуация на рынке торговой недвижимости
9.2.Анализ предложения
9.3.Анализ спроса
9.4.Анализ арендных ставок
9.5.Анализ уровня цен
9.6.Доходность
9.7.Основные прогнозы развития рынка недвижимости
9.8.Основные выводы
10.Анализ наиболее эффективного использования
10.1.Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного
10.2.Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного
11.Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или отказа от применения подходов к оценки объектов оценки
11.1.Общие положения
11.2.Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом
11.3.Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом
11.4.Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом
12.Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки
13.сведения об исполнителях и Сертификат стоимости
13.1.Сведения об исполнителях
13.2.Сертификат стоимости
14.Список использованной литературы
15.Приложения

Таблица 13 Кодировка ценообразующих факторов, расчёт ИКК
Адрес Стоимость права собственности, руб./кв.м. Площадь участка, кв.м. Местопо-ложение Назна-чение Коэффициент застроенности К площадь К место-положение К назна-чение К застроен-ности ИКК Фрунзенский район, Бухарестская ул., участок 1 (юго-восточнее дома N 22, литера А, по Бухарестской ул.) 7 432 4 608 2 3 1,09 0,82 0,25 1,00 0,35 0,65 Фрунзенский район, Софийская ул., участок 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Салова) 9 515 4 483 3 2 0,8 0,83 0,50 0,50 0,15 0,54 Красногвардейский район, пр. Энтузиастов, участок 3 (напротив дома N 28, корп. 1, литера А, по пр. Энтузиастов) 4 008 4 383 3 2 0,99 0,83 0,50 0,50 0,28 0,56 Красногвардейский район, Уткин пр., участок 4 (восточнее дома N 65, корп. 1, литера А, по Заневскому пр.) 4 922 13 543 4 2 2,03 0,41 0,75 0,50 1,00 0,61 Калининский район, Боткинская ул., участок 1 (южнее дома №5, литера А, по Боткинской ул.) 17 654 1 590 5 3 1,01 0,96 1,00 1,00 0,30 0,91 Кировский район, ул. Стойкости, д. 27а 12 299 833 3 3 1,78 1,00 0,50 1,00 0,83 0,83 Красносельский район, Старо-Паново, Таллинское шоссе, участок 1 (Юго-Западнее пересечение с Рабочей ул), участок 2 (Юго-Западнее пересечение с Рабочей ул) 7 784 22 308 2 3 1,96 0,00 0,25 1,00 0,95 0,52 Объект оценки 9 960 3 948 3 3 0,58 0,85 0,50 1,00 0,00 0,69 Коэффициент корреляции   -0,45 0,53 0,59 -0,21 0,45 0,53 0,59 -0,21 0,83 Эталон   833 5 3 Брак   22 308 1 1 Вес   25% 30% 33%
На основании рассчитанных ИКК и данных о стоимости объектов аналогов был построен график парной зависимости между стоимость участков и их ИКК. В рамках анализа были рассмотрены линейная и экспоненциальная зависимость. Критерием выбора наилучшей модели являлся максимум коэффициента детерминации R2.
Рисунок 10 График зависимости стоимости от ИКК
Полученное по линейной модели значение коэффициента детерминации свидетельствует о наличии устойчивой связи между ИКК и стоимостью объектов аналогов. Подставляя рассчитанный выше ИКК объекта оценки в рассчитанное уравнение (см. график выше) была определена рыночная стоимость прав на оцениваемый земельный участок: 9 960  руб./кв.м.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, площадью 3948 кв.м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Комендантская пл., д.10 на дату оценки составляет 39 322 000 рублей.
Расчет стоимости замещения объекта оценки
Для расчёта стоимости замещения объекта недвижимости на начальном этапе необходимо рассчитать стоимость их строительства.
Анализ методов определения стоимости строительства объектов в условиях Российской Федерации показывает, что в оценке объектов недвижимости может быть использована их следующая укрупненная классификация:
- метод на основе базы данных о стоимости объектов-аналогов;
- метод сравнительной единицы;
- метод разбивки на компоненты;
- базисный метод и его разновидности;
- ресурсный метод и его разновидности;
- метод на основе данных о реальных затратах в строительство объекта;
- комбинированный метод.
Метод на основе банка данных о стоимости объектов-аналогов основан на использовании стоимостных данных по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям. По известным стоимости и значениям основных параметров объекта-аналога (общая площадь, строительный объем и т.п.), а также известным значениям аналогичных параметров оцениваемого объекта, определяется стоимость оцениваемого объекта, как правило, в базисном уровне цен. Пересчет полученной стоимости в текущий уровень осуществляется с помощью соответствующих индексов. Этот метод используется при оценке объектов с документацией, полученной для стадии предпроектных проработок, когда отсутствуют детальные проектные данные по оцениваемому объекту.
Метод сравнительной единицы является разновидностью метода определения стоимости на основе объектов-аналогов. Этот метод предполагает использование данных о стоимости какого-либо параметра (единицы сравнения) объекта, например, 1 куб.м. объема или 1 кв.м. общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Он дает очень грубое приближение в оценке стоимости. Метод сравнительной единицы можно использовать при оценке объектов в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), и установление его доли (удельного веса) в общей стоимости объекта затруднительно из-за отсутствия необходимой информации, существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании.
Метод разбивки на компоненты заключается в расчленении всего здания или сооружения на конструктивные элементы и виды работ (модули), а именно на: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровлю и т.д., и определении удельного веса каждого такого модуля в составе рассматриваемого объекта. Метод разбивки на компоненты может быть использован для приближенной оценки стоимости при недостатке детальной проектной информации об объекте оценки. При применении данного метода достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного процентного вклада, найти общую стоимость объекта.
Базисный метод и его разновидности (базисно-индексный, базисно-компенсационный) предполагает использование данных имеющейся или разработанной проектно-сметной документации и применение системы индексов пересчета сметной стоимости, представленной в базисном уровне цен 1969 г., 1984 г., 1991 г., 1999 г. или 2001 г. в текущие цены. При этом могут использоваться как интегральные индексы пересчета цен на весь комплекс работ для различных типов зданий, сооружений и видов работ, так и дифференцированные индексы пересчета, отдельно учитывающие увеличение стоимости по элементам прямых затрат, а именно: по основной заработной плате, по стоимости эксплуатации машин и механизмов, по стоимости материалов. Как показывает проведенный анализ, более точное значение восстановительной или замещающей стоимости получают при применении индексов пересчета цен, дифференцированных по элементам прямых затрат. Индексы пересчета цен устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Разновидностями базисного метода являются: базисно-индексный и базисно-компенсационный методы.
Ресурсный метод и его разновидности (ресурсный, ресурсно-индексный) определения стоимости строительства состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектных решений. Ресурсный метод основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расходов строительных материалов, расчетов стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат. Стоимость основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов может определяться либо по фактическим показателям, либо в процентах от стоимости основных строительных материалов по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа зданий или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика. Следует отметить, что ресурсный метод, оперирующий непосредственно с затратами в текущих ценах, дает лучшее приближение к объективным стоимостям, чем базисные методы.
Метод на основе данных о реальных затратах в строительство оцениваемого объекта базируется на использовании фактических затрат, понесенных заказчиком при строительстве зданий и сооружений в составе оцениваемого объекта.
Комбинированный метод предполагает использование двух и более названных методов совместно, в различных сочетаниях.
В данном отчете стоимость строительства была определена с использованием
Стоимость строительства здания, аналогичного существующему, определена по Укрупненным показателям восстановительной стоимости Сборник КОИНВЕСТ «Здания и сооружения торговых предприятий», таблица 4г «Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли». Стоимость одного кубического метра здания в ценах января 2007 года составляет 4 666,02 руб./куб.м.
Пересчёт стоимости строительства объекта осуществлялся с помощью индексов перехода от цен 2000г. к соответствующим периодам – середине периода строительства и дате оценки (индекс перехода определялся по данным Всероссийского информационно-аналитического журнала «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве» за соответствующие периоды). Расчёт стоимости строительства представлен в следующей таблице.
Продолжительность строительства в соответствии со СНиП 1.04.03-85*(часть II, п.Е6) составляет 4 квартала. Динамика строительства (распределение объемов капитальных вложений по периодам строительства – кварталам) составляет: 1 кв. - 22%, 2 кв. - 28%, 3 кв. - 28%, 4 кв. – 22%.
Таблица 14 Расчет стоимости строительства в текущих ценах
Показатель Значение Площадь застройки, кв.м. 2 290 Общая площадь, кв.м 2 031,0 Общий объем, куб.м 7 786,0 Затраты на строительство здания в ценах 2007г., руб. 36 329 631,72 Дата ввода объекта в эксплуатацию 01.01.1988 Строительный индекс на янв. 2007 4,337 Строительный индекс на дату оценки 6,567 Затраты на строительство здания на дату оценки, руб. 55 009 613 Затраты на строительство, руб. 55 009 613 Таким образом, затраты на воспроизводство объекта, расположенного по адресу Комендантская пл., д. 10, составили 55 009 613 рублей, не включая НДС.
Расчет прибыли предприятия
Прибыль предпринимателя – это вознаграждение, на которое может рассчитывать инвестор (предприниматель), который осуществляет полные (прямые и косвенные) издержки, учитывая норму отдачи по альтернативным вариантам инвестиций и срок осуществления проекта строительства объекта замещения.
Как уже упоминалось выше, основным принципом при оценке объекта недвижимости с использованием затратного подхода является принцип замещения. Этот принцип утверждает, что покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем обойдется ему создание объекта аналогичной полезности. Инвестируя деньги в готовый объект недвижимости, покупатель несет издержки по приобретению земельного участка и оплачивает прошлые издержки по созданию на нем улучшений с учетом предпринимательской прибыли. При создании же объекта аналогичной полезности покупатель должен будет приобрести за определенную сумму земельный участок и инвестировать деньги в создание улучшений, с тем, чтобы к концу строительства стать владельцем улучшенного земельного участка. Если рассматривать эти два проекта как альтернативные, то принцип замещения говорит о том, что текущая стоимость этих проектов должна быть одинаковая. Т.е. прибыль предпринимателя равна разности невозмещенных инвестиций (будущая стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта) и прямой суммы затрат.
Таким образом, величина прибыли предпринимателя определялась по следующей формуле:
,
где (VB – прибыль предпринимателя;
VB – стоимость улучшений в нулевой момент времени (=0);
VL – стоимость прав на земельный участок;
Y – отдача на капитал
r – период строительства. Период строительства определены согласно СНиП 1.04.03-85.
q – период строительства, за который происходит освоение денежных средств, равное Еq.
Разумный минимальный временной интервал, за который происходит единичное инвестирование части денежных средств на строительство. В данном случае по рекомендации эксперта – строителя принято разделение на кварталы.
Eq – доля инвестиций, необходимых для строительства за период времени, равный q.
Инвестиции в создание улучшений осуществляются в соответствии с равномерным графиком строительства.
Таблица 15 Расчет прибыли предпринимателя
Показатель Значение Восстановительная стоимость (без НДС) на дату оценки, руб. 55 009 613 Стоимость земельного участка, руб. 39 322 000 Период строительства, мес. 12 Альтернативная стоимость капитала (будущая стоимость потока инвестиций в землю и строительства на период строительства) 107 967 944 Прибыль предпринимателя, руб. 13 636 331 Итого прямые и косвенные затраты на строительство с учётом прибыли предпринимателя, руб. 68 645 944 Таким образом, прибыль предпринимателя на дату оценки для объекта оценки составила 13 636 3315 766 643 рубля.
Определение величины накопленного износа
Износ в оценке определяется как снижение стоимости объекта недвижимости вследствие воздействия различных факторов. Накопленный износ включает: физический, функциональный (моральный) и износ внешнего воздействия (экономический).
Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в ходе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов здания, а также механических повреждений элементов здания.
Функциональный устаревание – представляет собой потерю стоимости вследствие недостатков проектирования и несоответствия объекта современным требованиям рынка, а также морального устаревания использованных материалов и конструкций.
Внешнее устаревание – определяется, как изменение стоимости объекта недвижимости вследствие изменения ситуации на рынке, изменения финансовых и законодательных условий, то есть факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных.
В настоящем отчете для определения величины износа использовался метод разбивки, который предполагает отдельный учет всех видов износа, а именно:
физического износа;
функционального устаревания;
внешнего устаревания.
Сначала на основе сборников УПВС были определены доли долгоживущих и короткоживущих элементов здания.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.
В данном разделе определен накопленный износ, включающий в себя все три вида износа.
Общая экономическая жизнь – экономически обоснованный период времени, в течение которого ожидается использование актива одним или несколькими владельцами (в предположении, что объект будет обеспечивать экономическую целесообразность его эксплуатации). Или количество продукции, которое ожидается получить от использования актива одним или несколькими владельцами.
Эффективный возраст - это возраст, показываемый состоянием и полезностью объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего. Однако, если объект не имел соответствующей эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем реальный возраст.
Оставшийся срок экономической жизни - оставшийся период времени, в течение которого объект (с учетом износа за прошедший период времени) в условиях его дальнейшей нормальной эксплуатации может полноценно выполнять заложенные при его создании технологические функции и обеспечивать экономическую целесообразность его эксплуатации.
Величина определенного таким образом накопленного износа для долгоживущих элементов здания учитывает влияние всех трех видов износа: отражает потенциал и выработку эксплуатационного ресурса объекта, степень соответствия современным требованиям отраслевой технологии, степень соответствия текущим и прогнозным уровням платежеспособного спроса на продукцию/услуги бизнеса, который их использует.
Для удобства дальнейших рассуждений, будет введено отдельное обозначение для ставки процента Y, используемой для оценки остаточной рыночной стоимости доходного актива – ia. Тогда формулу для оценки остаточной рыночной стоимости доходного актива на некоторый q-й момент времени можно записать так:
,
где n – срок экономической жизни актива,
– остаточная рыночная стоимость актива на q-й момент времени,
– первоначальная рыночная стоимость актива,
– функция изменения стоимости актива во времени:
, q=0, 1, ...n . Износ короткоживущих элементов здания был рассчитан с применением того же метода эффективного возраста, но в более упрощенной форме.
Общая экономическая жизнь для всех короткоживущих элементов была определена на уровне 5 лет. Остаточный срок экономической жизни был установлен экспертным способом, по шкале от 1 до 5 было оценено состояния короткоживущих элементов каждого здания.
Расчет устранимого функционального устаревания
Устранимое функциональное устаревание может оказывать влияние на потерю стоимости при необходимости учета в оцениваемом объекте различных дополнений, замен и модернизаций, а также имеющихся у него «сверхулучшений».
Устранимых дополнений, замен и модернизаций по оценкам экспертов и Оценщика, для данного объекта не требуется. Устранимых «сверхулучшений» у объекта также нет. Поэтому устранимое функциональное устаревание принимается равным нулю.
Расчет неустранимого функционального устаревания
Неустранимое функциональное устаревание также может учитываться за счет недостатков (элементов зданий, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), замен и модернизаций, а также «сверхулучшений». Неустранимых недостатков, замен и модернизаций по оценкам экспертов и Оценщика, для данного объекта не требуется. Неустранимых «сверхулучшений» у объекта также нет. Поэтому неустранимое функциональное устаревание принимается равным нулю.
Расчет внешнего устаревания
Внешнее устаревание может быть определено как снижение стоимости объекта вследствие влияния неблагоприятных внешних факторов. Внешних факторов, неблагоприятно влияющих на оцениваемые объекты, не выявлено. Поэтому внешнее устаревание принимается равным нулю.
Таблица 16 Расчет величины накопленного износа
Показатель Значение Удельный вес долгоживущих элементов, % 33% Итого прямые и косвенные затраты на строительство с учётом прибыли предпринимателя для долгоживущих элементов, руб. 22 653 162 Дата ввода в эксплуатацию 1 990 Хронологический возраст, лет 21 Срок экономической жизни, лет 50 Оставшийся срок экономической жизни, лет 29 Износ долгоживущих элементов, % 42% Износ в стоимостном выражении, руб. 9 514 328 Удельный вес короткоживущих элементов, % 67% Итого прямые и косвенные затраты на строительство с учётом прибыли предпринимателя для короткоживущих элементов, руб. 45 992 783 Срок экономической жизни короткоживущих элементов, лет 5 Остаточный возраст короткоживущих элементов, лет 4 Физический износ короткоживущих элементов, % 20% Физический износ короткоживущих элементов, руб. 9 198 557 Итого физический износ, руб. 18 712 884 Итого функциональный износ, руб. 0 Итого внешний износ, руб. 0 Итого накопленный износ, руб. 18 712 884 Итоговый расчет стоимости
Итоги, полученные с помощью затратного подхода, представлены ниже в таблице.
Таблица 17 Итоговые результаты по затратному подходу
Показатель Значение Восстановительная стоимость объектов (без НДС), руб. 55 09 613 Стоимость земельного участка, руб. 39 322 000 Итого прямые и косвенные затраты на строительство с учётом прибыли предпринимателя, руб. 68 645 944 Итого физический износ, руб. 18 712 884 Итого функциональное устаревание, руб. 0 Итого внешнее устаревание, руб. 0 Итого накопленный износ, руб. 18 712 884 Итого стоимость воспроизводства, руб. 49 933 060 Рыночная стоимость земельного участка, руб. 39 322 000 Итого стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, руб. 89 255 060 Итого стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, руб. округленно 89 255 000 Таким образом, стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Комендантская пл., д. 10 с соответствующим земельным участком, определенная в рамках реализации затратного подхода округленно составляет 89 255 000 рублей без учета НДС.
Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом
Общие положения
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках.
Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, метод сравнительного подхода не обеспечивает надежных результатов.
Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату определения стоимости должно быть учтено при анализе. Применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже объектов, которые сопоставимы с оцениваемым;
определение подходящих единиц сравнения (таких, например, как рублей РФ за метр общей площади здания) и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю (или группе показателей - в условиях недостатка или низкой степени достоверности рыночной информации).
Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
В рамках данной работы были проанализированы данные, полученные из периодических изданий, выходящих в Санкт-Петербурге, а также других источников. Из списка публикуемых данных была сделана выборка по объектам, аналогичным объекту оценки, предлагаемым в Санкт-Петербурге. Основными критериями отбора объектов аналогов являлись: 1. Назначение объектов – торговое; 2. Местоположение – в Санкт-Петербурге.
Сведения об объектах аналогах приведены в таблице ниже:
Таблица 18 Информация об объектах-аналогах
№ Название Адрес Удельный показатель стоимости, руб./кв.м Площадь Этаж Отделка НДС Агентство Телефон Примечания 1 Смайл пр. Большевиков, д. 27, лит. А 68 182 11 000 ОСЗ с отд. нет БестЪ 380-03-55 продается целиком здание торгового комплекса, 961-65-97 Вадим. Сдан в эксплуатацию 2 Орловский шос. Революции, д.8/Среднеохтинский пр. 61 404 3 876 ОСЗ с отд. нет Практис 324-56-06 3 Торговый комплекс ул. Ярослава Гашека/ Будапештской ул. 55 000 6 000 ОСЗ без отд. нет Практис 324-56-06 подземный паркинг 4 Торговый комплекс Угол Приморского ш. /ул.Савушкина 63 284 9 244 ОСЗ с отд. нет 8921956-23-38 сдан
Далее были устранены различия между объектами сравнения и объектом оценки в следующих ценообразующих характеристиках:
Объем передаваемых прав: корректировка на права собственности определялась, исходя, из предположения о том, что при продаже объектов сравнения будут переданы право владения и пользования объектами недвижимости. Для всех объектов-аналогов, в рамках их реализации, в качестве предмета сделки выступало право собственности. Так как в случае объекта оценки, также предполагается передача прав собственности, корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.
Условия финансирования: для всех объектов-аналогов в качестве платы за объект выступали собственные денежные средства. Так как в случае объекта оценки, также предполагается его обмен на собственные денежные средства покупателя, корректировка на условия финансирования сделки купли-продажи не проводилась.
Условия сделки: корректировка на условия сделки определялась на основе информации о средних различиях в величинах цен предложения и реальных сделок. Из общения с риэлтерами Оценщику удалось установить, для объектов-аналогов стоимость с четом всех скидок, поэтому данная корректировка не применялась.
Условия рынка (время продажи): данная корректировка определялась на основе данных о динамике арендных ставок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Поскольку все объекты аналоги были выставлены на продажу в течение сентября-октября 2009г., а датой оценки является 01 октября 2009 года, корректировка на условия рынка не проводилась.
В результате проведенного анализа была определена базовая скорректированная цена для каждого из объектов-аналогов, которая являлась основой для проведения дальнейших расчетов.
Таблица 19 Расчет базовой скорректированной стоимости
№ Объект/ Показатель Удельный показатель стоимости, руб. /кв.м. Корректировка на величину НДС Корректировка Тип передаваемых прав Корректировка, % Условия финансирования Корректировка, % Условия сделки Корректировка, % Условия рынка Корректировка, % Скорректированная стоимость, руб. /кв.м. Базовая скорректированная стоимость, руб. /кв.м. Объект оценки нет соб-ть типичные сделка окт.09 1 Смайл 68 182 нет 0% соб-ть 0% типичные 0% предл-е 0% окт.09 0% 68 182 68 182 2 Орловский 61 404 нет 0% соб-ть 0% типичные 0% предл-е 0% окт.09 0% 61 404 61 404 3 Торговый комплекс 55 000 нет 0% соб-ть 0% типичные 0% предл-е 0% окт.09 0% 55 000 55 000 4 Торговый комплекс 63 284 нет 0% соб-ть 0% типичные 0% предл-е 0% окт.09 0% 63 284 63 284
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом, основанным на продажах зданий (торговых комплексов)
Описание объектов аналогов приведено выше. В связи с незначительным количеством объектов-аналогов и невозможностью построения квалиметрической модели, т.к. при малом количестве аналогов квалиметрическая модель приводит к значительной погрешности результата. Для расчёта по выборке объектов-аналогов был использован метод среднего взвешенного. Каждому аналогу были определены баллы по следующим характеристикам: местоположение, назначение, площадь; при этом наибольший балл будет присваиваться тем значениям характеристик, которые в наибольшей степени соответствуют значениям этих характеристик у объекта оценки.
Таблица 20 Кодировка объектов-аналогов и определение суммы баллов
№ Местоположение (район) Местоположение (метро) Назначение Площадь Сумма баллов Характеристика Балл Характеристика Балл Характеристика Балл Характеристика Балл 1 пр. Большевиков, д. 27, лит. А 1 на значительном удалении 1 ТРК 1 11 000 1 4 2 шос. Революции, д.8/Среднеохтинский пр. 1 на удалении 1 ТРК 1 3 876 1 4 3 ул. Ярослава Гашека/ Будапештской ул. 1 на удалении 1 ТК 2 6 000 1 5 4 Угол Приморского ш. ул.Савушкина 2 напротив 2 ТРК 2 9 244 1 7 Итого 1 на значительном удалении 1 ТРК 1 11 000 1 4 Далее в соответствии с набранным количеством баллов определялся вес каждого объекта-аналога для расчета средневзвешенной величины стоимости объекта оценки.
Таблица 21 Расчет средневзвешенной величины стоимости объекта оценки
№ Местоположение (район) Сумма баллов Вес, % Удельный показатель стоимости, руб./кв.м 1 пр. Большевиков, д. 27, лит. А 4 20% 49 114 2 шос. Революции, д.8/Среднеохтинский пр. 4 20% 44 231 3 ул. Ярослава Гашека/ Будапештской ул. 5 25% 39 619 4 Угол Приморского ш. ул.Савушкина 7 35% 45 586 Итого 20 100% 44 500 Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44 500 руб./кв.м. общей площади или 91 715 000 руб. в пересчете на все здание.
Таким образом, рыночная стоимость торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Комендантская пл., д. 10, определенная в рамках сравнительного подхода на дату оценки 01.10.2009г. округленно составляет 91 715 000 (Девяносто один миллион семьсот пятнадцать тысяч) рублей без учета НДС.
Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом
Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру определения рыночной стоимости, основанную на принципе, что рыночная стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
прямой капитализации доходов;
дисконтирования денежных потоков.
В рамках данной работы применялся метод прямой капитализации (описание методики приведено выше в рамках анализа НЭИ).
Прогнозирование доходов и расходов
При прогнозировании денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости, необходимо определить следующие доходы:
Потенциальный валовой доход;
Действительный валовой доход;
Чистый операционный доход;
Периодические денежные потоки в течение прогнозного периода (потоки дохода после налогообложения).
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД представляет собой годовую величину арендной платы и рассчитывается следующим образом:
ПВД=S*Ca, где
S – площадь, сдаваемая в аренду;
Ca – арендная ставка.
Определение уровня арендных ставок
Оценщиками была построена расчетная модель по определению арендной ставки для объекта оценки.
В рамках данной работы были проанализированы данные, полученные из периодических изданий, выходящих в Санкт-Петербурге, а также других источников. Из списка публикуемых данных была сделана выборка по объектам, аналогичным объекту оценки, предлагаемым в Санкт-Петербурге. Основными критериями отбора объектов аналогов являлись: 1. Назначение объектов – торговое; 2. Местоположение – в Санкт-Петербурге во Приморском районе.
Сведения об объектах аналогах приведены в таблице ниже:
Таблица 22 Сведения об объектах-аналогах
№ п.п. Тип объекта Адрес Площадь, кв.м. Этаж Вход Арендная ставка, руб./кв.м. в мес. Примечания Рекламодатель Телефон 1 Магазины м. Озерки 35 1 отд/ул 1200 986-31-25, метро, плотный пешеходный поток, витрины Мир Вашему Дому 490-69-88 2 Магазины Комендантский пр. 40 1 отд 1200 1 дом от метро суперпроходка витр евро Балт-Инвест 929-21-17 3 Магазины Савушкина ул. 55 1 отд/ул 1000 3 мин-метро, 5кВт, еврор, НЖФ, витрины, очень прох. www.petkvart.r Петербургские кв-ры 715-24-15 4 Магазины Уточкина 55 1 отд/ул 1400 В проход. месте, 1 этаж, отд вход с улицы, до 10 кВт. h=2.6м, после ремонта ОЛИМП 2000 3259820 5 Магазины Торжковская 56 1 отд/ул 1500 помещение 56 кв. м, 1 этаж. отдельный вход с улицы, хорошее состояние. ОЛИМП 2000 3259820 6 Магазины Авиаконструкторов пр. 60 1 1 вх. 1400 у м. Коменд. пр., 16квт, витрины, хор. рем. 8-981-737-23-88 Дельта-Плюс 380-11-08 7 Магазины Богатырский пр. 80 1 2 вх. 1000 большие витрин, Н=3.65, парковка, высокая проход. www.petkvart.r Петербургские кв-ры 715-24-15 8 Магазины Белоостровская ул. 100 1 отд. 1400 витрины, хор. проходимость, банк, страховая компания, торговля Real Estate Management 972-28-19 9 Магазины Королева ул.39 130 1 вх/ул 1000 под офис, магазин, проходное место, стекл. пак. Орбита 715-57-79 10 Магазины Ланское ш 133 1 отд. 1000 911 991 45 09 отличное торговое помещение Becar 490-70-00 11 Магазины Коломяжский пр. 26 157 цок. отд 1200 магазин цоколь у метро 8(911)8370000 частное 572-11-42 12 Магазины Савушкина/Яхтенная ул. 170 1 вх/ул 1100 витрины, действ. магазин, можно по отделам АНТАРЕС трейд 347-55-02 13 Магазины Савушкина ул. 170 1 1 вх. 1000 всё включено. 8-921-345-50-94 Ольга Дельта-Плюс 380-11-08 14 Магазины Коломяжский пр. 220 1 отд. 1400 89117394700, от 100м, 16квт, www.roslex-estate.ru РОСЛЕКС 322-55-25 15 Магазины Комендантская пл. 230 2 2 вх. 1400 957-11-05. 30 КВт АДВЕКС 322-52-40 16 Магазины Коломяжский пр д.15 к.1 272 1 отд. 1000 955 13 06 Becar 490-70-00 среднее 1200
Далее были устранены различия между объектами сравнения и объектом оценки в следующих ценообразующих характеристиках:
Объем передаваемых прав: корректировка на права определялась, исходя, из предположения о том, что при аренде объектов сравнения будут переданы право пользования объектами недвижимости. Для всех объектов-аналогов, в рамках их реализации, в качестве предмета сделки выступало право аренды. Так как в случае объекта оценки, также предполагается передача прав пользования, корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.
Условия финансирования: для всех объектов-аналогов в качестве платы за объект выступали собственные денежные средства. Так как в случае объекта оценки, также предполагается его обмен на собственные денежные средства покупателя, корректировка на условия финансирования сделки купли-продажи не проводилась.
Условия сделки: корректировка на условия сделки определялась на основе информации о средних различиях в величинах цен предложения и реальных сделок. Из общения с риэлтерами Оценщику удалось установить, для объектов-аналогов стоимость с четом всех скидок, поэтому данная корректировка не применялась.
Условия рынка (время продажи): данная корректировка определялась на основе данных о динамике арендных ставок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Поскольку все объекты аналоги были выставлены на продажу в течение сентября-октября 2009г., а датой оценки является 01 октября 2009 года, корректировка на условия рынка не проводилась.
В результате проведенного анализа была определена базовая скорректированная цена для каждого из объектов-аналогов, которая являлась основой для проведения дальнейших расчетов.
В связи с тем, что разброс арендных ставок не велик, в дальнейших расчетах использовалось среднее значение, равное 1 200 руб./кв.м. в месяц без учета НДС и расходов на коммунальные услуги.
Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом потерь из-за пустующих площадей и неплатежей.
По мнению Оценщика, потери от недозагрузки период составят 6%, и вызваны в основном возможной сменой арендаторов.
Потери от неплатежей были приняты на минимальном уровне 0,01%. Данная величина обусловлена текущей практикой заключения договоров аренды, когда арендатор оплачивает так называемый «депозит», в размере месячной арендной платы за помещение, что сводит риски потерь от неплатежей к минимуму.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР). Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
При дальнейших расчетах чистого операционного дохода необходимо предусмотреть расходы собственника (операционные расходы), которые, по мнению Оценщика, состоят из следующих затрат:
Налог на имущество: в размере 2,2 % от налогооблагаемой стоимости согласно Главе 30 статье 380 НК РФ и Закона Санкт-Петербурга № 684-96 «О налоге на имущество организаций» от 26 ноября 2003 года в редакции от 02.11.2007.
Страхование объекта недвижимости в размере 0,1% от страховой суммы, в качестве страховой суммы выступает налогооблагаемая стоимость. Расчет тарифной ставки страхования имущества юридических лиц был произведен по открытым данным страховых компаний в Санкт-Петербурге и представлен в таблице ниже. Данная страховая ставка является минимальным значением из выборки и была принята Оценщиками к расчетам после телефонного опроса страховых агентов.
Арендная плата за земельный участок
Величина арендного платежа определена в соответствии предоставленным договором на аренду земельного участка и составляет 409,79 руб./кв.м. в год.
Коммунальные и эксплуатационные расходы не учитывались